2. Verslag Woonlab Ommen 24 november

DATUM

24 november 2020

PROJECTNUMMER

175.114

OPDRACHTGEVER

Gemeente Ommen

Verslag Woonlab gemeente Ommen De gemeente Ommen werkt aan een nieuw Woonprogramma. In dit programma legt zij haar ambities en beleid met betrekking tot wonen voor de komende jaren vast. 24 november 2020 vond een online bijeenkomst plaats met Plaatselijk Belangen, ontwikkelaars, makelaars en andere marktkenners. Tijdens dit ‘Woonlab’ gingen we met elkaar in gesprek over de opgaven in de gemeente Ommen. In dit verslag leest u de strekking van de discussies. Deze discussie nemen we samen met de geleverde schriftelijke input (zowel vooraf als na de bijeenkomst) mee in het opstellen van het Woonprogramma.

Woonprogramma en Omgevingsvisie De input die de aanwezigen leverden dienen niet alleen als input voor het Woonprogramma, maar ook voor de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie wordt opgesteld na een breed inspraaktraject op verschillende thema’s, waarvan ‘wonen’ er slechts één is.

Wonen in de gemeente Ommen •

•

•

Verschillende Plaatselijke Belangen (PB’s) geven aan dat er veel vraag naar woningen is in hun kernen. Meer dan de huishoudensprognoses op kernniveau laten zien. Veel vrijkomende woningen zijn snel verkocht – geregeld aan mensen van buiten de gemeente. Jongeren kunnen vaak niets vinden in hun eigen kern, en trekken vervolgens weg. Ook voor ouderen is er weinig aanbod in de kleine kernen. Daardoor blijven ze vaak noodgedwongen in een ongeschikte woning wonen. De grootste vraag in veel kleine kernen gaat daarom uit naar starterswoningen en levensloopgeschikte woningen (al dan niet met zorg). In verschillende kernen zien de PB’s mogelijkheden voor ‘hofjesconcepten’ waar ouderen en jongeren door elkaar wonen. Bouwen op kleinere kavels is ook een goede mogelijkheid, omdat veel woningen met grote kavels door woningzoekenden van elders gekocht worden. In plaats van naar ‘traditionele’ woonvormen te kijken, zou er ook meer aandacht naar ander typen woningen gekeken moeten worden. Bijvoorbeeld naar kangoeroewoningen, of meergeneratiewoningen op erven. Ook het transformeren van bestaande gebouwen biedt mogelijkheden voor woonvormen die nu nog ontbreken in Ommen en de kleine kernen.

Toekomstige woningbouwopgave Regionale woningbouwopgave •

•

•

De provincie Overijssel heeft een woningbouwambitie van zo’n 60.000 woningen, die vooral in en rond de steden Zwolle, Deventer en Enschede gebouwd moeten worden. Ommen kan bijdragen aan deze ambitie, door bijvoorbeeld Vlierlanden 3e fase versneld te bouwen. De meeste aanwezigen staan niet onwelwillend tegenover deze ambitie. Daarbij stelt een aantal aanwezigen dat het extra bouwen in Ommen niet ten koste moet gaan van nieuwbouwmogelijkheden in de kleine kernen. Bouwen in Ommen zou dus bovenop de lokale vraag moeten gebeuren, niet andersom. Ook wordt de kanttekening geplaatst dat veel gemeenten schermen met grote woningbouwopgaven. Ommen moet uitkijken dat het niet gaat bouwen voor een vraag die uiteindelijk niet blijkt te bestaan. Het goed positioneren (promoten) van Ommen is belangrijk om de gemeente op de kaart te zetten voor potentiële bewoners.

Gewenste woningtypen •

•

‘Traditioneel gezien’ gaat de vraag in de gemeente Ommen vooral uit naar ruime grondgebonden woningen: vrijstaand, 2-kappers en rijwoningen. De laatste tijd is er echter ook veel vraag naar bijvoorbeeld seniorenwoningen: kleinere, gelijkvloerse woningen. Dat kan in appartementen en in grondgebonden woningen. Dat laatste heeft doorgaans de voorkeur. Appartementen op goede locaties (in het centrum van Ommen, of aan de Vecht) zijn ook mogelijk. Over het algemeen is het bouwen van grote woningen lucratiever voor projectontwikkelaars. Daardoor sneeuwt de vraag van mensen die goedkopere woningen (goedkope koop of sociale huur) willen vaak onder. Ook deze groep heeft woningen nodig.

Betaalbaar wonen: sociale huur •

•

•

• •

In de gemeente Ommen zijn vooral toerisme, de zorg en de maakindustrie grote werkgevers. Dit zijn sectoren waar veel mensen werken die qua inkomen in aanmerking komen voor sociale huur. Dat is dus al een grote opgave. Daarbij komen bijvoorbeeld ook nog bijzondere doelgroepen als statushouders en spoedzoekers bij, wat de vraag naar sociale huur verder omhoog stuwt. De meeste aanwezigen verwachten meer vraag naar sociale huur dan dat er nu aan aanbod is. Ook omdat in Ommen nu weinig aanbod aan sociale huur is. De wachttijden lopen op. Naast een kwantitatieve opgave ligt er volgens een aantal aanwezigen ook een kwalitatieve. Sociale huurwoningen zijn soms in slechte staat (oud, niet duurzaam). Ook is er meer behoefte aan levensloopgeschikte sociale huurwoningen. In de kleinere kernen moeten woningzoekenden maar net mazzel hebben dat ze een woning toegewezen krijgen. Er komt niet vaak iets vrij, maar als er iets vrij komt is de kans groot dat er iemand van buiten de kern komt wonen (door het regionale woonruimteverdeelsysteem). Sommige inwoners van de kernen zien dit als ongewenst, en als een afbraak aan de sociale samenhang in de kern. Lokale starters die een sociale huurwoning zoeken in hun eigen dorp komen vaak niet aan bod. Sociale huur kan overigens ook door particulieren worden aangeboden.

