Aanvullende technische informatie woonprogramma

Betreft: A. Beantwoording (technische) vragen en toezegging gedaan tijdens de behandeling in de raadscommissie van 17 juni 2021 - Woonprogramma 2021-2025 Gemeente Ommen B. Beantwoording nagekomen vragen van de fractie van de ChristenUnie

A Toezeggingen: 1. Raad wordt schriftelijk geïnformeerd m.b.t loting woonkavels en de animo van inwoners Ommen. Verder komt er onderzoek naar mogelijkheden voor toepassen sociale en economische gebondenheid aan Ommen bij huur/koop woningen in Ommen. Antwoord: Op 4 juni 2021 zijn in totaal 44 particuliere kavels naar aanleiding van een verloting in optie gegeven. Het betrof een mix is van 18 vrijstaande en 26 twee-onder-één kap woningen. In onderstaand overzicht is de analyse weergegeven van de ingelote personen per categorie. Kaveluitgifte Vlierlanden 2a Overzicht gebondenheid of herkomst uit Ommen of regio Totaal kavels Aantal sociaal economisch gebonden Aantal wonend in gemeente Ommen Aantal wonend in regio Ommen (binnen een straal van 25km)* Aantal soc. of eco gebonden buiten regio/Ommen wonend Aantal buiten regio/Ommen wonend zonder binding

Aantal

percentage 44 29 18 18 3 5

100 66 41 41 7 11

* geen inwoner uit Ommen

Antwoord deel 2 eerste vraag: De mogelijkheden voor toepassing van het criterium sociaal economische gebondenheid bij huur en/of koop zijn beperkt. In principe gaan we in Nederland uit van vrije vestiging; iedereen mag zich vestigen waar hij/zij wil. De Huisvestingswet regelt dit. Slechts als er sprake is van aangetoonde schaarste, kan een gemeente via een huisvestingsverordening beperkt eisen stellen qua sociale en economische gebondenheid. Dat kan alleen voor de huursector. Voor maximaal 50% van de toewijzingen van sociale en vrije sectorhuurwoningen kan een gemeente bepalen dat personen voorrang krijgen als zij economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente, een kern in de gemeente of de woningmarktregio. Deze vraag moet bij het instellen van de Huisvestingverordening worden aangetoond. Voor de sociale verhuur is Vechtdal Wonen in Ommen actief, zij kent een eigen uitgiftesysteem. De Huisvestingwet laat geen ruimte om regels te stellen over sociaal economische gebondenheid bij verkoop van kavels of koopwoningen, enige uitzondering hierop zijn de Waddeneilanden. Hier geld het principe van vrije vestiging én het eigendomsrecht. Alternatief is te werken met een inschrijflijst (zoals bij fase 1 gehanteerd) waarbij op volgorde van binnenkomst (ruim) vooruitlopend op de uitgifte de kavels kunnen worden toebedeeld of verloot.

Vooruitlopend op de volgende fase in Vlierlanden met uitgifte van individuele particuliere kavels (2C) zullen wij u informeren over de opzet en procedure. 2. Wethouder zoekt uit wat de effecten zijn van doorstroming sociale huursector richting goedkope koopwoningen. Antwoord: In overleg met Vechtdal Wonen wordt uitgezocht wat de effecten zijn van doorstroming sociale huursector richting goedkope koopwoningen en hoe deze bevorderd kunnen worden.. Hierover wordt u nog nader geïnformeerd.

Ad. B. Beantwoording van technische vragen van de fractie van de ChristenUnie

a. In het grafiekje op p9 worden bedragen van € 752 - € 900 Middenhuur genoemd. Vergissen wij ons of begint met deze bedragen een hypotheek al in beeld te komen? Antwoord: Deze constatering is juist. Ook voor de relatief lagere bedragen per maand kan een hypotheek in beeld komen. Of een hypotheek kan worden afgesloten hangt van meerdere factoren af. Zo zal er sprake moeten zijn van een min of meer vast inkomen, zijn hoogte uitstaande leningen of schulden belangrijk (BKR inschrijving). Met name de groep ZP’ers heeft moeite een hypotheek te krijgen. Oorzaak hiervan is een mogelijke schommeling in inkomen of beperkt aantal jaarcijfers aan inkomen.

En als we de grafiek goed begrijpen, dan is de belangstelling voor Middenhuur en sociale koop vrijwel gelijk. Klopt dit en wat is de reden als deze klassen ook te vergelijken zijn, waarom de behoefte vrijwel gelijk is? Antwoord: Personen die een middenhuur of sociale huurwoning zoeken kunnen mogelijk dezelfde personen zijn. Dat hangt mede af van hun inkomen/financiële situatie. Het kan ook gaan om andere doelgroepen. Zo willen ouderen die nu eigendom hebben misschien graag huren, of willen personen graag huren om flexibeler te zijn. Een andere oorzaak kan zijn dat men geen hypotheek kan krijgen. Dat de behoefte ongeveer even groot is, is toeval. Dat een deel van de groepen vergelijkbaar is, maakt nog niet dat de behoefte aan middenhuur en sociale huur even groot is.

