Bijlage 4 - NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
Tekst van het document
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
GEMEENTE OMMEN TOELICHTING GRONDEXPLOITATIE GUIDO DES BRÈS 2025-12-12
- pagina 1 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
RAPPORTKENMERKEN Onderwerp:
Toelichting grondexploitatie Guido des Brès
Opdrachtgever: Gemeente Ommen Auteurs:
Thomas van Oosten, Anouk Hodemaekers
Datum:
2025-12-12
Kenmerk:
NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
Classificatie:
Vertrouwelijk
- pagina 2 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING.............................................................................................................................. 4 Introductie ................................................................................................................................................................................ 4 Plangebied ................................................................................................................................................................................ 4
2. RUIMTEGEBRUIK EN PROGRAMMA .................................................................................... 5 3. OPBRENGSTEN ..................................................................................................................... 7 4. KOSTEN ................................................................................................................................. 8 5. PARAMETERS EN FASERING................................................................................................. 9 6. RESULTAAT .......................................................................................................................... 10 7. SCENARIO VERKENNINGEN ............................................................................................... 11 BIJLAGE 1 RUIMTEGEBRUIKSKAART GUIDO DES BRÈS BIJLAGE 2 OPTIMALISATIE OPBRENGSTEN RESIDUEEL REKENEN BIJLAGE 3 KASSTROOMOVERZICHT GRONDEXPLOITATIE GUIDO DES BRÈS
- pagina 3 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
1. INLEIDING Introductie De gemeente Ommen heeft de ambitie om een aanzienlijk woningaantal aan de huidige woningvoorraad toe te voegen. Voor de realisatie binnen de gemeente Ommen heeft de gemeente een Addendum voor de Woonvisie opgesteld. Daarbij bestaat de wens om op de locatie waar eerder de Guido des Brès school heeft gestaan (reeds gesloopt) in Ommen een woningbouwontwikkeling mogelijk te maken. Gezien het plangebied in eigendom van de gemeente is, is het openen en laten vaststellen van een grondexploitatie door de gemeenteraad een randvoorwaarde om dit mogelijk te maken. In deze rapportage wordt ingegaan op een aantal onderdelen welke ten grondslag liggen aan de grondexploitatie: 1.
Plangebied
2.
Ruimtegebruik en programma
3.
Opbrengsten
4.
Kosten
5.
Parameters en fasering
6.
Resultaat
7.
Scenario verkenningen
Plangebied Het op dit moment geldende bestemmingsplan (gegoten in het gemeentelijke Omgevingsplan) “Wonen Ommen” is vastgesteld op 27 juni 2013 en van toepassing op het plangebied. Dit bestemmingplan vormt het juridischplanologisch kader waarbinnen ontwikkelingen plaats kunnen vinden. Om de woningbouwontwikkeling zoals in dit document voor ogen staat te kunnen realiseren is een wijziging van het Omgevingsplan benodigd, dan wel een buitenplanse omgevingsactiviteit (BOPA). Het bouwvlak heeft op dit moment een maatschappelijke bestemming met een dubbelbestemming (archeologische verwachtingswaarde). Figuur 1 laat de ligging van het plangebied zien.
Figuur 1: Plangebied Guido des Brès in Ommen
- pagina 4 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
2. RUIMTEGEBRUIK EN PROGRAMMA Het plangebied bestaat uit twee afzonderlijke kavels. Op de eerste kavel bevond zich voorheen de Guido des Brèsschool, die inmiddels samen met de omliggende verharding is gesloopt. De tweede kavel is ingericht als park en bevat een sportvoorziening. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken, zal deze sportvoorziening moeten worden verplaatst of verwijderd.
