3. Notitie Starterslening Gemeente Ommen

Notitie: Starterslening Gemeente Ommen Een bijlage bij het Woonprogramma Ommen 2021-2025

Inleiding Bij de begrotingsbehandeling 2021 en de opzet van de perspectiefnota is gesproken over de herintroductie van de Starterslening in Ommen. Dit in samenhang met, en als één van de maatregelen die voortvloeien uit het nieuw op te stellen woonprogramma. Voorgesteld wordt om bij behandeling van de 2de bestuursrapportage 2021 gelijktijdig het voorstel te behandelen om de Starterslening in te voeren. In dit voorstel gaan we uit van maximaal 20 leningen met een maximum van €30.000 per lening. In deze notitie wordt weergegeven hoe de Starterslening werkt, wat de afwegingen kunnen zijn om dit instrument wel of niet in te zetten en wat de financiële gevolgen zijn voor de gemeente wanneer hiervoor gekozen wordt. Het verstrekken van Startersleningen is in 2017 gestopt Tot 2017 was het voor starters uit de gemeente Ommen mogelijk om een Starterslening aan te vragen ten behoeve van de aankoop van hun eerste woning. Met de Starterslening wordt het gat gedicht tussen de koopsom en de maximale hypotheek die starters kunnen krijgen op basis van hun inkomen. Over de Starterslening betaalde de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing. Dat gaf starters extra armslag op de woningmarkt. In totaal zijn er in de periode van 2013 tot 2017 twintig Startersleningen verstrekt ter hoogte van ongeveer €30.000 per lening.

De startersregeling kon in de originele vorm niet worden doorgezet. Naast dat het Rijk en Provincie stopten met hun bijdrage van respectievelijk 50% en 25% was de lening strijdig met de nieuwe hypotheekregels. De wettelijke eis werd toen ingevoerd dat direct moet worden afgelost. Door het afhaken van de medefinanciers van het fonds en de strengere regels is destijds gekozen de Starterslening stop te zetten. Startersleningen worden momenteel weer opnieuw ingevoerd De geschetste situatie is veranderd. In de eerste plaats heeft de Stichting Stimulering Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) de Starterslening zodanig aangepast dat het weer mogelijk is om de eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen. De Starterslening werkt weer zoals de oorspronkelijke opzet was en waar goede ervaringen mee zijn opgedaan. Dit is mogelijk gemaakt door invoering van de Combinatielening; de Starterslening bestaat namelijk uit twee delen, een hypothecaire box 1 lening en een oplopende box 3 lening (deze box 3 lening heet de Combinatielening). In de tweede plaats zien we dat door de stijgende woningprijzen en de aangescherpte inkomenseisen bij hypotheekverstrekking het voor starters moeilijker is geworden om een woning te kopen. De Starterslening vergroot de mogelijkheden van starters.

In de samenleving wordt deze ontwikkeling herkend en wordt gevraagd om herinvoering van de Starterslening. Hoe werkt de Starterslening? De Starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van het huis (inclusief bijkomende kosten) en het bedrag dat maximaal geleend kan worden bij een bank. De Starterslening is een extra lening deel bovenop de ‘basis’ hypotheek. De basishypotheek is gemaximeerd door de Wet “Tijdelijke regeling hypothecair krediet” waarin regels zijn vastgelegd ten aanzien van de maximale betaalcapaciteit van een huishouden in relatie met de waarde van de woning en het huishoudinkomen. Door de Starterslening verhogen koopstarters hun door de wet gemaximeerde betaalcapaciteit met maximaal 20%. De Starterslening is een tweede hypotheek en dus altijd een aanvulling op een “reguliere/basis” hypotheek. De starter moet een natuurlijk persoon zijn en mag niet eerder eigenaar van een woning zijn geweest. De eerste drie jaren betaalt men geen rente en aflossing over de Starterslening. Na deze drie jaar vindt er door SVn een toetsmoment plaats, om te kijken hoe de financiële situatie van de starter op dat moment is. Mocht het zo zijn dat er ook dan onvoldoende financiële middelen zijn om de rente en aflossing te kunnen bekostigen, dan wordt de betaling hiervan met een jaar uitgesteld. De aflossing die de eerste jaren niet

