antwoordmemo technische vragen OLW 19-12-2023 bp brouwhuizen fase 2

MEMO Datum

: 18 december 2023

Van

: college B&W

Aan

: gemeenteraad Oost Gelre

Onderwerp

: technische vragen agendapunt 15 bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2

Aanleiding De fractie OLW (Onafhankelijke Lijst Wallerbos) heeft technische vragen gesteld voor de raadsvergadering van 19 december 2023. De vragen zijn ingediend met betrekking tot agendapunt 15: bestemmingsplan Brouwhuizen fase 2. De gemeenteraad wordt gevraagd het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. De gewijzigde vaststelling heeft onder andere te maken met ingekomen zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan. De technische vragen zien enerzijds toe op het bestemmingsplan, anderzijds worden meer algemene zaken rondom woningbouw in Oost Gelre ter discussie gesteld. Vergelijking Oldenhuis De ontwikkelaar bij Brouwhuizen fase 2 is een andere dan die bij het plan Oldenhuis. Zoals OLW aangeeft verliepen bij de ontwikkeling van het plan Oldenhuis een aantal processen niet naar behoren. Naar aanleiding hiervan is er extra aandacht voor dergelijke zaken bij alle andere ontwikkelingen. Dit geldt zo ook voor Brouwhuizen fase 2. Netcongestie Voor het plan zijn geen problemen met netcongestie te verwachten. Er hebben twee gesprekken plaatsgevonden met nutspartijen. Door hen zijn geen problemen op dit gebied gemeld. Sociale huur Het plan Brouwhuizen fase 2 bevat geen sociale huur. Origineel bestond de gehele ontwikkeling Brouwhuizen uit 260 woningen verdeeld over 2 fasen. Hieronder vielen ook 30 sociale huur eenheden.

In 2017 is deze programmering bijgesteld naar in totaal 146 woningen. De sociale huur is daarbij komen te vervallen. In 2022 werd bekend welke vereisten gingen gelden uit de Nationale Woon- en Bouwagenda (maart 2022); de basis voor de Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030. Dit leidde tot nieuwe gesprekken met de ontwikkelaar. In september 2022 vond dit gesprek plaats, waarbij o.a. werd gesproken over het opnieuw betrekken van sociale huur. Er werd geconcludeerd dat het niet redelijk was om sociale huur alsnog opnieuw toe te voegen. De redenen hiervoor zijn als volgt: • Over het gehele woningbouwprogramma binnen Oost Gelre gezien, wordt er voldaan aan de afspraken met betrekking tot de verdeling 1/3e, 1/3e, 1/3e (waaronder dus sociale huur). Het ontbreken in dit plan van sociale huur heeft in die zin dus geen gevolgen. • De gemeente had in 2021 al ingestemd met het stedenbouwkundig plan, waarbij uit werd gegaan van een grove verdeling in 1/3e goedkoop 1/3e middenduur en 1/3e duur. Voor het goedkopere c.q. betaalbaardere segment werden small houses en appartementen toegevoegd. • Toevoeging van sociale huur in dit stadium van de planvorming zou ten koste gaan van de kwaliteit van het al afgestemde plan. Vooral de zeer groene inpassing en de hoge differentiatie in soorten woningen zouden ruimte moeten maken voor de toevoeging van sociale huur.

• Verdere beperking door de toevoeging van sociale huur en het vastleggen van maximale prijzen zou het plan financieel onhaalbaar maken. Het plan is financieel al flink naar beneden bijgesteld toen de exploitatieovereenkomst meermaals werd herzien (van in totaal 260 woningen naar uiteindelijk 156 woningen; voor wat betreft fase 2 gaat het om 102 woningen bijgesteld naar 50 woningen).

• De onderzoeken voor het bestemmingsplan waren al uitgevoerd en akkoord bevonden. Aanpassing van het plan zou zorgen voor wijziging van de opzet en daarmee ook wijziging in de onderzoeken. • Op het moment van overleg was de inwerkingtredingsdatum van de Omgevingswet 1 januari 2023. Door het plan aan te passen zou deze onder nieuwe wetgeving in procedure gebracht moeten worden. De gevolgen daarvan voor de planning waren toen niet te overzien, maar het zou voor grote vertraging hebben gezorgd. Dit terwijl juist nu versnelling in de woningbouw van groot belang is. Gelet op het voorgaande heeft de gemeente daarom geconcludeerd het plan zoals het is uit te voeren. Zo komen er in ieder geval binnen afzienbare termijn nieuwe woningen beschikbaar. Deze voortgang is van groot belang. Doorstroming Als gemeente is het niet mogelijk om de woningen alleen beschikbaar te stellen voor eigen inwoners. Bij nieuwbouwplannen zien we doorgaans dat veel van de woningen gekocht worden door mensen uit Oost Gelre. Overige woningen worden verkocht aan mensen uit de rest van de Achterhoek of mensen die, na een periode te hebben gewoond buiten de gemeente, terugkomen naar Oost Gelre. Als voorbeeld het plan Oldenhuis te Groenlo. We zien dat uit de in totaal 42 woningen er 29 bij eigen inwoners terecht is gekomen. Verder zijn 6 woningen terecht gekomen bij inwoners van de Achterhoek (o.a.

