Bijlage 2 220512 werking dashboard def
Tekst van het document
Dashboard Ommen RUIMTELIJKE STRATEGIE
11 mei 2023 | Peter Leliveld & Bastiaan Prickartz
WAAROM EEN DASHBOARD? Sturen op doelgroepen, betaalbaarheid en typologieën
Grip krijgen op de aantallen
Keuzes maken
Plannen vergelijken met de ambitie
Inzicht krijgen in de verdeling over de jaren
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
WAT IS DE AMBITIE VAN OMMEN? Voor starters, gezinnen en senioren, ook CPO en flex
Starters
Gezinnen
Door toegenomen druk op de
Mede door instroom van buiten
Langer zelfstandig wonen vraagt
Gemeenschappelijk wonen op
Tijdelijke woningen voorzien in
woningmarkt en gestegen
Ommen is het ook voor
om aantrekkelijke woonvormen,
maat, kleinschalig en met veel
een beperkte, maar vaak ook
(bouw)prijzen is een woning
gezinnen lastiger geworden om
passend bij het landelijke
lokale binding, mogelijk op
dringende behoefte voor
kopen moeilijk geworden.
(op de koopmarkt) te slagen.
karakter van Ommen.
specifieke locaties.
specifieke doelgroepen.
Zet in op:
Zet in op:
Zet in op:
Zet in op:
Zet in op:
o
Doorstroming in de
o
bestaande voorraad
o
Betaalbare nieuwbouw
o
(indien haalbaar <250k) en sociale huurwoningen o
Bijzondere concepten
Grondgebonden met tuin
o
Een combinatie van
CPO
o
Kleinere locaties met elk
in een veilige omgeving
appartementen en ggb,
een eigen karakter en
Bij kindervoorzieningen
ook gemeenschappelijk
doelgroep (bijv. off-grid)
(school, opvang, spelen) o
Senioren
o
In alle prijsklassen, zowel koop als (sociale) huur
en/of tijdelijke woningen
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
Nabij voorzieningen,
o
zorgaanbod op maat o
In alle prijsklassen, zowel koop als (sociale) huur
Flex
o
woningen, dus in de huur
o
Organisatorische Zo betaalbaar mogelijk, alleen koop
Op een rustige, ruime locatie – de doelgroepen
ondersteuning, regelarm o
Enkele tientallen tijdelijke
matchen niet altijd o
Een duurzame oplossing na afloop van het gebruik
WAT IS DE AMBITIE VAN OMMEN? Totaal: 1250 woningen, waarvan 750 koop en 500 huur Rij
2^1
+++
++
+
0/+
+
300
200
100
50 +
VERDELING KOOP
Prijsklasse
Koop: < € 250.000
Laag
+
Koop: € 250.000 tot € 355.000
Midden
++
Koop: NHG tot ca. € 500.000
Midden-duur
+
Koop: > ca. € 500.000
Duur
VERDELING HUUR
Vrijstaand Appartement
++
Hof
Totaal
%
100
750
60%
+
150
12%
0/+
++
300
24%
0/+
+
200
16%
100
8%
++ ++
+
++
300
100
100
500
40%
Sociale huur
Laag
++
+
++
375
30%
Vrije huur
Midden
0/+
+
0/+
125
10%
150
200
1250
100%
TOTAAL
600
200
100
•
Dit is een leidraad, geen recept
•
Gebaseerd op: Socrates, gesprekken met markt en corporatie, NVM-cijfers vraagdruk koopmarkt
•
Uitkomsten provinciaal onderzoek twijfelachtig: veel middenhuur-appartementen, nauwelijks koop boven NHG-grens
•
Driekwart is nu betaalbaar, volgens behoefte Socrates in dit gebied. Eis vanuit Rijk: minimaal twee derde
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
De plussen en minnen geven aan waar de accenten moeten liggen. Het is dan ook geen exacte wiskunde.
