Woonvisie Ommen 2015-2025

Bijlage 1: Definities Aftoppingsgrens: de grens tot waar men 75% huurtoeslag ontvangt. (€ 576,87 voor 1 of 2 persoonshuishoudens en €618,24 voor 3 of meer persoonshuishoudens). Betaalbare huur: huurprijs tot de aftoppingsgrens huurtoeslag (€ 618,24). Bijzondere doelgroepen: doelgroepen die niet door de Primos-huishoudensprognose worden onderkend. Voor deze doelgroepen kan aanvullend worden gebouwd. Het gaat hierbij om (nieuwe) huishoudens en niet om bestaande huishoudens in de gemeente waarvoor geschiktere woningen worden gebouwd. Voorbeelden van bijzondere doelgroepen: extra woningen als gevolg van extramuralisatie van verpleeghuizen/ verzorgingscentra; buitengewoon innovatieve woonvormen; nieuwe initiatieven voor huisvesting van (buitenlandse studenten; collectieve (bv. door ouders opgerichte) woonvormen voor mensen met een verstandelijke of andere beperking). Duurzaam bouwen: het ontwikkelen van woningen en de gebouwde omgeving met respect voor mens en milieu en daarmee onderdeel van de kwaliteit van de woning/woonomgeving. Extramuralisering: de maatschappelijke tendens om wonen in zorginstellingen (intramuraal) zoveel mogelijk te vervangen door wonen in zelfstandige woningen, waarin zorg wordt verleend. EU-doelgroep:

huishoudens met een inkomen tot € 34.911.

Faciliteren:

mogelijk maken in de zin van medewerking verlenen daar waar mogelijk.

Geliberaliseerde woning Huurtoeslag:

huurwoning met een huurprijs vanaf € 710, 68, pp 2015 door de Belastingdienst uitgekeerde toeslag aan huurders die in verhouding tot hun inkomen duur wonen.

Intramuraal Wonen: Het traditionele verzorgings- en verpleeghuis waar wonen en zorg niet gescheiden zijn en waar zorg, toezicht, welzijn, dienstverlening, maar ook behandeling en (intensieve) verpleging in een integraal pakket worden aangeboden tezamen met verblijf. Intramurale voorziening: letterlijk ‘binnen de muren’; (woon)instellingen die dag- en nachtzorg, hulpverlening en begeleiding bieden; instellingen in de gehandicaptenzorg, ziekenhuiszorg, verpleeghuiszorg en geestelijke gezondheidszorg; bieden 24-uurszorg aan mensen die intensieve zorg en begeleiding nodig hebben. Jongere:

persoon van 18 tot 23 jaar.

Klimaatneutraal:

geen CO2- uitstoot dan wel compensatie daarvan.

Koopstarter:

een huishouden dat voor het eerst hoofdbewoner van een koopwoning wordt.

Kwetsbare doelgroep(en): Laag inkomen:

groep(en) waarvoor in het woonbeleid bijzondere aandacht is, zoals jongeren, ouderen, starters en koopstarters, mensen met een laag inkomen, mensen met een beperking, statushouders een belastbaar jaarinkomen onder de grens om in aanmerking te kunnen komen voor huurtoeslag.

Levensloopbestendig:

een woning die geschikt is voor bewoning in elke levensfase.

Levensloopgeschikt:

zie levensloopbestendig.

Lokale woningmarkt:

de woningmarkt in de gemeente Ommen.

Mantelzorg: intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal medisch adviseur kan worden aangetoond.10 10

24

Definitie uit Besluit OmgevingsRecht

Midden inkomens:

een huishouden met een inkomen tussen € 34.911 en € 43.000.

Migratiesaldo:

het verschil tussen het aantal vestigers en vertrekkers.

Oudere:

zie senior.

Plancapaciteit: bekende locaties voor woningbouw en het aantal woningen dat naar verwachting daar gebouwd kan worden, ongeacht de procedurele status. Plancapaciteit leidt niet altijd tot realisatie. Scheefwoner:

een huishouden met een inkomen van meer dan € 34.911,- die in een huurwoning wonen met een huur onder de € 711,-

Senior:

een persoon die ouder is dan 54 jaar.

Sociale huurwoning:

huurwoning van een woningcorporatie die verhuurd wordt volgens de regels van sociale verhuur aan huishoudens met een bescheiden inkomen, met een huur tot € 710,68.

Spoedzoeker:

een huishouden dat in de knel zit en woningzoekend is.

Starter:

een huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is.

Starterswoning:

een woning, specifiek bedoeld om te worden bewoond door een starter. Het kan een huur- of een koopwoning zijn.

Statistisch woningtekort:

het berekende vrijkomende aanbod aan bestaande woningen verminderd met de berekende woningvraag.

Vergrijzing: de demografische trend waarbij in de bevolkingssamenstelling het aandeel ouderen vanaf 55 jaar toeneemt. Soms spreken we over ‘dubbele vergrijzing’. Dan gaat het om de toename van het aandeel oudere ouderen (vanaf 75 jaar). Vertrekoverschot:

negatief migratiesaldo.

Vervangingsvraag:

vraag naar woningen ter vervanging van te slopen of gesloopte woningen.

Vestigingsoverschot:

positief migratiesaldo.

Vraaggestuurd bouwen:

bouwen met oog voor de wensen.

Woningcorporatie: organisatie, toegelaten instelling, die zich zonder winstoogmerk richt op bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte (sociale woningbouw). De taken zijn door het Ministerie van BZK geregeld in het Besluit beheer sociale huursector (BBSH). Woningstichting:

zie woningcorporatie.

