Bijlage 1 20231010-Addendum Ommen DEFINITIEF
Tekst van het document
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN NAAR EEN RUIMTELIJKE STRATEGIE in opdracht van de gemeente
Ommen
Emiel Heuff
Rob Bruns
Peter Leliveld
Feddo Zielstra
Bastiaan Prickartz
GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 2
INHOUD INLEIDING
4
1. BEHOEFTE
5
2. LOCATIES
11
3. MATCH
31
CONCLUSIE
44
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 3
INLEIDING Een addendum als concrete vervolgstap
In de analyse van de planning nemen we beide
dient daarna als check: waar komen we dan op uit?
Het doel van dit addendum is het concretiseren van de
eindmomenten (2030 & 2040) mee. Voor de
Niet bedoeld als voorschot op een eventueel ontwerp,
Ommense woonbehoefte, afgezet tegen het potentieel
kwalitatieve invulling van de behoefte maken we
maar als legitimatie van de aantallen die we opvoeren.
beschikbare woonprogramma. Het document borduurt
onderscheid naar eigendom, prijsklassen en
Onderaan de streep maken we overzichten per thema
voort op het Woonprogramma, de Omgevingsvisie en
woningtypen. De totalen bepalen we cijfermatig (tot op
en een conceptplanning voor alle locaties gezamenlijk.
de Regionale Woonagenda. In drie concrete stappen
vijftigtallen nauwkeurig), voor de verdere invulling
werken we behoefte, locaties en de match verder uit.
gebruiken we een opzet met plusjes. Aanvullend
Match: vergelijking behoefte en programma
benoemen en verdiepen we de doelgroepen waar de
Hoe goed sluit het conceptprogramma aan op de eerder
Behoefte: een kwantitatief en kwalitatief beeld
woningen voor bestemd zijn. CPO-woningen en
voorgestelde behoefte? Om die vraag te beantwoorden
In de Omgevingsvisie staat een maximale ambitie van
flexwoningen nemen we daarbij apart mee.
zetten we beiden tegen elkaar af. Het verschil tussen
1.250 woningen tot 2040. Dat is het kwantitatieve
behoefte en programma noemen we de restbehoefte.
uitgangspunt voor dit addendum. De wens is om te
Locaties: twaalf gemeentelijke kanshebbers
Eerst bekijken we alleen de gemeentelijke locaties,
versnellen en dit aantal al in 2030 te realiseren. Naar
De gemeente Ommen bezit zelf een aantal locaties die
daarna het totale plaatje - inclusief locaties van derden.
aanleiding van de nationale wooncrisis is in voorjaar
potentieel geschikt zijn voor woningbouw. Het voordeel
Die kennen weliswaar een lager detailniveau en een
2023 de Woondeal West-Overijssel gesloten. Samen
hiervan is vanzelfsprekend een hoge mate van controle
hogere onzekerheidsfactor, maar kunnen net zo goed
met de de Provincie, het Rijk, de woningcorporaties, de
op het programma en de voortgang. Daarmee kan de
voorzien in de levende behoefte. De restbehoefte die
marktpartijen en de gemeenten is afgesproken de
gemeente actief sturen op het invullen van de behoefte.
hieruit volgt is Ommens opgave voor de komende jaren.
nieuwbouw van 1250 woningen te versnellen en voor
Voor enkele locaties ligt er al een (concept)programma;
Als laatste zetten we de behoefte en de plannen uit in
2030 gerealiseerd te hebben. Onderdeel van deze
dat nemen we dan over voor de totale optelsom. Van
de tijd: is de ambitie van 1.250 in 2040 haalbaar?
Woondeal is dat de Ommense wijk Vlierlanden 3de fase
de andere locaties maken we een beknopte analyse en
als sleutelproject is aangemerkt waarbij de inspanning
toont een rekenmodel vervolgens hoeveel woningen er
geld om dit plan in 2025 uitgeefbaar te hebben.
zouden passen. Een eenvoudige ruimtelijke verkenning
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 4
1
BEHOEFTE
BEHOEFTE OMGEVINGSVISIE De basis: Omgevingsvisie Ommen
Kwantitatief: max. 1.250 woningen tot 2040
In 2021 is de Omgevingsvisie ‘Ommen Jouw Toekomst’
•
De PRIMOS-basisprognose houdt rekening met een
Kwalitatief: een groene en gastvrije gemeente •
Ommen is van oorsprong een agrarische gemeente
opgesteld. Hierin komt naar voren welke ontwikkelingen
autonome ontwikkeling c.q. behoefte van 375
met veel groen, natuur en water. De gemeente
en opgaven op Ommen afkomen, en hoe de gemeente
woningen tot 2030. Hierin is echter geen rekening
bestaat uit meerdere kernen en buurtschappen,
daarmee aan de slag gaat. Vanzelfsprekend is wonen
gehouden met het landelijke tekort van 1 miljoen
met als grootste kern Ommen. Ommen biedt
daarin een belangrijk thema.
woningen.
afwisselende woonmilieus in de hoofdkern
•
Ommen, de kernen en het buitengebied.
De Regionale Woonagenda laat zien dat er in de
Ommen gaat zorgvuldig om met de beschikbare
De uitgangspunten uit de Omgevingsvisie vormen de
kern Ommen tot 2030 voor ongeveer 650
basis van dit document. Daarbij gaat het enerzijds om
woningen harde en zachte plancapaciteit ligt.
ruimte. Nieuwe opgaven voor woningbouw,
de kwantitatieve kaders: hoeveel woningen moeten er
Daarnaast is er ruimte om in de kernen (behoefte-
bedrijvigheid en voorzieningen worden zoveel
worden toegevoegd om iedereen een plek te kunnen
afhankelijk) en in het buitengebied (onder meer via
mogelijk compact ontwikkeld door het inbreiden
bieden? Anderzijds gaat het over de kwalitatieve
Rood voor Rood) woningbouw te realiseren.
binnen bestaand bebouwd gebied en het
De ontwikkellijn tot 2030 kan daarna ook richting
revitaliseren en hergebruiken van gebieden en
wat betekent dat dan voor de toevoegingsopgave?
2040 verder worden geaccommodeerd. Concreet
gebouwen. Nieuwe woonwijken en
Deze uitgangspunten zetten we op een rij.
gaat het om een woningbouwprogramma van
inbreidingslocaties worden klimaatrobuust
invulling: wat voor woongemeente wil Ommen zijn, en
•
•
ingericht.
maximaal 1.250 woningen tot 2040. Het ligt voor de hand, maar we benoemen het toch: dit
•
In de verstedelijkingsstrategie komen voor Ommen
•
Het behouden en verbeteren van de samenhang
is een dynamisch document. In 2021 leek er nog geen
scenario’s aan bod met een groei van meer dan
en leefbaarheid in de kernen en wijken staat hoog
vuiltje aan de lucht, maar de woningmarkt is grillig en
2.000 woningen tot 2040. Dat vindt de gemeente
op de agenda. Ommen voorziet in de woonvraag
het sentiment kan snel omslaan. We zien de opgave uit
niet passen bij het groene karakter van Ommen,
van de eigen inwoners: jongeren, starters, jonge
de Omgevingsvisie als uitgangspunt, maar moeten in
en afbreuk doen aan de bestaande waarden van
gezinnen, ouderen en bijzondere doelgroepen.
de toekomst rekening houden met andere scenario’s.
landbouw en natuur.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 6
BEHOEFTE OMGEVINGSVISIE •
Nieuwbouw is duurzaam en levensloopbestendig. Om deze doelgroepen meer kansen te geven op de
woningmarkt is de woningbouw kwalitatief vertaald naar een opgave van 30 – 40 - 30. De opgave is het realiseren van 30% voor de sociale huur – 40% betaalbare koop (tot €355.000) en betaalbare huur (tot €1.000 per maand) – 30% dure koop en huur.