Figuur 2: Plangebied Guido des Brès IAA Architecten (20251016 Grondexploitatie Guido de Bres - Ommen)
Ruimtegebruik Voor het toekomstige ruimtegebruik heeft IAA Architecten een stedenbouwkundige uitwerking en een ruimtegebruikskaart aangeleverd. Op basis hiervan heeft Stadkwadraat een indicatieve civieltechnische kostenraming opgesteld. Met behulp van de huidige situatie van het plangebied en de ontvangen ruimtegebruikskaart (zie bijlage 1) is tabel 1 samengesteld. Tabel 1: Huidig en toekomstig ruimtegebruik Huidig ruimtegebruik Bebouwing Verharding Groen/water Totaal
in m2
Toekomstig ruimtegebruik Uitgeefbaar - woonkavels Verharding woonstraten Verharding parkeren Verharding parkpaden Groen/water Totaal
in m2
in % 13.218 13.218
0% 0% 100% 100% in %
3.416 1.062 923 895 6.923 13.218
26% 8% 7% 7% 52% 100%
- pagina 5 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
Programma Het voorlopige woonprogramma bestaat uit de volgende verdeling: Tabel 2: Toekomstig woonprogramma Toekomstig woonprogramma Sociale huur - appartement Middenkoop - appartement Middenhuur/koop - rijwoning Middenkoop - rijwoning Vrije sector koop - 2^1 Vrije sector koop - vrijstaand Totaal
Segment Sociale huur Midden Midden Midden Vrije sector Vrije sector
in aantal
in % 24 16 7 5 4 2 58
in % 41% 28% 12% 9% 7% 3% 100%
41% 48% 10% 100%
Het toekomstige woonprogramma omvat in totaal 58 woningen, verdeeld over drie segmenten. Het grootste aandeel bestaat uit sociale huurappartementen met 24 woningen (41%). Het middensegment bestaat 28 woningen (48%), verdeeld over appartementen en rijwoningen. De vrije sector vormt het kleinste deel met 6 woningen (10%), waaronder twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Deze verdeling laat zien dat de nadruk ligt op betaalbare en middeldure woningen, terwijl het aandeel vrije sector beperkt blijft. Figuur 3 laat de toekomstige inrichting en de ligging van het programma zien.
Figuur 3: Schets toekomstige inrichting IAA Architecten (2025-08-15 - Guido de Bres - Plankaart met maatvoering)
- pagina 6 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
3. OPBRENGSTEN Ten behoeve van het berekenen van de grondopbrengsten is gebruik gemaakt van het taxatieadvies van Groond Rentmeesters (d.d. 30 juni 2025, grondprijzen advies Havengebied). Voor de koopappartementen is een richtbedrag aangehouden, dat residueel door Stadkwadraat op haalbaarheid is getoetst. ▪
Sociale huurwoningen (gestapeld)
€ 17.500 per woning
▪
Appartement (gestapeld)
€ 34.000 per woning
▪
Rijwoning (middenhuur / koop)
€ 300 per m² kavel
▪
Twee-onder-een kapwoningen
€ 350 per m² kavel
▪
Vrijstaande woning
€ 365 per m² kavel
Tabel 2 laat voor het totale woningbouwprogramma de opbrengstpotentie zien. Tabel 2: Grondopbrengsten woonprogramma Guido des Brès Opbrengsten elementen
OPBRENGST UIT GRONDUITGIFTE SOCIALE HUUR - APPARTEMENT MIDDENKOOP - APPARTEMENT MIDDENHUUR/KOOP - RIJWONING MIDDENKOOP - RIJWONING VRIJ SECTOR KOOP - 2^1 & VRIJSTAAND VOORZIENINGEN
Opbrengst per eenheid
Gerealiseerde opbrengsten
Prognose
17.500 34.000 33.000 34.600 76.833 -
-
420.000 544.000 231.000 173.000 461.000 -
-
-
1.829.000 24 won. 16 won. 7 won. 5 won. 6 won. 150 m² bvo
SUBSIDIES / BIJDRAGEN OVERIGE OPBRENGSTEN TOTALE NOMINALE OPBRENGSTEN
Subtotaal Totaal (alle bedragen zijn exclusief BTW)
138 per m² expoitatiegebied
420.000 544.000 231.000 173.000 461.000 1.829.000
Naast de grondopbrengsten voor woningen wordt rekening gehouden met ruimte voor een buurtfunctie. Deze is kostenneutraal aan de grondopbrengsten toegevoegd. Optimalisatiemogelijkheden aan de opbrengstenzijde (niet meegenomen in huidige grondexploitatie) In de huidige grondexploitatie zijn twee mogelijkheden voor optimalisatie aan de opbrengstenzijde niet meegenomen: 1.
