Raadsvoorstel (definitief) (1) (1)

Raadsvoorstel Zaaknummer:

1008333

Raad:

12 maart 2026

Portefeuillehouder

Wethouder L.G.M. (Leo) Bongers

College

17 februari 2026

Onderwerp: Stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan, GREX en omgevingsplan woningbouw Guido de Brès DE GEMEENTERAAD WORDT VOORGESTELD TE BESLUITEN OM: Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling Guido de Brès: 1. de grondexploitatie te openen voor de ontwikkeling van woningbouwlocatie; 2. het college van B&W de opdracht te geven om het omgevingsplan te wijzigen ten behoeve van de woningbouwlocatie. Inleiding Conform het in 2023 vastgestelde Addendum op de Woonvisie Ommen moeten er op de voormalige locatie van de Guido de Brès school 56 woningen komen. De behoefte aan woningen in Ommen is groot. Woningbouwlocatie Guido de Brès richt zich op het betaalbare segment: goedkope en middeldure koop- en huurwoningen. Vechtdal Wonen is voor de huurwoningen een belangrijke partner in deze ontwikkeling. De planvorming voor woningbouwlocatie Guido de Brès loopt sinds het voorjaar van 2025. Voor de totstandkoming van het voorkeursontwerp is volop en uitvoering met de buurt en andere geïnteresseerden op 3 druk bezochte inloopavonden geparticipeerd en heeft een brede groep van (externe) specialisten en geadviseerd. Dit heeft geleid tot het voorkeursontwerp voor het stedenbouwkundig plan dat in oktober 2025 is gepresenteerd aan, én goed ontvangen is door, de aanwezigen op de inloopavond.

Het voorkeursontwerp, het beeldkwaliteitsplan en de verslagen van de participatieavonden zijn te vinden in de bijlage. Het plan omvat 58 woningen, waarvan 31 huurwoningen en 27 koopwoningen.  Verdeling huur: 24 sociaal, 7 middenhuur 

Verdeling koop: 21 midden/ betaalbaar en 6 vrije sector/ duur

Om dit plan verder tot uitvoering te brengen wordt aan de raad gevraagd om: 1. de grondexploitatie te openen voor de ontwikkeling van de woningbouwlocatie; 2. het college opdracht te geven voor het wijzigen van het omgevingsplan voor de woningbouwlocatie.

1 van 5

1008333

Beoogd effect Woningbouw op deze locatie geeft uitvoering aan het 'Addendum op de Woonvisie', welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 23 november 2023. Argumenten 1.1 Het plan is in overeenstemming met het in 2023 vastgestelde Addendum op de Woonvisie Ommen Deze woningbouwontwikkeling draagt bij aan het woonprogramma en doorstroming op de lokale woningmarkt. Het woonprogramma, bestaande uit goedkope en middendure rijwoningen, tweekappers en appartementen en sociale- en middenhuurwoningen zorgt voor een gedifferentieerd woningaanbod in Ommen zoals vastgesteld in het 'Addendum op de Woonvisie'. 1.2 Een grondexploitatie is benodigd voor een financieel kader bij de woningbouwontwikkeling De grondexploitatie bepaalt het financiële kader voor de herontwikkeling van de locatie en voorziet in financiële dekking van de ontwikkeling. Uit de grondexploitatieberekening blijkt dat het project leidt tot een positief resultaat. 1.3 Dit houdt de Meerjarenprognose Grondexploitaties actueel De financiële gevolgen worden verwerkt in de najaarsrapportage van de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2025. Zodoende wordt gewerkt met de meest actuele gegevens. 1.4 Een gewijzigd omgevingsplan is benodigd voor het planologisch kader bij de woningbouwontwikkeling Het omgevingsplan maakt de woningbouw juridisch-planologisch mogelijk.

Het staat de beoogde woningtypen planologisch toe en biedt daarmee duidelijkheid en rechtszekerheid voor betrokkenen. Voor de gemeente zorgt het ervoor dat de plannen uitvoerbaar en handhaafbaar zijn. Risico's en kanttekeningen  De grondexploitatie kan lager uitvallen Hoewel het financiële eindresultaat van de ontwikkeling Guido de Brès positief is, bestaat onzekerheid over de verdere ontwikkeling van de vastgoedmarkt. Fluctuaties in bouwkosten en mogelijke wijzigingen in gemeentelijke grondprijzen kunnen invloed hebben op het uiteindelijke financiële resultaat. De beperkte winstmarge vergroot de gevoeligheid voor deze ontwikkelingen.



Aanbesteding en marktinteresse

Bij de aanbesteding van een marktpartij/ontwikkelaar bestaat het risico dat stijgende bouwkosten en marktomstandigheden leiden tot terughoudendheid bij marktpartijen. Dit risico wordt versterkt door het woningprogramma, dat grotendeels bestaat uit sociale en middeldure woningen met beperkte marges. De ruimtelijke procedure (omgevingsplan) kan vertraging oplopen Ondanks de verwachting dat het voorkeursontwerp kan rekenen op breed draagvlak, bestaat bij de wijziging van het omgevingsplan het risico op het indienen van zienswijzen of bezwaren, wat kan leiden tot vertraging in de verdere planvorming en besluitvorming. Indien bezwaarmakers die in hoger beroep gaan op het omgevingsplan, kan de vertraging oplopen tot 2 jaar.



