beeldkwaliteitsplan eefserler esch
Tekst van het document
Beeldkwaliteitsplan
Eefseler Esch Datum: Status:
20 oktober 2025 Definitief
Voorwoord “Voor u liggen het beeldkwaliteitsplan en stedenbouwkundig plan Eefseler Esch. Ik ben bijzonder blij dat we deze plannen met de input van bewoners uit Oost Gelre konden opstellen. Zo hebben we samen met omwonenden intensief gezocht naar oplossingen om de kwaliteit van hun woonomgeving te behouden. En bij belangstellenden hebben we nagevraagd of de variatie in woningtypen aansluit bij hun wensen. Met Eefseler Esch krijgen we een nieuwe wijk in Groenlo. Een wijk die natuurlijk opgaat in het landschap, waar gezondheid en klimaat een centrale rol spelen in het groene openbare gebied. Deze wijk is een ‘woonbuurt’ waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en we saamhorigheid willen bevorderen. Hier vinden jong en oud elkaar en wonen ze samen prettig in een groene omgeving. Het is belangrijk dat deze verschillende opgaven een plek krijgen in deze nieuwe woonwijk en in samenhang worden benaderd. Met de kracht die onze gemeenschap heeft, ben ik ervan overtuigd dat we de Eefseler Esch tot bloei kunnen laten komen!” Jos Hoenderboom
Inhoudsopgave Inleiding2 De kernwaarden van de Eefseler Esch 4 Stedenbouwkundig plan Eefseler Esch 8 Verkeersstructuur9 Groenblauwe structuur 10 Programma14 Spelen en ontmoeten 14
Beeldkwaliteit16
Visie op beeldkwaliteit. 16 Definities17 Plandeel de Esch 19 Plandeel ‘t Erve 21 Plandeel Kampenlandschap 23 Kaart rooilijnen 25 Kaart hoogtes en kapvorm 26 Kaart oriëntatie 27 Kaart Erfscheidingen 28 Thema erfscheidingen 29 Thema Interactie binnen-buiten 31 Thema kleuren en materialen 32 Thema duurzaamheid 36 Kaart materialisering openbare ruimte 37 Openbare ruimte 38 Kaart groenstructuren 39 De groenstructuren 40
Impressie landschappelijk inpassing westzijde Eefseler Esch
Inleiding In de gemeente Oost Gelre is behoefte aan een flink aantal nieuwe woningen. De gemeente heeft de zuidwestzijde van Groenlo aangewezen als locatie waar een grote nieuwbouwwijk kan worden gerealiseerd. Dit is een gebied van ca. 12 hectare in de oksel van de N319 en de Oude Papendijk. Deze nieuwe woningbouwlocatie heeft de naam Eefseler Esch gekregen. Het wordt een groene, natuurinclusieve wijk op de overgang van stad en land, waarbij het landschap de drager is voor de ontwikkeling. Een ruim opgezette wijk met een lage bebouwingsdichtheid en met woningen voor elke doelgroep.
Het document behandelt eerst het stedenbouwkundig plan waarna per deelgebied het beeldkwaliteitsplan wordt omschreven met bijbehorende beeldkwaliteitseisen. Daarna een paar thema’s die overal gelden of pleksgewijs en afsluitend beeldkwaliteitseisen voor de openbare ruimte. Dit beeldkwaliteitsplan is besproken met de rayonarchitect van het Gelders Genootschap (welstand).
Hoe de plannen worden getoetst, wordt nog bepaald. Dit kan door enkel de welstandscommissie, een supervisor die de plannen vooraf bij kan sturen of door de introductie van een kwaliteitsteam, waar een supervisor en welstand, aangevuld met een In het voorliggende beeldkwaliteitsplan zijn de afgevaardigde van de gemeente, zitting in ambities voor de inrichting van de openbare hebben en de plannen beoordeelt. ruimte en voor het ontwerp van de woningen beschreven en vastgelegd. In artikel 22.29 van de bruidsschat in het Omgevingsplan is geregeld dat een omgevingsvergunning alleen wordt verleend als een bouwwerk niet in strijd is met redelijke eisen van welstand. Daarbij wordt getoetst aan de criteria uit de gemeentelijke welstandsnota. Dit beeldkwaliteitsplan geldt als welstandsnota voor de Eefseler Esch. Tegelijkertijd geeft het uitgangspunten voor de ontwikkelende partijen weer. In samenwerking met de gemeente Oost Gelre heeft Haskoning de afgelopen periode het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan voor de Eefseler Esch opgesteld.
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
2
Eefseler Esch jaar rond ca. 1900
3
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
De kernwaarden van de Eefseler Esch Het landschap als drager voor de ontwikkeling De verstedelijking van de Eefseler Esch grenzend aan buitengebied en buurtschap Eefsele vraagt om een ruimtelijk plan dat bestaande waarden integreert en nieuwe betekenis geeft. Het landschappelijk raamwerk dat is ontworpen voor de Eefseler Esch bestaat uit een drietal kenmerkende deelgebieden. Rondom en binnen de deelgebieden is een groen raamwerk ontworpen met daarbinnen bouwvelden. Het groene raamwerk borgt op lange termijn de kwaliteit van de ontwikkeling. De drie gebieden zijn te herleiden vanuit de historische opbouw van het landschap. De es (kamp) als hoger gelegen gebied is duidelijk zichtbaar en vormt een landschappelijke basis voor de ontwikkeling. Op de es ligt ook het voormalige boerenerf. Deze is als eigen identiteit met bestaande beplanting Deelgebieden Eefseler Esch. herkenbaar en zal zichtbaar blijven. Het oostelijk, lagere deel, krijgt een eigen uitstraling. Daarmee ontstaan drie deelgebieden met elk een eigen identiteit en eigen opgaves.