WELKE GEMEENTELIJKE LOCATIES? Locaties 1. Kardoen 2. Fluitekruid 3. Guido de Brès 4. Julianaschool 5. Meerkoet 6. Havengebied Oost
7. Sportlaan (boven) 8. Sportlaan (onder) 9. Vlierlanden XL (links) 10. Vlierlanden XL (rechts)
11. Vlierlanden fase 3
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
DASHBOARD: OVERZICHT (1/2) EIGENDOM
Plannaam
Scenario
PRIJSKLASSE
1123
320
86
634
83
1123
424
315
114
98
172
1123
Dichtheid
Startjaar
Duur (jaren)
Opleverjaar
Grondbezit
Totaal
Sociale huur
Vrije huur
Koop
Onbekend
Totaal
Laag
Midden
Midden-duur
Duur
Onbekend
Totaal
14
14
14
De Kardoen (Korenbloemstraat)
Scenario 3: Mix van levensloopgeschikt en betaalbare rijen
Max
2025
1
2026
Gemeente
14
Fluitekruid (Korenbloemstraat)
Scenario 2: Betaalbare rijen
Max
2025
1
2026
Gemeente
14
14
14
4
10
14
Guido de Brès (Sandbergstraat)
Scenario 4: Mix van levensloopgeschikt en appartementen
Gem
2024
2
2026
Gemeente
30
30
30
12
19
30
Julianaschool (Sandbergstraat)
Scenario 1: Gestapeld, ca. 3 woonlagen
Gem
2027
2
2029
Gemeente
26
18
26
13
13
Meerkoet
Scenario 1: Tweekappers, passend bij typologie in de omgeving
Max
2023
1
2024
Gemeente
6
Sportlaan (boven)
Scenario 3: Flexwoningen
Gem
2024
2
2026
Gemeente
35
35
35
35
35
Sportlaan (onder)
Scenario 4: Flexwoningen
Gem
2024
2
2026
Gemeente
15
15
15
15
15
Boven Vlierlanden XL fase links
Scenario 1: Mix van betaalbare rij-koop (CPO) en sociale huur
Gem
2023
2
2025
Gemeente
Boven Vlierlanden XL fase rechts
Scenario 1: Mix van rijen (sociale huur en/of CPO koop) en tweekappers
Gem
2024
2
2026
Gemeente
41
8
Vlierlanden fase 3
Scenario 1: Hoge dichtheid, optelsom 375 woningen
2025
6
Na 2030
Gemeente
375
127
Bisschopshaar
Scenario 1: Tweekappers, passend bij typologie in straten rondom
Min
2026
2
2028
Gemeente
Hervormd Centrum (Lodderholt)
Scenario 1: Hofje met levensloopgeschikte woningen
Max
2026
2
2028
Gemeente
11
Havengebied Oost
Scenario 1: Gemengd programma met sociale huur en CPO
2023
1
2024
Gemeente
109
31
Vlierlanden fase 2
Scenario 1: Gemengd programma met sociale huur en middenhuur
150
25
230
50
2022
1
2023
Gemeente
CPO Vilsteren
2024
4
2028
Derden
Hellendoornseweg Lemele
2022
2
2024
Derden
Westerweg
2024
1
2025
Derden
Gasthuis/Middenstraat
2022
4
2026
Derden
CPO Lemele erve bennink lemelerweg 53
2023
2
2025
Derden
Burggraven
2024
1
2025
Derden
3 woningen Artica
2023
1
2024
Derden
Varseneresweg vm Freesverhuur
2023
3
2026
Derden
buitengebied
2022
4
2026
Derden
Bulemansteeg
2023
1
2024
Derden
Onder de Venne
2022
1
2023
Derden
Cents
2025
2
2027
Derden
Takman
2024
1
2025
Derden
Reggehuis
2024
1
2025
Derden
Van Alewijkstr
2024
7
Na 2030
Derden
Lemele exel
2025
3
2028
Derden
schapenallee
2022
1
2023
Derden
Hardenbergerweg 1
2024
1
2025
Derden
Witharen Fase 3
2025
2
2027
Derden
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
26
8
6
8
6
18
58
43
14
26
26 6
13
13
26
33
41
13
20
8
190
375
178
131
22
21
21
43
43
6
41 44
375
43
11
11
5
5
78
109
53
40
8
8
109
20
105
150
25
35
44
46
150
8
89
230
≥50
≥8
N.t.b.
N.t.b.
