Inspreektekst Lindenberg

Ommen, maart 2025

Geachte leden van de gemeenteraad Ommen

Na ontvangst van de definitieve versie van de notitie “Transformatie, kostenverhaal en verevening” brengen we graag het navolgende onder uw aandacht: •

De Lindenbergh:

Op het park de Lindenbergh is het goed recreëren en wonen. Er zijn geen tekortkomingen. De markt voor recreëren op De Lindenbergh is te klein om het park in stand te houden met alleen recreatieve verhuur. Sinds februari 2021 doet de Lindenbergh mee aan het project “Vitale Parken Ommen” voor transformatie van vakantieparken. Een duurzaam recreatief perspectief bleek in maart 2022 geen serieuze optie binnen het afwegingskader, hetgeen in november 2022 bevestigd is door de provincie Overijssel. Om de kwaliteit van het park te waarborgen dient permanent wonen binnen de regels van de VvE gelegaliseerd te worden. Daarover zijn alle partijen in dit proces het eens. De eigenaren zijn gebonden aan de Algemene Akte die de nodige regels stelt. De wegen zijn particulier eigendom en in eeuwigdurende erfpacht aan de Vereniging van Eigenaren uitgegeven. De VvE is verantwoordelijk voor alle onderhoud, inclusief wegen, riool en afvalverwerking. De 99 woningen staan op eigen grond en voldoen aan het bouwbesluit. Momenteel wordt er gerecreëerd en gewoond op het park. 13 eigenaren zijn in het bezit van een persoonsgebonden beschikking. Voor de eigenaren en gebruikers is recreëren naast wonen geen probleem. • Het transformatieproces In de afgelopen jaren zijn diverse trajecten in gang gezet om permanent wonen op de Lindenbergh te legaliseren.

Het blijkt echter een zeer complex proces te zijn, zowel voor de gemeente als voor het park. De ingewikkeldheid blijkt uit het vaak weinig concreet taalgebruik, de open einden in zowel het afwegingskader als in de notitie en de moeizame voortgang, ondanks de goede wil van de bestuurders en adviseurs. Het concept afwegingskader is van februari 2021; de notitie Proces en voorwaarden bij transformatie van april 2023. Deze notitie is niet door uw raad vastgesteld maar voor kennisgeving aangenomen. In de afgelopen jaren werden door de gemeente verschillende adviesbureaus ingeschakeld. Sinds medio 2024 wordt dit proces behandeld door een ambtenaar van de gemeente Ommen. De nieuwe Omgevingswet maakt het ook niet eenvoudiger. VvE ‘Bungalowpark De Lindenbergh’ KvK: Oost Nederland 51858363

Lindenlaan 160, 7731RD Ommen. secretaris@vvedelindenbergh.nl

Bankrelatie ING Bank IBAN: NL57INGB0682991805

In de Tweede Kamer zijn meerdere moties aangenomen om de capaciteit van vakantieparken te gebruiken om de woningnood te lenigen en om verloedering tegen te gaan. In juli 2023 wees minister De Jonge de Tweede Kamer er op dat gemeenten binnen provinciale kaders de bevoegdheid hebben om woonvergunningen af te geven.

Vanwege de complexiteit van een bestemmingsplanwijziging werd daarna door ons de optie object-gebonden woonvergunning aan alle fracties voorgelegd. De voordelen hiervan zijn evident: snel te regelen, geringe kosten voor gemeente en eigenaren/VvE, maatwerk per woning is mogelijk en verevening is eenvoudiger. In de Kamerbrief d.d. 19 december 2024 vanuit het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, gestuurd aan de Tweede Kamer, wordt het voornemen gemeld tot een instructieregel om rechtszekerheid te bieden aan al diegenen die al een recreatiewoning permanent bewonen. Met de komst van de instructieregel zijn er twee manieren waarop huidige bewoners van recreatiewoningen daar mogelijk legaal kunnen blijven wonen: doordat de recreatiefunctie van het park als geheel wordt omgezet naar wonen (transformatie), of doordat de situatie persoonsgebonden wonen wordt toegestaan als gevolg van de instructieregel. • Status overleg Bestuur/VvE Diverse onderzoeken hebben inmiddels plaatsgevonden. Onderzoek m.b.t. geluid, stikstof en bodemkwaliteit leveren voor ons park geen belemmeringen op. De woningen voldoen aan het bouwbesluit en bij voldoende snoeien van de hagen is ook de Veiligheidsregio akkoord. Rode draad in dit langdurige proces en in de vragen van onze leden zijn de onduidelijkheid m.b.t.

de keuzevrijheid wonen en recreatie, het vereiste draagvlak en de hoogte en afrekenmoment van de vereveningsbijdrage. Deze aspecten werden in de afgelopen jaren voortdurend door ons bestuur bij u onder de aandacht gebracht.