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
4
Groen raamwerk met assen die verankering en ontmoeting bevorderen Het robuuste groene raamwerk refereert aan het kampenlandschap. Kenmerken van het landschap met de es, het boerenerf en een onregelmatig blokvormig patroon. Deze kenmerken vormen de basis voor de verkaveling en een gevarieerd beeld in de wijk. Het groene raamwerk wordt door de langzaam verkeersstructuren in het gebied verbonden met elkaar. De interne langzaam verkeersas zorgt voor de samenhang, waarbij de landschappelijke structuren voor de verankering zorgen met de omgeving. Door de stedenbouwkundige opzet van de wijk wordt ontmoeting in de groene structuren bevorderd.
Stedenbouwkundige bouwvlakken met het groene raamwerk Eefseler Esch.
Conceptuele uitwerking groen raamwerk
5
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Luchtig en gevarieerd bebouwingsbeeld met gradiënt van levendig naar luw Het landschappelijk raamwerk vormt de ‘mal’ voor de bouwvelden. Bij invulling hiervan wordt een gradiënt beoogd van intensief en levendig in het hart van de wijk naar luwer en landschappelijker aan het buitengebied. Langs de provinciale weg ontstaat een tweeledig beeld, bebouwing op de es die zich met de voorkant toont en het lager gelegen deel van het kampenlandschap achter een geluidwerende voorziening. Het bebouwingsbeeld is luchtig aan de randen voor een sterke verweving met het landschap, groen en natuur. In de centrale delen is er levendigheid met plekken voor ontmoeting en interactie. Variatie in bouwhoogtes, typologieën en bouwmassa zorgt voor een afwisselend beeld van de wijk.
Fijnmazige netwerk voor langzaam verkeer binnen de Eefseler Esch.
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
6
Stedenbouwkundig plan Eefseler Esch
7
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Stedenbouwkundig plan Eefseler Esch De nieuwe uitbreiding van Groenlo wordt een wijk met in totaal ruimte voor 243 nieuwe woningen. De woningen worden gebouwd in verschillende typen en categorieën. Conceptueel is het landschap drager van de ontwikkeling. Deze structuur is deels opgebouwd uit bestaande groenelementen en deels uit nieuwe landschapsstructuren. De landschapsstructuren worden versterkt, dragen daarmee bij aan de identiteit van de plek, en zorgen voor een logische verdeling van het plangebied. Het landschappelijke raamwerk is ruim van opzet en robuust genoeg om de variatie in architectuur van de bouwvelden op te vangen. Het plangebied zal de bestaande agrarische percelen veranderen in een klimaatrobuuste woonwijk met een gevarieerd woningaanbod, zowel in programma als in woningtypologie. Er is ruimte voor bijzondere type woningen en verscheidenheid in architectuur. In de openbare ruimte is het accent gericht op ontmoeting en beleving. Het aandeel verharding wordt zoveel mogelijk beperkt. Parkeren wordt waar mogelijk op eigen erf opgevangen en zoveel mogelijk geclusterd in parkeerkoffers of ‘parkeerstraten’.
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Bijzondere bouwvelden binnen de Eefseler Esch zijn de appartementencomplexen, de geluidsschermwoningen, terraswoningen en schuurwoningen. Het appartementencomplex in de noordwesthoek toont zich als een accent aan de provinciale weg. Het andere appartementencomplex centraal in de wijk is onderdeel van het groene raamwerk en wijkt af van de omliggende bebouwing en staat daarmee op zichzelf. In de noordoosthoek zijn geluidsschermof -walwoningen voorzien. Ze zorgen enerzijds voor een prettig woon- en leefklimaat in de wijk en anderzijds zijn ze onderdeel van de groenzone. De terraswoningen aan de oostzijde op de esrand krijgen alleen een voortuin. De ‘achtertuin’ is openbaar gebied. Het eigen perceel met terras wordt in de beleving als het ware verlengd met het aangrenzend openbaar gebied. Door het hoogteverschil in het gebied krijgt het terras een natuurlijke afscherming. De schuurwoningen zijn onderdeel van het ensemble op het erf en maken het nieuwe erf compleet.
8
Verkeersstructuur Om een toekomstbestendig gezonde en aantrekkelijke wijk te realiseren voor de bewoners • geldt vanuit de mobiliteit het STOMP principe. Dit betekent dat met het ontwerp vanuit de bewoner is gedacht met veel aandacht voor ontmoeting en bewegen en dat de personenauto niet op de • eerste plek komt. Toelichting STOMP principe: •
•
Openbaar vervoer: met een bushalte aan de Oude Papendijk is het mogelijk om op stappen onder andere richting Lievelde en Enschede. Mobility as a Service: Dit gaat over mobiliteitsdiensten, deze zijn nu niet specifiek voorzien in de Eefseler Esch.
Stappen: een fijnmazige langzaamverkeersstructuur gekoppeld aan de groene structuren door de wijk. Een centrale as door de wijk die de fijnmazige structuur verbindt. Aan de noordwestzijde komt een langzaamverkeersverbinding richting de Steenbraakweg. Looproutes maken de verbinding tussen aantrekkelijke verblijfsgebieden. Trappen: Een centrale as door de wijk waar zowel gewandeld als gefietst mag worden. De centrale as vormt de langzaam verkeersverbinding richting het centrum van Groenlo. Bij voorkeur gebeurt die door middel van een tunnel voor een nog verkeersveiligere kruising van de provinciale weg. Alle woningen liggen op korte afstand van de centrale as. Zo is voor alle leeftijdsgroepen een veilige verbinding met het centrum van Groenlo geborgd. STOMP principe
9
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
•
Personenauto’s: De auto is te gast in de wijk. Parkeren gebeurt zoveel mogelijk uit het zicht, zodat een prettige leefomgeving ontstaat. 1 hoofdontsluiting binnen de wijk zorgt voor de verbinding met de Oude Papendijk. Een uitzondering is ’t Erve die ontsluit via de bestaande weg aan de zuidzijde van het plangebied.