83
11
172
230
DASHBOARD: OVERZICHT (2/2) WONINGTYPE
DOELGROEP
PLANNING
533
154
98
73
36
230
1123
254
481
79
29
50
230
1123
12
174
209
65
186
15
57
30
1
375
1123
Rij
2^1
Vrijstaand
Appartement
Patio
Onbekend
Totaal
Starters
Gezinnen
Senioren
CPO
Flexwonen
Onbekend
Totaal
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Na 2030
Totaal
Guido de Brès (Sandbergstraat)
12
19
Julianaschool (Sandbergstraat)
26
Plannaam De Kardoen (Korenbloemstraat)
8
Fluitekruid (Korenbloemstraat)
14
Meerkoet
6
14
6
8
6
14
14
14
14
14
30
30
7
30
12
19
26
10
16
26
6
7
14
14
6
30 26
6
26
6
6
Sportlaan (boven)
35
35
35
35
35
35
Sportlaan (onder)
15
15
15
15
15
15
Boven Vlierlanden XL fase links
26
26
Boven Vlierlanden XL fase rechts
26
15
Vlierlanden fase 3
287
44
Bisschopshaar
44
43
8
10
41
8
20
13
375
144
8
232
43
Hervormd Centrum (Lodderholt)
11
Havengebied Oost
64
2
8
Vlierlanden fase 2
60
44
46
N.t.b.
N.t.b.
N.t.b.
36
39
150
20
120
230
N.t.b.
N.t.b.
26 41
41 375
43 11
109
26
41
43
11
35
26
375
28
43
11 6
109
10
150
375
43
11
11
109
109
150
150
CPO Vilsteren Hellendoornseweg Lemele Westerweg Gasthuis/Middenstraat CPO Lemele erve bennink lemelerweg 53
Burggraven 3 woningen Artica Varseneresweg vm Freesverhuur buitengebied Bulemansteeg
N.t.b.
N.t.b.
Onder de Venne Cents Takman Reggehuis Van Alewijkstr Lemele exel schapenallee Hardenbergerweg 1 Witharen Fase 3
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
230
N.t.b.
N.t.b.
N.t.b.
230
230
12
24
94
39
37
15
4
4
1
0
230
HOE WERKT HET DASHBOARD? PLANLIJST DERDEN
De planlijst is input voor de nietgemeentelijke locaties.
OVERZICHT
De scenario’s zorgen er voor dat er keuzes in het overzicht te maken zijn.
De keuzes die in het overzicht gemaakt zijn over de dichtheid en het scenario resulteren in een uitkomst. Deze wordt vergeleken met de ambitie van de gemeente.
DICHTHEID
EIGENDOM
LOCATIES GEMEENTE
WONINGTYPE
PRIJSKLASSE
DOELGROEP
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
Dit zijn de knoppen waar we aan kunnen draaien.
OPGAVE
HOE WERKT HET DASHBOARD? PLANLIJST DERDEN
Plannen voor 230 woningen op 19 locaties van derden •
Relatief kleine locaties (max. 30 woningen per locatie)
•
Mix van harde en zachte plannen
•
Verdeling koop en huur deels gemaakt: o Huur corporaties: 50 woningen o Huur particulier: 8 woningen o Koop: 89 woningen o Onbekend: 83 woningen
•
Nog geen kwalitatieve verdeling (woningtype, doelgroep, prijsklasse)
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
HOE WERKT HET DASHBOARD? Kansen voor ±900 woningen op 12 gemeentelijke locaties •
Combinatie van kleine, middelgrote en grote locaties (6 tot 375 woningen)
•
Mix van reeds opgestelde plannen en scenario’s volgens model KAW
•
Hard ingevoerde plannen:
•
Input uit scenario’s KAW:
o Vlierlanden fase 2 (109 woningen)
o De Kardoen (Korenbloemstraat)
o Julianaschool (Sandbergstraat)
o Vlierlanden fase 3 (375 woningen)
o Fluitekruid (Korenbloemstraat)
o Meerkoet
o Havengebied Oost (150 woningen)
o Guido de Brès (Sandbergstraat)
o Vlierlanden XL-kavels
o Sportlaan (50 flexwoningen)
EIGENDOM
LOCATIES GEMEENTE
WONINGTYPE
PRIJSKLASSE
DOELGROEP
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
