8. Toelichting - Bijlage 1 Ruimtelijk kwaliteitsplan
Tekst van het document
ruimtelijk kwaliteitsplan Wethouder Petterweg 19 en Bergweg 26 te Ommen
Door:
dé Erfontwikkelaar b.v. Radewijkerweg 9 7791 RJ Radewijk
Telefoonnummer E-mail Internet Project Auteur Datum laatst gewijzigd Bestandsnaam Aantal pagina’s
06 24 88 38 28 herbert@erfontwikkelaar.nl www.erfontwikkelaar.nl 1874 H. Oldehinkel 17 augustus 2021 1874-RKP-001.indd 22
Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de opdrachtgever en/of dé Erfontwikkelaar b.v.
INHOUDSOPGAVE 1 INTRODUCTIE
4
2 VIGEREND BELEID
6
2.1.
omgevingsvisie overijssel
7
2.2.
gemeente Ommen
7
2.3.
advies ervenconsulent
9
3 B E S TA A N D E S I T U AT I E
11
3.1.
landschapskenmerken Wethouder Petterweg
12
3.2.
landschapskenmerken Bergweg
12
4 RU I MT EL I J K K WA L I T EI T S P L A N
14
4.1.
ruimtelijk onderbouwing
15
4.2.
samenvatting maatregelen
15
4.3.
kwaliteitsimpuls groene omgeving
15
5 L A N D S C H A P S M A AT R E G E L E N
19
1 INTRODUCTIE
dé Erfontwikkelaar is gevraagd een visie te geven op de inrichting als onderdeel van een ontwikkeling aan de Wethouder Petterweg 19 te Ommen. Initiatiefnemers hadden op deze locatie een varkenshouderij die inmiddels beëindigd is. Aangezien de stallen geen vervolgfunctie meer hebben zijn deze landschapsontsierend. Middels de rood voor rood regeling kan een compensatiewoning gegenereerd
slooplocatie
worden ten compensatie voor de sloopkosten. Op het bestaande erf kan deze niet gebouwd worden in verband met het geluid van de provinciale weg N48 en een gastrace dat ten noorden van het erf loopt. In samenspraak met de gemeente is gekozen om deze compensatiewoning op een bestaand bouwvlak aan de Bergweg 26 te Ommen te realiseren. De gemeente Ommen wil hier in principe aan meewerken, mits de ruimtelijke kwaliteit versterkt wordt. Deels wordt dit bereikt door de sloop van landschapsontsierende bebouwing (minimaal 850 m2) en deels door het landschappelijk goed inpassen van zowel de slooplocatie als ook het erf waar de compensatiekavel wordt gerealiseerd. Ten grondslag van dit Ruimtelijk kwaliteitsplan ligt het landschapsontwikkelingsplan en het inspiratieboek ruimtelijke kwaliteit van de gemeente Ommen. Naast het beleid zijn ook de wensen en de randvoorwaarden van opdrachtgever verwerkt in een plan. bouwlocatie
1
slo oplo catie en b ouwlo catie
overtollige verharding rooien schuur opknappen
te slopen schuren
te slopen schuren bestaande woning
N48
te slopen schuren
W eth o
ud
er
Pe tte rw eg
te slopen schuren te slopen schuren
Het varkensb e drijf lig t dicht aan de N48. Het b est aat uit e en b o e derij met en-
2
kele opst allen.
1874-eip-1.vwx
1874
1. Bestaande schuur behouden
bestand
project
Legenda
door
herbert
a3
schaal
1 : 500
1 (3)
versie
1.0
datum formaat tekeningno
3. Bestaande woning behouden
1 okt. 2020
2. Te slopen varkensstallen
4. Te saneren mestput
Totaal te slopen landschapsontsierende bebouwing is: 1245 m2 Te saneren putten 167 m2 2
1245+83,5=1328,5 m2 1
2 2
4 4
In tot aal wordt 3 2
er 1328,50 m2 landschapsontsie rende b eb ouwing
2 4
geslo opt . Ook de overtollige verharding wordt opgeruimd. Een b est aande schuur (nr1 ) blijft b ehouden vo or de opslag van materiaal .
3
laat je erf groeien!
Erfinrichtingsplan Wethouder Petterweg 19 Ommen
Totaal in te zetten voor rood voor rood:
bestaande bouwvlak
A an de Bergweg 26 zijn re e ds twe e woningen met elk twe e bijgeb ouwen (100 m2 schuur en 50 m2 veldschuur) b estemd. Hier zal de comp ensatiewo ning met het bijge b ouw aan worden to egevo egd. Het b ouwvlak zal daar4
bij niet veranderen.
5
2 VIGEREND BELEID
2.1.
OMGEVINGSVISIE OVERIJSSEL
veenontginning
De Provincie Overijssel heeft het Streekplan, het verkeer- en
Weth. Petterweg
Weth. Petterweg
vervoerplan, het waterhuishoudingsplan en het milieubeleidsplan samengevoegd tot de Omgevingsvisie. Het vormt het provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van
jong- heide en broek ontginningslandschap
Overijssel. De Provincie Overijssel stuurt op ruimtelijke kwali-
dekzandgronden
teit en duurzaamheid. Bestaande kwaliteiten moeten worden beschermd en er moeten verbindingen worden gelegd tussen deze bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Dat wil
essen- en hoevenlandschap
zeggen dat nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Voor het behoud en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit vormen essentiële
beekdal
Bergweg
beekdallandschap Bergweg
gebiedskenmerken het uitgangspunt. jong- heide en broek ontginningslandschap
Gebiedskenmerken Middels een verdeling in 4 lagen zijn de gebiedskenmerken binnen de Omgevingsvisie toegelicht: De natuurlijke laag De laag van het agrarisch-cultuur landschap De stedelijke laag De laag van de beleving De stedelijke laag en de laag van de beleving zijn niet van
De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de opper-
Kenmerkend voor het jonge heide- en broekontginningsland-
vlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen
schap waren oorspronkelijk de grote oppervlakte aan – voor-
een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter,
malige – natte en droge heidegronden. Deze waren functioneel
dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen
verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd
hoog/droog en laag/ nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms
geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal
bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemestoepassing op beide erven. De natuurlijke laag en de laag van de verder van elkaar verwijdert. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel ting voor de akkergronden op de essen. Ten opzichte van omligagrarische cultuur landschappen wordt toegelicht. meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld
gend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen
Natuurlijke laag:
door een meer natuurlijk watersysteem, door beplanting met
relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex.