.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 7
BEHOEFTE VERDIEPING Om meer inzicht te krijgen in de actuele (kwalitatieve)
•
Verder biedt het bouwen op basis van collectief
•
Bedien de doelgroep
behoefte hebben we gesprekken gevoerd met lokale
opdrachtgeverschap (CPO) kansen op goedkopere
Met name levensloopbestendige woningen zijn er
makelaars en woningcorporatie Vechtdal Wonen. Dat
bouw.
nog niet voldoende. Bouw die gelijkvloers en/of
Bouw een gezonde mix
nul-trede woningen dicht bij het centrum, in de
Er is behoefte aan betaalbare rij-koopwoningen
buurt van voorzieningen. Voeg meer reguliere
voor starters, sociale huur, grondgebonden
woningtypen toe in de wijken en kernen
Voeg meer woningen toe
gelijkvloers wonen voor senioren (huur en koop,
daaromheen.
Vergeleken met Dalfsen en Hardenberg heeft
ook met sociale component, hofjes <100 m²),
Ommen opvallend weinig aanbod. Doorstroming is
aangevuld met luxere woningtypen.
heeft de volgende informatie opgeleverd.
•
Makelaars: voeg snel meer woningen toe •
er ook weinig, waardoor er geen verhuisketens
•
Verdeling: naar een evenwichtige mix Uitgaande van het maximumaantal van 1.250 woningen
ontstaan. Dat heeft weer gevolgen voor de vraag
Corporatie: grote opgave in de sociale huur
(niet vinden wat je zoekt) én voor het aanbod
•
komen we tot een behoeftespecificatie: zie de tabel op
Vergroot de slaagkans
de volgende pagina. We specificeren de verdeling naar
(verhuizen = investeren en verduurzamen). Snel
De slaagkans op het verkrijgen van een huurwoning
eigendom, naar prijsklassen en naar woningtypen.
meer nieuwbouw is dus noodzakelijk.
is gemiddeld 5%. Voor jongeren is dat nog lager:
Benader de opgave integraal
3%. Met name mensen die met spoed een woning
Stadsontwikkeling is een samenspel tussen
zoeken en starters op de woningmarkt komen
gemeente, corporatie en (beperkt) marktpartijen.
hierdoor in de problemen. De slaagkans neemt af
Betaalbaar bouwen is mogelijk door een kleinere
en de wachttijden lopen op. Vechtdal Wonen wil
marge op locatie A te compenseren op locatie B.
ruim 400 woningen bouwen, waarvan een deel nog
Bijvoorbeeld: grondgebonden nultreden voor
‘boven Ommen hangt’. In de bestaande omgeving,
senioren (= relatief duurder) versus ruim en
maar ook in grotere ontwikkellocaties moet ruimte
vrijstaand op uitleggebied (= meer marge).
zijn voor voldoende sociale huurwoningen.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 8
BEHOEFTE VERDIEPING •
Eigendom We houden rekening met 30% sociale huur. Dat betekent bijna 400 woningen, in lijn met de ambitie
VERDELING KOOP
Prijsklasse
Rij
2^1
Vrij
App
Llb
Totaal
%
+++
++
+
0/+
+
300
200
100
50
100
750
60%
van Vechtdal Wonen. De vraag om huurwoningen voor middeninkomens is sterk toegenomen. De middenhuursector heeft aan belang gewonnen door de hoge huizenprijzen, gestegen hypotheekrente en de inflatie. Hierdoor zijn koopwoningen voor veel mensen buiten bereik geraakt. Corporaties mogen deze woningen nu ook verhuren. Daar de
< € 250.000
Laag
+
+
+
225
18%
€ 250.000 tot € 355.000
Midden
++
0/+
++
225
18%
€ 355.000 tot ca. € 500.000
Midden-duur
+
0/+
+
200
16%
> ca. € 500.000
Duur
100
8%
++
huurprijzen nog niet gereguleerd zijn is het advies dit segment door de corporaties te laten verhuren. •
Prijsklassen In de koop onderscheiden we vier prijsklassen:
VERDELING HUUR
laag, midden, midden-duur en duur. De vraag naar betaalbare koop (tot de NHG-grens) is het grootst. Samen met de sociale huur valt twee derde van de totale behoefte in de categorie betaalbaar. •
Woningtypen
++ ++
+
++
300
100
100
500
40%
Sociale huur
Laag
++
+
++
375
30%
Vrije huur
Midden
0/+
+
0/+
125
10%
150
200
1250
100%
De woningtypen worden deels gedicteerd door de prijsklassen. Vooral grondgebonden woningen zijn gewenst, ook levensloopbestendig voor senioren.
TOTAAL
600
200
100
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 9
BEHOEFTE DOELGROEPEN Starters
Alleenstaanden
Senioren
Gezinnen
CPO
Flex
Gemeenschappelijk
Tijdelijke woningen
wonen op maat,
voorzien in een
kleinschalig en met veel
beperkte maar vaak ook
Door toegenomen druk
Voor alleenstaanden is
Mede door instroom van
Langer zelfstandig
lokale binding, mogelijk
dringende behoefte voor
op de woningmarkt en
de betaalbaarheid
buiten Ommen is het
wonen vraagt om
op specifieke locaties.
specifieke doelgroepen.
gestegen (bouw)prijzen
essentieel en het
ook voor gezinnen
aantrekkelijke woon-
is een woning kopen
formaat van de woning
lastiger geworden om
vormen, passend bij de
Zet in op:
Zet in op:
moeilijk geworden.
vaak minder belangrijk.
(in de koop) te slagen.
schaal van Ommen.
o
Zet in op:
Zet in op:
Zet in op:
Zet in op:
o
o
Doorstroming in
Kleinere woningen
o
Grondgebonden
o
starters en/of ouderen)
ruime locatie – de
Organisatorische
doelgroepen
grondgebonden –
voorraad
locaties, vooral
veilige omgeving
een combinatie, ook
Betaalbare
appartementen
Bij kindervoorzie-
gemeenschappelijk,
ondersteuning,
Betaalbaarheid
ningen (school,
nultrede woningen
regelarm maken
indien haalbaar
als harde eis, tot
opvang, sport/spel)
<250k) en 30%
355k of sociale huur
sociale huur
of middenhuur
prijsklassen,
Met oog voor sociale
zowel koop als
klassen, zowel
concepten en/of
interactie en
(sociale) huur
koop als (sociale)
tijdelijke woningen
gezamenlijkheid
Bijzondere
o
o
o
In alle o
dus in de huur
Appartementen &
met tuin in een
o
Enkele tientallen tijdelijke woningen,
en doelgroep (bijv.
op verschillende o
o
met eigen karakter
de bestaande
nieuwbouw (<355k,
o
o
Kleinere locaties
Bij voorzieningen,
o
o
Op een rustige,
matchen niet altijd o
Een duurzame
Zo betaalbaar
oplossing na afloop
zorgaanbod op maat
mogelijk, alleen
van het gebruik of
In alle prijs-
koop
definitieve
o
herplaatsing
huur
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 10
2
LOCATIES
LOCATIES TOELICHTING In dit addendum onderzoeken we twaalf gemeentelijke
zal verhuizen naar het nieuw te realiseren KindPlein
4.
locaties die potentieel kansrijk zijn voor woningbouw.
Oost (KPO). Naar verwachting komt deze locatie 2026
Deze schoollocatie wordt verhuurd als
Julianaschool
De locaties verschillen van elkaar qua kansrijkheid,
vrij voor woningbouw. We zien kansen voor een
Kinderdagverblijf, kleuteropvang, school voor MVA-ers
omvang en tijdspad. Daarom eerst een korte toelichting
hofvorm, maar kiezen in deze gezinswijk voor twee-
en kantoor. Verhuur is tijdelijk en opzegbaar. Locatie
per locatie; daarna volgt per locatie een verkenning
onder-één-kapwoningen. Hier is veel vraag naar. Zowel
kan vanaf medio 2024 vrij komen voor nieuwbouw.
van de mogelijkheden, zowel kwantitatief als kwalitatief.
modelmatig als ruimtelijk komen we op 8 stuks.
Het ligt op steenworpafstand van het centrum. Dit is
1.
