Document · PDF

beleidsnota nieuwe woondroebels

Gemeenteraad 14 december 2021, gemeente Oost GelreBij agendapunt: Beleid nieuwe woondroebels7.965 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

woon droe bels

Colofon

WOONDROEBELS

p. 2

opdrachtgever: Gemeente Oost Gelre

opdrachtnemer: Buro Ontwerp & Omgeving

projectnummer: P3161.01 status: Definitief datum: November 2021 formaat: A4 liggend

ennin

e n klein e n o w g

jke verk i l e t m i Ru

elre

e Oost G

t Gemeen

ing vaststell r 2019 Versie: be m te p : se Datum

kernen

woon droe bels

n Oost

Gelre

p. 3

Inhoud

WOONDROEBELS

p. 4

1. Aanleiding 7

2.4

Kwalitatieve criteria

1.1

Woondroebel

Woningbouwprogramma en duurzaamheid

1.2

Definitie

Architectuur woningbouw

1.3

Uitgangspunten, spelregels en criteria

Gezamenlijk erf

Routes

Landschap algemeen

Landschap gebiedsgericht

2. Beleidsregels 11

Beheer en onderhoud

2.1

Algemeen

Financiën 22

2.2

Uitgangspunten

2.5

Beoordeling woondroebel 24

Locatie en locatieomvang

2.3

Spelregels

Sloop bedrijfsbebouwing

Intermezzo: Landschap en erven verweven

Bijlage 1 28

woon droe bels

p. 5

WOONDROEBELS In de nota ‘Ruimtelijke verkenning wonen kleine kernen Oost Gelre’, vastgesteld september 2019 is een uitgebreid behoefteonderzoek uitgevoerd, op basis waarvan de mogelijkheden van woningbouw in de kleine kernen van de gemeente zijn verkend. Immers de voornaamste conclusie uit het behoefteonderzoek is dat: ‘Mensen graag in hun kern blijven wonen en ook het liefst zo lang mogelijk zelfstandig’.

Aanleiding

woon droe bels

g n i d i e l Aan

WOONDROEBELS

1.1

Woondroebel

p. 8

De woningen voorzien in een lokale woningbehoefte. Een woondroebel heeft een gezamenlijk erf waar wandel- en fietspaden starten en/of langskomen. De beplanting van een woondroebel en de omliggende landschapsstructuren zijn aangepast naar de originele beplanting en structuren. Bewoners dragen zorg voor het gezamenlijk erf en de landschapsstructuren en routes rondom het erf.

Naast de geëigende concepten van woningbouw in de vorm van transformatie, in- en uitbreiding is een nieuw woningbouwconcept geïntroduceerd, te weten die van een landschappelijke woondroebel. Het idee van landschappelijke woondroebels is geïnspireerd op het principe van ‘knooperven’, waar vooral aan de rand van dorpen in Overijssel nieuwe erven zijn gerealiseerd.

1.3

Het aantal agrarische bedrijven neemt af. Dit betekent dat er bedrijfsbebouwing vrij komt. In sommige gevallen kan een passende vervolgfunctie worden gevonden. Indien dit niet mogelijk en er geen sprake is van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is sloop wenselijk. Dit geldt niet alleen vanuit landschappelijk perspectief maar ook om te voorkomen dat leegstaande bebouwing een ongewenste vervolgfunctie krijgt (ondermijning). De opbrengst van de woningen en kavels kunnen worden ingezet om het bedrijf te kunnen staken en de vrijkomende bebouwing te slopen.

Naar aanleiding van de concept ‘Ruimtelijke verkenning wonen kleine kernen Oost Gelre’ hebben zich meerdere initiatiefnemers aangediend voor realisatie van een woondroebel. Het concept kan in principe toegepast worden in ieder kerkdorp. Voorliggende notitie biedt algemene uitgangspunten, spelregels en kwalitatieve criteria voor de verdere ontwikkeling van woondroebels in Oost Gelre, op basis waarvan nieuwe initiatieven kunnen worden getoetst.

De bestaande regels voor functieverandering bieden ruimte om na sloop van voormalige bedrijfsgebouwen vrijstaande woningen te realiseren of een twee onder een kap. Voor de meeste starters op de woningmarkt zijn deze woningen financieel onbereikbaar. Omdat Oost Gelre in en rond de kleine kernen ook voor starters woningen mogelijk wil maken is ook gezocht naar kansen om gebouwen met meerdere kleinere wooneenheden te realiseren op vrijkomende erven. De afgelopen decennia is het landschap rond de kleine kernen veranderd. Daarbij zijn er veel landschapselementen verdwenen. Houtsingels en wandelpaden zijn verdwenen om de ruimte te maken voor de agrarische productie. Bij functieverandering van agrarisch naar wonen ontstaan er kansen om het landschap en de relatie met de nabijgelegen kern weer te herstellen en te versterken.

1.2

Definitie Een woondroebel betreft bij voorkeur twee of meerdere voormalige boerenerven op het platteland waar bedrijfsgebouwen gesloopt zijn en er ruimte is vrijgekomen voor meerdere nieuw te bouwen woningen in de vorm van een nieuw buurtschapje.

Uitgangspunten, spelregels en criteria

Landschap en erven verweven Het landschap buiten de kleine kernen kent momenteel een overwegend agrarisch karakter. Het is een kleinschalig landschap met de essen, beekdalen veelal verspreide agrarische bebouwing en groene massa. De openheid op de es is in dit gebied nog duidelijk herkenbaar. Verspreid in het gebied liggen de boerderijen als enclaves aan de rand van de es. De aanwezige bosschages, lanen en houtwallen delen het gebied in verschillende kamers. De bebouwing ligt aan de rand van de kamers, deels verscholen in groene omzoming. Veel van de (voormalige) boerderijen zijn gelegen op de overgang van het beekdal naar de open es en dus op de overgang van hoog naar laag. De bebouwing vormt daarmee ensemble aan een stelsel van paden en landschapsstructuren. De houtwallen, lanen en bossen vormen een duidelijke groenstructuur en zijn karakteristiek voor het landschap. De afwisseling tussen open en besloten, de kleine ruimten afgewisseld met zichtlijnen over de open es en de situering van de bebouwing aan de randen van de es zijn belangrijke kenmerken en vormen landschappelijk gezien een bijzondere waarde.

kern

Om ruimtelijke initiatieven in het buitengebied van Oost Gelre op een verantwoorde manier in te passen in het landschap zijn ruimtelijke en landschappelijke uitgangspunten, spelregels en criteria nodig. In het onderstaande worden de uitgangspunten op hoofdlijnen beschreven. Deze hebben betrekking op het behouden en versterken van de landschappelijke structuur en de landschappelijke kenmerken binnen het gebied als geheel met de toevoegingen van nieuwe woningen.

