Notitie Transformatie, verevening en kostenverhaal

Notitie Transformatie, kostenverhaal en verevening Uitgangspunten bij transformatie van recreatieparken naar woningen.

Def. 28 januari 2025

Inhoudsopgave 1. Transformatie: waarom kostenverhaal en verevening?............................................... 2 2. Stappen voor transformatie, kostenverhaal en verevening……………………………………… 2 3. Bepalen bijdrage kostenverhaal en vereveningsbijdrage…………………………………………… 3 4. Objectgebonden en persoonsgebonden beschikkingen…………………………………………… 4 5. Ruimtelijke voorwaarden………………………………………………………………………………………….. 5

1. Transformatie; waarom kostenverhaal en verevening? De planologische omzetting/transformatie van een vakantiepark naar wonen heeft een aantal effecten: 1. de vermogenspositie van de (recreatie)woningeigenaren verbetert, want de waarde van de grond/woning stijgt; - bewoners van recreatiewoningen die elders staan ingeschreven of een 2 e woning aanhouden, kunnen permanent gaan wonen in de (recreatie)woning; - men kan mogelijk een financiering krijgen voor de woning; - het aantal woningen in Ommen neemt toe. 2. de gemeente wordt geconfronteerd met: - een afname van de recreatieve capaciteit van de gemeente; - plankosten, zoals inzet ambtelijk apparaat en kosten opstellen rapporten en onderzoeken; - gebiedskosten, zoals de kosten van aanleg van straatmeubilair of aanpassing van de infrastructuur, en; - het compenseren van recreatieve/ruimtelijke kwaliteit (waaronder infrastructuur voor toerisme en recreatie) buiten het plangebied, om deze elders binnen de gemeente te verbeteren.

Vanwege het financieel positieve effect voor de woningeigenaren bij transformatie naar een woonbestemming (waardevermeerdering) en de negatieve financiële effecten voor de gemeente (afname recreatieve capaciteit en kosten gemeente), wil de gemeente bij transformatie met de woningeigenaren afspraken maken over: - een bijdrage kostenverhaal, om zodoende haar plankosten en gebiedskosten te verhalen, en; - een vereveningsbijdrage, waarmee de gemeente de recreatieve/ruimtelijke kwaliteit elders binnen de gemeente kan verbeteren. De afdelingen 13.6 en 13.7 van de Omgevingswet bieden de gemeente een wettelijke grondslag om contractuele afspraken te maken met de woningeigenaren over kostenverhaal en verevening.

2. Stappen voor transformatie, kostenverhaal en verevening Om tot transformatie van een vakantiepark te komen dient een aantal stappen te worden doorlopen. - Stap 1: aangaan Intentieovereenkomst en opstellen transformatieplan De gemeente sluit een intentieovereenkomst met de (vereniging van) eigenaren van een te transformeren park, welke overeenkomst is bedoeld voor de 1 e fase van het transformatieproces. In deze fase wordt in overleg tussen de gemeente en de (vereniging van) woningeigenaren gewerkt aan het opstellen van een transformatieplan (onderzoeken, acties, inhoudelijke eisen, planning, financiële paragraaf etc.), zodat op basis daarvan een besluit kan worden genomen over de transformatie als zodanig (waarbij minimaal 85% van de eigenaren dient in te stemmen met het transformatieplan). - Stap 2: vaststellen/wijzigen omgevingsvisie en/of omgevingsprogramma Nadat partijen besloten hebben tot het aangaan van intentieovereenkomsten (en een besluit is genomen over de transformatie als zodanig), gaat de gemeente over tot het vaststellen/wijzigen van de omgevingsvisie en/of een omgevingsprogramma; - ter vastlegging van haar beleid ten aanzien van de transformatie van vakantieparken, en - ten behoeve van het kunnen maken vereveningsbijdrageafspraken. -

Stap 3: aangaan (anterieure) overeenkomst

Indien partijen besluiten tot transformatie als zodanig en overgegaan is tot het vaststellen/wijzigen van de omgevingsvisie en/of het omgevingsprogramma, sluiten partijen (gemeente en individuele eigenaren of een nog op te richten stichting/rechtspersoon) een opvolgende (anterieure) overeenkomst waarin de

(financiële) afspraken worden opgenomen over de wijze van transformatie en de daartoe te verrichten werkzaamheden. -

Stap 4: wijziging omgevingsplan

Nadat de (anterieure) overeenkomsten zijn gesloten, gaat de gemeente over tot wijziging van het omgevingsplan om de toegestane functie van de woningen te wijzigen rekening houdende met de gesloten (anterieure) overeenkomsten. Zodoende zullen de woningen waarvoor een (anterieure) overeenkomst is gesloten direct een woonfunctie krijgen. De woningen waarvoor geen (anterieure) overeenkomst is gesloten behouden voorlopig een recreatieve functie. Via een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit kan het gebruik van de woning voor reguliere bewoning op een later moment alsnog worden toegestaan. Daartoe zal een vergunningenstelsel in het omgevingsplan worden opgenomen. Voorafgaand aan de verlening van die vergunning kan met de eigenaar een (anterieure) overeenkomst worden gesloten, zodat kostenverhaal en/of verevening op een later moment plaatsvindt. Op deze wijze is maatwerk mogelijk.

