antwoordmemo openstaande vragen 23-05-2023 bp veegplan woningsplitsing

MEMO Datum

: 26 mei 2023

Van

: Jos Hoenderboom

Aan

: fracties OLW en PvdA

Afdeling

: Ruimte & Economie, team Veiligheid, Vergunningverlening & Handhaving

Zaaknummer

: 13947-2023

Onderwerp

: antwoorden op technische vragen Veegplan Woningsplitsing

Tijdens de raadcommissie op 23 mei 2023 zijn door de fracties van OLW en PvdA enkele technische vragen gesteld met betrekking tot het bestemmingsplan ‘Veegplan Woningsplitsing Oost Gelre 2022’ (agendapunt 6). Ik heb u tijdens de vergadering toegezegd deze schriftelijk te beantwoorden. Hierbij doe ik u de antwoorden op de vragen toekomen. Algemene vragen m.b.t. landschappelijke inpassing: 1. Welke criteria worden als uitgangspunt gebruikt? Waar staan deze beschreven? AW 1: In december 2021 is er door de gemeente Oost Gelre een informatiefolder uitgegeven over landschappelijke inpassing. In deze folder staat informatie met betrekking tot het opstellen van een landschappelijk inpassingsplan. Ook kan de folder voor inspiratie gebruikt worden voor het ontwerp van het plan. Deze folder wordt als uitgangspunt gebruikt bij de beoordeling van ingediende inpassingsplannen. De folder is als bijlage bij deze memo gevoegd. De ambtelijke toetsing richt zich op de volgende aspecten: Het plan: Bij de toetsing van de plannen wordt rekening gehouden met de omvang en impact van de ontwikkeling. In veel gevallen is de ruimtelijke ontwikkeling beperkt (denk aan woningsplitsing zonder externe verbouwing). Verder zijn erven in veel gevallen al prima landschappelijk ingepast. Een kleine aanvulling met enkele bomen of een haag kan dan volstaan.

Een uitgebreide analyse en motivering van het plan is dan niet nodig. Een duidelijke schets op schaal met maatvoering en weergave van plantsoorten is dan voldoende. Voor ontwikkelingen met een grote ruimtelijke impact worden hogere eisen gesteld. Kwantiteit: De beoordeling richt zich op de vraag of op termijn daadwerkelijk, zichtbaar en beleefbaar voldoende ruimtelijke meerwaarde wordt gecreëerd. Dit criterium wordt afgezet tegen het landschapstype en de bestaande landschappelijke structuren in een gebied. Hieruit volgt dat het altijd gaat om maatwerk. Kwaliteit: Hierbij wordt gelet of de keuzes voor inpassing zijn gebaseerd op landschappelijke kernkwaliteiten, cultuurhistorisch herkenbare beplanting (en daarmee landschapsversterkend) en biodiversiteit. Knelpunten: Plannen waarbij er twijfel bestaat over de mogelijkheden voor inpassing of over het definitieve plan zelf, worden besproken tijdens het reguliere 2-wekelijks interne ‘Integraal overleg’ met ambtenaren van verschillende disciplines.

13947-2023 :554391

2. Hoe wordt hierop gecontroleerd en gehandhaafd? AW 2: Het controleren en handhaven op de ingediende inpassingsplannen wordt uitgevoerd door toezichthouders van de gemeente Oost Gelre. Mocht blijken dat de landschappelijk inpassing niet voldoet aan hetgeen vastgesteld is door de gemeenteraad, dan is er de mogelijkheid om handhavend op te treden op grond van het bestemmingsplan (strijdig gebruik). 3. Stel een locatie is al voor 60% landschappelijk ingepast. De eigenaar wil splitsen en de gemeente legt een inpassingseis neer van nog eens 40%: - Krijgt de bestaande 60% dan dezelfde (beschermde) status als de nieuwe 40%? - hoe wordt geborgd dat de volle 100% in stand wordt gehouden, en in de toekomst, bv bij verkoop, landschappelijke elementen toch weer verdwijnen? AW 3: Het bestemmingsplan beoogt een ruimtelijke ontwikkeling (in dit geval woningsplitsing) waarvoor landschappelijk moet worden ingepast. Dit zal betrekking hebben op de genoemde verplichte 40%. De reeds aanwezige 60% is al uitgevoerd op vrijwillige basis of door andere ontwikkelingen. Door middel van een voorwaardelijke verplichting, die is opgenomen in het bestemmingsplan, is de aanleg en in stand houding van de landschappelijke inpassing gewaarborgd. Dit heeft dan betrekking op de genoemde 40%.