Een opvallende verandering ten opzichte van het verleden is de afname van de hoeveelheid beplanting in het gebied. Kleine bosjes en tal van heggen en houtsingels zijn verloren gegaan. Toch heeft het gebied zijn kleinschalige karakter gehouden en is er nog relatief veel groene massa terug te vinden. Het gebied ademt een bijzondere kleinschalige landelijke sfeer uit. Wegen en paden slingeren door het gebied waaraan de boerderijen als cluster of als erf zijn gelegen. De onderlinge verbondenheid tussen de erven en de clusters is in de loop der jaren sterk verminderd. Door de clustervorming van diverse boerderijen op een knooppunt van wegen, paden en landschappelijke structuren, krijgt de passant de indruk bijna over het erf zelf te worden gevoerd. Dit zou je een landschappelijke woondroebel kunnen noemen.

landschap en erven verweven

Uiteindelijk bepaalt de identiteit van iedere locatie zelf natuurlijk wat de ruimtelijke mogelijkheden zijn. Het is daarom van belang aanvullend op de in deze notitie geschetste uitgangspunten, spelregels en criteria maatwerk per locaties te leveren. Ieder initiatief moet zorgvuldig worden beoordeeld. Als zich een initiatief voordoet moeten per locatie nadere en/of specifieke uitgangspunten worden opgesteld of de geschetste algemene uitgangspunten moeten verder geconcretiseerd worden in een landschappelijk inpassingsplan, beplantingsplan en beeldkwaliteitplan.

massa aan de rand

vedwenen paden open es

p. 9

massa aan de rand

paden

water aan de rand

WOONDROEBELS In het inleidende hoofdstuk is een algemene definitie van het concept landschappelijke woondroebel opgenomen. Deze definitie, gebaseerd op de definitie van knooperven, betreft: Een woondroebel betreft twee of meerdere voormalige boerenerven op het platteland waar bedrijfsgebouwen gesloopt zijn en er ruimte is vrijgekomen voor meerdere nieuw te bouwen woningen in de vorm van een nieuw buurtschapje. De woningen voorzien in een lokale woningbehoefte. Een woondroebel heeft een gezamenlijk erf waar wandel- en fietspaden starten en/of langskomen. De beplanting van een woondroebel en de omliggende landschapsstructuren en mogelijke nieuwe natuur zijn aangepast naar de originele beplanting en structuren. Bewoners dragen zorg voor het gezamenlijk erf en de landschapsstructuren en routes rondom het erf.

Beleidsregels

woon droe bels

s l e g e r s Beleid

WOONDROEBELS

2.1 Algemeen

p. 12

Uit de definitie wordt een aantal onderwerpen gedestilleerd, waarvoor uitgangspunten, spelregels dan wel criteria noodzakelijk zijn. Hierbij wordt opgemerkt dat voor wat betreft locatie en locatieomvang er harde uitgangspunten gelden. Als hier niet aan wordt voldaan, is er geen sprake van een woondroebel. Daarnaast gelden er regels voor wat betreft het terugbouwen van het aantal woningen en de sloopverplichting die hiermee gemoeid is. Uiteindelijk zijn er ook kwalitatieve criteria opgenomen dus wanneer een initiatief voldoet aan de harde uitgangspunten wordt het verzoek in behandeling genomen. De beoordeling van het plan wordt gedaan op basis van de kwalitatieve criteria. Uitgangspunten zijn opgesteld voor: • Locatie en locatieomvang. Spelregels zijn opgesteld voor: • Sloop bedrijfsbebouwing. Kwalitatieve criteria zijn opgesteld voor: • Woningbouwprogramma en duurzaamheid; • Architectuur woningbouw; • Gezamenlijk erf; • Routes; • Landschap algemeen; • Landschap gebiedsgericht; • Beheer en onderhoud; • Financiën.

2.2 Uitgangspunten LOCATIE EN LOCATIEOMVANG Bij de ontwikkeling van een woondroebel gaat het bij voorkeur om minimaal 2 erven, waarop één gecombineerde woondroebel ontwikkeld kan worden. Indien er sprake is van één erf moet dat erf een minimale omvang hebben van 1 hectare en moet er direct aansluitend sprake zijn van in te zetten gronden van eveneens minimaal 1 hectare.

Indien sprake is van meerdere erven, geldt er geen ondergrens aan de erven, echter dienen de gezamenlijk erven de minimale omvang van 1 hectare te hebben. Verder moet er direct aansluitend sprake zijn van in te zetten gronden met een minimale omvang van 1 hectare. Bij de transformatie van meerdere erven kan er sprake zijn van een groter en een kleiner erf. Verder is het van belang dat de locaties van de erven bij voorkeur in of nabij de kern gelegen zijn, of in ieder geval op een goede manier ontsloten op de kern. Verder moet er naast de realisatie van een nieuw(e) erf of erven ruimte aanwezig zijn voor de inpassing van route- en landschapsstructuren en waar mogelijk nieuwe natuur. Bij de ontwikkeling van woondroebels hanteren we een omvang van circa 1 hectare voor routes en landschap en 1 hectare voor het woonerf. In totaal 2 hectare. Verder wordt er een ondergrens voor het aantal m2 te slopen bedrijfsbebouwing opgenomen. De ondergrens betreft 4.000 m2 te slopen bedrijfsbebouwing op de gezamenlijke erven. In bijzondere gevallen kan worden afgeweken worden van de ondergrens van 4.000 m2 sloop. Dit kunnen bijvoorbeeld situaties zijn waarbij een milieuknelpunt wordt opgelost of wanneer er sprake is van herstel en hergebruik van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Concreet gelden ten aanzien van de locatie en de locatieomvang de volgende uitgangspunten: • Is er sprake van minimaal 2 voormalige boerenerven, dan wel 1 erf met een minimale omvang van 1 hectare? • Bij inbreng meerdere erven, hebben de in te brengen erven een gezamenlijke omvang van 1 hectare? • Liggen de locatie(s) in of nabij een kern en zijn direct ontsloten op deze kern? • Omvat de totale omvang van de ontwikkeling van een woondroebel, naast het erf zelf de inbreng van agrarische om te vormen gronden met een omvang van circa 1 hectare? • Is er sprake van minimaal 4.000 m2 te slopen agrarische opstallen op de gezamenlijke agrarische erven? In bijzondere gevallen kan worden afgeweken worden van de ondergrens van 4.000 m2 sloop. Dit kunnen bijvoorbeeld situaties zijn waarbij een milieuknelpunt wordt opgelost of wanneer er sprake is van herstel en hergebruik van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

2.3 Spelregels SLOOP BEDRIJFSBEBOUWING Naast het minimale aantal van twee erven, en de ondergrens, gelden er regels voor het aantal te bouwen woningen en de hiervoor noodzakelijk sloop. Immers naast woningbouw en landschapsontwikkeling, is het opruimen van leegstaande agrarische opstallen van belang. Dit geldt niet voor karakteristieke of monumentale bebouwing, hiervoor wordt ingezet op transformatie. Karakteristieke bebouwing is bebouwing van cultuurhistorische waarde, op grond van typering, architectuur, landschappelijke en/of stedenbouwkundige situering, bijzondere vormgeving, bijdrage aan herkenbaarheid van de omgeving en/of gaafheid en karakteristieke elementen. Hiervoor kunnen naast de reeds aanwezige bedrijfswoning nieuwe woningen op één erf gerealiseerd worden. De sloopnorm wordt naar beneden bijgesteld, omdat meer verwacht wordt op het gebied van woonprogramma, landschappelijke inpassing en ontwikkelen van route- en landschapsstructuren.