Beide erven - dekzandgrond.
‘natuurlijke’ soorten en door de (strekkings)richting van het
Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn
landschap te benutten in gebiedsontwerpen.
lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het ‘inbreidings’landschappen met rommelige driehoekstructuren als resultaat.
Laag van agrarische cultuurlandschap Beide erven - Jonge heide- en broekontginningslandschap 6
2.2.
GEMEENTE OMMEN
Landschapsontwikkelingsplan Weth. Petterweg
Het landschapontwikkelingsplan (LOP) Ommen geeft aan hoe het land-schap kan worden ontwikkeld, gebruikmakend van bestaande kwaliteiten en potenties. Het geeft de visie van de gemeente op het omgaan met haar landschap voor de komende 10 jaar. Kenmerkend voor het Ommer landschap is de grote variatie in landschapsty-pen. Op relatief kleine schaal
Bergweg
wisselen rivieren, bos, heide, open en halfopen agrarisch gebied elkaar af. Concreet zijn de volgende landschappen te onder-scheiden: •
het rivierenlandschap;
•
het essen- en kampenlandschap;
•
het vlierenlandschap;
•
het bos- en landgoederenlandschap;
Toekomstbeeld:
Sturen:
•
het jonge ontginningslandschap;
Het jong ontginningslandschap bestaat uit ruimtelijke structuur
•
het veenontginningslandschap.
van beplante ontginningswegen afgewisseld met grote open
behouden van openheid door scherpe grenzen tussen open en dict te handhaven en te versterken. Verdichting van de openheid door o.a. bos en bebowuing is niet wenselijk; behouden en zichtbaar maken van het oorspronkelijk reliëf op de dekzandrug van Witharen; rode ontwikkelingen, dienen bij te dragen aan het versterken van de landschappelijke karakteristieken van het jonge ontginningslandschap door de nieuwe ontwikkeling landschappelijk goed in te passen. door middel van erfbeplanting de erven meer onderdeel laten worden van de landschapstructuur. Erfbeplanting bestaat in ieder geval uit inheemse soorten en dan bij voorkeur soorten die in dit landschapstype thuishoren zoals eik, esdoorn en berk.
Het plangebied aan de Wethouder Petter weg ligt in het
ruimten. De grote open ruimtes vormen een contrast met het
ontginningslandschap. Het erf aan de Bergweg ligt in het
kleinschalige landschap op de dekzandrug van Witharen. Agrari-
Essen- en kampenlandschap.
sche bedrijven hebben ruimte tot ontwikkelen in dit landschap. Bedrijfsgebouwen en erven zijn landschappelijk goed ingepast
Wethouder Petterweg
in het landschap en vormen een versterking van de landschap-
Landschappelijke karakteristieken:
pelijke structuur.
open landschap met beplanting voornamelijk langs wegen en op erven; rationeel kavelpatroon van rechthoekige percelen; verspreide bebouwing langs wegen;
Maatregelen: Meeliften: het ontwikkelen van nieuwe natuur dient bij te dragen aan de landschappelijke karakteristiek in de vorm van bosjes, hout wallen en struwelen.
7
Inspiratieboek Ruimtelijke kwaliteit De gebouwen staan evenwijdig aan de kavelrichting en zijn georiënteerd op de weg. aan de randen van de erven, langs de kavelgrenzen zijn bomenrijen en houtsingels aanwezig die hoger zijn dan de bebouwing een nieuw initiatief sluit aan bij bestaande bebouwingstructuur en verkaveling de richting van bebouwing op het erf is gelijk aan elkaar inheems groen dat de hoogte van de bebouwing overstijgt gebouwen hebben een eenvoudige hoofdvorm, moderne architectuur is mogelijk; een nieuw initiatief heeft een bescheiden, strakke groene inrichting van het erf; liever gras dan grote oppervlakken verhardingen; geen muren of schuttingen maar een lage haag, max. 1 meter hoog; erven meestal direct aan de weg gelegen groene rand, vaak minstens aan 1 zijde van de kavel zorgt voor inpassing in omgeving bomen en bebouwing hebben dezelfde richting, evenwijdig aan de verkaveling of haaks op de wegrichting erven als groene eilanden in het land-schap, vooral in veenontginningsland-schap bomen en boomgroepen aan zijkanten van het erf gras en soms lage haag aan voorzijde van het erf Bergweg Landschapsontwikkelingsplan Het plangebied ligt in het essen- en kampenlandschap.
