Bijlage 1. Rapport Het Laar Definitief 25-feb 2026

Rapportage Marktverkenning Het Laar Ommen 25 februari 2026 Auteur Gabrielle Muris m.m.v. Annelie Boere

Inhoudsopgave 1. Inleiding ..............................................................................................................................3 1.1 Achtergrond en vraagstelling ...........................................................................................3 1.2 Opbouw rapport .............................................................................................................4 2. Het Laar, landgoed met een rijk verleden ..............................................................................5 2.1 Situatieschets Landgoed Het Laar ...................................................................................5 2.2. Historische waarde van Het Laar en aankoop door de gemeente .....................................6 2.3 Impact monumentale status voor toekomstplannen ........................................................6 3. Marktverkenning ..................................................................................................................7 3.1. Inleiding ........................................................................................................................7 3.2 Uitkomsten gesprekken ..................................................................................................7 3.3.

Conclusie .....................................................................................................................9 4. Exploitatiekosten Landgoed Het Laar .................................................................................. 11 4.1 Inleiding en uitgangspunten .......................................................................................... 11 4.2. Quick Scan maatschappelijke verhuur ......................................................................... 11 4.3 Conclusie .................................................................................................................... 14 5. Mogelijke vervolgstappen ................................................................................................... 15 5.1 Inleiding ....................................................................................................................... 15 5.2 Scenario 1: Verhuur ...................................................................................................... 15 5.3 Scenario 2: Verkoop...................................................................................................... 16 5.4 Scenario 3: Uitgifte in erfpacht ......................................................................................

18 5.5 Conclusie .................................................................................................................... 19 6. Conclusies en aanbevelingen ............................................................................................. 20 6.1 Conclusies................................................................................................................... 20 6.2 Aanbevelingen ............................................................................................................. 23 Bijlage 1 Beknopte cultuurhistorie en kernkwaliteiten van Het Laar.......................................... 25 Bijlage 2 Bouwkundige opname en raming cascorestauratie .................................................... 29 Colofon ................................................................................................................................. 30 Over BOEi ............................................................................................................................. 31

2

1. Inleiding 1.1 Achtergrond en vraagstelling De gemeente Ommen is eigenaar van historische buitenplaats Het Laar, bestaande uit een hoofdgebouw, historische tuin- en parkaanleg, bouwhuis, koetshuis, tuinbank, toegangsbrug met hek en een ijskelder. Alle hiervoor genoemde objecten zijn aangewezen als rijksmonument. Het complex zelf is aangewezen onder complexnummer 513541. Het aantal verhuurbare vierkante meters beperkt zich tot het hoofdgebouw, het bouwhuis (ook wel Tokvoorthuis genoemd, naar de naam van de beheerder van het landgoed begin 20e eeuw) en de woning/koetshuis. In totaal gaat het om een oppervlakte van 1.193 m2 bruto vloeroppervlak (BVO), waarvan (geschat) zo’n 946 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) overblijft. Het hoofdgebouw van Het Laar wordt op dit moment verhuurd aan een horecaexploitant die er besloten feesten en openbare evenementen verzorgt. Eind 2026 eindigt het huurcontract en komt het pand vrij voor een nieuwe invulling. De instandhouding van Het Laar brengt structureel forse kosten met zich mee voor de gemeente. Bovendien vereist het onderhoud van de gebouwen en het landgoed specialistische kennis die niet binnen de gemeente zelf aanwezig is en dus extern ingehuurd moet worden.

In 2024 werd in opdracht van de gemeenteraad door Republiq een huisvestingsonderzoek uitgevoerd naar het landgoed waarbij de kosten voor onderhoud en exploitatie in beeld gebracht zijn. De conclusie van het rapport van Republiq was dat noch een maatschappelijk noch een commercieel scenario tot een kostprijs dekkende exploitatie zou kunnen leiden. Naar aanleiding van de bespreking van het rapport van Republiq in de gemeenteraad in juni 20251 en een in november 2024 aangenomen motie2 waarin een duidelijke voorkeur werd uitgesproken Het Laar in te zetten voor maatschappelijke doeleinden (vooral zorg),heeft de gemeente Ommen BOEi benaderd om een marktverkenning uit te voeren naar een herbestemming van Het Laar met een maatschappelijke functie. Daarnaast was de vraag om in aanvulling op het rapport van Republiq een specifiek uitgewerkt haalbaarheidsonderzoek met een investerings-en exploitatiebegroting voor een maatschappelijke invulling van Het Laar op te stellen als de marktverkenning daar aanleiding toe zou geven. In deze rapportage wordt verslag gedaan van het uitgevoerde onderzoek en worden aanbevelingen geformuleerd voor mogelijke vervolgstappen. Met betrekking tot Het Laar komen verschillende schrijfwijzen voor, onder meer Het Laer, 't Laer en 't Laar. In dit rapport wordt Het Laar aangehouden3.

Raadsbesluit 903897 d.d. 19 juni 2025 Motie 5 Uitwerking perspectiefgesprek huize Het Laar d.d. 14 november 2024 3 Deze schrijfwijze is de correcte schrijfwijze volgens de Vereniging Oud Ommen en ook bij de RCE is het landgoed geregistreerd onder de naam Het Laar. 1 2

3

1.2 Opbouw rapport In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de monumentale status van Het Laar en de cultuurhistorische betekenis. In hoofdstuk 3 wordt verslag gedaan van de marktverkenning. In hoofdstuk 4 wordt op basis van de bouwkundige opname en cascoraming door BOEi en kengetallen van BOEi inzicht gegeven in de structurele exploitatielasten voor de gemeente Ommen van de drie gebouwen op Landgoed Het Laar. In hoofdstuk 5 worden scenario’s geschetst voor mogelijke vervolgstappen op basis waarvan een bestuurlijke afweging gemaakt kan worden. Het rapport sluit af met conclusies en aanbevelingen in hoofdstuk 6.

4

2. Het Laar, landgoed met een rijk verleden 2.1 Situatieschets Landgoed Het Laar Ten zuiden van Ommen centrum ligt de historische buitenplaats Het Laar. Het landgoed van ca 90 hectare4 is een rijksmonument vanwege goed bewaard gebleven historische tuin- en parkaanleg, de aanwezige gebouwen, de toegangsbrug met hek, de tuinbank en de ijskelder. Het complex als totaliteit is aangewezen onder monumentnummer 513541. De omgrenzing wordt bepaald door de Zwolseweg (noord), loopt dan achter de bebouwing van de Stationsweg en de Koesteeg langs, waarbij de oprijlanen Het Laar en de Koesteeg wel binnen de begrenzing zijn opgenomen en wordt vervolgens bepaald door de Reggemarsdijk. De grenzen van bos- en weidepercelen bepalen de westelijke grens.

Kaart: Landgoed Het Laar, complexnummer 513541 Bron: Bij Het Laar 2, 7731 AV te Ommen | Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed

4

Bron: Anja Guinée Landgoed Het Laar te Ommen. Cultuurhistorische waardering (2015)

5

2.2. Historische waarde van Het Laar en aankoop door de gemeente Landgoed Het Laar in Ommen kent een rijke en gelaagde geschiedenis die teruggaat tot vóór 1700. De status van rijksmonument is toegekend vanwege het algemeen cultuur-, architectuur- en tuinhistorisch belang. De inrichting van de hertenkamp (de percelen aan de oostzijde van de straat Het Laar) is voor de bescherming van ondergeschikt belang. In bijlage 1 wordt kort ingegaan op de cultuurgeschiedenis van het landgoed. Ook worden in deze bijlage de kernkwaliteiten beschreven. Kernkwaliteiten beschrijven de unieke waarden van een gebouw, complex of landschap en zijn als zodanig een belangrijk uitgangspunt bij ingrepen in het gebouw of landschap. Samen met een transformatiekader geven zij richting welke onderdelen van een gebouw of landschap bewaard moeten blijven en waar ruimte zit voor nieuwe functies. Hieronder worden de kernkwaliteiten kort weergegeven, voor de uitgebreidere versie wordt verwezen naar de bijlage. Strategische ligging De ligging van Het Laar toont hoe een oorspronkelijke havezate ruimtelijk werd ontworpen om efficiënt, landschappelijk aantrekkelijk en visueel herkenbaar te zijn, met een duidelijke verbinding tussen landgoed en stad.

