antwoordmemo openstaande vragen 02-12-2025 omgevingsplan eefseler esch

MEMO Datum

: 11 december 2025

Van

: Jos Hoenderboom en Arjen Schutten

Aan

: Gemeenteraad

Afdeling

: Ruimte & Economie

Zaaknummer

:

Onderwerp

: omgevingsplan Eefseler Esch

In de raadscommissie heeft u (o.a.) vragen gesteld over de Grondexploitatie (GREX) Eefseler Esch, de fietstunnel en het beeldkwaliteitsplan. Hieronder vindt u een nadere toelichting. De GREX ligt verder vertrouwelijk bij de griffie voor u ter inzage. Aankoop, programmering en grondprijzen Wij hebben een varkenshouderij met, naast de agrarisch gronden, ook bedrijfsmatige opstallen aangekocht en inclusief de omgevingsvergunning voor het houden van dieren en de natuurbeschermingswetvergunning voor het houden van dieren (de ‘stikstofrechten’) op de locatie. Bij een dergelijke aankoop praten we over een andere aankoop dan die van ‘maagdelijke/ruwe bouwgrond’, wat daarmee ook zijn weerslag heeft op het resultaat van de GREX. De betaalde verwervingsprijs voor het gekochte met inbegrip van de opstallen mag daarom best realistisch genoemd worden. Los daarvan zetten de ontwikkelingen in kostenstijgingen en wet- en regelgeving, mede met de realisatie van meer betaalbaar wonen, een grondexploitatie op dit moment onder druk. We hebben behoudend en zorgvuldig gerekend en wellicht dat we door het kiezen van een goede uitgifte strategie het resultaat kunnen optimaliseren. Omdat wij de ‘stikstofrechten’ niet aan hoeven te wenden voor de woningbouw op deze locatie (interne saldering is niet nodig), kunnen wij deze rechten elders aanwenden of overwegen om deze te verkopen.

Vanwege diverse maatschappelijke ambities, waaronder de realisatie van een woningbouwprogramma met een groot deel binnen het goedkope en betaalbare segment, kunnen de opbrengsten maar beperkt stijgen. De grondprijzen en de daaruit voortkomende v.o.n.-prijzen van de woningen moeten immers bereikbaar/betaalbaar blijven. De GREX is gebaseerd op de grondprijzen 2025, want de GREX ligt dit jaar ter vaststelling voor. De verkoop zal pas verderop in 2026 starten. Een doorrekening naar de mogelijke grondprijzen 2026 laat wat positiever resultaat zien met € 500.000,- meer opbrengsten. Verder bestaat de mogelijkheid dat bij een (deels) projectmatige uitgifte via tenders hogere grondbiedingen worden verkregen, dan die waar de GREX op is gebaseerd. Een projectmatige uitgifte zal ook een positief effect hebben op het verkoop- en bouwtempo dat, naast aan de GREX, ook ten goede zal komen aan onze woningzoekenden. Bij louter particuliere uitgifte komt een optimalisatie van de opbrengsten onder druk, omdat bij particuliere kavel uitgifte de bouwkosten/het bouwproces niet of zeer moeilijk geoptimaliseerd kan worden. Het feit dat een ontwikkelaar meerdere woningen in productie kan nemen zorgt voor lagere bouwkosten en bijkomende kosten (architect etc.), waardoor er ook meer ruimte ontstaat voor een hogere grondprijs. Dit terwijl het eindproduct (de v.o.n.-prijs) gewoon marktconform blijft.

Fietstunnel Hoewel na de realisatie van de Eefseler Esch de huidige verkeersafwikkeling d.m.v. de Oude Papendijk, een rotonde in de N319 en de overige bestaande infrastructuur aan de normen voldoet, hebben wij de ambitie om te komen tot een verkeersveiliger, logischer en aantrekkelijker oplossing via een ongelijkvloerse kruising met bijvoorbeeld een fietstunnel voor langzaam verkeer. Naast de medewerking van de provincie zal er een substantieel bedrag nodig zijn voor de gehele aanleg. In de grondexploitatie wordt al rekening gehouden met een kostenpost (bijdrage bovenwijkse infrastructurele voorziening) van € 500.000, welke is in te zetten voor de fietstunnel of voor aanpassing van de rotonde.

De kosten van de fietstunnel zullen naar rato van Profijt, Proportionaliteit en toerekenbaarheid (PPT) worden opgenomen in de grondexploitatie van de Eefseler Esch. Het overige deel zal uit andere middelen betaald moeten worden waaronder ook gemeentelijke middelen. Hiervoor is nog geen budget beschikbaar. Mocht er zicht zijn op medewerking zullen wij separaat een voorstel ter besluitvorming voorleggen aan de hand voor het benodigde (aanvullend) krediet. Subsidies We hebben in de GREX geen rekening gehouden met subsidies. Daar waar mogelijk zullen wij die vanzelfsprekend aanvragen. Beeldkwaliteitsplan Dit plan is een document dat de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en de buitenruimte beschrijft. Met Eefseler Esch krijgen we een nieuwe woonwijk in Groenlo. Een wijk die op natuurlijke wijze opgaat in het omliggende landschap, waar gezondheid en klimaat een centrale rol spelen in het groene openbare gebied. Deze wijk is een ‘woonbuurt’ waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en we saamhorigheid willen bevorderen. Hier vinden jong en oud elkaar en wonen ze prettig samen in een groene omgeving. Het is belangrijk dat deze verschillende opgaven en maatschappelijke doelstellingen een plek krijgen in deze nieuwe woonwijk en in samenhang worden benaderd. Het bestaande landschap is de drager voor de ontwikkeling.

De landschapsstructuur is deels opgebouwd uit aanwezige groenelementen en deels uit nieuwe landschapsstructuren. De landschapsstructuren worden versterkt, dragen daarmee bij aan de identiteit van de plek, en zorgen voor een logische verdeling van het plangebied. Het landschappelijke raamwerk is ruim van opzet en robuust genoeg om de variatie in architectuur van de bouwvelden op te vangen. Dit betekent bijvoorbeeld dat vooral daar waar kavels grenzen aan de openbare ruimte, voorwaarden gesteld worden gesteld aan de erfafscheidingen. We hebben samen met omwonenden intensief gezocht naar oplossingen om de kwaliteit van hun woonomgeving te waarborgen. En bij belangstellenden hebben we nagevraagd of de variatie in woningtypen aansluit bij hun (woon)wensen. Er zijn op het ontwerp beeldkwaliteitsplan geen reacties binnengekomen. Belangstellenden hebben zich tijdens de diverse informatieavonden positief uitgelaten over de sfeerimpressies.

2