WOZ-waarde: getaxeerde waarde die wordt gebruikt voor de gemeentelijke OZB-aanslag, voor de omslagheffing van de waterschappen en voor de inkomstenbelasting (eigenwoningforfait). Woonservicegebied: een wijk in een stad of een dorp waar kwetsbare mensen als ouderen en gehandicapten zo zelfstandig mogelijk wonen. In een woonservicegebied is wonen, welzijn en zorg zodanig afgestemd en gericht op de bewoners, dat deze worden ondersteund om thuis te kunnen blijven wonen. Deze ondersteuning kan het aanpassen van de woning inhouden of het leveren van 24-uurs zorg aan huis. Woonurgenten: mensen met een tijdelijk woningbehoefte die geen structureel deel uitmaken van de vraag naar sociale huurwoningen in de regio, zoals statushouders, arbeidsmigranten, spoedzoekers. Zorgwoning: Een woning voor bijzondere doelgroepen met indicatie die is bedoeld voor huisvesting hulpbehoevenden of professionele hulpverleners die ter plaatse activiteiten verrichten voor deze hulpbehoevenden.

25

bijlage 2: Literatuurlijst • Data Corporatie in Perspectief Analyse 2013; Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2012.

• Eindrapport 0-meting, Onderzoek levensloopbestendige woningvoorraad Gemeente Ommen; Woonlab 24 september 2013.

• Gemeentelijk Omgevingsplan, Aan de slag met uw omgeving!, 17 januari 2013.

• Het Ommer Motief, perspectieven voor Ommen 2020; Gemeente Ommen, november 2008

• Omgevingsvisie Overijssel. Visie en uitvoeringsprogramma voor de ontwikkeling van fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel;

Provincie Overijssel, juli 2009.

• Om elkaar! Beleidsplan Sociaal Domein Ommen, 1 juli 2014.

• Onderzoek Inkomensgroepen Ommen, wat is de benodigde kernvoorraad; Companen, 13 januari 2014.

• Optimaal inspelen op de vraag van de woonconsumenten; Gemeente Ommen / Stec Groep, 2 juli 2013.

• Prestatieafspraak midterm review; Gemeente Ommen en Provincie Overijssel, 12 april 2012.

• QuickScan arbeidsmigranten Ommen; Gemeente Ommen, oktober 2014.

• Regionale woonvisie West-Overijssel, 25 november 2014.

• Transactiecijfers Hardenberg e.o.; NVM Data & Research (2014), 4e kwartaal 2014.

• Visie en uitvoeringsprogramma woonservicegebieden, Gebiedsontwikkeling woonservicegebieden 2011-2015; Gemeente Ommen, 2011.

• Vrijkomende agrarische bebouwing in het landelijk gebied, Onderzoeksinstituut Alterra, maart 2014.

• Woonplan 2011-2014, Vergrijzing en duurzaamheid als kans; Gemeente Ommen, 2012.

• Woonwensen van de inwoners van Ommen 2014; Gemeente Ommen, 2014.

• Woningmarktcijfers.nl (2014), Rapport gemeente Ommen, 2014 4e kwartaal, 2014.

26

Bijlage 3: Achtergronden bij de drie pijlers van woonbeleid 1.1 Ommen, dé plek om te wonen Wat speelt er? De woningmarkt is sterk bepalend voor de ontwikkeling van Ommen. Voor het verbeteren van de bestaande voorraad en de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen, is het noodzakelijk om goed in te spelen op de actuele en toekomstige vraag naar woningen. Ommen heeft te kampen heeft met een aanzienlijke vergrijzing. Onderstaande figuur geeft aan dat het aantal oudere huishoudens fors toe neemt. Gemeente Ommen, Huishoudensprognose 2012-2040 Bron: Primos 2013

De gemeente trekt zelfs veel 65 + huishoudens aan. Al jaren vertrekken er meer starters en huishoudens in de gezinsfase (25-44 jaar), dan erbij komen. Met name het vertrekken van huishoudens in de gezinsfase is voor een kern als Ommen, met een aantrekkelijk woonmilieu, opvallend en zorgwekkend voor de toekomst. De vitaliteit van de kernen staat onder druk. Er zijn steeds minder huishoudens om de noden van de ouder wordende bevolking te verlichten. Het draagvlak voor voorzieningen komt onder druk te staan en wanneer de babyboomgeneratie komt te overlijden, komen veel woningen vrij. De woningmarkt ontspant dan in rap tempo. Dit roept vragen op. Waarom vertrekken deze jonge huishoudens uit een gemeente die ogenschijnlijk veel te bieden heeft? Waarom trekt Ommen niet juist gezinnen aan met mensen die maatschappelijk aan Ommen gebonden zijn? Een deel van het antwoord ligt in de stagnerende bouwproductie van aflopen jaren. Gezinnen die terug wilden naar Ommen, konden geen passende nieuwbouwwoning vinden. Nu de bouwmogelijkheden er wel zijn, bevindt de woningmarkt zich in een totaal andere fase. De relatie tussen de woning, de woonomgeving en de prijs moet perfect zijn, om deze gezinnen te bewegen om te verhuizen naar Ommen. Een ander deel van het antwoord ligt bij levensfase van starters. Veel van hen gaan elders studeren of op een plek willen wonen met meer dynamiek.

Hun vertrek is nauwelijks tegen te gaan. Momenteel zijn er drie doelgroepen uit Ommen zelf die moeilijk een passende woning kunnen vinden: starters, lagere middeninkomens en senioren. Om deze groepen te behouden voor Ommen zouden op korte termijn meer betaalbare en toegankelijke woningen beschikbaar moeten zijn.

11

Leegstand agrarische bebouwing In de gemeente Ommen is sprake van een toenemende agrarische leegstand door bedrijfsbeëindiging. Oorzaken zijn onder andere schaalvergroting, strenge regelgeving en gebrek aan opvolgers, terwijl de babyboomgeneratie met pensioen zal gaan. Zeker gebouwen die niet zijn verbeterd om aan de eisen van milieu en dierenwelzijn te voldoen, zijn onaantrekkelijk voor overname. Sloop- en renovatiekosten zijn hoog omdat vaak asbest aanwezig is. Ommen heeft relatief veel agrarische bebouwing in het landelijk gebied. Onderzoeksbureau Alterra11 schatte onlangs in dat tot 2030 naar verwachting 20 tot 30% van alle agrarische bebouwing vrijkomt. Er zijn niet veel oplossingen voor deze problematiek voorhanden, zeker niet die binnen de invloed van de gemeente vallen. Schuren en stallen verliezen hun functie en kunnen verkrotten. Zonder boerenactiviteiten neemt de dynamiek van het platteland af. De woningen zijn niet zonder meer aantrekkelijk voor woningzoekenden, met leegstand en verloedering als risico. Sommige gebouwen kunnen een andere bestemming krijgen, zoals wonen, een commerciële functie of huisvesting van bijzondere doelgroepen. Dit is niet voor alle vrijkomende agrarische gebouwen haalbaar. Kansen Is het hiervoor omschreven onheil te keren? Ommen biedt veel mogelijkheden om verschillende huishoudenstypes aan zich te bieden of terug te laten keren.