Bijdrage parkeerplaatsen Vechtdal Wonen: In de huidige variant legt de gemeente alle parkeerplaatsen aan. Een bijdrage per parkeerplaats door Vechtdal Wonen aan de gemeente kan leiden tot hogere grondopbrengsten. In vergelijkbare gemeentelijke projecten heeft Vechtdal Wonen een afdracht gedaan of is zelf verantwoordelijk gesteld voor de aanleg van de parkeerplaatsen die voor het eigen programma bestemd is.
2.
Residuele grondwaardebepaling in plaats van het taxatieadvies: Voor de grondopbrengsten is het taxatieadvies gehanteerd. Stadkwadraat heeft hierover een aparte notitie opgesteld, waarin wordt geadviseerd om een residuele doorrekening toe te passen in plaats van het gebruik van referenties uit het huidige taxatieadvies. Bij de locatie Guido des Brès zijn de woningbouwkavels relatief klein en is het aandeel openbaar gebied (parkachtige omgeving) relatief groot. Deze ruimtelijke keuzes hebben directe financiële consequenties wanneer een taxatieadvies, zoals deze er nu ligt, op basis van prijs per m² kavel wordt toegepast. Dit leidt tot relatief lage grondwaardes per kavel, terwijl de residuele waarde aanzienlijk hoger ligt. In bijlage 2 wordt dit verschil financieel geduid.
- pagina 7 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
4. KOSTEN De kosten bestaan uit meerdere posten, te weten: inbrengwaarde gemeentelijke gronden, sloop-/ verplaatsingskosten, bouw- en woonrijp maken, plantontwikkelingskosten (inclusief voorbereiding en toezicht uitvoering) en mogelijke planschade (PM). Voor het bouw- en woonrijp maken heeft Stadkwadraat een globale civieltechnische raming opgesteld. Zie tabel 3 voor de gehanteerde kostenposten en bijbehorende methodiek. Tabel 3: Gehanteerde kostenposten en methodiek Kostenpost Inbrengwaarde gemeente Sloopkosten Bouwrijp maken Woonrijp maken Planontwikkelingskosten (POK) Voorbereiding en toezicht uitvoering (VTU) Planschade
Methode Boekwaarde gemeentelijke balans Stelpost Indicatieve civieltechnische raming Indicatieve civieltechnische raming Plankostenscan Percentage over civieltechnische raming PM
Vervolgens geeft tabel 4 een overzicht weer van de kosten die opgenomen zijn in de grondexploitatie. Tabel 4: Kosten grondexploitatie Guido des Brès Kosten elementen
Kosten per eenheid
Gerealiseerde kosten
Prognose
Subtotaal Totaal (alle bedragen zijn exclusief BTW)
INBRENGWAARDE GEMEENTE SLOOP OPSTALLEN
€ 0 per m²
-
35.000
35.000
CIVIELE WERKEN OPRUIMEN PLANGEBIED EN BOUWRIJP MAKEN WOONRIJP MAKEN
€ 88 per m² € 28 per m² € 80 per m²
-
374.000 787.000
-
290.000 179.000 -
PLANONTWIKKELINGSKOSTEN (POK) VOORBEREIDING EN TOEZICHT UITVOERING (VTU) PLANSCHADE E.D. TOTALE NOMINALE KOSTEN
▪
1.161.000 374.000 787.000
126 per m² expoitatiegebied
290.000 179.000 -
PM
1.665.000
De inbrengwaarde betreft de waarde van de gronden. De gronden van het aangewezen plangebied hebben geen boekwaarde staan op de gemeentelijke balans.
▪
De sloop opstallen betreft de sloop, dan wel het verplaatsen van het huidige speeltoestel in het plangebied.
▪
De werkzaamheden voor het bouw- en woonrijp maken zijn door Stadkwadraat indicatief geraamd. o
De kosten voor het bouwrijp maken bestaan uit voorbereidend en opruimwerk (verwijderen bomen en begroeiing), grondwerk en een stelpost voor de verlegging van riolering, kabels en leidingen.
o
De kosten voor het woonrijp maken bestaan uit het inrichten van de openbare ruimte (verharding en groen), inclusief een compacte speelvoorziening. Van het oppervlak groen wordt ervan uitgegaan dat iets meer dan de helft van het oppervlak parkinrichting betreft, het overige oppervlakte betreft gazon.