Wanneer de termijn die bepaald is in het bestemmingsplan verlopen is zonder dat uitvoer is gegeven aan de verplichting voor het realiseren van de landschappelijke inpassing, dan kan bestuursrechtelijk gehandhaafd worden. Deze instandhoudingsplicht is gebonden aan het perceel/locatie en geldt voor de rechtsopvolger. Dit is tevens geregeld in een privaatrechtelijke (anterieure) overeenkomst waarin een kettingbeding is opgenomen, zodat de instandhouding van de landschappelijk inpassing ook overgaat naar nieuwe eigenaren bij verkoop. 4. 1 v.d. 2 zelfstandige woningen dient levensloopbestendig te zijn. Dit gaat ook daadwerkelijk gebeuren? Ook bij woningen die al gebouwd/gesplitst zijn? AW 4: Een van de indieningsvereisten bij het indienen van een principeverzoek voor woningsplitsing, is een tekening van de nieuwe plattegrond van de woning. De ingediende tekeningen zijn getoetst aan de genoemde eis, dat een van de twee woningen levensloopbestendig moet zijn. Alle woningen voldeden aan deze eis. Alle voorzieningen voor een levensloopbestendige woning (zoals een slaapkamer en badkamer) zijn aanwezig op de begane grond. Bij twee woningen (Japikweg en Steenbraakweg) was dit niet mogelijk en zal de woning levensloopbestendig worden gemaakt door het plaatsen van een traplift. Bij de vergunningaanvraag voor de bouwkundige splitsing zal nogmaals getoetst worden of de woning hieraan voldoet.

Voor de deelnemers aan het veegplan was dit ook geen discussiepunt, omdat ze zelf graag zolang mogelijk willen blijven wonen in hun huidige woning. 5. Bij een aantal cases zien we een uitgebreid rapport, bij anderen slechts een pagina, zoals bij Veldweg 1. Waarom dit verschil? AW 5: De ingediende plannen voor landschappelijke inpassing zijn beoordeeld en zijn akkoord bevonden. Er zal sprake zijn van voldoende landschappelijke inpassing. Een uitgebreid plan is niet per se nodig om goed landschappelijk in te passen. Op één pagina kan al voldoende informatie aanwezig zijn. Landschappelijke inpassing is namelijk maatwerk en per locatie zijn andere maatregelen nodig om goed landschappelijk in te passen. Dan vragen over 2 locaties: 6. M.b.t. punt Veldweg 1: a) Het betreft hier een woningsplitsing bij een bedrijfswoning (agrarisch bedrijf). Onze regels vereisen dat van beide woningen een bewoner werkzaam is in het bedrijf. − Waarom is deze regel ingevoerd?

13386-2023:554391

2

− −

Heeft de eigenaar aangegeven dat hier inderdaad alleen maar werknemers komen te wonen Hoe gaat de gemeente dit controleren / handhaven?