Bij de ontwikkeling van woondroebels wordt een substantieel woonprogramma beoogd, die kan voorzien in een lokale behoefte aan woningen. Echter niet ieder erf dat in aanmerking komt voor functieverandering, is ook geschikt voor de realisatie van een woondroebel. Concreet gelden ten aanzien van de sloop bedrijfsbebouwing de volgende uitgangspunten: • Karakteristieke en/of monumentale panden worden getransformeerd en tellen niet mee in de sloop m2; • Sloop van 1000 m2 voor één vrijstaande woning; • Sloop van 500 m2 voor een twee onder een kap woningen (2 woningen); • Sloop van 250 m2 voor 1 rijwoning.

p. 13

s l e g e r s Beleid

p. 14

2.4 Kwalitatieve criteria WONINGBOUWPROGRAMMA EN DUURZAAMHEID Om de ruimtelijke opgave (hoeveel locaties voor hoeveel woningen zijn er nog) in beeld te krijgen, is de (actuele) behoefte aan nieuwe woningen in de nota in beeld gebracht. Dit is vanuit twee manieren ingestoken. Enerzijds is er gekeken naar de lange termijn demografische ontwikkelingen en anderzijds is er belangrijke informatie ingewonnen vanuit de kernen. Op deze wijze is een actueel en lokaal toegesneden woningbehoefte in beeld gebracht, die per afzonderlijke kern toepasbaar is. Bij de realisatie van een woondroebel, zal dus specifieke naar de lokale behoefte in de kern moeten worden gekeken. Aandacht voor wonen en zorg, ook gericht naar de toekomst. Naast wonen is er op een woondroebel ruimte om te werken, zorg te kunnen bieden en te recreëren. Hiermee brengen woondroebels nieuwe levendigheid in het buitengebied. Daarbij merken we op dat om het agrarische karakter en het agrarisch ensemble te kunnen waarborgen, binnen een woonroebel altijd sprake is van grondgebonden woningbouw. Gestapelde woningbouw achten we niet passend binnen dit karakter. Wel kunnen meerdere wooneenheden in een groter volume gerealiseerd worden, waarbij in zeker mate sprake is van appartementen. Verder is behoefte aan goedkopere koopwoningen tot € 250.000,-. Het is dan ook zaak dat grondprijzen laag blijven.

Naast het programma, moet er aandacht zijn voor duurzaamheid. In principe worden alle nieuwe woningen gasloos opgeleverd, dus zal er per woondroebel sprake moeten zijn van een andere manier van verwarmen (warmtepomp oid.). Uitgangspunt hiervoor is BENG. Verder dient de waterhuishoudkundige opgave op het erf zelf gerealiseerd te worden.

Concreet gelden ten aanzien van het woningbouwprogramma en duurzaamheid de volgende criteria die worden betrokken bij de beoordeling van kwaliteit: • Woningbouwprogramma afgestemd op de lokale behoefte, maar in ieder geval een mix aan vrijstaand, 2 onder 1 kap en vrijstaand, dan wel andere woonvormen; • Naast wonen ruimte voor zorg, werken en recreatie en kleinschalige horeca; • Mogelijkheid voor opnemen zorgcomponent binnen woondroebel; • Realisatie van grondgebonden woningbouw; • Prijzen grondgebonden woningbouw voor een deel maximaal € 250.000 (prijspeil 2021); • Gasloze woningen en BENG; • Waterhuishoudkundige opgave op het eigen erf. ARCHITECTUUR WONINGBOUW Om de huidige landschappelijke kwaliteiten te kunnen waarborgen dient ieder initiatief afzonderlijk en op perceelsniveau beoordeeld te worden. De identiteit van de plek is daarbij van groot belang, ieder erf heeft zich op een eigen manier ontwikkeld. Dit is terug te zien in de architectuur, met uiteraard lokale en gebiedseigen verschillen. Denk aan kapvorm, kleurgebruik kozijnen, windveren en luiken, oriëntatie op een erf etc. De woondroebel is een ensemble van karakteristieke, soms monumentale bebouwing en nieuwbouw op de plek van in onbruik geraakte schuren en stallen. De bedrijfsgebouwen worden binnen hun eigen omvang en verschijningsvorm, eventueel via herbouw, geschikt gemaakt voor bewoning en/of bedrijfsruimte.

Op een erf is altijd een duidelijk hoofdgebouw, de boerderij, te onderscheiden. Dit gebouw hoeft niet per definitie het grootste te zijn op het erf, maar kent wel een rijkere uitstraling in architectuur dan de overige gebouwen. Dit zijn schuren of bijgebouwen.

hiërarchie op het erf

samenhang op het erf

verweving en overgang

WOONDROEBELS

p. 15

p. 16

s l e g e r s Beleid

WOONDROEBELS

Er is een duidelijke hiërarchie te ontdekken op het erf, maar ook samenhang. Het hoofdgebouw is veelal met de achterzijde georiënteerd op de weg en gelegen aan het erf. De voorzijde kijkt uit over het landschap. De overige gebouwen en bijgebouwen staan in een ogenschijnlijk ‘losse’ setting en gaan een relatie aan de landschappelijke structuren en paden. Bij transformatie is er één ‘hoofdvolume’, welke verwijst naar de boerderij. De overige gebouwen zijn daaraan ‘ondergeschikt’, verwijzend naar de stallen en de schuren. Dit verschil kan blijken uit bijvoorbeeld bouwmassa, vormgeving en/of materiaalgebruik. Bij behoud van de bestaande boerderijen vormen deze de hoofdvolumes op de erven. Veelal zijn de bebouwingselementen (volumes) rondom een centrale ruimte gecentreerd. De afmeting hiervan kan variëren, maar moet een zekere mate van beslotenheid in zich hebben. De maat en schaal van de bebouwing varieert, waardoor ook in de bebouwing een afwisseling en diversiteit ontstaat. Toch vormen de verschillende bebouwingselementen een eenheid in architectuur en kent ieder erf een onderlinge samenhang. Binnen een woondroebel kan ieder erf een eigen sfeer en identiteit hebben. Van belang is bij het herontwikkelen van een erf dat de nieuw toe te voegen elementen aansluiten bij het kleur- en materiaalgebruik van de bestaande (te handhaven) bebouwing.

In de bestaande bebouwing zijn veel gedekte tinten en natuurlijke materialen gebruikt. Bij voorkeur wordt een erf door één architect ontworpen.

eenvoudig & rechthoekig

Rondom het erf is ruimte voor een aantal nieuw te bouwen woonvolumes en één volume t.b.v. parkeren, algemene opslag etc. Alle noodzakelijke functies (ook functies die normaliter in een bijgebouw komen) bevinden zich onder één dak. Dus of inpandig of in een gezamenlijk volume. Een volume kan worden opgedeeld in meerdere wooneenheden.

De volumes hebben allen een maat en schaal passend bij die van de bebouwing op de omringende agrarische erven. Losse bijgebouwen zijn niet toegestaan, alle functies worden onder één dak gevat. Bijgebouwen worden geconcentreerd in één gebouw per erf. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een kapschuur waarin geparkeerd kan worden en waar plaats is voor bergingen. Het woonvolume heeft een eenvoudig rechthoekig bouwvolume. De dakvorm is het zadeldak. De architect heeft de vrijheid om op basis van deze eenvoudige basisvorm variaties te ontwerpen. Bijvoorbeeld door met de nokhelling te spelen, de goothoogte te variëren, etc. De bebouwing heeft overwegend een lage gootlijn. Incidenteel mag hiervan worden afgeweken. De maximale nokhoogte bedraagt 10 meter. Het dakvlak is relatief gesloten. Voor toetreding van daglicht zijn er vele mogelijkheden. De zogenaamde meerkapper is een ensemblevorm die we vaker terugzien in het gebied. Twee of meer redelijk gelijkwaardige volumes zijn onderling geschakeld. De volumes hebben dezelfde nokrichting. De meerkapper als vorm is goed bruikbaar voor geschakelde woningen zoals een 2 onder 1 kap woning. Dit geldt ook voor hallehuis krukhuis of T-huis. Door functiescheiding bestaat een agrarisch erf van origine uit een voor- (de vrouwelijke kant) en achterkant (de mannelijke kant), respectievelijk wonen en werken.