Groenblauwe structuur Voor de ontwikkeling van de nieuwe wijk en in relatie met de omgeving is handhaven van bestaande waardevolle beplanting het uitgangspunt. De bestaande waardevolle beplanting langs de ‘oprit’ naar het erf en rondom de bestaande boerderij wordt zoveel mogelijk gehandhaafd. Dit geldt tevens voor bomen langs de Oude Papendijk. In een aantal gevallen is het nodig om toch enkele bomen te verwijderen, om de toekomstige structuren mogelijk te maken. In de Eefseler Esch zullen in de groenstructuren extra bomen worden aangeplant. De es wordt geaccentueerd; een esrand wordt gecreëerd en gecombineerd met een wadi en structuurbeplanting, hiermee ontstaat een landschappelijke eenheid die de wijk in 2 buurtjes verdeelt. De centrale as ligt in een groene verbindingsstructuur van de wijk en verbindt diverse verblijfsgebieden. Elke woning is gekoppeld aan een groenstructuur, waarmee het groen echt kan worden beleefd. Deze groenstructuren geven extra aanleiding voor ontmoeting. Deze groenstructuren worden op een robuuste wijze ingericht door middel van een kruidenrijke/bloemrijke bodem, een tussenlaag van opgaande heesters en inheemse boomgroepen en solitairen. Zo ontstaat een afwisselend beeld in de wijk. De soortkeuze voor de beplanting sluit aan op het landschap.
Groenstructuur
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
10
De waterstructuur is gekoppeld aan het groene raamwerk. De ambitie voor de Eefseler Esch is het water bovengronds af te voeren naar de robuuste waterstructuur in de wijk. Deze voorziet in de retentiebehoefte door vertraagd af te voeren en in de bodem te infiltreren. Om dit te realiseren is gekozen voor een combinatie van oplossingen. Alle bijgebouwen, bergingen, aanbouwen begane grond met plat dak worden uitgevoerd met een groendak. We stimuleren bewoners om na te denken over watergebruik door alvast voorzorgsmaatregelen te nemen in hun nieuwbouwwoning. Denk hierbij voorbeeld aan een extra leiding om water op te vangen waarmee het toilet gespoeld kan worden.
Waterstructuur
11
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Impressie groene long in Kampenlandschap. Een plek voor ontmoeten en spelaanleiding Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
12
Programma Eefseler Esch
13
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Programma
Spelen en ontmoeten
De Eefseler Esch biedt een grote variatie in woningaanbod. In totaal zijn 246 , inclusief de 3 bestaande woningen voorzien. De mix van woningtypen en aanbod draagt bij aan de diversiteit van de wijk. De verschillende woningtypes en -typologieën worden niet geclusterd maar juist verspreid door de wijk neergezet. Van 1/2 persoonshuishoudens tot seniorenwoningen, van grondgebonden woningen tot appartementen en van sociale huurwoningen in verschillende typen tot vrijstaande woningen. Bijzondere typen in de wijk zijn de geluidsschermwoningen, de terraswoningen en schuurwoningen.
Naoberschap is een belangrijk thema in de wijk. Om een toekomstbestendige wijk te realiseren en te bestendigen staan sociale cohesie en ontmoeting aan de basis van de opzet van de wijk. Spelen is daarbij een mogelijkheid om ontmoeting te stimuleren. In de 2 groene centrale gebieden in de ‘buurten’ zullen spelaanleidingen worden geplaatst, waarbij in het oostelijk deel ook de mogelijkheid wordt gecreëerd voor ontmoeting tussen en menging van diverse doelgroepen.
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
14
15
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Beeldkwaliteit Het beeldkwaliteitsplan voor Eefseler Esch in De gehanteerde beeldkwaliteitsvisie op • Groenlo is een document dat de gewenste hoofdlijnen: beeldkwaliteit van de bebouwing en de buitenruimte beschrijft. Het plan bevat toetsbare • In de Eefseler Esch is er sprake van 3 criteria en richtlijnen voor de vormgeving van onderscheidende deelgebieden met de gebouwen en de inrichting van de openbare daarop anticiperende stedenbouwkundige ruimte. Aan de hand van de 3 deelgebieden verkavelingen. Naast de stedenbouwkundige worden de eisen zowel voor de gebouwde als de verkavelingen worden er verschillende openbare ruimte in kaartbeelden verduidelijkt. kleurpaletten per deelgebied gebruikt. De • Voor enkele aspecten zijn thema bladen samenhang zit in de groenstructuren en het opgesteld, die meer in gaan op een specifiek materiaalgebruik in de openbare ruimte. onderwerp. Daarin wordt uitgelegd wat de bedoeling is of wat de mogelijkheden zijn waaraan gedacht wordt bij de gestelde eis.
Het vertrekpunt van dit beeldkwaliteitsplan is om bij de uitwerking te eisen wat volgens deze visie noodzakelijk is om het gewenste beeld te realiseren. Daar waar mogelijk bieden wij flexibiliteit om op eigen wijze bij de uitwerking van het ontwerp van de woningen bij te dragen aan de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid van de Eefseler Esch. Er wordt in het beeldkwaliteitsplan niet gewerkt met architectonische referentiebeelden. De samenhang tussen de deelgebieden wordt gecreëerd door eisen op te stellen voor het kleur- en/of materiaal gebruik van de bebouwing.
Visie op beeldkwaliteit. Het doel van het beeldkwaliteitsplan is om een initiatiefnemer, architect of ontwikkelaar kaders mee te geven voor het ontwerp van de woning(en). Deze kaders zijn opgesteld op basis van een visie op de beeldkwaliteit voor deze wijk specifiek en wordt als zodanig door de gemeenteraad vastgesteld. Vervolgens toetst de welstandscommissie de plannen aan de hand van dit document als onderdeel van de omgevingsvergunningen bouwen.