Er is de komende jaren ruimte voor groei, zowel kwalitatief als kwantitatief. De gemeente Ommen telde per 1 januari 2014 17.361 inwoners. Het aantal huishoudens in de gemeente bedraagt 7.039 huishoudens.

Vrijkomende agrarische bebouwing in het landelijk gebied, Onderzoeksinstituut Alterra, maart 2014.

27

Primos 2013

2012

2015

2020

2025

2030

2035

2040

Bevolking totaal (personen) Huishoudens totaal (aantal)

17380 7047

17406 7185

17703 7479

17886 7655

17925 7759

17885 7801

17854 7799

Het aantal huishoudens neemt volgens de Primosprognose 2013 nog toe tot circa 7.801 in 2035. Daarna vindt er een stabilisering plaats. Dit betekent dat het aantal woningen tot 2035 nog mag groeien. In de jaren 2014 t/m 2024 groeit het aantal huishoudens naar 7.655, dus met ruim 600, gemiddeld 60 huishoudens en dus woningen per jaar. Tussen 2025 en 2035 zal de groei geleidelijk afnemen. Deze periode wordt de toename van het aantal huishoudens en dus woningen geschat op gemiddeld 15 per jaar. Een deel van deze groei komt door terugkeerders. Voor het vasthouden van de eigen bevolking, is een groter aanbod betaalbare woningen nodig. Dit hoeft niet alleen gezocht te worden in nieuwbouw. Aanbod kan ook gecreëerd worden door doorstroming te bevorderen. Er zijn kansen voor de gemeente om zich te profileren als aantrekkelijke vestigingslocatie voor jongere huishoudens die weer terug willen naar Ommen en in de regio Zwolle werkzaam zijn. Zij zijn belangrijk voor de stabiliteit van de Ommer samenleving. Zij zitten in de gezinsfase en leveren vaak een bijdrage aan het sociale netwerk/verenigingsleven in de gemeente. Woningen met een gunstige prijs-kwaliteitverhouding kunnen hen verleiden terug te keren zodra zij in de gezinsfase belanden.

De nabijheid van Zwolle en de hoge kwaliteit van de omgeving en van een aantal kernen, de goede voorzieningen en het redelijke prijsniveau, zijn aantrekkelijk voor deze huishoudens die bereid zijn om te reizen voor hun werk. Dit zijn merendeels huishoudens met een hoger inkomen (vanaf anderhalf keer modaal). Deze huishoudens zijn alleen bereid om te reizen, als zij een aantrekkelijke woning kunnen vinden in een onderscheidende woonomgeving. Dit vraagt om een sterk imago en het versterken van de woonkwaliteit, ook van het buitengebied.

Wat voor woonmilieus? De groep terugkeerders met een hechte sociale binding: Een belangrijk deel van hen komt terug om nabij familie en vrienden te wonen, in een buurt met gelijkgestemden. Qua architectuur zijn zij conformistisch, wat betekent dat de behoefte meer in lijn is met het bestaande aanbod in de meeste kernen van Ommen. De woonomgeving heeft een gedifferentieerde, suburbane uitstraling, is kindvriendelijk, nabij een winkelcentrum gelegen. Er is contact met de buren mogelijk. De groep terugkeerders die carrière hebben gemaakt: Gezinnen met een bovenmodaal inkomen, zijn veelal gericht op een traditioneel en rustig woonmilieu. In de woning willen zij hun identiteit uiten en hun status weerspiegeld zien.Zij vragen om een woonomgeving van hoge kwaliteit, bij voorkeur statig, groen en rustig, gelegen nabij bos. De woning heeft een klassieke uitstraling met bewezen architectuur, is comfortabel en zichtbaar vanaf de straat. De toe te voegen woonmilieus moeten dan ook deze kwaliteiten bieden.

1.2 Passende woningen voor kwetsbare doel groepen Wat speelt er? In Ommen zit een aantal doelgroepen in de knel. Primair betreft dit huishoudens met lage inkomens, starters en huishoudens met een lager middeninkomen. Er is een beperkte beschikbaarheid aan betaalbare woningen, waardoor er lange wachttijden bestaan. De huurprijs van sociale huurwoningen blijkt in toenemende steeds vaker te hoog te zijn voor huishoudens met de echte lage inkomens. Senioren vormen ook een aandachtsgroep, maar zij komen bij de derde pijler aan bod. Eerst enkele feiten over huisvesting van de doelgroepen op een rij:

2012

2022

Omvang doelgroep

2.610

2.815 (bij 0% economische groei)

Doelgroep (<34.911) in sociale huurwoning

930

1.005 (bij 0% economische groei)

Doelgroep (onder de huurtoeslaggrens) Ca. 600 Ca. 700 (bij 0% economische groei) in sociale huurwoning Omvang sociale woningvoorraad

1.245

Scheefwoners

315

240 (bij 0% economische groei)

Starters en lage inkomensgroepen op de sociale huurmarkt: grote druk

28

Betaalbaarheid van de sociale huurvoorraad steeds meer onder druk Het is zeer de vraag of de sociale huurprijs (alles tot een huur van € 711 is sociaal), aansluit bij de huur die huishoudens kunnen betalen. Ondanks de huurtoeslag blijkt dat dit vaak niet zo is. De inkomensgrens die recht geeft op huurtoeslag blijkt een belangrijke grens te zijn. Dit betreft huishoudens met een maximaal inkomen van ca. € 22.000 (eenpersoonshuishoudens) of ruim € 29.000 (meerpersoonshuishoudens). Onder deze grens zijn er steeds meer huishoudens die door hoge woonlasten moeite hebben om rond te komen. Eenoudergezinnen en kleine huishoudens vormen de grootste risicogroep. In Ommen zijn er circa 600 huurtoeslagontvangers. De helft is eenpersoonshuishoudens, de rest stellen, gezinnen en eenoudergezinnen. Als voorbeeld geeft onderstaande tabel inzicht in de bruto-huurprijs die corporaties aan de volgende huishoudens kunnen vragen (de prijs die huishoudens kunnen betalen inclusief hun huurtoeslag).

