bp aaltenseweg 88 toelichting

Situatie plangebied Als gevolg van deze voorgenomen activiteiten kan overtreding van de Wet natuurbescherming op voorhand niet uitgesloten worden. Daarom is een onderzoek uitgevoerd om de wettelijke consequenties van de voorgenomen activiteiten in het kader van de Wet natuurbescherming in beeld te brengen. In Bijlage 5 van de toelichting is het volledige onderzoek opgenomen.

Gebiedsbescherming Het plangebied ligt buiten het Gelders Natuurnetwerk. Gronden die tot het Groene ontwikkelingszone

28

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88 behoren liggen op minimaal 730 meter afstand. De invloedsfeer van de voorgenomen activiteiten is lokaal. De voorgenomen activiteiten hebben geen negatief effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van het Gelders. Het plangebied ligt buiten het Gelders Natuurnetwerk. Omdat de bescherming van de Groene ontwikkelingszone geen externe werking kent, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties.

Natura 2000 Het plangebied ligt op minimaal 3,46 kilometer afstand van het Natura 2000-gebied Korenburgerveen. Niet alle habitattypen in Natura 2000-gebied zijn even gevoelig voor verzuring, als gevolg van stikstofdepositie, maar het Natura 2000-gebied Korenburgerveen bestaat voor een aanzienlijk deel uit stikstofgevoelige habitattypen. De uitvoering van fysieke activiteiten in een plangebied zou kunnen leiden tot een negatief effect op instandhoudingsdoelen van een Natura 2000-gebied in de omgeving van een plangebied. Als gevolg van sloop- en bouwwerkzaamheden kunnen negatieve effecten optreden, zoals een toename van geluid, trillingen, kunstlicht, visuele verstoring, areaalverlies en aantasten hydrologie. Gelet op de aard, omvang en duur van de voorgenomen activiteiten en de afstand tussen het plangebied en Natura 2000-gebied, wordt in voorliggend geval een negatief effect op instandhoudingsdoelen van Natura 2000-gebied uitgesloten. De invloedsfeer van de voorgenomen activiteiten is lokaal en gelet op de afstand tussen het plangebied en het Natura 2000-gebied Korenburgerveen is een negatief effect uitgesloten. Ten behoeve van de totale ontwikkeling, wordt materieel met een verbrandingsmotor ingezet en vindt er een tijdelijke toename plaats van verkeersbewegingen als gevolg van de aan- en afvoer van slopen/ of bouwmaterialen, materieel en personeel.

Gelet op de ligging van het plangebied, op 3,46 kilometer afstand van stikstofgevoelige Habitattypen, kan een negatief effect op Natura 2000-gebied uitgesloten worden. Deze conclusie wordt getrokken op basis van ervaring met stikstofberekeningen voor soortgelijke projecten, zowel qua omvang, als afstand tussen plangebied en stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000-gebied. Voorgenomen activiteiten hebben geen negatief effect op de instandhoudingsdoelen van Natura 2000- gebied en leidt daarom niet tot wettelijke consequenties.

Soortenbescherming De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Mogelijk benutten vleermuizen, amfibieën, vogels en grondgebonden zoogdiersoorten het plangebied als foerageergebied, en bezetten sommige grondgebonden zoogdiersoorten er een vaste rust en voortplantingsplaats, nestelen er vogels en bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats. Vleermuizen bezetten geen vaste rust- of verblijfplaats in het plangebied en amfibieën bezetten geen voortplantingsplaats in het plangebied. Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Voor de beschermde grondbonden zoogdieren en amfibieën, die een (winter)rust- en/of voortplantingslocatie in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen 'vangen' en het 'beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties'. Grondgebonden zoogdieren en amfibieën mogen niet gedood worden als gevolg van het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten.

Wel geldt een vrijstelling voor het beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties. Deze vrijstelling is van toepassing omdat er sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling. Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten, wordt de functie van het plangebied als foerageergebied voor de in het plangebied foeragerende grondgebonden zoogdieren, vleermuizen, amfibieën en vogels niet aangetast.

Toelichting (vastgesteld)

29

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

Conclusie natuurbescherming De ontwikkeling vormt geen belemmering op natuurbescherming.

5.9

Verkeer en parkeren

Wettelijk kader De nota 'Parkeernormen gemeente Oost Gelre' is een nadere uitwerking van het parkeerbeleid zoals dat is opgenomen in het integraal verkeersprogramma. In deze nota is een eenduidig toepassingskader vastgelegd van de parkeernormen. Tevens zijn in deze nota de toe te passen parkeernormen van de gemeente Oost Gelre vastgelegd. Het hanteren van parkeernormen is van belang om de vraag naar en aanbod van parkeerplaatsen met elkaar in evenwicht te houden. Bij bouwplannen (nieuwbouw, verbouw, herontwikkeling etc.) kan extra parkeerbehoefte ontstaan. De hoeveelheid en de kwaliteit van de extra te realiseren parkeer-plaatsen wordt berekend aan de hand van parkeernormen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet de initiatiefnemer in principe op eigen terrein in de eigen parkeerbehoefte voorzien. Hierdoor wordt een verhoging van de parkeerdruk in de openbare ruimte voorkomen. De basis voor deze Nota Parkeernormen is het ASVV 2012 (Aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom) en publicatie 317 'Parkeerkencijfers - basis voor parkeernormering' van CROW - het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte. Op basis van het autobezit in Oost Gelre is ervoor gekozen om de gemiddelde CROW-parkeerkencijfers als uitgangspunt te hanteren.

Bij de toekomstige werkwijze bij het aanvragen van een omgevingsvergunning wordt de gemiddelde norm gehanteerd voor het aantal aan te leggen parkeerplaatsen. De normen zijn opgenomen in de nota. De parkeernormen zijn opgenomen per functie, onderverdeeld naar de stedelijke zones: centrum Groenlo en Lichtenvoorde, schil rond centrum Groenlo en Lichtenvoorde, rest bebouwde kom (overige gebieden binnen de bebouwde kom van Groenlo en Lichtenvoorde evenals de kernen Zieuwent, Mariënvelde, Harreveld, Vragender en Lievelde) en buitengebied. In de normering is rekening gehouden met een aandeel van bezoekers van 0,3 parkeerplaatsen per woning. In de nota zijn ook richtlijnen gegeven voor bijvoorbeeld maatvoering van de parkeerplaatsen en de locatie van de parkeerplaatsen. Verder is een ontheffingsmogelijkheid opgenomen.

Situatie plangebied Binnen het plangebied is voldoende parkeergelegenheid aanwezig op eigen terrein. In het bestemmingsplan is een regeling opgenomen, waarin wordt verwezen naar de gemeentelijke Parkeernota of een rechtsopvolger daarvan. Expliciet is aangegeven dat ook een rechtsopvolger het kader kan vormen. Als de Nota Parkeernormen gemeente Oost Gelre wordt aangepast, dan vormt de opvolger daarvan het nieuwe toetsingskader. In de parkeernota is ook aangesloten op de bepalingen die waren opgenomen in de bouwverordening, maar door de recente wetswijziging zijn vervallen. Voor specifieke gevallen is een afwijkingsbevoegdheid (onder voorwaarden) opgenomen. Door het laten doorwerken van deze parkeerbepaling in alle geldende plannen is het wegvallen van de parkeerregels door de wetswijziging, hersteld. Het plangebied wordt ontsloten via de Aaltenseweg. Dit is een doorgaande weg in het buitengebied, en een parallelweg aan de provinciale weg N313. Meerdere woningen van derden en agrarische bedrijven worden ontsloten via deze weg. Het verkeer naar en afkomstig van het plangebied maakt hiervan deel uit. Door het gewijzigd gebruik op het perceel zal het verkeer op de Aaltenseweg minimaal toenemen.