3.
een karakteristiek en gewild woongebied in Ommen. Kardoen
Guido de Brès
We zien hier verschillende mogelijkheden, van
Op deze locatie aan de oostkant van Ommen is nu nog
Een locatie ten zuidwesten van het centrum, mooi
vrijstaande woningen in cul-de-sac-opstelling tot een
een basisschool gevestigd. De school zal verhuizen
gelegen aan het park. Ook dit is een (voormalige)
maatwerk-appartementencomplex. De laatste optie
naar het nieuw te realiseren KindPlein Oost (KPO).
schoollocatie. Het staat leeg in afwachting van sloop en
past bij de gunstige ligging en levert vanzelfsprekend
Naar verwachting komt deze locatie 2026 vrij voor
nieuwbouw. Onderdeel van de sloop is het uitvoeren
ook het meeste woningen op: zowel modelmatig als
woningbouw. Wanneer die hier sluit zien we kansen
van jaarrond onderzoek naar Flora en Fauna. Dat wordt
ruimtelijk tellen we 26 appartementen, uitgaand van
voor woningbouw; de locatie bevindt zich in een
nu uitgevoerd. Nieuwbouw is vanaf 2024 mogelijk. De
drie woonlagen.
woonwijk. Gezien de ruimte en de ‘vrije’ westkant
locatie telt een aantal monumentale bomen, waarbij
stellen we hier appartementen voor. Met de dichtheid
behoud vanzelfsprekend het uitgangspunt is. We
5.
op ‘maximaal’ komt het model op 31 appartementen.
voorzien een combinatie van levensloopbestendige
Een kleine groene locatie grenzend aan een woonwijk.
De ruimtelijke uitwerking evenaart dat vrijwel met 28.
woningen op de begane grond en kleine appartementen
Hier bevindt zich nog geen bebouwing; woningbouw is
daarboven. Modelmatig komen we op maximaal 50, in
dus een optionele toevoeging. Het beperkte formaat
de ruimtelijke uitwerking tot 56. Inpassing van
maakt CPO wel een aantrekkelijke optie. Daarnaast
bestaande bomen in het ontwerp is dan wel cruciaal.
zien we dan nog ruimte voor een vrij bouwkavel, in het
2.
Fluitekruid
Vlakbij Kardoen komt nog een voormalige schoollocatie vrij, zeer geschikt voor woningbouw. Ook deze school
Meerkoet
verlengde van de Waterhoen.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 12
LOCATIES TOELICHTING 6.
Havengebied Oost
eventueel met varianten op dat thema; daarmee gaat
Het voormalig oostelijk havengebied wordt inmiddels
het potentiële aantal woningen stevig omhoog. In het
klaargestoomd voor woningbouw. Het programma
model komen we tot 33 woningen, met inzet van een
bevindt zich in een dusdanig vergevorderd stadium dat
beneden-boven- of rug-aan-rug-variant. Locatie is per
we er geen verkenning meer op loslaten. Wel nemen
direct beschikbaar voor nieuwbouw.
we de geplande aantallen (zoals op het moment van schrijven bekend) over voor de totaaloptelling. Het
10. Vlierlanden XL (rechts)
gaat om 109 woningen, waarvan 6 met het label CPO.
Met ruim 1 hectare het grootste XL-kavel. Ruim en vrij
opgezette woningbouw ligt hier voor de hand. Met een 7. Sportlaan (onder)
combinatie van grondgebonden woningen komt het
8. Sportlaan (onder)
model op 28 woningen, de ruimtelijke variant op 27.
Op deze locaties zijn in totaal 50 flexwoningen gepland.
Daarin hebben we ook 12 CPO-woningen opgenomen.
Onbekend is nog hoe lang ze er mogen/kunnen staan.
Locatie is per direct beschikbaar voor nieuwbouw.
Deze woningen blijven 10 tot 15 jaar staan. Gemeente
gaat een inspanningsverplichting aan deze woningen
11. Vlierlanden fase 3
binnen de gemeente te herplaatsen nadien.
In fase 3 staan nog eens 375 woningen op de planning om vanaf 2025 te realiseren.
9.
Vlierlanden XL (links)
Een wat kleinere uitleglocatie aan de oostkant van
12. Vlierlanden fase 2
Ommen, onderdeel van het grotere Vlierlandenplan,
Fase 2 telt in totaal 150 woningen. Deze woningen zijn
bestaande uit drie fasen en twee XL-kavels. We zien
op dit moment in aanbouw. Ook deze nemen we mee
mogelijkheden voor een woonerf met rijwoningen,
in de totale optelsom voor Ommen.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 13
LOCATIES KAART Locaties: gemeentelijke grond 1.
Kardoen
2.
Fluitekruid
3.
Guido de Brès
4.
Julianaschool
5.
Meerkoet
6.
Havengebied Oost
7.
Sportlaan (boven)
8.
Sportlaan (onder)
9.
Vlierlanden XL (links)
10.
Vlierlanden XL (rechts)
11.
Vlierlanden fase 3
12.
Vlierlanden fase 2
12
Basisschool Middelb. school
MFC
Station
Medische vz.
Supermarkt
Wonen met zorg
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 14
LOCATIES 1. KARDOEN
Voorbeelduitwerking: Blok van 4 lagen, 16 appartementen Blok van 3 lagen, 12 appartementen Totaal: 28 woningen
Type
Won. per ha
Opp. (ha)
Deze locatie
Delen
DOELGROEP
EIGENDOM EN PRIJSKLASSEN
PROGRAMMA SCENARIO | Dichtheid: Max Aantal
EIGENDOM HUUR
EIGENDOM KOOP TOTAAL
Min
Max
Rij
25
50
2^1
15
30
Vrij
10
App Llb TOTAAL
Sociaal
Laag
Midden
Mid-duur
Duur
Alleenstaanden
Gezinnen
Senioren
TOTAAL
Max
0,31
8
15
0
/ 10
0
0
0,31
5
9
0
/ 10
0
0
20
0,31
3
6
0
/ 10
0
0
50
100
0,31
15
31
10 / 10
20
40
0,31
6
12
0
31
Vrij
Starters
Min
31
31
/ 10
15
6
15
6
9
31
9
31
0 31
31
0
0
0
0
0
31
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
Waarvan CPO
Waarvan flex
0
0
0 0
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 15
LOCATIES 2. FLUITEKRUID
Voorbeelduitwerking: 8 twee-onder-één-kapwoningen Alternatief: 10-12 hofwoningen (llb) Totaal: 8-12 woningen
Type
Won. per ha
Opp. (ha)
Deze locatie
Delen
DOELGROEP
EIGENDOM EN PRIJSKLASSEN
PROGRAMMA SCENARIO | Dichtheid: Max Aantal
EIGENDOM HUUR
EIGENDOM KOOP TOTAAL
Min
Max
Rij
25
50
2^1
15
30
Vrij
10
App Llb TOTAAL
Starters
Alleenstaanden
Gezinnen
Senioren
TOTAAL
Min
Max
0,27
7
14
0
0,27
4
8
10 / 10
20
0,27
3
5
0
/ 10
0
0
50
100
0,27
14
27
0
/ 10
0
0
20
40
0,27
5
11
0
/ 10
0
Sociaal
Vrij
Laag
Midden
Mid-duur
4
4
Duur
/ 10
0 8
8
0
0
0
4
4
8
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
Waarvan flex
0
0
0
8
0
Waarvan CPO
8
8
0 0
0
8
0
8
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 16
LOCATIES 3. GUIDO DE BRÈS
Voorbeelduitwerking: Begane grond met 23 hofwoningen Daarboven 33 appartementen (1-2 lagen) Totaal: 56 woningen
Type
Won. per ha