Het erf, bij de schuren, is functioneel en sober, enigszins introvert. De vrouwelijke kant, gericht op het landschap is de ‘mooie’ en extraverte kant van het gebouw. Dit gegeven komt onder andere tot uiting in de vormgeving van de bebouwing. Concreet gelden ten aanzien van architectuur de volgende criteria die worden betrokken bij de beoordeling van kwaliteit: • Een woondroebel bestaat bij voorkeur uit meerdere erven, verbonden en verweven door landschappelijke structuren en paden; • Hiërarchie in volumes op het erf, een hoofdgebouw en gebouwen die daaraan ondergeschikt zijn; • De bebouwing vertoont onderlinge samenhang; • De woningen zijn per erf (bij voorkeur) door een en dezelfde architect ontworpen; • Bijgebouwen zijn onder een gezamenlijk dak gesitueerd of inpandig ontworpen; • De bebouwing kent een eenvoudig rechthoekig volume met een overwegend lage goot en een maximale nokhoogte van 10 meter; • Dakvorm is een zadeldak en het dakvlak is overwegend gesloten; • Een volume kan meerdere wooneenheden bevatten.

p. 17

s l e g e r s Beleid

WOONDROEBELS

p. 18

GEZAMENLIJK ERF Het gezamenlijke erf is het hart van de woondroebel of een woonerf. Het erf wordt aangezet met gebiedseigen beplanting in de vorm van houtwallen, lanen, bomenrijen, solitaire bomen of boomgroepen of een bos. Echter is het erf nooit alzijdig aangezet met erfbeplanting, er zijn altijd doorzichten te ontdekken. De bebouwing is soms zichtbaar en soms verscholen achter het groen. Hierdoor ontstaat het zo gewaardeerde afwisselende landschap. Het groen vormt het decor voor de bebouwing, het landschap en erf zijn hierdoor sterk verweven. De woningen liggen altijd aan een verhard erf. De erfverharding loopt door tot aan de gevel. Er kunnen meerdere verhardingstypen tegelijkertijd gebruikt worden, welke afwijkend zijn in materiaal, vorm en kleur. Een erf was namelijk altijd een in de tijd ontstane en gegroeide verharding, van wat op dat moment voor handen was, toepasbaar was en werd aangelegd. Veel erven zijn een bonte verzameling van verschillende materialen. Een erf kent een opdeling in centraal en gezamenlijk hart en een plint daaromheen. Deze plint grenst aan de woningen en heeft een semi-openbaar karakter. Gedacht kan worden aan klinkerverharding, natuursteen, grind, kasseien, halfverharding of betonplaten. De toegangswegen naar het erf en de verbindingsweg of paden kunnen als een karrenspoor worden ingericht.

De inrichting van het erf wordt als geheel ontworpen, met ruimte voor bijzondere elementen zoals een waterput of een centraal verhardingsvlak als gezamenlijke ruimte, een groene brink of een met een erfboom. Deze staat centraal op het erf als blikvanger en middelpunt op het erf. Hierbij kan gedacht worden aan een notenboom als metafoor naar het verleden, die vliegen en muggen op afstand houdt en noten oplevert. Een centrale brink is een gazonvlak met een bomengroep. Deze kan verhoogd of verdiept worden aangelegd, voor bijvoorbeeld waterberging. De brink kan ook voorzien worden van een lage afscheiding in de vorm van een stapelmuur of schanskorven die kan begroeien met kruidachtige gewassen, of gevuld worden met hergebruikte materialen die vrijkomen tijdens de sloop van opstallen. Dit alles om een veilige en prettige gezamenlijke verblijfsplek te creëren.

Parkeren wordt zoveel mogelijk inpandig opgelost, of gezamenlijk parkeren in een kapschuur. Parkeren wordt hiermee op eigen perceel opgelost, achter de gevelrooilijn. Een andere mogelijkheid is op speciaal ingerichte overhoeken op het erf. Echter blijft het erf zoveel mogelijk vrij van te parkeren auto’s. De auto van bezoekers kan (tijdelijk) willekeurig op het erf worden geplaatst. Het goed vormgeven van de overgang van privé naar openbaar is belangrijk voor een geslaagde ruimtelijke kwaliteit op een erf of op een droebel. Het voorkomen van de noodzaak tot het plaatsen van erfafscheidingen is de eerste stap. Hier kan en moet bij het ontwerpen van een woondroebel al aandacht aan worden besteed. Plaats privacygevoelige delen van de woning en buitenruimte zodanig dat de noodzaak tot het plaatsen van afschermende middelen niet aanwezig is. Als een lijnvormige scheiding tussen percelen noodzakelijk is, dan in de vorm van een haag in een gebiedseigen soort. Ook kan gedacht worden aan vlechtwerk van wilgen, of smalle houtsingels, of losse hagen als afscheiding. Gebruik eventueel ook de hoogteverschillen in het landschap. De erven liggen hoger dan het omringend landschap. Door dit zogenaamde microreliëf, ontstaat er een natuurlijke scheiding.

Concreet gelden ten aanzien van het gezamenlijk erf de volgende criteria die worden betrokken bij de beoordeling van kwaliteit: • Het gezamenlijk erf is het hart van het erf, cluster of woondroebel; • Gebruik altijd gebiedseigen beplanting; • Zichtlijnen vormen een belangrijke ontwerptool; • De woningen grenzen zoveel als mogelijk aan het erf; • Het erf is verhard en kan uit meerdere materialen bestaan; • Een erf ken verschillende onderdelen, zoals een plint, het hart, eventueel een brink en overhoeken; • Parkeren niet op het centrale deel van het erf oplossen; • Voorkom plaatsing van (ongewenste) erfafscheidingen in de ontwerpfase, door privacygevoelige delen goed te positioneren; • Indien erfafscheiding noodzakelijk is gebruik lijnvormige groene/landschappelijke elementen.

ROUTES Op het gezamenlijke erf van een woondroebel komt de toegangsweg uit en verschillende wandel- en fietspaden die langs groene plekken, weilandjes, bosjes, uitzichtplekken en naar omliggende dorpen leidden. Wegen die half verhard zijn of zandpaadjes zoals de kerkenpaden. De woondroebel heeft de juiste schaal én structuur om nieuwe ruimtelijke en functionele samenhang te organiseren tussen de grote boerenbedrijven enerzijds en de vele kleine burgererfjes anderzijds. Met zijn tentakels van routes en beplantingen organiseert de woondroebel nieuwe kleinschaligheid én nieuwe mogelijkheden voor gebruik en toegankelijkheid van het landschap.

Concreet gelden ten aanzien van routes de volgende criteria die worden betrokken bij de beoordeling van kwaliteit: • Bij woondroebels wordt circa 1 km aan nieuwe publieke routes gerealiseerd; • Routes zijn veel half verhard of bestaan uit zandpaden; • Routes lopen altijd over het erf van de woonroebel en vervolgens langs de aanwezige landschapselementen in de omgeving van het erf, zoals bosjes, houtwallen, steilranden, etc.; • Er is een duidelijke route die de woondroebel verbindt met de nabijgelegen kern; • Routes maken nieuwe verbindingen tussen doorgaande verharde wegen (een netwerk van paden en wegen).

p. 19

p. 20

s l e g e r s Beleid

WOONDROEBELS

open & besloten

Denk naast de kenmerkende landschapselementen ook aan nieuwe of andere vormen van groen en beplanting, zoals een tiny forest, voedselbos, (fruit)boomgaarden, vogelbosjes, kruidenrijke graslanden of bloemrijke akkerrandvegetatie. Allemaal ingrediënten die een woondroebel en de groene uitstraling ervan kunnen versterken en de overgang tussen droebel en het landschap vorm geven. Rondom de droebel ligt altijd een overgangszone, die de verbinding tussen het werkende agrarische landschap en de nieuwe bebouwing van de droebel en erf vormen.