3. Bepalen bijdrage kostenverhaal en vereveningsbijdrage - Kostenverhaal Bij het bepalen van de plankosten wordt een onderscheid gemaakt tussen: (i) plankosten, zoals inzet ambtelijk apparaat en kosten opstellen rapporten en onderzoeken, en; (ii) gebiedskosten, zoals de kosten van aanleg van straatmeubilair of aanpassing van de infrastructuur. De plankosten worden vooraf geraamd en (in uitgangspunt) in rekening gebracht in 2 termijnen, te weten binnen een maand na ondertekening van de anterieure overeenkomst en vervolgens uiterlijk een maand voordat het Omgevingsplan wordt vastgesteld.  Als indicatie schatten we de kosten op € 350.000,- voor één heel gebied, zoals het gebied van de drie recreatieparken die op dit moment in aanmerking komen voor transformatie . Dit bedrag bestaat uit: procedurele kosten (leges, ambtelijke inzet), onderzoeken (bodem, geluid, stikstof), planvorming en (juridisch) advies en overleg. Het bedrag wordt dan verdeeld onder alle woningen waarvan de bestemming in één keer wordt omgezet. In het geval van de drie recreatieparken, is dit per woning ca. € 2.500,-. De gebiedskosten worden in rekening gebracht op een nader te bepalen moment, zodra een raming mogelijk is (op basis van bijvoorbeeld een inrichtingsplan). Vervolgens wordt op basis van nacalculatie bepaald in hoeverre het geraamde kostenverhaal in werkelijkheid is gemaakt.

Afgesproken wordt daarbij dat bij een afwijking van 5% of meer, het verschil tussen geraamde kosten en werkelijke kosten, tussen partijen wordt verrekend. Kosten die via leges in rekening worden gebracht worden niet via de anterieure overeenkomst verhaald. Ook worden in de anterieure overeenkomst afspraken gemaakt over de kosten van nadeelcompensatie (voorheen planschade). Deze kosten zullen worden verhaald op de woningeigenaren aangezien zij profiteren van de functiewijziging.  Bij de gebiedskosten geldt dat, voor de drie recreatieparken die op dit moment voor transformatie in aanmerking komen, pas op een later moment bekend is óf er kosten zijn die gemaakt moeten worden. Bijvoorbeeld bij een inrichtingsplan of zicht op nadeelcompensatie.

- Vereveningsbijdrage De vereveningsbijdrage is bedoeld om de negatieve financiële effecten van transformatie voor de gemeente - afname recreatieve capaciteit en kosten gemeente om de recreatieve/ruimtelijke kwaliteit elders binnen de gemeente te verbeteren - deels te compenseren, waarbij de hoogte van de vereveningsbijdrage wordt gerelateerd aan de waardestijging van de woning ten gevolge van de bestemmingswijziging. Ter bepaling van de vereveningsbijdrage tot een maximumbedrag van (thans) € 25.000,-, zal de gemeente de zogenaamde Oldebroek-systematiek hanteren, welke systematiek eenvoudig toepasbaar is (zonder daarbij rekening te hoeven houden met onderliggende taxatieopdrachten en/of specifieke kavelkenmerken) en als zodanig door meerdere gemeenten wordt toegepast. De vereveningsbijdrage wordt als volgt bepaald: - Een basisbedrag van € 10.000,- ; plus, - Een (gestaffeld) bedrag per m2 perceelsoppervlakte: o 1 t/m 500 m2: 5% van de grondprijs van € 375,10, zijnde € 18,76 p/m2 (prijspeil 2024); plus, o 501 t/m 750 m2: 2,5% van de grondprijs van € 375,10, zijnde € 9,38 p/m2 (prijspeil 2024); plus o > 750 tot aan bereiken maximum bedrag: 1% van de grondprijs van € 375,10, zijnde € 3,75 p/m2 (prijspeil 2024); - Tot een maximum bedrag van totaal € 25.000,- . Voorbeeldberekeningen: 1.