verstrooide bebouwing met een afwisselend landschapsbeeld gevormd door kleine- en grote ruimten, begrensd door bomenrijen, bebouwing, singels, houtwallen en bos; aanwezigheid van kleine- en grote essen met landschappelijke en cultuurhistorische waarden;relatief hoog en bolgelegen gebieden (essen) met veel microreliëf (steil-randen) zijn landschappelijk waardevolle objecten; 8
aanwezigheid van kleine buurtschappen, die een sterke verbondenheid hebben met het landschap zijn kenmerkend voor historie van de gebieden; bebouwing geclusterd in een buurtschap; onregelmatige verkavelingstructuur. Toekomstbeeld: Het landschap bestaat uit een ruimtelijke afwisseling van open en besloten delen met essen, kampen, boerderijen, bosjes en houtwallen. Deze afwisse-ling vormt een belang-
landschapsgerichte, kleinschalige recreatie en agrotoerisme (kamperen bij de boer, Bed & Breakfast, streekproducten) worden gestimuleerd, mits ook wordt bijgedragen aan versterking van het landschap (erfbeplanting en bijdrage aan omgeving) .rode ontwikkelingen, die mogelijk zijn volgens het bestemmingsplan Buitengebied, dienen bij te dragen aan het versterken van de landschappelijke karakteristieken van het essen- en kampenlandschap door de nieuwe ontwikkeling landschappelijk in te passen. Het Inspiratieboek Ruimtelijke kwaliteit Buitengebied vormt hiervoor het ideeënkader.
rijke landschappelijke kwaliteit dit landschap. De cul-tuurhistorische waarden in de vorm van oude landwegen,
Inspiratieboek Ruimtelijke kwaltieit
boerderijen en bijzondere objecten zijn herstelt en vormen
Afwisselend landschapsbeeld gevormd door kleine- en grote ruimten, begrensd door bomenrijen, bebouwing, singels, houtwallen en bos. •Aanwezigheid van kleine- en grote essen met landschappelijke en cultuurhistorische waarden. •Relatief hoog en bolgelegen gebieden (essen) met veel microreliëf (steilranden) zijn landschappelijk waardevolle objecten. •Aanwezigheid van kleine buurtschappen, die een sterke verbondenheid hebben met het landschap zijn kenmerkend voor historie van de gebieden. Oude erven en het landschap zijn sterk met elkaar verweven. Erven liggen geclusterd, verspreid rondom de essen en kampen Bebouwing ligt ordeloos gesitueerd ten opzichte van de weg Gebouwen gaan op in het landschap door hun situering. Een losse strooiing van hoofd- en bijgebouwen op het erf grote dakvlakken zadeldak met lage goten, evt wolfseinden of een dakschild bescheiden siertuin op het voorerf in combinatie met de moestuin en fruitgaard, omgeven door een haag (meidoorn, beuk, liguster) Eiken (groepen) op de erven, knot- en leilindes. Solitaire bomen op het erf, bijvoorbeeld een kastanjeboom Markante erfafscheidingen ontbreken
een onderdeel van een lokaal ommetje. De ecologische waarden wordt vergroot door het behoud en ver-sterken van landschapselementen, akkerranden en het verschralen van bermen. De landbouw heeft een functie die past binnen dit kleinschalige landschap. Tevens is er ruimte voor kleinschalige functies, zoals Bed en breakfast, kamperen bij de boer en verkoop van eigen streekproducten. Maatregelen: Meeliften: het ontwikkelen van nieuwe natuur dient bij te dragen aan de landschappelijke karakteristiek in de vorm van bosjes, houtwallen en struwelen. Sturen: openhouden van aanwezig akkercomplexen. kleinschalige structuur in stand houden, ook bij kavelruil. karakteristieke en historische bebouwing, zoals boerderijen, authentieke kapschuren, hooimijten en dergelijke koesteren en waar mogelijk herstellen, waardoor de cultuurhistorie van de plek behouden blijft.
2.3.
ADVIES ERVENCONSULENT
De kamp is mogelijk nooit bebouwd geweest. Oudere kaart-
Een mogelijke oplossing kan gevonden worden in de opzet
Het (oude) erfcluster ligt aan de rand van de kamp, op de
beelden geven daar geen blijk van. De hoger gelegen grond is
van een meer ingetogen erfcluster/bebouwing aan de rand
overgang naar de voormalige heide. De toegangswegen
waarschijnlijk lange tijd vanwege de gunstige hoogteligging in
van de kamp. In een andere opzet, bijvoorbeeld in de vorm
lopen over het erf. Deze wegen zijn privé, niet te gebruiken
agrarisch gebruik geweest als akker. Het gehucht Besthmen
van een schuur in de bosrand. De ‘footprint’ van een dergelij-
voor passanten. Dist is zo afgestemd.
is kleinschalig van opzet, verspreide erven aan en deels op de
ke opzet is minder groot en laat de waardevolle ruimte beter
hogere zandige delen, de kampjes. En klein erfcluster, nieuw
intact. In het landschap komen vaker schuren voor aan de
toegevoegd, is daarin niet geheel vreemd.
rand van een perceel. Een andere variant is een woning aan
Het cluster met nieuwe woningen aan de rand van de kamp, op de oude erfplek, heeft in de huidige opzet niet een duide-
de noordelijke bosrand, gericht op het zuiden. Zie voorstel in
lijke hiërarchie en eenheid. Een losse strooiing van gebouwen
In het huidige voorstel wordt op de kamp een erfcluster
is op zich wel mogelijk, hoewel het oude erf ook een prakti-
in traditionele opzet gevoegd. Het lijkt door de oogharen
sche deels parallelle opzet van gebouwen kende. Het nieuwe
enerzijds passend bij het kleinschalige landschapsbeeld van
Het versterken van de rand van de kamp met streekeigen
erf zou hierin een mix kunnen zijn. Omdat alle gebouwen nu
Besthmen, maar anderzijds op de kamp ook niet passend.