Opp. (ha)
Deze locatie
Delen
DOELGROEP
EIGENDOM EN PRIJSKLASSEN
PROGRAMMA SCENARIO | Dichtheid: Max Aantal
EIGENDOM HUUR
EIGENDOM KOOP TOTAAL
Min
Max
Rij
25
50
2^1
15
30
Vrij
10
App Llb TOTAAL
Starters
Alleenstaanden
Gezinnen
Senioren
TOTAAL
Min
Max
0,78
20
39
0
/ 10
0
0
0,78
12
23
0
/ 10
0
0
20
0,78
8
16
0
/ 10
0
0
50
100
0,78
39
78
4
/ 10
31
16
20
40
0,78
16
31
6
/ 10
19
9
50
25
Sociaal
Vrij
6
6
Laag
Midden
Mid-duur
Duur
6
3
31
6
4
19
12
7
0
0
50
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
16
16
16
16
Waarvan CPO
Waarvan flex
0
0
31
0
19
19
19
50
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 17
LOCATIES 4. JULIANASCHOOL
Voorbeelduitwerking: 26 appartementen (3 lagen) Alternatieven: hof, cul-de-sac (vrijstaand/2^1-kap) Totaal: 6-26 woningen
Type
Won. per ha
Opp. (ha)
Deze locatie
Delen
DOELGROEP
EIGENDOM EN PRIJSKLASSEN
PROGRAMMA SCENARIO | Dichtheid: Gem Aantal
EIGENDOM HUUR
EIGENDOM KOOP TOTAAL
Min
Max
Rij
25
50
2^1
15
30
Vrij
10
App Llb TOTAAL
Starters
Alleenstaanden
Gezinnen
Senioren
TOTAAL
Min
Max
0,35
9
17
0
/ 10
0
0
0,35
5
10
0
/ 10
0
0
20
0,35
3
7
0
/ 10
0
0
50
100
0,35
17
35
10 / 10
20
40
0,35
7
14
0
Sociaal
26
17
Vrij
Laag
Midden
Mid-duur
Duur
9
26
/ 10
10
8
10
8
8
26
8
26
0 26
17
9
0
0
0
0
26
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
Waarvan CPO
Waarvan flex
0
0
0 0
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 18
LOCATIES 5. MEERKOET
Voorbeelduitwerking: Een blok CPO-rijwoningen en een villa/kavel Alternatief: twee villa’s/kavels en twee 2^1-kap Totaal: 4-5 woningen
Type
Won. per ha
Opp. (ha)
Deze locatie
Min
Max
Rij
25
50
2^1
15
30
Vrij
10
20
0,19
App
50
100
0,19
Llb
20
40
0,19
4
TOTAAL
Delen
DOELGROEP
EIGENDOM EN PRIJSKLASSEN
PROGRAMMA SCENARIO | Dichtheid: Gem Aantal
EIGENDOM HUUR
EIGENDOM KOOP TOTAAL
Starters
4
2
Min
Max
0,19
5
10
6
/ 10
0,19
3
6
0
/ 10
2
4
4
/ 10
10
19
0
/ 10
0
8
0
/ 10
0
Sociaal
Vrij
4
Laag
Midden
Mid-duur
Duur
4
Alleenstaanden
Gezinnen
Senioren
2
0 1
5
1
0
0
4
0
0
1
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
Waarvan CPO
4
4
Waarvan flex
0
1
5
TOTAAL
1
1
0 0 2
0
3
0
5
4
0
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 19
LOCATIES 6. HAVENGEBIED OOST
Type
Won. per ha Min
Max
Opp. (ha)
Deze locatie Min
Delen
Aantal
Max
EIGENDOM HUUR Sociaal
Rij
64
2^1
2
Vrij
8
App
35
Vrij
EIGENDOM KOOP
Gezinnen
Senioren
TOTAAL
Waarvan CPO
36
16
64
6
Starters
6
64
12
8
8
8
13
7
Midden
Mid-duur
12
46
Duur
13 15
Alleenstaanden
TOTAAL Laag
9
24
Llb TOTAAL
DOELGROEP
EIGENDOM EN PRIJSKLASSEN
PROGRAMMA CONCEPT
7
8
19
8
8 6
13
9
24
31
109
0 109
15
12
55
14
13
109
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
Waarvan flex
0 51
6
0
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 20
LOCATIES 7. SPORTLAAN (BOVEN) TIJDELIJK
Type
Won. per ha Min
Rij
Max
Opp. (ha)
Deze locatie Min
DOELGROEP
EIGENDOM EN PRIJSKLASSEN
PROGRAMMA CONCEPT Delen
Aantal
Max
EIGENDOM HUUR Sociaal
34
Vrij
EIGENDOM KOOP Laag
Midden
Mid-duur
TOTAAL
Starters
Alleenstaanden
34
17
17
Duur
34
Gezinnen
Senioren
TOTAAL
34
2^1
0
0
Vrij
0
0
App
0
0
Llb
0
TOTAAL
34
34
0
0
0
0
0
34
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
Waarvan CPO
Waarvan flex 34
0 17
17
0
0
34
0
34
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 21
LOCATIES 8. SPORTLAAN (ONDER) TIJDELIJK
Type
Won. per ha Min
Rij
Max
Opp. (ha)
Deze locatie Min
DOELGROEP
EIGENDOM EN PRIJSKLASSEN
PROGRAMMA CONCEPT Delen
Aantal
Max
EIGENDOM HUUR Sociaal
16
Vrij
EIGENDOM KOOP Laag
Midden
Mid-duur
TOTAAL
Starters
Alleenstaanden
16
8
8
Duur
16
Gezinnen
Senioren
TOTAAL
16
2^1
0
0
Vrij
0
0
App
0
0
Llb
0
TOTAAL
16
16
0
0
0
0
0
16
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
Waarvan CPO
Waarvan flex 16
0 8
8
0
0
16
0
16
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 22
LOCATIES 9. VLIERLANDEN XL (LINKS)
Voorbeelduitwerking: Ensemble van rijwoningen Variant: sociale huur rug-aan-rug/bebo (*) Totaal: 28-36 woningen
Type
Won. per ha Min
Max
Rij
25
50
2^1
15
30
Vrij
10
20
App*
50
100
Llb
20
40
TOTAAL
Opp. (ha)
Deze locatie
Delen
Min
Max
0,68
17
34
7
/ 10
0,68
10
20
0
/ 10
0,68
7
14
0
/ 10
0,68
34
68
3
/ 10
0,68
14
27
0
/ 10
DOELGROEP
EIGENDOM EN PRIJSKLASSEN
PROGRAMMA SCENARIO | Dichtheid: Gem Aantal
EIGENDOM HUUR Sociaal
Vrij
18
15
EIGENDOM KOOP Laag
Midden
9
9
Mid-duur
TOTAAL
Starters
18
9
Duur
15
Alleenstaanden
Gezinnen
Senioren
9
15
9
9
0
0
18
18
0
0
0
15
0
Waarvan CPO
0
15
33
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
Waarvan flex
15
0 33
TOTAAL
0 9
0
24
0
33
18
0
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 23
LOCATIES 10. VLIERLANDEN XL (RECHTS)
Voorbeelduitwerking: Ensemble van grondgebonden woningen Totaal: 28 woningen
Type
Won. per ha
Opp. (ha)
Deze locatie
Delen
DOELGROEP
EIGENDOM EN PRIJSKLASSEN
PROGRAMMA SCENARIO | Dichtheid: Min Aantal
EIGENDOM HUUR
EIGENDOM KOOP TOTAAL
Min
Max
Min
Max
Sociaal
Rij
20
2^1
4
Vrij
4
Vrij
8
Laag
Midden
8
4
Mid-duur
4 4
8
4
4
4
TOTAAL
Waarvan CPO 8
20
4
4
4
4
4
0 0
Senioren
20
Llb 8
Gezinnen
4
0
28
Alleenstaanden
20
App
TOTAAL
Starters
Duur
28
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
Waarvan flex
0 0 0
0
28
0
28
12
0
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 24
LOCATIES 11. VLIERLANDEN FASE 3
Type
Won. per ha Min
Max
Opp. (ha)
Deze locatie Min
DOELGROEP
EIGENDOM EN PRIJSKLASSEN
PROGRAMMA CONCEPT Delen
Aantal
Max
Rij
287
2^1
44
Vrij
44
EIGENDOM HUUR
EIGENDOM KOOP
Sociaal
Vrij
Laag
Midden
127
58
51
51 22
Mid-duur
TOTAAL
Starters
287
144
Duur
22 44
287 44
44
44
44
0 58
51
73
22
44
TOTAAL
44
Llb 127
Senioren
144
0
375
Gezinnen
44
App
TOTAAL
Alleenstaanden
375
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
Waarvan CPO
Waarvan flex
0
0
0 0 144
0
232
0
375
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 25
LOCATIES 12. VLIERLANDEN FASE 2
Type
Won. per ha Min
Max
Opp. (ha)
Deze locatie Min
DOELGROEP
EIGENDOM EN PRIJSKLASSEN
PROGRAMMA CONCEPT Delen
Aantal
Max
Rij
42
2^1
62
Vrij
46
EIGENDOM HUUR
EIGENDOM KOOP
Sociaal
