advies taxatie

Bijlage

Advies taxateur

Bijgaand doen we u de waarden behorende tot de taxatieopdracht Aaltenseweg 2-4 & H.A. Hulshofstraat 6-8-10 te Lichtenvoorde toekomen. Situatie 1: Taxatie in het vrije economische verkeer o.b.v. de huidige bestemming conform omgevingsplan. Bestaande bodemverontreiniging vormt geen belemmering en er is geen saneringsplicht. Toelichting: De huidige bestemming verwijst naar de staat van bedrijfsactiviteiten Centrum Lichtenvoorde welke enkel bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 2 of lager voorschrijft. De functieaanduiding op de locatie van het getaxeerde maakt echter ook ‘specifieke vorm van bedrijf – leerverwerking’ mogelijk. Dit betreft een bedrijfsactiviteit in milieucategorie 4.2. Dit betekent dat getaxeerde maar geschikt is voor een beperkt aantal bedrijfsactiviteiten, wat sterke invloed heeft op de courantheid van het getaxeerde. Waarde: € 8.880.000,- k.k. afgerond Bijlage: Rekenmodel situatie 1

Situatie 2: Taxatie in het vrije economische verkeer o.b.v. een ruimere bestemming waarbij getaxeerde meer courantheid geniet. Bestaande bodemverontreiniging vormt geen belemmering en er is geen saneringsplicht. Toelichting: Taxateur hanteert in dit uitgangspunt een ruimere bestemming dan de vigerende bestemming tot maximaal milieucategorie 2. Gezien de gebouwde omgeving, welke deels uit woningen bestaat en op korte afstand is gelegen, acht taxateur het reëel dat de bestemming kan worden verruimd tot maximaal mileucategorie 3.2. Dit heeft een positieve invloed op de courantheid van het getaxeerde, gezien het feit dat het aantal potentiële gebruikers vergroot. Hier tegenover staat dat het complex in de huidige staat specifiek geschikt is voor het huidige gebruik. Bij andersoortig gebruik zal het complex ook moeten worden opgedeeld. De marktwaarde wordt gecorrigeerd door de kosten voor het opdelen, de bijkomende investeringen en het risico op leegstandkosten. Een dergelijk uitgangspunt is ons inziens dan ook niet relevant en zal niet leiden tot een waarde die veel afwijkt van de bij situatie 1 vastgestelde waarde.

Situatie 3: Residuele grondwaarde Toelichting: Taxateur heeft in de residuele grondwaarde de volgende uitgangspunten gehanteerd: • 80 grondgebonden woningen of 250 appartementen. Taxateur heeft hier een verdeling in gemaakt van 80%/20%: 62 grondgebonden woningen en 50 appartementen. • Rekening gehouden met 30/30/40-norm. Marktwaarde residueel: € 5.800.000,Bijlage: Rekenmodel situatie 3 – Residuele grondwaarde

Situatie 4: Idem als situatie 1, maar met een component voor beëindigingskosten (volledige schadeloosstelling). Toelichting: Betreft dezelfde marktwaarde als in situatie 1 met een extra component voor de schadeloosstelling. De kosten zitten met name in drie posten, welke zijn aangegeven door de eigenaar. Er is geen rekening gehouden met de kosten voor eventuele vervangende huisvesting De posten betreffen:

• •

Afkoop personeel (ca. 35 man); De investeringen die de afgelopen jaren zijn gedaan (conform opgave eigenaar bedraagt dit een bedrag van € 900.000, -); • Het afvoeren van chemicaliën. De afkoop personeel is natuurlijk afhankelijk van de regelingen die er worden getroffen. Bij de investeringen is het van belang of ze zijn gedaan in de gebouwen (dan zit het namelijk al in de waarde) of dat het in andere onderdelen zit (denk aan machines, kraanbanen, afzuiginstallaties etc.). Om hier een redelijke inschatting van te maken adviseren we om een specificatie te vragen aan de eigenaar. Echter moeten de saneringskosten in een dergelijk geval wel weer in mindering worden gebracht op de waarde.

In de bijlagen doen we u de rekenmodellen van situatie 1 en 3 toekomen. Van situatie 4 kan enkel wat worden gezegd als er aanvullende informatie door de eigenaar wordt verstrekt.

2