Document · PDF

bijlage 7 ontwikkelkader zieuwent

Raadscommissie 6 september 2022, gemeente Oost GelreBij agendapunt: Verklaring van geen bedenkingen omgevingsvergunning zonnepark Zieuwent4.432 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

ont wikkel kader

Zieuwent

Colofon

ONTWIKKELKADER ZIEUWENT

p. 2

opdrachtgever: Gemeente Oost Gelre

opdrachtnemer: Buro Ontwerp & Omgeving

lei

onen k

w enning k r e v e k imtelij

Ru projectnummer: P3161.01 status: Definitief datum: December 2020 formaat: A4 liggend

te Oost

Gemeen

Gelre

ling vaststel 2019 Versie: ptember se : m Datu

st Gelre

en Oo ne kern

p. 3

Inhoud

ONTWIKKELKADER ZIEUWENT 1. Aanleiding 6

p. 4

1.1

Proces 6

1.2

Voorwoord

2 Analyse 12 2.1

Het plangebied

2.2

Hoogte & Historie

3 Modellenstudie 18 3.1

Modellen

3.2

Voorkeursmodel

4 Ontwikkelkader 24 4.1

Uitgangspunten

4.2

Referentiebeelden

5 Uitwerkingsregels 42 5.1

Regels

p. 5

Proces

AANLEIDING februari 2020

KENNISMAKEN & KICK-OFF

Om te komen tot een gedragen plan

INTERVIEWS --> ZB - OG Zieuwents Belang - Gemeente SCHETSEN MODELLEN

INPUT SOLAR

model 1 schetsen

maart - april

p. 6

gesprek ontwikkeling solar

SCHETSEN MODELLEN

INPUT ZB

model 2 schetsen

gesprek ontwikkeling wonen

PROJECTTEAM ZB - OG bespreken van de modellen

mei

SCHETSMODEL 1

toelichting en bijstellen model 1

SCHETSMODEL 2

toelichting en bijstellen model 2

SCHETS SESSIE

INLOOP SESSIE

twee modellen presenteren aan grondeigenaren

twee modellen presenteren aan omwonenden

juni

PROJECTTEAM

bespreken van sessies en oogst

juli - september

KEUZE MODEL 2 GESPREKKEN ZB

gesprekken op de achtergrond

oktober

OPTIMALISATIE MODEL 2 bijstellen model obv oogst - gesprekken

OPSTELLEN KADERS

opstellen van ontwikkelkader

november - december

PROJECTTEAM

bespreken ontwikkelkader

DEFINITIEVE ONTWIKKELKADER bijstellen en afronden kader

PRESENTATIE

college b&w - raad

Om te komen tot een gedragen plan voor de toekomstige dorpsuitbreiding van het dorp Zieuwent is een studie gedaan naar de mogelijke invulling met woningbouw in combinatie met het ontwikkelen van een zonneweide. Vanuit de ruimtelijke verkenning wonen kleine kernen is gebleken dat er een bouwopgave voor de kleine kernen ligt. Voor elke kern circa 15 woningen, passend binnen de behoefte en daarnaast haalbaar en betaalbare woningbouw. De mogelijke invulling voor de kern Zieuwent is in nauw overleg met Zieuwents Belang, de gemeente, de grondeigenaren en de direct omwonenden vormgegeven. Dit heeft geresulteerd in twee modellen, waarna een voorkeursvariant is opgesteld. Een voorkeursvariant die breed gedragen is en welke gefaseerd en passend bij het dorp gerealiseerd kan worden. De nieuwe woningbouw zal dus gefaseerd uitgevoerd worden. Bouwen naar behoefte. Echter bij grotere en aantoonbare behoefte kan een herziening van de fasering plaatsvinden. De voorkeursvariant is vervolgens vertaald naar voorliggend ontwikkelkader Zieuwent. Hierin is te lezen wat uitgangspunten zijn en wat wensbeelden zijn. Ofwel harde en zachte uitgangspunten. Dit ontwikkelkader dient als een inspiratiebron voor de toekomstige afronding van het dorp. Marktpartijen kunnen binnen de spelregels van dit ontwikkelkader een ruimtelijk plan ontwikkelen. De gemeente Oost Gelre faciliteert bij verdere uitwerking.

p. 7

VOORWOORD De toekomstige dorpsuitbreiding van Zieuwent zal aan de noordwest-zijde van het huidige dorp plaatsvinden. Dat kan natuurlijk op heel veel verschillende manieren. Er is behoefte aan een richtinggevend ontwikkelkader, dat enerzijds sturend is, maar dat anderzijds nog voldoende keuzevrijheid biedt bij de daadwerkelijke invulling. Dit ontwikkelkader dient in samenspraak met Zieuwents Belang, de grondeigenaren, de omwonenden en de gemeente tot stand te komen. Om te komen tot een gedragen ontwikkelkader is een aantal stappen genomen. Op de navolgende pagina’s zijn deze uiteengezet.