▪
Voor het ramen van de plantonwikkelingskosten is de plankostenscan gebruikt. Dit resulteert in een te verwachten kostenpost van € 290.000. Dit komt uit op gemiddeld € 72.500 per jaar.
▪
Aanvullend ten behoeve van voorbereiding en toezicht uitvoering zijn de kosten voor VTU opgenomen (15% over de civieltechnische werkzaamheden).
De totaal geraamde kosten voor de grondexploitatie Guido des Brès bedragen € 1.665.000. - pagina 8 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
5. PARAMETERS EN FASERING Op basis van de gehanteerde uitgangspunten zoals in voorgaande hoofdstukken beschreven, is een resultaat weer te geven op netto contante waarde (NCW). Om het resultaat te berekenen op netto contante waarde zijn onderstaande algemene financiële uitgangspunten gehanteerd, overeenkomstig met de algemene financiële uitgangspunten van grondexploitaties conform jaarrekening 2025: ▪
alle bedragen zijn exclusief btw;
▪
de rekenrente (positieve en negatieve kasstroom) bedraagt 0,10%;
▪
de disconteringsvoet bedraagt 2,00%;
▪
indexering civiele kosten (met inbegrip van plankosten) met 3,00% over 2025, vanaf 2026 en verder 2,00%;
▪
indexering opbrengsten voor sociale huur met 0,00% voor de gehele looptijd;
▪
exploitatieresultaat wordt gepresenteerd in netto contante waarde (NCW) per 1-1-2025;
▪
de fasering van de voorgestelde ontwikkeling loopt naar verwachting vanaf 2025 t/m 2028 (4 jaar): □
openen grondexploitatie 2025;
□
verplaatsen speeltoestel en bouwrijp maken in 2026 (toetsen op haalbaarheid nuts);
□
woonrijp maken in 2028;
□
plankosten en VTU 2025 t/m 2028;
□
uitgifte kavels in 2027.
- pagina 9 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
6. RESULTAAT Op basis van de hiervoor geschetste uitgangspunten heeft de grondexploitatie Guido des Brès een financieel resultaat van € 91.000 positief op NCW per 1-1-2025. Dit resultaat is als volgt opgebouwd: ▪
Totale nominale opbrengsten
€ 1.829.000
▪
Totale nominale kosten
€ 1.665.000 (-)
▪
Nominaal saldo
€ 164.000
Daarnaast moet rekening worden gehouden met indexatie van kosten en opbrengsten, alsook toerekenen van rente: ▪
(Grond)opbrengstenstijging
€ 42.000
▪
(Grond)kostenstijging
€ 108.000 (-)
▪
Renteopbrengsten
€ 1.000
▪
Rentekosten
€0
Uit bovenstaande aantallen volgt het resultaat. ▪
Eindwaarde
€ 99.000
31-12-2028
▪
Netto contante waarde
€ 91.000
1-1-2025
De eindwaarde wordt berekend door het nominaal saldo te verrekenen met de (grond)opbrengstenstijging, (grond)kostenstijging en renteopbrengsten- en kosten. De netto contante waarde wordt berekend door de eindwaarde met een disconteringsvoet van 2,00% netto contant te maken. In onderstaand figuur is het totaaloverzicht opgenomen. Het kasstroomoverzicht is opgenomen in bijlage 3.
- pagina 10 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
7. SCENARIO VERKENNINGEN Het beschreven resultaat in voorgaand hoofdstuk is gebaseerd op de gehanteerde uitgangspunten zoals benoemd in voorliggende rapportage. Echter zijn er een tweetal alternatieve denkrichtingen met betrekking tot de ontwikkeling van de Guido de Brès locatie. De worden hieronder kort toegelicht. Vrijstaande woningen en tweekappers als PO-kavels In de huidige markt is er behoefte aan vrije kavels in Ommen waarop particulieren hun eigen woningen kunnen realiseren. Dit noemen we ook wel particulier opdrachtgeverschap (PO). Een denkrichting is om de vrijstaande woningen en tweekappers in het plangebied om te zetten naar PO-kavels (zie ook onderstaande kaart). Vanuit financieel oogpunt van de grondexploitatie zal dit in basis geen verschil opleveren: de waardering van grond bij reguliere uitgifte is gelijk aan gronduitgifte bij PO-kavels. Wel zou dit betekenen dat in het te ontwikkelen ‘hof’ meerdere ontwikkelende partijen aan de slag gaan, wat in de bouwlogistiek een opgave met zich meebrengt, maar niet ondenkbaar is. Daarbij is het wel zo dat het huidige stedenbouwkundig ontwerp toe ziet op de ontwikkeling van geschakelde vrijstaande woningen en tweekappers, waarbij een architectonische samenhang tussen al deze woningen het uitgangspunt is.