2 van 5

1008333

Participatie Participatie vormde een belangrijk onderdeel van het planproces. Omwonenden, belanghebbenden, interne gemeentelijke afdelingen en externe professionele partijen zijn gedurende het project actief betrokken. Dit heeft geleid tot een zorgvuldig afgewogen, gedragen en uitvoerbaar plan. 





8 mei 2025 – Eerste participatiesessie met direct omwonenden. Aan de hand van twee ruimtelijke modellen is gesproken over de mogelijke invulling van de woningbouwlocatie. Buurtbewoners dachten actief mee, ontwierpen mee en gaven wensen, zorgen en aandachtspunten mee. Deze input vormde de basis voor het eerste conceptontwerp, met laagbouw aan de zijde van de bestaande woonwijk en appartementengebouwen meer richting het park en de flat Stadshagen. 23 juni 2025 – Openbare inloopavond (ca. 100 bezoekers) waarin het conceptontwerp is gepresenteerd. De reacties waren overwegend positief; deelnemers herkenden hun inbreng in het ontwerp en konden de gemaakte keuzes goed volgen. Het ontwerp is daarna voorgelegd aan diverse interne en externe adviseurs en op basis van alle reacties uitgewerkt tot een voorkeursontwerp met bijbehorend beeldkwaliteitsplan. 15 oktober 2025 – Openbare inloopavond (ca. 120 bezoekers) waarin het voorkeursontwerp is gepresenteerd. Ook dit ontwerp werd positief ontvangen, met veel belangstelling voor de geplande koop- en huurwoningen.

Op basis van deze drie participatieavonden wordt verwacht dat het voorkeursontwerp kan rekenen op breed draagvlak en een solide basis vormt voor de wijziging van het omgevingsplan. Participatieverslagen zijn te vinden in de bijlage. Financiën De (financiële) risico's voor de gemeente zijn de grondexploitatie uiteengezet. Voor ontwikkellocatie Guido de Brès zijn er geen grondprijzen vastgesteld. De grondprijs die is gehanteerd is die van ontwikkellocatie Havengebied. Op basis van die grondprijs kan worden geconcludeerd dat het plan positief sluit. Op een later moment wordt de GREX geactualiseerd (zie hieronder ‘Taxatie gronden en update GREX’). Korte samenvatting GREX De grondexploitatie kent een verwachte looptijd tot en met 2028. De financiële gevolgen worden verwerkt in de najaarsrapportage van de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG) 2026. Op basis van de financiële doorrekening bedragen de totale nominale opbrengsten € 1.829.000 en de totale nominale kosten € 1.665.000. Dit resulteert in een nominaal saldo van € 164.000 per prijspeildatum 1 januari 2025. Taxatie gronden en update GREX Op basis van het voorkeursontwerp worden de gronden van ontwikkellocatie Guido de Brès getaxeerd voor de Grondprijsbrief. Op basis van de specifieke grondprijzen wordt de GREX geactualiseerd, met naar verwachting een hogere eindwaarde per 31 december 2028.

3 van 5

1008333

Communicatie In aanloop van dit voorstel is er gesproken met buurtbewoners, andere geïnteresseerde burgers, diverse specialisten of adviseurs op het gebied o.a. van welstand, groen, beheer, riolering, afval, hulpdiensten en de provincie Overijssel. Opmerkingen zijn verwerkt in het voorkeursontwerp voor het stedenbouwkundig plan en/of het beeldkwaliteitsplan. Om buurtbewoners en andere geïnteresseerden op de hoogte te brengen van het besluit tot het openen grondexploitatie en wijzigen omgevingsplan en wat dat daadwerkelijk betekent wordt een update/nieuwsbericht geplaatst op www.woneninommen.nl. Het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan worden toegevoegd aan de projectpagina Guido de Brès op www.woneninommen.nl. Bijlagen 1. Voorkeursontwerp stedenbouwkundig plan Guido de Brès 2. Beeldkwaliteitsplan woningbouwlocatie Guido de Brès 3. Participatieverslagen Guido de Brès 4. Toelichting grondexploitatie Guido de Brès Burgemeester en wethouders van de gemeente Ommen, Secretaris, Burgemeester,

J.W.H. Blaauw

4 van 5

mr. drs. J.M. Vroomen

1008333

Raadsbesluit Zaaknummer:

1008333

Onderwerp: Stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan, GREX en omgevingsplan woningbouw Guido de Brès De raad van de gemeente Ommen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders 17 februari 2026;

Besluit: Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling Guido de Brès: 1. de grondexploitatie te openen voor de ontwikkeling van woningbouwlocatie; 2. het college van B&W de opdracht te geven om het omgevingsplan te wijzigen ten behoeve van de woningbouwlocatie.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Ommen van 12 maart 2026 De raad voornoemd, de griffier,

de voorzitter,

S.G.M. Dijk-Horenberg

mr. drs. J.M. Vroomen

5 van 5

1008333