Deelgebieden Eefseler Esch Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
16
Definities ‘In de Eefseler Esch wordt uitgegaan van een bepaalde mate van samenhang. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in samenhang door eenduidigheid en samenhang door diversiteit. Samenhang door eenduidigheid: hiermee wordt bedoeld dat er sprake is van een duidelijk zichtbare ‘eenduidige’ keuze in de architectuur, de kapvorm, het materiaal en/of kleurgebruik. Hier hoef je niet door je oogharen heen te kijken om te zien of dit samenhangend is. Op detailniveau, dat kan zijn op woningniveau, in de rooilijnen, dakgoot- of nokhoogtes of zelfs nog kleinschaliger, met geveldetails, is het dan wel mogelijk te verschillen ten opzichte van de aangrenzende woning. Samenhang door diversiteit: hiermee wordt bedoeld dat er juist sprake mag zijn van verschillen tussen de verschillende woningen of woonblokken. De opgave ligt er dan wel om door bijvoorbeeld dezelfde kleuren, dezelfde kapvormen een bepaalde mate van samenhang te realiseren. De verschillende blokken zijn niet hetzelfde, maar mogen wel ‘familie’ van elkaar zijn. Als je dan door je oogharen heen kijkt ontstaat er alsnog een samenhangend beeld.
17
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Bij de keuze voor eenduidigheid of differentiatie wordt hierna vaak een voorstel gedaan dat geldt voor het niveau van een blok. Met een blok wordt in dit plan gedoeld op een aaneen gebouwd blok met woningen. In het geval van een rij de gehele
rij, in het geval van een 2-onder-1 kap woning het blok van 2 woningen onder de kap en in het geval van een vrijstaande woning die ene vrijstaande woning.
De definities die per plandeel worden gebruikt (opsommingen van de voorkomende varianten) Samenhang
Diversiteit of eenduidigheid ( zie definities)
Rooilijnen
Onderscheid in rooilijnen, verplicht bouwen in de rooilijn, rooilijnzone 1-2meter achter de erfgrens, rooilijnzones 3-5meter achter de erfgrens.
Hoogtes
Maximale bouwhoogte in lagen met of zonder kap
Kappen
Algemeen: antraciete pan, niet geglazuurd. Onderscheid in langskap verplicht, maar dwarskap als ondergeschikt accent toegestaan. Langs of dwarskap, plat ( geen kap).
Oriëntatie
Algemeen oriëntatie op straat. Onderscheid in dubbelzijdige oriëntatie hoekwoningen (garages uitgesloten), voordeur in kopgevel verplicht, of alzijdige oriëntatie
Architectuur
Onderscheid in 1 architectuur(beeld) per eenheid, verplicht verschillend architectuur(beeld) per eenheid, architectuur vrij
Materialen en kleuren
Onderscheid in de deelgebieden, zie thema kleuren en materialen
Interactie binnen buiten
Dit geldt als eis alleen voor de autovrije woonstraten. Zie themablad ‘binnen-buiten’
Hoge erfscheidingen
Algemeen: verplicht hedera hekwerken waar kavels grenzen aan openbare ruimte. Zie themablad ‘erfscheidingen’
Lage erfscheidingen voortuin en zijtuin
Algemeen: als overgang van openbaar naar privé wordt deze in de plannen verplicht voorgeschreven, met uitzondering aantal locaties( zie themablad lage erfscheidingen).
Impressie open ruimte op de Esch. Een plek voor ontmoeten en spelaanleiding Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
18
Plandeel de Esch De Esch toont zich aan de N319 en het omliggende landschap. Een gevarieerd bebouwingsbeeld aan de randen naar het omliggende gebied met veel vrijheid in de architectuur. Samen met de beplanting zorgt dit voor een luchtig beeld als overgang naar het buitengebied. Centraal in het plandeel de Esch, rondom de centrale groenzone bovenop de Esch, is het beeld eenduidiger. Dat draagt bij aan een prettige verblijfsplek. Voor de oostzijde van de Esch geldt dat er vrijheid is qua architectuurbeeld. Er mag dus samenhang zijn tussen de bebouwing maar juist ook diversiteit.
Plandeel De Esch uitgelicht
19
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Beeldkwaliteitseisen Westrand De Esch
Zuidrand
Appartement
Noordrand
Centrale zone
Oostzijde
Diversiteit
Eenduidighied met Noordrand
Diversiteit per bouwblok
Eenduidigheid per bouwblok
Diversiteit
Rooilijn 5 meter achter de erfgrens conform omgevingsplan
Rooilijn 5 meter achter de erfgrens conform omgevingsplan
Rooilijn conform omgevingsplan. Bouwen in rooilijn
Maximaal 1 bouwlaag met kap
Variatie van 2 tot maximaal 4 bouwlagen
Maximaal 1 of 2 bouwlagen Maximaal 2 bouwlagen met met kap 1 bouwlaag met kap kap Kap verplicht Langskap, ondergeschikte dwarskap ( accent op beeldbepalende plek
Kap verplicht Langs of dwarskap Oriëntatie op de straat, dubbelzijdige oriëntatie hoekwoningen
Beeldkwaliteitsaspecten Samenhang (zie kaartbeeld samenhang)
Diversiteit Gevarieerd beeld in de rooilijn, rooilijnzone van 3 tot 5 meter achter de erfgrens conform omgevingsplan
Rooilijn (zie plankaart omgevingsplan)
Rooilijn op 1 tot 3 meter achter de erfgrens
Rooilijn op 35meter achter de erfgrens
Hoogtes (Zie kaartbeeld hoogtes)
Maximaal 1 bouwlaag met kap
Kappen
Kap verplicht: Langskap of dwarskap Kap verplicht ( accent op beeldbepalende Langs of dwarskap plek
plat of kap
Kap verplicht Langskap
Oriëntatie (zie kaart oriëntatie voor dubbele oriëntatie)
Oriëntatie op straat, dubbelzijdige oriëntatie hoekwoningen
Oriëntatie op de straat, dubbelzijde oriëntatie hoekwoningen
Oriëntatie op de straat
Oriëntatie op de straat, dubbelzijdige oriëntatie hoekwoningen
Oriëntatie op de straat, dubbelzijdige oriëntatie hoekwoningen.