AW 6a: De regel dat een bewoner van een bedrijfswoning werkzaam moet zijn in het bedrijf, volgt het de begrippen die zijn opgenomen in het bestemmingsplan. In het Veegplan is een bedrijfswoning als volgt gedefinieerd: een woning, in of bij een bedrijf of instelling, bestemd voor (een huishouding van) een persoon wiens huisvesting daar gelet op de bestemming noodzakelijk is. Uit deze definitie volgt, dat het splitsen van een bedrijfswoning tot twee bedrijfswoningen betekent dat de bewoners van beide woningen (deels) werkzaam moeten zijn op het bedrijf waar de bedrijfswoningen bij horen. Omdat het gebruik van een van de woningen als burgerwoning kan leiden tot een belemmering van de bedrijfsvoering en er in dat geval in de burgerwoning geen sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat, is het gebruik van een gesplitste bedrijfswoning als burgerwoning niet wenselijk. Met betrekking tot Veldweg 1, daar heeft de eigenaar ons inziens voldoende onderbouwd dat beide woningen bewoond zullen worden door medewerkers van het agrarische bedrijf. De eigenaar van het bedrijf heeft namelijk op een andere locatie (buiten Oost Gelre) nog een agrarisch bedrijf en ze hebben meerdere kinderen in de eindfase van een agrarische studie. De kinderen willen graag de bedrijven overnemen. Dit betekent dat er ook voldoende woningen aanwezig moeten zijn.

Tot die tijd zijn de huidige bewoners aanwezig als huismeester. Ze ontvangen de erfbetreders, begeleiden ze en geven instructies. Hebben een taak om het zorg/bedrijfsproces van de dieren goed te laten verlopen, nemen taken over bij ziekte en afwezigheid. Mochten verstoringen ontstaan, kunnen ze handelen en hulp inschakelen. Daarmee was voldoende aangetoond dat splitsing op dit moment nodig is. Mocht blijken dat de bewoners van de woningen na splitsing geen binding hebben met het bedrijf, dan zal handhaving zal plaats moeten vinden door de toezichthouders van de gemeente. b) De landschappelijke inpassing vinden wij summier (we missen overigens ook een nr van een element). Is het college dit met ons eens? c) Het bedrijf bestaat uit 2 grote stallen die niet landschappelijk zijn ingepast. Nu zou juist een uitgelezen mogelijkheid kunnen zijn om dit alsnog landschappelijk in te passen. Waarom wordt dit niet als eis meegenomen? AW 6b+c: Nee, wij zijn niet met u eens dat er sprake is van een summiere inpassing. Inpassing is maatwerk. Er wordt allereerst gekeken naar de vraag, de procedure die voor ligt en de impact op de omgeving. In onderhavig geval gaat het om het woongedeelte bij de boerderij en niet om de stallen. Er zijn waardevolle elementen toegevoegd aan het erf en landschap. Sprake is van een jong ontginningslandschap met een relatief rationele landschapsstructuur.

Die is hier versterkt. Het nummer dat ontbreekt op de kaart is in de toelichting benoemd en staat ingetekend. Het gaat om de singel aan de noord-west zijde. 7.

M.b.t. punt Wilgendijk 8-8a: a) Gaat het hier eigenlijk niet om een illegaal gebouwde 2de woning, die nu gelegaliseerd gaat worden? Zo ja waarom wordt dit dan gebracht onder de noemer van splitsing? AW 7a: De woning op het adres Wilgendijk 8a is niet illegaal. In 1986 is er een vergunning verleend voor de bouw van een extra woonhuis (nummer 8a) door de voormalige gemeente Ruurlo,

13386-2023:554391

3

onder voorwaarde dat het een inwoonsituatie zou zijn. Bij inwoning gaat het om twee of meer huishoudens die één woning bewonen. Er is op dit moment dus sprake van 1 woning. Deze woning voldoet aan het recent vastgestelde splitsingsbeleid en kan dus omgezet worden van een inwoonsituatie naar 2 zelfstandige woningen. b) De boerderij heeft een achterhuis. De eigenaar kan die dus wellicht ook later splitsen zodat er een 3de woning wordt gecreëerd. Is het college het met OLW eens dat dat onwenselijk zou zijn? AW 7b: Het realiseren van een derde woning op het perceel is geen gewenste situatie. In het vastgestelde beleid voor woningsplitsing is dan ook als uitgangspunt opgenomen dat er maximaal 2 woningen aanwezig mogen zijn na splitsing, om te voorkomen dat het karakter van het erf te veel zal veranderen: Met woningsplitsing mag in een bestaande woning één keer maximaal één extra woning worden gerealiseerd voor de huisvesting van één huishouden. Na splitsing zijn er dan 2 zelfstandige woningen, elk voor de huisvesting van één huishouden. c) De landschappelijke inpassing vinden wij summier. Is het college dit met ons eens? AW 7c Nee, dat zijn we niet met u eens. Nogmaals, inpassing is maatwerk. Er wordt allereerst gekeken naar de vraag, de procedure die voor ligt en de impact op de omgeving. Er zijn hier waardevolle elementen toegevoegd aan het erf en landschap.