Havezate en blijvend symbool van adellijke invloed in Ommen Het huidige landgoed Het Laar weerspiegelt in zijn huis, tuin en omliggende terreinen nog altijd de status die het als erkende havezate aan Ommen verleende. Lust- en Rustoord Landgoed Het Laar in Ommen laat goed zien hoe historische landgoederen vaak een dubbele functie vervullen: als lustoord én rustoord. Recreatie, ontspanning en prestige komen hier samen. Maatschappelijk landgoed Het landgoed Het Laar in Ommen illustreert de overgang van een adellijk buitenverblijf naar een burgerlijk en gemeentelijk landgoed, waarbij het elitaire karakter werd behouden als verwijzing naar de vroegere macht en invloed van het landgoed. De laatste particuliere eigenaar van het landgoed was Philip Dirk baron van Pallandt van Eerde. Hij zette het landgoed in 1932 te koop. Veiling per kavel bracht relatief weinig op en zou er bovendien toe leiden dat het bezit uit elkaar zou vallen en natuurschoon bedreigd zou worden. Om redenen van natuurbehoud kocht de gemeente Ommen in 1932 het landgoed.

2.3 Impact monumentale status voor toekomstplannen Het landgoed en de bouwwerken vormen één samenhangend geheel. Als het landgoed in eigendom blijft van de gemeente heeft de gemeente de zorgplicht voor het totale monument. Als de gemeente besluit (delen van) Het Laar te verkopen dienen duidelijke randvoorwaarden gesteld te worden om het monumentale karakter van het erfgoed/ ensemble te borgen. Hierop wordt teruggekomen in hoofdstuk 5.

6

3. Marktverkenning 3.1. Inleiding Voor de marktverkenning naar maatschappelijke functies is de omschrijving in het huidig bestemmingsplan als uitgangspunt genomen. In dit plan staan maatschappelijke functies als volgt gedefinieerd: (overheids)voorzieningen op het gebied van openbaar bestuur en overheidsdiensten, levensbeschouwelijke organisaties, onderwijs, gezondheidszorg, veterinaire diensten en welzijnszorg, uitvaartverzorging, crematoria, mortuaria, begraafplaatsen, cultuur, religie, sport, openbare orde, veiligheid en daarmee gelijk te stellen sectoren. De gemeente Ommen heeft zelf geen actuele huisvestingsvraag voor de eigen diensten of voor een maatschappelijke of culturele instelling die mogelijk ingevuld zou kunnen worden in Het Laar. BOEi heeft in opdracht van de gemeente een marktverkenning uitgevoerd onder regionale en landelijke partijen uit haar netwerk om te peilen of er interesse was om in Het Laar een maatschappelijke functie te realiseren. Daarnaast zijn gesprekken gevoerd met relevante stakeholders uit markt en overheid die door de gemeente aangeleverd zijn.

3.2 Uitkomsten gesprekken Onderstaande tabel geeft een overzicht van de geconsulteerde partijen en de belangrijkste bevindingen van de gesprekken. Om redenen van privacy worden de gesprekspartners niet bij naam vermeld. Ouderenhuisvesting met zorgaanbod Instelling Bevindingen Domus Valuas Geïnteresseerd in huur maar het aantal m2 is te beperkt om voldoende wooneenheden te kunnen realiseren om tot een haalbare businesscase voor exploitatie te komen. Korian Geïnteresseerd in huur maar het aantal m2 is te beperkt om voldoende wooneenheden te kunnen realiseren om tot een haalbare businesscase voor exploitatie te komen. Ledeboer Investments Geïnteresseerd in aankoop van Het Laar t.b.v. een woonzorglocatie. Randvoorwaarde voor een haalbare businesscase is dat er op het terrein ook een nieuw gebouw gerealiseerd kan worden voor 35 à 40 appartementen. Zorg, beschermd wonen, re-integratie, jongerenhuisvesting, dagbesteding 's Heerenloo Geïnteresseerd in huur maar het aantal m2 is te beperkt om voldoende wooneenheden te kunnen realiseren om tot een haalbare businesscase voor exploitatie te komen. Philadelphia Niet geïnteresseerd Limor Geïnteresseerd in huur voor een community wonen concept dat ook kleinschalig kan.

Randvoorwaarde is het verhuurklaar opleveren van units van 25 à 30 m2 door de gemeente en het kunnen verhuren van de units door Limor voor een huurbedrag rond de sociale huurgrens.

7

Wijz Welzijn/Dimence Groep

Tactus

Socius

Autismehuis i.s.m. lokale ondernemer

Erfgoedorganisaties Landschap Overijssel

Natuurmonumenten

Cultuur Cultureel ondernemer

Museum de Fundatie

Overige geïnterviewden Lokale vastgoedondernemer

Lokale vastgoedondernemer

Geen interesse om ruimte te gebruiken bij Laar: net te ver buiten Ommen. Bereikbaarheid is heel belangrijk. Laagdrempelig, toegankelijk, gecombineerd met andere maatschappelijke voorzieningen. Zijn actief op zoek naar WOZ beschermd wonen locaties voor de doelgroep verslaafden buiten Zwolle. Echter minimaal 25 appartementen nodig voor haalbare casus. Dit aantal is niet te realiseren in Het Laar. Op zoek naar locaties voor gemengd woonconcepten ouderenjongeren. Kan in huur/beheer of koop. Echter geeft aan minimaal 2500m2 nodig te hebben om tot een haalbare casus te komen. Dit ligt fors hoger dan het aantal beschikbare m2 van Het Laar. Willen in huurconstructie of via aankoop een maatschappelijk concept ontwikkelen voor Het Laar. Combinatie van zorg, ontmoeting, horeca, cultuur en (kantoor voor) impact ondernemen. Hebben groot lokaal netwerk rondom deze thema’s. Zeer geïnteresseerd in aankoop van het complete landgoed. Zien dit als meest optimale situatie om erfgoedwaarden te behouden. De verbinding van rood en groen is essentieel. Vanuit de doelstellingen van de organisatie Langjarige erfpacht of beheer zijn ook bespreekbaar. Bij aankoop of erfpacht is voor de panden wel een ruimere bestemming nodig dan maatschappelijk om tot een gezonde exploitatie te komen.

Vanuit de historische relatie met Landgoed Eerde (dat in bezit is van Natuurmonumenten) geïnteresseerd in de aankoop van het landgoed als geheel. Eeuwigdurende erfpacht is ook een optie. Vanuit de missie van de is natuurbehoud en uitbreiding beschermde natuurgebieden belangrijk. Of het een haalbare casus kan worden is afhankelijk van de randvoorwaarden die de gemeente stelt en van de bestemming van de panden (alleen maatschappelijk is te beperkt). Ziet potentie voor een “Huis van de Stad” ingevuld met een mix van cultuur, welzijn en gezondheid. Businesscase is afhankelijk van de voorwaarden die de gemeente stelt. Zou bij een maatschappelijk huurtarief een mix kunnen zijn tussen verhuur aan organisaties en ondernemers eventueel aangevuld met fondsen en subsidies voor programmering. Is niet op zoek naar ruimte en heeft ook geen geluiden uit netwerk vernomen van culturele instellingen die op zoek zijn naar ruimte. Adviseert aanbevelingen rapport Republiq over te nemen en het landgoed te verkopen onder voorwaarden die het behoud van het erfgoed garanderen. Heeft ervaring met herbestemming van monumenten. Wil voor eigen rekening en risico de panden van Het Laar aankopen en herontwikkelen met een mix van commerciële (o.a. horeca, flexplekken) en maatschappelijke functies (denk o.a. aan yoga, 8

Oud-gedeputeerde

Erfgoedmakelaars uit netwerk BOEi

Huidige exploitant

muziek, dans, exposities, samenwerking met onderwijs, jongerenhuisvesting/begeleid wonen in bijgebouwen). Ziet - mede vanuit een persoonlijke betrokkenheid bij Ommen en de behoeften van de jongere generaties in de stad - perspectief in een lange termijn businesscase (ontwikkelende belegger). Adviseert i.o. met de gemeenteraad een goede definitie te maken van ‘maatschappelijk’. Combinatie met commercieel en eventueel verkoop onder voorwaarden is logischer in deze casus. Momenteel geen zoekenden in portefeuille die matchen met de specificaties van het Laar. Kunnen desgewenst wel gericht de (landelijke) markt benaderen als gemeente een besluit heeft genomen t.a.v. huur of verkoop. Vindt het jammer dat het huurcontract niet verlengd wordt. Ziet mogelijkheden in concept ontwikkelen voor gehele landhuis en bijgebouwen. Wel verduurzaming nodig om exploitatielasten te drukken. Vanuit moederorganisatie is koop ook bespreekbaar mits de bestemming geschikt is voor commerciële exploitatie.