Architectuur
Verplicht verschillende architectuur per blok
Verplicht verschillende architectuur blok (woning)
Vrij, accent aan de N319, Bergingen zijn onderdeel van het hoofvolume
vrij
Vrij 1 architectuurbeeld rondom Bergingen zijn onderdeel groenzone van het hoofdvolume.
Materialen en kleuren
Voor elke woning/blok geldt Voor elke woning/blok geldt 1 hoofdkleur als basis 1 hoofdkleur als basis 1 basis kleur nader te bepalen, fijnmazigheid door Donkere aardse tinten (rood Donkere aardse tinten (rood de detaillering in de gevels. – bruin) – bruin) Indien kap dan antraciet kap antraciet (geglazuurd kap antraciet (geglazuurd (geglazuurd uitgesloten) uitgesloten) uitgesloten)
Voor elk blok 1 hoofdkleur als basis
1 basiskleur nader te bepalen; fijnmazigheid door detailleringen aanbrengen Donkere aardse tinten (rood in de gevels met gekleurde – bruin) vlakken. Donkere aardse kap antraciet (geglazuurd tinten, kap antraciet uitgesloten) (geglazuurd uitgesloten)
Voor elke woning/ blok geldt 1 hoofdkleur als basis Donkere aardse tinten (rood – bruin) kap antraciet (geglazuurd uitgesloten)
Verplicht hedera (of vergelijkbaar) hekwerken waar kavels grenzen aan Hoge erfafscheidingen openbare ruimte (wegen, (zie kaart erfscheidingen) trottoirs, parkeerkoffers, achterpaden, openbaar groen)
Verplicht hedera (of vergelijkbaar) hekwerken waar kavels grenzen aan openbare ruimte (wegen, trottoirs, parkeerkoffers, achterpaden, openbaar groen)
Verplicht hedera ( of vergelijkbaar) hekwerken waar kavels grenzen aan openbare ruimte (wegen, trottoirs, parkeerkoffers, achterpaden, openbaar groen)
Verplicht hedera ( of vergelijkbaar) hekwerken waar kavels grenzen aan openbare ruimte (wegen, trottoirs, parkeerkoffers, achterpaden, openbaar groen)
Verplicht hedera (of vergelijkbaar) hekwerken waar kavels grenzen aan openbare ruimte (wegen, trottoirs, parkeerkoffers, achterpaden, openbaar groen)
Verplicht transparante hekwerken max 1 meter hoog
Lage erfscheidingen Haag verplicht in de voor/ voortuin en zijtuin zijtuin; liguster (zie kaart erfscheidingen)
Haag verplicht in de voor/ zijtuin; liguster
Haag verplicht in de voor/ zijtuin; liguster
Haag verplicht in de voor/ zijtuin; liguster
Haag verplicht in de voor/ zijtuin; haagbeuk
Haag verplicht in de voor/zijtuin; haagbeuk, veldesdoorn
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
20
Plandeel ‘t Erve Het voormalige boerenerf blijft als erf bestaan. De erfbeplanting en bestaande woningen vormen de basis voor de uitgangspunten voor de beeldkwaliteit. De nieuwe woningen in 2 blokken vormen samen de ‘schuren’ op het erf. De woningen staan op het erf en kennen geen ‘voortuin’. Bergingen maken integraal onderdeel uit van de architectuur, zodat er een rustig beeld ontstaat.
Plandeel ‘t Erve uitgelicht
21
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Beeldkwaliteitseisen
‘t Erve
Schuurwoningen
Bestaande woningen
Beeldkwaliteitsaspecten
Eenduidig
Samenhang (zie kaartbeeld samenhang)
Samenhang door eenduidigheid per blok
Samenhang hoofdboerderij handhaven
Rooilijn (zie plankaart omgevingsplan)
In 1 rooilijn
Bestaand
Hoogtes Zie kaartbeeld hoogtes)
1 bouwlaag met kap
Bestaand
Kappen
Langskap verplicht
Bestaand
Oriëntatie (zie kaart dubbele oriëntatie)
Oriëntatie gericht op erf, dubbele oriëntatie op beeldbepalende hoeken
Oriëntatie gericht op erf.
Architectuur
Vormgeving bouwblokken als schuren van agrarisch erf. Bergingen zijn Bestaand onderdeel van het hoofdvolume.
Materialen en kleuren
1 donkere basiskleur. Kap antraciet (geglazuurd uitgesloten)
Bestaand
Hoge erfafscheidingen niet toegestaan. Hoge erfafscheidingen Aan achterzijde 1 meter Hoge erfafscheidingen niet (zie kaart erfscheidingen) hoog hekwerk toegestaan toegestaan t.p.v. terras als onderdeel architectuur Lage erfscheidingen Lage erfafscheidingen niet Indien erfafscheidingen voortuin en zijtuin toegestaan, woningen dan veldesdoorn in de (zie kaart erfscheidingen) staan op erf voor en zijtuin.
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
22
Plandeel Kampenlandschap Het deelgebied kenmerkt zich door een divers architectuurbeeld aan de zijde van het landschap en de Oude Papendijk. In de overige delen van het plandeel Kampenlandschap is meer samenhang tussen de bouwblokken. De autovrije straten hebben verplicht een veranda/pergola/overstek als voortuin om de interactie met de groene woonomgeving te versterken. Centraal in het deelgebied is de realisatie van een verblijfs- en ontmoetingsplek voor jong en oud beoogd die te bereiken is via de centrale langzaamverkeersverbinding in het plan.
Plandeel Kampenlandschap uitgelicht
23
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Beeldkwaliteitseisen
Kampenlandschap
Noordrand
Beeldkwaliteitsaspecten Samenhang Eenduidigheid (zie kaartbeeld samenhang) Rooilijn: bouwen in 1 Rooilijn (zie kaartbeeld rooilijn per blok rooilijnen) Hoogtes (Zie kaartbeeld hoogtes)
Kappen
Maximaal 2 bouwlaag plat
Plat
Oriëntatie
Architectuur
Materialen en kleuren
Oriëntatie op straat, dubbelzijdige oriëntatie hoekwoningen Samenhang tussen de bouwblokken. Bergingen onderdeel van hoofdvolume 1 basiskleur bestaande uit lichte aardetinten 1 hoofdmateriaal Berging maakt integraal onderdeel uit in kleur en materiaal.
