4. Bijlagen bij de toelichting_Bijlage 1 Landschapsplan

Landschappelijk inpassingsplan Varsenerweg 7, Ommen

Inhoudsopgave 1. Inleiding

4

1.1 Aanleiding

4

1.2 Huidige situatie

6

1.3 Uitgangspunten huidige situatie

6

2. Analyse plangebied

10

2.1 Historische analyse

10

2.2 Uitgangspunten historische analyse

10

2.3 Beleidsanalyse

12

3. Landschappelijk inpassingsplan

18

Opdrachtgever H.J. Soepenberg Varsenerweg 7 7731 PZ Ommen

Opdrachtnemer Ontwerpbureau Luijendijk Oude Borculoseweg 3 7231 PR Warnsveld www.dirkluijendijk.nl info@dirkluijendijk.nl

Projectgegevens projectnummer: 213 Datum: 3 maart 2020 Opgesteld: Dirk Luijendijk

3

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Na de agrarische bedrijfsbeëindiging aan de Varsenerweg 7 wil de familie Soepenberg (initiatiefnemer) het erf in ontwikkeling brengen. Het woonhuis is als twee-onder-een-kap woning in gebruik door de eerste generatie enerzijds en tweede en derde generatie anderzijds. Na bedrijfsbeëindiging van het agrarisch bedrijf is het wenselijk het bestemmingsplan op deze situatie aan te passen naar twee woonbestemmingen. Om deze aanpassing mogelijk te maken wil de initiatiefnemer de voormalige ligboxenstal en bijbehorende bedrijfsmatige erfverhardingen verwijderen. De ontwikkeling biedt kansen om het landschappelijke karakter van Varsen te versterken. In het landschappelijke inpassingsplan worden de landschapelijke karakteristieken en het beleid onderzocht waaruit handvatten voor de ontwikkelingen worden geconcludeerd. Met deze handvatten wordt het inrichtingsplan opgesteld.

Afbeelding 2. De ligboxenstal centraal op het erf Varsenerweg 7

Afbeelding 3. Locatie plangebied. (pdok.nl)

Inleiding - 5

1.2 Huidige situatie De projectlocatie ligt centraal in het brinkdorp Varsen, ingeklemd tussen de Varsener es in het noorden en de uiterwaarden van de Vecht ten zuidwesten. De projectlocatie wordt omringd door verharde en onverharde wegen. Ten zuidoosten van de projectlocatie is onlangs een nieuwe brink gerealiseerd die onder andere voor lokale activiteiten wordt benut. Varsen ademt historie uit, mede door de forse bomen langs de ontsluitingswegen. De projectlocatie bestaat uit de als dubbel woonhuis in gebruik zijnde woning zuidwestelijk op het erf en diverse schuren uit verschillende bouwperiodes noordoostelijk op het erf. De oudste bebouwingen zijn onder andere een bakhuisje en een naoorlogse schuur. Verder is er een landelijke kapschuur aanwezig met een gepotdekselde gevel, een hooischuurtje en een ligboxenstal. De kapschuur en ligboxenstal hebben een dak van asbesthoudende golfplaten. Op het erf is een erfverharding aanwezig met een gierput en een kuilplaat, aan de overzijde van de Varsenerweg zijn twee andere kuilplaten aanwezig.

1.3 Uitgangspunten huidige situatie •

De ligboxenstal heeft een asbesthoudend dak en is landschapontsierend. Sloop van de ligboxenstal biedt ruimte aan het ontwikkelen van landschappelijke meerwaarde.

•

Overige bijgebouwen zijn kleinschalig en historisch interessant voor een kleinschalig erfensemble. Het is wenselijk deze te behouden en waar nodig te renoveren en te saneren van asbest (kapschuur)

•

Op en rond de projectlocatie staan een aantal bomen van formaat, karakteristiek voor brinkdorpen, het is wenselijk ‘bomen voor de toekomst’ in te passen.

•

Naastgelegen Varsener Brink is onlangs ontwikkeld en ingepast met enkele erfbomen en een beukhaag, deze sfeer toepassen in het inpassingsplan voor de projectlocatie zorgt voor meer samenhangend geheel in Varsen.

Varsenerweg

Kuilplaten Kuilplaat

Eiken

Voersilo’s

Varsener esch

Ligboxenstal Hooischuur

Fruitbomen

Schuur Bakhuisje Kapschuur asbestdak Varsener brink Berk

Larinkmars

Inleiding - 7

Afbeelding 4. Kapschuur met gepotdekselde houten gevel en asbesthoudende golfplaten, rechts zijkant woning

Afbeelding 5. Van links naar rechts hooischuur, kapschuur, na-oorlogse schuur en ligboxenstal

Afbeelding 6. Ligboxenstal met voersilo’s, op de achtergrond erf Varsenerweg 9

Afbeelding 7. Van links naar rechts transformatorhuisje, kuilplaat, mestplaat en ligboxenstal. Op de achtergrond Varsenerweg 10.