De gemeente kent verschillende landschapstypen met ieder eigen en verschillende ruimtelijke kenmerken en beplanting. Iedere woondroebel vindt de oorsprong in het onderliggende landschap. Deze vormt de basis voor het vormgeven van een woondroebel, waarbij oog is voor cultuurhistorie, ontstaansgeschiedenis en gebiedseigen beplanting. Concreet gelden ten aanzien van landschap de volgende criteria die worden betrokken bij de beoordeling van kwaliteit: • Versterking van landschapselementen in de directe omgeving van de woondroebel; • Herstel van bestaande en aanplant van nieuwe landschapselementen (hagen, bomenrijen, houtwallen bosschages, boomgaard, voedselbos, vogelbos, en erfbeplantingen etc); • Het te ontwikkelen woonerf vormt het hart van diverse routes en beplantingen rondom de droebel; • Rondom de woondroebel wordt de overgangszone naar het landschap in de vorm van gras, kruidenrijk grasland, bloemrijke akker met bomen en andere landschapselementen gerealiseerd, landschap tot aan de gevel; • Laanbeplanting langs toegangswegen; • Zichtlijnen van en naar het erf; • Aanduiding van perceelsgrenzen met landschappelijke elementen, zoals solitaire boom, boomgroep, bomenrij, houtwal of -singels, watergangen en greppels en hoogteverschillen (micoreliëf); • Het onderliggende landschapstype vormt de basis voor de herontwikkeling; • Gebruik maken van gebiedseigen beplanting; •

Landschap, bebouwing en erf vormen altijd een eenheid, spelen samen een spel.

overgangszone

LANDSCHAP ALGEMEEN Met de ontwikkeling van woondroebels wordt niet alleen gestreefd naar de realisatie van een lokaal woningbouwprogramma, maar juist ook in de versterking van het landschap. De woondroebel organiseert als het ware het landschap met zijn tentakels van routes en beplantingen, en vormt op die manier een nieuw ordenend principe voor het buitengebied. Landschap, erf en bebouwing zijn altijd met elkaar verweven. Mogelijk nog aanwezige landschapselementen in de omgeving van de droebel worden versterkt en verdwenen elementen kunnen opnieuw worden aangevuld, langs nieuwe routes vanuit de woondroebel. Door de aanleg van landschappelijke elementen worden de perceelgrenzen van de velden en akker rondom de droebel aangeduid. Solitaire bomen of boomgroepen op perceelgrenzen, watergangen langs perceelsgrenzen of hoogteverschillen als perceelsgrenzen. Ze markeren het eigendom en vormen het landschap. Laanbeplanting langs toegangsweg naar het erf of de droebel en zichtlijnen vanaf het erf naar buiten en vice versa maken dat het erf en landschap met elkaar verbonden worden.

p. 21

s l e g e r s Beleid

WOONDROEBELS

p. 22

LANDSCHAP GEBIEDSGERICHT De gemeente kent verschillende landschapstypen met ieder eigen en verschillende ruimtelijke kenmerken en beplanting. In de ‘Welstandsbeleid Oost Gelre’ zijn de verschillende landschapstypen benoemd en per type zijn gebiedsgerichte criteria opgenomen. In het welstandsbeleid zijn gereedschapskisten voor de onderstaande landschapstypen benoemd: • Essenlandschap; • Kampenlandschap; • Ontginningslandschap. Iedere inpassing van een woondroebel vindt de oorsprong in het onderliggende landschap. Deze vormt de basis voor het vormgeven van een woondroebel, waarbij oog is voor cultuurhistorie, ontstaansgeschiedenis en gebiedseigen beplanting. Voor wat betreft de criteria gekoppeld aan het type landschap gebiedsgericht wordt verwezen naar bijlage 1 bij voorliggend document. BEHEER EN ONDERHOUD Bewoners van de nieuwe woondroebel zijn zelf langdurig verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gezamenlijke erf, overgangszone naar het landschap , routes en landschappelijke elementen. Door middel van een clausule in de koopovereenkomst kan dit worden vastgelegd. Ook planologisch kan een en ander worden vastgelegd in het bestemmingsplan, waarmee de duurzame instandhouding van de beschreven elementen ook planologisch is gewaarborgd.

In praktijd kan een vereniging van eigenaren en een maandelijkse bijdrage in de onderhoudskosten (servicekosten) in het leven worden geroepen. Concreet gelden ten aanzien van beheer en onderhoud de volgende criteria die worden betrokken bij de beoordeling van kwaliteit: • Bewoners van de woondroebel zijn zelf langdurig verantwoordelijk voor beheer en onderhoud van het erf, overgangszone naar het landschap, routes en landschapselementen; • Beheer en onderhoud vastleggen in een koopovereenkomst, bestemmingsplan en beheersplannen (voor het groen); • Oprichten vereniging van eigenaren en bijdragen in onderhoudskosten.

FINANCIËN Aan de realisatie van woondroebels zijn kosten en opbrengsten verbonden. De kosten worden bepaald door de verwervingskosten van het agrarisch bedrijf en de bouwkosten van woningen en landschapsontwikkeling. Opbrengsten hangen samen met de verkoop van woningen en de doorverkoop van landbouwgronden. Doel van de woondroebel is enerzijds landschapsontwikkeling, maar anderzijds ook de realisatie van een lokaal maar ook betaalbaar woningbouwprogramma. Deze doelstelling moeten met elkaar in evenwicht zijn, omdat hogere grondkosten gunstig zijn voor de opbrengstenkant, echter de realisatie van een betaalbaar programma staat hiermee onder druk. Hier zal een goede mix voor moeten worden gekozen, waarbij het wenselijk is dat circa 50% van het woningbouw-programma een maximale prijs van € 250.000,- mag hebben, om zo te kunnen voorzien in betaalbare woningbouw. Steeds verder oplopende bouwkosten kunnen aanleiding geven om het bedrag van maximaal € 250.000,- te verhogen. Daarnaast zijn met het jaarlijks onderhoud van de woondroebel kosten gemoeid. Deze kosten zullen door de bewoners van de woondroebel moeten worden gedragen. Een vorm van servicekosten in combinatie met de uitvoering van het eigen onderhoud. • Opbrengsten; * Woningbouw; * Doorverkoop opstallen; * Doorverkoop agrarische grond.

• Kosten; * Verwerving gronden; * Bouw woningen; * Bouw- en woonrijp maken; * Inrichting landschap. • Woningbouwprogramma met woningen (50%) tot maximaal € 250.000; • Jaarlijkse kosten. * Beheer en onderhoud woondroebel (servicekosten).

p. 23

s l e g e r s Beleid

WOONDROEBELS

2.5 Beoordeling woondroebels

Architectuur woningbouw

Gezamenlijk erf

Routes

Landschap

ps b el vo i o d em en ht o r w i ver te vo at si t n o r er ei t aa ec nd ol og ac ht ie vo or cu l tu ur hi st or ie

ed bi

ty ps ha

ha sc nd la

nd la

tie ac

achter

bo ps

er n de in rb ve en eg w

voor

tte

n ve

p ha sc

n ve

la or

es ut

do es ut ro

n op in het e r ge n e r f fm a et an m he t at er er f ia zi c al m ht ix lij ne n ge br ui ke n

er en i ar npa sa ch nd m ie en in i g ha vo ng lu ee in me n vo s ho lu of m dg es vo eb or ou -a w ch te r

ër

er ee tw

De kwalitatieve criteria gelden voor woningbouwprogramma en duurzaamheid, architectuur woningbouw, gezamenlijk erf, routes, landschap (algemeen en gebiedsgericht) en beheer en onderhoud.

voor achter

p. 24

Zoals eerder aangegeven, zijn voor de aspecten locatie en locatieomvang uitgangspunten geformuleerd. Als hier niet aan wordt voldaan, is er geen sprake van een woondroebel. Vervolgens gelden er spelregels voor wat betreft het terugbouwen van het aantal woningen en de sloopverplichting die hiermee gemoeid is. Uiteindelijk zijn er ook kwalitatieve criteria opgenomen. Dus wanneer een initiatief voldoet aan de uitgangspunten wordt het verzoek in behandeling genomen. De beoordeling van de woondroebel wordt gedaan op basis van de kwalitatieve criteria.