Bij de ontwikkeling van PO-kavels verlangen woonconsumenten in het algemeen naar een zekere mate van vrijheid: zowel in de architectuur van hun te bouwen woning, als het niet hebben van afhankelijkheden van anderen (lees hier: je buurman/vrouw aan twee zijden). In de praktijk zou dit betekenen dat de start van de bouw van deze woningen pas kan beginnen indien alle PO-kavels hun ontwerp gereed hebben en hun omgevingsvergunning onherroepelijk is. Kortom, het is maar de vraag in hoeverre deze vrijstaande woningen en tweekappers geschikt zijn voor de ontwikkeling van PO-kavels. Middenkoop woningen als CPO-woningen Daarnaast zijn er ook diverse inwoners, zowel ouderen als starters, die via een zogeheten Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) traject hun eigen woningen zouden willen realiseren. Een denkrichting is om de rij middenkoop woningen hiervoor te benutten. Ook hier geldt vanuit financieel oogpunt van de grondexploitatie dat dit in de basis geen verschil zal opleveren: de waardering van grond bij reguliere uitgifte is gelijk aan gronduitgifte bij CPO-kavels. Wel zou dit eveneens betekenen dat in het te ontwikkelen ‘hof’ meerdere ontwikkelende partijen aan de slag gaan, wat in de bouwlogistiek een opgave met zich meebrengt, maar niet ondenkbaar is.
Vanuit de markt bezien is het prettig om een geheel hof als ontwikkelaar zelf te ontwikkelen en daarbij niet afhankelijk te zijn van een andere partij.
- pagina 11 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
FINANCIEEL RESULTAAT OP HOOFDPOSTEN
Versie: v1 Datum: 4-11-2025 Auteur(s): Thomas van Oosten, Anouk Hodemaekers Status: CONCEPT
Projectnaam: Guido des Brès Deelgebied: Variant: variant grondexploitatie
OPBRENGSTEN
CON
Opbrengsten elementen
OPBRENGST UIT GRONDUITGIFTE SOCIALE HUUR - APPARTEMENT MIDDENKOOP - APPARTEMENT MIDDENHUUR/KOOP - RIJWONING MIDDENKOOP - RIJWONING VRIJ SECTOR KOOP - 2^1 & VRIJSTAAND VOORZIENINGEN
Opbrengst per eenheid
Gerealiseerde opbrengsten
Prognose
17.500 34.000 33.000 34.600 76.833 -
-
420.000 544.000 231.000 173.000 461.000 -
-
-
Subtotaal Totaal (alle bedragen zijn exclusief BTW) 1.829.000
24 won. 16 won. 7 won. 5 won. 6 won. 150 m² bvo
SUBSIDIES / BIJDRAGEN OVERIGE OPBRENGSTEN TOTALE NOMINALE OPBRENGSTEN TOTALE REËLE OPBRENGSTEN
420.000 544.000 231.000 173.000 461.000 -
138 per m² expoitatiegebied
1.829.000 1.871.000
KOSTEN
Kosten elementen
CON
Kosten per eenheid
Gerealiseerde kosten
Prognose
Subtotaal Totaal (alle bedragen zijn exclusief BTW)
INBRENGWAARDE GEMEENTE SLOOP OPSTALLEN
€ 0 per m²
-
35.000
35.000
CIVIELE WERKEN OPRUIMEN PLANGEBIED EN BOUWRIJP MAKEN WOONRIJP MAKEN
€ 88 per m² € 28 per m² € 80 per m²
-
374.000 787.000
-
290.000 179.000 -
PLANONTWIKKELINGSKOSTEN (POK) VOORBEREIDING EN TOEZICHT UITVOERING (VTU) PLANSCHADE E.D. TOTALE NOMINALE KOSTEN TOTALE REËLE KOSTEN