Inleiding - 9

2. Analyse plangebied 2.1 Historische analyse De projectlocatie ligt midden in het oude brinkdorpje Varsen; in 1920 (zie afbeelding 8), werd het middelpunt gekenmerkt door een knooppunt van vele landweggetjes tussen de es, de uiterwaarden, de woeste gronden verder naar het noorden en de verbinding naar Ommen richting het oosten. De landweggetjes werden omzoomd met laanbomen. Het brinkdorp was een clustering van boerderijen die gezamenlijk de Varsener es in gebruik hadden. De landschapsstructuur is dynamisch, de gronden langs de vecht, in gebruik als vee- en hooilanden kenden een rationele structuur, haaks op de Vecht, vaak begrensd door singels. De projectlocatie was in 1920 onbebouwd met uitzondering van een schuur / boerderij die min of meer op de locatie van de huidige kapschuur heeft gestaan. Verder was deze locatie in gebruik als veeweide. Vanaf de jaren 30 neemt de bebouwing op de projectlocatie toe. Vanaf de jaren 40 (zie afbeelding 9) nam het aantal landweggetjes af. Tegelijk is er een toename van boomgaarden, ook zichtbaar op de projectlocatie. Afbeelding 10 laat goed zien hoe Varsen op de overgang ligt van hoge en lage gronden, de Varsener es noordelijk en het natte Vechtdal direct ten zuiden daarvan.

2.2 Uitgangspunten historische analyse •

De projectlocatie was in eerdere tijden meer open van karakter en in gebruik als veeweide. De vrijkomende grond na verwijderen van de ligboxenstal en erfverhardingen kan worden aangewend om dit karakter terug te brengen.

•

De overige bijgebouwen staan op de plek waar de eerste bebouwing binnen de projectlocatie gelegen is. Bij verwijdering van de bijgebouwen dreigt de samenhang van Varsen verloren te gaan; zou tot versnippering leiden tussen de Varsense erven onderling.

•

Bij het inpassingsplan is het voor de hand liggen de cultuurhistorische groenelementen van Varsen toe te passen, zoals grote bomen, hagen en een fruitboomgaard.

Afbeelding 8. Historische kaart omstreeks 1920 (topotijdreis.nl)

Afbeelding 9. Historische kaart omstreeks 1940 (topotijdreis.nl)

Varsener esch Rivierenlandschap Vecht

Va r

se

ne

rB

rin

k

Afbeelding 10. Reliëfkaart (ahn.nl)

Analyse plangebied - 11

2.3 Beleidsanalyse De gemeente Ommen heeft in 2011 het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld. Het LOP geeft de ruimtelijke visie van de gemeente Ommen op het omgaan met haar landschap in de periode 2011 - 2021. Ter ondersteuning van het LOP heeft de gemeente Ommen ook het inspiratieboek ruimtelijke kwaliteit opgesteld.

2.3.1 Landschapsontwikkelingsplan Ommen (LOP) Varsen is gelegen in het Essen- en Kampenlandschap. Het landschapstype ligt in de gemeente Ommen verspreid langs de rivierdalen van de Regge en de Vecht. In de kern, of, zoals Varsen, tegen de rand van het rivierdal ligt een bebouwde kern (dikwijls brinkdorpjes) van waaruit hechte boeren gemeenschappen de essen en kampen hebben ontplooid.

Afbeelding 11. Overzicht Essen- en Kampenlandschappen (bruin gekleurd) in gemeente Ommen (LOP)

Bovenstaande kaart uit het LOP geeft de ligging van het Essen- en Kampenlandschap in de gemeente Ommen weer. Ook vanuit Varsen heeft zich zo een landschap ontwikkeld. In het LOP zijn middels een, op pagina 13 en 14 weergegeven, tabel de kwaliteiten, kansen en bedreigingen in beeld gebracht. Ontwikkelingen in het gebied bieden kansen de landschappelijke kwaliteit te versterken en bedreigingen tegen te gaan.

Analyse plangebied - 13

2.3.2 Uitgangspunten Landschapsontwikkelingsplan Ommen (LOP) •

Ontwikkeling kan bijdragen aan de karakteristiek ‘beplanting langs de grote essen’.

•

Oude bomen en schuren op de projectlocatie bieden onderkomen aan vleermuizen.

•

Ontwikkeling kan bijdragen aan het versterken van identiteit en ruimtelijke structuur (kans).

•

Ontwikkeling kan bijdragen aan toename biodiversiteit door beplantingsstructuren.

•

Ontwikkeling kan bijdragen aan beleefwaarde door aanzet erfbeplanting.

•

Herstel cultuurhistorische dorpsstructuren houden het landschap leesbaar en levendig.