Bruto-inkomen Gezin 2 kinderen

Tweepersoonshuishoudens 23-65 jaar

Eenpersoonshuishoudens 23-65 jaar

€ 20.000

389

389

649

€ 30.000

389

509

696

Uit ervaringscijfers blijkt dat senioren vaak relatief goed af zijn, omdat zij AOW en meestal een (klein) pensioen krijgen. Zij wonen vaak al lang in dezelfde woning, met lage huur en hebben relatief weinig kosten voor levensonderhoud. Senioren kunnen volgens Nibud ook meer aan huur betalen dan de overige huishoudenstypes. Voor de betaalbaarheid van het wonen, is het belangrijk om ook in het sociale segment differentiatie in prijs¬op¬bouw aan te brengen. Er is een echt goedkope woningvoorraad nodig. Binnen de huidige kwaliteitseisen, die corporaties doorgaans hanteren, is dit zeer lastig haalbaar. Alle kwaliteit van huurwoningen moet worden vertaald in woningwaarderingspunten, en deze punten leiden tot hogere huren. Het kan nodig zijn om een lagere kwaliteit (binnen de grenzen van het Bouwbesluit) te accepteren. Denk aan woningen die normaal gesproken gerenoveerd zouden worden, leegstaande panden, tijdelijke woningen of zelfbeheer. Het goedkope aanbod zou primair gericht moeten zijn op starters en huishoudens met een maximaal inkomen van ca. € 22.000 (eenpersoonshuishoudens) of ruim € 29.000 (meerpersoonshuishoudens). Indien er niet wordt gewerkt aan betaalbaarheid, ontstaan betalingsproblemen. Dit wordt niet alleen veroorzaakt door de huur, al is dit een maandelijks bedrag van relatief grote omvang.

Betalingsproblemen worden verder in de hand gewerkt door stijgende lasten (BTW, verzekeringen, enz). Naast beperking van huurlasten is ook aanvullend armoedebeleid noodzakelijk. De sociale huurvoorraad: komende jaren meer en op lange termijn minder nodig Er is op korte termijn een grote behoefte aan sociale huurwoningen. De wachttijd was 50 maanden (zoals blijkt uit het onderzoek “de Ommense woontafels”12). De verwachting is dat dit toe zal nemen, omdat doorstroming stagneert. Huishoudens blijven langer in hun huidige woning wonen omdat iedere verhuizing geld kost. De huren van de vrijkomende woningen worden verhoogd (=huurharmonisatie), dus de maandelijkse lasten gaan na een verhuizing ook omhoog. Voor huishoudens met een inkomen van meer dan € 34.911 geldt dit in extreme mate. Zij komen bij verhuizing niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning (met een huur onder de € 711). Ook deze huishoudens blijven dus het liefst in de huidige huurwoning wonen. Dit zijn vaak scheefwoners.13 Het kost tijd om scheefwonen te bestrijden. Er zijn meerdere oorzaken: de laatste jaren is er weinig bijgebouwd in Ommen en de huurharmonisatie vindt alleen bij mutatie plaats. Huurders die willen kopen wachten af tot de koopmarkt weer wat stabiliteit en vertrouwen geeft, maar kunnen ook minder lenen.

Huishoudens van wie het inkomen is gestegen boven € 34.911 (zogenaamde scheefwoners) kunnen niet een andere sociale huurwoning betrekken. Op het moment dat koopprijzen weer gaan stijgen, zal de druk op de huursector verder toenemen omdat lagere inkomens nog minder alternatieven hebben. 12 13

Op de lange termijn (na 2025) zijn er ongeveer evenveel sociale huurwoningen nodig als dat we nu in Ommen hebben (1.250). Dat zou minder kunnen zijn op voorwaarde dat scheefwonen wordt bestreden. Dit heeft te maken met de omvang van de doelgroep die in een huurwoning wonen (huishoudens met inkomen tot € 34.911). Dit zijn er 935, ruim 300 minder dan het aantal sociale huurwoningen. De rest van de woningen wordt bewoond door huishoudens die er, gezien hun inkomen, geen aanspraak op mogen maken. Zelfs als de doelgroep toeneemt, wat gebeurt bij economische stagnatie, zijn er theoretisch niet meer woningen nodig. Dit is alleen het geval als de corporatie scheefwonen weet te bestrijden. Dit zal tijd kosten. Als in de komende jaren de mate van scheefheid gelijk blijft aan het huidige niveau zijn er ongeveer 100 sociale huurwoningen extra nodig om deze huishoudens te kunnen huisvesten. Indien de corporatie erin slaagt scheefheid te bestrijden, bijvoorbeeld door huurverhogingen, dan kan de voorraad afnemen van de huidige 1.250 woningen tot een ondergrens van 1.145 sociale huurwoningen. Woningen voor middeninkomens: weinig aanbod Er is een groep huishoudens met een middeninkomen (€ 34.911 - 45.000) die niet op de huur- en niet op de koopwoningmarkt terecht kan. Het is een groep die zich nu nog niet echt manifesteert, maar die toch ergens zich zal moeten vestigen.