Neede, Aalten, Eibergen). De laatste 7 woningen zijn verkocht aan mensen van elders uit het land. In veel gevallen ook mensen met een bepaalde band met Oost Gelre (geboren/eerder gewoond). Voor de eerste fase van Brouwhuizen geldt een zelfde verdeling van kopers als bij Oldenhuis. Ook bij deze woningbouwontwikkeling komt het grootste deel van de kopers uit Oost Gelre zelf. Prijzen De ontwikkelaar en de gemeente hebben samen een woningbouwprogramma afgesproken. Hierbij zijn woningtypen/-categorieën afgestemd. In de overeenkomst is over de prijs aangegeven dat alle woningen tegen een marktconforme prijs aangeboden moeten worden. Op basis van huidige prijsindicaties, bouwkosten en andere schattingen kan aangegeven worden dat de 6 small houses in het segment goedkoop (tot € 275.000) zullen vallen. De appartementen vallen naar verwachting maximaal in het betaalbare segment (tot max. € 355.000). De tussenwoningen in het plangebied vallen mogelijk rond de betaalbaarheidsgrens (€ 355.000). Dit is mede afhankelijk van het kwaliteitsniveau van uitvoering; bijvoorbeeld doordat deze woningen al dan niet levensduurbestendig worden uitgevoerd. Locatie Het plan komt relatief nabij de N18 en industrieterrein Laarberg te liggen. De afstand is evenwel ruim voldoende zodat van een goed woon- en leefklimaat sprake is. Op deze punten wordt voldaan aan de daarvoor geldende wet- en regelgeving.

Daarmee kan er feitelijk geen sprake zijn van geluids- of geuroverlast. Groen Het betreft hier “een groen plan” omdat het plan voorziet in een wijk waarin veel aandacht is voor groen binnen het plangebied. Er wordt hiermee niet bedoeld dat de locatie geheel anders zou liggen ten opzichte van de N18 en het industrieterrein Laarberg. Zoals ook opgenomen in de toelichting bij het bestemmingsplan (paragrafen 3.3.2, 4.3.2 en 4.4.2) wordt met het plan volop voorzien in groen. Het plangebied is ongeveer 4 hectare groot. Hiervan wordt ongeveer 6.145 m² verhard en ongeveer 1.830 m² half-verhard (toepassing open-verharding zoals grasbeton). Verder wordt ongeveer 1.825 m² aan wadi voorzien, ongeveer 425 m² aan sloten voorzien, en ongeveer 6.600 m² aan robuust groen voorzien. Dit robuuste groen bestaat onder andere uit 136 bomen, waarvan in ieder geval 40 bestaande bomen zijn welke behouden blijven. In deze aantallen is nog geen rekening gehouden met voor- en achtertuinen, welke ook een aanzienlijk deel van het plangebied beslaan en deels ook groen ingericht zullen worden. Tot slot moeten eventuele erfafscheidingen op de grenzen van kavels groen uitgevoerd worden. Dit is eveneens nog niet meegenomen in de genoemde aantallen. Gezien de verhouding van verharding en groen in het plan wordt er gesproken van “een groen plan”.

2

Weidevogelvereniging Achterhoek In de raadscommissie d.d. 6 december 2023 zijn de belangen van Weidevogelvereniging Achterhoek opgemerkt. Op basis daarvan is gezamenlijk met de vereniging het plangebied bezocht. Er is besproken hoe het gebied nu jaarlijks beschermde weidevogels huisvest. Ondanks de ligging buiten het plangebied van Brouwhuizen fase 2 zijn er zorgen geuit over de gevolgen van de nieuwe wijk op dit weidevogelgebied. Het gaat er in essentie om dat er aandacht is voor het gebied. De gemeente kijkt wat hierin betekent kan worden, bijvoorbeeld door het plaatsen van bordjes daar waar men van de wijk het weidevogelgebied inloopt. Hierover gaat de gemeente in gesprek met de ontwikkelaar.

3