Sprake is van een jong ontginningslandschap met een relatief rationele landschapsstructuur. Die is hier versterkt met een boomgaard en houtsingel van 120 meter. Het bestaande erf is overigens al goed ingepast.

Bijlage: Folder Landschapsinpassing, versie definitief 13 december 2021

13386-2023:554391

4

Landschappelijke inpassing

Soorten landschappelijke inpassingen

Inleiding Voor wie? Deze brochure is bedoeld voor inwoners van de gemeente Oost Gelre die in het buitengebied een bestemmingsplanwijziging, -herziening of omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan. (Vanaf 1 juli 2020 omgevingsplannen genoemd.). In deze brochure vindt u uitleg over het opstellen van een landschappelijk inpassingsplan en inspiratie voor uw nieuwe plan.

Wat betekent ‘landschappelijke inpassing’? Onder landschappelijke inpassing wordt verstaan: het inpassen van uw plannen in het landschap, door rekening te houden met het landschap in de directe omgeving.

Waarom dient uw plan landschappelijk te worden ingepast? Uw plan heeft in meer of mindere mate invloed op het landschap. Als u uw plan landschappelijk inpast, blijft de waarde van het landschap behouden of het wordt zelfs versterkt.

Hoe stelt u een landschappelijk inpassingsplan op voor uw plan? In deze folder leest u meer over voor het opstellen van een landschappelijk

De gemeente Oost Gelre maakt onderscheid in twee soorten landschappelijke inpassingen: erfinpassing en landschappelijke versterking. Afhankelijk van de voorwaarden die in het bestemmingsplan zijn opgenomen, vragen wij u om een erfinpassing (in alle gevallen noodzakelijk) of een erfinpassing én een landschappelijke versterking.

Wat bedoelen we met erfinpassing?

Wat is een erf?

Erfinpassing vindt plaats op het erf. Hiertoe behoort in ieder geval de situering

Het erf is de ruimte die direct grenst aan woon- en of bedrijfsgebouwen.

plan op maat uit te werken en aan te leveren.

van opstallen, de inrichting van het perceel en de aansluiting van het erf op de

Het erf vormt samen met de bebouwing een functionele eenheid voor wonen en/

Contact

omgeving. Het gaat hierbij onder andere om aanleg van opgaande beplanting op

of bedrijfsvoering. Een erf wijkt qua inrichting duidelijk af van de aangrenzende

of direct grenzend aan het erf.

percelen met een andere bestemming (een tuin bij een woning maakt onderdeel

inpassingsplan voor uw plan. We gaan specifiek in op het onderzoeken van uw plangebied, u vindt hier ook inspiratie voor het ontwerp. Deze folder geeft een korte toelichting. U dient zelf, eventueel met behulp van een adviesbureau, uw

uit van het erf).

Uiteraard kunt u met uw vragen ook terecht bij afdeling Omgeving, van de gemeente Oost Gelre via telefoonnummer (0544) 39 35 35.

Wat bedoelen we met landschapsversterking?

Erfinpassing vindt plaats op het erf.

Landschappelijke versterking vindt plaats buiten het erf.