Ommen wil deze groep wel aan zich binden. Zij verdienen net teveel voor een sociale huurwoning huren maar hun inkomen is te laag voor een koopwoning. De leencapaciteit is de afgelopen jaren verder afgenomen wegens strengere hypotheekregels. Pas vanaf een inkomen vanaf circa € 45.000 kunnen zij een hypotheek krijgen waarmee zij enig aanbod kunnen vinden op de Ommer koopwoningmarkt. In 2013 betrof het 990 huishoudens. Afhankelijk van de economische groei komen er 80 tot 155 huishoudens bij tot 2024. De geliberaliseerde huursector is eigenlijk ook geen alternatief. Tweepersoonshuishoudens en gezinnen met een inkomen van € 38.000, kunnen nog steeds niet meer betalen dan de sociale huurprijsgrens. Het aanbod van sociale huurwoningen met een middeldure huur (€ 711-900) is zeer beperkt. Dit komt omdat het rendement van dit aanbod laag is en de verhuurbaarheid beperkt. Hooguit appartementen zijn realiseerbaar. Middeldure eengezinswoningen (huur € 711-900) kunnen alleen gebouwd worden door een partij die met een zeer laag rendement genoegen neemt, of de grondkosten moeten laag zijn. Een andere strategie is dat de corporatie bestaande woningen in dit segment aanbiedt. Dit gaat ten koste van het aanbod aan sociale huurwoningen. De meest effectieve strategie lijkt doorstroming te zijn, met name van senioren. Een deel van hen bezit een woning die geschikt is voor de lage middeninkomens.

Optimaal inspelen op de vraag van de woonconsumenten; Gemeente Ommen / Stec Groep, 2 juli 2013. Scheefwoners zijn huishoudens die met een inkomen van meer dan € 34.911,- in een huurwoning wonen met een huur onder de € 711,-.

29

Duurzaamheid Om de bestaande woningvoorraad in de toekomst aantrekkelijk en betaalbaar te houden is verdere verduurzaming nodig. Energielasten vormen een steeds groter aandeel van de totale woonlasten. Er is een groeiende belangstelling voor verduurzaming in de bestaande bouw maar de opschaling is complex. Het vraagt om grote investeringen zowel bij corporaties als bij huiseigenaren. Meestal worden woningverbeteringen in de huurprijs doorberekend. Soms gaat dit direct, na overleg en met instemming van de bewoners, soms gaat dit bij mutatie. De huurprijsstijging compenseert dan de kostenbesparing op energie niet altijd, zeker niet na de jaarlijkse huurprijsstijging (deze gaat over een groter bedrag dan de energieprijsstijging). Veel particuliere eigenaren zijn nog onverschillig, het aanbod is complex, en het is de vraag of de investering terug verdiend wordt. Bij de aanschaf van een woning speelt duurzaamheid een beperkte rol. De hoogte van een hypotheek is niet gebaseerd op de woonlasten inclusief energie.

1.3 Het is goed oud worden in Ommen, ook in de kleine kernen Wat speelt er? Senioren (iedereen vanaf 65 jaar) vormen een steeds grote groep op de woningmarkt van Ommen. Jongere senioren redden zich over het algemeen op de woningmarkt. Met name voor de oudere senioren wordt het moeilijk om de gewenste woning te kunnen vinden. De oudere senior (75+) heeft het lastiger om een plek te vinden op de woningmarkt, als gevolg van veranderende regelgeving: de “extramuralisering” in de zorg. De toegangseisen of indicatiestelling voor een intramurale zorgplaats (verpleeghuis), zijn veel strenger geworden. Hierdoor ontstaat een “vraaguitval” van 80 intramurale plaatsen ten opzichte van vorig jaar. Deze ouderen zullen of in hun huidige woning moeten blijven wonen, of een plek moeten vinden in een beschutte woonomgeving (verzorgingstehuis). Het is echter de vraag of er voldoende aanbod is. Verpleeghuizen overwegen sluiting of inkrimping en het is de vraag of er voldoende verzorgingstehuizen zijn om in de groeiende vraag te kunnen voorzien. Onderstaande figuren laten eerst een forse vraaguitval zien naar intramurale zorgplaatsen, daarna groeit de behoefte sterk. De extramurale vraag neemt direct toe.

Figuur 1 Ontwikkeling vraag intramurale en extramurale zorgplaatsen ouderen, Ommen Bron: WoonZorgWeter, Companen, 2041

Hierbij dient opgemerkt te worden dat veel ouderen zo lang mogelijk in hun huidige woning willen blijven wonen. Zij zijn gehecht aan hun sociale omgeving en verhuizen is onaantrekkelijk omdat hun woonlasten fors stijgen (nu hebben zij een lage huur of hun hypotheek afbetaald), ze ruimte moeten inleveren en er is een dalende bereidheid om zaken in hun leven te veranderen. De werkelijke verhuisgeneigdheid van senioren is in de praktijk veel lager dan zij in onderzoeken aangeven.

30

Langer zelfstandig wonen Het aantal senioren – en andere groepen met een zorg- en ondersteuningsvraag – dat langer zelfstandig blijft wonen, vraagt om beter toegankelijke woningen in de koop- en huursector. Van de 1250 sociale huurwoningen, zijn er 25 in grote mate en 213 in enige mate geschikt te maken zijn voor ouderen. De meeste winst is te behalen in de particuliere voorraad. Van de bijna 4.000 woningen is de helft in grote mate geschikt te maken en nog eens 570 in enige mate. Het is zaak eigenaren te verleiden om hun woning toegankelijk te maken, hier zijn succesvolle voorbeelden van. Aandachtspunt is dat de toegankelijk te maken woningen vooral door jongere huishoudens bewoond worden. Voordeel van langer zelfstandig wonen in de eigen omgeving, is dat senioren in hun huidige woonomgeving en sociale netwerk blijven. Vanwege bezuinigingen op de maatschappelijke ondersteuning, worden senioren steeds afhankelijker van hun sociale netwerk, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van mantelzorg. Het risico is dat in veel kleine kernen het voorzieningenniveau te wensen overlaat. Dit is niet zomaar te veranderen. Voor een deel van de ouderen is het aantrekkelijk om te verhuizen naar een omgeving waar veel voorzieningen en diensten voorhanden zijn, zoals het centrum van de stad Ommen en in mindere mate of rondom de woonservicesteunpunten in de wijken.

Voor met name ouderen die behoefte hebben aan een beschutte woonomgeving is dit interessant.