Vrij
Laag
Midden
18
12
8
4
Mid-duur
TOTAAL
Starters
42
12
Duur
62 46
46
46
Llb
0 18
12
8
4
62
46
150
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
Senioren
30 39
0
150
Gezinnen
62
App
TOTAAL
Alleenstaanden
TOTAAL
Waarvan CPO
Waarvan flex
0
0
42 23
62 46
0 0 12
0
115
23
150
NB Door afronding achter de komma kunnen de totalen ogenschijnlijk afwijken.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 26
LOCATIES TOTAAL Opleverjaar laatste
1118
Dichtheid
Startjaar
Duur (jaren)
woning
Grondbezit
Totaal
Scenario 1: Appartementen in de sociale huur
Max
2026
1
2028
Gemeente
31
Scenario 3: Tweekappers, passend bij typologie Korenbloemstraat
Max
2026
1
2028
Gemeente
8
Guido de Brès (Sandbergstraat)
Scenario 1: Levensloopbestendig met daarboven appartementen
Max
2024
2
2026
Gemeente
50
Julianaschool (Sandbergstraat)
Scenario 1: Gestapeld, ca. 3 woonlagen
Gem
2027
2
2029
Gemeente
26
Meerkoet
Scenario 2: Een rij CPO en een vrij kavel
Gem
2024
1
2026
Gemeente
5
Sportlaan (boven)
Scenario 3: Flexwoningen
2024
2
2026
Gemeente
34
Sportlaan (onder)
Scenario 4: Flexwoningen
2024
2
2026
Gemeente
16
Boven Vlierlanden XL fase links
Scenario 1: Mix van betaalbare rij-koop (CPO) en sociale huur
2024
2
2026
Gemeente
33
Boven Vlierlanden XL fase rechts
Scenario 2: Mix van rijen (met CPO) en vrijstaand
2024
2
2026
Gemeente
28
Vlierlanden fase 3
Scenario 1: Hoge dichtheid, optelsom 375 woningen
2025
6
Na 2030
Gemeente
375
Havengebied Oost
Scenario 1: Gemengd programma met sociale huur en CPO
2023
1
2024
Gemeente
109
Vlierlanden fase 2
Scenario 1: Gemengd programma met sociale huur en middenhuur
2022
1
2022
Gemeente
150
Derden
253
Plannaam
Scenario
De Kardoen (Korenbloemstraat) Fluitekruid (Korenbloemstraat)
Niet-gemeentelijke locaties
Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de voorkeurscenario’s per ontwikkellocatie en de totaalsom hiervan inclusief de nietgemeentelijke locaties.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 27
LOCATIES TOTAAL EIGENDOM
Plannaam De Kardoen (Korenbloemstraat)
PRIJSKLASSE
361
93
581
83
1118
462
247
106
108
195
1118
Sociale huur
Vrije huur
Koop
Onbekend
Totaal
Laag
Midden
Midden-duur
Duur
Onbekend
Totaal
31
31
4
4
31
Fluitekruid (Korenbloemstraat) Guido de Brès (Sandbergstraat)
25
6
Julianaschool (Sandbergstraat)
17
9
Meerkoet
31
8
8
19
50
37
13
26
17
9
5
4
34
34
5
8 50 26 1
5
Sportlaan (boven)
34
Sportlaan (onder)
16
16
16
Boven Vlierlanden XL fase links
20
13
33
26
7
Boven Vlierlanden XL fase rechts
8
20
28
16
4
4
4
28
Vlierlanden fase 3
127
58
190
375
178
131
22
44
375
Havengebied Oost
15
94
109
27
55
14
13
109
Vlierlanden fase 2
18
12
120
150
26
16
62
46
150
Niet-gemeentelijke locaties
31
31
31
34 16 33
31
Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de voorkeurscenario’s per ontwikkellocatie en de verdeling in eigendomsverhouding van de nieuwbouwwoningen en in welke prijsklassen deze worden gerealiseerd.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 28
LOCATIES TOTAAL WONINGTYPE
Plannaam
DOELGROEP
480
126
108
132
19
253
1118
249
Rij
2^1
Vrij
App
Llb
Onbek.
Totaal
Starters
31
15
De Kardoen (Korenbloemstraat)
31
Fluitekruid (Korenbloemstraat)
8
63
31
Julianaschool (Sandbergstraat)
19
26
90
Alleenst. Gezinnen Senioren 6
8
Guido de Brès (Sandbergstraat)
464
253
1118
30
50
Onbek.
Totaal
Wv. CPO
Wv. flex
9
31
19
50
8
26
8
50
16
16
26
10
8
5
2
8
Meerkoet
4
Sportlaan (boven)
34
34
17
17
34
Sportlaan (onder)
16
16
8
8
16
Boven Vlierlanden XL fase links
13
33
6
27
1
20
Boven Vlierlanden XL fase rechts
20
4
4
28
Vlierlanden fase 3
287
44
44
375
144
Havengebied Oost
64
8
13
109
19
Vlierlanden fase 2
42
62
46
150
12
Niet-gemeentelijke locaties
24
253
253
3
8
5
4 34 16
33
18
28
28
8
232
375
51
31
115
23
109 150 253
253
Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de voorkeurscenario’s per ontwikkellocatie en de verdeling in woningtypen en doelgroepen.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 29
LOCATIES TOTAAL PLANNING
Plannaam
12
174
220
125
163
117
91
79
75
63
1118
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Na 2030
Totaal
De Kardoen (Korenbloemstraat)
31
Fluitekruid (Korenbloemstraat)
8
Guido de Brès (Sandbergstraat)
25
31
8
25
50
Julianaschool (Sandbergstraat)
13
13
26
Meerkoet
5
Sportlaan (boven)
17
17
34
8
8
16
Sportlaan (onder) Boven Vlierlanden XL fase links
17
Boven Vlierlanden XL fase rechts
17 14
Vlierlanden fase 3
33 14 63
Havengebied Oost
28 63
63
63
63
109
Vlierlanden fase 2 Niet-gemeentelijke locaties
5
24
375 109
150 12
63
150 94
39
37
15
16
4
12
253
Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de voorkeurscenario’s per ontwikkellocatie en de planning op welk moment de nieuwbouwwoningen worden opgeleverd.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 30
3
MATCH
MATCH TOELICHTING In dit hoofdstuk zetten we de voorspelde behoefte af
Behoefte t.o.v. het totale aanbod
gemeente afkomstig zijn. Daarnaast ligt er nog een
tegen de optelsom van de gemaakte locatiestudies. Het
Naast de gemeentelijke locaties is er ook potentieel
opgave om voor de 50 flexwoningen op termijn een
verschil tussen behoefte en optelsom is ook direct de
aanbod op locaties van derden. Ook voor deze locaties
definitieve herbouwlocatie te vinden in de plannen.
resterende opgave voor Ommen in de komende jaren.
is vaak een conceptprogramma bekend, maar met een
Ook is er een vraag naar mantelzorgwoningen en
Deze opgave is dynamisch: gaat een locatie (voorlopig)
lager detailniveau en een hogere onzekerheidsfactor.
prémantelzorgwoningen in de gemeente Ommen. Door
niet door of wijken de definitieve plannen af van de
Daarom maken we een aparte optelling inclusief deze
middel van ruimtelijk beleid en het leveren van
modelmatige input, dan verandert de restopgave mee.
locaties. Het totale potentiële aanbod komt dan rond
maatwerk worden particulieren in staat gesteld om dit
de 1.100 woningen uit; nog niet de gewenste 1.250,
zelfstandig te realiseren.