Landschapsversterking vindt plaats buiten het erf, met als doel de gewenste en kwaliteiten van het landschap te versterken. Het betreft bijvoorbeeld de aanleg van paden, lanen, bossen en houtwallen. Wij denken hierover graag met u mee. Tu

in

Erf

Onderzoeken van het plangebied

Inhoud van het plan Het inpassingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: 1

Onderzoeken van het plangebied

2

Ontwerp

3

Beplantingsplan

Het is van belang dat u de ontstaans-

In het ontwerp is helder welke bomen,

Het beplantingsplan maakt, meer op

geschiedenis van het landschap en

heesters, gebouwen, watergangen en

detailniveau inzichtelijk welke beplan-

van het betreffende erf onderzoekt.

verharding nieuw zijn en welke be-

ting waar wordt aangeplant. In het

Welke kwaliteiten zijn hier waardevol

staand. De afmetingen van de nieuwe

beplantingsplan staan hoeveelheden,

en kunnen nog versterkt worden? Met

elementen zijn goed af te lezen in het

de grootte en welke soorten worden

name voor zover dat van invloed is op

ontwerp. In het ontwerp zijn ook de

toegepast. De lengtes en breedtes van

uw erfinpassing en het landschaps-

functies op het erf aan gegeven. Het

de aanplant zijn ook aangeven (van

plan.

ontwerp is voorzien van een noordpijl,

stam tot stam). Onderdeel van het

perceelsgrens en schaalbalk op een

plan is ook een beheer- en instand-

Welk landschapstype vinden we op

herkenbare ondergrond (luchtfoto of

houdingsplan. Houd hierbij ook reke-

uw locatie? Het landschapstype is van

topografische kaart). Tenslotte kun-

ning met het uitgroeien van bomen en

belang voor de keuzes ten aanzien van

nen beelden, referenties, (historische)

heesters.

de beplanting. Ook is het belangrijk

kaarten en een schriftelijke toelichting

dat u onderzoekt welke dieren straks

het plan onderbouwen.

4

Motivatie en onderbouwing van de gemaakte keuzes

Cultuurhistorie

Landschapstype

Door historische kaarten en foto’s te raadplegen, kunt u inspiratie opdoen voor het

Kijk op onderstaande kaart in welk landschapstype uw plan zich bevindt.

ontwerp van het nieuwe erf. Het landschap uit 1950 munt uit in biodiversiteit en vertelt

Per landschapstype zijn karakteristieken van het landschap en het erf omschreven.

u veel over de plek en het type landschap wat in een gebied voorkwam. We raden

Gebruik voor erfinpassingen het ‘voorbeeld erf’ als inspiratiebron voor landschap-

Houd hierbij de thema’s landschap,

herstel van de oude erfopbouw en groenstructuren waar mogelijk aan, om onderdelen

selementen die u kan toevoegen.

cultuurhistorie en ecologie aan.

van het waardevolle cultuurhistorische landschap terug te brengen. Op www.topotijdreis.nl vindt u meer informatie.

kunnen profiteren van uw inpassingsvoorstel.

TIP: In het Welstandsbeleid (www.oostgelre.nl) kunt u nog meer informatie vinden voor de inrichting van uw erf in het desbetreffende landschapstype.