3.3. Conclusie Uit de marktverkenning is gebleken dat: •

•

Maatschappelijke verhuur van het Laar aan zorgaanbieders niet haalbaar is. Voor het realiseren van zorgconcepten of begeleid wonen is het aantal beschikbare vierkante meters van Het Laar te gering. Los van de metrages vergen dergelijke concepten ook behoorlijke ingrepen – en dus investeringen door de verhuurder – in het monument. Het ligt dus niet voor de hand deze zoekrichting verder uit te werken. Er partijen zijn met globale ideeën voor een gemixte cultureel-maatschappelijke en deels commerciële invulling van Het Laar die fysiek ingepast zouden kunnen worden zonder vergaande ingrepen aan de panden (Autismehuis en Huis van de Stad). Voor deze partijen zit de uitdaging in een complexe businesscase en rondkrijgen van financiering. Daarvoor zal vrijwel zeker een extra bijdrage van de gemeente en/of fondsen noodzakelijk zijn.

• Er partijen zijn met interesse in koop van het Laar, te weten: ➢ De zorgaanbieder Ledeboer Investments en Socius (gemixt wonen ouderen-jongeren). Echter ook voor hen is het aantal beschikbare vierkante meters van Het Laar te gering. Dat zou betekenen dat er in de monumentale tuin een appartmentengebouw bijgebouwd zou moeten worden om voor hen tot een haalbare businesscase te komen. ➢ De erfgoedorganisaties Landschap Overijssel en Natuurmonumenten. Zij hebben serieuze interesse in het landgoed in zijn geheel inclusief de omliggende natuur die onder het monumentencomplex van Het Laar valt. Voordeel is dat zij beiden een status als professionele monumentenorganisatie hebben (POM-status) en het beheer en onderhoud van zowel het landschap als de gebouwen bij hen in goede handen zal zijn. Ook blijft dan de publieke toegang tot het landgoed geborgd. Echter voor hen zal het ook een uitdaging zijn een nieuwe invulling van de panden te vinden met een kostendekkende exploitatie. Voor hen is het in elk geval een randvoorwaarde dat de bestemming breder is dan alleen maatschappelijk. Denk 9

bijvoorbeeld aan het mogelijk maken van kantoren en horeca. Tot nu toe heeft de gemeente zich alleen op het vastgoed gericht. Een verdere verkenning met deze partijen vereist dus eerst een besluit of de gemeente bereid is het landgoed als samenhangend geheel in de markt te zetten. ➢ De huidige exploitant en een lokale ontwikkelende belegger, die Het Laar wil aankopen en transformeren met een gemixte commerciële en maatschappelijke functie. Ook voor deze partijen is een randvoorwaarde dat de toekomstige bestemming van Het Laar breder is dan alleen maatschappelijk. • Bij de geconsulteerde partijen die niet tot de zorgaanbieders of de cultuursector behoren blijkt vooralsnog meer interesse in aankoop dan in huur. Als de gemeente overweegt het vastgoed te verkopen is het raadzaam om na te denken over de randvoorwaarden en die mee te nemen in een uitvraag. In hoofdstuk 5 komen mogelijke vervolgstappen voor de gemeente aan de orde.

10

4. Exploitatiekosten Landgoed Het Laar 4.1 Inleiding en uitgangspunten Uit de marktverkenning is gebleken dat op voorhand geen van de geconsulteerde partijen interesse en/of financiële mogelijkheden heeft voor een maatschappelijke invulling van Het Laar in de constructie van huur. In overleg met de gemeente is daarom besloten in deze fase nog geen uitgewerkte businesscase voor een specifieke casus te maken. Wel is het scenario maatschappelijk uit het rapport van Rebubliq financieel getoetst op basis van de bouwkundige opname en kostenraming voor cascoherstel (zie bijlage 2) en op basis van bij BOEi aanwezige kengetallen voor een maatschappelijke herbestemming. Daarbij zijn door BOEi de volgende uitgangspunten gehanteerd: • • • • • •

• • •

De gemeente blijft eigenaar van Landgoed Het Laar In het kader van de vergelijking met Republiq zijn alleen het hoofdgebouw, het woonhuis en het bouwhuis (Tokvoorthuis) meegenomen in de berekening. De investeringen worden volledig extern gefinancierd, de gemeente brengt geen eigen middelen in (financiering via Bank Nederlandse Gemeenten). De inbrengwaarde van de panden is op €0,- gesteld. De kosten voor cascorestauratie van de drie panden bedragen € 339.589, -. Een basaal inbouwpakket en vernieuwing van de installaties waarbij geen ingrijpende aanpassingen van de interne structuur plaatsvinden (interieur en installaties functioneel en up to date maken). Hierbij wordt een kengetal van € 1.700, - per m2 bvo gehanteerd. De huurprijs voor maatschappelijk is € 75,- per m2 vv0, exclusief servicekosten. De huur wordt geïndexeerd met 1,7% per jaar. Het leegstandspercentage is 5%. BTW kan niet worden verrekend.

4.2. Quick Scan maatschappelijke verhuur Zie volgende twee pagina’s voor de stichtingskostenopzet en de exploitatie.

11

De exploitatielasten voor Landgoed Het Laar beperken zich overigens niet tot de drie gebouwen die onderzocht zijn. De lasten voor het onderhoud van de toegangsbrug, het tuinprieel, de ijskelder en het groenbeheer van het landgoed dienen ook meegenomen te worden in de jaarlijkse kosten. De jaarlijkse onderhoudskosten voor de drie genoemde onderdelen bedragen jaarlijks gemiddeld € 10.032,-5. Het onderhoud van het landgoed (zonder het onderhoud aan de gebouwen) is door de gemeente begroot op €45.000,- per jaar, in totaal dus circa €55.000,- op jaarbasis.

4.3 Conclusie Bovenstaande berekening laat zien dat de investeringen voor cascorenovatie en het basaal geschikt maken van de panden voor maatschappelijke verhuur bij een huur van € 75,- per m2 tot een gemiddeld jaarlijks exploitatietekort leidt van minimaal € 243.000, -. Dit bedrag ligt weliswaar lager dan het structurele tekort van € 284.000, - dat door Republiq berekend is, maar toont eveneens aan dat er, zelfs in de variant waarin er maar beperkt geïnvesteerd wordt in het up to date maken van de panden, geen financieel haalbare casus is voor maatschappelijke verhuur. Het verschil in de berekening tussen Republiq en BOEi is grotendeels te verklaren doordat bij BOEi nog geen gerichte investeringen voor verduurzaming meegenomen zijn en op basis van de bouwkundige opname een aantal posten voor renovatie, herstel en jaarlijks onderhoud wat specifieker bepaald konden worden dan op basis van de kengetallen die door Republiq gehanteerd zijn. Uitgangspunt is 95% bezettingsgraad waarbij aangetekend dient te worden dat als de huur (gedeeltelijk) niet betaald wordt, of er andere tegenvallers zijn, het exploitatietekort voor de gemeente verder oploopt. Om in de buurt te komen van een rendabel project zal de huur ca. €375,- m2 moeten worden. Voor een eventuele commerciële invulling zal dit vanwege het BTW-voordeel ca € 300,- m2 ex BTW -zijn. Deze huurprijzen zijn verre van marktconform6.