Conclusie verkeer en parkeren Verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor het planvoornemen. Er wordt gebruik gemaakt van een bestaande in- en uitrit ontsloten via de Aaltenseweg 88. Parkeren geschiedt op eigen terrein.

30

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

5.10

Water

Wettelijk kader Sinds 1 november 2003 is voor alle ruimtelijke plannen de watertoets verplicht. Het doel van de watertoets is waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van Rijk, Provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. De toets omvat het gehele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het thema watersysteembeheer is gericht op het voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie 'Vasthouden-Bergen-Afvoeren'. Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt 'stand still step forward'. Watersysteembenadering en integraal waterbeheer dienen als handvatten voor het benutten van de natuurlijke veerkracht van een watersysteem. Het einddoel is een robuust en klimaatbestendig watersysteem voor de toekomst. Voor het thema Waterketenbeheer streeft het waterschap naar een goed functionerende waterketen waarbij er een optimale samenwerking met de gemeenten wordt nagestreefd. De trits 'vasthouden, bergen en afvoeren' houdt in dat overtollig water zoveel mogelijk in het plangebied wordt vastgehouden in de bodem (infiltratie) en in het oppervlaktewater wordt geborgen.

Vervolgens wordt, zo nodig, het water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen te weinig opleveren, wordt het water afgevoerd. Bij 'schoonhouden, scheiden en zuiveren' gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste, wanneer schoonhouden en scheiden niet mogelijk is, komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod. In de stroomgebiedsvisie (Provincie Gelderland in nauwe samenwerking met de waterschappen en de Directie Oost-Nederland van Rijkswaterstaat) staan zowel bestaand beleid als suggesties voor nieuw waterbeleid, waarbij de nadruk ligt op de ruimtelijke aspecten van dit waterbeleid. De stroomgebiedsvisie geeft inzicht in de aard en omvang van de wateropgaven die relevant zijn. Het accent in de wateropgaven voor de Achterhoek en Liemers ligt op het voorkomen van wateroverlast en herstel c.q. bescherming ecologisch waardevolle wateren en natte landnatuur. Ter voorkoming van huidige en toekomstige wateroverlast is in en langs bestaande waterlopen naar oplossingen gezocht (verbreden, verondiepen, hermeanderen).

Het beleid gaat uit van: een goede kwaliteit van het water (grond- en oppervlaktewater); water meer ruimte geven; versterken van de ecologische waarden; creëren van een vitaal watersysteem Specifiek voor het stedelijk gebied is het volgende van belang: de waterketen moet worden geoptimaliseerd (meer afkoppelen en infiltreren). In het GRP wordt hiertoe een aanzet gegeven; kwaliteit oppervlaktewater en waterbodem: Saneren overstorten en afkoppeling en ontlasting van het riool; wateroverlast in stedelijk gebied: reguleren van de piekafvoeren door middel van het vasthouden van het water bovenstrooms, actief stuwbeheer, extra retentie en herverdeling van het water. Situatie plangebied Het waterschap Rijn en IJssel heeft een watertoetstabel als hulpmiddel voor het opstellen van de waterparagraaf. De vragen zijn bedoeld om een beoordeling te kunnen geven van de feitelijke, fysiek-technische situatie maar ook om te kunnen beoordelen of de situatie zich verhoudt tot het waterbeleid van Rijk, provincie en waterschap. De vragen zijn zodanig opgesteld dat als een vraag met ja wordt beantwoord het waterthema relevant is. De relevante thema's worden na de watertoetstabel behandeld.

Toelichting (vastgesteld)

31

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

Thema

Toetsvraag

Relevant

Hoofdthema's Veiligheid

1. Ligt in of nabij het plangebied een primaire of regionale Nee waterkering? 2. Ligt in of nabij het plangebied een kade?

Riolering afvalwaterketen

Nee

en 1. Is er toename van het afvalwater (DWA)?

Ja

2. Ligt in het plangebied een persleiding van Waterschap Rijn en Nee IJssel? 3. Ligt in of nabij het plangebied een rioolwaterzuiveringsinstallatie Nee van het waterschap? Wateroverlast (oppervlaktewater)

1. Is sprake van toename van verhard oppervlak?

Nee

2. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard Ja oppervlak? 3. Bevinden zich in of nabij het plangebied natte en laaggelegen Nee gebieden, beekdalen en overstromingsvlaktes? Grondwateroverlast

1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de Nee ondergrond? 2. Bevindt het plangebied zich in de invloedzone van de Rijn of Nee IJssel? 3. Is in het plangebied sprake van kwel?

Nee

4. Beoogt het plan dempen van slootjes of andere wateren?

Nee

Oppervlaktewaterkwalit 1. Wordt vanuit het plangebied water op oppervlaktewater geloosd? Nee eit 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water?

Nee

3. Ligt het plangebied geheel of gedeeltelijk in een strategisch Nee actiegebied? Grondwaterkwaliteit

1. Ligt in het plangebied een beschermingszone van een Nee drinkwateronttrekking?

Volksgezondheid

1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het Nee gemengde of verbeterde gescheiden stelsel? 2. Bevinden zich of komen er functies in of nabij het plangebied die Nee milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?

Verdroging

1. Bevindt het plangebied zich in beïnvloedingsgebied voor natte land natuur?

een

hydrologisch Nee

Natte natuur

1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte ecologische Nee verbindingzone? 2. Bevindt het plangebied zich in of nabij beschermingszones voor Nee natte landnatuur?

Inrichting en beheer

32

1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom Nee of beheer zijn van het waterschap?

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?

Nee

Aandachtsthema's Recreatie

1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in Nee beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?

Cultuurhistorie

1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied Nee aanwezig?

Tabel: Watertoetstabel met waterhuishoudkundige thema's

In bovenstaand tabel is een vraag met 'ja' beantwoord. Deze wordt hieronder nader beoordeeld.

Riolering en afvalwaterketen Een toename van het afvalwater heeft effect op het functioneren van de afvalwaterketen. Het (gemeentelijk) rioolstelsel, de gemalen (overnamepunten) en de rioolwaterzuiveringsinstallatie dienen de toename te kunnen verwerken zonder daarmee het milieu zwaarder te belasten. Voor onderhoud aan het persleidingenstelsel is bereikbaarheid van de leiding noodzakelijk. Tot slot mogen in de milieuzone van de RWZI geen hindergevoelige functies worden opgenomen. Het tweede woonhuis moet een aparte aansluiting realiseren tot aan de erfscheidingsput. Er hoeft geen drukrioolput gerealiseerd worden als de rioolaansluiting via perceel van een ander de aansluiting gerealiseerd mag worden. Het hemelwater wordt niet aangesloten op het rioolstelsel en zal ter plaatse (op eigen terrein) geïnfiltreerd/geborgen worden. In de zonering van de persleiding van Waterschap Rijn en IJssel worden geen ontwikkelingen toegestaan die de bereikbaarheid van de persleiding kunnen belemmeren. In de milieuzone van de RWZI worden geen hindergevoelige functies opgenomen die het functioneren van de installatie nu of in de toekomst kunnen belemmeren.

