Bijlage 1b Reactienotitie Stedenbouwkundige visie Lemele 1102206

Notitie zienswijzen

Stedenbouwkundige Visie Lemele

2162519

INHOUD:

I. Overzicht gevolgde procedure......................................................................................................... 3 II. Ingekomen zienswijze en gemeentelijke reactie ............................................................................ 4

2

I. Overzicht gevolgde procedure Bekendmaking en het geven van reactie Een stedenbouwkundige visie wordt doorgaans niet formeel ter inzage gelegd zoals een ontwerpomgevingsplan of bestemmingsplan. Tijdens de informatie avond op 1 december is wel de mogelijkheid gegeven te reageren (Mentimeter). Daarnaast is aangegeven dat tot 21 december 2025 gereageerd kan worden op de gepresenteerde visie. Op 10 december 2025 is in “Het Ommer Nieuws” verslag gedaan van de informatie avond. In dit artikel wordt de presentatie van de concept stedenbouwkundige visie, de participatieavond beschreven en de mogelijkheid voor inwoners om te reageren tot 21 december 2025. De presentatie van de visie is op de website van de gemeente Ommen te raadplegen.

3

II. Ingekomen reacties en gemeentelijke beantwoording De ingekomen reacties worden hieronder behandeld. Het daarbij opgenomen nummer verwijst naar het nummer, waaronder de zienswijze in de gemeentelijke administratie (Zaaksysteem) is opgenomen. Om te voldoen aan de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) en omdat dit zienswijzenverslag op internet zal worden geplaatst, zijn hierin geen persoonsgegevens opgenomen.

4

1. Reactie en vragen 1026129 Samenvatting a. b.

Wordt er nog onderzoek gedaan naar de invloed van de woningbouwplannen op de bestaande habitat? Is er al een stikstofonderzoek gedaan? Het gebied aan de Ledeboerweg heeft een historische status. Welke regelgeving wordt hier gehanteerd?

Gemeentelijke reactie a.

b.

Zoals in de visie en presentatie is aangegeven zullen alle onderzoeken nog uitgevoerd moeten worden. De visie is stedenbouwkundig van aard en geeft de kaders aan voor het vervolg, zoals een wijziging van het omgevingsplan. Onderdeel hiervan zijn de onderzoeken waar u naar verwijst. Kortom alle onderzoeken zullen nog uitgevoerd gaan worden bij de uitwerking van de (deel-)gebieden. In de visie zijn de historisch relevante gebieden aangegeven. In de uitwerking van de plannen zal hier rekening mee gehouden moeten worden.

2. Reactie en vragen 1030358 a.

b. c. d. e. f.

g. h.

i. j.

k. l.

Gevraagd wordt om een geleidelijke overgang in bebouwingsdichtheid in zuidelijk plangebied die aansluit bij het bestaande karakter. Omwonenden hechten grote waarde aan vrij uitzicht en privacy. Het openstellen van de Roggestraat voor verkeer is niet acceptabel. Gevraagd wordt om vast te houden aan de geprojecteerde nieuwe ontsluiting. Wat is de onderbouwing van de woningbehoefte en vraag in relatie tot de huidige plannen in Lemele en de woningbouw opgenomen in de visie? Verzoek tot actieve participatie bij de uitwerking in de woningbouwplannen. Van wanneer dateert het woningbouwbehoefteonderzoek? Wordt deze periodiek herhaald? Kan per gerealiseerd woningbouw project afgelopen jaren (plan Bulemansteeg, plan Veltmaat, Knarrenhof en de appartementen bij de voormalige supermarkt) worden aangegeven voor welk percentage de behoefte is ingevuld? Welke methode wordt gehanteerd om het vrijkomen van bestaande woningen (doorstroom) mee te rekenen voor de nieuwbouw op de zuidelijke locaties? Een toelichting wordt gevraagd op de specifieke betekenis van de legenda eenheid 'Samenhangende ontwikkeling als nieuwe dorpsrand' en hoe dit zich verhoudt tot de privacy van de bestaande bebouwing? Kan de gemeente bevestigen dat bij de locatie zaal Dijk het 'Centrumdorps woonmilieu' (3035 won/ha) wordt gehanteerd? Op welke wijze wordt de voorgestelde groene buffer vanaf het speelveld (Dominee