Voor een perceel met een oppervlakte van 500 m2 is de berekening: (basis) + (1 t/m 500 m2 x € 18,76) = € 10.000,- + € 9.380 = € 19.380,2. Voor een perceel met een oppervlakte van 800 m2 is de berekening: (basis) + (1 t/m 500 m2 = 500 x € 18,76) + (501 t/m 750 m2 = 250 x € 9,38) + (750 t/m 800 m2 = 50 x € 3,75) = € 10.000,- + € 9.380,- + € 2.345,- + € 187,50 = € 21.912,50 De grondprijs van € 375,10 per m2 is gebaseerd op de uitgifteprijs 2024 van een kavel -voor een vrijstaande woning- in Ommen inclusief btw.

4. Objectgebonden en persoonsgebonden beschikkingen Objectgebonden beschikkingen Op sommige recreatieparken zijn er (recreatie)woningen met een objectgebonden beschikking. Voor eigenaren met een beschikking op het object (woning) om er permanent te mogen wonen geldt een uitzonderingspositie. Voor deze eigenaren geldt dat het object (de woning) al permanent bewoond mag worden, ook door rechtsopvolgers. Zij hebben daardoor minder voordeel van de transformatie naar wonen. Deze eigenaren laten we buiten het percentage van 85% dat benodigd is voor transformatie en zij hoeven geen vereveningsbijdrage te voldoen. Wel vragen wij deze eigenaren bij te dragen in de kosten die gemaakt worden voor de ruimtelijke procedure en de fysieke te treffen maatregelen in het park, het zogenaamde kostenverhaal. Persoonsgebonden beschikkingen In het verleden zijn er persoonsgebonden beschikkingen afgegeven. Met deze beschikking heeft een persoon toestemming om in de (recreatie)woning te mogen wonen. Voor eigenaren met een persoonsgebonden beschikking geldt op dit moment dat zij mogen wonen in een recreatiewoning tot zij verhuizen of overlijden. Voor deze eigenaren geldt dat zij de vereveningsbijdrage wél moeten voldoen. Hun woning mag immers op dit moment nog niet permanent

bewoond worden door rechtsopvolgers. Wel geldt dat wij voor deze personen, als dat nodig is, maatwerk bieden in het moment van betaling van de bijdrage. Beide punten worden nader uitgewerkt in de volgende te nemen stappen zoals omschreven onder punt 2.

5. Ruimtelijke Voorwaarden De volgende voorwaarden nemen we mee in de vervolgstappen. Eigenaren die niet willen transformeren Transformatie heeft betrekking op een volledig park of een aangesloten gedeelte daarvan dat gescheiden is van het recreatiegedeelte. Wonen en recreatie door elkaar is in de basis niet gewenst in onze gemeente. Doch kan het mogelijk zijn dat een aantal woningeigenaren niet willen transformeren. Voor degene die niet een overeenkomst aan wil gaan blijft het recreatie. Wel is er de mogelijkheid om dat op een later moment te doen, bijvoorbeeld bij het wisselen van eigenaar. Planologisch  Uitgegaan wordt van de geldende bouwmaten van de woning en deze worden niet verruimd. De woningen worden in principe bestemd als “Wonen” maar de geldende bouwmaten is het vertrekpunt.  Om het groene karakter te behouden wordt met vergunningvrije bouwmogelijkheden terughoudend omgegaan. Dit is nu ook beperkt in het omgevingsplan en zal in het nieuwe plan met de woonbestemming ook een beperking kennen.  Om de bijgebouwen passend te maken voor bewoning moeten daar passende regels voor worden opgenomen. Dit zal een verruiming ten opzichte van de huidige afmetingen zijn.  Functies die ten koste gaan van het woonoppervlakte, zoals Bed & Breakfast worden niet opgenomen.

 In specifieke gevallen is er ruimte voor maatwerk, waarbij gekeken wordt of een eventuele functie geen onevenredige afbreuk doet aan het woon- en leefklimaat. Fysieke ruimte  De parken zijn zelf verantwoordelijk voor zaken als beheer, onderhoud en bereikbaarheid voor hulpdiensten.  Uitgangspunt is dat aan de infrastructuur de eisen die aan een woonwijk worden gesteld zoveel mogelijk moet worden benaderd. In de anterieure overeenkomst worden indien nodig hierover afspraken vastgelegd. Woningmarkt Omdat in veel gevallen van transformatie de legalisatie al een bestaande situatie betreft (bijvoorbeeld door objectgebonden of persoonsgebonden beschikkingen) worden er feitelijk minder woningen toegevoegd dan op papier het geval is. Voorwaarde richting de provincie is daarom dat in de transformatie van bewoonde recreatiewoningen niet wordt meegeteld in het aantal woningen dat in de gemeente mag worden gebouwd. De gemeente neemt dit mee in de gesprekken met de provincie voor de woonafspraken.