VvE ‘Bungalowpark De Lindenbergh’ KvK: Oost Nederland 51858363

Lindenlaan 160, 7731RD Ommen. secretaris@vvedelindenbergh.nl

Bankrelatie ING Bank IBAN: NL57INGB0682991805

Inmiddels is de Notitie Transformatie, kostenverhaal en verevening van 28 januari 2025 met ons gedeeld. Het bestuur heeft daarover het volgende standpunt ingenomen t.a.v. enkele knelpunten:



Het bestuur is van mening dat een percentage van 85 alleen haalbaar is wanneer de hoogte van de vereveningsbijdrage én het moment van afdracht door de leden gedragen wordt



Het bestuur is van mening dat in een eerdere fase aangegeven werd dat geraamde plankosten en gebiedskosten in mindering gebracht zouden worden op de vereveningsbijdrage en dat dit nog steeds de bedoeling moet zijn



Het bestuur beoordeelt het zogenaamde basisbedrag van € 10.000 als arbitrair; het kent geen onderbouwing



De grondprijs per m2 waarmee gerekend wordt is te hoog. Kavelaanbod in de gemeente Ommen (februari 2025) Zelfbouw Informatiepunt: minder dan € 140,= in het buitengebied; in de Vlierlanden bedraagt de grondprijs € 363,=



De gemiddelde verkoopwaarde in 2023 bedroeg € 301.000 (5 mutaties). In 2024 bedroeg de gemiddelde verkoopwaarde € 323.000 (5 mutaties). Het is aannemelijk dat de woningen in de toekomst bij bestemmingswijziging niet veel meer in waarde zullen stijgen. Dit heeft gevolgen voor het naar beneden bijstellen van de hoogte van de te betalen verevening.



Het bestuur is van mening dat betalen van de vereveningsbijdrage voor leden met én zonder een persoonsgebonden beschikking maatwerk moet zijn, waarbij de voorkeur uitgaat naar afrekening bij verkoop van de woning.



Eventuele kosten van nadeelcompensatie zijn nog onduidelijk.



Over kosten die via leges in rekening worden gebracht, nodig bij het aanvragen van een vergunning, wil het bestuur meer duidelijkheid



Het bestuur is van mening dat de aspecten genoemd onder Planologisch en Fysieke ruimte zaken zijn die in de anterieure overeenkomst moeten worden vastgelegd en dan ook onderhandelbaar moeten zijn

VvE ‘Bungalowpark De Lindenbergh’ KvK: Oost Nederland 51858363

Lindenlaan 160, 7731RD Ommen. secretaris@vvedelindenbergh.nl

Bankrelatie ING Bank IBAN: NL57INGB0682991805

Samengevat kunnen we stellen dat het bestuur van de Lindenbergh aanknopingspunten ziet in de opgestelde notitie. Er dient echter nog wel wat water door de Vecht te stromen alvorens wij en onze leden akkoord kunnen gaan. Onze terughoudendheid richt zich vooral op:   

de hoogte van de vereveningsbijdrage; het moment van afrekening van de vereveningsbijdrage het verplichte deelname percentage van 85

We zullen onze standpunten nog mondeling toelichten tijdens de raadscommissie van 13 maart a.s.

Met vriendelijke groet,

Diny van Berlo, secretaris, namens het bestuur van de Vereniging van Eigenaren de Lindenbergh

i.a.a. Griffie gemeente Ommen

VvE ‘Bungalowpark De Lindenbergh’ KvK: Oost Nederland 51858363

Lindenlaan 160, 7731RD Ommen. secretaris@vvedelindenbergh.nl

Bankrelatie ING Bank IBAN: NL57INGB0682991805

VvE ‘Bungalowpark De Lindenbergh’ KvK: Oost Nederland 51858363

Lindenlaan 160, 7731RD Ommen. secretaris@vvedelindenbergh.nl

Bankrelatie ING Bank IBAN: NL57INGB0682991805