Op basis hiervan kan geconstateerd worden dat ook verhuur op basis een gemengd maatschappelijk-commerciële of volledig commerciële invulling zal leiden tot een structureel exploitatietekort voor de gemeente. Daarnaast moet rekening gehouden met aanvullende exploitatielasten van gemiddeld € 55.000,- per jaar voor het groenonderhoud en de overige monumenten op het terrein (toegangsbrug, tuinprieel en ijskelder).

Bron: Bestuursdienst Ommen-Hardenberg 2023, gemiddelde over 10 jaar, bedragen zijn niet geïndexeerd. 6 In de regio Ommen liggen volgens de geïnterviewden de huren voor commercieel vastgoed tussen de €150,- en 200,- per m2 5

5. Mogelijke vervolgstappen 5.1 Inleiding Uit de marktverkenning is gebleken dat er partijen zijn die programmatisch een gemixt maatschappelijke - commerciële invulling voor Het Laar kunnen realiseren wanneer zij Het Laar kunnen huren tegen een maatschappelijk dan wel gemengd maatschappelijk-commercieel tarief. Er zijn ook partijen met interesse voor koop van Het Laar. In dat geval zal de gemeente duidelijke randvoorwaarden moeten uitwerken om de bescherming van het rijksmonument en de gewenste toegankelijkheid van het landschap en/of de gebouwen te borgen. Overigens is er in het kader van deze marktverkenning nog geen brede publieke uitvraag gedaan. Op het moment dat er een keuze voor verhuur of verkoop gemaakt is en een brede campagne ingezet wordt zullen ongetwijfeld meer partijen in beeld komen. Alvorens vervolgstappen kunnen worden gezet zal de gemeente een keuze moeten maken hoe zij de toekomst van Het Laar ziet. Om een zorgvuldige afweging te kunnen maken, worden in dit hoofdstuk drie scenario's geschetst.

5.2 Scenario 1: Verhuur Verhuur: voor onbepaalde tijd In dit scenario blijft de gemeente de eigenaar van Het Laar en verantwoordelijk voor de instandhouding van de opstallen en het landgoed. De gemeente investeert in achterstallig onderhoud (cascorestauratie) en in het up to date maken van de panden en zoekt een geschikte huurder voor onbepaalde tijd. Uit het vorige hoofdstuk werd duidelijk dat dit scenario gepaard gaat met een structureel jaarlijks exploitatietekort voor de gemeente van minimaal €243.000,-. Tegelijkertijd kan de gemeente in dit scenario de meeste regie voeren over het behoud en de invulling van Het Laar. Het is dus vooral een politieke afweging op welke wijze de gemeente de schaarse middelen wil inzetten. Tijdelijke verhuur: cascovariant Om de kosten te drukken zou overwogen kunnen worden vooralsnog alleen te investeren in de eenmalige cascorestauratie van de panden en het jaarlijks onderhoud van alle monumenten en het landgoed en de gebouwen (tijdelijk) in de huidige staat van het interieur te verhuren aan een maatschappelijke ondernemer of maatschappelijke leegstandbeheerder zodat de panden niet leeg staan (en verder achteruitgaan). Dit scenario zou aantrekkelijk kunnen zijn voor maatschappelijke initiatieven als het Autismehuis of Het Huis van de Stad die dan mogelijk via een ingroeimodel kunnen huren.

Op het moment dat zij meer inkomsten genereren zou de huur dan kunnen stijgen en zouden verdere investeringen in het pand kunnen plaatsvinden. Randvoorwaarde is dan wel een minimale huurperiode van 5 jaar en idealiter langer. Niettemin zal het ook in een dergelijke constructie een uitdaging zijn voor deze partijen om een businesscase op basis van maatschappelijke huur en de hoge energie- en onderhoudslasten voor het gehuurde rond te krijgen.

15

Ook voor de gemeente leidt deze minimum cascovariant, bij een huur van €75,- per m2 vvo, nog steeds tot een jaarlijks tekort in de exploitatie van gemiddeld ruim €38.000,-7 per jaar, mits er geen sprake is van tegenvallers. Overige risico’s bij verhuur Naast de structurele jaarlijkse lasten voor de gemeente gaan er met het scenario van verhuur in vaste of in tijdelijke vorm ook nog andere risico’s gepaard. Denk hierbij aan financiële tegenvallers bij de restauratie, (gedeeltelijke) leegstand, of huurachterstanden. In deze gevallen zal het jaarlijks tekort voor de gemeente verder oplopen. Ook moet gewaakt worden voor huurrechten en moet nader in kaart gebracht worden wat de verplichtingen vanuit een verhuurder zijn (bv duurzaamheidslabels/ investeringen). Omdat het beheren en onderhouden van rijksmonumenten specifieke kennis vergt zou de gemeente kunnen overwegen verhuur en beheer uit te besteden aan een gespecialiseerde partij. Uiteraard brengt dit ook extra kosten met zich mee.

5.3 Scenario 2: Verkoop Randvoorwaarden bij verkoop: zorgvuldigheid en transparantie Monumenten vormen een belangrijk onderdeel van de vastgoedportefeuille van overheden, zoals gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijksvastgoedbedrijf. Wanneer deze monumenten niet langer nodig zijn voor de uitvoering van kerntaken, kunnen ze worden afgestoten8. Vanwege hun maatschappelijke verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie kunnen overheden deze panden echter niet zomaar op de markt brengen. Verkoop is alleen verantwoord aan partijen die kunnen aantonen dat zij op zorgvuldige, verantwoordelijke en duurzame wijze met het erfgoed zullen omgaan. Dit kunnen zowel professionele monumentenzorgorganisaties zijn of private partijen met aantoonbare expertise in het herontwikkelen en beheren van monumenten. Overheden zijn echter niet geheel vrij om een monument aan een partij naar keuze te verkopen. Op basis van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur – met name het gelijkheidsbeginsel – moeten overheden in principe alle serieuze geïnteresseerden de gelegenheid geven om mee te dingen naar de aankoop. Uitzondering hierop geldt wanneer er slechts één serieuze gegadigde is. Deze beperking van de contractvrijheid van overheden is vastgelegd in de zogenoemde Didamregels.

Deze regels vloeien voort uit het Didam I-arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 en zijn verder verduidelijkt in het Didam II-arrest van 15 november 2024. Het uitgangspunt van het Didam I-arrest is dat overheden bij de verkoop van schaarse onroerende zaken (zoals een monument) gehouden zijn om transparant te handelen en geïnteresseerde kopers gelijke kansen te bieden. Die verplichting om gelijke kansen te bieden geldt niet als bij voorbaat

Berekening op basis van uitgangspunten zoals genoemd in paragraaf 4.1. minus de investeringen in het inbouwpakket van € 1700,- per m2 bvo. 8 Rijksvastgoedbedrijf. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2020, 16 april). Leidraad Afstoot Monumenten. 7

16

vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de uitgifte9. Selectieprocedure en toetsbare criteria Uit de marktverkenning is gebleken dat er meerdere geïnteresseerden zijn in de koop van Het Laar. In dat geval dient een openbare selectieprocedure doorlopen te worden. De selectie van de koper moet daarbij plaatsvinden op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, die vooraf bekend zijn gemaakt. Deze selectieprocedure omvat de volgende stappen10: 1. Collegebesluit/mandaatbesluit (voorgenomen) verkoop, waarin tot het houden van een openbare selectieprocedure wordt besloten; 2. Publicatie met daarin de aankondiging van de openbare selectieprocedure; 3. Opstellen van kaders voor selectie 4. Organisatie van een selectieprocedure; 5. Mededeling welke partij de beste aanbieding heeft gedaan aan alle deelnemers aan de selectieprocedure; 6. Bieden van een termijn (van 20 kalenderdagen) gedurende welke de 'verliezende' deelnemers aan de selectieprocedure in de gelegenheid worden gesteld een procedure aanhangig te maken bij de civiele rechter tegen de beoogde grondverkoop; 7. Indien binnen genoemde termijn geen sprake is van ontvangen beroep of klacht: ondertekening van de overeenkomst. De criteria waarop geselecteerd dient te worden dienen objectief, toetsbaar en redelijk te zijn.