Uitgangspunten woondroebels DE LOCATIE EN DE LOCATIEOMVANG VAN EEN WOONDROEBEL, MOET VOLDOEN AAN DE VOLGENDE UITGANGSPUNTEN:

; Is er sprake van minimaal 2 voormalige boerenerven, dan wel 1 erf met een minimale omvang van 1 hectare? ; Bij inbreng meerdere erven, hebben de in te brengen erven een gezamenlijke omvang van 1 hectare? ; Liggen de locatie(s) in of nabij een kern en zijn direct ontsloten op deze kern? ; Omvat de totale omvang van de ontwikkeling van een woondroebel, naast het erf zelf de inbreng van agrarische om te vormen gronden met een omvang van circa 1 hectare? ; Is er sprake van minimaal 4.000 m2 te slopen agrarische opstallen op de gezamenlijke agrarische erven?

In bijzondere situaties kan worden afgeweken indien meer dan 2.500 m2 en minder dan 4.000 m2 wordt gesloopt. Dit kan als er bijvoorbeeld sprake is van herstel en gebruik van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of het oplossen van een milieuknelpunt.

p. 25

s l e g e r s Beleid

WOONDROEBELS

Spelregels woondroebels INDIEN ALLE BOVENSTAANDE VRAGEN MET JA ZIJN BEANTWOORD, GELDEN VOOR DE INVULLING VAN EEN WOONDROEBEL DE VOLGENDE SPELREGELS:

Karakteristieke en/of monumentale panden worden getransformeerd en tellen niet mee in de sloop m2; Sloop van 1000 m2 voor één vrijstaande woning; p. 26

Sloop van 500 m2 voor een twee onder een kap woningen (2 woningen); Sloop van 250 m2 voor 1 rijwoning.

Kwalitatieve criteria woondroebels INDIEN ALLE VRAGEN MET JA ZIJN BEANTWOORD, EN ER WORDT VOLDAAN AAN DE SPELREGELS TEN AANZIEN VAN DE WOONDROEBELS, WORDT DE VORMGEVING EN INPASSING VAN DE WOONDROEBEL GETOETST AAN DE VOLGENDE CRITERIA:

Woningbouwprogramma en duurzaamheid Architectuur en woningbouw Gezamenlijk erf Routes Landschap algemeen Landschap gebiedsgericht (bijlage 1) Beheer en onderhoud Financiën Uitgangspunt is dat aan de criteria wordt voldaan. Als er sprake is van een aanzienlijk grotere sloopopgave of een aanzienlijk grotere investering in landschappelijke versterking is er een mogelijkheid om maatwerk toe te passen. Daarbij wordt altijd de doelstelling van het beleid voor ogen gehouden.

Architectuur woningbouw

✓ Een woondroebel bestaat bij voorkeur uit meerdere erven, verbonden en verweven door landschappelijke structuren en paden;

Woningbouwprogramma en duurzaamheid Woningbouwprogramma afgestemd op de lokale behoefte, mix aan vrijstaand, 2 onder 1 rijenwoningen.

✓

kap en

✓ Naast wonen ruimte voor zorg, werken en recreatie en kleinschalige horeca; ✓ Mogelijkheid voor opnemen zorgcomponent binnen woondroebel;

✓ De bebouwing vertoont onderlinge samenhang; ✓ De woningen zijn per erf (bij voorkeur) door een en dezelfde architect ontworpen; ✓ Bijgebouwen zijn onder een gezamenlijk dak gesitueerd of inpandig bij de woning ontworpen;

✓ Realisatie van grondgebonden woningbouw; ✓ Grondprijzen woningbouw voor een deel maximaal € 250.000,-

✓ Hiërarchie in volumes op het erf, een hoofdgebouw en gebouwen die daaraan ondergeschikt zijn;

(prijspeil 2021)

✓ De bebouwing kent eenvoudig rechthoekig volume met een overwegend lage goot en een maximale nokhoogte van 10 meter;

✓ Gasloze woningen en zelfvoorzienend (BENG);

✓ Dakvorm is een zadeldak en het dakvlak is overwegend gesloten;

✓ Waterhuishoudkundige opgave op het eigen erf.

✓ Een volume kan meerdere wooneenheden bevatten;

Gezamenlijk erf ✓ Het gezamenlijk erf is het hart van het erf, cluster of woondroebel; ✓ Gebruik altijd gebiedseigen beplanting; ✓ Zichtlijnen vormen een belangrijke ontwerptool; ✓ De woningen grenzen zoveel als mogelijk aan het erf; ✓ Het erf is verhard en kan uit meerdere materialen bestaan; ✓ Een erf ken verschillende onderdelen, zoals een plint, het hart, eventueel een brink en overhoeken; ✓ Parkeren niet op het centrale deel van het erf oplossen; ✓ Voorkom plaatsing van (ongewenste) erfafscheidingen in de ontwerpfase, door privacygevoelige delen goed te positioneren; ✓ Indien erfafscheiding noodzakelijk is gebruik lijnvormige groene/landschappelijke elementen.

p. 27 Routes

Landschap Algemeen

Landschap Gebiedsgericht

✓ Bij woondroebels wordt circa 1 km aan nieuwe publieke routes gerealiseerd;

✓ Versterking van landschapselementen in de directe omgeving van de woondroebel;

✓ Essenlandschap;

✓ Routes zijn veel half verhard of bestaan uit zandpaden;

✓ Herstel van bestaande en aanplant van nieuwe landschapselementen (hagen en beplantingen);

✓ Kampenlandschap

✓ Routes lopen altijd over het erf van de woonroebel en vervolgens langs de aanwezige landschapselementen in de omgeving van het erf, zoals bosjes, houtwallen, steilranden, etc.

✓ Het te ontwikkelen woonerf (binnenerf) vormt het hart van diverse routes en beplantingen rondom de droebel; ✓ Rondom de woondroebel wordt een buitenerf in de vorm van gras met bomen gerealiseerd, landschap tot aan de gevel;

✓ Er is een duidelijke route die de woondroebel verbindt met de nabijgelegen kern; ✓ Routes maken nieuwe verbindingen tussen doorgaande verharde wegen (een netwerk van paden en wegen);

Financien ✓ Woningbouwprogramma met woningen (50%) tot maximaal € 250.000 (prijspeil 2021)

Oplopende bouwkosten aanleiding kunnen geven om het bedrag van maximaal € 250.000,- te verhogen.

✓ Laanbeplanting langs toegangswegen; ✓ Zichtlijnen van en naar het erf; ✓ Aanduiding van perceelsgrenzen met landschappelijke elementen, zoals solitaire boom, boomgroep, bomenrij, houtwal of -singels, watergangen en greppels en hoogteverschillen (micoreliëf); ✓ Het onderliggende landschapstype vormt de basis voor de herontwikkeling; ✓ Gebruik maken van gebiedseigen beplanting. ✓ Landschap, bebouwing en erf vormen altijd een eenheid, spelen samen een spel.

