antwoordmemo technische vragen OLW OGV VVD 07-10-2025 op omgeving gemeentehuis lichtenvoorde

MEMO Datum

: 6 oktober

Van

: wethouder Hoenderboom

Aan

: gemeenteraad

Afdeling

: Ruimte & Economie

Onderwerp

: beantwoording technische vragen OLW, OGV en VVD omgevingsplan omgeving gemeentehuis Lichtenvoorde

Onderstaand vindt u de antwoorden op de technische vragen van de fracties van OLW, OGV en VVD over het omgevingsplan omgeving gemeentehuis Lichtenvoorde. Vragen OLW 1. Weer missen we een overweging, net als o.a. bij De Molenberg in Groenlo, om een parkeerkelder te realiseren. Het betreft dan immers een strategische parkeerplek bij het centrum met een relatief hoge parkeerdruk. In Groenlo kennen we verschillende soortgelijke bouwwerken met wel een kelder, bv op De Houtwal. Waarom wordt de raad deze keuze niet voorgelegd? Antwoord: uw raad stelde op 17 december jl. de visie voor de omgeving gemeentehuis vast met een keuze voor (betaalbare koop) appartementen op de locatie van de oude Rabobank. In die visie is uitvoerig aandacht besteed aan het thema parkeren, maar ondergronds parkeren voor een appartementengebouw met een woningbouwprogramma met beperkte grondopbrengsten (betaalbare koop of sociale huur) is financieel niet haalbaar en zou de economische uitvoerbaarheid van dit plan in gevaar brengen. Daarnaast is de inpassingsruimte op deze relatief kleine kavel beperkt en daarmee de potentiële capaciteit van een garage relatief laag en daarmee per parkeervak gerekend duur. Betaald parkeren in Lichtenvoorde is niet aan de orde, dus dan zou dat betekenen dat de ontwikkeling en exploitatie van zo'n parkeergarage voor rekening van de gemeente zou komen.

Uit de parkeerdrukmeting is ook gebleken dat een dergelijke (dure) voorziening niet nodig is, net als destijds bij het Activiteitenplan in Lichtenvoorde. De ondergrondse parkeervoorziening aan De Houtwal in Groenlo is meer dan 2 decennia oud. De toenmalige kosten voor de aanleg van de parkeerkelder staan niet in verhouding tot het huidig prijsniveau. De bouwkosten zijn fors gestegen. Alhoewel een ondergrondse parkeervoorziening verkeerskundig en stedenbouwkundig interessant kan zijn (minder blik op straat en groener straatbeeld), wordt zo'n parkeerkelder onder het hier beoogde betaalbare/sociale woningbouwprogramma simpelweg te duur en onhaalbaar. 2. Ontwerp-omgevingsplan: 2.1. Aanduidingen zoals oooooooooo, ppppppppppppp, QQQQQQQQQ etc. helpen de leesbaarheid niet. Waarom deze onduidelijke aanduiding? Antwoord: deze aanduidingen ontstaan door het automatisch doornummeren van artikelen in het gemeentedekkende omgevingsplan als gevolg de techniek van het landelijk DSO-systeem. 2.2. En er wordt steeds verwezen naar artikelen. Artikelen van wat? Antwoord: de regels van het omgevingsplan kennen een artikelsgewijze opbouw waarin soms wordt verwezen naar andere artikelen van de regels van het omgevingsplan. Zo'n verwijzing is nodig vanwege de relatie tussen artikelen. Dat is niet anders dan voorheen in een bestemmingsplan (Wro). 2.3.

Blz 25: komt er een vulpunt van waterstof? Waarom staat dit er dan, groen gearceerd? Antwoord: nee, er komt in dit plan geen vulpunt voor waterstof. Ook dit is een gevolg van de techniek van het landelijk DSO-systeem. Bij elke wijziging van het gemeentedekkende omgevingsplan (zoals voor deze ontwikkeling) zie je altijd het complete omgevingsplan, dat voor de hele gemeente van toepassing zijn. In dit geval zijn artikelen soms groen gearceerd vanwege technische wijzigingen van dat grote omgevingsplan. Specifiek voor de omgeving gemeentehuis is