aanplant is ruimtelijk en ecologisch waardevol. In het zui-
gedraaid zijn ten opzichte van elkaar en de maten van de vo-
Het nieuwe cluster neemt een deel van de waardevolle open
delijke weiland zouden ook streekeigen struwelen aange-
lumes gelijkend is er geen duidelijke hiërarchie. Het erf heeft
ruimte van de kamp weg in deze opzet. De regeling Rood
plant kunnen worden. Misschien geeft verschraling van de
geen duidelijke ‘kop’ waar je op aanrijdt.
voor Rood is niet ingezet om waardevolle landschappelijke
toplaag in de toekomst weer de mogelijkheid voor een meer
eenheden aan te tasten. Ook gaat het cluster concurreren
heide-achtige vegetatie. Mogelijk zitten er nog zaden in de
met het cluster aan de kamp.
ondergrond.
Wij adviseren deze hiërarchie en eenheid te versterken.
houttint bruin. De woning aan de noordzijde houdt vrij zicht.
Daarbij wetende dat in het bkp al wel het een en ander is vastgesteld aan ruimtelijke uitgangspunten. Versterking van de hiërarchie kan door de woning van het zuidelijk erf als
In het vo ortraje ct is
‘kop’woning te positioneren aan de westelijke toegangsweg
e en vo orstel vo or de
en ook in de architectuur, materialisering zodanig uit te wer-
b ouw aan de o ost-
ken dat dit het belangrijkste volume wordt.
zijde inge diend. Hier he eft de er venconsu-
De ‘kop’ van het erf wordt mede versterkt als deze woning
lent geadvise erd om
verplaatst wordt naar de nu voorgestelde fruitgaarde. De
ge en ‘concurerend’
westelijke weg kan worden gezien als hoofdtoegang. Eerder
cluster te maken.
kwam men van hieruit op het achtererf. Dat draait dan nu
Het b est aande clus-
dus om. De fruitgaarde kan aan de zuidzijde.
ter daarentegen kan
Om het erf wat compacter te maken adviseren wij de noor-
versterkt worden
delijke woning meer op het erf te richten. In deze opzet blijft
do or hierarchie aan
er ook voldoende privacy. 9
te brengen .
10
3 B E S TA A N D E S I T U AT I E
3.1. LANDSCHAPSKENMERKEN WETHOUDER PETTERWEG Het plangebied is onderdeel van het zogeheten jong ontginningslandschap. Het is een ingericht landschap waar de agrarische sector vollop de ruimte krijgt. Het erf aan de Wethouder Petterweg ligt op een plek waar de N48 en het Ommerkanaal samenkomen. Het ligt in lijn met de ontginningsstructuur en wordt ontsloten via één inrit ‘achter’ de boerderij. De erven kenmerken zich door de ordelijke opbouw van de woning (voorerf) en de schuren daarnaast of achter. De randen van het erf zijn veelal ingeplant met een bomenrij of een houtsingel. Het voorerf daarentegen is opener en veelal deels afgeschermd met een haag.
11
landschaps rond de Wethouder Petterweg
3.2. LANDSCHAPSKENMERKEN BERGWEG
impact op de omgeving beperkt.
Het erf is uniek gelegen tegen de beboste
Het bestaande plan kent drie ontsluitingen
heuvelrug ten zuiden van Ommen in het
die behouden blijven. Hiermee kan iedere
kleinschalige agrarische landschap van het
woning apart ontsloten worden en blijven
gehucht Besthmen. Het erf is lange tijd niet
het de verschillende kamers zoals benoemd
meer in agrarisch gebruik en heeft gerui-
in het advies Oversticht.. Door de noorde-
me tijd een recreatieve functie gehad als
lijke woning met de compensatiewoning te
groepsaccommodatie.
herschikken ontstaat een logisch erf in dit essenlandschap. Daarbij wordt aangesloten
Het erf is gelegen in een kleinschalig land-
op de reeds benoemde uitgangspunten van
schap. De oorpspronkelijke opstallen zijn
het vigerend beleid en het advies van de
gesloopt en in 2016 is hiervoor een bestem-
Ervenconsulent.
mingsplan vastgesteld die het mogelijk maakt om twee woningen te realiseren. De
Uitgangspunten voor het erf:
zuidelijk kavel is reeds in uitvoering en valt
De verschillende typen landschappen grensen elkaar rondom Besthem, dit geeft het gebied een diversiteit dat hoog gewaardeerd wordt; één cluster van bebouwing in plaats van twee ‘concurerende’ ensembles; het plangebied is al eeuwen bewoond, het akkercomplex rondom is hiervan getuige, de gaafheid van het totale plangebied is waardevol voor de omgeving; aanwezigheid van groen in de vorm van bomenrijen en singels; groot verschil in hoogte, ten noorden aanmerkelijk hoger dan ten zuiden van het erf, de bebouwing ligt op de rand van hoog naar laag; dit hoogteverschil wordt geaccentueerd; hoofdontsluiting op de Bergweg (rijker qua materiaal) en twee nevenontsluitingen op de Bergweg en de Batterinkweg (zandpaden) kleinschaligheid
daardoor buiten dit plan. In samenspraak met de ervenconsulent is opnieuw gekeken naar de plannen uit 2016. Grotendeels zullen deze behouden blijven. De landschappelijke waarde zit niet in het aantal woningen, maar wel in het ensemble van gebouwen, en een losse strooiing van volumes tegen de rand van de kamp. Het oorspronkelijke voorstel om de woning aan de oostzijde op de kamp te bouwen is niet verder uitgewerkt. In samenspraak met de gemeente Ommen is er voor gekozen om de extra compensatiewoning op het bestaande bouwvlak te positioneren. Hiermee blijft het oorspronkelijke plan zo goed mogelijk behouden en de 12
landschap rond de Bergweg
13
4 RU I MT EL I J K K WA L I T EI T S P L A N
Uitgangspunten initiatiefnemer:
gecreëerd. Schuttingen moeten vermeden worden in het
zorgvuldig omgegaan met de ruimte. De ruimtelijke
slopen 1328,5 m2 landschapsontsierende bebouwing aan de Wethouder Petterweg 19 te Ommen; opknappen bestaande schuur die gebruikt wordt voor opslag; realiseren compensatiewoning met bijgebouw op een bestaand bouwvlak aan de Bergweg 26 te Ommen
buitengebied.