HOE WERKT HET DASHBOARD? Optelsom: plannen en kansen voor ruim 1.100 woningen •
Combinatie van planlijst en output scenario’s
•
Mogelijkheid tot scenariokeuze per locatie
•
Optelsom van woningen per thema:
•
Mogelijkheid tot keuze dichtheid per locatie
o Eigendom (sociale huur, vrije huur, koop) o Prijsklasse (laag, midden, midden-duur, duur) o Woningtype (rij, 2^1, vrij, appartement, hof)
o Min: onderkant bandbreedte
OVERZICHT
o Doelgroep (starters, gezinnen, senioren, CPO, flex)
DICHTHEID
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
o Max: bovenkant bandbreedte o Gem: gemiddelde van min en max
WAT KOMT ERUIT? Opgave: verschil tussen ambitie en overzicht (plannen en scenario’s) Ambitie
Overzicht
Opgave
VERDELING KOOP
Prijsklasse Totaal
750
634
-116
VERDELING HUUR
Totaal
500
406
-94
Sociale huur
Sociale huur
375
320
-55
Vrije huur
Vrije sector
125
86
-39
Onbekend TOTAAL
•
83 1250
1123
-127
Totaal van 634 koopwoningen omvat ±40 CPO-woningen op drie locaties: o Havengebied Oost (6, onderdeel van het programma) o Vlierlanden fase 2 (10, onderdeel van het programma) o Vlierlanden XL-kavels (±25, alleen nog in scenario’s KAW)
•
Totaal van 406 huurwoningen omvat ±50 flexwoningen aan de Sportlaan
•
Nog wel beperkt detailniveau vanwege beperkte informatie planlijst
•
Kwantitatief bijna toereikend, mits er geen (grote) plannen uitvallen
•
Kwalitatief beperkt in te schatten, maar wat we zien is passend
•
320 sociale huurwoningen = 29% van 1123; kleine opgave in Onbekend
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
OPGAVE
WAT KOMT ERUIT? De ambitie van 1250 wordt met de huidige plannen bijna gerealiseerd. De einddatum van 2040 is haalbaar; zeker in de eerste jaren ligt het tempo hoog. De gewenste versnelling van de ambitie (1250 woningen al in 2030) lijkt nog niet haalbaar, tenzij Vlierlanden naar voren gehaald kan worden.
Uitzetten in de tijd: de juiste woningen op het juiste moment? 1600 1400
1250
1200
1123
1094 1000
OPGAVE
938
800
781 697 625 578
600
313 283 200 0 2022
723 556
417 347 278
208
156 155 69
139
2023
2024
Sociale huur
723
607 486
469 385
400
0
1250
Vrije huur
2025 Koop
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
De bouw van Vlierlanden fase 3 is vooralsnog gecategoriseerd als na 2030.
2026 Onbekend
2027
2028 Cumulatief
2029 Ambitie
2030
na 2030
Met versnelling
HOE WERKEN DE SCENARIO’S? Voor elke locatie hebben we een aantal scenario’s gemaakt. Het scenario is te kiezen in het Overzicht. Per scenario kunnen we spelen met dichtheden en verdeling van typen, prijsklassen en doelgroepen.
Dichtheid: Gem
Guido de Brès (Sandbergstraat)
39,00
Scenario 4: Mix van levensloopgeschikt en appartementen
Type
Woningen per hectare
Opp (ha)
30
Woningen op locatie
Delen
Min
Max
Min
Max
Rij
25
50
0,78
20
39
0
/
10
2^1
15
30
0,78
12
23
0
/
10
Vrijstaand
10
20
0,78
8
16
0
/
10
Appartement
50
100
0,78
39
78
2
/
10
Hof
20
40
0,78
16
31
8
/
10
TOTAAL
Aantal
12 19
30
Het aantal woningen per hectare verschilt per type, maar ook per omgeving. In een stedelijke omgeving zijn de dichtheden vanzelfsprekend hoger. De gekozen bandbreedten zijn passend voor Ommen.