Behoefte t.o.v. aanbod gemeentelijke locaties
maar in de buurt. Daarmee zijn deze locaties belangrijk
Voor de gemeentelijke locaties is het concept aanbod
om op termijn de totale behoefte te kunnen invullen.
Planning: versnelde ambitie op papier haalbaar
van een hoog detailniveau. Modelmatig weliswaar,
De gemeente kan door middel van het faciliteren van
Hierna bekijken we het conceptprogramma per jaar ten
maar op maat voor elke locatie en bovendien ruimtelijk
deze plannen (principe verzoek) een actieve bijdrage
opzichte van een lineair doorlopende behoefte. In de
getoetst. In totaal gaat het om 865 woningen. Zetten
leveren aan deze planvorming.
grafieken tonen we zowel de oorspronkelijke ambitie
we deze af tegen de voorspelde behoefte, dan resteert
(1.250 woningen in 2040) als de gewenste versnelling
nog een kwantitatieve vraag van 385 woningen: 281
Voor twee locaties rondom het centrum Ommen is
naar 2030. Als de gebruikte conceptplanning realistisch
koop en 104 huur. Het totale aandeel betaalbaar (tot
Vechtdal Wonen zelfstandig actief met
is lijkt die versnelde ambitie op papier haalbaar: tot
de NHG-grens en sociale huur) is 66%. Dure koop en
planontwikkeling. Het gaat hier om de realisering van
2027 is er cumulatief gezien een lichte overmaat, in de
vrijstaande woningen zijn er voldoende; verder is er in
in ruim 45 sociale huurwoningen. Dit draagt bij aan de
jaren daarna loopt het tekort iets op. Gezien de actuele
alle categorieën nog een restbehoefte. Het aandeel
totale opgave om 30% van het programma in de
onzekerheden op de woningmarkt en in de bouwsector
sociale huur op gemeentelijke locaties is nu 36%, met
sociale huur te realiseren. Hierbij onderstrepen we het
ligt vertraging meer voor de hand dan een versnelling.
een restbehoefte van 64 woningen. Dit kan deels
belang van deze ontwikkeling van realisering van
Daarmee is extra scherpte op kansen en voortgang van
worden opgevangen met beneden-bovenwoningen.
sociale woningbouw op gronden die niet van de
groot belang.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 32
MATCH BEHOEFTE
Verdeling van de behoefte
Dit is dezelfde behoeftetabel als eerder op pagina 8. Deze gebruiken we als basis voor de verschilberekening
waar de restbehoefte uit volgt. Eerst ten opzichte van
VERDELING KOOP
Prijsklasse
Rij
2^1
Vrij
App
Llb
Totaal
%
+++
++
+
0/+
+
300
200
100
50
100
750
60%
de gemeentelijke locaties en daarna ten opzichte van alle locaties, zowel gemeentelijk als van derden. < € 250.000
Laag
+
+
+
225
18%
€ 250.000 tot € 355.000
Midden
++
0/+
++
225
18%
een rol. Kortom: planuitval ligt op de loer.
€ 355.000 tot ca. € 500.000
Midden-duur
+
0/+
+
200
16%
Overprogrammering is geen luxe maar eerder
> ca. € 500.000
Duur
100
8%
Woningbouwontwikkeling gaat gepaard met vele uitdagingen. Naast flora/fauna, stikstof, bodemkwaliteit
spelen zaken als draagvlak, financiering en conjunctuur
noodzaak om de woningcrisis te bestrijden en om te voldoen aan de vraag naar geschikte woningen. Om
VERDELING HUUR
ruimte en plannen achter de hand te hebben en regie te houden wordt geadviseerd (strategisch) eigendom hiervoor op voorraad te nemen. Gedacht kan worden aan eigendommen ter realisering van ca 25% van het programma; dit komt neer op ongeveer 300 woningen.
++
++ ++
+
++
300
100
100
500
40%
Sociale huur
Laag
++
+
++
375
30%
Vrije huur
Midden
0/+
+
0/+
125
10%
150
200
1250
TOTAAL
600
200
100
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 33
MATCH GEMEENTELIJKE LOCATIES PROGRAMMA Deze tabel toont het opgetelde concept programma voor de gemeentelijke locaties. Het gaat om 469
koopwoningen en 396 huurwoningen. Rijwoningen zijn
VERDELING KOOP
Prijsklasse
Rij
2^1
Vrij
App
Llb
+++
++
+
0/+
+
207
126
108
18
Verdeling van het aanbod
Totaal
%
9
469
54%
met 480 stuks sterk vertegenwoordigd. 36% van het conceptprogramma is sociale huur; 66% is betaalbaar. < € 250.000
Laag
89
0
0
6
6
101
12%
€ 250.000 tot € 355.000
Midden
112
26
0
12
4
154
18%
€ 355.000 tot ca. € 500.000
Midden-duur
6
100
0
0
0
106
12%
> ca. € 500.000
Duur
0
0
108
0
0
108
12%
273
0
0
114
9
396
46%
VERDELING HUUR
Sociale huur
Laag
203
0
0
98
9
311
36%
Vrije huur
Midden
70
0
0
15
0
85
10%
480
126
108
132
19
865
100%
TOTAAL
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 34
MATCH GEMEENTELIJKE LOCATIES VERSCHIL In deze tabel tonen we de voorspelde behoefte minus het conceptprogramma voor de gemeentelijke locaties.
Een negatief getal betekent een restbehoefte. Een
VERDELING KOOP
Prijsklasse
Verschil aanbod en behoefte
Rij
2^1
Vrij
App
Llb
+++
++
+
0/+
+
-93
-74
8
-32
-91
Totaal
%
-281
-37%
positief getal betekent op papier een overschot, maar dat is eigenlijk niet aan de orde. De percentagekolom toont niet het verschil tussen de eerdere percentages, maar het daadwerkelijke verschil tussen de totalen. Bijvoorbeeld: van de 750 gewenste koopwoningen
komen we er nog 281 tekort, een aandeel van 37%. Er is dus duidelijk nog meer behoefte aan koopwoningen
< € 250.000
Laag
-124
-55%
€ 250.000 tot € 355.000
Midden
-71
-32%
€ 355.000 tot ca. € 500.000
Midden-duur
-94
-47%
> ca. € 500.000
Duur
8
8%
-104
-21%
tot de grens van € 500.000.
VERDELING HUUR
-27
0
0
14
-91
Sociale huur
Laag
-64
-17%
Vrije huur
Midden
-40
-32%
-385
-31%
TOTAAL
-120
-74
8
-18
-181
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 35
MATCH ALLE LOCATIES PROGRAMMA Het totale conceptprogramma inclusief locaties van derden komt rond de 1.100 woningen uit. Omdat het
programma minder gedetailleerd is uitgewerkt kunnen
VERDELING KOOP
Prijsklasse
Verdeling van het aanbod
Rij
2^1
Vrij
App
Llb
+++
++
+
0/+
+
Totaal
%
581
52%
454
41%
we alleen de totaalcijfers optellen, waarbij nog wel onderscheid wordt gemaakt tussen sociale huur en vrije huur.
< € 250.000
Laag
€ 250.000 tot € 355.000
Midden
€ 355.000 tot ca. € 500.000
Midden-duur
> ca. € 500.000
Duur
VERDELING HUUR
Sociale huur
Laag
361
32%
Vrije huur
Midden
93
8%
Onbekend
83
7%
TOTAAL
1118
100%
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 36
MATCH ALLE LOCATIES VERSCHIL De behoefte minus de totale conceptprogramma levert een restbehoefte van ruim honderd woningen op. De
kwalitatieve invulling is niet te maken zonder meer
VERDELING KOOP
Prijsklasse
Verschil aanbod en behoefte
Rij
2^1
Vrij
App
Llb
+++
++
+
0/+
+
Totaal
%
-169
-23%
-46
-9%
gegevens over de niet-gemeentelijke locaties.