kwaliteit neemt na sloop van de bestaande opstallen en het herinrichten van het totale erf toe.
Om het oorspronkelijke ‘voor’ erf een extra accent te geven is gekozen om aan de westzijde boomgaard te voorzien. Na sloop van de opstallen moet het erf weer een logi-
Uitgangspunten gemeente:
sche eenheid vormen. Op het dak van de te behouden
sloop alle landschapsontsierende bebouwing aan de Wethouder Petterweg 19 te Ommen realisatie 1 compensatiewoningen binnen het bestaande bouwvlak aan de Berweg 26 landschappelijk goed inpassen van het gehele erf; enkel gebruik streekeigen beplanting; aansluiten op de gebiedskenmerken van het essenlandschap zoals is omschreven in het landschapsontwikkelingsplan.
schuur komen zonnepanelen. Het is daardoor niet mogelijk om hoge bomen rond de schuur te zetten. In het jonge ontginningslandschap is het daarentegen onwenselijk om de schuren naakt in het landschap te zetten. Door een hakhoutsingel rondom de schuur aan te leggen wordt enerzijds het volume verzacht en komt er anderzijds geen schaduw op het dak. Het erf wordt hiermee weer landschappelijk goed ingepast.
Uitgangspunten provincie: het erf moet aansluiten op de gebiedskenmerken (essenlandschap) volgens de Omgevingsvisie Overijssel; de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving is van toepassing, deze wordt in hoofdstuk 4.2 nader toegelicht
De tuin voor de boerderij wordt afgeschermd middels een
4.1.
Opvallende materialen moeten voorkomen worden. Enkel
RUIMTELIJK ONDERBOUWING
beukenhaag en langs de weg middels een ligusterhaag. Deze kunnen behouden blijven.
Het erf na sloop opstallen
materialen die mooi verouderen en passen in de streek
De erven in het ‘jonge ontginningslandschap’ kennen een
zullen de ruimtelijke kwaliteit verbeteren. De te behouden
groene uitstraling die met name door de aanwezigheid
schuur wordt opgeknapt en ontdaan van asbest.
van grote bomen en struiken in de tuin en op het erf. Met bomen en hagen worden de kamers versterkt. Deze groene
Het inrichtingsplan sluit qua inrichting aan op de ge-
lijnen komen bij elkaar op het erf. Hier clusteren de bomen
biedskenmerken van het ‘jonge ontginningslandschap’
zich met de verspreid liggende bebouwing er tussen.
die omschreven staan in het landschapsontwikkelings-
Op het erf wordt met hagen enige afscherming privacy
plan. De bebouwing vormt na sloop weer één erf door de geclusterde ligging en wordt middels de aanplant (en behoud) van bomen en een hakhoutsingel. Er wordt
14
datum
10
3. Bestaande woning behouden
1874-eip-1.vwx
1874
bestand
herbert
2. Te slopen varkensstallen
door
1. Bestaande schuur behouden en voorzien van zonnepanelen
17 aug. 2021
project
Legenda
2
1 : 500
schaal versie
1.0
a3
9
9. Bestaande zomereiken behouden
1
10. Bestaande houtsingel behouden (eventueel aanvullen met soorten uit nummer 6) 2 7 4 4 3 5 2
2
4
8
www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28
2
8. Bestaande tuin
Erfinrichtingsplan Wethouder Petterweg 19 Ommen
7. Bestaande ligusterhaag
6
formaat
6. Aanplant struweel (hakhout i.v.m. zonnepanelen)
1 (3)
5. Aanplant hoogstam fruitbomen
tekeningno
4. Te saneren mestput
M et de slo op van de opst allen wordt het erf we er comp act . Do or het achtererf af te schermen met e en houtsingel wordt de te b ehouden schuur
15
laat je erf groeien!
ingep ast . .
Situering compensatiewoning Bergweg
bijvoorbeeld in de vorm van overstekken met een heldere
karrespoor of een haflverharding. Verharding is in algemene
Het plangebied bestaat naast het erf uit verschillende
dakrand of een dakvlak dat doorloopt in de gevel. Beide
zin in een gedekte kleurstelling (bruin-rood-antraciet) en
akkers en weiden. Deze ‘kamers’ waren van oorpsrong meer
woningen kennen een inhoudsmaat van maximaal 750 m .
sober toegepast. Dit in afstemming met de kleurstelling van
afgeschermd. Het erf was onderdeel van deze kamers en
Zo ontstaat, overeenkomstig de beoogde beeldkwaliteit,
de gevels en overige materialisering van de gebouwen.
lag op de scheiding van deze ruimten. Dit was efficient in
een passend ensemble. Ook kunnen hierdoor eventuele
de bedrijfsvoering en het lag op de rand van een hogere es
ontsierlijke vergunningsvrije bouwwerken als overkappingen,
Het inrichtingsplan sluit qua inrichting aan op de gebieds-
(noord-oostzijde), en de lagere heidevelden (zuid-westzijde).