betaald is, wordt in de resterende looptijd alsnog afgelost. Kortom men kan meer lenen maar moet dit (uiteindelijk) wel altijd terug betalen. Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten voert uit Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) beheert revolverende investeringsfondsen van gemeenten. Uit deze fondsen verstrekt SVn op aanwijzing van de gemeenten leningen aan particulieren zoals de Starterslening. Rente en aflossing op deze leningen vloeien terug in het gemeentelijke investeringsfonds bij het SVn zodat het een revolverend karakter heeft. Bij herintroductie van de Starterslening is er geen sprake meer van co-financiering door het Rijk of Provincie. De gemeente draagt bij herintroductie zorg voor de voeding van het fonds. Gelijktijdig met het besluit de middelen ter beschikking te stellen voor de Starterslening door de gemeenteraad dient de verordening Starterslening te worden vastgesteld waarin wordt vastgelegd wat de uitgangspunten en regels zijn. Hoe heeft de Starterslening gewerkt in Ommen tussen 2013-2017? In totaal zijn 20 leningen verstrekt tussen 2013 en 2017. Duidelijk is dat de Starterslening in de crisisperiode (2013-2015) een stimulerende werking heeft gehad in de verkoop van woningen aan starters. Daarmee zijn de starters behouden voor onze gemeente, conform één van de doelen uit de Woonvisie.

De cijfers: • Vooral (14) huishoudens van tussen de 20 en 30 jaar hebben gebruik gemaakt van de Starterslening. De andere zes huishoudens waren 30 jaar of ouder; • 15 huishoudens hebben € 30.000,- geleend, de andere vijf huishoudens leenden minder; • Het gemiddelde geleende bedrag komt op € 29.400,-; • In totaal is ongeveer € 590.000 geleend (deels geld van gemeente maar ook inbreng van Provincie en Rijk); • 15 huishoudens kochten met behulp van de Starterslening een bestaande woning, 5 kochten een nieuwbouwwoning; • 18 woningen in de kern Ommen zijn gekocht met behulp van de Starterslening, 1 in Arriën en 1 in Beerzerveld.

Werkt een Starterslening in een oververhitte markt? We zien het aantal transacties onder de starters de laatste tijd afnemen door de sterk stijgende huizenprijzen en het beperktere aanbod. Zo waren er op 18 mei jl. slechts 3 woningen te koop in Ommen met een vraagprijs tot €275.000 waarvan 2 onder voorbehoud waren verkocht (bron Funda). De Starterslening kan op dit moment de individuele starter zeker helpen om meer te lenen en daarmee net wel die ene woning te kunnen kopen. Geconcludeerd kan worden dat de Starterslening vooral maakt dat starters eerder een woning kopen. Daarmee kan het een instrument zijn om de starter (eerder) aan een woning te helpen. Dit maakt vooral voor de individuele starters een groot verschil. Echter als we wat uitzoomen naar de woningmarkt als geheel zien we dat de Starterslening in deze markt niet veel positief effect zal hebben. Daarnaast levert in een oververhitte markt het al dan niet kunnen afgeven van een Starterslening extra druk op voor de starter en de verstrekker van de lening (Gemeente). Starters zullen namelijk bij de aankoop naast de zekerheid van het kunnen verkrijgen van een (maximale) hypotheek zicht moeten hebben op het verstrekken van een Starterslening. Uiteraard is hiervoor de tijd te verkrijgen voor de starter bij het aangaan van een koopovereenkomst onder voorbehoud van financiering.

Vooral in een markt met vraaguitval heeft de Starterslening een effect om de vraag aan te jagen. Echter van gebrek aan vraag is op dit moment geen enkele sprake en zou het eerder vraag-opdrijvend kunnen werken. In deze markt zal meer nieuwbouw en doorstroming per saldo het meest effect hebben voor de kansen van de starter. Maar de Starterslening kan aanvullend de individuele starter net een extra steun in de rug geven om een woning te kunnen kopen. Aanvullende maatregelen zijn nodig om starters de kans te geven op de woningmarkt. Het voeren van alleen de Starterslening is in tijden van krapte dus niet voldoende. Er zal vooral meer aanbod moeten worden gegenereerd. Dit kan bijvoorbeeld door het bouwen van extra nieuwbouwwoningen in een gunstige prijsklasse voor starters en het verkopen van huurwoningen, maar het is net zo belangrijk dat de doorstroming op de hele woningmarkt wordt gestimuleerd. Wanneer het aantrekkelijk wordt gemaakt voor ouderen om te verhuizen, zorgen de vrijgekomen eengezinswoningen voor een sneeuwbaleffect voor zowel doorstromers als starters.