b. In de stukken bij dit agendapunt worden verschillende aantallen gebruikt voor de woningbouwontwikkeling. Als voorbeeld hebben we genoemd: in raadsvoorstel 200 tot 2025 in de kern van Ommen en daar komt nog kleinschalige bouw in kernen en dorpen bij. Dan weer is sprake van 375 woningen plus 275 als gevolg van de Regionale Woningbouw ambitie. Dan weer 50 tot 100 woningen in de kleine kernen. Rond de 500 woningen zullen in de kern van Ommen worden gerealiseerd. De flexibele ontwikkeling en ambitie zijn ons wel duidelijk. Maar met het noemen van absolute aantallen die in verschillende documenten ons ook nog weer verschillend overkomen, wordt voor ons het beeld er niet duidelijker op. Vandaar dat wij vroegen om een heldere éénduidige uitleg over de aantallen woningen. Antwoord: De berekende eigen woningbehoefte bedraagt 375 woningen door de groei aan huishoudens. Vanwege de grote aanhoudende vraag naar woningen in Overijssel en Ommen biedt de recent vastgestelde Provinciale Woonagenda (West-)Overijssel de gemeente Ommen extra woningbouw ruimte (275). Dat biedt kansen om de leefbaarheid in de gemeente op peil te houden. Op basis van het aantal plannen en mogelijke ruimte die we hebben, denken we in totaal 650 woningen toe te kunnen voegen. Dat betekent dat we 650 – 375 (eigen behoefte) = 275 woningen als extra ambitie opnemen. Die 650 woningen verspreiden we over de kernen.

Het merendeel landt in Ommen (475 tot 525 woningen). Een kleiner deel verspreid over de kleine kernen (50 tot 100). In de kleine kernen willen we voornamelijk bouwen als daar lokaal concrete belangstelling voor is. Om wat ruimte te houden voor het toevoegen van woningen in het buitengebied, hebben we hier een richting van 75 woningen opgenomen. Deze cijfers zijn niet absoluut maar indicatief en richting gevend. Concrete plannen zullen hier komende jaren invulling aan moeten geven.

c. In het staatje op p12 missen we de sociale koop grondgebonden (tot € 250.000). Onze fractie vroeg zich af of het getoonde plaatje de juiste (gewenste) verhouding weergeeft. Antwoord: De categorie Sociale Koop en de toewijzing ervan is wettelijk vastgelegd in de Huisvestingwet. De wettelijke bovengrens voor een sociale koopwoning ligt nu op €200.000. Hiervoor is in Ommen nagenoeg niet te bouwen met de huidige marktconforme kavelprijzen en bouwkosten. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het voornemen van het kabinet is dat bij invoering van de Omgevingswet de koopsom Sociale koopwoning gelijk te trekken met de NHG grens. Sociale Koop dient te worden geregeld in het bestemmingsplan en voor de uitvoering dient een Doelgroepenverordening te zijn vastgesteld. Beide is in Ommen niet geregeld. Bijkomend effect van de introductie van Sociale Koop is, dat om de woning beschikbaar te houden voor de doelgroep, om naast een bewoningsverplichting een verplichting op te nemen dat bij verkoop de woning behouden blijft voor deze categorie. Dit om te voorkomen dat er gespeculeerd wordt met deze woningen en dat de woning na verkoop niet meer ingezet kan worden voor deze doelgroep. Het anti-speculatiebeding mag voor maximaal 10 jaar worden opgenomen. Na 10 jaar is de koopsom vrij.

Op basis van de huidige woningmarkt is dat de ervaring dat de woningen veel meer waard zullen zijn waardoor ze voor de doelgroep niet meer bereikbaar zijn en dat de eigenaar van de woning in het 10de jaar een waarschijnlijke forse waarde sprong/overwaarde kan incasseren bij verkoop. Door deze verdergaande regelgeving en prijsregulering wordt dan de woningmarkt door gemeentelijke wetgeving beïnvloed. Daarvoor is niet gekozen. Om deze redenen is de categorie Sociale Koop niet opgenomen.

d. Voortbordurend op een eerdere vraag, is het mogelijk om voorwaarden te stellen aan sociale koop/goedkope koop grondgebonden (en die we dus missen) om mensen die uit de sociale huur komen voorrang te geven en daarmee doorstroming te bevorderen? Antwoord: Zoals onder het vorige antwoord aangegeven heeft het instellen van regelgeving om Sociale Koop mogelijk te maken niet onze voorkeur. Om de doorstroming van sociale huur naar koop te bevorderen gaan we samen met Vechtdal Wonen onderzoeken of en op welke wijze dit mogelijk is. Er is een alternatief. Alternatief om te bevorderen dat de doorstroming van (sociale) huur op gang komt zonder dat dit in strijd is met de Huisvestingwet is het werken met Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De privaatrechtelijke verkoop van kavels voor de bouw van goedkope koopwoningen vindt dan plaats via het CPO. Daarmee wordt privaatrechtelijk geregeld dat tegen marktconforme prijzen een koopwoning kan wordt gerealiseerd voor deze doelgroep in opdracht van het CPO. Dit kan door middel van het oprichten van een CPO door deze doelgroep die op basis van een kavelaanbod van de gemeente (geschikt voor bijvoorbeeld 10 woningen) een plan ontwerpt welke financieel passend is. Lidmaatschap van het CPO kan wel gekoppeld worden aan voorwaarden die de doelgroep doen selecteren.

De CPO kan door de gemeente worden gefaciliteerd door middel van het doen van een oproep en begeleiding in organisatie en planvorming. Op dit moment wordt hiermee ervaring opgedaan in Lemele met CPO Lemele Leeft.