veranda, erkers, overdekte terrassen in het hoofdgebouw
kenmerken van het ‘essenlandschap’ die omschreven
Binnen het plan is gekozen om de woningen zo te positio-
meegenomen worden wat de architectonische aanblik zeker
staan in het landschapsontwikkelingsplan, en het advies
neren dat ze, samen met de bijgebouwen, één erfensemble
ten goede komt.
van de ervenconsulent. De bebouwing ligt verspreid, maar
3
vormt één cluster en wordt middels de aanplant van een
vormen maar toch eigen identiteit behouden waardoor de “kamers” zichtbaar blijven.. Het erf ligt grotendeels op
Inrichting erf:
dezelfde plek als waar ook het oorspronkelijk erf was. Twee
De erven in het ‘essenlandschap’ kennen een groene uitstra-
veldschuren staan aan de rand van de weide en kunnen
ling die met name door de aanwezigheid van grote bomen
dienen als dierenverblijf, stalling van machines of B&B en aan
en struiken in de tuin en op het erf.. Met bomen worden de
huis gebonden beroepen
kamers versterkt. Deze groene lijnen komen bij elkaar op het erf. Hier clusteren de bomen zich met de verspreid liggende
De noordelijke woningen zullen gezamenlijk met de reeds
bebouwing er tussen. Op het erf wordt met hagen enige
in uitvoering zijnde woning een cluster moeten vormen. De
afscherming privacy gecreëerd. Schuttingen moeten verme-
woning die reeds in uitvoering is komt daarbij op de oor-
den worden in het buitengebied.
spronkelijke plek waar ook de boerderij heeft gestaan. Er is gekozen om de compensatiewoning ook verspreid op het
De kamers zijn zo open mogelijk gehouden met twee solitai-
bestaande bouwvlak te situeren. Daarbij sluit het aan op het
re bomen als blikvangers. De gronden zijn ingericht als weide
het advies van de ervenconsulent.
of akker. Al dan niet met een sober raster van eikenhoutenpalen met glad draad of donker lint. Opvallende afscherming
Architectuur bebouwing
moet voorkomen worden. Enkel materialen die mooi verou-
De bebouwing heeft een vernieuwend karakter met res-
deren en passen in de streek zullen de ruimtelijke kwaliteit
pect voor de landelijke omgeving en ruimte voor duurzame
verbeteren. Ondanks dat we spreken over een geclusterd erf
toepassingen met een ingetogen uitstraling. De architectuur
heeft iedere kavel een eigen ontsluiting die reeds mogelijk is
vormt een abstracte vertaling van het agrarisch silhouet; c.q.
gemaakt bij eerdere planvorming, wel is er een onderscheid,
een erfwoning. De gebouwen worden zorgvuldig gede-
de voormalige hoofdentree mag formeler en bijvoorbeeld
tailleerd in lijn met de architectuurstijl met als belangrijk
verhard worden terwijl de noordelijke en oostelijke ontslui-
aandachtspunt de beëindiging van het dakvlak. Dit kan 16
ting een minder formeel karakter dient te behouden middels
erfbosje verbonden met elkaar. 4.2. SAMENVATTING MAATREGELEN oorspronkelijke plan blijft zo veel mogelijk behouden waardoor de zichtlijnen van omwonenden niet wijzigd door dit plan. compensatiewoning komt binnen het huidige bouwvlak bestaande inritten blijven behouden het erf blijft zich als eenheid presenteren; bestaande beplanting kan behouden blijven; op het erf worden bomen en bosplantsoen aangeplant, deze schermen het erf niet af maar geven het wel de gewenste groene uitstraling;.
1884-eip-1.vwx herbert
bestand schaal versie
1 : 1000
1471 a3 1 (3)
door
formaat tekeningno
datum
inrit 4
9
17 aug. 2021
project
Batterinkweg
8
7
6
9
3 eg kw rin tte a B
1 7
huidige bouwvla
k
5
1.0
Kavel 2
Kavel 3 7
6 10 7
Erfinrichtingsplan Bergweg 26 Ommen
inrit
7
inrit 2
Legenda
e en vo orstel vo or de
1. Reeds bestemde woning (50 m2 bijgebouw aan woning en 100 m2 vrijstaand)
he eft de er venconsu-
3. Compensatiewoning met inpandig bijgebouw (max. 100 m2 aan woning) 4. Veldschuur (max. 50 m2) 5. Veldschuur (reeds bestemd) 6. Bestaande Hollandse Linde 7. Bestaande Zomereiken
lent geadvise erd om ge en ‘concurerend’ cluste van b eb ouwingr te maken. Het b est aande cluster
daarentegen kan ver-
8. Nieuw aan te planten Walnoot 9. Nieuw aan te planten Hollandse Linde 10. Aanplant struweel / vogelbosje
e rgw B ge
17
b ouw aan de o ost-
zijde inge diend. Hier
2. Bestaand erf reeds uitvoerd
Be rgw eg
In het vo ortraje ct is
sterkt worden do or hierarchie aan te brengen .
4.3.
KWALITEITSIMPULS GROENE OMGEVING
primair in het bieden van ruimte aan (verbrede) agrarische
ren. Dit is goed voor de leefomgeving en het landschap.