✓ Ontginningslandschap

Beheer en onderhoud

✓ Bewoners van de woondroebel zelf langdurig verantwoordelijk voor beheer en onderhoud binnenerf, buitenerf, routes en landschapselementen; ✓ Beheer en onderhoud vastleggen in een koopovereenkomst en bestemmingsplan ✓ Oprichten vereniging van eigenaren en bijdrage in onderhoudskosten.

WOONDROEBELS De gemeente kent verschillende landschapstypen met ieder eigen en verschillende ruimtelijke kenmerken en beplanting. In het ‘Welstandsbeleid Oost Gelre’ zijn de verschillende landschapstypen benoemd en per type zijn gebiedsgerichte criteria opgenomen. Op navolgende pagina’s zijn de gereedschapskist per landschapstype, zoals opgenomen in het ‘Welstandsbeleid Oost Gelre’ op pagina van 32 tot 37, weergegeven. Dit betreft de landschapstypen; essenlandschap, kampenlandschap en ontginningslandschap.

Bijlage 1

woon droe bels

Bouwinitiatieven Oost Gelre | Gereedschapkist

Principes Essenlandschap

p. 30

Eigentijdse nieuwbouw

Bedrijfsdeel: de achterkant

Benut de bolling van het landschap

Woondeel met tuin

Gereedschapkist | Bouwinitiatieven Oost Gelre

Gereedschapskist initiatieven Oost Gelre TYPE GEREEDSCHAP - ESSENLANDSCHAP

UITWERKING GEREEDSCHAPPEN - GA IN HET ESSENLANDSCHAP SAMEN AAN DE SLAG MET DE VOLGENDE GEREEDSCHAPPEN:

Algemeen

De erven die binnen een krans of binnen een overblijfsel van een krans zijn gesitueerd rondom en aan de rand van een hoger gelegen es. Ook de zwermen van erven liggen aan de rand van een hoger gelegen es en zijn qua erfopbouw vergelijkbaar. De erven in een krans vormen van oudsher een samenhangend geheel. Tegenwoordig is dit soms lastig te herkennen. Toch tekenen zich nog op veel plekken de essen af, doordat ze hoger liggen, relatief open zijn en grotendeels in gebruik zijn als landbouwgrond. De boerderijen liggen veelal aan een vertakt systeem van wegen en paden.

Ruimtelijke patronen

- Om de es een gordel van kleinschalige afwisseling van wonen, landbouw, recreatie- en andere bedrijvigheid, daaromheen een overgang naar de agrarisch gebruikte ontginningen - Bolle ligging van de gronden - Kleinschalig en kronkelende wegen - Hollewegen met steilranden, eikensingels en bosjes - Relatief veel zandpaden - Houtsingels / bosschages bij onregelmatige compacte erven

Landschap en erf

- Eén landschappelijke eenheid per bebouwingscluster met alleen (groen) onderscheid tussen voorzijde van het erf (wonen, siertuin) en achterzijde (werken, functionele indeling) - Herstellen van (verdwenen) historische elementen alleen als hiervan nog sporen zijn, of als bekend is dat deze elementen op het erf aanwezig zijn geweest - Herstel van randbeplanting rondom es; herstellen openheid op de es - Onregelmatige kavelvorm (niet rechthoekig) - Kavels als kralensnoer gesitueerd rondom een es - Waar mogelijk vanaf de weg doorzichten over het erf naar het esdek - Rafelig silhouet van beplanting en bebouwing. Geen doorgaande beplantingslijnen, maar beplanting op hoekpunten van de kavel - Openbaar en privé lopen geleidelijk in elkaar over - Aanbrengen van water op en rond erf alleen als hiervoor aanleiding is bijvoorbeeld in de vorm van laagten - Bij van buitenaf zichtbare mestopslagvoorzieningen deze inpassen met aardenwal, begroeid met gras - Afrasteringen en omheiningen uitgevoerd in gedekte kleuren

Bebouwing en materiaal

Algemeen - Materiaal in samenhang met de bestaande bebouwing - Bij grootschalige gebouwen wordt aandacht besteed aan het visueel verkleinen ervan ( geleding bouwmassa’s) - Toepassing van damwand bij agrarische –bedrijfsbebouwing bij voorkeur in een donkere (antraciet of groen) kleurstelling (bij serrestal len donkere kleurstelling gebruiken) - Geen glimmende materialen: gevel- en dakplaten zijn voorzien van proﬁlering - Buitenopslag een zo verscholen mogelijke ligging. Bijvoorbeeld achter een beplantingsstrook - Rustige gedekte kleuren op grote vlakken, geen sterk met de omgeving contrasterende kleuren Speciﬁek agrarisch - Per locatie bepalen of serre-, boog- en sheddaken worden toegepast - Bij nokrichting boerderij relatief haaks op de weg: bebouwing staat als het ware uitgewaaierd achter de boerderij (hoofdgebouw).

Nokrichting volgt daarbij de radialen van uitwaaiering - Bij nokrichting boerderij relatief evenwijdig aan de weg: nokrichting bijgebouwen is parallel aan nokrichting boerderij (hoofdgebouw), plaatsing achter het woongedeelte van de boerderij - Stallen, silo’s en mestsilo’s staan op zo groot mogelijke afstand van de erfgrens en worden waar mogelijk ingepast door beplanting - (Voeder)silo’s hebben als afwijkende bebouwingsvorm een zo verscholen mogelijke ligging Speciﬁek wonen - Gevelindeling van nieuwbouwwoning aan laten sluiten op gevelindeling van traditionele agrarische bebouwing óf vormgeven als eigen tijdse interpretatie ervan - Basismateriaal gevels is metselwerk, al dan niet wit gepleisterd. Toepassen van houten of op hout gelijkende deuren en kozijnen - Dakbedekking bij woningen bestaat uit pannen of riet - Er worden zo weinig mogelijk verschillende gevelmaterialen gebruikt

Inrichtingselementen wegen

- Eikenbomen - Houtwallen of bosschages langs de randen bij wegen - Eikenhakhoutsingels en eiken - Wilde meidoornhagen begeleiden wegen - Versterken steilranden in het landschap en langs de wegen - Fruitbomen – boomgaard bij recreatieve verbindingen / kruispunten (rustplaats)

p. 31

Bouwinitiatieven Oost Gelre | Gereedschapkist

Principes Kampenlandschap Orienteer de bebouwing op de kavel en niet in de richting van de weg

p. 32

Door twee paden op elkaar aan te sluiten kan een nieuw brinkje gerealiseerd worden. Dooromheen kan de nieuwe bebouwing de vorm van een gehucht krijgen

Gereedschapkist | Bouwinitiatieven Oost Gelre

Gereedschapskist initiatieven Oost Gelre GEREEDSCHAPPEN - KAMPENLANDSCHAP

UITWERKING GEREEDSCHAPPEN - GA IN HET KAMPENLANDSCHAP SAMEN AAN DE SLAG MET DE VOLGENDE GEREEDSCHAPPEN:

Algemeen

Het kampenlandschap bestaat uit een aaneenschakeling van afzonderlijke erven, met elk hun eigen stukje landschap gevormd door bomenlanen en bosstructuren. De erven liggen aan de rand van de akker, meestal grenzend aan zowel een bosrand als een weiland. Op een aantal plekken is het kampenlandschap nog aanwezig zoals het er oorspronkelijk was. Door de kleinschaligheid van het landschap, de kleine ruim tes die ontstaan door de opgaande structuur, worden de afzonderlijke erven vanuit een beperkt aantal plekken in het landschap beleefd.

