antwoordmemo openstaande vragen OLW 25-05-2021 grondexploitatie looweg

MEMO Datum

: 27-5-2021

Van

: Wethouder Bonsen

Aan

: Raad- en commissieleden

Onderwerp

: Technische vraag OLW betreffende grondexploitatie Looweg Harreveld en gestelde vragen tijdens commissievergadering van 25-5- j.l. door de fracties VVD, OLW en NLOG

Naar aanleiding van het raadsvoorstel ‘grondexploitatie Looweg’ is door de fractie van OLW (Onafhankelijke Lijst Wallerbos) de volgende vraag gesteld: 1) De grondexploitatie sluit met een negatief resultaat van €81.000,- . ( bij agendapunt 11 overigens ook een negatief resultaat, daar is de raming - €125.000). Is het gebruikelijk dat we dit soort negatieve resultaten voor lief nemen? Je zou ook de gronden duurder kunnen verkopen. Wat is afweging hierbij? En is het niet beter om deze bedragen, die toch fors zijn, vast te leggen in het raadsbesluit? Antwoord: op basis van het door de gemeenteraad vastgestelde beleid over grondprijzen worden grondprijzen marktconform vastgesteld. Dat doen we door residueel de grondwaarde te bepalen. Dat betekent dat in basis de verkoopwaarde van woningen wordt genomen en dat onder aftrek van bouwkosten (normatief) de grondwaarde is bepaald. Vanuit die systematiek wordt ieder jaar de grondprijs opnieuw vastgesteld. De grondexploitatie is doorgerekend op basis van de op dit moment geldende grondprijzen voor de kleine kernen. In het raadsbesluit geven we onder de kop ‘kosten’ een samenvatting van de grondexploitatie (inkomsten en verwachtte kosten) aan en benoemen we dus het tekort. Tijdens de commissievergadering van 25 mei j.l.

zijn er aanvullend onderstaande vragen gesteld door de fracties van VVD, OLW en NLOG: 2) Kan het verschil van €614 en €624 verklaard worden? Antwoord: de onduidelijkheid die in de commissie ontstond over bovenstaande bedragen had te maken met een aanpassingen van het raadsvoorstel op het laatste moment, waardoor de wethouder op het moment van de commissie de oude versie voor ogen had. 3) Hoe garandeert de gemeente dat er betaalbare woningen voor alle groepen komen? Antwoord: door het toepassen van een gevarieerd woningbouwprogramma met rij-woningen, geschakelde woningen (3^1 kap) en een vrijstaande woning wordt een breed woningaanbod gerealiseerd. Dit zowel in type als in kavel grootte, voor de starters zijn de kavels ca. 120-145 m2. Er is nadrukkelijk gekeken naar de grootte van deze kavels om deze zoveel mogelijk voor de starters toereikend te maken. De overige kavels zijn ca. 200 m2 tot 288 m2 voor de hoekwoningen en 190 m2

tot 267 m2 voor de geschakelde woningen. De kavel voor de vrijstaande woning is 371 m2 groot. Hiermee wordt een breed palet aan kopers bedient. Als gemeente hebben we geen grip op de gehanteerde bouwprijzen. 4) Hoe komt het GREX bedrag tot stand? Je kunt toch zorgen dat er geen negatief resultaat uit komt? Antwoord: Verlaging kosten: het resultaat van de Grex is het saldo van de kosten en opbrengsten vermeerderd met rente en kostenstijging. De kosten bouw- en woonrijp maken zijn geraamd door een civieltechnisch bureau en uitgewerkt op bestekniveau. Een verlaging van deze kosten is binnen de huidige kwaliteitseisen voor het openbaargebied en wettelijke regels en voorschriften op voorhand niet mogelijk. Eventuele aanbestedingsvoordelen worden verwerkt in de grex en zullen daarmee het resultaat voordelig beïnvloeden. Verhoging opbrengsten door aanpassing uitgeefbaar terrein: een uitbreiding van het uitgeefbaar terrein binnen de huidige grenzen is zeer beperkt mogelijk. Dit mede omdat de zonering van de sportvelden ontwikkeling richting het noorden onmogelijk maken. Uitbreiding van het uitgeefbaar terrein binnen de huidige ontwikkelgrenzen gaat daarom ten kosten van het openbaargebied. Dit zal dan mogelijk problemen geven met de benodigde ruimte voor waterberging, parkeerplaatsen etc..

Een uitbreiding van het uitgeefbaar terrein kan op twee wijzen: 1 middels een uitbreiding van de oppervlakte per kavel. 2 middels een uitbreiding van het aantal woningen. Het eerste heeft effect op de kavelprijs, de betaalbaarheid van de kavels komt hiermee onder druk. Het tweede heeft naast het omzetten van openbaargebied naar uitgeefbaar ook verdere gevolgen voor het openbaargebied. Er zullen namelijk meer parkeerplaatsen, verhardingen en dus waterberging moeten worden gerealiseerd. Daarmee worden niet alleen de opbrengsten maar ook de kosten voor het openbaargebied hoger. Tevens komt de woonkwaliteit met een dergelijke verdichting onder druk. 5) Geen woningen achter de bestaande boerderij. Is een onderhandelingsresultaat. Waarom staat hier niets over in de stukken? Antwoord: in de toelichting Grondexploitatie pagina 6 paragraaf 2.2 en 2.4 laatste alinea (pag. 8) is aangegeven dat het noordelijke deel van het perceel vanwege de aanwezigheid van de sportvelden niet als woningbouwlocatie ontwikkeld wordt. Hier worden de benodigde waterberging en infiltratiezones gerealiseerd. Ter informatie: het niet kunnen ontwikkelen van dit deel is tijdens de onderhandelingen bij de verwerving door de gemeente opgevoerd als prijs drukkend. De verkoper heeft dit beaamd en de grondprijs voor dit deel is lager geworden dan voor het te ontwikkelen deel.

2