Wateroverlast Door het verminderen van het verharde oppervlakte (verwijderen d kuilvoerplaten) kan het hemelwater infiltreren in de bodem in plaats van worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Het voorkomt piekafvoeren en de droogtegevoeligheid in de omgeving kan afnemen

Conclusie water Het aspect water vormt geen belemmering voor dit plan.

Toelichting (vastgesteld)

33

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

Hoofdstuk 6

Plantoetsing

In het bestemmingsplan is in de algemene wijzigingsbevoegdheden de mogelijkheid opgenomen om een agrarische bestemming om te zetten naar een woonbestemming. Hier zijn voorwaarden aan verbonden. Hoewel medewerking wordt verleend aan het verzoek met een herziening van het bestemmingsplan, wordt wel getoets naar analogie van de wijzigingsbevoegdheid.

Voorwaarden functieverandering naar Wonen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de gronden met de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' te wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Wonen', met dien verstande dat: a. het agrarische bedrijf is of wordt beëindigd dan wel er geen sprake meer is van reële agrarische bedrijfsvoering; het agrarisch bedrijf is en blijft beëindigd en wordt hobbymatig voortgezet; omdat agrarische activiteiten hobbymatig worden voortgezet, krijgt (een deel van) het perceel de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - agrarisch medegebruik'; b. de voormalige bedrijfswoning, en het daaraan aangebouwde voormalige bedrijfsgedeelte, mag worden gebruikt voor bewoning; de voormalige bedrijfswoning en het daaraan aangebouwde voormalige bedrijfsgedeelte worden gebruikt voor bewoning; c. het agrarische bouwvlak in zijn geheel komt te vervallen; het agrarisch bouwvlak komt te vervallen en wordt gewijzigd in een woonvlak met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - agrarisch medegebruik' ; d. splitsing van de voormalige boerderij in twee woningen uitsluitend is toegestaan wanneer de inhoud (exclusief bijbehorende bouwwerken) meer bedraagt dan 900 m3; de voormalige bedrijfswoning en het daaraan aangebouwde voormalige bedrijfsgedeelte worden gesplitst in twee wooneenheden. Het bedrijfsgebouw wordt vanwege de slechte staat herbouwd; e.

bij zowel hergebruik van de bestaande gebouwen zoals bedoeld in sub f als vervangende nieuwbouw zoals bedoeld in sub h, dient 50% van de bestaande gebouwen welke aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, te worden gesloopt; niet van toepassing; f. bij hergebruik van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1 lid 1.16, aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, dient ten minste 600 m2 aan gebouwen te worden gesloopt, met een reductie van de gebouwen - de bestaande woning met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken en de her te gebruiken bebouwing niet meegerekend- van 100%; niet van toepassing; g. bij hergebruik het totale aantal wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan 3, waarbij uitsluitend sprake mag zijn van vrijstaande woningen dan wel van een gebouw met niet meer dan 2 wooneenheden; met het bestemmingsplan worden twee wooneenheden gerealiseerd;

34

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

h. bij vervangende nieuwbouw het totale aantal toe te voegen wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan: 1. indien sprake is van de sloop van ten minste 1.000 m2 aan gebouwen; 2. en wel in één gebouw, indien sprake is van de sloop van ten minste 1.500 m2 aan gebouwen; 3. en wel vrijstaand, indien sprake is van de sloop van ten minste 2.500 m2 aan gebouwen; bij toepassing van sub h niet de oppervlakte van de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bouwwerken bij de minimaal te slopen oppervlakte mag worden meegeteld; hergebruik van bebouwing vindt niet plaats, wel nieuwbouw. Alle bebouwing op het perceel wordt gesloopt waarbij het sloopoppervlak ongeveer 1.285 m2 bedraagt, exclusief bedrijfswoning. Hiervoor mag een nieuwe woning op het perceel worden gerealiseerd. De bestaande woning mag worden herbouwd. Na nieuwbouw zal er op het perceel een bebouwingsreductie van meer dan 50% bebouwing hebben plaatsgevonden. niet van toepassing; i. het totaal aantal wooneenheden op een perceel nooit meer mag bedragen dan 3; er worden twee woningen gerealiseerd op het perceel met het bestemmingsplan worden twee wooneenheden gerealiseerd; j.

bij alle woningen 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan, met dien verstande dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd; bij beide woningen worden maximaal 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken gerealiseerd in het achtererf met uitzondering van de boerderijwoning welke 250 m2 aan bijbehorende bouwwerken mag hebben op het perceel is al meer dan 150 m2 per woning aanwezig. In de regels is opgenomen dat 150 m2 per woning, en 250 m2 per woning met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen agrarisch medegebruik' is toegestaan. De overige vierkante meters vallen onder het overgangsrecht; k. alle nieuwe woningen - de (herbouw van) de voormalige agrarische bedrijfswoningen daaronder niet begrepen - dienen te worden gerealiseerd als levensloopbestendige woning; de nieuwe woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd hieraan moet worden voldaan. Bij verlening van een omgevingsvergunning onderdeel bouwen zal hier aandacht aan worden besteed; l. uit een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing en landschapsversterking blijkt dat het erf en de omliggende gronden landschappelijk worden versterkt; Indien geen woningen worden toegevoegd volstaat een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing; er is een plan voor erfinpassing en landschapsversterking (Bijlage 1) ingediend en goedgekeurd; m.

de wijziging mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek dient te worden aangetoond; in Hoofdstuk 5 is toegelicht dat landschappelijke waarden en natuurwaarden niet worden aangetast; n. de wijziging geen onevenredige aantasting tot gevolg heeft voor: de milieusituatie;

Toelichting (vastgesteld)

35

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

de verkeersveiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; de sociale veiligheid. in Hoofdstuk 5 is toegelicht dat de wijziging geen onevenredige aantasting tot gevolg heeft aan de bovengenoemde aspecten; o. het (wijzigings-)plan per saldo een positief effect heeft op de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Burgemeester en wethouders kunnen voorschriften verbinden aan het wijzigingsplan ter bevordering van de kwaliteit van de omgeving. de wijziging op het perceel is ruimtelijk beoordeeld en in hoofdstuk 5 zijn alle ruimtelijk relevante aspecten beoordeeld. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor genoemde aspecten.

Conclusie Het plan voldoet aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het geldend bestemmingsplan.

36

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

Hoofdstuk 7 7.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

De beleidsdoelstellingen zijn juridisch vertaald in de regels en de bijbehorende verbeelding. De basis voor de verbeelding, de tekening, is een recente kadastrale ondergrond en topografische gegevens. Op de verbeelding is de grens van het bestemmingsplangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de verschillende bestemmingen met verschillende kleuren en letteraanduidingen weergegeven. Voorts zijn aanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen. Uitgangspunt voor de regels zijn de planregels die in de meest recente plannen binnen de gemeente zijn opgenomen, deels aangepast aan de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De planologisch-juridische regeling in dit bestemmingsplan sluit -met inachtneming van het vorenstaande- zoveel mogelijk aan bij andere recente bestemmingsplannen van de gemeente Oost Gelre.

7.2

Bestemmingsplan

Het digitale bestemmingsplan 'Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten dat is vervat in een GML-bestand NL.IMRO.1586.BPBUI2030-OW01 met bijbehorende regels. De papieren plankaart (nu bekend als de analoge verbeelding van het voorliggende bestemmingsplan) is getekend op een schaal 1:1.000 en omvat 1 kaartblad. Het kaartblad geeft de bestemming van de gronden aan. Waar nodig zijn aanduidingen op de kaart opgenomen waarvan de betekenis in de regels wordt verklaard.