Dit is mogelijk een kansrijke manier om ook in de kleinere kernen meer betaalbaar huuraanbod toe te voegen. Een manier om een kwalitatieve slag te maken is wellicht om sociale huurwoningen te verkopen (aan bijvoorbeeld starters), en dan nieuwe sociale huurwoningen voor ouderen toe te voegen. Daarmee worden ook zoekenden naar goedkopere koopwoningen geholpen.

2

•

Ook naar particuliere huur is vraag in de gemeente Ommen. Vooral omdat sommige mensen te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koopwoning. Middenhuur (tussen de pakweg €730 en €900 per maand) zou dan een optie zijn.

Kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Verduurzaming • •

• •

De gemeente kent een Energieloket. Om meer mensen hun woning te laten verduurzamen, mag dit loket meer onder de aandacht worden gebracht. De gemeente kan ook meer actief voorlichten. Bijvoorbeeld door een adviseur die gericht advies geeft aan een woningeigenaar, in plaats van een ‘algemeen’ informatievoorziening. Ook de Plaatselijke Belangen zouden een rol kunnen spelen in informatievoorziening. Een subsidie voor verduurzaming zou meer mensen over de streep trekken om woningen te verbeteren. Deze zou dan gekoppeld kunnen worden aan de inzet van energie-adviseurs. Minder kapitaalkrachtige inwoners kunnen vaak geen verduurzamingsmaatregelen betalen. Financieringsconstructies (dus in feite voorschieten) zouden bij hen al erg kunnen helpen. Door op grotere schaal woningen te verduurzamen wordt het goedkoper. Vechtdal Wonen kan grootschalig aan de slag. Hier kunnen vervolgens misschien ook particuliere eigenaren bij aansluiten. Dat scheelt geld. De gemeente kan een rol spelen om dit te coördineren.

Levensloopgeschikte woningen •

•

•

•

Om woningen levensloopgeschikt te maken, zijn vaak niet alleen interne aanpassingen nodig. Ook extern moeten woningen vaak aangepast worden. Dat vraagt nogal wat qua onder andere vergunningen. Soms kan het jaren duren voordat een woning mag worden aangepast. Meer begeleiding of soepelere regels zouden kunnen helpen. Levensloopgeschikte woningen zijn goed voor mensen die zelfstandig kunnen blijven wonen, maar het moet geen doel op zich zijn. Sommige ouderen kunnen echt niet meer zelfstandig wonen – zeker in de kleine kernen. Daar moet dan wel een oplossing voor zijn. ‘Levensloopgeschikt’ hoeft niet per se over individuele woningen te gaan. Ook gezamenlijke woonvormen (zoals een wooncoöperatie) kunnen ervoor zorgen dat mensen langer thuis kunnen blijven wonen. De gemeente zou een rol kunnen spelen bij het begeleiden en wellicht financieren van dit soort initiatieven. Ook de ruimte bieden (bijvoorbeeld in bestemmingsplannen) aan experimenten kan helpen om nieuwe woonvormen te ontwikkelen. De gemeente heeft de ambitie om een bijeenkomst te organiseren waar zij verschillende partijen die met wonen en zorg te maken hebben bij elkaar te brengen. Dit soort bijeenkomsten zijn bij uitstek geschikt om met elkaar na te denken over nieuwe woon(zorg)vormen voor ouderen.

Wonen en zorg: ouderen •

•

Veel ouderen kunnen zicht goed redden. Zij hebben hooguit een levensloopgeschikte woning nodig. Maar er zijn ook ouderen die wel zorg nodig hebben, en toch zelfstandig (moeten) blijven wonen. Voor hen bieden geclusterde woonvormen uitkomst – daar kan dan ook gemakkelijker zorg geleverd worden. Veel ouderen willen in de kleine kernen blijven wonen. Maar veel kleine kernen (zoals Lemele) zijn eigenlijk te klein om woonvormen met zorg te kunnen leveren. Zeer intensieve zorg moet in de grotere kernen plaatsvinden. Uiteraard willen mensen graag wel in hun eigen omgeving blijven

3

•

wonen. Daarom moet het verhuizen zo lang mogelijk voorkomen worden. Daarbij helpt ambulante zorg. Ook domotica (technologische hulpmiddelen bij zorg) kunnen een uitkomst bieden. Los van zorg is ook sociaal contact erg belangrijk van mensen met een zware zorgvraag. Voor ouderen in de kleine kernen is dit lastig: zorg kan daar minder goed geleverd worden, maar als ze verhuizen verliezen ze misschien hun sociale contact.

Bijzondere doelgroepen •

De doelgroep die permanent op recreatieparken woont, is erg divers. Toch gaat het vaak om mensen die op de woningmarkt niet aan bod komen. De verschillende belangen op een park wringen vaak. Permanente bewoning betekent inkomsten, maar gaat wel ten koste van de recreatieve functie van een park. Handhaven op permanente bewoning is erg lastig.

4