Westrand
Centrale zone
Eenduidigheid
Diversiteit tussen bouwblokken, Diversiteit/afwijkend ten opzichte van eenduidigheid per bouwblok centrale zone
Diversiteit per bouwblok
Rooilijn 2 tot 3 meter achter de erfgrens
Rooilijn 2 meter achter de erfgrens
Rooilijnzone 3 tot 5 meter achter de erfgrens
Maximaal 2 bouwlagen met kap
Maximaal 4 bouwlagen. Maximaal 2 bouwlagen met kap hoogte aflopend naar maximaal 2 bouwlagen naar het ten zuiden gelegen landschap.
Oriëntatie op groenzone, dubbelzijde oriëntatie hoekwoningen
Kap verplicht Langskap (zadeldak) Ondergeschikte dwarskap (accent op beeldbepalende plekken) Oriëntatie op groenzone, dubbelzijdige oriëntatie hoekwoningen
1 architectuurbeeld westrand
1 architectuurbeeld per zijde van groenzone
1 basiskleur bestaande uit lichte aardetinten kap antraciet (geglazuurd uitgesloten)
1 basiskleur bestaande uit lichte aardetinten kap antraciet (geglazuurd uitgesloten)
Kap verplicht Langs of dwarskap
Appartementen
Binnen bouwgrens.
Zuidrand - oostrand
Maximaal 1 bouwlaag met kap
plat
Kap verplicht Langskap of dwarskap. Ondergeschikte dwarskap ( accent op beeldbepalende plek ( zie kaartbeeld hoogtes)
Alzijdige oriëntatie
Oriëntatie op de straat, dubbelzijdige oriëntatie hoekwoningen.
Afwijkend van centrale zone. Bergingen integraal onderdeel van hoofdvolume
Vrij
1 basiskleur bestaande uit lichte aardetinten
1 basiskleur bestaande uit lichte aardetinten kap antraciet (geglazuurd uitgesloten)
Verplicht hedera (of vergelijkbaar) hekwerken waar kavels grenzen aan openbare ruimte (wegen, trottoirs, parkeerkoffers, achterpaden, openbaar groen)
niet toegestaan
Verplicht hedera ( over vergelijkbaar) hekwerken waar kavels grenzen aan openbare ruimte (wegen, trottoirs, parkeerkoffers, achterpaden, openbaar groen)
Hoge erfafscheidingen
n.v.t.
Verplicht samenhang achterzijde.
Lage erfscheidingen voortuin en zijtuin (zie kaart erfafscheidingen)
Haag verplicht in de voor/ zijtuin; liguster
Haag verplicht in de voor/ zijtuin. Veldesdoorn
Niet toegestaan
Inrichting Landschapszone doorvoeren tot aan de plint van het appartemtentencomplex
Haag verplicht in de voor/zijtuin; Haagbeuk en liguster
vrij
Verplichte vormgeving relatie binnen-buiten rijwoningen. Zie themablad interactie binnenbuiten
n.v.t.
n.v.t.
Interactie binnen-buiten
Haskoning
vrij
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
24
Kaart rooilijnen
25
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Kaart hoogtes en kapvorm
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
26
Kaart oriëntatie
27
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Kaart Erfscheidingen
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
28
Thema erfscheidingen Algemeen Alle kavels binnen het plangebied van de Eefseler Esch die grenzen aan de openbare ruimte (zowel wegen, woonstraten, fietspaden als wandelpaden en openbaar groen) dienen op deze grenzen te worden voorzien van erfscheidingen. Om rust in het straatbeeld te creëren en het onderscheid in architectuur van de deelgebieden te versterken is er gekozen voor een eenduidige oplossing voor de erfafscheiding in de gehele wijk: Een lage haag aan de voorzijde en een hedera hekwerk voor de achtertuinen. Uitzonderingen hierop zijn de woningen aan de groenzone in het kampenlandschap, de terraswoningen en schuurwoningen en achterzijde van de woningen in het westelijk deel van kampenlandschap.
wordt verplicht. Een hekwerk dat een zekere mate van transparantie heeft en voldoet als valbeveiliging (ca.1 meter hoog). Het hekwerk is onderdeel van de woning en daarmee van de architectuur. De overgang naar het openbaar gebied wordt gecreëerd door het hoogte verschil aan de esrand.
Hedera hekwerk in tuin met berging
Hedera Hekwerk Bij de erfafscheidingen in de vorm van een hederahekwerk is het verplicht deze hekwerken te plaatsen tot en met 1 meter voorbij de achtergevel van de woningen. Op deze manier ontstaat er een overlap met de zijgevel van minimaal 1 meter. Indien de zijdelingse perceelsgrens tot aan de achtergevel loopt, sluit het hekwerk aan op de achtergevel. De mogelijkheid bestaat om deze hekwerken te verlengen tot 1 meter achter de voorste rooilijn, Haag voorzijde gezien vanaf de voorzijde van de woningen. Op het Aan de voorzijde is het verplicht de haag (voor moment dat er in de kopgevel sprake is van een soort zie afbeelding erfscheiding) door te trekken dubbelzijdige oriëntatie in de vorm van bijvoorbeeld Voorbeeld Borne. Eenduidigheid met hederahekwerk en poorten. Bergingen met eenzelfde daklijn. tot en met 1 meter voor de achterste rooilijn van raampartijen, mogen deze niet door het hekwerk uit de woningen, zodat er een overlap ontstaat met het zicht verdwijnen vanaf de openbare ruimte. de zijgevel, maar de zijgevel zichtbaar blijft. Indien In het kaartbeeld erfscheidingen wordt de aanzet de zijdelingse perceelsgrens tot aan de voorgevel voor de plaatsing verbeeld. Dit dient tevens als loopt, sluit de haag aan op de voorgevel.