7.3

Plansystematiek

7.3.1

Indeling

De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Deze hoofdstukken zijn:

Hoofdstuk 1: Inleidende regels In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels In dit hoofdstuk zijn de (dubbel) bestemmingen vastgelegd. Per bestemming wordt het toegestane gebruik geregeld en eventueel bouwregels opgesteld. In het bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen van toepassing: de bestemming 'Wonen' en de dubbelbestemmingen 'Waarde Archeologische verwachtingswaarde 1'. Met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - agrarisch medegebruik' is aangegeven welke functie waar is toegestaan.

Hoofdstuk 3: Algemene regels In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen - dat wil zeggen het gehele bestemmingsplan betreffend - karakter. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels.

Toelichting (vastgesteld)

37

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene bepalingen betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

7.3.2

Bestemmingsregels

Met dit bestemmingsplan wordt de bestemming 'Wonen' van toepassing. Met een zogenaamde voorwaardelijke verplichting is bepaald dat binnen twee jaar na de start van bouwactiviteiten de landschappelijke inpassing aangelegd moet zijn. Het niet instandhouden van de landschappelijke inpassing is ook in strijd met het bestemmingsplan. In verband met de archeologische verwachtingswaarde ligt op het gehele plangebied de dubbelbestemming "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 1". In deze dubbelbestemming zijn regels opgenomen die de mogelijke archeologische waarden in de bodem beschermen.

38

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

Hoofdstuk 8 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid 8.1

Haalbaarheid

Het plan is een particulier initiatief. De uitvoering van de mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt is voor rekening van de initiatiefnemers. Als het project aanleiding geeft tot vergoeding van planschade (artikel 6.1 Wro) zullen de kosten worden doorberekend aan verzoeker. Ten behoeve van het project wordt een anterieure overeenkomst afgesloten met verzoeker over planschade. Het is daarom niet meer nodig om een exploitatieplan op te stellen en vast te stellen.

8.2

Exploitatieplan

Met het voorliggende plan wordt de omschakeling van een agrarische bestemming naar een woon bestemming mogelijk gemaakt. Met de initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten over het verhaal van kosten voor onder meer de exploitatie en eventuele planschade.

8.3

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.3.1

Inspraak

Het ontwerp bestemmingsplan wordt voor een periode van zes weken ter inzage gelegd.

8.3.2

Artikel 3.1.1.-overleg

Op basis van artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg gevoerd worden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en de relevante diensten van provincie en Rijk. Het bestemmingsplan heeft geen betrekking op provinciale belangen en is daarom niet opgestuurd naar de provincie. Het waterschap en de provincie kunnen reageren op het ontwerp bestemmingsplan.

Toelichting (vastgesteld)

39

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

40

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

Bijlagen bij toelichting

Toelichting (vastgesteld)

41

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

Bijlage 1 Landschappelijk inpassingsplan

42

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Functieverandering naar wonen, Aaltenseweg 88

Bijlage 2 Bouwkundig rapport

Toelichting (vastgesteld)

43

Inspectierapport Pluskeuring x

Adres object:

Aaltenseweg 88 7131 NG Lichtenvoorde

Datum inspectie: Geldigheidsduur rapport: Rapportnummer:

donderdag 4 februari 2021 6 maanden 04022101

Bouwadvies Takkenkamp Hoofdstraat 64 7011 AE Gaanderen T 0315-651300

www.oogvoorwonen.nl info@oogvoorwonen.nl KvK 09128076 NL42 RABO 0317 8128 15

Op al onze werkzaamheden zijn onze algemene voorwaarden van toepassing die u achteraan in dit rapport vindt.

Inhoud ALGEMENE GEGEVENS VAN DE INSPECTIE ..................................................................................................................3 DASHBOARD .................................................................................................................................................................4 OPMERKINGEN VAN DE INSPECTEUR ..........................................................................................................................5 OVERZICHT CONDITIESCORES ......................................................................................................................................6 OVERZICHT MAATREGELEN EN KOSTEN ......................................................................................................................7 INSPECTIE DETAILGEGEVENS .......................................................................................................................................8 Dak .......................................................................................................................................................................8 Fundering ...........................................................................................................................................................13 Gevel

..................................................................................................................................................................14 Interieur .............................................................................................................................................................16 BIJLAGE: TOELICHTING OP DE INSPECTIE ..................................................................................................................20 DE INSPECTIE IS EEN MOMENTOPNAME. DIT BETEKENT DAT OMSTANDIGHEDEN TEN TIJDE VAN DE INSPECTIE STERK BEPALEND KUNNEN ZIJN VOOR DE BEOORDELING. DIT HEEFT BETREKKING OP WEERSOMSTANDIGHEDEN, MAAR OOK DE MATE WAARIN ONDERDELEN ZIJN TE BEOORDELEN, ZOALS ZICHT EN BEREIKBAARHEID. ............22 BIJLAGE: ALGEMENE VOORWAARDEN ......................................................................................................................24

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 2 van 26

Algemene gegevens van de inspectie Inspectiegegevens Rapportnummer Inspecteur Soort inspectie Datum inspectie Tijd inspectie Geldigheidsduur rapport Weergesteldheid tijdens inspectie Inlichtingenformulier aanwezig, ingevuld en ondertekend

04022101 Bouwkundig onderzoek donderdag 4 februari 2021 09.00 6 maanden Half bewolkt Nee

Opdrachtgever Naam Adres Postcode Woonplaats Telefoon E-mail

Objectgegevens Objecttype Adres Postcode Plaats/locatie Bewoond Bouwjaar Gebruik Vereniging van eigenaren

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Boerderij met koeienstal Aaltenseweg 88 7131 NG Lichtenvoorde ja 1908 Bedrijf Nee

Pagina 3 van 26

Dashboard Kosten Onderhoudskosten direct

0

Onderhoudskosten op termijn

0

Totaal

0

Verbeteringskosten

0

Gemiddelde conditiescore van het gehele object Dit is een gemiddelde van de conditiescore van alle bouwdelen.

Conditiescores van bouwdelen

1. Uitstekend (0) 2. Goed (0) 3. Redelijk (4) 4. Matig (6) 5. Slecht (3) 6. Zeer slecht (0)

Bouwdelen die slecht of zeer slecht zijn beoordeeld Conditie

Hoofdstuk Dak

Bouwdeel Dakconstructie-/beschot

Specificatie Gebinten constructie

Gevel

Gevelwand; constructief

Metselwerk

Interieur

Zoldervloer

Houten zoldervloer

Bouwdelen met conditie nader onderzoek of niet inspecteerbaar Deze bouwdelen heeft de inspecteur niet geheel visueel kunnen beoordelen. Conditie

Hoofdstuk Fundering

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Bouwdeel Fundering

Specificatie Fundering algemeen

Pagina 4 van 26

Opmerkingen van de inspecteur Op verzoek van de opdrachtgever is een bouwkundige inspectie uitgevoerd aan de achterzijde van de boerderij, specifiek betreffende de koeienstal. De diverse onderdelen welke hier van toepassing zijn worden in het rapport behandeld. Het gehele voorhuis is in de inspectie niet meegenomen. ALGEMEEN: Om de woning in de gewenste staat te brengen zijn voor de diverse omschreven onderdelen reparatie, vervanging, onderhoud c.q. volledige renovatie wenselijk of noodzakelijk. De herstelwijze en hersteltermijn is geheel aan opdrachtgever, om tot een juiste prijsstelling te komen dienen enkele vergelijkbare offertes te worden aangevraagd. Ten behoeve van de eventueel uit te voeren werkzaamheden zijn geen kosten begroot. Een en ander is sterk afhankelijk van de gewenst mate van onderhoud c.q. renovatie en afhankelijk van eigen wensen en ideeën van de aspirant kopers.