2.3.3 Inspiratieboek ruimtelijke kwaliteit “Het doel van het inspiratieboek is het inspireren van iedereen, die bezig is met een ruimtelijk initiatief in het buitengebied van Ommen. Dit inspiratieboek biedt ideeën ter verbetering van de kwaliteit van het buitengebied. Het verbeeldt het gedachtegoed dat is uitgezet in de Omgevingsvisie Overijssel, het bestemmingsplan Buitengebied en het landschapsontwikkelingsplan. Daarnaast vormt het een kader waaraan erfinrichtingsplannen worden getoetst. Dit inspiratieboek is dus een belangrijk middel bij het inpassen van rode functies in het buitengebied.” Bovenstaand het voorwoord uit het inspiratieboek. Bij de beoogde ontwikkeling aan de Varsenerweg 7 wordt geen ‘rood’ toegevoegd, maar zal het oppervlak aan schuren en verhardingen sterk afnemen. Desalniettemin biedt het inspiratieboek goede handvatten om de erfinrichting vorm te geven. Evenals het LOP biedt het inspiratieboek Ideëen en richtlijnen per landschapstype. Onderstaande lijst geeft de karakteristieken van de oude erven in het Essen- en Kampenlandschap.

Analyse plangebied - 15

Voor erfontwikkelingen en -inrichtingen geeft het inspiratieboek de volgende uitgangspunten;

en ook;

Afbeelding 12. Afbeeldingen uit het inspiratieboek ter referentie voor erfinrichtingen in het essen- en kampenlandschap.

2.3.4 Uitganspunten inspiratieboek ruimtelijke kwaliteit Het inspiratieboek biedt legio aan voorbeelden en ideeën om nieuwe erfontwikkelingen vorm te geven. Hieronder worden de punten opgesomd die voornamelijk van toepassing kunnen zijn op de voorgenomen ontwikkeling aan de Varsenerweg 7; •

De erven in Varsen liggen geclusterd, door sloop van alle bijgebouwen zou dit karakteristiek afzwakken en is dus niet wenselijk.

•

Het erf voldoet aan het karakteristiek van bijgebouwen in een kleine schaal uit verschillende bouwperiodes.

•

Wenselijk nieuwe ontwikkeling vorm te geven met een bescheiden groene inrichting van gras, hagen en boomgaard en bomen van formaat.

•

Bij gebruik van hekwerken is het wenselijk deze uit te voeren met natuurlijke materialen zoals hout.

Analyse plangebied - 17

3. Landschappelijk inpassingsplan 3.1 Ontwerp De projectlocatie aan de Varsenerweg 7 ligt midden in het brinkdorpje Varsen, met het rivierenlandschap van de Vecht direct ten zuiden en de Varsener es direct ten noorden. Na agrarische bedrijfsbeëindiging worden de ligboxenstal en diverse verhardingen verwijderd. Op een kapschuur wordt de asbesthoudende dakbedekking vervangen voor een niet asbesthoudende dakbedekking. Op termijn worden de woningen verruimd tot een volume van 600m³ per woning binnen het ‘zoekgebied verruiming woningen’. Het zoekgebied bevindt zich in een kader van 24 bij 32 meter waarbinnen de woningen worden verruimd. Door dit kader te stellen blijft het bouwvolume compact en is de landschappelijke impact hiervan in verhouding tot de gehele ontwikkeling verwaarloosbaar. De vrijkomende ruimte wordt ingericht met oog voor de cultuurhistorische eigenschappen van langs de Vecht gelegen brinkdorpen. Dit houdt in dat de ruimtelijke opzet dynamisch is van vorm. De ruimtelijke structuur van het verder stroomopwaarts gelegen brinkdorp Rheeze dient hiervoor als een inspiratiebron. Dit betekent gebruik van hagen rond een weide waarbinnen enkele grote bomen zijn aangeplant. Voor de haag wordt gekozen voor beuk, waarmee de onlangs in ontwikkeling gebrachte openbare brink van Varsen ook is aangeplant.

Voor de bomen wordt gekozen om het bestaande bestand van forse eikenbomen aan te vullen met twee lindebomen, zoals die ook in Rheeze zijn toegepast. De bomen bieden diversiteit in het vrij monotone beeld met eikenbomen in Varsen. Aan de noordkant wordt langs de nieuwe weide een singel / vogelbosje aangeplant met inheems bosplantsoen. Westelijk op het erf wordt de bestaande fruitgaard met twee fruitbomen versterkt.

Afbeelding 13. Groene inpassing in beeld.

Beukhaag Singel 2x Winterlinde

weide Landhek

Landhek Beukhaag

Beukhaag 2x fruitboom

n g va rij kkin v e r uu ed ch akb s p d Ka est b Beukhaag as

ing im ru er m d v x32 bie 24 ge n ek ge zo nin wo Afbeelding 14. Landschappelijk inpassingsplan Varsenerweg 7

Landschappelijk inpassingsplan Varsenerweg 7 - 19

3.2 Referentiebeelden

Afbeelding 15. Eiken en lindebomen op de Rheezerbrink, omzoomd met een landelijke haag. (google streetview)

Afbeelding 16. Robuuste landelijke poort. (Kleverkamp landhekken)

Afbeelding 17. Singel / vogelbosje met inheemse heesters.

Afbeelding 18. Landelijke poort van schaaldelen. (Houthandel van Dal)

Landschappelijk inpassingsplan Varsenerweg 7 - 21