bijlage 2 aanleiding

Bijlage 2: Aanleiding voor aanpassing beleid woningsplitsingen Oost Gelre 2021 In de Raadsvergadering van september 2022 heeft de gemeenteraad de woningsplitsing voor de woning aan de Beltrumseweg 6 te Groenlo besproken. Het hoofdgebouw, de bestaande woning, is met een tussenlid verbonden met een bijbehorend bouwwerk behorende bij deze woning. In dit bijbehorend bouwwerk is het de wens om een woning op te richten. Huidig beleid woningsplitsingen Geldend bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost Gelre 2011’ met bijbehorende Reparatieplannen Het geldend bestemmingsplan kent ‘functieverandering naar Wonen’ waarbij, door sloop een nieuwe woning op het perceel kan worden gerealiseerd, zowel nieuwbouw als in een bestaand gebouw. Hierbij is aangegeven dat, voor hergebruik in een bestaand gebouw, er minimaal 600 m2 op het perceel moet worden gesloopt. Voor een vrijstaande woning 1.000 m2. Ook is het mogelijk om, indien sloop op het eigen perceel niet haalbaar is, sloopvierkante meters van andere percelen in onze gemeente te verwerven. Bij laatstgenoemde is dan wel sprake van ‘maatwerk’. Daarnaast zijn de regels uit het geldend bestemmingsplan Buitengebied erop gericht verstening in het buitengebied te voorkomen. Bij een woning in het buitengebied mag, ingevolge het geldend bestemmingsplan, 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken worden opgericht.

Beleid woningsplitsingen Oost Gelre 2021 Uw raad heeft op 14 december 2021 het beleidsdocument “Beleid woningsplitsingen Oost Gelre 2021” vastgesteld. Dit beleid geeft meer ruimte voor het splitsen van woningen dan de regels voor het splitsen van een voormalige boerderij zoals opgenomen in het geldend bestemmingsplan Buitengebied. In dit beleid is specifiek aangegeven wat woningsplitsing inhoudt: “Woningsplitsing betekent dat een bestaand gebouw waar al één zelfstandige woning legaal aanwezig is, wordt gesplitst in maximaal 2 zelfstandige woningen. Het uitgangspunt is maximaal 2 woningen om te voorkomen dat het karakter van het erf te veel verandert.” Dit wil zeggen dat er tot nu toe aan verzoeken is meegewerkt waar een, veelal, bestaande voormalige boerderij wordt gesplitst in een voor- en achterhuis. Toetsing aan bestemmingsplan en beleid voor Beltrumseweg 6 Groenlo Bij Beltrumseweg 6 Groenlo is geen sprake van woningsplitsing nu een, door een smal tussenlid, verbonden bijbehorend bouwwerk bij de woning als woning in gebruik wordt genomen. Hierbij is geen sprake van het splitsen van een bestaand gebouw waar al een zelfstandige woning aanwezig is, zoals bedoeld in voornoemde alinea omschreven woningsplitsing. Door middel van ‘Functieverandering naar Wonen’, waarbij een sloopverplichting geldt, kan worden meegewerkt aan het toe staan van een extra wooneenheid op het perceel.

Onduidelijkheid in beleid woningsplitsingen 2021 Uit de inventarisatie blijkt dat er veelal woningsplitsingen zijn verleend waarbij het hoofdgebouw is gesplitst in twee wooneenheden, traditionele splitsing van voor- en achterhuis. Daarnaast zijn enkele woningsplitsingen verleend waarbij er aan het hoofdgebouw een bouwwerk als woning is ingericht. Er is geen medewerking verleend aan verzoeken waarbij een bouwwerk door middel van een tussenlid aan het hoofdgebouw als woning is ingericht. Begrip gebouw De in het ‘Beleid woningsplitsingen Oost Gelre 2021’ opgenomen begrip ‘gebouw’ leidt tot verwarring cq. discussie. In voornoemd beleid is opgenomen dat “Woningsplitsing betekent dat een bestaand gebouw waar al één zelfstandige woning legaal aanwezig is, wordt gesplitst in maximaal 2 zelfstandige woningen”. Het begrip ‘gebouw’ is niet nader uitgelegd. Initiatiefnemers voor een woningsplitsing leggen voornoemde dan vaak ook uit als dat in het te splitsen gebouw al een woning aanwezig is

Omschrijving gebouw en bouwwerk In het geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost Gelre 2011’ is het begrip ‘gebouw’ als volgt omschreven “elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt”. Een ‘bouwwerk’ is daarin omschreven als “elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond”. Een bestaand hoofdgebouw met daarin een bestaande woning waarbij een bestaand bijbehorend bouwwerk met een bestaand tussenlid is verbonden aan dit bestaande hoofgebouw is dan aan te merken als een ‘bestaand gebouw‘. Er is namelijk sprake van een bouwwerk met ruimten welke geheel of gedeeltelijk met wanden is omsloten, is voorzien van een dak, dus overdekt, en voor menselijk toegankelijk. Beleidsregel Om deze verschillende uitleg van een bestaand gebouw tegen te gaan stellen wij u voor om het beleid woningsplitsingen 2021 uit te breiden met een beleidsregel. Aan deze beleidsregel worden dan wel de volgende voorwaarden aan verbonden: Voorwaarden: 1.

De tweede wooneenheid wordt gecreëerd in het bestaande bouwwerk welke tezamen met het bestaande hoofdgebouw, waarin al een woning is gevestigd, eventueel met een bestaande bovengrondse verbinding aan elkaar zijn verbonden, een stedenbouwkundige (architectonische) eenheid vormt. De tweede wooneenheid kan vanuit het hoofdgebouw via de bestaande bovengrondse verbinding worden betreden en kan niet worden aangemerkt als een opzichzelfstaand gebouw (vrijstaand bouwwerk). 2. Het aanzicht (uiterlijk) van de gebouwen wordt niet gewijzigd. 3. Daarbij geldt de bestaande inhoud van de voor de woningen te gebruiken gebouwen. Een bouwkundige uitbreiding om de woning te vergroten is niet toegestaan. 4. Op de verbeelding van de plankaart wordt de woningsplitsing aangeduid met de aanduiding ‘aaneengebouwd’. Wel blijven de overige voorwaarden uit het vastgestelde Beleid ‘woningsplitsingen Oost Gelre 2021’ op deze verzoeken van toepassing.

Verzoeken om nu aan mee te werken: Door aanpassing van het beleid kunnen aan onderstaande verzoeken om woningsplitsing worden meegewerkt: Beltrumseweg 6 Groenlo:

2

Op ’t Hulshof 3 Harreveld:

Het Meinen 2 Vragender:

Scheidingsweg 15 Lievelde:

3

Wilgendijk 8, 8a Zieuwent:

4