CONCLUSIE: Naar aanleiding van het bouwkundig onderzoek kan worden geconcludeerd dat het gehele achterhuis waar de koeienstal in onder is gebracht, dient te worden gerenoveerd. Echter de diverse onderdelen verkeren in een zodanige staat dat geheel nieuw bouwen een sterke voorkeur heeft boven renoveren. Een en ander geldt in principe voor alle beschreven onderdelen.

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 5 van 26

Overzicht conditiescores Dak Conditie

Bouwdeel

Materiaalsoort

Dakbedekking hellend

Keramische pan

Dakconstructie-/beschot

Deels asbesthoudend dakbeschot

Dakconstructie-/beschot

Gebinten constructie

Dakconstructie-/beschot

Kapconstructie middels sporen

Schoorsteen/ventilatiekanaal niet bouwkundig Ventilatiekanaal hout met ventilator bovendaks

Fundering Conditie

Bouwdeel

Materiaalsoort

Fundering

Fundering algemeen

Bouwdeel

Materiaalsoort

Buitenkozijnen.

Houten en betonnen kozijnen

Gevelwand; afwerking

Voegwerk

Gevelwand; constructief

Metselwerk

Gevelwand; overstekken en boeiboorden

Houten overstek met trespa afdekplank

Bouwdeel

Materiaalsoort

Begane grondvloer.

Beton / steenachtig

Binnendeuren.

Houten binnendeur in brandmuur

Binnenwanden Algemeen.

Metselwerk

Zoldervloer

Houten zoldervloer

Gevel Conditie

Interieur Conditie

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 6 van 26

Overzicht maatregelen en kosten Totaal Totaal woning

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Direct

Op termijn

Verbeterplan

Totaal

0

0

0

0

Pagina 7 van 26

Inspectie detailgegevens Dak Dakbedekking hellend - Keramische pan Waarneembaarheid

Geheel

Algemeen

Dakbedekking wordt beoordeeld op de staat van onderhoud (leeftijd, craquelé, verwering, begroeiing). De levensduur bedraagt gemiddeld 60 tot 90 jaar. Bij vervanging dient rekening gehouden te worden met nieuwe tengels, panlatten en plaatselijk reparatie dakbeschot. Vochtdoorslag bij pannen kan, bij voldoende ventilatie, geen kwaad.

Gebrek

Aantasting pannen aan de binnenzijde t.g.v. de aanwezige ammoniaklucht

Gebrek

Breuk, mechanische schade

Opmerking gebrek

Gebrek

Veelal wordt deze schade veroorzaakt door veroudering van de pannen en/of de ammoniakluchten vanuit de stal.

Doorbuiging, onvoldoende stijf/stevig

Locatie

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Verspreidt over de gehele kap waarneembaar

Pagina 8 van 26

Gebrek

Losliggende nokvorsten (ontbrekende specie)

Gebrek

Veroudering, economisch afgeschreven

Opmerking gebrek

Maatregel

Veel gruis in de goot t.g.v. veroudering en of aantasting door de ammoniakluchten

Vervangen keramische pannen Uitvoering: Direct Pro Memorie: ja

Dakconstructie-/beschot - Deels asbesthoudend dakbeschot Waarneembaarheid

Deels

Algemeen

De dakconstructie wordt beoordeeld voor zover deze zichtbaar is. Beoordeeld worden de constructieve samenhang, eventuele aantasting (houtrot, houtboorders) en zichtbare lekkages.

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 9 van 26

Gebrek

Aantasting asbesthoudende beplating t.g.v. ammoniaklucht

Gebrek

Verder is geen dakbeschot aanwezig

Gebrek

Veroudering waarneembaar

Opmerking gebrek

Maatregel

Deels ter plaatse van de brandmuur en ter plaatse van het wolfseind achtergevel.

Aanbrengen dakbeschot Uitvoering: Direct Pro Memorie: ja

Dakconstructie-/beschot - Gebinten constructie Waarneembaarheid

Deels

Algemeen

De dakconstructie wordt beoordeeld voor zover deze zichtbaar is. Beoordeeld worden de constructieve samenhang, eventuele aantasting (houtrot, houtboorders) en zichtbare lekkages.

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 10 van 26

Gebrek

Doorbuiging in gebinten waarneembaar

Gebrek

In verband met de aanwezige schuren/stallen aan de linker en rechter zijde valt het ontbreken van de koppeling/hildes niet op Opmerking gebrek

Gebrek

Koppeling tussen gebinten/zoldervloer en buitenwanden is onvoldoende tot niet aanwezig.

Staanders gebinten onderzijde in het verre verleden vervangen door staal

Opmerking gebrek

Een en ander geldt voor alle aanwezige gebinten.

Gebrek

Sterke aantasting door houtvernielersaantasting (houtworm/boktor)

Gebrek

Sterke veroudering waarneembaar

Maatregel

Vervangen gebintenconstructie Uitvoering: Direct Pro Memorie: ja

Dakconstructie-/beschot - Kapconstructie middels sporen Waarneembaarheid

Deels

Algemeen

De dakconstructie wordt beoordeeld voor zover deze zichtbaar is. Beoordeeld worden de constructieve samenhang, eventuele aantasting (houtrot, houtboorders) en zichtbare lekkages.

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 11 van 26

Gebrek

Aantasting sporen door ammoniakluchten

Gebrek

Doorbuiging volop in de sporen waarneembaar Opmerking gebrek

Gebrek

Zie hiervoor ook het onderdeel Dakbedekking hellend.

Houtvernielersaantasting (houtworm/boktor) Locatie

Verspreidt over de gehele kapconstructie

Gebrek

Incidentele houtrot

Gebrek

Sterke veroudering van kapconstructie

Maatregel

Vervangen dakconstructie hout Uitvoering: Direct Pro Memorie: ja

Schoorsteen/ventilatiekanaal niet bouwkundig bovendaks - Ventilatiekanaal hout met ventilator Waarneembaarheid

Gebrek

Geheel

Veroudering waarneembaar

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 12 van 26

Fundering Fundering - Fundering algemeen

Gebrek

Waarneembaarheid

Geheel

Algemeen

Aangenomen is dat de woning gefundeerd is op staal (een zandplaat). Navraag bij de gemeente kan meer zekerheid bieden omtrent de wijze van funderen. Bij funderingen op staal wordt direct gefundeerd op een grondslag met voldoende draagkracht (vaste) of op grondverbetering. Aan de hand van scheurvorming en scheefstand van de gevels kan veelal een eerste indicatie van de stabiliteit van de fundering worden gegeven.

Zichtbare zettingscheuren in bovenbouw Opmerking gebrek

Maatregel

In verband met het niet kunnen inspecteren van de fundering is de staat hiervan niet vast te stellen, gevoeglijk kunnen we er van uit gaan dat het een gemetselde/gestapelde fundering betreft welke ongeschikt is om als fundering van de te realiseren woning te fungeren. Deze zal geheel vervangen dienen te worden.

