bijlage 5 notitie woningprogrammering en grondexploitaties versnelling woningbouwopgave
Tekst van het document
Notitie woningbouwprogrammering en grondexploitaties versnelling woningbouwopgave Lichtenvoorde Aanleiding In februari dit jaar is de woningbouwmonitor vastgesteld. Daarbij is aangegeven dat er in Oost Gelre meer nieuwe woningen gerealiseerd moeten worden. De opgave is in alle kernen zichtbaar, maar specifiek in Lichtenvoorde is de opgave behoorlijk. De menukaart wonen heeft in Groenlo veel nieuwe inbreidingslocaties opgeleverd, maar de opbrengst in Lichtenvoorde viel tegen. Daartoe is besloten om op korte termijn de gemeentelijke locaties ’t Flierbos, vrijkomende schoollocaties en Richterspoort te ontwikkelen. Voor deze locaties zijn in samenhang visies opgesteld. De voorliggende notitie geeft inzicht in de totale woningbouwprogrammering voor die locaties in relatie tot de woningbouwmonitor. Daarnaast is het van belang dat de ontwikkelingen ook haalbaar zijn. Daarom is voor elke locatie een globale grondexploitatie opgesteld. Ten slotte wordt is in deze notitie een voorstel opgenomen om de inbreidingslocaties (alsnog) te stimuleren. Deze notitie bestaat uit 3
onderdelen. 1. Programmering 2. Grondexploitaties Flierbos, schoollocaties en Richterspoort 3. Stimulering transformatie
1. Programmering Woningbouwmonitor Oost Gelre februari 2021 In de woningbouwmonitor is aangegeven dat we uitgaan van een voorlopige behoefte van 660 woningen tot 2025 (min de reeds gerealiseerde woningen is er restbehoefte van 460 woningen). Hierbij wordt uitgegaan van de bovenkant van de bandbreedte van de eerdere berekende behoefte. Voor een nadere onderbouwing verwijzen wij u naar de woningbouwmonitor. De woningbouwmonitor wordt jaarlijks bijgesteld. Daarnaast mag de plancapaciteit enigszins hoger zijn (ongeveer 130% t.o.v. actuele behoefte). Er gaan soms ook plannen niet door en dus is enige marge gewenst. In iedere kern zien wij in alle segmenten een behoefte aan nieuwe woningen. In de woningbouwmonitor is aangegeven dat het belangrijk is om een evenwichtig en gedifferentieerd woonprogramma te realiseren. Het is van belang bij planontwikkeling dat partijen een zorgvuldige analyse doen van de actuele kwalitatieve behoefte. Bijvoorbeeld door toekomstige kopers/huurders te betrekken bij de verkaveling. In de woningbouwmonitor is ook een richting aangegeven voor de kwalitatieve verdeling. Oost Gelre heeft relatief weinig huur in de woningvoorraad t.o.v. van de regio. Insteek is in ieder geval om minimaal dit percentages (sociale huur 16% en particuliere huur 9%) bij het woonprogramma ook te realiseren.
Daarnaast denken wij de doorstroming in de woningmarkt maximaal op gang wordt gebracht door in ieder segment (laag segment, midden segment en hoog segment) ongeveer een gelijkwaardig woonprogramma te realiseren. Dit leidt globaal tot het volgende kwalitatieve woonprogramma:
Voor Lichtenvoorde is aangegeven dat er naast alle bestaande plannen (en/of die reed voorbereiding) nog zo’n 145 extra woningen nodig zijn. Dit is inclusief een reservering voor inbreidingslocaties/transformaties. Dit is weergegeven in onderstaande kader:
Woningbouwmonitor versus globale woningbouwprogramma Lichtenvoorde Bij de invulling van de locaties is zoveel mogelijk rekening gehouden met de woningbouwmonitor. De totale programma’s zijn weergegeven in het onderstaande schema. Daarbij is bij de locatie ’t Flierbos uitgegaan van een voorbeeldverkaveling. Bij de schoollocaties is uitgegaan van de voorbeeldverkaveling waar, tot dusver bekend, de voorkeur naar uitgaat in de omgeving. Bij de uitwerking van de visies in plannen kunnen de programma’s nog wijzigen. Uit het overzicht blijkt dat er zo’n 145 woningen mogelijk worden gemaakt. De indeling in verschillende segmenten komen nagenoeg exact overeen met de percentages uit de woningbouwmonitor. Daarbij is het segment goedkoop samengevoegd (bestaat uit goedkope koop, sociale huur en private huur). In kwantitatieve wordt er meer woningen mogelijk gemaakt dan voorzien in de woningbouwmonitor, want in de woningbouwmonitor werd rekening gehouden met zo’n 40 a 55 inbreidingslocaties binnen het totaal van 145 woningen. Gezien de toenemende behoefte is ook gewenst dat de komende jaren de nodige inbreidingslocatie worden gerealiseerd. Woningbouwprogramma's Eschpark hoek N18/Richterslaan