via Regels op de kaart (omgevingswet.overheid.nl) te zien, dat bijv. een vulpunt van waterstof hier niet aan de orde is. Het gaat hier om de functies als Wonen, Maatschappelijk, Dienstverlening en Verkeer. Om een en ander te verduidelijken, is een uitsnede van de verbeelding van deze wijziging omgevingsplan bij de memo gevoegd. De motivering (ruimtelijke onderbouwing of evenwichtige toedeling van functies aan locatie (ETFAL)) van omgevingsplan omgeving gemeentehuis incl. de bijlagen zijn hier te vinden: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2025-255004.html#cmp_I De ETFAL omgeving gemeentehuis is ook in de zaak gezet. Vragen OGV 1. Sloopkosten zijn begroot op € 180.000. Is er sprake van asbestsanering? Antwoord: de aanwezigheid van asbest is niet uit te sluiten in het te slopen gebouw. Een asbestinventarisatie voorafgaand aan de sloop moet hierover meer duidelijkheid geven. Is er sprake van bodemverontreiniging? Antwoord: bijlage 2 bij het omgevingsplan is het verkennend bodemonderzoek. Daaruit blijkt (en ook uit eerdere bodemonderzoeken) dat er weliswaar stoffen zijn aangetroffen, maar niet in een zodanige mate dat de bodem milieuhygiënisch niet geschikt zou zijn voor het voorgenomen gebruik. Graag een specificatie toe sturen met onderbouwing van de begrote sloopkosten. Antwoord: er is geen specificatie van de sloopkosten en aanhelen van de gevels.

De begrote investering is ruim en geraamd op basis van reële aannames en kengetallen. De begrote sloopkosten worden concreet zodra het sloopbestek wordt aanbesteed. Het gevraagde krediet is het maximaal benodigde budget voor de sloop en het aanhelen van gevels van het gebouwdeel dat blijft staan. 2. Herinrichting openbare ruimte is begroot op € 1.200.000. We zien geen specificatie. Antwoord: bijlage 1 (vertrouwelijk) bij het raadsvoorstel is de specificatie van de begrote investering. Deze begroting is vertrouwelijk in verband met de onderhandelingspositie van de gemeente. Waar wordt die 1,2 miljoen nu daadwerkelijk aan uit gegeven? Graag specificatie met onderbouwing toe sturen. Antwoord: de specificatie van de kosten voor herinrichting openbare ruimte staat in vertrouwelijke bijlage 1 bij het raadsvoorstel. Daaruit is ook af te leiden waaraan het gevraagde krediet wordt uitgegeven. 3. Gekapitaliseerde huuropbrengst voorm. school Varsseveldseweg begroot op € 400.000. Over hoeveel jaren is hier gerekend? Antwoord: 10 jaar. Wat is de verwachte huuropbrengst per jaar? Antwoord: € 40.000. 4. Als de bouwkavel voor het appartementengebouw aan ProWonen wordt verkocht voor sociale huur, hoeveel lager valt dan de grondopbrengst uit dan begroot? Antwoord: de grondopbrengsten voor de kavel met 20 betaalbare koopappartementen is orde grootte € 8 ton.

Bij 20 appartementen in alleen sociale huur is dat vanzelfsprekend lager, orde grootte € 3,2 ton. De grondopbrengsten bij sociale huur appartementen zouden dan ca. € 4,8 ton lager uitvallen dan bij betaalbare koopappartementen. Wellicht is een mix van sociale huur en betaalbare koop een mogelijke ontwikkelrichting voor ProWonen. Dit gaan wij met hen verkennen. Vragen VVD Enkele maanden geleden heeft de raad een rondleiding gehad in de voormalige school naast het gemeentehuis. Ambtelijk en door het college werd duidelijk gemaakt wat er allemaal met de school gedaan kon worden, inclusief een deel verhuur.

2

Hoe staat het met de verhuur van delen van dit gebouw? Antwoord: er is interesse in gebruik van delen van het gebouw. Zodra het omgevingsplan is vastgesteld en de kredieten zijn vastgesteld, starten we de gesprekken met geïnteresseerden. Welke actie is door het college ondernomen om tot verhuur te komen? Antwoord: het college neemt eerst een besluit over de voormalige klaslokalen voor vergaderruimtes. Daarna is ook duidelijk welke ruimtes in de voormalige school beschikbaar zijn voor verhuur aan derden. Wat zijn de huuropbrengsten tot op heden geweest, nadat de raad akkoord heeft gegeven? Antwoord: de laatste gebruiker van een deel van het gebouw is de GGD geweest. Op het moment dat uw raad de visie in december jl. vaststelde, was de GGD al uit het gebouw vertrokken. Sindsdien zijn de ruimtes niet verhuurd in verband met de planontwikkeling omgeving gemeentehuis. Het college wenst 1,2 miljoen uit te geven aan planvorming en aan de omgeving buitenruimte. Buitenruimte en woonstraten worden volgens het college eens in de 40-50 jaar gereconstrueerd. De omgeving gemeentehuis is in de jaren 2000-2010 opnieuw ingericht. De afschrijvingstermijn is dus nog lang niet overschreden. In veel buurten in Oost Gelre zou reconstructie op z’n plaats zijn gezien daar de afschrijvingstermijn ruim is overschreden.