Vervangen fundering Uitvoering: Direct Pro Memorie: ja

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 13 van 26

Gevel Buitenkozijnen. - Houten en betonnen kozijnen Waarneembaarheid

Geheel

Gebrek

Kozijnen niet passend bij de wensen met betrekking tot de achtergevel

Gebrek

Veroudering waarneembaar

Maatregel

Vervangen buitenkozijn inclusief afwerking Uitvoering: Direct Pro Memorie: ja

Gevelwand; afwerking - Voegwerk Waarneembaarheid

Gebrek

Geheel

Veroudering waarneembaar

Gevelwand; constructief - Metselwerk Waarneembaarheid

Geheel

Toelichting

Betreft het metselwerk van de achtergevel. Vervangen van het gehele metselwerk na het oplossen van de constructieve gebreken fundering en kapconstructie. Controle van gesloten geveldelen (metselwerk) vindt plaats ter beoordeling van de fundering (m.n. scheuren), vochtproblemen (optrekkend vocht, doorslag) of uitvoeringsproblemen (dilatatie, onjuiste detaillering). Bij massief metselwerk bestaat de kans op vochtdoorslag. Pas echter op met impregneermiddelen. Indien niet correct aangebracht kan dit leiden tot schade aan het metselwerk.

Algemeen

Gebrek

Lichte scheurvorming

Opmerking gebrek

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Betreft scheurvorming veroorzaakt door spanning en/of krimp, behoeft constructief geen herstel.

Pagina 14 van 26

Gebrek

Scheurvorming t.g.v. zetting/zakking

Gebrek

Sterke bolling in het metselwerk waarneembaar

Opmerking gebrek

Een en ander wordt veroorzaakt door zetting/zakking van de kapconstructie.

Gebrek

Veroudering en matige kwaliteit stenen waarneembaar

Maatregel

Vervangen gehele achtergevel Uitvoering: Direct

Gevelwand; overstekken en boeiboorden - Houten overstek met trespa afdekplank Waarneembaarheid

Gebrek

Geheel

Veroudering waarneembaar

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 15 van 26

Interieur Begane grondvloer. - Beton / steenachtig Waarneembaarheid

Deels

Toelichting

Gehele "begane grondvloer" is ongeschikt om te gebruiken in een verblijfsruimte (toekomstige woning).

Gebrek

Betreft een verouderde betonvloer

Gebrek

Betreft een volledig on-geïsoleerde betonvloer

Gebrek

De mestgrubben zijn als zodanig nog in gebruik

Gebrek

Voederbakken koeien zijn in de vloer geïntegreerd

Maatregel

Gehele vloer dient vervangen te worden. Uitvoering: Direct Pro Memorie: ja

Binnendeuren. - Houten binnendeur in brandmuur Waarneembaarheid

Geheel

Algemeen

Deuren zijn vaak kwetsbaarder dan de kozijnen. Klemmen/aanlopen kan men herstellen door het aanpassen van de omtrekspeling. Een verzwakte hoekverbinding kan men verstevigen door het aanbrengen van hoekstaal of een plaat hout/multiplex over de onderzijde van de deur. Deuren aangetast door houtrot kan men professioneel laten repareren middels een inzetstuk of minder professioneel door een houtrotvulmiddel toe te passen. In een aantal gevallen zal het vervangen van een aangetast/defecte deur de goedkoopste oplossing zijn.

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 16 van 26

Gebrek

Mogelijk asbesthoudend materiaal aangebracht op de deur in de brandmuur

Binnenwanden Algemeen. - Metselwerk Waarneembaarheid

Geheel

Gebrek

Aantasting wanden door ammoniaklucht

Gebrek

De aanwezige stal aan de linkerzijde van de te renoveren koeienstal zal worden gesloopt

Opmerking gebrek

Gebrek

Ten gevolgen van het slopen van het genoemde stalgedeelte en in combinatie met het slopen/verwijderen van de mestgrub verdwijnt de gehele stabiliteit van de wand aan de linkerzijde (vanaf de voorgevel gezien) van de koeienstal. Dit zal zeer veel nadelige gevolgen hebben voor het pand.

In de genoemde wand is een staalconstructie opgenomen t.b.v. de doorloop koeien

Opmerking gebrek

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Deze zal verwijderd moeten worden, hierdoor blijft er van de wand sowieso niets over.

Pagina 17 van 26

Gebrek

Scheurvorming

Opmerking gebrek

Gebrek

Zie hiervoor ook het onderdeel Gevel, Gevelwand constructief.

Veroudering waarneembaar

Zoldervloer - Houten zoldervloer Waarneembaarheid

Deels

Toelichting

Betreft losliggende vloerdelen bestaande grotendeels uit rondhout en afgeschaalde delen. Nu deels nog in gebruik als hooizolder. Gehele "zoldervloer" is ongeschikt om te gebruiken in een verblijfsruimte (toekomstige woning).

Gebrek

Aantasting houten delen door ammoniakluchten

Gebrek

Deformatie, scheefstand

Opmerking gebrek

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Zie hiervoor ook het onderdeel Dakconstructies.

Pagina 18 van 26

Gebrek

Gruis en restanten pannen op stro waarneembaar

Gebrek

Houtvernielersaantasting (houtworm/boktor) Locatie

Verspreidt over de diverse vloerdelen

Opmerking gebrek

Mogelijk is de houtwormaantasting niet actueel, echter gezien de gevolgen bij besmettingen op overige dak- en bouwdelen is preventief herstel te adviseren. Houtworm is de meest voorkomende maar tevens minst schadelijke houtvernieler, ze brengt zelden de stabiliteit van de constructie in gevaar. De aanwezigheid van boktor is anders, deze kan grote schade veroorzaken aan het houtwerk. Deze houtvernielers zijn goed met veilige stoffen te behandelen. Advies hierin is om een gespecialiseerd bedrijf de omvang van de aantasting vast te laten stellen en vervolgens te behandelen. Hierbij wordt dan een garantie afgegeven. Zie hiervoor ook: www.nvpb.org.

Maatregel

Gehele vloer dient vervangen te worden. Uitvoering: Direct Pro Memorie: ja

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 19 van 26

Bijlage: toelichting op de inspectie Doel bouwkundige inspectie Een bouwkundige inspectie geeft een duidelijk, onafhankelijk beeld van de staat en kwaliteit van de aan te kopen woning en opstallen en wordt een raming gemaakt van noodzakelijke onderhoudsmaatregelen op korte termijn. Het doel van de inspectie is het verkrijgen van inzicht in de onderhoudstoestand van het object en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen door middel van een visuele inspectie, dit in relatie tot de in het bouwjaar geldende eisen, bouwaard en bouwwijze. Voornoemde visuele inspectie is een momentopname. Uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd. Verborgen gebreken worden tijdens deze inspectie niet geconstateerd een vermoeden hiervan zal worden aangegeven. Het rapport heeft niet de bedoeling anders en/of meer te zijn dan een indicatie voor eventueel te verwachten kosten zoals aangegeven, wat niet uitsluit dat zich met betrekking tot het geïnspecteerde object gebreken kunnen voordoen, met de daar bijbehorende kosten van reparatie en/of onderhoud welke niet gesignaleerd zijn. Het rapport dient niet te worden gezien als een garantie met betrekking tot het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeid zijnde kosten.