Zieuwent

ont wikkel kader

D R O O W VOOR

AANLEIDING

p. 10

STAP 1 VASTSTELLEN UITGANGSPUNTEN Allereerst is bepaald “waar ruimte voor gezocht dient te worden” en “waar rekening mee gehouden dient te worden”. Dit heeft geleid tot de volgende uitgangspunten: • Ruimte zoeken voor de bouw van 15 tot 25 woningen, bedoeld voor een mix van doelgroepen; • Ruimte zoeken voor de inpassing van een zonneweide; • Ruimte zoeken voor huisvesting (opslag en onderhoud) voor stichting Kerkenpaden; • Zorgen voor een afronding van de dorpsrand; • De nieuwe functies verweven met het landschap, aansluitend op de historische context; • Aansluiten op, en verweven met de bestaande kerkenpaden in de omgeving; • Aanwezige hoogteverschillen benutten; • Een gefaseerde realisatie mogelijk maken; • De dorpsuitbreiding dient haalbaar en betaalbaar te zijn.

STAP 2 ANALYSE Om de toekomstige plannen goed te kunnen inpassen in het landschap dienen de landschappelijke gegevenheden van het plangebied eerst geanalyseerd te worden. Ook dient onderzocht te worden of er hoogteverschillen in het plangebied voorkomen en zo ja hoe groot die zijn. Tenslotte is het gewenst inzicht te verkrijgen in de historische ontwikkeling van het plangebied door bestudering van topografische kaarten uit verschillende perioden. STAP 3 OPSTELLEN 2 MODELLEN Rekening houdend met de uitgangspunten en de analyse van het plangebied zijn 2 modellen opgesteld voor de toekomstige dorpsuitbreiding van Zieuwent. Deze 2 modellen zijn principieel verschillend van elkaar, waardoor inzichtelijk wordt gemaakt, dat er een hele reeks mogelijke inrichtingen van het plangebied mogelijk zijn.

STAP 4. BEPALEN VOORKEURSVARIANT De toekomstige dorpsuitbreiding dient bij voorkeur gedragen te worden door de toekomstige gebruikers. Om te weten te komen, waar de voorkeur van de direct betrokkenen naar uitgaat zijn de 2 modellen gepresenteerd aan Zieuwents Belang, de grondeigenaren, omwonenden en de gemeente. Al snel werd het duidelijk, dat zich een overgrote meerderheid aftekende voor model 2 als mogelijke basis voor de toekomstige dorpsuitbreiding. STAP 5 OPSTELLEN ONTWIKKELKADER Tijdens het peilen van de meningen zijn nog enkele gewenste aanpassingen van model 2 naar voren gekomen. Dit heeft geleidt tot een optimalisatie van de voorkeursvariant. Met inachtneming van deze gewenste aanpassingen is vervolgens een ontwikkelkader opgesteld. Dit ontwikkelkader is minder gedetailleerd dan de beide modellen, die eerst opgesteld zijn. Dit is een bewuste keus met als doel om enerzijds de hoofdlijnen van de toekomstige dorpsuitbreiding vast te leggen, maar anderzijds voldoende keuzevrijheid over te laten voor de uiteindelijke inrichting.