Ruimtelijke patronen

- Lichte glooiingen in het landschap - Kleinschalig landschap - Veel afwisseling bos en weiland - Houtsingels / bosschages bij sloten en erven - Wegen zijn kronkelig - Weinig doorgaande wegen, moeilijk (er) te bereiken

Landschap en erf

- Eén landschappelijke eenheid per bebouwingscluster met alleen (groen) onderscheid tussen voorzijde van het erf (wonen, siertuin) en achterzijde (werken, functionele indeling) - Herstellen van (verdwenen) historische elementen alleen als hiervan nog sporen zijn, of als bekend is dat deze elementen op het erf aanwezig zijn geweest - Bij bestaande erven uitgaan van oorspronkelijke oriëntatie - Onregelmatige kavelvorm (niet rechthoekig) - Rafelig silhouet van beplanting en bebouwing. Geen doorgaande beplantingslijnen, maar beplanting op hoekpunten van de kavel - Openbaar en privé lopen geleidelijk in elkaar over - Aanbrengen van water op en rond erf alleen als hiervoor aanleiding is bijvoorbeeld in de vorm van laagten - Bij van buitenaf zichtbare mestopslagvoorzieningen deze inpassen met aardenwal, begroeid met gras - Afrasteringen, omheiningen en linten uitgevoerd in gedekte kleuren

Bebouwing en materiaal

Inrichtingselementen wegen

- Eikenbomen - Houtwallen of bosschages langs de randen bij wegen - Soms laanbeplanting - Eikenhakhoutsingels en eiken - Wilde meidoornhagen begeleiden wegen - Bloemrijke kruidenstroken in de bermen - Fruitbomen – boomgaard bij recreatieve verbindingen / kruispunten

p. 33

Bouwinitiatieven Oost Gelre | Gereedschapkist

Principes Ontginningslandschap

p. 34

Erven kunnen incidenteel in de breedte groeien, maar behoren niet samen te smelten

Voorbeelden inpassing agrarische schuren buitengebied

Maak erfbeplanting los bebouwing en hou bijvoorbeeld niet dezelfde lengte aan als de nieuwe schuur

Houd het erf compact: bebouwing op korte afstand van elkaar

Sluit de tuininrichting aan op het omringende landschap en laat de voortuin ele menten bevatten van een boerderijtuin

Gereedschapkist | Bouwinitiatieven Oost Gelre

Gereedschapskist initiatieven Oost Gelre GEREEDSCHAPPEN - ONTGINNINGSLANDSCHAP

UITWERKING GEREEDSCHAPPEN - GA IN HET ONTGINNINGSLANDSCHAP SAMEN AAN DE SLAG MET DE VOLGENDE GEREEDSCHAPPEN:

Algemeen

Erven binnen planmatige rationele nederzettingen liggen gesitueerd aan een rechte ontginningsweg. De erven zelf hebben een rationele vorm met haakse hoeken. Het landschap is relatief jong en de boerenerven en boerderijen zijn dit ook. De mate van openheid en zicht binnen het gebied verschilt sterk. Hoger gelegen ontginningen zijn meer bebost en beplant, lager gelegen ontginningen bevatten een meer open structuur met veel weidse uitzichten.

Ruimtelijke patronen

- Zacht glooiend landschap, open - Het wegenpatroon is regelmatig met loodrecht kruisende wegen - De erven liggen hier verspreid aan - Doorgaande wegen lopen niet door het gebied, maar aan beide zijden in noord-zuidrichting - Regelmatige blokverkaveling - Planmatige laanbeplanting aan wegen - Diepe en rechte sloten

Landschap en erf

- Eén landschappelijke eenheid per bebouwingscluster met alleen (groen) onderscheid tussen voorzijde van het erf (wonen, siertuin) en achterzijde (werken, functionele indeling) - Herstellen van (verdwenen) historische elementen alleen als hiervan nog sporen zijn, of als bekend is dat deze elementen op het erf aanwezig zijn geweest - Bij bestaande erven uitgaan van oorspronkelijke oriëntatie - Rechthoekige kavelvormen en lijnen - Rechthoekig silhouet van beplanting en bebouwing. Doorgaande beplantingslijnen, en beplanting in lijnen aan de kavelgrenzen - Openbaar en privé lopen geleidelijk in elkaar over - Aanbrengen van water op en rond erf alleen als hiervoor aanleiding is bijvoorbeeld in de vorm van laagten - Bij van buitenaf zichtbare mestopslagvoorzieningen deze inpassen met aardenwal, begroeid met gras - Afrasteringen, omheiningen en linten uitgevoerd in gedekte kleuren

Bebouwing-oriëntatie

- Orthogonale (haakse) bebouwingsstructuur waarbij bebouwing compact is geclusterd achter het hoofdgebouw - Aantal bouwwerken zo minimaal mogelijk, streven naar integratie functies in één gebouw - Privéruimte (tuin en terras) bevindt zich aan de voor- en/of zijkant, gescheiden van het bedrijfsdeel van het erf - Nokrichting hoofdgebouw (woning / bedrijfswoning) parallel of dwars op de weg. Nokrichtingen andere bebouwing evenwijdig aan elkaar en haaks op de weg - Bij boerderij met wonen en bedrijf ineen blijft indeling (wonen voor, werken achter) herkenbaar en is boerderij als grootste volume en hoofdgebouw herkenbaar - Bij woonpercelen compacte clustering van hoofd- en bijgebouwen. Oriëntatie en nokrichting bijgebouwen is parallel aan of haaks op het hoofdgebouw

Bebouwing en materiaal

Algemeen - Materiaal in samenhang met de bestaande bebouwing - Toepassing van damwand bij agrarische –bedrijfsbebouwing bij voorkeur in een donkere (antraciet of groen) kleurstelling (bij serrestallen donkere kleurstelling gebruiken) - Geen glimmende materialen: gevel- en dakplaten zijn voorzien van proﬁlering - Buitenopslag een zo verscholen mogelijke ligging. Bijvoorbeeld achter een beplantingsstrook - Rustige gedekte kleuren op grote vlakken, geen sterk met de omgeving contrasterende kleuren Speciﬁek agrarisch - Per locatie bepalen of serre-, boog- en sheddaken worden toegepast - Stallen, silo’s en mestsilo’s staan op zo groot mogelijke afstand van de erfgrens en worden waar mogelijk ingepast door beplanting - (Voeder)silo’s hebben als afwijkende bebouwingsvorm een zo verscholen mogelijke ligging Speciﬁek wonen - Gevelindeling van nieuwbouwwoning aan laten sluiten op gevelindeling van traditionele agrarische bebouwing óf vormgeven als eigentijdse interpretatie ervan - Basismateriaal gevels is metselwerk, al dan niet wit gepleisterd. Toepassen van houten of op hout gelijkende deuren en kozijnen - Dakbedekking bij woningen bestaat uit pannen of riet - Er worden zo weinig mogelijk verschillende gevelmaterialen gebruikt

Inrichtingselementen wegen

- Laanbomen (inheems) - Rijen met knotwilgen en populieren begeleiden wegen (lange zichtlijnen bij kruispunten voorkomen) - Elzensingels bij sloten - Kleinschalige productiebossen - Wilde elzenhagen begeleiden wegen - Verruigde greppels/sloten langs wegen voor begeleiding van de wegen - Natte- lage gebieden inzetten als kleine poelen in het landschap. Bijvoorbeeld bij kruispunt

p. 35

woon droe bels

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10879425/1