Aantal
Begane grond - niet wonen
1300
Percentages
Toelichting
Duur segment
10
19
Middelduur segment
6
19
Goedkoop segment (koop of huur)
16
50
Totaal
32
100
Ongeveer 30 a 40 appartementen. Aantal sterk afhankelijk van volkshuisvestelijke keuzes en oppervlakte appartementen. Wel of geen bijzondere woongroep
Duur segment
19
29
In totaal 50 a 60 woningen met daarbij een mix aan typen
Middelduur segment Goedkoop segment (koop of huur)
17 29
26 45
totaal
65
100
Duur segment
8
32
Middelduur segment
4
16
Goedkoop segment (koop of huur)
13
52
totaal
25
100
Flierbos
Pastoor van Ars In totaal 20 a 25 woningen. Minimaal 50% sociale huur of goedkope koop.
Jozefschool Duur segment
0
Middelduur segment
5
42
Goedkoop segment (koop of huur)
7
58
totaal
12
100
In totaal ruimte voor 8 a 12 woningen. Prijssegment goedkoop of middensegment. Niet vastgelegd.
Regenboog Duur segment
0
0
Middelduur segment
4
33
Goedkoop segment (koop of huur)
8
67
totaal
12
100
Totaal overzicht Duur segment
37
25
Middelduur segment
36
25
Goedkoop segment (koop of huur)
73
50
Totaal
146
100
In totaal ruimte voor 10 a 12 woningen. Minimaal 50% geschikt voor goedkope woningen.
Verhouding volgens kwalitatieve verdeling woningbouwmonitor zou moeten: 25% duur segment, middensegment 25%, goedkoop segment (50% totaal: goedkope koop 25%, sociale huur 16%, private huur 9%. Programma sluit exact aan op woningbouwmonitor
2. Grondexploitaties Flierbos, schoollocaties en Richterspoort ’t Flierbos Dit betreft fase 3 van het plan Flierbeek. In het verleden is er op dit gebied een afwaardering van de boekwaarde naar agrarische waarde gedaan van € 1.200.000. Op grond van de BBV kan deze afwaardering niet meer worden geactiveerd. Het plangebied is 36725 m2. Met een verwacht aantal woningen van 65 bedraagt de dichtheid per ha 17. Dat is vergelijkbaar met de eerdere fasen van Flierbeek. De kosten van de infrastructuur inclusief de aanleg van openbaar groen verhouden zich eveneens tot de gemiddelden in Lichtenvoorde. Bij de grondexploitatie is rekening gehouden met de aanleg van het voedselbos. Een voedselbos is in aanleg niet duurder dan een regulier park. Daarnaast zal er een stichting/vereniging opgericht ten behoeve van het beheer van de wijk. Per saldo wordt op basis van een globale berekening (de definitieve grondexploitatie wordt eerst gemaakt in de fase van het bestemmingsplan) een voordelig saldo van rond € 1.500.000,- verwacht.
Schoollocaties De locaties hebben een totale omvang van 19.618m2. In totaal worden hier rond 49 woningen gerealiseerd. Gemiddeld is hier de dichtheid 25 per ha. De dichtheid is hier hoger dan in Flierbos. Dat komt vooral omdat hier de sector goedkoop en middelduur meer is vertegenwoordigd. Daarnaast liggen de locaties in een omgevingen met hogere dichtheden. De inbrengwaarde van deze locaties is relatief hoog omdat hier nog een restant boekwaarde van de scholen op rust. In totaliteit wordt een voordelig resultaat verwacht van rond € 240.000,-.
Richterspoort Deze locatie heeft een oppervlakte van 7.144m2. Omdat deze locatie door middel van een prijsvraag in de markt wordt gezet met een kavelpaspoort en randvoorwaarden is de exacte omvang en aantallen woningen nog niet bekend. Er lijkt ruimte te zijn voor een plint van 1300 m2 oppervlakte en daarboven gestapeld ruim 30 woningen. Ook op deze locatie heeft in het verleden een afwaardering plaatsgevonden. Per saldo wordt op deze locatie een voordelig resultaat verwacht van rond € 500.000,-.