De SVn biedt naast de Starterslening ook andere stimuleringsregelingen aan zoals de Duurzaamheidslening, Blijverslening, Verzilverlening en Maatwerklening. Argumenten voor en tegen rondom het invoeren van de Starterslening Voor: - Met de Starterslening beoogt de gemeente om (jonge) huishoudens die een start op de koopwoningmarkt willen maken meer mogelijkheden te geven. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de maximale hypotheek die starters kunnen krijgen op basis van hun inkomen en de koopsom van de woning. Starters kunnen zo (net iets) duurdere woningen kopen en hebben minder eigen geld nodig om die stap te maken. Zo wordt een koopwoning voor starters met een laag inkomen bereikbaarder. De startersregeling richt zich op de onderkant van de koopwoningmarkt. - De Starterslening beoogt jonge huishoudens aan de gemeente te binden en daarmee een evenwichtige leeftijdsopbouw in de gemeente te bevorderen, wat van belang is voor leefbare kernen. - Door het invoeren van de Starterslening wordt ook de doorstroming op de woningmarkt bevorderd. Huidige eigenaren kunnen hun woning makkelijker verkopen en daardoor doorstromen. Daarnaast kunnen jonge huishoudens die al zelfstandig wonen in een (sociale) huurwoning makkelijker doorstromen naar de koopsector. Hierdoor komen (sociale) huurwoningen vrij voor huishoudens met een laag inkomen.

- In de nieuwe opzet van de Starterslening is duurzaamheid als component ingebracht, omdat stimuleren dat energie (zuinig energiegebruik) een factor speelt bij aankoop van een woning. Daarbij wordt voorkomen dat kopers door een zware financiering in de eerste jaren geen budget meer vrij kunnen maken voor verduurzaming van de woning. - Over de inleg van de financiële middelen bij SVn krijgt de gemeente een beperkte rentevergoeding. Naast de kosten van SVn levert dit een klein financieel voordeel op. - Het merendeel van de gemeenten in West-Overijssel hebben de Starterslening opnieuw geïntroduceerd. Een overzicht is opgenomen in bijlage 1. De gemeenten Hardenberg, Zwolle en Deventer hanteren geen Starterslening maar geven aan in te zetten op het vergroten van het woningaanbod voor jongeren. Tegen - De financiering van de Starterslening komt geheel ten laste van de gemeente. Bij 20 leningen van €30.000 vraagt dit om een financiële impuls van €570.000 in de vorm van een lening/inleg. Dit legt beslag op de gemeentelijke leningen en is van invloed op de leenquote. - Uitvoering van de lening vraag gemeentelijke inzet in de uitvoering. - In een oververhitte woningmarkt is er een kans dat het prijsopdrijvend werkt.

- Starters op de woningmarkt moeten snel handelen, de financiering vraagt een extra inspanning daar naast de goedkeuring op de reguliere hypotheekvraag er toestemming moet komen vanuit de gemeente op het verzoek om de Starterslening. Financiële gevolgen Het huidige budget in het fonds Starterslening van de gemeente Ommen is ca € 30.000,-Ter verstrekking van mogelijk 20 leningen á maximaal €30.000 is een inleg benodigd van €570.000 Deze inleg heeft financiële gevolgen voor de gemeente. Voorgesteld wordt om bij behandeling van de 2de bestuursrapportage 2021 gelijktijdig het voorstel rondom de Starterslening te behandelen. In dit voorstel uit te gaan van maximaal 20 leningen met een maximum van €30.000 per lening. De financiële gevolgen voor de gemeente bij invoering van de Starterslening zijn: - beschikbaar stellen van het kapitaal in een rekening courant bij SVn. - ambtelijke capaciteit opstellen verordening en uitvoering in het al dan niet verstrekken van toewijzingen dat men de lening mag aanvragen bij SVn. - rentederving zolang een Koopstarter nog geen rente betaalt op de lopende Starterslening - vergoeding beheerkosten SVn, momenteel is dat 0,5% over de uitstaande restschuld. - de gemeente ontvangt per saldo 1,9% rente (2,4%-0,5%) vanaf het moment dat een koopstarter rente gaat betalen.

Bijlage 1: Een inventarisatie langs gemeenten in West-Overijssel levert het volgende beeld op. Gemeenten die de Starterslening voeren: Naam gemeente

Maximale koopprijs

Maximale lening

Aantal verleende leningen de laatste 2 jaar

Dalfsen

240.000

30.000

10 Hiervoor was het aantal hoger omdat er meer betaalbare voorraad was,

Kampen

185.000

37.000

11 Hiervoor was het aantal hoger omdat er meer betaalbare voorraad was, tussen 20 en 30 leningen per jaar

Steenwijkerland

200.000

40.000

Enkele tientallen

Zwartewaterland

230.000

30.000

41

Staphorst

225.000

30.000

6

Olst-Wijhe Label A woning

257.000

35.000

-

Olst-Wijhe Woning zonder label A

235.000

30.000

15 sinds invoering in 2019 (totaal label A en zonder label A)

Raalte

250.000

30.000

Recent geïntroduceerd

Hardenberg, Zwolle en Deventer hanteren geen Starterslening maar geven aan in te zetten op het vergroten van het woningaanbod voor jongeren.