Berkhofweg) juridisch-planologisch vastgelegd om te voorkomen dat deze in een latere fase alsnog wordt bebouwd? Hoe wordt de verdeling van 30% sociaal, 40% betaalbaar en 30% duur exact bewaakt over de verschillende deellocaties aan de zuidkant? Welke concrete afspraken zijn er al gemaakt met de projectontwikkelaar van de zuidelijke gronden over de betrokkenheid van CPO Lemele Woont?

5

m. n.

Welke trede van de participatieladder wordt als ondergrens gehanteerd voor de samenwerking tussen de projectontwikkelaar en de direct aanwonenden? Is participatie een harde, afdwingbare voorwaarde in de samenwerkingsovereenkomst die de gemeente in Q1/Q2 2026 met de partijen aan de zuidzijde sluit?

Gemeentelijke reactie a. In de visie is voorzien in een geleidelijke overgang in bebouwingsdichtheid voor het zuidelijk deelgebied. Voor de gebieden “Korteveldsweg” en “Gronden Zonnevest bv” is een landelijk woonmilieu passend met een indicatieve woningdichtheid van ca. 10-15 per Ha. Voor de meer ingesloten “Gronden ten zuiden van zaal Dijk” geld een dorps woningmilieu met een indicatieve dichtheid van ca. 20-25 woningen per Ha. Uitbreiding van Lemele met woningbouw is van invloed op de bestaande woningen en bewoners. Uitbreiding met woningen kan inhouden dat een vrij uitzicht veranderd en van invloed zijn op de privacy. b. Opgenomen is dat de hoofdontsluiting dient plaats te vinden over een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg. Ontsluiting van een nieuw woongebied via de Roggestraat kan alleen door langzaam verkeer of bij calamiteiten. Zo is het in de visiekaart nu ook aangegeven. c. De onderbouwing van de woningbehoefte in relatie met woningbouwplannen in de kern wordt gegeven in paragraaf 2.3. Samen met de mogelijke inbreidingsplannen sluit dit aan op de vraagbehoefte. Naast de vraag/behoefte moet er ook rekening gehouden worden met planuitval. d. De visie is een eerste stap in de richting van woningbouw voor Lemele. Deze zal komende periode worden uitgewerkt in één of meerdere wijzigingen van het omgevingsplan door of in opdracht van de ontwikkelende partijen.

De ontwikkelende partijen zullen gevraagd worden actief de buurt hierbij te betrekken. e. Het woningbouwbehoefte onderzoek dateert van januari 2025. Herhaling ervan vind veelal plaats bij opstellen of herijking van nieuw woonbeleid of het opstellen van een woonvisie regulier om de 4 – 5 jaar. Aanleiding voor herijking kan ook zijn grote woningbouw ontwikkelingen of een snel veranderende woningmarkt. f. Met uitzondering van de nieuwbouw van sociale appartementen zijn de genoemde plannen al vóór het onderzoek gerealiseerd en bewoond. De belangstelling voor de 8 sociale huurwoningen was groot: er waren 180 inschrijvingen. g. Doorstroming zorgt niet voor extra vraag naar woningen, maar verplaatst huishoudens binnen de bestaande woningen. Daarom telt doorstroming niet mee als aparte vraag bij de woningbouwbehoefte. De woningbehoefte gaat vooral over extra huishoudens, zoals groei van het aantal huishoudens en het verminderen van het woningtekort. h. Het is van belang dat de woningen aan de dorpsrand een representatieve en samenhangende uitstraling krijgen. De wijze waarop kan op verschillende manieren en zal bij de uitwerking van het bouwplan vorm krijgen. Met aandacht voor inpassing en privacy van bestaande bebouwing. i. Bij de locatie Zaal Dijk wordt een centrum)-dorps woonmilieu gehanteerd met een indicatieve woningdichtheid van ca. 20-35 woningen per hectare. j.