1.4 Enkele gegevens over de woningmarkt Bevolkingsontwikkeling en huishoudensontwikkeling In onderstaande grafiek zien we dat groei van het aantal inwoners minimaal is geweest. Het aantal huishoudens stijgt door de gezinsverdunning nog wel en zal dat ook nog vele jaren doen. Wanneer gekeken wordt naar de verhuisbewegingen, valt op dat er de laatste jaren een trend is ontstaan dat per saldo meer personen de gemeente verlaten dan zich in Ommen vestigen. Vooral bij personen onder de 50 jaar, waaronder dus de gezinnen en de jongeren, is er een vertrekoverschot.

Gemeente Ommen. Bevolkings- en woning voorraadontwikkeling 2008-2013. Bron: CBS 2015

Migratie naar richting Om een oordeel te geven van de concurrentiepositie van Ommen, is het nuttig te kijken naar de gemeenten waar mensen vandaan komen en naartoe vertrekken. Lokaal is de in- en uitstroom redelijk in balans. Vanuit Twenterand, Hellendoorn en in mindere mate Raalte komen er meer mensen naar Ommen dan er vertrekken. De gemeente “verliest” wat mensen aan de overige omliggende gemeenten. Wanneer we kijken naar de omliggende steden, valt met name het vertrek naar Zwolle op. Vanuit Emmen komen er wel mensen naar Ommen. De mogelijkheid bestaat dat (zuid-) Drentenaren die op Zwolle georiënteerd zijn, te verleiden zijn om in Ommen te komen wonen. Tot slot valt op dat de instroom vooral regionaal georiënteerd is. Tweederde van de instroom komt uit Overijssel en Drenthe en dan ook nog eens vanuit nabijgelegen gemeenten. Ommen oefent een beperkte aantrekkingskracht uit op mensen van buiten de regio. Marktbeeld Urgentie om te verhuizen komt vooral van jonge huishoudens (18 tot 35 jaar). Van de groep tot 25 jaar, is samenwonen of huwelijk de voornaamste reden. Van de groep 25 tot 35 jaar komt daar gezinsuitbreiding bij. Deze groep wil ook graag dichterbij familie of vrienden wonen. In de groep vanaf 55 jaar vormt kleiner wonen of de gezondheid de voornaamste reden om te verhuizen. Gelijkvloers wonen is hier een wens van een groot deel van deze groep.

Migratiesaldo

IN 04-13 UIT 04-13 Saldo

Twenterand

345

275

70

Hellendoorn

210

157

53

Raalte 175

158

17

De Wolden

51

61

-10

Wierden

19

29

-10

Staphorst

50

66

-16

Dalfsen

587

633

-46

Hardenberg

1213

1291

-78

Totaal lokaal

2650

2670

-20

Emmen

90

66

24

Almelo

76

77

-1

Hoogeveen

99

107

-8

Meppel

39

52

-13

Coevorden

71

91

-20

Zwolle 621

828

-207

Totaal regionaal

996

1221

-225

PV Overijssel

3818

4078

-260

PV Drenthe

500

493

7

Overig NL

2001

2080

-79

Totaal NL

6319

6651

-332

Buitenland

736

564

172

31

Oplossingssuggesties • In 2025 betalen bepaalde doelgroepen een bepaald maximaal % van inkomen aan woonlasten (koop hypotheek, huur); • Woonlasten:  voorlichting energieverbruik  energiebesparende maatregelen --> keuze hoe ver gaan we daarin? • Toevoegen in nieuwbouw --> onderzoek van Woonlab --> In potentie voldoende levensloopbestendige woningen --> wijken ongeschikt om aan te passen; • Bestaande voorraad aanpassen --> waar komen de kosten van de aanpassingen te liggen? • Mensen verhuizen (ruilen is mogelijkheid) om zelfstandig te blijven wonen --> Is dat acceptabel? • Er is in principe voldoende maar het is een verdelingsvraagstuk. Hoe brengen we verhuizing op gang? • Kleiner bouwen? --> is dat acceptabel? • Kostprijs omlaag:  andere bouwconcepten?  goedkoper en meer eenheidsproductie Komende jaren: • Vlierlanden (versneld) realiseren --> Sociale woningbouw door De Veste (starters/levensloopgeschikt); • Oldenhaghen 75 appartementen --> seniorengeschikt scheiden / wonen; • Havens --> koop - rijwoningen < € 170.000 : snel realiseren; • Mensen in de kernen blijven wonen in de kernen, ook als ze ouder worden --> investeringen in maatwerk --> aanpassen van woningen:  Particulieren sector --> zelf investeren.  Huursector: wie betaalt.  Woningruil / gedwongen verhuizing – verdelingsvraagstuk.

 Combinatie leggen met repaircafé: materiaal uit oude woning / plaatsen naar behoefte. • Maatwerk (tijdelijk) in huurbevriezing? --> GKB --> klanten; • Verschillende initiatieven voor ondersteuning via Armoedebeleid, maatwerk in begeleiding.

1.3 Woningkwaliteit (hieronder valt ook duurzaamheid en vrijkomend agrarisch vastgoed) Het wensbeeld • VAB = Vitaal platteland; • Wonen naar behoefte; • Mogelijkheden creatief te zijn; • Duurzame gemeente. De eerst opkomende vraagstukken • Vitaliteit platteland --> is wonen de oplossing? • Kan het praktischer, restricties platteland rekening houden? • Betaalbaarheid versus duurzaamheid, hoe houden we wonen betaalbaar? • Doelgroepen – gaat betaalbaarheid voor duurzaamheid? • Wordt de woningkwaliteit vergroot door zelfbouw met bouw / woningcoach te stimuleren? Oplossingssuggesties • Overheid moet loslaten, ruimte creëren, minder spelregels; • VAB: van onderop, concrete vraag bepaalt, niet alleen het programma; • Platteland gebruiken om energie terug te halen (zonnepanelen, biomassa¬vergisting) en inzetten voor doelgroepen starters / lage inkomens tegen kleine vergoeding (+ andere doelgroepen, niet mooi op karakter woning); • Eigen initiatief vs gemeente;