< € 250.000
Laag
€ 250.000 tot € 355.000
Midden
€ 355.000 tot ca. € 500.000
Midden-duur
> ca. € 500.000
Duur
VERDELING HUUR
Sociale huur
Laag
-14
-4%
Vrije huur
Midden
-32
-25%
-132
-11%
Onbekend TOTAAL
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 37
MATCH PLANNING EIGENDOM & PRIJSKLASSE EIGENDOM
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
na 2030
Sociale huur
0
18
60
55
66
56
31
31
22
21
Vrije huur
0
12
1
5
15
12
15
15
10
10
Koop
6
128
139
50
60
46
45
33
43
32
Onbekend
6
16
20
14
22
4
1
1
0
0
Totaal per jaar
12
174
220
125
163
117
91
79
75
63
Totaal cumulatief
12
186
406
530
694
811
902
981
1056
1118
Ambitie 1.250 in 2040
0
70
140
210
280
350
420
490
560
1250
Plannen min ambitie 2040
10
120
270
320
410
460
480
490
500
-130
Ambitie 1.250 in 2030
0
160
310
470
630
780
940
1090
1250
1250
Plannen min ambitie 2030
10
30
100
60
60
30
-40
-110
-190
-130
PRIJSKLASSE
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
na 2030
Laag
0
26
75
73
85
64
40
40
30
30
Midden
0
16
59
14
32
28
27
27
22
22
Midden-duur
0
62
14
2
6
8
4
4
4
4
Duur
0
46
13
3
9
7
7
7
7
7
Onbekend
12
24
59
33
31
9
14
2
11
0
Totaal per jaar
12
174
220
125
163
117
91
79
75
63
Totaal cumulatief
12
186
406
530
694
811
902
981
1056
1118
Ambitie 1.250 in 2040
0
70
140
210
280
350
420
490
560
1250
Plannen min ambitie 2040
10
120
270
320
410
460
480
490
500
-130
Ambitie 1.250 in 2030
0
160
310
470
630
780
940
1090
1250
1250
Plannen min ambitie 2030
10
30
100
60
60
30
-40
-110
-190
-130
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 38
De balkjes in deze grafiek tonen voor elk jaar de geplande productie, onderverdeeld voor het gekozen thema. De donkergrijze lijn is een optelling van alle geplande productie tot een bepaald jaar. De grijze stippellijnen tonen het ambitieniveau tot 2040 en versneld tot 2030. Tot 2027 wordt de versnelde ambitie gehaald; daarna is méér nodig.
MATCH PLANNING EIGENDOM 1600
1400 1250
1200 1094 1000 938 902
1250 1118
1056
981
811 781
800 694 625
600
556
530 469
486 417
406
400
347
313 200
186 156
278 208
139
69 0
12 0 2022
2023
Sociale huur
2024
2025
2026
Vrije huur
Koop
Onbekend
2027
Cumulatief
2028
2029
Ambitie 1.250 in 2040
2030
na 2030
Ambitie 1.250 in 2030
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 39
MATCH PLANNING PRIJSKLASSE
De balkjes in deze grafiek tonen voor elk jaar de geplande productie, onderverdeeld voor het gekozen thema. De donkergrijze lijn is een optelling van alle geplande productie tot een bepaald jaar. De grijze stippellijnen tonen het ambitieniveau tot 2040 en versneld tot 2030. Tot 2027 wordt de versnelde ambitie gehaald; daarna is méér nodig.
1600
1400 1250
1200 1094 1000 938 902
1250 1118
1056
981
811 781
800 694 625
600
556
530 469
486 417
406
400
347
313 200
278 208
186 156
139
69 0
12 0 2022
2023
Laag
Midden
2024
Midden-duur
2025
2026
Duur
2027
Onbekend
2028
Cumulatief
2029
Ambitie 1.250 in 2040
2030
na 2030
Ambitie 1.250 in 2030
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 40
MATCH PLANNING WONINGTYPE & DOELGROEP WONINGTYPE
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
na 2030
Rij
0
42
71
46
83
48
48
48
48
48
2^1
0
62
8
2
9
16
7
7
7
7
Vrijstaand
0
46
13
3
9
7
7
7
7
7
Appartement
0
0
34
26
16
31
13
13
0
0
Patio
0
0
0
9
9
0
0
0
0
0
Onbekend
12
24
94
39
37
15
16
4
12
0
Totaal per jaar
12
174
220
125
163
117
91
79
75
63
Totaal cumulatief
12
186
406
530
694
811
902
981
1056
1118
Ambitie 1.250 in 2040
0
70
140
210
280
350
420
490
560
1250
Plannen min ambitie 2040
10
120
270
320
410
460
480
490
500
-130
Ambitie 1.250 in 2030
0
160
310
470
630
780
940
1090
1250
1250
Plannen min ambitie 2030
10
30
100
60
60
30
-40
-110
-190
-130
DOELGROEP
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
na 2030
Starters
0
12
22
25
44
39
29
29
24
24
Alleenst.
0
0
8
20
20
6
4
4
0
0
Gezinnen
0
115
65
31
53
47
39
39
39
39
Senioren
0
23
31
9
9
9
4
4
0
0
Onbekend
12
24
94
39
37
15
16
4
12
0
Totaal per jaar
12
174
220
125
163
117
91
79
75
63
Totaal cumulatief
12
186
406
530
694
811
902
981
1056
1118
Ambitie 1.250 in 2040
0
70
140
210
280
350
420
490
560
1250
Plannen min ambitie 2040
10
120
270
320
410
460
480
490
500
-130
Ambitie 1.250 in 2030
0
160
310
470
630
780
940
1090
1250
1250
Plannen min ambitie 2030
10
30
100
60
60
30
-40
-110
-190
-130
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 41
MATCH PLANNING WONINGTYPE
De balkjes in deze grafiek tonen voor elk jaar de geplande productie, onderverdeeld voor het gekozen thema. De donkergrijze lijn is een optelling van alle geplande productie tot een bepaald jaar. De grijze stippellijnen tonen het ambitieniveau tot 2040 en versneld tot 2030. Tot 2027 wordt de versnelde ambitie gehaald; daarna is méér nodig.
1600
1400 1250
1200 1094 1000 938 902
1250 1118
1056
981
811 781
800 694 625
600
556
530 469
486 417
406
400
347
313 200
186 156
278 208
139
69 0
12 0 2022
2023
Rij
2^1
2024
Vrijstaand
2025
Appartement
2026
Patio
2027
Onbekend
2028
Cumulatief
2029
Ambitie 1.250 in 2040
2030
na 2030
Ambitie 1.250 in 2030
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 42
MATCH PLANNING DOELGROEP
De balkjes in deze grafiek tonen voor elk jaar de geplande productie, onderverdeeld voor het gekozen thema. De donkergrijze lijn is een optelling van alle geplande productie tot een bepaald jaar. De grijze stippellijnen tonen het ambitieniveau tot 2040 en versneld tot 2030. Tot 2027 wordt de versnelde ambitie gehaald; daarna is méér nodig.
1600
1400 1250
1200 1094 1000 938 902
1250 1118
1056
981
811 781
800 694 625
600
556
530 469
486 417
406
400
347
313 200
278 208
186 156
139
69 0
12 0 2022
2023
Starters
2024
Alleenst.
2025
Gezinnen
2026
Senioren
2027
Onbekend
2028
Cumulatief
2029
Ambitie 1.250 in 2040
2030
na 2030
Ambitie 1.250 in 2030
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 43
4
CONCLUSIE
CONCLUSIE Behoefte: een evenwichtige mix op maat
combinatie. CPO (starters & ouderen) als ook de
In de planning ligt het zwaartepunt in de jaren t/m
Met de ambitie van 1.250 woningen als uitgangspunt
realisatie van flexwoningen zijn daarbij als mogelijke
2026; de toekomst zal uitwijzen hoe haalbaar dat is.
komen we tot een verdeling naar eigendom, prijsklasse
ontwikkelvormen.