Bij de bekendmaking van het voornemen tot verkoop zullen deze criteria worden gedeeld, net als een omschrijving van de selectieprocedure en het tijdschema. De gemeente heeft een redelijke vrijheid in het opstellen van de selectiecriteria. Gezien het feit dat hier sprake is van een rijksmonument ligt het voor de hand strikte criteria op te nemen die behoud en professioneel onderhoud van het monument garanderen. Denk hierbij onder meer aan aantoonbare ervaring met het ontwikkelen en beheren van monumenten en financiële stabiliteit. Maar ook kwalitatieve eisen zoals voorkeur voor een (gedeeltelijk) maatschappelijke invulling kunnen meegegeven worden. Breed in de markt zetten of verkoop onder voorwaarden? Ten aanzien van het verkoopproces kan een keuze gemaakt worden voor het breed in de markt zetten (verkoop ‘as is’) of voor verkoop onder voorwaarden. In de eerste variant kunnen alle partijen met interesse een voorstel uitbrengen met prijs en voorwaarden. In de tweede variant stelt de gemeente vooraf zelf voorwaarden aan de koop en het toekomstig gebruik van Het Laar. De voorwaarden die de gemeente kan stellen aan de potentiële nieuwe eigenaar zijn haast onuitputtelijk. De enige vereiste is dat de criteria objectief, toetsbaar en redelijk zijn, zodat altijd kan worden uitgelegd waarom een bepaalde partij (niet) in aanmerking komt voor de koop.

Het stellen van voorwaarden heeft begrijpelijkerwijs ook invloed op de prijs.

Het Arrest-Didam: Overheid, privaatrecht en mededingingsruimte. HR 26 November 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam I-arrest), r.o. 3.1.6. Verkregen via https://www.houthoff.com//media/1ac8603007f945e3995bff60757e743c.pdf 10 P. Heijnsbroek. & E. van der Hoek. (2025, 7 mei). Didam handreiking – SOM. 02-2488/DMS092082019438-30 9

17

Welke variant gekozen wordt is afhankelijk van de (beleids)doelstellingen van de gemeente. Wil de gemeente gaan voor de hoogste opbrengst of kiest de gemeente voor de meest gunstige condities die het langjarig behoud en onderhoud van Het Laar garanderen? Gezien de sentimenten die er leven rondom Het Laar - en om de beste condities voor het behoud van het monument te creëren - ligt verkoop aan een specifieke partij onder voorwaarden het meest voor de hand. De gemeente geeft daarbij weliswaar (gecontroleerd) regie uit handen, daar staat echter tegenover dat de gemeente geen structureel exploitatietekort meer heeft en volledig ontzorgd is ten aanzien van beheer en onderhoud. Risico’s bij verkoop Bij verkoop ‘as is’ geeft de gemeente de regie over de toekomst van het monument grotendeels uit handen. Bij verkoop onder voorwaarden stelt de gemeenten vooraf voorwaarden vast die behoud en professioneel onderhoud van het monument garanderen. Echter ook aan deze variant zijn ook risico’s verbonden. Hoe meer voorwaarden gesteld worden, hoe kleiner de markt van potentiële kopers. De mogelijke bestemmingen en de mate waarin de nieuwe eigenaar zal moeten investeren in herontwikkeling en onderhoud zijn ook factoren die van invloed kunnen zijn op de prijs.

Daarnaast zullen potentiële kopers met dezelfde uitdagingen geconfronteerd worden als de gemeente ten aanzien van de onrendabele top in de exploitatie. Tegen die achtergrond ligt het eerder in de rede dat de gemeente bij verkoop onder voorwaarden een eenmalige bijdrage aan de koper zal moeten overwegen, in plaats van dat gerekend kan worden op een netto-opbrengst voor de gemeente bij verkoop.

5.4 Scenario 3: Uitgifte in erfpacht Dit scenario is in feite een verbijzondering van scenario 2. De gemeente kan ervoor kiezen om de gronden van Het Laar in erfpacht uit te geven om (nog) meer regie te houden bij verkoop. Het uitgeven van het landgoed in langdurige erfpacht kan voor de gemeente een aantrekkelijke optie zijn. De gemeente blijft eigenaar, het verlicht de lasten en door het stellen van eisen in de erfpachtvoorwaarden verkrijgt de gemeente een (redelijke) zekerheid dat het erfgoed wordt onderhouden en beheerd door een gespecialiseerde partij. Natuurlijk zijn er voor de gemeente ook risico's aan verbonden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een complex juridisch kader in verband met de rijksmonumentale status van Het Laar of juridische procedures ten aanzien van de waardebepaling. Uitgifte in erfpacht vraagt om goed contractmanagement, strakke erfpachtvoorwaarden en aandacht voor de lange termijn, omdat de gemeente een deel van haar directe controle opgeeft. Deze constructie zou vooral interessant kunnen zijn voor erfgoedorganisaties als Landschap Overijssel en Natuurmonumenten. In het algemeen brengt voor kopers de combinatie van geen eigendom, hoge lasten, strenge regels, beperkte zeggenschap, onzekerheid over de canon veel risico's met zich mee. Erfpacht heeft een waarde drukkend effect op vastgoed. Het wordt door de markt nog steeds gezien als minder courant.

Daarbij wordt het verkrijgen van bancaire financiering lastiger. De hoogte van de erfpachtcanon is bepalend voor de waarde van de opstallen. Tezamen met de selectievoorwaarden voor verkoop kan dit leiden tot een stapeling van eisen die de verkoopbaarheid negatief kan beïnvloeden.

18

5.5 Conclusie In dit hoofdstuk zijn drie scenario's geschetst waarop de gemeente met de toekomst van Het Laar kan omgaan. In het scenario verhuur houdt de gemeente de meeste regie, maar is er ook de uitdaging van beheer, onderhoud en exploitatie leidt tot een hoge structurele last voor de gemeente. Die last zou gereduceerd kunnen worden door vooralsnog alleen het casco te restaureren en de panden verder in de huidige staat te verhuren. Daar gaan ook risico's mee gepaard, als eigenaar moet de gemeente ook zonder huurinkomsten rekening houden met kosten. Verhuur dekt maar een klein deel van de totale kosten van de gemeente. De constructie waarbinnen verhuur zou kunnen moet goed overwogen worden in verband met huurrechten en andere verplichtingen. Daarbij is leegstand over het algemeen ook achteruitgang dus nooit te prefereren. In het scenario verkoop blijft de gemeente weliswaar geen eigenaar, maar kan er door de constructie van verkoop onder voorwaarden geborgd worden dat het monument in handen komt van een partij die gespecialiseerd is in restauratie en behoud van monumenten en dat op lange termijn het culturele erfgoed van Het Laar in stand gehouden wordt. In het scenario erfpacht blijft de grond in handen van de gemeente en kunnen voorwaarden gesteld worden voor langjarig beheer en onderhoud van Het Laar.

Dit scenario kan voor een nieuwe eigenaar echter meer onzekerheid geven en beperkend zijn in de exploitatie en het aantrekken van financiering.