Dit betekent onder andere, dat de definitieve verkaveling van de woongebieden (nog) niet vastligt. Door middel van referentiebeelden wordt inzicht geboden in de mogelijke inrichting van de verschillende onderdelen van het plangebied. STAP 6 OPSTELLEN UITWERKINGSREGELS Als laatste stap zijn uitwerkingsregels opgesteld, die in acht genomen dienen te worden bij de nadere inrichting van het gebied. Deze uitwerkingsregels zijn opgesteld om een kwalitatief hoogwaardige inrichting van het plangebied mogelijk te maken. We hopen, dat Zieuwent op basis van dit ontwikkelkader een inspiratiebron in handen heeft gekregen om tot een fraaie afronding van het dorp te komen.

p. 11

ANALYSE Om een nieuwe woningbouw ontwikkeling en de ontwikkeling van een zonneweide goed in te passen in het landschap dienen de landschappelijke gegevenheden, structuren en patronen geanalyseerd te worden. Op de navolgende pagina’s worden de landschappelijke gegevenheden en ruimtelijk relevantie aspecten uiteengezet. Het gemeentelijk beleid is hierbij ook beschouwd en heeft als basis gediend voor deze opgave. De dorpsuitbreiding voor Zieuwent is passend in de “Ruimtelijke verkenning wonen kleine kernen Oost Gelre”.

Zieuwent

ont wikkel kader

d e i b e g n Pla

impressie van het gebied

ANALYSE

p. 14 HET PLANGEBIED Het plangebied is gesitueerd aan de noordwestzijde van de bestaande kern van Zieuwent. Het gebied wordt begrensd door de bestaande bebouwing langs de Dorpsstraat/Ruurloseweg aan de oostzijde. Door de meer recente uitbreiding, die in de 70’er jaren is gerealiseerd aan de zuidzijde en het landelijke gebied aan de west- en noordzijde. Op de luchtfoto is goed te zien, dat het plangebied deel uitmaakt van een zogenaamd kampenlandschap. Karakteristiek voor het kampenlandschap zijn de akkers (kampen) omzoomd met houtwallen, bospercelen bomenrijen en lanen. Het kampenlandschap is sinds meer dan 1000 jaar geleden ontstaan uit kleine individuele ontginningen op de overgang van de droge zandgronden naar de meer nattere gebieden.

Het is een kleinschalig landschap met veel afwisseling in terreintypen en landschapselementen. Gekenmerkt door veel opgaand groen en microreliëf in de vorm van steilranden. De afwisseling en de beslotenheid van dit landschap wordt alom gewaardeerd. De afwisseling in terreintypen en grondgebruik hangt nauw samen met de ondergrond (reliëf en bodemtypen) en de waterhuishouding. Door modernisering van de landbouw zijn ook in het plangebied in de loop van de jaren veel houtwallen, bomenrijen, lanen en bospercelen verdwenen. Gelukkig zijn er in het plangebied nog houtwallen en bosperceeltjes aanwezig. In het gebied bevinden zich enkele watergangen, vaak begeleid door opgaande beplanting. Tenslotte kan vermeld worden, dat het plangebied bebouwingsvrij is. Een open ruimte tegen de rand van de kern.

5 5

8 p. 15

i r o t s i h Hoogte&

ANALYSE

p. 16

HOOGTE Op de hoogtekaart is te zien, dat er in het gebied geen grote hoogteverschillen aanwezig zijn. Het hoogteverschil bedraagt in het algemeen hooguit enkele decimeters. De Dorpsstraat ligt op een relatief hooggelegen zandrug. Vanaf deze Dorpsstraat loopt het gebied in westelijke richting langzaam af. Dit is goed te zien door het kleurverloop (van bruin, via geel en groen naar blauw) en het hoogteverschil is ongeveer 1 meter.

HISTORIE (ONTSTAANSGESCHIEDENIS) Op basis van een vergelijking van de historische topografische kaart uit 1900 met de huidige topografische situatie zou de conclusie getrokken kunnen worden, dat er rond 1900 veel meer opgaande beplanting aanwezig was rond de akkers. Maar wanneer we de verschillende topografische kaarten eens goed bekijken, dan is te zien, dat de weergave van opgaande beplanting rond het jaar 1935 drastisch veranderd is. Was er eerst sprake van een groene dooradering van het landelijke gebied, vanaf 1935 zijn uitsluitend individuele bomen ingetekend, waardoor het lijkt, alsof er rond 1935 een grootschalige kap, dan wel ontginning heeft plaatsgevonden. Door de andere weergave op de topografische kaarten van opgaande beplanting lijkt het verlies aan houtwallen en kleine bospercelen dramatischer dan in werkelijkheid is gebeurd. Illustratief is, dat op de huidige topografische kaart nauwelijks iets zichtbaar is van de houtwallen en bosperceeltjes, die op dit moment wel degelijk aanwezig zijn in het plangebied.