De dichtheid is te kiezen in het Overzicht. We kiezen hier voor een gemiddelde dichtheid. Het model neemt de gemiddelden van de uitersten per woningtype. Bij grote (uitleg)locaties ligt het voor de hand o voor de minimale dichtheid te kiezen, aangezien er ook ruimte moet komen voor infrastructuur, groen en andere voorzieningen. Op kleine (centrum)locaties kan juist weer met hogere dichtheden worden gerekend.
Hier verdelen we de woningen op deze locatie over de verschillende typen. In dit geval 2 delen appartementen en 8 delen hofwoningen. Doordat appartementen een hogere dichtheid hebben is de uiteindelijke woningverhouding anders.
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
Door afronding kan het totale aantal woningen afwijken van het verwachte aantal. In dit geval zijn 11,7 en 18,7 samen 30,4.
HOE WERKEN DE SCENARIO’S? Voor elk scenario kiezen we ook een verdeling op basis van eigendom-prijsklasse. In dit voorbeeld hebben we appartementen en hofwoningen te verdelen. Hier kiezen we voor betaalbare koop.
Type Rij 2^1 Vrijstaand Appartement Hof TOTAAL
EIGENDOM HUUR SH VH
EIGENDOM-PRIJSKLASSE EIGENDOM KOOP Laag Midden Midden-duur
Duur
100% 0%
0%
100% 62%
38%
0%
0%
TOTAAL 0% 0% 0% 100% 100% 100%
EIGENDOM HUUR SH VH
0
12 9 21
0
DOELGROEP Type Rij 2^1 Vrijstaand Appartement Hof TOTAAL
Starters
Gezinnen
Senioren
0%
100% 62%
CPO
0%
Flexwonen
0%
TOTAAL 0% 0% 0% 100% 100% 100%
Aanvullend verdelen we de woningen in elk scenario over verschillende doelgroepen. In dit geval zijn de appartementen voor starters en de hofwoningen voor senioren bedoeld.
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
10 10
Duur
0
0
TOTAAL 0 0 0 12 19 31
PROGRAMMA
100% 38%
Laag
PROGRAMMA EIGENDOM KOOP Midden Midden-duur
Starters
Gezinnen
Senioren
CPO
Flexwonen
0
19 19
0
0
12 12
TOTAAL 0 0 0 12 19 31
VOORUITBLIK: RUIMTELIJKE UITWERKING Woningtypen
10 APPARTEMENTEN
23 HOFWONINGEN Het model kwam uit op 19 hofwoningen en 12 appartementen. De precieze aantallen en verhouding zijn vanzelfsprekend afhankelijk van specifieke locatie-eigenschappen.
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
VOORUITBLIK: RUIMTELIJKE UITWERKING Doelgroepen
STARTERS
SENIOREN
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
CONCLUSIES
AANDACHTSPUNTEN
Ommen is op de goede weg
Blijf alert en werk verder uit
•
Kwantitatief is de doelstelling van 1.250 binnen handbereik
•
Ook de locaties van derden zijn nodig, plus nog wat meer
•
Kwalitatief sluit de planverdeling aan bij de eigen ambitie
•
Nu geen overprogrammering; bij uitval schieten we tekort
•
Tot 2030 (op papier) gemiddeld 100 woningen per jaar erbij
•
De locaties op de planlijst zijn nog niet kwalitatief uitgewerkt
•
Het dashboard biedt speelruimte voor dynamische sturing
•
De versnelde ambitie richting 2030 lijkt nog niet haalbaar
•
Blijft een papieren werkelijkheid tot de ruimtelijke uitwerking
•
Voor de realisatie van sociale huurwoningen dienen verdiepende afspraken gemaakt te worden met ontwikkelende partijen
•
De ligging van de locatie is bepalend voor keuzes van doelgroepen, echter strookt niet altijd met 30-40-30 verdeling
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen
PROJECTNAAM Ruimtelijke strategie Ommen
OPDRACHTGEVER Gemeente Ommen PROJECTTEAM Emiel Heuff, Peter Leliveld, Bastiaan Prickartz
STATUS Concept DATUM 11 mei 2023
KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl +31 88 529 0000 l info@kaw.nl
11 mei 2023 | Dashboard ruimtelijke strategie Ommen