32

• • • • • • •

Duurzaamheid verplichten is stimuleren; Eigen inwoners gaan voor vs aantrekken --> bouwen voor starters; Flexibel / levensloopbestendig bouwen (van wieg tot kist); Flexibele woningaanpassingen; Kwaliteit in gecombineerde woningen starters en senioren; Duurzaamheid Flexibele, levensloopbestendige woningen

1.4 Wonen en zorg (ook kwetsbare doelgroepen) Het wensbeeld • Nieuwbouw levensloopgeschikt (LLG), maar: aandacht voor andere belangen -voldoende LLG woningen voor behoeftigen; • Voldoende voorzieningen om de zelfredzaamheid van ’kwetsbare doelgroepen’ te waarborgen (voorkomen dat ze zorgvragers worden); • Sociale kaart (formeel-informeel weten elkaar te vinden/ werkt samen / o.l.v. een sterke regisseur. Bevolking weet steunpunt te vinden; • Senioren moeten zo goed mogelijk in Ommen kunnen blijven wonen en wel in een levensloopbestendige woning. Zowel huursector als particuliere sector. Mensen die ouder worden moeten thuis blijven (extramuraal). Daarvoor geschikte woningen, waar ook zorg ontvangen en gegeven kan worden, zo dicht mogelijk bij centrumvoorzieningen. De eerst opkomende vraagstukken • Woningen geschikt maken  eigenaren vragen aan te passen. Hoe licht je voor en wie? • Hoe duur is het om eengezinswoning levensloopbestendig te maken? • Wie betaalt de aanpassingen in de woningen? • Wat kan de gemeente betekenen in zorgvoorzieningen? • Hoe ontwikkelt de AWBZ zich? Oplossingssuggesties Sociale kaart eerst maken: • voor iedere inwoner van Ommen; • 1-loketfunctie met wijkverpleging; • Aansluiten bij sociale wijkteam; • Gezamenlijke diensten  samen oppakken; • Wel eigen core-business; • Informele zorg opstarten (coördineren 1 loket, wel de juiste specialist).

Nieuwbouw: • in bouwverordening opleggen /gemeentelijke voorschriften: het is maar 2% van de investeringskosten duurder; • Goede voorlichting /verleidingsstrategie; • % uit te geven kavels LLG; • % vrij regelarm. Bestaande voorraad: • Particulieren: subsidie naar draagkracht door middel van inzet van de middelen die niet meer nodig zijn voor voorzieningen Wmo; • Huizen zoeken waar het realiseerbaar is; • Bouw grondprijs voorwaarde LLG-bouw. Voorzieningen: • Domotica; • Winkels, mobiele voorzieningen ook goed; • Veiligheidsgevoel: beschutte woonomgeving; • Participatie/mantelzorg; • In vertrouwde omgeving blijven; • VG+VVG in kernen combineren  draagvlak; kan ook versterkend werken.

Bijlage 4: Kort verslag van stakeholdersoverleg DATUM 17 september 2014 LOCATIE Tante Pos BIJEENKOMST Visiecafé ten behoeve van Woonvisie Ommen Opbrengst Visiecafé, 17 september 2014 De gemeente Ommen actualiseert momenteel de Woonvisie. In dit kader zijn de belanghebbende instanties uit de gemeente uitgenodigd om met elkaar in gesprek te gaan over de invulling van deze visie. Dit is gebeurd in het “Visiecafé”op 17 september 2014. Tijdens het café hebben we van gedachten gewisseld over verschillende thema’s: Wat zijn de belangrijkste vraagstukken in het wonen? Wat zouden onze ambities moeten zijn en hoe kunnen we dat bereiken? Welke maatregelen zijn hiervoor nodig? Wat kan de inzet van de gemeente en van u en uw organisatie hierbij zijn? Het visiecafé heeft een belangrijke bijdrage geleverd voor de woonvisie. Op basis van de oogst van het visiecafé, samen met de inbreng van raadsleden en een aantal andere invloedsfactoren, worden de keuzes voor de woonvisie uitgewerkt. Dit betekent dat de input van het visiecafé niet expliciet in de woonvisie wordt opgenomen, maar onderdeel uitmaakt van de opgenomen ambities en keuzes hierin. De “oogst” van de Thema’s:

1.1 Toekomst Ommen: wat voor gemeente wil Ommen zijn? Het wensbeeld • Mooiste woongebied van Vechtdal/Overijssel, Groen, duurzaam, sociaal, voor jong en oud; • Goede afstemming tussen nieuwbouwplannen; • Toevoegen huurwoningen (sociaal en vrije sector); • Centrum als oplossing woningmarktvraagstukken (1-phh); • Andere functies in agrarische gebouwen; • Verbeter bereikbaarheid en lokale werkgelegenheid. De eerst opkomende vraagstukken • Hoe brengen we prioritering aan/ maken we keuzes tussen nieuwbouwplannen? • Moeten we schaarste creëren om Bouwplannen en daarmee doorstroming op gang te brengen? • Hoe krijg je starterswoningen leeg uit (doorstroming) de huidige voorraad ten behoeve van jongeren? • Hoe hou je kleine kernen leefbaar (jong en oud)? • Hoe kunnen we bestaande bedrijven faciliteren om ze te behouden? Oplossingssuggesties • Samenstellen regiegroep ook ten behoeve van vraag en aanbod sturing voor nieuwbouw en doorstroming bestaande woningvoorraad af te stemmen, ieder plan moet raak zijn; • Financieel instrumentarium inzetten, stimulering; • Dubbel bestemming woon/winkels centrum tbv flexibiliteit/ aanpassingsvermogen; • Actief in spelen op de vraag van met name doelgroepen: senioren en jongeren; • Tijdelijke ontheffingen om in te spelen op tijdelijke vraagstukken

zoals: moelanders, schuldsanering en scheidingen; • Oprichten lokale investeringsgroepen om doelgroepen middelen/ huurinkomens bedienen; • Spaarzaam omgaan met uitbreidingsruimte bedrijventerreinen; • Ruimte bieden aan vrijkomende agrarische gebouwen tot andere functies; • Promoten bestaande en nieuwbouwmogelijkheden en kwaliteit woonomgeving van Ommen (gezamenlijk); • Functieverandering panden Centrum in verband met veranderingen (economisch).