kaartbeeld voor de ‘voorwaardelijke verplichting’ in In het kaartbeeld erfscheidingen wordt de aanzet het omgevingsplan waarin deze regeling verankerd voor de plaatsing verbeeld. Dit dient tevens als is. kaartbeeld voor de ‘voorwaardelijke verplichting’ in het omgevingsplan waarin deze regeling verankerd Erfscheidingen en Bergingen is. Rond de parkeerkoffers, achterpaden, parkeerstraten is er sprake van achtertuinen die beeldbepalend Hekwerk als onderdeel van architectuur. zijn voor de woonomgeving. In de achtertuinen Voor de schuurwoningen en terraswoningen geldt, komen (waarschijnlijk) de bergingen te staan. Op de daar waar deze grenzen aan de esrand een hekwerk achterste perceelsgrens komt het verplichte hedera 29
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Voorbeeld hekwerk ca. 1meter hoog op erfgrens, transparant en onderdeel van de woning.
3
30
hekwerk te staan. Poorten in de hekwerken zijn eenduidig in lijn met het hekwerk. De bergingen zullen boven deze hekwerken uitsteken en daarmee mede het beeld bepalen rondom de parkeerkoffers. Daarom gelden er enkele regels voor het situeren van de bergingen: • Het hedera hekwerk loopt in een eenduidig beeld door: dit betekent dat de bergingen ook achter de hedera hekwerken worden gesitueerd. • De denkbeeldige lijn van het dakvlak van alle bergingen rondom de parkeerkoffer/straat dient gelijk te zijn. • Eventuele kappen op bergingen worden verboden. • Uitstraling van de bergingen zoveel mogelijk gelijk houden. Natuurlijke materialen geldt daarbij als basis.
Integrale oplossing achterzijde De twee-onder-één kap woningen en vrijstaande woningen in het westelijk deel van het Kampenlandschap grenzen met de achtertuinen aan een parkeerstraat en met de voorzijde aan de groenzone van de esrand. Deze woningen hebben het parkeren aan de achterzijde op de kavel. Voor de woningen geldt dat de achterzijde (parkeerstraat) op een integrale wijze vorm dient te worden gegeven.De samenhang tussen de bijgebouwen en de parkeerplaatsen op eigen terrein vormen een eenheid en onderscheiden zich daarmee van het openbare karakter. Hierbij kan gedacht worden aan een pergola constructie boven de parkeerplaatsen op eigen terrein die doorgaat in de berging. Een andere vergelijkbare oplossing behoort ook tot de mogelijkheden.
Voorbeelden voor een integrale oplossing achterzijde. Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
30
Thema Interactie binnen-buiten
De keuze om de auto te gast te laten zijn in de wijk biedt kansen om ontmoeting meer centraal te zetten in de wijk. Kansen voor een groenere, veilige leefomgeving voor de toekomstige bewoners. Om hier optimaal gebruik van de omgeving te kunnen maken, dient het ontwerp van de woningen rondom de groenzone hierop aan te laten sluiten. De groenzone kan worden gezien als verlengstuk van de woonkamer. Hiervoor worden enkele eisen gesteld aan de architectuur van de aanliggende woningen. •
• •
•
• 31
deel van de groenzone. Zo kunnen er in deze zone maximaal 4 verschillende oplossingen komen.
Elke woning krijgt een zogenaamde ‘stoep’ als voortuin. Deze stoep wordt 2 meter breed.Dit is vastgelegd in het omgevingsplan. Deze ruimte dient als buffer tussen de openbare ruimte en de woning. Deze zone kan gebruikt worden voor het plaatsen van een bankje of zitplek (door de bewoners zelf of bij de bouw mee ontwikkeld). Erfscheidingen parallel aan de gevel zijn uitgesloten. Dit staat haaks op de wens de interactie tussen binnen (de woning) en buiten ( de groene zone) te vergroten. Haakse erfscheidingen op de perceelsgrenzen tussen de woningen zijn wel toegestaan. Bij voorkeur met plantenbak. Een overstek, veranda of pergola (of vergelijkbare andere overdekte gebouwde voorziening) boven deze stoep is verplicht. De overstek, veranda of pergola is onderdeel van de totale architectuur van de woning. De gekozen oplossing wordt eenduidig toegepast op in ieder geval een zijde van een Interactie binnen-buiten
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Interactie binnen-buiten
Interactie binnen-buiten
Thema kleuren en materialen Algemeen De drie deelgebieden zijn tevens architectonische ensembles die qua kleurenpalet, vormentaal, elementen en materiaal verschillen, maar wel op elkaar afgestemd zijn. Een helder onderscheid tussen de verschillende deelgebieden geeft identiteit en zorgt voor een kleinschalig ‘buurt’karakter. Per deelgebied is in de tabel aangegeven waar de samenhang in kleur en materiaal zit. In het aanzicht van het straatbeeld ontstaat ondanks 1 hoofdkleur een afwisselend beeld; dan wel heel fijnmazig door detailleringen in de gevels met gekleurde vlakken, variantie in metselwerk, dan wel door te spelen met de kleuren ter plaatse van de accenten. Bergingen worden in dezelfde kleur ontworpen als de kleuren van het deelgebied voor de delen De Esch en Kampenlandschap. Daarnaast zijn ze voorzien van een groen dak. Voor het deel ’t Erve zijn de bergingen onderdeel van het hoofdvolume.
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
32
De Esch Materiaal en kleuren De bebouwing volgt de contouren van de esrand. De donkere aardse tinten (rood roodbruin) zorgen voor een contrast met de groene omgeving. Zorg in algemeenheid voor een beperkt aantal materialen per bouwblok.