Het doel evenals de aard en wijze van de visuele inspectie brengt met zich mee dat specialistische onderzoeken niet worden uitgevoerd, er geen metingen worden verricht, er geen berekeningen worden uitgevoerd en er geen onderdelen worden verwijderd, verschoven, opgetild, opgegraven etc om achterliggende constructies en of installaties te kunnen beoordelen. Kortom er vinden geen destructieve onderzoeken plaats. Het is binnen de inspectie niet mogelijk een asbestonderzoek uit te voeren. Er wordt niet specifiek gezocht naar mogelijk asbesthoudend materiaal in/aan een object. Indien de inspecteur tijdens de inspectie een asbestverdacht materiaal tegenkomt, zal hiervan melding worden gemaakt in het inspectierapport. Er kunnen geen rechten ontleend worden indien er asbesthoudende materialen over het hoofd gezien worden en/of niet in het rapport opgenomen zijn.

Het bouwtechnisch rapport In het bouwtechnische rapport worden de volgende zaken weergegeven: - Conditie per onderdeel, - Waarneembaarheid van het onderdeel, - Opmerkingen en toelichting, - Kostenraming voor onderhoudsmaatregelen die: • • •

direct noodzakelijk zijn (binnen 1-2 jaar); binnen een periode van 3-4 jaar uitgevoerd dienen te worden; die als verbetermaatregel kunnen worden aangemerkt.

- Eventueel foto’s van onderdelen en/of gebreken. - Eventueel adviezen voor het uitvoeren van nadere (specialistische) onderzoeken. Bouwdelen die buiten de inspectie vallen zijn: dierenverblijven (stallen, hokken, volières enz.), erfscheidingen, pergola’s en dergelijke. Tevens worden niet gefundeerde bergingen buiten beschouwing gelaten.

Beoordeling van het object De beoordeling van de bouwkundige staat van het object heeft betrekking op twee zaken: 1. De kwaliteit van het object en de samenstellende onderdelen. Hierbij wordt nagegaan of er aan de bouwdelen gebreken of uitvoeringsfouten zijn te constateren. 2. De mate waarin de kwaliteit van de onderdelen is verminderd door het verouderingsproces, onjuiste uitvoering of calamiteiten. Het is nimmer exact vast te stellen hoe en in welke mate de onderhoudstoestand van een onderdeel gedurende de geldigheidsduur van het rapport kan verslechteren. In het bouwtechnische rapport worden dan ook geen indicaties gegeven over de resterende levensduur en / of het in de toekomst te verwachten tijdstip van vervanging van een onderdeel. In die gevallen dat er in het inspectierapport staat vermeld dat een onderdeel niet of deels geïnspecteerd kan worden wordt een inschatting gemaakt, gebaseerd op eventuele (niet) geconstateerde relevante gebreken aan aanverwante

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 20 van 26

onderdelen in combinatie met de kennis en ervaring van de inspecteur. Er kunnen geen rechten worden ontleend met betrekking tot de gemaakte inschatting. Indien de opdrachtgever zekerheid wenst betreffende een niet of deels inspecteerbaar onderdeel, dient de opdrachtgever een nader / destructief / specialistisch onderzoek uit te laten voeren naar de kwaliteit van het betreffende onderdeel.

Algemene toelichting op inspectie In deze paragraaf vindt u een algemene uitleg over bepaalde materialen. Deze zijn dus niet altijd van toepassing op uw woning. Technische installaties, toetsing aan normen Technische installaties, aan- en afvoerleidingen, elektrische bedradingen en dergelijke worden niet getoetst aan de voorgeschreven (NEN)normen. Voor toetsing aan de voorschriften wordt geadviseerd het nutsbedrijf in te schakelen. Dit geldt ook voor (ingrijpende verbouwingen). Het aangaan van nieuwe overeenkomsten (aansluitingen) kan door het nutsbedrijf aanleiding zijn de op dat moment geldende voorschriften c.q. eisen aan te passen. Dit geldt ook voor nieuwe woningen. Aanpassingen aan deze voorschriften kunnen (hoge) kosten met zich meebrengen. Wel wordt tijdens de inspectie technische installaties, voor zover mogelijk, visueel beoordeeld op hun fysieke conditie. Beoordeling elektrische installatie Zekeringen zijn niet op werking getest en de aarding is niet doorgemeten. De elektrische installatie wordt beoordeeld op het aantal aanwezige groepen. Hoewel bij twijfel een aantal wandcontactdozen wordt geopend, wordt niet de gehele bedrading gecontroleerd op de aanwezigheid van canvas en op aanwezigheid van stalen elektriciteitsleidingen. Loden leidingen Drinkwater uit loden leidingen kan minuscule deeltjes lood bevatten.

Door het drinken van dit water komt lood in je lichaam terecht. Omdat de hoeveelheid gering is, kan dat meestal geen kwaad. Alleen baby's tot een jaar kunnen gevolgen ondervinden van water uit loden leidingen. De waterleidingbedrijven in Nederland zijn verantwoordelijk voor de vervanging van de loden leidingen tot aan de meter. Huiseigenaren zijn zelf verantwoordelijk voor het vervangen van loden drinkwaterleidingen in de woning. Loden buizen/leidingen (zowel aanvoer: drinkwater als afvoer: riolering) kunnen door eigen gewicht en de relatief zachte samenstelling scheuren vertonen. In het bijzonder op plaatsen waar de leidingen niet direct zichtbaar zijn (in muren, tussen balken onder de vloer) kunnen lekkages zorgen voor houtaantasting, roestvorming of andere schade aan constructieve delen. Ook hier geldt het advies preventief te vervangen. Rioleringen algemeen Voor gietijzeren, loden of gresbuizen rioleringen wordt altijd geadviseerd deze te vervangen, ook al is geen lekkage (of roestvorming zichtbaar). Het inwendige van de gietijzeren afvoerbuis is veelal door inwerking van afvalstoffen in de loop der jaren gecorrodeerd. Veelal gebeurt dit na het betrekken van de woning door nieuwe bewoners omdat het vuil reeds aanwezig in het riool is neergeslagen door het tijdelijk niet gebruiken van het rioolstelsel.

Kosten modernisering In het rapport worden algemene opmerkingen gemaakt over de staat van het sanitair, het keukenblok en afwerklagen (b.v. tegelwerk). Met name van belang is de functionele beoordeling. De inspecteur zal slechts een beoordeling geven (en herstelmaatregelen opnemen) indien deze onderdelen door een gebrek niet meer zijn te gebruiken (b.v. het sanitair is defect, onvoldoende stankafsluiting). Kosten voor het moderniseren van het interieur (m.n. uitrusting en tegelwerk) zijn afhankelijk van kwaliteit en uitvoering (b.v. uitvoering in eigen beheer). Derhalve worden er in het rapport geen kosten voor dit element opgenomen.

Werkwijze Ruimtes onder en tussen vloeren, wanden, achter plafondconstructies en dakbalken worden geïnspecteerd voor zover bereikbaar onder normale omstandigheden. Indien tijdens een inspectie blijkt dat bepaalde onderdelen of gedeelten van een object niet kunnen worden geïnspecteerd, zal dit in het rapport worden weergegeven. Indien tijdens inspectie blijkt dat bepaalde objecten en/of gedeelten daarvan zeer moeilijk en niet zonder gevaar bereikbaar zijn, dat uitsluitend ter beoordeling door de inspecteur, zullen deze objecten/gedeelten niet worden gekeurd en zal hier in de rapportage melding van worden gemaakt. Het betreft een visuele inspectie naar de functionaliteit en kwaliteit van de bouw- en installatiedelen. Voor onderdelen die niet visueel zijn te inspecteren zal een afgeleid oordeel worden gegeven op basis van de vermoedelijke kwaliteit op grond

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 21 van 26

van de staat dan wel zichtbare, samengestelde en met dit onderdeel verband houdende onderdelen.