Enkele locaties zijn nog in gebruik, of er moet nog een
en woningtype, aangevuld met een doelgroepverdeling.
pand gesloopt worden. De uitleglocaties moeten
Het gaat om 750 koopwoningen en 500 huurwoningen,
Locaties: veelal kansrijk, soms wel op termijn
bouwrijp gemaakt worden en ook externe factoren
waarvan 375 sociaal; 30% van het totaal. Bij de koop
Ommen mag zich gelukkig prijzen met de grondposities
kunnen de voortgang bemoeilijken. Dit vraagt om
ligt het accent op betaalbare en middeldure woningen,
in eigendom. Vrijwel zonder uitzondering lijken ze (op
actieve monitoring en stevige sturing.
in de categorie tot € 500.000. Qua woningtypen ligt het
termijn) zeer geschikt voor woningbouw. Daarbij is het
accent op rijwoningen, met ruimte voor varianten op
een mix van centrumlocaties, inbreiding in woonwijken
Match: nog niet genoeg, maar wel aansluiting
dat thema – bijvoorbeeld rug-aan-rug- of beneden-
en groene uitbreiding aan de oostkant. Bij elke locatie
Kwantitatief zijn we er nog niet. Voor de gemeentelijke
bovenwoningen, in een moderne verschijningsvorm.
vinden we een logisch programma met een bijpassende
locaties komen we op 865 woningen, met locaties van
doelgroep, en sluit de ruimtelijke verkenning goed aan
derden erbij zijn dat er ruim 1.100. Nog niet de 1.250
Ook grotere gezinswoningen blijven in trek. Een relatief
op de modelmatige rekensom voor het gewenste
die als behoefte genoemd is, maar wel het grootste
nieuwe categorie betreft levensloopbestendig wonen,
programma.
deel daarvan – mits ook locaties van derden passend
grondgebonden – al dan niet in gemeenschapsvorm. Ze
ingezet kunnen worden. Dat is een aandachtspunt.
hebben relatief veel ruimte nodig en zijn daarom lastig
Op veel locaties zien we nog alternatieven; die kunnen
Planuitval ligt vanwege factoren als stikstof,
inpasbaar wanneer ook kwantiteit zwaar telt, maar ook
in het verdere proces alsnog worden overwogen.
financiering of conjunctuur op de loer. Om ruimte en
daar zijn creatieve oplossingen voor.
Onderaan de streep komen we tot 865 woningen op de
plannen achter de hand te hebben en regie te houden
gemeentelijke locaties, waarbij Vlierlanden fase 2/3 en
wordt geadviseerd (strategisch) eigendom hiervoor op
Een verdieping van de gekozen doelgroepen laat zien
Havengebied Oost voor de aantallen zorgen. Daarbij
voorraad te nemen.
dat hun behoeften uiteenlopen, maar op bepaalde
horen ook 30 CPO- en 50 flexwoningen. Met alle
punten ook overlappen. Op basis hiervan zoeken we op
locaties van derden erbij tellen we ruim 1.100
locatieniveau naar de meest logische doelgroepen-
woningen.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 45
CONCLUSIE Tegelijkertijd zijn aantallen niet heilig: de woonkwaliteit
gaat om de zoektocht naar betaalbare woningen. Door
afspraken in de Woondeals- het Actieprogramma
mag niet lijden onder de wens om sterk te verdichten.
als gemeente gronden beschikbaar te stellen met een
Toekomstbestendig Bouwen opgezet. In het
Kwalitatief is het aanbod behoorlijk gebalanceerd, ten
passend bestemmingsplan kunnen collectieven, zonder
Actieprogramma worden de ambities op het gebied van
opzichte van de behoefte. In de meeste categorieën is
tussenkomst van ontwikkelaars, zelfstandig goedkoper
toekomstbestendig bouwen concreter gemaakt. Dit
nog een restbehoefte. Kijkend naar het (modelmatige)
woningen realiseren. Geadviseerd wordt om de locaties
gebeurt aan de hand van zes thema’s: circulair
programma voor de gemeentelijke locaties zijn er
aan de Meerkoet en de XL-kavels hiervoor in te zetten
(waaronder biobased), klimaatadaptief, natuurinclusief,
voldoende vrijstaande woningen gepland; naar andere
en deze locaties te gebruiken als pilot locaties en te
energie- en waterbewust bouwen en collectiviteit. De
typen is nog vraag. Levensloopbestendige woningen
experimenteren met deze ontwikkelvorm. Om CPO
gemeente Ommen zal op de ontwikkeling van haar
zijn er nog te weinig, zeker de grondgebonden variant.
initiatieven te stimuleren zal een CPO-Ontwikkelbudget
eigen gronden hier invulling aan gaan geven.
In alle prijsklassen tot € 500.000 is er nog veel vraag.
door de gemeente beschikbaar worden gesteld. CPO
De huurvraag wordt al wel goed bediend, met nog een
initiatieven kunnen vanuit dit budget ondersteund
Financiële doorrekening
kleine restvraag. Inclusief locaties van derden komt het
worden in bijvoorbeeld te maken opstartkosten en/of
Voor de twaalf ontwikkellocaties zijn voor Vlierlanden
programma op hoofdlijnen in de buurt van de behoefte,
onderzoekskosten t.b.v. bestemmingswijziging. De
fase 2 en voor het project Haven Oost reeds
zeker in de huur. Ook de tijdslijn ziet er gunstig uit. Nu
definitieve regeling zal vergelijkbaar zijn met een
grondexploitaties geopend. Voor de andere locaties zijn
is het zaak om van theorie ook praktijk te gaan maken.
revolverend fonds en na vaststelling van dit addendum
op basis van de locatiestudies uit hoofdstuk 2
worden uitgewerkt.
zogenaamde tentatieve doorrekeningen gemaakt. Op
CPO: passende ontwikkelvorm voor starters en
basis hiervan wordt ingeschat dat alle locaties
ouderen
Toekomstbestendig bouwen
De ontwikkeling van gemeentegronden door collectief
In de Woondeals zijn met alle betrokken partijen
particulier opdrachtgeverschap is voor de gemeente
afspraken gemaakt om de Overijsselse
een passende ontwikkelvorm voor starters en/of
woningbouwopgave te realiseren. Om dit op een
ouderen. Deze doelgroepen zijn in de overhand als het
toekomstbestendige wijze te doen is -op basis van
tenminste budgetneutraal worden gerealiseerd.
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 46
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 47
AFBEELDINGSBRONNEN Pagina 1:
https://woneninommen.nl/project/vlierlanden-fase-2/
Pagina 3:
https://nl.wikipedia.org/wiki/Lijst_van_beelden_in_Ommen
Pagina 7:
https://www.burggraven.nl/de-woningen/
Pagina 13:
https://www.natuurmonumenten.nl/natuurgebieden/salland
Pagina 15-26:
https://www.google.nl/maps
Pagina 25:
https://www.zieglerbranderhorst.nl/projecten/sallandse-erven.html
Pagina 26:
https://merosch.nl/actueel-kennis/merosch-wint-tender-hof-van-vlierlanden-ommen-fases-2b-en-2c
Pagina 47:
https://www.destentor.nl/ommen/ommen-wil-vechtkade-in-het-centrum-afsluiten-voor-autos-en-dat-valt-niet-bij-iedereen-goed~a11d1c61/176588470/
ADDENDUM WOONVISIE OMMEN | 5 OKTOBER 2023 | DEFINITIEF | 48
PROJECTNAAM Addendum Woonvisie Ommen OPDRACHTGEVER
Gemeente Ommen PROJECTTEAM Emiel Heuff Peter Leliveld Bastiaan Prickartz
Rob Bruns Feddo Zielstra STATUS Definitief
DATUM 5 oktober 2023
KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl l +31 88 529 0000 l info@kaw.nl