In het wijzigen van het Omgevingsplan zal dit worden vastgelegd. k. In het wijzigen van het Omgevingsplan zal dit worden vastgelegd. l. Op dit moment zijn er nog geen afspraken gemaakt, dat zal in de wijziging van het omgevingsplan plaatsvinden.

6

m. Vanuit de Omgevingswet wordt participatie gedefinieerd als: het in een vroegtijdig stadium betrekken van belanghebbenden bij het proces van besluitvorming. Het is aan de ontwikkelende partij om daar concreet invulling aan te geven. De adviserende trede wordt hierbij veelal gehanteerd. n. Vanuit de Omgevingswet wordt participatie vereist en is daarmee een harde voorwaarde bij de uitwerking van plannen. Dit houdt overigens niet in dat instemming vereist is. Uitkomst van participatie kan ook zijn dat men het niet geheel eens wordt.

3. Reactie en vragen 1028115 a. Tijdens zowel de bijeenkomst van maart 2025 als de presentatie van 1 december 2025 werd de Bulemansteeg niet genoemd als mogelijke ontwikkellocatie. De SAB-adviseur verklaarde daarbij dat men “was vergeten dit te benoemen”. Dit is opmerkelijk, omdat de locatie wel onderwerp is geweest van eerdere gesprekken en presentaties, waaronder die van juni 2025. Door deze onduidelijke communicatie is het voor omwonenden onmogelijk geweest om tijdig en volwaardig te participeren. b. De beschikbare stukken met betrekking tot de woningbouw initiatieven Bulemansteeg/Lemelerweg laten een patroon zien waarin de gemeente enerzijds stelt het plan niet te kennen, terwijl zij anderzijds verwijst naar eerdere gesprekken met initiatiefnemers. c. Het principebesluit uit 2023 met betrekking tot het woningbouw initiatief Bulemansteeg/Lemelerweg is verlopen. Het nieuwe ruimtelijk principe verzoek moet als reguliere projectontwikkeling worden beschouwd. Het is vanuit die optiek onjuist om het project in de visie als lopend te positioneren. d. De conceptvisie maakt duidelijk dat waardevolle open plekken slechts zeer beperkt bebouwd mogen worden. SAB heeft toegelicht dat op dergelijke plekken (Bulemansteeg) maximaal twee tot drie woningen passend kunnen zijn. Het huidige initiatief van acht woningen past niet binnen deze uitgangspunten.

Ook eerdere adviezen over zichtlijnen en landschappelijke waarden wijzen op een beperkte ontwikkelruimte. Er ontbreekt een ruimtelijke onderbouwing waaruit volgt dat deze locatie geschikt is voor een ontwikkeling van deze schaal. e. De visie is richtinggevend voor toekomstige principeverzoeken. Het is dan niet logisch dat een initiatief zoals dat van de Bulemansteeg/lemelerweg wat geen rechtsgeldige basis heeft en niet in de visie is opgenomen, toch als lopend project wordt aangeduid. Dit creëert rechtsongelijkheid en druist in tegen het participatiebeginsel van de Omgevingswet. Een gebiedsvisie moet transparant, volledig en consistent zijn. Dat is hier niet het geval. f. De bewoners zijn niet betrokken bij het principeverzoek Bulemansteeg/Lemelerweg van 2023 rond, een initiatief zoals dat van de Bulemansteeg/Lemelerweg en hebben pas in 2025 kennisgenomen van de schetsen. De participatie rond dit initiatief voldoet niet aan de eisen van de Omgevingswet. g. Verzocht wordt: 1. De locatie Bulemansteeg/Lemelerweg niet als lopend project in de visie op te nemen, maar te duiden als initiatief zonder geldige besluitvorming. 2. Vast te leggen dat het principebesluit uit 2023 is verlopen en geen enkel gewicht meer heeft bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. 3.