19

6. Conclusies en aanbevelingen 6.1 Conclusies Het Laar is een beeldbepalend rijksmonument in Ommen met een hoge cultuurhistorische en landschapswaarde. Veel partijen voelen zich betrokken bij het monument en hebben ideeën aangedragen voor een nieuwe toekomst voor Het Laar. Uit de marktverkenning blijkt dat er geen partijen zijn die een haalbare businesscase zien voor een volledig maatschappelijke invulling van Het Laar op basis van een huurconstructie. Ook een gemixt maatschappelijke - commerciële of volledig commerciële invulling met een marktconforme huur leidt voor de gemeente niet tot een kostendekkende exploitatie. Het exploitatietekort komt voort uit het achterstallig onderhoud dat weggewerkt moet worden en hoge kosten voor herbestemmen. De gemeente staat voor de uitdaging een keuze te maken op welke wijze behoud en exploitatie van Het Laar toekomstbestendig georganiseerd kan worden. In onderstaande matrix worden de bevindingen uit hoofdstuk 3 tm 5 samengevat en worden per scenario de randvoorwaarden en de risico’s voor de gemeente geschetst. Scenario rol gemeente Verhuur voor onbepaalde tijd

Randvoorwaarden •

• •

Investeren in cascorestauratie en het up to date maken van het interieur voor verhuur Acquisitie huurder(s) Expertise voor verhuur en beheer inkopen want niet aanwezig bij gemeente

Risico’s •

•

•

•

Tijdelijke verhuur (cascovariant)

• •

Alleen investeren in cascorestauratie en interieur laten “as is” Acquisitie huurder(s)

•

•

Structureel gemiddeld jaarlijks exploitatietekort van minimaal €243.000,op de verhuur van panden Bijkomende jaarlijkse lasten van gemiddeld € 55.000,- voor groenonderhoud en onderhoud van overige monumenten Lasten voor de gemeente kunnen verder oplopen bij: tegenvallers in bouwkosten, (gedeeltelijke) leegstand en vanwege inkoop expertise voor verhuur en beheer Uit de marktverkenning is gebleken dat er vooralsnog nauwelijks partijen met interesse in huur te vinden zijn. Ook bij leegstand lopen de kosten voor de gemeente door. Structureel gemiddeld jaarlijks exploitatietekort van minimaal €38.000,- op de verhuur van panden Bijkomende jaarlijkse lasten van gemiddeld € 20

•

Expertise voor verhuur of beheer inkopen want niet aanwezig bij gemeente •

• •

•

Vrije verkoop

•

•

•

Verkoop onder voorwaarden

• •

Openbare selectieprocedure waarbij alle partijen met interesse een voorstel kunnen uitbrengen op prijs en voorwaarden Opstellen selectievoorwaarden die objectief, toetsbaar en redelijk zijn en vooraf bekend gemaakt worden (voldoen aan Didamarrest) Ruimere bestemming mogelijk maken dan maatschappelijk Openbare selectieprocedure Opstellen selectievoorwaarden die objectief, toetsbaar en redelijk zijn en vooraf bekend gemaakt worden (voldoen aan Didamarrest)

• •

•

•

55.000,- voor groenonderhoud en onderhoud van overige monumenten Lasten voor de gemeente kunnen verder oplopen bij: tegenvallers in bouwkosten, (gedeeltelijke) leegstand en vanwege inkoop expertise voor verhuur en beheer Huurrechten bij tijdelijke huur langer dan 2 jaar Voor huurders moeilijk om een businesscase rond te krijgen op basis van tijdelijke huur Op langere termijn zal toch geïnvesteerd moeten worden in de instandhouding van het monumentale interieur en verduurzaming. Toekomstige kosten worden vooruitgeschoven. Gemeente verliest regie op instandhouding monument Een commerciële partij heeft eigen doelstellingen en de vraag is in hoeverre een dergelijke partij kan en wil investeren in een onrendabele top

Gemeente houdt meer regie dan bij vrije verkoop, maar hoe meer voorwaarden, des te kleiner de markt van potentiële kopers Voor potentiële kopers zal evenals voor de gemeente het risico van een 21

•

•

Uitgifte grond in erfpacht bij verkoop

• •

Regie houden door het opnemen van strikte criteria die behoud en professioneel onderhoud van het monument garanderen (b.v. aantoonbare ervaring met instandhouding monumenten, financiële stabiliteit, POM-status etc.) Ruimere bestemming mogelijk maken dan maatschappelijk Opstellen erfpachtvoorwaarden Goed contractmanagement omdat gemeente deel van haar directe controle opgeeft

•

• • •

onrendabele top gelden. Dit risico kan verkleind worden door subsidies en een eventuele eenmalige bijdrage aan de koper om het behoud van het monument te garanderen. Ondanks Didam-conforme aanpak blijft het risico bestaan dat afgewezen partijen juridische stappen overwegen (al is dit risico naar verwachting bij goede documentatie beperkt) Complex juridisch kader i.v.m. rijksmonumentale status Het Laar Juridische procedures t.a.v. waardebepaling Voor kopers heeft erfpacht een waarde drukkend effect op het vastgoed en is het lastiger om een bancaire financiering te verkrijgen op basis van erfpacht

Verhuur: wel invloed, maar weinig interesse, gemeentelijke risico’s groot Voor het vervolgproces is het noodzakelijk dat de gemeente een keuze maakt tussen het in bezit houden of verkopen van Het Laar. Bij verhuur houdt de gemeente de meeste invloed maar zal naast de financiële uitdagingen rekening gehouden moeten worden met verplichtingen die voortvloeien uit het huurrecht. De uitkomsten van de marktverkenning laten zien dat er vooralsnog weinig partijen zijn met interesse voor huur en dat leegstand dan een reëel risico is. Verkoop: minder invloed, maar meeste kans op succesvolle invulling en gemeentelijke risico’s beperkt Verkoop betekent verlies van invloed voor de gemeente. Door te kiezen voor verkoop onder voorwaarden kan de gemeente echter vergaande eisen stellen die de instandhouding van het monument op de lange termijn garanderen. De marktverkenning heeft uitgewezen dat er diverse partijen zijn met interesse in aankoop van Het Laar, waaronder professionele monumentenorganisaties. Het scenario van verkoop onder voorwaarden lijkt de meeste aanknopingspunten te bieden voor de gemeente. Door verkoop aan een gespecialiseerde partij ontstaat een hogere kans op een succesvolle herbestemming en worden de risico’s voor de gemeente gereduceerd.

22

6.2 Aanbevelingen Bij verhuur van Het Laar: • •

•

•

Investeer in cascorenovatie van de panden zodat verdere achteruitgang van de bouwkundige staat en eventuele gevolgschade voorkomen wordt. Selecteer huurders op basis van een concept dat niet alleen meerwaarde heeft voor de beoogde huurders maar ook voor de inwoners van Ommen en een daarbij passend businessplan. Maak een ruimere bestemming dan alleen maatschappelijk mogelijk omdat een gemengd maatschappelijk – commerciële invulling meer kans geeft op een haalbare businesscase voor een huurder. Vraag subsidies aan en onderzoek mogelijkheden voor een financieringsmix voor verduurzaming en renovatie. Naast het aangaan van leningen valt hierbij te denken aan instrumenten als crowdfunding, uitgifte van obligaties of het werven van fondsen en schenkingen. De gemeente kan een beroep doen op subsidies bij de Rijksoverheid (Subsidieregeling Instandhouding Monumenten SIM) en komt er in 2026 een tenderregeling restauratie rijksmonumenten bij de provincie Overijssel11. Het vinden en beheren van alternatieve financieringsvormen en subsidies vereist echter wel specialistische kennis die momenteel niet binnen de gemeente beschikbaar is.

