antwoordmemo vragenuurvraag gerretsen CDA 17-10-2023 huurwoning oldenhuis

MEMO Datum

: 19 oktober 2023

Van

: wethouder Jos Hoenderboom

Aan

: gemeenteraad

Afdeling

: Ruimte en Economie

Zaaknummer

:

Onderwerp

: vragen CDA oktober 2023 inzake huurwoning Oldenhuis

Beste leden van de raad, Wij ontvingen de volgende vragen. In cursief schrift vindt u onze reactie.

VRAGENUUR Art. 43 RvO raad Art. 26 verordening raadscommissie

Vraag voor het vragenuur van de raadsvergadering d.d. 17-10-2023 Naam steller

:

Jeroen Gerretsen

Fractie

:

CDA

Betreft

:

Huurwoning Oldenhuis dat eigenlijk een koopwoning had moeten zijn

Beantwoording : Vraag

schriftelijk

:

Op Oldenhuis zouden 10 starterswoningen voor de verkoop worden gerealiseerd. Echter bleek dit bij de verkoop niet haalbaar te zijn en werden het uiteindelijk door de gestegen bouwkosten doorstroomwoningen. Hier is uiteindelijk een boete voor opgelegd aan de ontwikkelaar: Boete voor Oldenhuis B.V. | Het laatste nieuws uit Groenlo (groenlosegids.nl) Nou was 1 woning tot op heden nog niet verkocht, maar werd gebruikt door de ontwikkelaar als modelwoning om allerlei testen uit te voeren. Tot onze schrik zien we nu dat deze woning niet in de verkoop gaat, maar op de op markt wordt gezet als huurwoning. Op zich zou dit ook een mooie kans kunnen zijn voor een starter die graag in Groenlo wil wonen. Áls het dan ook om een marktconforme huursom zou gaan. Echter kunnen we daar ons inziens niet van spreken.

VRAGENUUR

De woning op Oldenhuis wordt aangeboden voor een kale huursom van € 1.342,85 kale huur. Hierdoor blijft deze woning alsnog niet beschikbaar voor de doelgroep waarvoor deze woning eigenlijk in de planvorming voor was bedoeld. Dit kan dan volgens de CDA fractie niet de bedoeling zijn. Hierom hebben wij als CDA fractie de volgende vragen: 1. Is het college bekend dat deze woning uiteindelijk niet verkocht zou gaan worden, maar gebruikt zou worden voor de verhuur? Nee dit was het college niet bekend. Uitgangspunt in de jaren van planontwikkeling, met als resultaat een overeenkomst maart 2020, was dat hier een rij koopwoningen gerealiseerd zou gaan worden, met als doelgroep (door)starters. De vraag of deze woningen eventueel verhuurd zouden kunnen of mogen worden is daarbij niet aan de orde geweest. Wel heeft de ontwikkelaar ons één jaar geleden aangegeven dat zij 1 woning voorlopig als modelwoning zouden aanhouden. 2. Past het verhuren van de woning in de overeenkomst die is gesloten met Oldenhuis B.V.? Ja, het verhuren van de woning is niet in strijd met de overeenkomst. Evenmin is de verhuur in strijd met het bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteit plan en omgevingsvergunning voor de HOUTbaar rijwoningen Over het woningbouwprogramma is in de overeenkomst de verplichting opgenomen dat het stedenbouwkundig ontwerp wordt gerealiseerd.

In het stedenbouwkundig en beeldkwaliteit plan wordt genoemd dat er een gevarieerd woningaanbod wordt gerealiseerd, met, voor zover hier relevant, rijwoningen voor starters en gezinnen. Toentertijd was uitgangspunt dat de 8 en later 10 rijwoningen bedoeld waren als koopwoningen voor (door)starters. De overeenkomst noemt een maximum verkoopprijs. Of de koper een particulier of investeerder moet zijn is niet bepaald. 3. Is het college het eens dat deze woning niet alsnog in de verkoop zou moeten? In het licht van de uitgangspunten in de planontwikkeling van destijds zou verkoop het meest passend zijn. De afspraken die wij toentertijd hebben vastgelegd zijn opgenomen in het belang van het bedienen van de doelgroepen (door-)starters en senioren. Vanuit volkhuisvestelijk oogpunt bestaat er ook behoefte aan huurwoningen in diverse prijsklassen. Op Oldenhuis is er destijds voor gekozen om een wijk met koopwoningen te realiseren. 4. Is het college het ermee eens dat dit een exorbitant hoog huurbedrag is voor een rijtjeswoning en geen wenselijke ontwikkeling is? De betreffende rijwoningen zijn relatief groot. Het genoemde huurbedrag valt in de categorie vrije sector. Om de afweging te maken voor de huurprijs heeft het rijk het huurpuntensysteem ontwikkeld op basis van de Wet Goed verhuurderschap.

Deze rekentool bepaalt aan de hand van variabelen zoals m2, voorzieningen, tuin, oprit, wat de huurprijs mag zijn. Het is aan een huurder zelf, a.d.h.v. deze rekentool, een melding te maken van onjuist verhuurderschap. Verder treedt naar verwachting de Wet Betaalbare huur in werking op 1 januari 2024 met als doel de huurprijsbescherming te versterken. Gemeenten worden dan in positie gebracht om in te grijpen als verhuurders een te hoge huurprijs rekenen.

VRAGENUUR

5. Welke stappen kan of gaat het college nemen om deze woning alsnog in de verkoop te laten komen? Wij hebben inmiddels contact gezocht met Oldenhuis BV en kregen de volgende informatie. De betreffende woning blijft tot eind dit jaar nog als modelwoning in gebruik. De woning heeft 2 jaar te koop gestaan en tot voor kort was de woning nog steeds niet verkocht. Mensen die eerder interesse hadden getoond in deze woningen zijn benaderd, maar in deze groep bestond geen animo meer tot koop. Inmiddels is een koopovereenkomst getekend met een investeerder voor de lange termijn, die de woning wil gaan verhuren. Op basis van deze info en met inachtneming van onze antwoorden onder 1 t/m 4 zullen wij verder geen stappen (kunnen) ondernemen. 6. Wat gaat het college doen om deze situaties in de toekomst te voorkomen bij de vele nieuwbouwplannen die in de pijpleiding zitten? Wij werken aan een nieuw grondbeleid. In dit beleid zal ook de grondverkoop voor woningbouw een plek krijgen. Vanuit grond- en woonbeleid onderzoeken we momenteel de beschikbare instrumenten en willen we meer gaan sturen op doelgroepen en betaalbaarheid, zowel bij de uitgifte van bouwkavels, via anterieure overeenkomsten met ontwikkelaars, als in het omgevingsplan. Denk bijvoorbeeld aan instrumenten als zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding.

In sommige situaties en onder bepaalde voorwaarden regels kunnen we regels over woningbouwcategorieën stellen in een omgevingsplan. Dit mag alleen als het omgevingsplan bouwactiviteiten toelaat die vallen in de categorie van bouwactiviteiten waarvoor de kosten moeten worden verhaald. De regels over woningbouw categorieën kunnen alleen de bouw van nieuwe woningen betreffen. Wij houden uw raad op de hoogte van deze beleidsvorming.

VRAGENUUR