Te bepalen dat een nieuw principeverzoek volledig openbaar, transparant en met volwaardige participatie moet worden getoetst. 7

4. Op te nemen dat een ontwikkeling van acht woningen niet past binnen de uitgangspunten van de visie en de ruimtelijke karakteristieken van het gebied. 5. De locatie aan te merken als waardevolle open plek met beperkte ontwikkelmogelijkheden. 6. Geen ruimtelijke of procedurele betekenis toe te kennen aan de rode ster en het label “lopende ontwikkeling” zolang geen rechtsgeldig besluit bestaat. 7. Deze zienswijze als voorlopig aan te merken, met recht op aanvulling na ontvangst van de Woo-documenten. Gemeentelijke reactie a. In de presentatie van de visie op 1 december is de locatie Bulemansteeg/Lemelerweg geduid als woningbouwinitiatief in ontwikkeling. Gedurende het opstellen van de visie is er een principeverzoek binnengekomen bij de gemeente voor inbreiding op de open plek tussen de Lemelerweg en de Bulemansteeg. Dit in navolging van een eerder principeverzoek en beantwoording. De gemeente heeft dit initiatief in behandeling. Om deze reden is deze opgenomen op de visiekaart. Ook na vaststelling van de visie staat de gemeente open voor dergelijke kleinschalige woningbouwinitiatieven. b. Inhoudelijk gaat de visie niet in op het proces rondom het principe verzoek. Hiervoor wordt verwezen naar de specifieke behandeling ervan. c. Het principeverzoek dat afgelopen najaar is ingediend, sluit aan op een besluit over een principeverzoek uit 2023.

Het gaat daarmee om een woningbouwinitiatief in ontwikkeling. d. De beoordeling van het principeverzoek Bulemansteeg/Lemelerweg hoort niet bij deze visie. Bij het voorbereiden en in de visie zelf worden geen uitspraken gedaan over het aantal mogelijke woningen. De inhoudelijke beoordeling van het principeverzoek volgt een aparte procedure waarnaar verwezen wordt. e. Verwezen wordt naar de reactie onder a en c. f. De beoordeling van het principeverzoek locatie Bulemansteeg/Lemelerweg maakt geen onderdeel uit van deze visie. De inhoudelijke beoordeling van het principeverzoek volgt een aparte procedure waarnaar verwezen wordt. g. 1. De locatie Bulemansteeg/Lemelerweg wordt niet als lopend project opgenomen maar als woningbouwinitiatief in ontwikkeling. 2. De beoordeling van het principeverzoek locatie Bulemansteeg/Lemelerweg maakt geen onderdeel uit van deze visie en van de besluitvorming. 3.De wijze van toetsing van principeverzoeken maakt geen onderdeel uit van deze visie en bijbehorende besluitvorming. 4. De beoordeling van het principeverzoek locatie Bulemansteeg/Lemelerweg maakt geen onderdeel uit van deze visie en van de besluitvorming. 5. In de visie wordt de locatie Bulemansteeg/Lemelerweg voor een gedeelte aangemerkt als waardevolle open plek, vooral vanuit visueel ruimtelijk oogpunt.

Hier is kleinschalige inbreiding voorstelbaar, mits waardevolle zichtlocaties in stand worden gehouden. Op de waardevolle open plek ten zuiden van het initiatief, die is aangemerkt als cultuurhistorisch landschappelijk waardevol, is woningbouw niet voorstelbaar. 6. De ster aanduiding betekend “woningbouwinitiatief in ontwikkeling” en heeft geen ruimtelijke of procedurele betekenis.

8

7. Er is geen aanleiding is om de behandeling van zienswijzen en besluitvorming over de visie uit te stellen. De Woo kent een eigen procedure. 4. Reactie en vragen 1026129 a. Worden er nog flora en fauna onderzoeken uitgevoerd naar het gebied tussen Korteveldweg en Ledeboerstraat? b. het gebied aan de Ledeboerweg ligt aan een es met historische status. Welke regelgeving hanteert de gemeente? c. Is er een stikstofberekening? Gemeentelijke reactie a. Zoals in de visie en presentatie is aangegeven zullen alle onderzoeken nog uitgevoerd moeten worden. De visie is stedenbouwkundig van aard en geeft de kaders aan voor het vervolg, een wijziging van het omgevingsplan. Onderdeel hiervan zijn de genoemde onderzoeken. b. Zoals in de visie en presentatie is aangegeven wordt de es een historische waarde toegekend. In de uitgangspunten voor de woningbouwontwikkeling wordt hier rekening mee gehouden. c. Alle onderzoeken moete nog worden uitgevoerd. 5. Reactie en vragen 1022143 a. Mocht Tifa Lemele gaan verhuizen, dan is het nu de visie om dat in te vullen met woningen. Een alternatieve invulling is de achterblijvende locatie in te vullen als bedrijfsverzamelgebouw. De panden zijn courant, jammer om te slopen. Er zijn nu in Lemele diverse kleine ondernemers die ver buiten het dorp bedrijfsruimte huren. Gemeentelijke reactie a.