Conclusies en eindresultaat Met een bebouwingsdichtheid passend bij de omgeving en de aanleg van infrastructuur op een gemiddeld prijsniveau kunnen de grondexploitaties worden afgesloten net een voordelig resultaat van ruim € 2.200.000,-. Daarbij wel de opmerking dat in het verleden een afwaardering van rond € 1.500.000,- heeft plaatsgevonden.
3. Stimulering inbreidingslocaties Geconstateerd hebbend dat de inbreidingslocaties met name in Lichtenvoorde niet in voldoende mate worden gerealiseerd rijst de vraag of een gedeelte van de verwachte voordelige resultaten kunnen worden aangewend om transformatie plannen in stedelijke omgeving wel doorgang te kunnen laten plaatsvinden. In de menukaart wonen (Lichtenvoorde/Groenlo) zijn de criteria benoemd voor nieuwe inbreidingslocaties. Regelmatig worden we nu geconfronteerd met het gegeven dat om plannen wel financieel haalbaar te maken er meer woningen moeten worden gerealiseerd dan ruimtelijk, verkeerskundig (parkeren) of volkshuisvestelijk verantwoord is. Dit leidt tot een beeld waarbij de gemeente de lange termijn ruimtelijke kwaliteit van locaties op orde wil houden en initiatiefnemers die problemen hebben om een plan financieel rendabel te krijgen. De hoge bouwkosten en aankoopkosten spelen daarbij ook vaak een belangrijke rol. Provinciaal is er de regeling “Steengoed benutten”. Dit is een passende regeling die al vaak is ingezet om een te kort (gedeeltelijk) te dekken. Denk aan locaties zoals Hof aan de Dijkstraat, Houtwal Groenlo etc. Echter deze regeling biedt niet in alle gevallen een soelaas, want met name de kleine postzegelplannen vallen gezien kleine omvang vaak buiten de boot. Een eigen lokale regeling kan in die gevallen een nuttig instrument zijn.
Een bijdrage van de overheid kan een plan dan alsnog doen slagen waardoor zowel ruimtelijk als volkshuisvestelijk (er wordt in de aantallen te realiseren woningen vanuit gegaan dat een gedeelte door transformatie van vastgoed tot stand wordt gebracht). De vraag die nu voorligt is of er een budget kan worden vrijgemaakt voor een subsidieregeling Oost Gelre Steengoed Benutten. Dit zou kunnen door vooruit lopend op de toekomstige opbrengsten van de voorliggende locaties een bedrag vrij te maken uit de reserve grondexploitaties. Hierdoor kan er nu een versnelling gerealiseerd worden en niet pas na afloop van grondexploitaties. Voorgesteld wordt daarom in eerste
instantie een bedrag van 400.000,- euro beschikbaar te stellen voor versnelling woningbouwopgave inbreidingslocaties. Een regeling hiervoor moet nog nader uitgewerkt worden, maar globaal zullen er de volgende voorwaarden eraan verbonden worden: ➢ Het initiatief past goed in de menukaart wonen en scoort minimaal een goed (zie menukaart wonen). Kortom een project dat zeer passend is. ➢ Voor het initiatief is geen provinciale subsidie (als steengoed benutten) te verkrijgen. ➢ Er is een aantoonbaar te kort op de locatie. Aantoonbaar o.a. door open grondexploitatie die toetsbaar is door de gemeente. Er wordt rekening gehouden met een reële aankoopprijs, reële bouwkosten en rendementseisen niet hoger dan de provinciale regeling. ➢ In het initiatief is ruimte voor een deel betaalbare woningbouw waarbij rekening wordt gehouden met de kwalitatieve uitgangspunten woningbouwmonitor. ➢ Het initiatief kan binnen 2 jaar gerealiseerd worden. ➢ Het betreft een tekortfinanciering waarbij per casus wordt bezien welk gedeeltelijk subsidiabel kan zijn. ➢ Er wordt een minimumaantal van 3 te realiseren woningen gehanteerd. In uitzonderlijke gevallen kan daarvan worden afgeweken. Dan moet het gaan om een project waarbij de ruimtelijke kwaliteit bijzonder is gediend.