1900

hoogtes in het plangebied

topografische kaart van 1900 in combinatie met de huidige situatie

+17,7 +17,9 +18,2 +18,5

+19,0

p. 17

+18,2

+18,0

+18,8 +18,2

1935

2020

historisch landschapsbeeld

+17,9

MODELLENSTUDIE Op basis van de analyse van het landschap, de hoogteligging van het gebied en de historische ontwikkeling zijn twee principieel verschillende modellen opgesteld voor de dorpsuitbreiding van Zieuwent. In beide modellen is ruimte gevonden voor circa 26 woningen, die gefaseerd gerealiseerd kunnen worden. Ook is in beide modellen een zonneweide ingepast. Aantallen en fasering zijn niet hard, bouwen naar aantoonbare behoefte is een belangrijk uitgangspunt bij de ontwikkeling van woningbouw voor de kleine kernen.

Zieuwent

ont wikkel kader

en l l e d o M

MODELLENSTUDIE

p. 20

MODEL 1 In model 1 wordt de opvallende belijning van een houtwal op de topografische kaart van 1900 als inspiratiebron gebruikt voor de situering van een lusvormige ontsluitingsweg. Ook wel “de boog” genoemd. Het gebied tussen deze ontsluitingsweg en de bestaande bebouwing langs de Dorpsstraat wordt benut voor de toekomstige woningbouw in de vorm van een tweetal woonerven. Per fase kan eerst het zuidelijke woonerf ontwikkeld worden en daarna het noordelijke. Het gebied ten westen van deze ontsluitingslus is in dit model hoofdzakelijk aangewezen voor de zonneweide. Deze zonneweide wordt aan de zuidzijde begrensd door een gebied, waar men kan wonen in het bos. De verschillende functies in het gebied worden landschappelijk ingepast, waarbij zoveel mogelijk aangesloten wordt bij historische lijnen in het landschap. Het groen vanuit de inpassing is zeer gevarieerd: van een voedselbos, een boomgaard tot nieuwe houtwallen en bosstroken. De langzaam verkeersroutes in het gebied volgen zoveel mogelijk de belijning van voormalige houtwallen en worden vormgegeven als kerkepaden. Dit zijn fraaie paden door het landschap die zo gewaardeerd worden door de inwoners en de recreant. Er ontstaat een fijnmazig netwerk van routes in de omgeving.

MODEL 2 In model 2 wordt minder ver teruggegaan in de historie: de topografische situatie rond 2000 vormt hier het uitgangspunt voor de inrichting van het plangebied. De toen aanwezige vaak onregelmatig gevormde akkers vormen tezamen met de bestaande groenelementen de structurele elementen voor de verkaveling en de landschappelijke opzet. Het model voorziet in een tweetal woonerven, die beide vanaf de Werenfriedstraat ontsloten worden. Per fase kan één van beide woonerven ontwikkeld worden. De zonneweide is gesitueerd in het noordelijke deel van het plangebied. Ook in dit model wordt de zonneweide aan de zuidzijde begrensd door een gebied, waar in het bos gewoond kan worden. Riante open kamer zonder echte kavels. Landschap en wonen zijn nauw verweven, ook in combinatie met een voedselbos. De verschillende functies worden landschappelijk ingepast, waarbij een grote verscheidenheid aan gebruiksmogelijkheden geboden wordt: van boomgaarden, vogelbosjes, bloemrijk grasland/pluktuin tot verschraalde gronden, die als “zomp” dienst kunnen doen. De woonerven worden altijd omzoomd door deze elementen. Bij de inrichting van het plangebied worden zoveel mogelijk historische lijnen gevolgd, waardoor het geheel goed verankerd kan worden. Ook zichtlijnen dragen bij aan deze verankering.