Het is aan de eigenaar / TIFA-Lemele om een alternatieve aanwending van de locatie als een bedrijfsverzamelgebouw in te brengen. Uitgezocht moet dan worden of een dergelijke ontwikkeling past binnen de huidige functie/bestemming. 6. Reactie en vragen 1039738 a. De huidige uitwerking wijkt af van de eerder besproken toezeggingen met betrekking tot aantallen, woonprogramma en bebouwingsoppervlak voor de locatie Lemelerweg 36-40. Voor deze afspraken was reeds toestemming van de provincie Overijssel. Wij verzoeken om deze uitgangspunten te respecteren, conform het vertrouwensbeginsel en de rechtszekerheid. b. De voorgestelde denkrichting heeft grote consequenties voor de haalbaarheid van de verplaatsing van het bedrijf gevestigd aan de Lemelerweg 36-40 naar bedrijventerrein De Rotbrink in Ommen. Dit raakt direct aan onze investeringsbeslissingen en continuïteit. c. De eerdere uitwerking ging uit van meer openheid in het landschap. De huidige visie zet in op één compact erfcluster, wat de ruimtelijke kwaliteit en doorzichten belemmert. Wij vragen om terug te keren naar een opzet die openheid waarborgt.

9

d.

e.

f. g.

h.

i.

Het moet mogelijk blijven om het terrein op te delen, zodat er eventueel twee entrees kunnen worden gerealiseerd. Dit is essentieel voor een functionele en toekomstbestendige inrichting. Er wordt gesproken over het inpassen van bestaande bomen, maar op het terrein zelf zijn nagenoeg geen bomen aanwezig omdat het een bedrijventerrein betreft. Alleen langs de Lemelerweg staan bomen, die in hoofdlijn kunnen blijven staan. De voorgestelde strakke omkadering belemmert juist de doorzichten en openheid in het landschap. Dit staat haaks op de gewenste ruimtelijke kwaliteit. Het getekende einde van de omkadering en bebouwingsmogelijkheid lijkt gebaseerd op willekeur. De houtwal aan de onderzijde is destijds aangeplant om zicht op de werf te ontzien en eindigt bij een toegang naar het naastliggende weiland. De houtwal aan de bovenzijde (nabij de camping) is circa 15 jaar geleden door de buurman aangelegd om de camping te omkaderen, waardoor de zichtlijn naar de Lemelerberg juist is verdwenen. Er is dus geen vast referentiepunt uit het verleden dat deze begrenzing onderbouwt. Wij zijn inmiddels vier jaar bezig met onze bedrijfsverplaatsing. Gedurende deze periode hebben wij ons steeds constructief en oplossingsgericht opgesteld. Op verzoek van de gemeente Ommen hebben wij gewacht op het dorpsvisieplan, waarbij ons plan gezamenlijk zou optrekken met de overige plannen in het dorp.

Daarbij is ons toegezegd dat ons plan als eerste zou worden opgepakt, omdat inbreiding vóór uitbreiding gaat en vanwege het belang van onze bedrijfsverplaatsing. In de huidige uitwerking en gesprekken met grondeigenaren wordt deze afspraak volledig losgelaten en wordt ons plan afgesplitst. Dit is voor ons onacceptabel. Wij verwijzen nadrukkelijk terug naar de basisafspraken. Als ondernemer mag je een betrokken, betrouwbare en verantwoordelijke gemeente verwachten, wij ervaren dit helaas niet als zodanig. Wij zijn dan ook teleurgesteld over de hele gang van zaken.