Waarom vindt het college alles voor zoveel geld opnieuw inrichten nu al nodig? Antwoord: het gevraagde krediet is bedoeld voor herinrichting van de bestaande openbare ruimte rondom het gemeentehuis. Het eerder heringerichte deel direct grenzend aan en voor het gemeentehuis valt daarbuiten. Het gaat hier nu om o.a. de volgende ingrepen uit de visie waaraan we met dir krediet uitvoering willen geven (weer voortvloeiend uit het Programma Geef Lichtenvoorde Kleur): o Het opruimen van het tijdelijk parkeerterrein en transformeren naar een bouwkavel voor het appartementengebouw en naar een nieuwe klimaatadaptieve parkeerkoffer, beide aan de Raadhuisstraat o Het herinrichten van het parkeerterrein achter het gemeentehuis (meer parkeerplaatsen, nieuwe bomen, nieuw groen, nieuwe fietsenstalling, klimaatadaptiever) o Verplaatsen van een trafo o Bouwrijp maken bouwkavel Middachtenstraat na sloop serviceteam-gebouw o Kosten voor voorbereiding, toezicht en advies, onvoorzien Waarom kan het niet wat soberder en kleine opwaardering doormiddel van groen? Antwoord: het gaat in deze herinrichting van de openbare ruimte niet om sober of niet sober. De ambitie voor deze herinrichting volgt rechtstreeks uit de door uw raad op 17 december jl. vastgestelde visie voor de omgeving gemeentehuis.

Met de herinrichting zoals nu voorzien, voldoen we aan de actuele eisen voor inrichting van de openbare ruimte, waarin thema's hittestress, klimaatadaptatie en water worden geadresseerd. Dit is niet per se een luxere afwerking. Wat als de kosten hoger zijn dan de baten, de opbrengst van de kavels en de huur tegenvallen? Antwoord: dan heeft dat invloed op het resultaat onder de streep. Uw raad wordt daarover dan geïnformeerd. Zoals bij de vraag van OGV al beantwoord, is het woningbouwprogramma in het appartementengebouw (betaalbare koop of sociale huur) van grote invloed op de grondopbrengsten en daarmee op het resultaat. We hebben voorbeelden gezien van appartementen welke gebouwd zouden kunnen/ moeten worden op het voormalige Rabobank terrein. De verbeelding ziet er prachtig uit. Navraag bij ontwikkelaars leert ons dat de ontwikkeling van dit soort gebouwen, met slechts 20 appartementen, onhaalbaar is. Waarom denkt het college dat dit wel kan, er wel ontwikkelaars zijn die de gronden aankopen om hier maar 20 appartementen te bouwen? Antwoord: of er marktpartijen zijn die deze opgave voor 20 betaalbare appartementen kansrijk vinden, moet een uitvraag in de markt straks uitwijzen. Ons beeld is dat de grondprijs voor deze bouwkavel marktconform is voor het hier beoogde betaalbare woningbouwprogramma.

De raad heeft middels een amendement aangegeven dat er minimaal 16 appartementen gebouwd moeten worden. Waarom geeft het college de ontwikkelaar niet meer ruimte, bv door aan te geven bouwmogelijkheid te creëren tussen de 16 en 25 appartementen? Antwoord: in het omgevingsplan is het aantal nu gemaximeerd op 20 appartementen. Dit aantal is het meest optimale aantal gelet op de grootte van de bouwkavel, de verwachte grootte van het

3

gebouw en de eigen parkeervraag die op eigen terrein moet worden opgevangen. Meer dan 20 appartementen leidt tot een grotere parkeervraag die niet meer op eigen terrein kan worden opgelost. Gebouwen rondom het gemeentehuis (bv Antoniushove) en het gemeentehuis zelf, hebben vier bouwlagen inclusief kap. De woningnood (zeker appartementen) is groot. Waarom staat het college geen vier bouwlagen inclusief kap toe, zodat er meer appartementen gebouwd kunnen worden én het ook nog eens beter exploitabel te maken is? Antwoord: uitgangspunt is steeds geweest 2 lagen met daarop een derde bewoonbare kap. De maximale bouwhoogte die nu in het omgevingsplan is opgenomen voor het appartementengebouw is 11 meter. Die hoogte past stedenbouwkundig het beste in de Raadhuisstraat en komt neer op 3 bouwlagen. Deze hoogte is opgenomen in de door uw raad op 17 december jl. vastgestelde visie. Meer bouwlagen is stedenbouwkundig minder inpasbaar, leidt tot meer woningen waarvoor de parkeerruimte op eigen terrein ontbreekt en neemt de ingediende bezwaren van de omwonenden over de bouwhoogte zeker niet weg. De bouwhoogte is ook goed gemotiveerd in de visie en in het beeldkwaliteitsplan. Over het woningbouwprogramma is in de participatie met de omgeving altijd gesproken over deze bouwhoogte. Er een extra (4e) bouwlaag bovenop zetten, zou de geloofwaardigheid richting de omgeving aantasten.

4