Met de kwaliteitsimpuls Groene Omgeving biedt de provin-
bedrijven. Gezien de omstandigheden (geluid/gasleiding)
cie Overijssel beleidsruimte aan gemeenten voor ontwikke-
kan daar ter plekke niet teruggebouwd worden. Aan Berg-
Tegenprestatie
lingen in de groene ruimte. Nieuwe ontwikkelingen moeten
weg is het gebied veel meer een mixlandschap van wonen
Al met al worden er boven op de basisinspanning aanvul-
mogelijk zijn onder voorwaarde dat ze bijdragen aan de
werken en recreeëren. Hier past het beter om een woning
lende kwaliteitsprestaties gevraagd, die bijdragen aan de
kwaliteit van de leefomgeving. In het buitengebied is ruimte
toe te voegen. Tevens draagt het initiatief bij aan het soci-
versterking van de gebiedskenmerken uit de landschapsi-
voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen
aal en economisch vitaal houden van het buitengebied..
dentiteitskaarten.
Schaal en impact op de omgeving
Deze tegenprestatie zal bestaan door het slopen van 1328,5
Met de sloop van alle landschapsontsierende bebouwing
m2 landschapsontsierende bebouwing en het realiseren van
Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast
aan de Wethouder Petterweg zal de ruimtelijke kwaliteit op
een kwalitatief hoogwaardig erfensemble met gebouwen
bescherming vooral in te zetten op het verbinden van
deze plek toenemen. Het erf wordt door deze ontwikkeling
die passen in het landschap aan de Bergweg 26 te Ommen.
bestaande gebiedskwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen,
omgevormd tot een compact erf dat past in het jonge
Door niet op de slooplocatie terug te bouwen ondervinden
waarbij bestaande kwaliteiten worden beschermd en ver-
ontginningslandschap. Het gebied is primair bestemd voor
de omliggende agrarische bedrijven geen hinder van deze
sterkt en nieuwe kwaliteiten worden toegevoegd.
landbouw. De bestaande bedrijfwoning is niet van invloed
ontwikkeling maar wordt verpaupering wel bestreden.
mits die gelijk opgaan met verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit.
op de ontwikkelkansen van de omliggende agrarische beDe methodiek voor het bepalen van de balans tussen
drijven. Het totale bebouwde oppervlakte neemt fors af. De
Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO)
ontwikkelingsruimte en de gevraagde investering in de
impact op de omgeving is hiermee beperkt en kan zelfs als
groene omgeving, is gericht op het volgende: hoe meer de
positief ervaren worden door het opruimen van landschap-
ontwikkeling als gebiedsvreemd te beschouwen is en /of
sontsierende stallen. De impact aan de Bergweg is nihil
saneren 1328,5 m2 landschapsontsierende bebouwing aan de Wethouder Petterweg 19 te Ommen met bijbehorende verhardingen, silo’s en voeropslagen
hoe groter de schaal en impact op de ruimtelijke kwaliteit
aangezien hier op een bestaand bouwvlak aansluitend op
is, des te zwaarder weegt dat aan de ontwikkelingskant van
een reeds bestemd cluster gebouwd wordt.
de balans en hoe hoger de aanvullende kwaliteitsprestaties dan dienen te zijn. Als het gaat om een gebiedsvreem-
Eigen belang en maatschappelijk belang
de ontwikkeling van een grote schaal en met een grote
Er is sprake van een eigen belang. Het vergroot het woon-
impact op de omgeving, dan zal een forse investering in het
genot en er kunnen gelden gegenereerd worden voor de
landschap nodig zijn. Om te beoordelen of medewerking
sloop van de opstallen. Ook is er een maatschappelijk
kan worden verleend aan het verzoek, wordt het volgende
belang. Op het erf aan de Wethouder Petterweg staan
model gevolgd:
landschapsontsierende bebouwing met asbest. Middels de sloop van het geheel en het opruimen van veel verharding
Gebiedseigen ontwikkeling Het ontwikkelingsperspectief voor de slooplocatievoorziet 18
zal de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied verbete-
19
5 L A N D S C H A P S M A AT R E G E L E N
1874-eip-1.vwx herbert
bestand schaal versie
1 : 500
a3
1.0
1874
formaat
1 (3)
2 1 st/m2 aanplanten in de maat 80-100
tekeningno
datum
2. Aanplant Hakoutsingel 5 meter breed bestaande uit de volgende soorten: Viburnum opulus - Geldersche roos 20% Sambucus nigra - Vlier 20% Corylus avalana - Hazelaar 10% Amelanchier lamarckii - Am. Krentenboompje 15% Crateagus monogyna - Eénst. Meidoorn 15% Sorbus aucuparia - Lijsterbes 10% Ligustrum vulgare - Wilde liguster 10%
door
1. Aanplant hoogstam fruitbomen Malus/Prunus/Pyrus bij voorkeur oud Hollandse soorten Aanpantmaat 12-14 totaal 3 stuks
17 aug. 2021
project
Legenda
20
laat je erf groeien!
de beplanting staat gesitueerd op de landschapsmaatregelen in de bijlage bomen met 2 boompalen en band; bomen in gras ook met 2 maaipalen 30cm; indien beplanting grenst aan terreinen die worden beweid door vee of waar men met voertuigen rijdt, dient deze beplanting te worden beschermd tegen vraatschade/ aanrijschade/verdichting van de wortelzone. www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28
1
Landschapsmaatregelen Wethouder Petterweg 19 Ommen
Aan de einden en op de hoek aanplant: Betula pendula - Ruwe berk Alnus glutinosa - Zwarte els Aanplantmaat 12-14 Totaal 5 stuks
1884-eip-1.vwx
bestand
1 : 1000 1.0
herbert
1471
schaal versie
door
a3
17 aug. 2021
formaat
1 (3)
3
tekeningno
datum
project
Batterinkweg
Kavel 2
3 eg kw rin tte a B
huidige bouwvla
k
2
Kavel 3
Landschapsmaatreglen Bergweg 26 Ommen
1
de beplanting staat gesitueerd op de landschapsmaatregelen in de bijlage bomen met 2 boompalen en band; bomen in gras ook met 2 maaipalen 30cm; indien beplanting grenst aan terreinen die worden beweid door vee of waar men met voertuigen rijdt, dient deze beplanting te worden beschermd tegen vraatschade/ aanrijschade/verdichting van de wortelzone.