1.161.000 374.000 787.000 290.000 179.000 -
126 per m² expoitatiegebied
PM
1.665.000 1.773.000
SALDI GRONDEXPLOITATIE
TOTALE NOMINALE OPBRENGSTEN TOTALE NOMINALE KOSTEN (INCLUSIEF NIET TERUGVORDERBARE BTW) NOMINAAL SALDO (GROND)OPBRENGSTENSTIJGING (GROND)KOSTENSTIJGING RENTEOPBRENGSTEN (over positieve kasstroom) RENTEKOSTEN (over negatieve kasstroom) EINDWAARDE SALDO SALDO CONTANTE WAARDE
CON
op prijspeildatum:
1-1-2025
op datum: op datum:
31-12-2028 1-1-2025
1.829.000 1.665.000 164.000 42.000 108.0001.000 99.000 91.000
Figuur 3: Overzicht resultaat grondexploitatie Guido des Brès
- pagina 12 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
BIJLAGE 1 RUIMTEGEBRUIKSKAART GUIDO DES BRÈS
Bron: 20251016 Grondexploitatie Guido de Bres - Ommen
- pagina 13 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
BIJLAGE 2 OPTIMALISATIE OPBRENGSTEN RESIDUEEL REKENEN Begin september 2025 heeft Stadkwadraat een notitie opgeleverd met daarin een toelichting op de optimalisatie van opbrengsten bij residueel rekenen. De gemeente Ommen gebruikt jaarlijks een taxatieadvies als basis voor grondprijzen, maar de huidige werkwijze correspondeert in sommige situaties onvoldoende met de werkelijke waarde. Voor Guido des Brès blijkt uit een residuele berekening (verkoopopbrengst minus stichtingskosten) dat de grondwaarde aanzienlijk hoger ligt dan de referenties uit het taxatieadvies. Dit verschil komt door de stedenbouwkundige opzet met kleine kavels en veel openbaar gebied, waardoor een prijs per m² kavel zoals in de huidige taxatie-adviezen gegeven is onvoldoende aansluit. Het concluderende advies is om een residuele grondwaardebepaling toe te passen of een specifiek taxatieadvies voor deze locatie op te laten stellen. Onderstaande tabel toont het verschil in opbrengst tussen de getaxeerde waarden en de residuele grondwaardeberekeningen. De totale toename in grondopbrengsten bedraagt op nominaal niveau circa € 320.000. TOTAAL
Sociale huur
Middenkoop*
Middenhuur-
Middenkoop
2^1 kap
Vrijstaand
/koop** Gestapeld Opbrengst conform taxatieadvies / vaste grondprijs
€
Gestapeld 17.500 €
Grondgebonden Grondgebonden Grondgebonden Grondgebonden 41.000
33.000
34.500
70.000
16
7
5
4
25 Totale opbrengst
€
90.000 2
1.957.000 €
437.500 €
656.000 €
231.000 €
172.500 €
280.000 €
180.000
€
17.500 €
41.000
33.000
65.000
102.000
111.000
16
7
5
4
Opbrengst residuele berekening / vaste grondprijs
25
2
Totale opbrengst
€
2.279.500 €
437.500 €
656.000 €
231.000 €
325.000 €
408.000 €
222.000
Verschil
€
322.500 €
-
-
-
152.500 €
128.000 €
42.000
16%
0%
88%
46%
23%
€
€
0%
0%
€
* Voor dit type is geen grondprijs is taxatieadvies opgenomen, in bovenstaande tabel gelijk gesteld aan residuele grondwaardeberekening ** Bij middenhuur wordt geadviseerd een grondprijs van € 33.000 te hanteren, bij middenkoop wordt geadviseerd een grondprijs van € 65.000 te hanteren. Voorzichtigheidshalve is de grondprijs van een middenhuurwoning gehanteerd
