antwoordmemo openstaande vragen 07-10-2025 op woningbouw pastoor van arsschool

MEMO Datum

: 10 oktober

Van

: wethouder Hoenderboom

Aan

: gemeenteraad

Afdeling

: Ruimte & Economie

Onderwerp

: omgevingsplan Pastoor van Ars Lichtenvoorde

Naar aanleiding van de vragen in de raadscommissie van 7/10, ter verduidelijking op de voorliggende stukken en ter aanvulling op de al gegeven antwoorden over de Pastoor van Ars het volgende: •

Vraag: er is relatief veel groen in het plan en het grondexploitatieresultaat is negatief. Kunnen er woningen aan dit plan worden toegevoegd om de opbrengsten te verhogen en het resultaat naar 0 te brengen? - Antwoord: de basis voor dit woningbouwplan is de door de raad in 2021 vastgestelde Visie vrijkomende schoollocaties. Naast woningbouw (na vertrek fietscrossbaan en sloop school) zijn daarin de belangrijkste functies hier: groen, spelen en recreëren. Ook is de bandbreedte van het aantal woningen in de visie op 20-25 gezet. Uitgangspunten in die visie voor deze locatie zijn: bestaande groenstructuur rondom school behouden, een robuuste pleinruimte midden in het plangebied op de plek van het oude schoolplein met ruimte voor groen, zitplekken, wandelplekken en speelplekken, een doorgaande wandelverbinding die zorgt voor verbinding met omliggende groenstructuren, parkeren langs en in het plangebied. Op basis van deze uitgangspunten uit de visie is het stedenbouwkundig ontwerp opgesteld, dat weer de basis is voor het nu voorliggende omgevingsplan. Het stedenbouwkundig ontwerp staat op afbeelding 3.1 op blz. 10 van de ETFAL. Dit ontwerp is tot stand gekomen na participatie met de omgeving en onderbouwd in hoofdstuk 3 van het beeldkwaliteitsplan (blz. 10-15): ‘In de woningbouwmonitor is aangegeven dat er in Lichtenvoorde naast de bestaande plannen extra woningen nodig zijn.

Door de ontwikkeling van het Integraal Educatief Kind Centrum (IEKC) in Lichtenvoorde en de verplaatsing van het BMXterrein komt er binnen het plangebied ruimte vrij voor de invulling van een nieuwe woningbouwlocatie. Dit biedt kansen voor een kleinschalige inbreiding passend binnen de omgeving. Hiernaast is het stedenbouwkundig plan te zien wat tot stand is gekomen na een participatieproces met belanghebbenden. Het zwaartepunt van de nieuwe bebouwing ligt aan de noordkant van het plan. Hierdoor is er aan de zuidkant meer vrije ruimte voor de invulling van een openbaar park. Wandelpaden sluiten hierbij aan op de omgeving. Door veel parkeren op te lossen langs de randen ontstaat er voor een groot deel een autoluw plan. Belangrijke uitgangspunt zijn verder het behoud van (zoveel mogelijk) van de bestaande bomen langs de randen van het plangebied. Ook een zorgvuldige inpassing van de solitaire volwassen plataan centraal in het plan is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Bebouwing en ontsluiting: de nieuwe volumes vormen twee ensembles binnen het plan. In de hoogte gaat de bebouwing aansluiten op de omgeving met 1 of 2 lagen met kap of plat dak. Tussen de twee ensembles loopt een weg voor bestemmingsverkeer. Parkeren (in oranje) krijgt een ligging langs de randen of op eigen erf. Rondom is veel groene ruimte en vanuit de omgeving is hierop zicht.

Frans ten Boschstraat Oude Aaltenseweg. Bestaande groenstructuur en wandelverbindingen: een nieuwe structuur van wandelpaden verweeft het nieuwe woongebied met zijn omgeving. Hiermee krijgt het autoluwe inbreidingsplan een betere aansluiting op de omgeving. Veel bestaande bomen langs de randen blijven behouden en de te behouden plataan heeft een centrale plek. Het groene park aan de zuidkant vormt een overgang naar de open groene oostkant.’ Op de schaal van Lichtenvoorde is bekeken waar het beste de nul-trede woningen voor de ProWonen kunnen landen. Relatief dicht bij het centrum en daarbij moet worden voldaan aan de opgave die samen is afgesproken. Vandaar dat dit de locatie voor sociale huur van ProWonen is geworden, samen met goedkope (tot € 260.000) en betaalbare (tot € 370.000) koopwoningen. Sociale huurwoningen hebben daarbij een relatief lage opbrengst in de grondexploitatie. Het aandeel sociale huur in dit plan is groot (ruim 57 %). Daarnaast is uit de participatie met de

omgeving en met geïnteresseerden naar voren gekomen dat er ook ruimte moet zijn voor koopwoningen voor senioren en sociale koop (voor jeugd) in plaats van dure woningen. Ook dit heeft effect op de grondexploitatie, maar draagt bij aan de positieve effecten van de maatschappelijke opgave. In theorie lijkt er ruimte voor extra woningen in dit plangebied wat kan leiden tot meer grondopbrengsten, maar dat is om meerdere redenen – naast de stedenbouwkundige motivatie hierboven – niet gewenst (en ook niet nodig): o Aan het nu voorliggende plan is een uitvoerig participatietraject met de omgeving voorafgegaan. Er is draagvlak voor dit plan blijkt uit die participatie en ook uit het feit dat er geen zienswijzen tegen het plan zijn ingediend. Verdichting van het plan door toevoeging van woningen leidt tot vertraging van minimaal een half jaar, omdat het ontwerpproces en de participatie daarover opnieuw over moeten, de (milieutechnische) onderzoeken alsook het omgevingsplan moeten worden aangepast etc. Dit vergroot overigens ook het risico op zienswijzen, gevolgd door beroep wat weer leidt tot vertraging van 1,5 – 2 jaar extra.

o Extra woningen gaan ten koste van het gewenste openbaar groen en de wens om bestaande bomen te behouden o Inleveren op openbaar groen betekent ook inleveren op de vereiste ruimte voor waterberging; de locatie is relatief laag en de buien worden steeds heviger o Het openbaar groen biedt ruimte aan de wens om de bestaande Plataan en de oude schoolmuur met daarop het kunstwerk te behouden en in het plangebied in te passen; deze functies vragen ruimte o Het plan sluit aan bij de gemeentelijke ambities uit de Visie vrijkomende schoollocaties en de Omgevingsvisie, zo is ook in het raadsvoorstel te lezen o Het woningbouwprogramma vult de woonambities voor de doelgroepen uit de Regionale Woonagenda en de gemeentelijke Woonvisie maximaal in. Bij dit betaalbare, goedkope en sociale programma horen lagere grondopbrengsten. Dat maakt dat de totale grondopbrengsten in relatie tot de kosten laag zijn, wat hier leidt tot een negatief grondexploitatieresultaat o In het raadsvoorstel is dan ook onderbouwd dat we in dit plan gaan voor de kwaliteit van het plan en in het bijzonder de omvang en kwaliteit van de openbare ruimte en de woningcategorieën sociale huur, goedkope en betaalbare koop. Daarbij wegen de positieve maatschappelijke effecten van dit woningbouwplan ook mee •

Vraag: wordt de Aerius-berekening (stikstofdepositie) vervangen voor een nieuwere? - Antwoord: ja, deze Aerius-berekening is geactualiseerd (bijlage 5 bij de ETFAL), waardoor ook de stikparagraaf (par. 9.1.4 in de ETFAL) is aangepast. Deze stukken zijn toegevoegd aan het RIS voor raadsbehandeling op 14 oktober a.s.

2