Legenda 1. Aanplant erfbosje bestaande uit: Crateagus monogyna - Eénstijlige meidoorn 25% Prunus spinosa - Sleedoorn 25% Rosa canina - Wilde roos 10% Corylus avalana - Gewone Hazelaar 10% Viburnum opulus - Geldersche roos 20% Acer campestre - Veldesdoorn 10% Aanplantmaat 80-100 met 3 st/m2 Eindbeeld is een gesloten beplanting 2. Nieuw aan te planten Juglans regia - Walnoot Aanplantmaat 14-16 Totaal 1 stuks Be rgw eg
3. Nieuw aan te planten Hollandse linde - Tilia x vulgaris Aanplantmaat 14-16 Totaal 2 stuks
21 e rgw B ge
1884-eip-1.vwx
schaal
1 : 1000
versie
1.0
herbert
bestand
1471 a3 1 (3)
17 aug. 2021
formaat tekeningno
datum
inrit
4
9
door
project
Batterinkweg
Kavel 2
8
7
6
9
3 eg kw ir n tte Ba
1 7
6
huidige bouwvl
ak
5
Kavel 3
7
10 7
inrit 2
Legenda 1. Reeds bestemde woning (50 m2 bijgebouw aan woning en 100 m2 vrijstaand)
eg
2. Bestaand erf reeds uitvoerd 3. Compensatiewoning met inpandig bijgebouw (max. 100 m2 aan woning) 4. Veldschuur (max. 50 m2) 5. Veldschuur (reeds bestemd) 6. Bestaande Hollandse Linde 7. Bestaande Zomereiken 8. Nieuw aan te planten Walnoot Be rgw eg
9. Nieuw aan te planten Hollandse Linde 10. Aanplant struweel / vogelbosje
Erfinrichtingsplan Bergweg 26 Ommen
inrit
7
1884-eip-1.vwx 1 : 1000 1.0
herbert
bestand
1471
schaal versie
17 aug. 2021 a3 1 (3)
datum formaat tekeningno
3
door
project
Batterinkweg
Kavel 2
3 eg kw ir n tte Ba
huidige bouwvl
ak
2
Kavel 3
Legenda 1. Aanplant erfbosje bestaande uit:
eg
Crateagus monogyna - Eénstijlige meidoorn 25% Prunus spinosa - Sleedoorn 25% Rosa canina - Wilde roos 10% Corylus avalana - Gewone Hazelaar 10% Viburnum opulus - Geldersche roos 20% Acer campestre - Veldesdoorn 10% Aanplantmaat 80-100 met 3 st/m2 Eindbeeld is een gesloten beplanting 2. Nieuw aan te planten Juglans regia - Walnoot Aanplantmaat 14-16 Totaal 1 stuks Be rgw eg
3. Nieuw aan te planten Hollandse linde - Tilia x vulgaris Aanplantmaat 14-16 Totaal 2 stuks
Landschapsmaatreglen Bergweg 26 Ommen
1
3. Bestaande woning behouden
1874-eip-1.vwx
bestand
1874
datum
10
herbert
2. Te slopen varkensstallen
17 aug. 2021
1. Bestaande schuur behouden en voorzien van zonnepanelen
door
project
Legenda
2
9
9. Bestaande zomereiken behouden
1
10. Bestaande houtsingel behouden (eventueel aanvullen met soorten uit nummer 6) 2 7
4 4 3 5 2
2
4 8
schaal
1 : 500
a3
1.0
www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28
8. Bestaande tuin
laat je erf groeien!
versie
2
Erfinrichtingsplan Wethouder Petterweg 19 Ommen
7. Bestaande ligusterhaag
6
1 (3)
6. Aanplant struweel (hakhout i.v.m. zonnepanelen)
formaat
5. Aanplant hoogstam fruitbomen
tekeningno
4. Te saneren mestput
1874-eip-1.vwx herbert 1 : 500 1.0
1874
bestand door
17 aug. 2021
schaal
2
a3
formaat tekeningno
1 st/m2 aanplanten in de maat 80-100
datum
2. Aanplant Hakoutsingel 5 meter breed bestaande uit de volgende soorten: Viburnum opulus - Geldersche roos 20% Sambucus nigra - Vlier 20% Corylus avalana - Hazelaar 10% Amelanchier lamarckii - Am. Krentenboompje 15% Crateagus monogyna - Eénst. Meidoorn 15% Sorbus aucuparia - Lijsterbes 10% Ligustrum vulgare - Wilde liguster 10%
versie
1. Aanplant hoogstam fruitbomen Malus/Prunus/Pyrus bij voorkeur oud Hollandse soorten Aanpantmaat 12-14 totaal 3 stuks
1 (3)
project
Legenda
laat je erf groeien!
www.erfontwikkelaar.nl telnr: 06 24 88 38 28
1
Landschapsmaatregelen Wethouder Petterweg 19 Ommen
Aan de einden en op de hoek aanplant: Betula pendula - Ruwe berk Alnus glutinosa - Zwarte els Aanplantmaat 12-14 Totaal 5 stuks