Gemeentelijke reactie a. Als toezegging vanuit de gemeente is bekend de beantwoording op 9 juli 2024 van een principeverzoek. Daarbij is aangegeven dat gemeente in principe positief staat ten opzichte van een ontwikkeling naar woongebied. Kanttekening is gemaakt dat een woning aantal van ca. 35 als passend wordt aangegeven. Deze kanttekening was ook gebaseerd op een provinciale reactie op het principeverzoek. Binnen de voorliggende visie is dit aantal te realiseren mits voldaan kan worden aan de overige ruimtelijke uitgangspunten. In deze beantwoording op het principeverzoek is aangegeven dat niet ingestemd wordt met de aangedragen plankaart als onderdeel van de aanvraag om principeverzoek. Voor de begrenzing wordt verwezen naar de nog op te stellen ruimtelijke uitgangspunten zoals verwoord in het advies van Het Oversticht. Dit advies maakt onderdeel uit van de beantwoording van het principeverzoek. Met de visie worden deze uitgangspunten vastgelegd. b. We zijn ons er van bewust dat deze visie indirect invloed heeft op het investeringsvermogen en de haalbaarheid van een verplaatsing. Financiële randvoorwaarden maken echter geen onderdeel uit van de uitgangspunten voor het opstellen van een visie. c. In de visie zijn de landschapselementen zuidelijk en noordelijk van de locatie Lemelerweg 36-40 opgenomen. Deze groene omranding heeft betrekking op de landschappelijke,

10

d. e. f.

g.

h.

i.

groene inpassing van het erf. Deze groene omranding heeft als doel de bebouwing niet verder het landschap te laten insteken. Dit draagt bij aan een goede inpassing bij een herontwikkeling naar wonen wat tevens een kwaliteitsverbetering is van het landschap. Meer verspreide bebouwing past niet bij een dergelijke ontwikkeling op deze locatie en doet afbreuk aan de beleving van de landschappelijk waardevolle essen en het zicht op de Lemelerberg. Onderdeel van de visie is de mogelijkheid tot realiseren van 1 of 2 entrees vanaf de Lemelerweg. In de visie zijn de bomen opgenomen zoals deze staan aan de Lemelerweg ter hoogte van de nummers 36-40. De omkadering heeft vooral betrekking op de landschappelijke, groene inpassing van het erf. Dit is in de planuitwerking verder in te vullen naar voor het landschap kenmerkende landschapselementen. Noodzakelijke doorzichten kunnen daarbij vorm gegeven worden door toepassing van laagblijvende landschapselementen zoals hagen. De lijn op de visiekaart is gerelateerd aan de aanwezige landschapselementen. Deze zijn kenmerkend voor het landschap rondom de Lemelerberg. Daar waar die landschapselementen de afgelopen decennia ontstaan zijn passen die in dit landschap. Door vastlegging van deze bebouwingslijn wordt voorkomen dat bebouwing verder in westelijke richting opschuift, dat is landschappelijk ongewenst.

Deze visie vormt een basis voor verdere planontwikkeling op de locatie Lemelerweg 36-40. Hiermee wordt invulling gegeven aan het besluit op het principeverzoek genoemd onder 6.a. Het oppakken en indienen van een wijzigingsverzoek van het Omgevingsplan ligt bij de ontwikkelende partij en niet bij de gemeente. Nadat een verzoek hiertoe gedaan is zal deze opgepakt worden. Voorwaardelijk voor woningbouw op deze locatie is een bedrijfsverplaatsing. De besluitvorming hiervan ligt bij de eigenaar van de locatie. Deze locatie kan zelfstandig ontwikkeld worden. Er is geen ruimtelijke afhankelijkheid met de zuidelijke woningbouw planvorming in Lemele. Koppeling van plannen is daarom niet wenselijk. Het oppakken van het plan kan elk moment plaatsvinden. Het initiatief hiervoor ligt bij de eigenaar (zie ook beantwoording onder 6i).

Beoordeling van de zienswijzen Samenvattend concludeert het college dat de ingediende zienswijzen geen aanleiding geven tot wijzigingen of aanpassing van het visiedocument.

11