Bij verkoop van Het Laar: • • •

•

• •

•

•

Bepaal of het rijksmonument in zijn geheel verkocht wordt, dus inclusief het landgoed, of dat alleen het vastgoed met de omliggende tuin verkocht wordt. Bepaal of de grond verkocht wordt dan wel in erfpacht uitgegeven wordt. Maak een ruimere bestemming dan alleen maatschappelijk mogelijk zodat een toekomstige koper meer mogelijkheden heeft om onderhoud en exploitatie van Het Laar op lange termijn te kunnen garanderen. Stel als gemeente formeel de voorwaarden vast waaronder Het Laar verkocht kan worden en organiseer een transparant en “Didam-proof” verkoopproces waarbij kwaliteit van de plannen, financiële continuïteit en aantoonbare ervaring met het ontwikkelen en beheren van (rijks)monumenten belangrijke criteria zijn. Richt een projectteam voor verkoop in waarin alle benodigde expertise is geborgd zodat de risico's voor de gemeente worden beperkt. Betrek raadsleden en betrokken burgers bij het opstellen van de verkoopcriteria en het beoordelen van de ingediende plannen zodat een herbestemming van Het Laar mede ontworpen en gedragen wordt door de omgeving. Maak het gezien de complexe financiële haalbaarheid van de casus ook mogelijk dat consortia van partijen een plan kunnen indienen. Een informatiebijeenkomst over het verkoopproces kan behulpzaam zijn om partijen in informele sfeer kennis te laten maken met elkaar en kan interessante matches en samenwerkingen bevorderen.

Onderzoek indien het behoud van het monument van belang wordt gevonden of een eenmalige bijdrage aan een koper bij verkoop onder voorwaarden mogelijk is. Daarnaast kan

Restauratie rijksmonumenten (TENDER) - Loket provincie Overijssel Subsidieregeling instandhouding monumenten | Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed 11

23

•

het een gezamenlijke doelstelling zijn van verkoper en koper om een bepaald bedrag bijeen te halen bij verschillende overheden. In een mogelijk vervolgtraject dienen de verkoopcondities en randvoorwaarden verder te worden uitgewerkt. BOEi kan in dit proces een verbindende en adviserende rol vervullen.

24

Bijlage 1 Beknopte cultuurhistorie en kernkwaliteiten van Het Laar Samenvatting: Cultuurhistorische ontwikkeling van Landgoed Het Laar te Ommen Landgoed Het Laar in Ommen kent een rijke en gelaagde geschiedenis die teruggaat tot vóór 1700. Het oudste deel, het “Oude Laar”, lag iets zuidelijker dan het huidige landgoed, bij de samenvloeiing van de Regge en de Vecht. Op vroege 18e-eeuwse kaarten zijn zowel het Oude Laar als het nieuwe huis Laar zichtbaar, wat duidt op een overgangsfase in de ontwikkeling van het landgoed. Bebouwing en landschapsontwikkeling Rond 1685 werd het landgoed gekocht door Thomas Ernst Danckelman. Hij liet een klein huis bouwen, omgeven door een vierkante gracht, geometrische tuin en lanen. Dit huis fungeerde als buitenplaats en was voorzien van een voorplein, bloembedden, moestuin en een laanstructuur. De aanleg was typerend voor de classicistische stijl, vergelijkbaar met andere buitenplaatsen uit de kring van stadhouder Willem III. Na 1708 werd het huis vergroot tot een vierkant gebouw met vier schoorstenen, waarbij de gracht en wal werden aangepast aan de nieuwe omvang. In de periode 1744-1762 werd onder Johan Lodewijk Graaf van Rechteren een langgerekte wateras (grand canal) aangelegd in het verlengde van de centrale laan achter het huis. Aan weerszijden van het eerste deel van de gracht lagen lanen, en het zicht eindigde bij een kunstmatige heuvel.

De symmetrische opzet van het landgoed werd hiermee verder versterkt. Vanaf 1762 introduceerden nieuwe eigenaren, waaronder Jan van Herzeele en Hendrik Jacob Schomaker, slingerpaden in het park, passend bij de opkomende landschapsstijl. De verkoopadvertentie uit 1782 beschrijft een buitenplaats met koetshuis, menagerie, grote tuin, bossen, lanen, wandelingen, kanalen, koepel aan de rivier, eendenkooi en diverse boerderijen. De noordkant van het park kreeg een golvende bosrand en slingerpaden. In de periode 1786-1817, onder burgemeester Rudolf Sandberg van Zwolle, werden kleine landschappelijke paadjes aangelegd en een vijver bij de hertenkamp gerealiseerd. De kadasterkaart van 1821 toont deze ontwikkelingen. Rond 1850 breidde de familie Sandberg het huis uit met een nieuwe vleugel aan de noordkant. Het park werd vergroot tot aan de Regge, met boomgroepen in de weilanden en twee landschappelijke visvijvers. De rechte toegangslaan werd deels gekapt of omgevormd tot losse boomgroepen. Functies en gebruik door de tijd heen Het landgoed kende diverse functies en gebruiksvormen. In de twintigste eeuw werd het een hotelpension. In 1910 kocht Van Pallandt van Eerde het landgoed en zorgde ervoor dat vanaf 1921 het hotel uitsluitend ter beschikking werd gesteld aan leden van de Theosofische Vereniging, met een vegetarische keuken.

In 1932 werd het landgoed verkocht aan de gemeente om versnippering te voorkomen, hoewel een boerderij werd verkocht aan de Nederlandsche Padvinders. Het landhuis en bijgebouwen, zoals het koetshuis, tuinmanswoning en landhuisje De Lariks, werden gebruikt voor uiteenlopende doeleinden: van woonhuis tot conferentieoord. In de jaren ‘30 van de 25

twintigste eeuw vond er een moderniseringen plaats, zoals centrale verwarming, de aanleg van nieuwe wegen en verbeterde weidegronden. Het interieur werd daarbij verrijkt met historische afwerkingen, waaronder schouwen uit Wassenaar en goudlederen behang. In de jaren '70 werd het antieke meubilair geveild. Het landgoed diende ook als locatie voor jeugdkampen, landbouwcursussen, ballonvaarten, concerten en antiekveilingen. In 1980 werd het conferentieoord Huize ‘Het Laar’ in gebruik genomen door de Stichting Bijzondere Cursussen. Recente ontwikkelingen In de jaren 1980 werden twee grote vierkante vijvers aangelegd, hoewel historisch bewijs voor eerdere aanwezigheid ontbreekt. Tussen 2012 en 2015 zijn de vijvers uitgebaggerd en hersteld, en is een nieuw waterplan uitgevoerd met nieuwe dijken, verbrede waterlopen en poelen. Kernkwaliteiten • • • •

Strategische ligging Havezate en blijvend symbool van adellijke invloed in Ommen Lust- en Rustoord Maatschappelijk landgoed

Strategische ligging De ligging van Het Laar toont hoe een oorspronkelijke havezate ruimtelijk werd ontworpen om efficiënt, landschappelijk aantrekkelijk en visueel herkenbaar te zijn, met een duidelijke verbinding tussen landgoed en stad. Landgoed Het Laar is gelegen in het open rivierdal van de Vecht, nabij een belangrijke route tussen Ommen en Zwolle. Deze ligging bood zowel bereikbaarheid als zichtbaarheid en maakte het landgoed goed aangesloten op lokale wegen en paden. Tegelijk was de positionering ten opzichte van Ommen strategisch: een oorspronkelijke toegangslaan vanaf de stad leidde bezoekers via een sierlijk boogje naar het herenhuis, waardoor de verbinding met het stedelijke centrum zowel praktisch als representatief was. Het landschap versterkte de aanwezigheid van het landgoed. Het herenhuis werd zorgvuldig geplaatst in relatie tot lanen, waterpartijen en zichtlijnen, waardoor het een markant centrum vormde binnen het geheel van landerijen, bossen en tuinen. De ruimtelijke ordening combineerde praktische functies, zoals landbouw en bosbeheer, met esthetische kwaliteiten, zoals zichtlijnen en overzichtelijke routes van toegang en recreatie. Havezate en blijvend symbool van adellijke invloed in Ommen Het huidige landgoed Het Laar weerspiegelt in zijn huis, tuin en omliggende terreinen nog altijd de status die het als erkende havezate aan Ommen verleende.