Verschillende landschapselementen

Geschoren haag

Solitaire boom

Houtwal

Losse haag

Hoogstam boomgaard

Bomenrij

Bosje

natuurvriendelijke oever

Houtsingel

Wadi/poel

Knotbomen

Singel

Bomengroep

Struweelhaag

Heide ontginningslandschap

Toe te voegen landschapselementen

Voorbeeld erf en groenelementen

Overwegend grasland

kampenlandschap

Toe te voegen landschapselementen

Voorbeeld erf en groenelementen

Voor op het erf

Voor op het erf

• Geschoren haag

• Geschoren haag

• Solitaire boom

• Solitaire boom

• Losse haag

• Losse haag

• Boomgaard

• Boomgaard

• Windsingel

• Boomgroep

Voor in het landschap

Verspreid liggende boerderijen op overgang van hoog naar laag

• Windsingel

• Geschoren haag

• Bosje

Laag gelegen, kronkelende en vochtige beekdalen

• Bomenrij Rechtlijnige structuur van wegen en kavels

• Struweel haag

Beplanting in de vorm van windsingels

Hier en daar bosjes in overhoekjes

• Solitaire boom • Losse haag • Boomgaard

• Natuurvriendelijke oever

Veel opgaande begroeiing

• Poel / wadi

Boerderijen haaks op de weg,langs de centrale ontginningsas

Voor in het landschap

Soorten bomen

Soorten heesters

• Zomereik

• Lijsterbes

• Geoorde wilg

• Vuilboom

• Grove den

• Vlier

• Ruwe berk

• Krent

Hoog gelegen bouwlanden Laag gelegen graslanden

• Zachte berk Onregelmatige en vaak ook bochtige kavelvormen

• Boomgroep

Soorten bomen

Soorten heesters

• Beuk

• Hazelaar

• Appel

• Hulst

• Boswilg

• Lijsterbes

• Peer

• Vuilboom

• Ratelpopulier

• Vogelkers

• Ruwe berk • Zomereik • Winterlinde

Broek- en goor ontginningslandschap Voorbeeld erf en groenelementen

Toe te voegen landschapselementen

Biodiversiteit Zowel met erfinpassing als met landschapsversterking kan uw plan bijdragen aan het versterken van biodiversiteit. Uw plan draagt bij aan de biodiversiteit als er: - gebiedseigen beplanting wordt aangeplant.

Voor op het erf

- divers groen aanwezig is. Denk aan diverse plantsoorten en types groen, zoals waterrijke zones, ruig gras, struweel, hagen, knotbomen en volgroeide bomen.

• Geschoren haag

Afhankelijk van uw omgeving kunnen verschillende landschapselementen waarde toevoegen voor de biodiversiteit. Lijnvormige landschapselementen,

• Solitaire boom

zoals hagen, bomenrijen, houtsingel en houtwallen, maar ook natuurvriendelijke oevers kunnen bijdragen aan een versterking van het ecologische netwerk.

• Losse haag

Onderzoek welke elementen in uw gebied kunnen zorgen voor het uitbreiden van het ecologische netwerk. Het verbinden van bestaande landschapselementen

• Hoogstam boomgaard

zodat er een structuur ontstaat is ecologisch van meerwaarde.

• Singel • Wilgenrij Overheersen van gras- of hooiland Houtsingels

Laanbomen langs wegen Rechtlijnige structuur van wegen en kavels Beplanting in de vorm van enkele bosjes

Meer informatie

Voor in het landschap

- Heeft u vragen over de inhoud van uw inpassingsplan? Neem contact op met André te Brake via a.tebrake@oostgelre.nl of (0544) 39 34 98.

• Houtsingel

- Bent u op zoek naar suggesties voor erfbeplanting? Kijk op de site van Stichting Landschapsbeheer Gelderland: www.landschapsbeheergelderland.nl.

• Bosje

- Wilt u meer weten over de uitgangspunten voor erfinpassingen in Oost Gelre?

• Bomenrij

Bekijk het Welstandsbeleid via www.oostgelre.nl / Bestuur en organisatie > Beleidsnota’s en beleidsregels > Volkshuisvesting en bouwzaken.

• Knotbomen • Natuurvriendelijke oever • Poel

Sporadisch groen omzoomde erven aan ontginningsas

Sloten en greppels onder scherpe tot rechte hoek op de ontginningsas

Soorten bomen

Soorten heesters

• Zomereik

• Lijsterbes

• Geoorde wilg

• Vuilboom

• Iep (spec.)

• Vlier

• Fladderiep

• Krent

• Populier Vlak open agrarisch landschap

• Ruwe berk • Zachte berk

- Heeft u juridische vragen? Neem contact op met de ambtenaar van de afdeling Omgeving die uw plan in behandeling heeft.

Uitgave: gemeente Oost Gelre Januari 2022