- pagina 14 van 15 -
RAPPORT
VERTROUWELIJK
Datum: 12 december 2025 Onderwerp: Toelichting grondexploitatie Guido des Brès Kenmerk: NT01.v01 - 20251212 Toelichting GREX Guido des Brès
BIJLAGE 3 KASSTROOMOVERZICHT GRONDEXPLOITATIE GUIDO DES BRÈS KASSTROOM - OP PRIJSPEIL STARTDATUM
OPBRENGSTEN OP PEILDATUM Omschrijving SOCIALE HUUR - APPARTEMENT MIDDENKOOP - APPARTEMENT MIDDENHUUR/KOOP - RIJWONING MIDDENKOOP - RIJWONING VRIJ SECTOR KOOP - 2^1 & VRIJSTAAND VOORZIENINGEN GEBOUWD PARKEREN SUBSIDIES / BIJDRAGEN OVERIGE OPBRENGSTEN TOTALEN HUIDIG PRIJSPEIL UITGAVEN OP PEILDATUM Omschrijving INBRENGWAARDE GEMEENTE VERWERVINGSKOSTEN DERDEN SLOOP OPSTALLEN BODEMSANERING OPRUIMEN PLANGEBIED EN BOUWRIJP MAKEN WOONRIJP MAKEN PLANONTWIKKELINGSKOSTEN (POK) VOORBEREIDING EN TOEZICHT UITVOERING (VTU) RISICO & ONVOORZIEN ONDERZOEKEN TIJDELIJKE EXPLOITATIE (SALDO) PLANSCHADE E.D. BUITENPLANSE KOSTEN NIET TERUGVORDERBARE BTW HISTORISCHE RENTE TOTALEN HUIDIG PRIJSPEIL
Opbrengstenstijging Jaar 1 Jaar 2 Jaar >2 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 2,00% 2,00% 0,00% 2,00% 2,00% 0,00% 2,00% 2,00% 0,00% 2,00% 2,00% 5,00% 2,00% 2,00% 5,00% 2,00% 2,00% 5,00% 2,00% 2,00% 5,00% 2,00% 2,00% 5,00% 2,00% 2,00%
Jaar 1 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Kostenstijging Jaar 2 Jaar >2 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Totaal Realisatie nominaal (boekwaarde) 420.000 544.000 230.700 172.500 460.675 1.827.875 -
Prognose nominaal 420.000 544.000 230.700 172.500 460.675 1.827.875
Prognose gefaseerd 420.000 544.000 230.700 172.500 460.675 1.827.875
2025
2026
2027
2028
2029
-
-
-
-
-
-
420.000 544.000 230.700 172.500 460.675 1.827.875
Totaal Realisatie nominaal (boekwaarde) 34.500 373.526 787.442 290.000 179.320 1.664.788 -
Prognose nominaal 34.500 373.526 787.442 290.000 179.320 -
Prognose gefaseerd 34.500 373.526 787.442 290.000 179.320 -
2025
2026
72.500 -
34.500 373.526 72.500 61.204 -
1.664.788
1.664.788
72.500
163.087
163.087
KASSTROOM OP PRIJSPEIL STARTDATUM
163.087
INKOMSTENSTIJGING UITGAVENSTIJGING
42.447 107.780-
GEÏNDEXEERDE KASSTROOM
97.754
RENTE Creditrente (over positieve kasstroom) Debetrente (over negatieve kasstroom) Positieve/negatieve kasstroom Saldo rentetoerekening SALDO OP EINDWAARDE, d.d.
Rentekosten Jaar 1 Jaar 2 0,10% 0,10% 0,10% 0,10%
-
-
97.754
-
-
2027
2028
2029
72.500 -
787.442 72.500 118.116 -
-
541.730
72.500
978.058
-
72.500-
541.730-
1.755.375
978.058-
-
1.079
21.804
42.447 4.426
80.470
-
97.754
73.579-
563.534-
1.793.395
1.058.528-
-
2025
2026
2027
2028
2029
494
1,001 1,001 -/37-
1,001 1,001 -/355-
1,001 1,001 + 259
1,001 1,001 + 627
1,000 1,000 -/-
-
73.616-
637.506-
1.156.149
98.248
98.248
Jaar >2 0,10% 0,10% 494
31-12-2028
98.248
98.248
controle
- pagina 15 van 15 -