Als havezate gaf Het Laar zijn eigenaren toegang tot de Ridderschap, waardoor Ommen vanaf de 17de eeuw indirect vertegenwoordigd werd in het provinciaal bestuur van Overijssel. Via deze positie konden adellijke bewoners, zoals Helmich van Doornick en later Johan Lodewijk van Rechteren, invloed uitoefenen op kwesties als waterbeheer, infrastructuur en kerkelijke benoemingen die de stad direct raakten. De fysieke verschijningsvorm van het landgoed maakt deze historische betekenis tastbaar. Het herenhuis, omgeven door een gracht, en de uitgestrekte landerijen, bossen en bijgebouwen die 26

inkomsten genereerden, waren essentiële kenmerken die het eigendom als havezate kwalificeerden en het recht op deelname aan de Ridderschap mogelijk maakten. Deze adellijke invloed zette zich voort tot in 1933. Ook de laatste adellijke eigenaar, baron Van Pallandt, drukte een sterk stempel op Ommen. Hij speelde een belangrijke rol bij de vestiging van het Internationaal Theosofisch Centrum van J. Krishnamurti, waardoor de stad internationale bekendheid verwierf, en had daarnaast grote invloed op landschap en natuurbeheer, onderwijs en de lokale economie. Lust- en Rustoord Het landschap diende als decor voor ontspanning en vermaak: de adellijke eigenaren konden er wandelen door zorgvuldig aangelegde tuinen, jagen in de omliggende bossen of balspellen spelen op open terreinen. Het spel van zichtlijnen, de wisseling van de seizoenen en de combinatie van waterpartijen, lanen, bospercelen en akkers versterkten de esthetische ervaring van het landgoed. Het hoofdhuis in classicistische stijl en bijgebouwen benadrukten prestige, kennis van tuin- en plantkunde en sociale status. Samen met de landschappelijke inrichting vormden deze elementen een zorgvuldig ontworpen omgeving voor recreatie, ontspanning en representatie. Vanaf de 20ste eeuw kreeg Het Laar een eigentijdse invulling als lust- en rustoord.

De nadruk ligt nu op recreatie en evenementen, zoals bruiloften en bijeenkomsten, waarbij de historische rol van het landgoed als plek van natuur, ontspanning en plezier wordt voortgezet. Zo blijft Het Laar een tastbaar voorbeeld van hoe landschap en architectuur samen een ervaring van rust, vermaak en prestige creëerden. Maatschappelijk landgoed Het landgoed Het Laar in Ommen illustreert de overgang van een adellijk buitenverblijf naar een burgerlijk en gemeentelijk landgoed, waarbij het elitaire karakter werd behouden als verwijzing naar de vroegere macht en invloed van het landgoed. De transitie naar een burgerlijke functie begon met de vestiging van het Hotel-Pension in het hoofdhuis, aanvankelijk een plek van recreatie voor vermoedelijk de toenmalige ‘nieuwe rijken’. Vanaf 1921 werd het uitsluitend beschikbaar gesteld voor leden van de Theosofische Vereeniging, waarmee het elitaire karakter opnieuw werd benadrukt. Na de gemeentelijke aankoop in 1932 bleef dit imago intact. Tijdens restauraties in de jaren ’30 werd het huis gemoderniseerd met centrale verwarming, terwijl het elitaire interieur werd versterkt. Zo werden schouwen uit de villa van jhr. Storm van Gravenzande hier naartoe verplaatst, werd een studeervertrek met eiken lambrisering en imitatie-goudleer ingericht, en kreeg de eetzaal goudkleurig behang.

Het park werd heringericht met nieuwe wegen, verbeterde weidegronden en vissen in de gracht, waarmee de landschappelijke kwaliteit behouden bleef. Pas in de jaren 70 werd het antieke meubilair tijdens een veiling verkocht. Het Laar ontwikkelde zich tot locatie voor educatie (landbouwcursussen, conferentieoord), culturele activiteiten (concerten, tentoonstellingen) en huwelijken, vaak voor inwoners van Ommen, waarin historisch prestige en maatschappelijk nut samenkomen. Bronnen: Beeldbank Historische Kring Ommen Diverse krantenartikelen via Delpher 27

Anja Guinée, Landgoed Het Laar te Ommen. Cultuurhistorische waardering (2015) Canon van Nederland Kasteleninoverijssel.nl Adel in Nederland

28

Bijlage 2 Bouwkundige opname en raming cascorestauratie Document Bureau Polderman is separaat bijgevoegd.

29

Colofon Dit haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd in opdracht van de Gemeente Ommen Auteurs Gabrielle Muris Annelie Boere

Met medewerking van: Daniela van Groningen (onderzoek kernkwaliteiten) Rutger Polderman (bouwkundige opname en cascoraming) Gydo Hiep (financiën) Carola Meerdink (juridisch advies) Sylvia Pijnenborg (eindcontrole)

Met dank aan alle geïnterviewden in het kader van de marktverkenning

BOEi Postbus 2641 3800 GD Amersfoort Bezoekadres: Lieve Vrouw ter Eem Klooster Daam Fockemalaan 22 3818 KG Amersfoort Tel E-mail Bank KvK BTW nr.

033 760 0660 info@boei.nl NL20 RABO 0265866316 08075587 8071.23.298

30

Over BOEi De Nationale Maatschappij tot Restaureren & Herbestemmen van Cultureel Erfgoed, kortweg BOEi, is een non-profit organisatie die als doelstelling heeft: het behoud van cultureel erfgoed door herbestemming. Daarmee worden ook de verhalen bewaard en doorgegeven. BOEi doet dit vanuit verschillende invalshoeken: als investeerder, als ontwikkelaar maar ook als adviseur. De mogelijkheid tot herbestemmen kan gaan om fabrieken, kazernes, kerken, boerderijen, enzovoort. Het maakt hierbij niet uit of deze gebouwen nu beschermd zijn door de overheid of dat het publiek en/of de eigenaar het monument de moeite van behouden waard vindt. BOEi is door het ministerie van OCW erkend als Professionele Organisatie voor Monumentenbeheer (POM). Dit staat borg voor kwaliteit en geeft voorrang bij het verkrijgen van subsidies (voor rijksmonumenten). BOEi is opgericht op initiatief van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en kent geen winstoogmerk. BOEi heeft een formatie van ca. 30 fte. Daarmee wordt een portefeuille beheerd die sinds 1995 is opgebouwd (ca. 100 gebouwen en complexen). Daarnaast heeft BOEi c.s. gemiddeld ca. 80 haalbaarheidsonderzoeken jaarlijks onder handen en investeert BOEi in de acquisitie van ca. 20 objecten en/of complexen.

BOEi is een vennootschap met aandeelhouders: AM, BPD Europe B.V., Vesteda, Stichting Vrienden van BOEi, VolkerWessels, TBI, Oranje Fonds, Next Real Estate, Green Real Estate en Dura Vermeer en Nh1816 Verzekeringen. Dividend wordt niet uitgekeerd maar in projecten opnieuw geïnvesteerd. Het bestuur van BOEi bestaat uit een tweehoofdige directie en het toezicht ligt bij een Raad van Commissarissen met 3 leden. De werkwijze is die conform de stadsherstelformule: onderzoek de haalbaarheid van herbestemming, voorkom verval, zoek er een passende (economische) gebruiker bij, koop het pand of complex en restaureer het, zodat het gebouw of complex behouden blijft. Restauratie en herbestemming worden gefinancierd uit subsidies, laagrentende en marktconforme leningen, eenmalige bijdragen en uit kapitaal van de aandeelhouders. Daarnaast ontvangt BOEi jaarlijks financiële steun van de VriendenLoterij. Naast het voor eigen rekening en risico herbestemmen van erfgoed wordt BOEi door ontwikkelaars en overheden veel gevraagd om te adviseren over het herbestemmen van erfgoed. De adviesopdrachten variëren van het onderzoeken van de haalbaarheid tot het concreet begeleiden van herbestemmingsprojecten. De combinatie van de rol van ontwikkelaar/belegger en adviseur is uniek en staat borg voor gedegen adviezen: Wat wij adviseren durven wij zelf ook te doen.