Deze historische lijnen worden ook benut om er kerkepaden langs te leggen, die fungeren als langzaam verkeersroutes.

model 1

model 2

p. 21

e d o m s r Voorkeu

MODELLENSTUDIE

Hiervoor zijn duidelijke suggesties gedaan, die in acht genomen dienen te worden bij de uitwerking van Model 2 tot het definitieve ontwikkelkader: • Juist de wens om delen van het plangebied zelf te ontwikkelen, waaronder zeker de zonneweide geven aanleiding om nog eens goed naar de begrenzing van de zonneweide te kijken. Wanneer die iets verder van de Dorpsstraat gesitueerd wordt, dan bestaat de mogelijkheid om de zonneweide te realiseren op gepaste afstand tot de Dorpsstraat en met de mogelijkheid om een zo optimaal mogelijk agrarisch perceel te ontwikkelen. • In het Ontwikkelkader dient nog de nodige ruimte gelaten te worden voor nadere invullingen. Dat betekent bijvoorbeeld, dat de aanduiding van de woonerven globaler dient te zijn. Hierdoor wordt voorkomen, dat de voorgestelde verkaveling gezien wordt als “definitief”. Het aangepaste Model 2 is nadrukkelijk geen blauwdruk. Zoals de naam al aangeeft gaat het erom een kader te bieden, waarin de ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Dat betekent, dat bepaalde zaken “hard” zijn, terwijl andere zaken “zacht” zijn en de nodige “schuifruimte” bieden. Nevenstaand het bijgestelde Model 2 met een gepaste afstand van de zonneweide tot de dorpsrand, betere inpassing van het agrarische perceel en met nog steeds de mogelijkheid voor een goede landschappelijke dooradering middels kerkepaden.

ca. 30.478 m²

raa

dst

frie

ren

Model 2 - fase 1

ca. 30.653 m²

Model 1 - fase 2

ca. 36.482 m²

raa

dst

frie

ren

ca. 25.727 m²

10 3

5 10

3 10

Model 1 - fase 1

str ps

ca. 33.246 m²

or D

aa str

str ps

or D

ps or

str ps

or D

Op de onderstaande afbeeldingen is ook de kadastrale situatie over de twee modellen geprojecteerd. Te zien is, dat er in model 2 meer rekening gehouden wordt met bestaande eigendomsgrenzen dan in model 1. Model 2 is dus de voorkeursvariant en is op basis van nieuwe inzichten, gesprekken met omwonenden, Zieuwents Belang en de gemeente in een later stadium nog bijgesteld.

p. 22

VOORKEURSMODEL De beide modellen zijn gepresenteerd aan Zieuwents Belang, aan de perceelhouders en de omwonenden. Uit de reacties is naar voren gekomen, dat de meerderheid een duidelijke voorkeur heeft voor Model 2. Reacties zijn verzameld na de presentatie, tijdens informele gesprekken met omwonenden en in een gesprek met de grondeigenaren. Model 2 sloot het beste aan bij het dorp, zorgt voor een fraaie afronding en geeft zelfs nog mogelijkheden voor de verre toekomst als de groei van het dorp zich blijft doorzetten. Binnen de huidige landschappelijke structuren, aangevuld met nieuwe structuren wordt in dit model op passende wijze gefaseerd woningbouw gerealiseerd. Ook de zonneweide kan op een passende manier worden ingepast met afstand tot de bestaande dorpsrand. Als belangrijke voordelen van dit model worden genoemd: • Meest aantrekkelijke afronding van het dorp; • In lijn met eigendomsgrenzen; • Het model wordt haalbaar en betaalbaar geacht; • Goede mogelijkheden voor fasering; • Goede mogelijkheden voor grondeigenaren om zelf te ontwikkelen.

raa

dst

frie

ren

Model 2 - fase 2

raa

dst

frie

ren

N Mogelijk woningbouwprogramma* Onderstaande aantallen geven een indicatie van de mogelijke aantallen en mix (26 woningen). Nevenstaande opzet is heel nadrukkelijk geen blauwdruk, maar een voorbeeld ter inspiratie. Ontwikkeling A • 2x vrijstaande woningen • 4x LLB woningen • 4x rijwoningen

p. 23

Ontwikkeling B • 3x bos/boomgaardwoningen Ontwikkeling C • 1x vrijstaande woningen (groot) • 2x twee-onder-een kap woningen • 4x LLB woningen • 6x rug-aan-rug woningen

* de inzet voor fase 1 (A) laat zien dat meerdere opties mogelijk zijn

B N

10 5

a str

ca. 32.390 m² ca. 1.850 m²

ca. 30.458 m²

raa

dst

frie

ren

C Model 2+ - fase 1 en 2

ONT WIKKELKADER Het ontwikkelkader kan gezien worden als het sluitstuk van een proces, waarbij de contouren van de toekomstige dorpsuitbreiding steeds duidelijker zijn geworden. Het ontwikkelkader is tot stand gekomen na raadpleging van Zieuwents Belang, grondeigenaren, omwonenden en de gemeente Oost Gelre. Het ontwikkelkader met de uitwerkingsregels vormt tezamen een goede basis voor verdere planontwikkeling, bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan om woningbouw voor Zieuwent mogelijk te maken. Als zodanig vormt het ontwikkelkader de visuele vertaling van allerlei wensen, die geuit zijn ten aanzien van de inrichting van het gebied.