1.2 Doelgroepen Het wensbeeld • Evenwichtige verdeling inkomensgroepen per wijk, goede verdeling sociale klasse, goede verdeling leeftijden, gemixte wijken; • Dat iedereen zelf zijn keuze kan maken; • Iedereen kan naar tevredenheid wonen, passend bij het inkomen; • Wonen is een vorm van beschaving. Hoop dat deze vorm van beschaving in 2015 nog steeds acceptabel is; • Betaalbare woningen van een normaal goede kwaliteit met een gedeelte daarvan een levensloopbestendig karakter voor alle doelgroepen; • Doelgroep lagere inkomens. Makkelijker aan een betaalbare woning komen en betere communicatie en samenwerking met diverse instanties om “probleemgevallen” toch aan een woning te helpen; • Veelzijdigheid in wonen en leven --> levensloopbestendig bouwen.

De eerst opkomende vraagstukken • Hoe stellen we de minimale kwaliteit van het wonen + wijken vast? • Hoe zorgen we vervolgens dat die kwaliteit gewaarborgd wordt, richting 2025? • Hoe zorgen we ervoor dat het wonen voor alle inkomensgroepen betaalbaar blijft? • Hoe zorgen we ervoor dat er voldoende levensloopbestendige woningen zijn? • Hoe zorgen we voor een evenwichtige verdeling van bewoners in de wijken / Ommen / Kernen? • Hoe zorgen we ervoor dat de lagere inkomens huisvesting krijgen en houden? • Hoe kunnen instanties beter samenwerken om kwetsbare doelgroepen te huisvesten? • Hoe houden we de voorraad betaalbaar? Landelijk beleid is bepalend.

33

Bijlage 5: Woningbouwprogrammering via een afwegingskader Toets bouwplannen op bijdrage aan ambities Een onderdeel van de woonvisie is de woningbouwprogrammering. De focus ligt weliswaar op bestaande voorraad, maar nieuwbouw blijft nodig om in de behoefte te voorzien. Via de programmering wil de gemeente bijdragen aan de realisatie van passende woningen voor de eigen behoefte en de regionale instroom. Anders dan in traditionele woonvisies kiezen we ervoor om die programmering niet in vaste percentages op te pakken, maar kiezen we ervoor om kwaliteiten centraal te stellen waaraan plannen een bijdrage moeten leveren. Met de programmering in deze woonvisie willen we een handvat bieden om die integrale afweging te kunnen maken. Dit krijgt vorm in een afwegingskader. Dit afwegingskader is geen hogere wiskunde met een exacte uitkomst, maar vooral een hulpmiddel om met ontwikkelende partijen in gesprek te gaan over differentiatie, fasering en de gewenste kwaliteit van woningen, woonomgeving en woonmilieus. We toetsen plannen volgens het onderstaande afwegingskader: 1) Eerst prioritering van de plannen op basis van kwaliteit: Ten eerste op de bijdrage aan de ambities die de gemeente heeft. De gemeente verleent haar medewerking aan de plannen die het beste bijdragen aan de ambities. Die ambities komen echter niet alleen voort uit de woonvisie.

Er zijn ook ambities vanuit het ruimtelijk domein, sociaal beleid en financiën die bij de afweging van plannen een rol spelen. Ten tweede aan de afzetbaarheid van de plannen. In paragraaf 4.3 lichten we dit deel van het kader toe. 2) Daarna een toets aan de kwantitatieve opgave. De centrale vraag bij de kwantitatieve toets is of we met de geprioriteerde plannen binnen de kaders blijven van de afspraken met de provincie en onze eigen doelstellingen voor wat betreft de sociale huurwoningen realiseren. 3) Vervolgens de juridische toets: Met de voorgaande stappen hebben we in beeld welke plannen kwantitatief en kwalitatief passend zijn, of juist niet. Plannen die duurzaam zowel in het kwalitatieve als het kwantitatieve afwegingkader slecht scoren, is herprogrammering en fasering gewenst. Indien dit niet haalbaar blijkt, is herbestemming op enig moment aan de orde (benutten van verplichte 10-jaarlijkse actualisatie bestemmingsplannen).

Pioriteit

Hoog

Juridische status

Hard Doorgaan met uitvoering (publiek/privaat)

Laag Doorpraten, gesprek tussen de gemeente en de ontwikkelende partij om het plan te faseren of aan te passen aan ambities

Zacht Meewerken, mits er in de fasering Niet meewerken (nieuw initiatief) kwantitatief voldoende ruimte (marktopnamecapaciteit) is, anders faseren naar moment dat het wel past in het plaatje van de marktopnamecapaciteit Hoe het afwegingskader te gebruiken In het afwegingskader geven we een opsomming van verschillende ambities waaraan de ontwikkeling van een woningbouwplan een bijdrage kan leveren. De plannen die het best bijdragen aan die ambities ‘scoren’ in het afwegingskader het hoogst. Dit afwegingskader gebruikt de gemeente op twee manieren: • Jaarlijkse integrale toepassing op alle plannen: ieder jaar toetst de gemeente alle plannen via het afwegingskader, dus op kwaliteit (de eerste keer uitgebreid, de jaren erna vooral op wijzigingen in de plannen). Idealiter vindt toetsing plaats op niveau van deelplannen (bouwstromen). Op basis van de scores volgt hieruit een prioriteitenlijst. • Toetsing nieuwe initiatieven: in de tussentijd komen nieuwe initiatiefnemers bij de gemeente om medewerking te vragen aan de plannen. In dat geval is het afwegingskader een hulpmiddel als een programma van wensen vanuit de gemeente. Dit communiceert makkelijk en helpt bij het verbeteren van de kwaliteit van plannen. Ten behoeve van de praktische toepasbaarheid van het afwegingskader, passen we dit niet toe bij kleine projecten van minder dan vijf woningen.

34

Bijlage 6: Plancapaciteit

35

Gemeente

Ommen