Bijlage 1. Ruimtelijk advies – Z2025-00005861

Kindplein Oost – ruimtelijk advies – Z2025-00005861 De aanvraag betreft de realisatie van Kindplein Oost, de bouw van twee basisscholen (waarvan één vervangende nieuwbouw) en een kinderdagverblijf/BSO op de percelen kadastraal bekend OMN02 E 1334 en OMN02 E 615 te Ommen. Daarbij worden de bestaande school en de sporthal met elkaar verbonden en wordt het gebouw uitgebreid. Het project is getoetst aan het omgevingsplan, onderdeel ‘Wonen Ommen’. Het voldoet niet aan artikel 8 en 11 van de planregels van het omgevingsplan. Het voldoet niet aan artikel 8 en 11 van de planregels. De strijdigheden hebben betrekking op het gebruik binnen de bestemming, de rooilijn, de bouwhoogte en de afstand tot de zijdelingse perceelgrens. Het project past daarmee niet binnen de mogelijkheden van het omgevingsplan en vereist een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).

Wij willen voor het project afwijken van het omgevingsplan. Perceel OMN02 E 1334 heeft de bestemming ‘maatschappelijk’ met de functieaanduiding ‘specifieke vorm van waarde – archeologische verwachting 1’. Perceel OMN02 E 615 heeft de bestemming detailhandel met de aanduidingen ‘specifieke vorm van waarde – archeologische verwachting ‘ en ‘supermarkt’. Binnen de aanduiding ‘supermarkt’ zijn uitsluitend supermarkten toegestaan overeenkomstig de bestaande situatie. Binnen de bestemming detailhandel zijn uitsluitend supermarkten toegestaan overeenkomstig de bestaande situatie. Een basisschool of kinderdagverblijf is hier niet toegestaan.

Strijdigheid gebruik binnen detailhandel (BOPA) Een deel van het nieuwe gebouw ligt binnen de bestemming ‘detailhandel’ met aanduiding ‘supermarkt’. Omdat de oorspronkelijke supermarkt ter plaatse is verdwenen, bestaat er feitelijk geen reële gebruiksmogelijkheid meer binnen deze bestemming. De gemeenteraad heeft in juli 2023 de locatiekeuze gemaakt voor Kindplein Oost. Met dit project wordt voorzien in duurzame, toekomstbestendige huisvesting voor onderwijs en kinderopvang. Het

bouwvolume is zodanig ontworpen dat integratie van de bestaande sporthal en het gebouw van het Palet mogelijk is. De locatie ligt centraal tussen woonwijken en nabij andere maatschappelijke voorzieningen. In de planuitwerking wordt rekening gehouden met parkeervoorzieningen, verkeersveiligheid, bereikbaarheid per fiets en te voet. De toevoeging van onderwijs- en opvangfuncties leidt tot extra verkeer en gebruik van buitenruimte, maar dit past binnen een woonomgeving en sluit aan bij de schaal en aard van de omgeving. Hoewel het gebruik strijdig is met de bestemming, is er sprake van een actuele maatschappelijke behoefte, past de ontwikkeling in het beleid en leidt de afwijking niet tot onevenredige nadelige gevolgen. Het project voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Strijdigheid afstand zijdelingse perceelgrens (BOPA) Het gebouw wordt gerealiseerd op twee percelen met verschillende bestemmingen (maatschappelijk en detailhandel). Hierdoor vormt het een doorlopende bouwmassa die op en over de zijdelingse perceelgrens wordt gebouwd. Dit is in strijd met artikel 11.2 sub e van het omgevingsplan, dat een minimale afstand van 3 meter vereist. De afwijkingsmogelijkheid tot 1 meter is formeel niet toepasbaar omdat hier op of over de grens wordt gebouwd. De overschrijding betreft uitsluitend de interne grens tussen de eigen percelen. Er is geen sprake van beperking van gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden van derden. Naar omliggende percelen wordt voldoende afstand gehouden. Het ontwerp levert een samenhangend gebouw op dat bijdraagt aan een goed straat- en bebouwingsbeeld. Verkeersveiligheid en parkeervoorzieningen worden hierdoor niet beïnvloed.

Strijdigheid rooilijn (OPA) Het nieuwe gebouw aan de westzijde, richting de Haarsweg, komt gedeeltelijk vóór de formele rooilijn te liggen. Dit betreft de voormalige locatie van de gesloopte supermarkt. Het bouwvolume komt niet verder naar voren dan het eerdere gebouw en blijft binnen het bestaande straatprofiel. Daarmee wordt de historische rooilijn gerespecteerd en sluit de situering aan bij de bestaande bebouwing. Op grond van artikel 29.2 van het omgevingsplan is afwijking van de rooilijn toegestaan. Op

basis van bovenstaande wordt hier geen onevenredige aspecten verwacht.

Strijdigheid Goot- en bouwhoogte binnen maatschappelijk bestemming (OPA) Bestaande goot- en bouwhoogte is 7,8 meter. Het nieuwe gebouw wordt op de zelfde hoogte gebouwd als het bestaande gedeelte. Op het dak is een hoger bouwwerk geplaatst. Ten behoeve van de realisatie van een daklicht wordt een afwijking gevraagd van de maximale bouwhoogte zoals opgenomen in artikel 11.2 onder c van het geldende omgevingsplan. De afwijking betreft een bouwhoogte van 9,398 meter, terwijl op basis van 115% van de bestaande hoogte (7,8 meter) maximaal 8,97 meter is toegestaan. De planologische afwijkingsbevoegdheid in artikel 11.3.3 maakt een verdere verhoging tot 10,315 meter mogelijk, waarmee het plan binnen deze ontheffing valt. De verhoging is vormgegeven als een functionele lichtstraat, met een beperkte breedte en hoogte ten opzichte van het totale gebouwvolume. De dakopbouw ligt volledig binnen het bestaande bouwvlak en sluit architectonisch aan op het hoofdgebouw. En is vanaf maaiveldniveau nauwelijks zichtbaar. Conclusie Het project wijkt af van de regels van het omgevingsplan voor de bestemming ‘detailhandel’, de rooilijn, de bouwhoogte en de afstand tot de zijdelingse perceelgrens. Deze afwijkingen zijn echter ruimtelijk aanvaardbaar, sluiten aan bij gemeentelijk beleid en voorzien in een actuele maatschappelijke behoefte.

Het initiatief leidt niet tot onevenredige nadelige gevolgen voor de omgeving en is daarmee in overeenstemming met een goede omgevingskwaliteit.