Zieuwent

ont wikkel kader

n e t n u p s Uitgang

ONTWIKKELKADER

Naast woningbouw in een tweetal woonvelden biedt het ontwikkelkader ook ruimte voor “wonen in het bos”. DE ZONNEWEIDE De zonneweide is ten opzichte van Model 2 wat verder van de Dorpsstraat gesitueerd en wel zodanig, dat de realisatie van dit zonneveld kan plaatsvinden op gronden die na grondruil tot een grondstuk behoren.

verweving omgeving

p. 26

HET WONEN De toekomstige woningbouw vindt plaats in 2 woonvelden, die beide rechtstreeks vanaf de Werenfriedstraat ontsloten worden. Dit biedt een goede uitgangspositie voor een gefaseerde ontwikkeling. Per woonveld dient de woningdifferentiatie afgestemd te worden op de woningbehoefte, die op dat moment actueel is. Daarom is het ontwikkelkader globaler van opzet dan bijvoorbeeld Model 2, waarbij al een mogelijke verkaveling per woonerf is aangegeven. In principe is de invulling van een woonveld nog vrij, zij het, dat hier wel een aantal uitwerkingsregels voor opgesteld worden. Hier wordt in het volgende hoofdstuk nader op ingegaan.

Wanneer initiatiefnemer en agrariër samen tot een goede ruil komen ontstaat een meerwaarde voor het geheel. De gronden, die gelegen zijn tussen het woonveld en de bestaande percelen aan de Dorpsstraat kunnen dan blijvend voor agrarische doeleinden gebruikt worden en vormen een zo optimaal mogelijk grondstuk. LANDSCHAPPELIJKE SETTING De verschillende functies worden landschappelijk ingepast, in een robuust landschappelijk kader, waarbij een grote verscheidenheid aan gebruiksmogelijkheden geboden wordt: van boomgaarden, vogelbosjes, bloemrijk grasland/pluktuin, voedselbos tot verschraalde gronden, die als “zomp” dienst kunnen doen. Water kan hier geborgen worden, een steeds belangrijker wordend aspect vanwege de klimaatsveranderingen (droogte en heftigere piekbuien). Bij de inrichting van het plangebied worden zoveel mogelijk historische lijnen gevolgd, waardoor de dorpsuitbreiding van meet af aan verankerd wordt in het bestaande landschap. Deze historische lijnen worden ook benut om er kerkepaden langs te leggen, die fungeren als langzaam verkeersroutes. Fraaie zichtlijnen en vergezichten dragen eveneens bij aan deze verankering.

landschappelijk kader

Het ontwikkelkader kan als volgt omschreven worden:

ontwikkelkader Zieuwent Woonvelden

Woonveld Groene hart Ontsluiting woonveld

Landschappelijke kader

p. 27

Vogelbosje - bos - houtwallen Fruitboomgaard - bloemrijk (gras)mengsel Wadi - waterberging - zomp Voedselbos- bos Sloten - greppels - bomen

Verweving omgeving

Zonneweide Trafo - ontsluiting Kerkenpaden Agrarisch perceel - zichtlijnen

n e t n u p s Uitgang

ONTWIKKELKADER fase 1

p. 28

fase 2

FASERING Op nevenstaande afbeeldingen is aangegeven op welke manier de toekomstige dorpsuitbreiding gefaseerd uitgevoerd kan worden in twee delen. REFERENTIEBEELDEN Op de navolgende bladzijden zijn referentiebeelden opgenomen van de verschillende gebieden. Deze referentiebeelden bieden zicht op de mogelijke inrichting van deze gebieden.

Ze zijn niet dwingend voorgeschreven, maar bieden een inspiratiebron voor de uiteindelijke realisering. UITWERKINGSREGELS In een apart hoofdstuk zijn uitwerkingsregels opgenomen, die in acht genomen dienen te worden bij de uitwerking van de beide woonvelden. p. 29