33
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
’t Erve Materiaal en kleuren De nieuwe bebouwing is onderdeel van het erf. De bebouwing voegt zich naar het erf zonder te overheersen. De nieuwe volumes, als schuren behorend bij de boerderij, zijn donker van kleur en vormen een eenheid samen met de hoofdboerderij. Bergingen zijn onderdeel van het hoofdvolume.
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
34
Kampenlandschap Materiaal en kleuren Zorg voor een beperkt aantal materialen per bouwblok. Met lichte tinten voegt de kleur zich in het landschap zonder te overheersen. Bergingen en aanbouwen van 1 bouwlaag met plat dak worden in kleur mee ontworpen en voorzien van een groen dak.
35
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Thema duurzaamheid Duurzaamheid is een breed begrip. In het stedenbouwkundig plan worden robuuste groene zones aangelegd. Deze dragen straks bij aan een koelere leefomgeving. Voor de gebouwde omgeving kan passief bouwen daar aan bijdragen. Passief bouwen is een bouwmethode die gericht is op het creëren van energiezuinige en comfortabele gebouwen. De energie die niet hoeft te worden gebruikt, hoeft ook te worden opgewekt. Hierbij kunt u denken aan overstekken op de juiste positie, zonnewering, lamellen, opgaand groen in uw tuin. Dit zijn geen eisen maar geven wij mee en we dagen u op deze manier uit om samen een duurzame toekomstbestendige wijk te realiseren. Voor de bijgebouwen met plat dak wordt een groen dak geëist. Vanuit de uitstraling vanaf het maaiveld moet het groene dak zichtbaar zijn. Als bijkomend voordeel, dat water langer wordt vast gehouden en anderzijds blijven groene daken koel op warme dagen. Groen dak op bijgebouw
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
36
Kaart materialisering openbare ruimte
37
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Legenda
Openbare ruimte De openbare ruimte voor de Eefseler Esch toont samenhang. Samenhang van de groenstructuren en samenhang van de verharding. Dit vergroot de herkenbaarheid van de wijk voor de diverse gebruikers. Vrijliggende voetpaden en langzaamverkeersstructuren in een eenduidige kleur, waarbij wel onderscheid kan worden gemaakt qua materiaalgebruik. zitelementen onderdeel verharding en meeontworpen in
Beige verharding
Beige afgestrooid asfalt
Voorbeeld spelaanleidingen
Verhardingen padenstructuur Het wegprofiel met het voetpad wordt overal op een eenduidige wijze vormgegeven. Kleuronderscheid tussen rijbaan en trottoir zorgt voor herkenbaarheid, ook van de positie van de weggebruiker. Parkeren vindt plaats op een gradiënt grassteen. Duidelijke zichtbare vakken en uitstapstroken met een groen uiterlijk dragen bij aan een veilige en klimaatrobuuste inrichting. De centrale as wordt uitgevoerd in beige afgestrooid asfalt. De kleur sluit aan bij de halfverharde paden in het plangebied. Op deze wijze zijn de vrijliggende langzaamverkeersstructuren herkenbaar in de wijk. Zitgelegenheden en andere objecten behoren tot het pad en vallen dus binnen de omlijsting van de wandelpaden. Erve Thooms wijkt in materiaal af, passend bij een boerenerf. Dit om het onderscheid van het erf te versterken.
Parkeeroplossing met een gradiënt van grasbetonstenen Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Verharding erf
38
Kaart groenstructuren
39
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
De groenstructuren Bomen • Nieuwe bomen zijn inheems en van 1e, 2e of 3e orde afhankelijk van de plantruimte. • Meerstammige bomen in verblijfsplekken die gestrooid in het groene tapijt staan • Diversiteit in soorten, inheems en attractief voor vogels en insecten • Zichtlijnen behouden vanuit sociale veiligheid • Onder beplanting langs de esrand aan zijde buitengebied
Het groene raamwerk kent een aantal verschillende verschijningsvormen. De esrand, de centrale groene velden en de randen van het kampenlandschap. De esrand De esrand krijgt een eenduidig karakter rondom. Een steilrand wordt gecreëerd , waardoor water oppervlakkig kan afstromen naar de verlaging (wadi). Zowel boven op de steilrand als onderaan zorgt inheemse beplanting voor duidelijke herkenbare robuuste groenstructuur. Deze draagt bij aan de beschaduwing in het plangebied. Zichtlijnen naar het buitengebied zorgen op subtiele wijze voor zicht op het plan en omgeving. Centrale groene velden en de randen De centrale groene velden, plekken, worden middels een aaneenschakeling van kleine en grotere velden verbonden met de randen van Openbare ruimte met spel element het plangebied. De velden bestaan uit een afwisseling van grassen, heesters en bomen. De velden zijn familie van elkaar en de ecologisch waardevolle beplanting vormt een structuur door het plangebied en verbindt de randen en haar omgeving met elkaar. De verscheidenheid kan ontstaan door functioneel gebruik van het veld.
Groene inclusieve openbare ruimte (Bron: Mix architectuur) Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Vrijstaande bomen
Bomen met onderbeplanting
40
Velden • Bloemrijke en kruidenrijke velden (smalle grasstroken langs wegen/paden worden wel intensief onderhouden) • Type kruidenrijke velden afhankelijk van de ligging (nat of droog) Hagen • Rondom parkeerkoffers een gemengde haag, die daarmee samenhangt vertoont met de hagen rondom de woningen. Spelaanleiding De centrale plek op de Esch en de centrale plek in het Kampenlandschap zijn de 2 locaties voor spelaanleidingen. Een plek waar jong en oud kan samenkomen. Zorgvuldig ontworpen spelaanleidingen, passend bij de plek.
41
Haskoning
Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch
Colofon Telefoon +31 (0)88 348 53 00 E-mail info@haskoning.com Internet www.haskoning.com Titel Beeldkwaliteitsplan Eefseler Esch Datum 20-10-2025 Status Definitief Projectnaam Eefseler Esch aan de oude Papendijk Projectnummer BI2937-105-102 auteur(s) EH, RP gecontroleerd EH, RP
42