De inspectie is een momentopname. Dit betekent dat omstandigheden ten tijde van de inspectie sterk bepalend kunnen zijn voor de beoordeling. Dit heeft betrekking op weersomstandigheden, maar ook de mate waarin onderdelen zijn te beoordelen, zoals zicht en bereikbaarheid. Het kan voorkomen dat een schade of gebrek wordt geconstateerd waarvan de oorzaak of ernst zonder aanvullend onderzoek niet goed kan worden vastgesteld. In voorkomende gevallen wordt hierover bij de onderzoeksresultaten een opmerking gemaakt. De beoordeling wordt weergegeven met een algehele kwaliteitsaanduiding verduidelijkt door een toelichtende tekst per gebouwonderdeel.

Raming van de kosten In zoverre binnen de verstrekte opdracht ramingen van herstelkosten en/of onderhoudskosten worden gegeven zijn deze gebaseerd op algemeen geaccepteerde eenheidsprijzen van materialen en normen voor arbeid en materiaalinzet door professionele bedrijven. De prijzen zijn inclusief BTW. Deze kosten hebben betrekking op herstel van gebreken en technisch noodzakelijk onderhoud ten einde de woning terug te brengen tot een redelijke staat. Verbeteringen of verfraaiingen zijn niet opgenomen. De kostenramingen dienen uitsluitend als zodanig te worden gehanteerd bij de beoordeling van een woning en zijn niet bedoeld als een aannemersbegroting. Hoewel wordt getracht een zo nauwkeurig mogelijke raming te geven, kunnen aan de in het rapport genoemde prijzen geen rechten worden ontleend. Lokale omstandigheden kunnen aanleiding zijn tot afwijkingen ten opzichte van de kostenramingen.

PM-posten (pro memorie) en/of stelposten worden opgenomen indien het niet mogelijk is een exacte inschatting van noodzakelijk herstel of vervanging vast te stellen: de omvang van de schade is niet vast te stellen (lekkage van verweerde dakbedekking kan leiden tot aantasting van de niet-zichtbare draagconstructie), de herstelkosten hangen sterk af van de gekozen oplossing (afwerking wanden, vervangen van vloer), pas na het vaststellen van de exacte oorzaak kunnen herstelkosten worden vastgesteld (fundering, vocht in kruipruimte), te vernieuwen onderdelen in het interieur zijn sterk afhankelijk van kwaliteit en uitvoering. Van een aantal van deze posten kan binnen ruime marges een schatting worden gemaakt.

Informatieplicht verkopers Conform boek 7, artikel 17 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek waaronder de informatie en onderzoeksplicht valt, stelt dat verkopers een informatieplicht hebben omtrent het normale- en bijzonder gebruik dat kopers voor ogen staat met betrekking tot ingebruikname van de onroerende zaak. De verkopers hebben dan ook een informatieplicht als zij weet of zouden moeten weten dat de onroerende zaak voor dit normale- of bijzondere gebruik ongeschikt is. Wat betekent deze informatieplicht voor verkopers: - Verkopers hebben informatieplicht voor de door haar gekende onzichtbare gebreken, voor zover door deze gebreken de woning de eigenschappen mist die koper op grond van de overeenkomst mag verwachten; - Verkopers zijn voor de door haar onbekende onzichtbare gebreken slechts aansprakelijk als die gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg staan; - Voor zichtbare gebreken zijn verkopers niet aansprakelijk.

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 22 van 26

Indien er geen ingevuld en ondertekend inlichtingenformulier voorafgaand aan de bouwkundige inspectie aan de inspecteur is afgegeven, kunnen er geen rechten aan de inhoud van het inspectierapport worden ontleend.

Onderzoeksplicht kopers De koper op zijn beurt mag alleen die eigenschappen verwachten waarvan hij de eigenschappen niet behoeft te betwijfelen. Waar hij twijfelt of moet twijfelen, dient hij de verkoper vragen te stellen, of zelf onderzoek te verrichten. Door het lezen van het rapport wordt de koper niet geacht te zijn ontslagen van zijn eigen onderzoeksplicht. Wat betekent deze onderzoeksplicht voor kopers: - Kopers dienen actief navraag te doen naar onzichtbare (mogelijk bij verkopers bekende) gebreken wanneer verkopers hieromtrent geen mededeling doen. Hiervoor is het door verkopers ingevulde informatieformulier (vaak in bezit van verkopend makelaar) zeer bruikbaar; - Op basis van het informatieformulier, informatie uit de visuele inspectie, daadwerkelijke bezichtiging(en) en eventueel specialistisch onderzoek (indien aanbevolen door het inspectiebureau, of op eigen initiatief) kan verkoper aantonen zijn onderzoeksplicht serieus te hebben genomen. - Omdat verkopers voor zichtbare gebreken dus niet aansprakelijk gehouden worden dient koper dus actief onderzoek en navraag te doen bij derden wat de herstelkosten voor deze onderdelen zullen bedragen. De visuele inspectie van inspectiebureaus geven slechts een indicatie gebaseerd op eenheidsprijzen welke zijn uitgegeven door erkende bedrijven.

Beoordeling technische staat Conditie omschrijving 1. Zeer goed: Het onderdeel vertoont geen tekortkomingen, gebreken of verouderingsverschijnselen. 2. Goed: Incidenteel kunnen kleine gebreken of tekortkomingen voorkomen of het verouderingsproces is op gang gekomen. 3. Redelijk: Gebreken of tekortkomingen komen voor of zijn reeds voorgekomen of het verouderingsproces is duidelijk op gang gekomen. 4. Matig: Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep. Storingen komen plaatselijk voor en/of zijn reeds voorgekomen. 5. Slecht: Gebreken of tekortkomingen komen voor of zijn reeds voorgekomen of het verouderingsproces is onomkeerbaar op gang gekomen. 6. Zeer slecht: Er is sprake van een maximaal gebrekenbeeld. Voortdurend treden er storingen op in de functievervulling. Technisch rijp voor de sloop.

Rapportnummer: 04022101 Bouwadvies Takkenkamp

Pagina 23 van 26

Bijlage: algemene voorwaarden 1.ALGEMEEN

1.1 Op alle aan opdrachtnemer verstrekte opdrachten en de met opdrachtnemer gesloten overeenkomsten zijn in ieder geval van toepassing de algemene voorwaarden van opdrachtnemer. Eveneens zijn van toepassing de in de rapportage en de in onderhavige voorwaarden omschreven uitgangspunten, voorwaarden en definities en onderhavige contractvoorwaarden, in de laatste versie en geldig op dat moment. 1.2 Bij opdrachtverstrekking aan opdrachtnemer bevestigt en aanvaardt opdrachtgever de in artikel 1 lid 1.1 vermelde voorwaarden. Indien deze bij de schriftelijke contractbevestiging en/of opdrachtbevestiging onverhoopt niet zijn bijgevoegd en/of deze voorwaarden niet in uw bezit zijn en/of u van deze voorwaarden geen kennis heeft kunnen nemen, dient u opdrachtnemer hiervan direct en voor uitvoering der werkzaamheden in kennis te stellen. opdrachtnemer zal u dan per omgaande de van toepassing zijnde voorwaarden doen toekomen. Tevens zijn voornoemde voorwaarden gepubliceerd op de website van opdrachtnemer.