1. Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3, Toelichting

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het plangebied, het relevante beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. De informatie uit deze hoofdstukken is gebruikt om keuzes te maken bij het maken van het juridische deel van het bestemmingsplan: de verbeelding en de regels. In dit hoofdstuk wordt dieper ingegaan op de opzet van dit juridische deel. Daarnaast wordt een verantwoording gegeven van de gemaakte keuzes op de verbeelding en in de regels.

6.2

Opzet van de regels

In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) die op 1 juli 2008 in werking is getreden, is de verplichting opgenomen om ruimtelijke plannen en besluiten digitaal vast te stellen. De digitaliseringsverplichting geldt vanaf 1 januari 2010. In de ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening is vastgelegd dat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) de norm is voor de vergelijkbaarheid van bestemmingsplannen. Naast de SVBP zijn ook het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening en de Standaard Toegankelijkheid Ruimtelijke Instrumenten normerend bij het vastleggen en beschikbaar stellen van bestemmingsplannen. De SVBP geeft normen voor de opbouw van de planregels en voor de digitale verbeelding van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan is opgesteld conform de normen van de SVBP2012. Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit planregels en bijbehorende verbeelding waarop de bestemmingen zijn aangegeven. Deze verbeelding kan zowel digitaal als analoog worden verbeeld. De verbeelding en de planregels dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: 1. 2. 3. 4. 6.2.1

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels. Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: •

Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

•

Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

46

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld 6.2.2

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in o.a.: • • • • •

6.2.3

Bestemmingsomschrijving: omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan; Bouwregels: eisen waaraan de bebouwing moet voldoen (bouw- en goothoogte, bebouwingsoppervlak, etc.); Afwijken van de bouwregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van aangegeven bouwregels; Specifieke gebruiksregels: welk gebruik van gronden en opstallen in ieder geval strijdig zijn naast de mogelijkheden voor het toestaan van een aan huis gebonden beroep; Afwijkingen van de gebruiksregels: onder welke voorwaarde mag afgeweken worden van de aangegeven bestemmingen; Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: •

Anti-dubbeltelregel (Artikel 5)

Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich met name voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage. •

Algemene bouwregels (Artikel 6)

In dit artikel worden de regels omtrent ondergronds bouwen beschreven. •

Algemene gebruiksregels (Artikel 7)

In dit artikel worden vormen van strijdig gebruik beschreven.

•

Algemene aanduidingsregels (Artikel 8)

In dit artikel zijn de algemene aanduidingsregels beschreven. Het gaat hier om de gebiedsaanduiding Vrijwaringszone – molenbiotoop 3. •

Algemene afwijkingsregels (Artikel 9)

In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken. •

Algemene wijzigingsregels (Artikel 10)

In dit artikel worden de algemene wijzigingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan te wijzigen. •

Overige regels (Artikel 11)

In dit artikel zijn de overige regels opgenomen. Het gaat hierbij onder andere om regels omtrent welstand, parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden. 6.2.4

Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

6.3

Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

47

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Woongebied (artikel 3) Het beoogde appartementengebouw en de daarbij behorende gronden zijn voorzien van de bestemming ‘Woongebied’. Deze gronden zijn bedoeld voor wonen en tevens voor; a. b. c. d. e. f. g.

aan huis gebonden beroepen; verkeers- en verblijfsvoorzieningen; parkeervoorzieningen; openbare nutsvoorzieningen; groenvoorzieningen; speelvoorzieningen water, waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en waterlopen;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen en erven. Ten aanzien van de bouwregels is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij het geldende bestemmingsplan. Door middel van de aanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ is het maximum aantal toegestane woningen vastgelegd, In voorliggende situatie 16. Verder is door middel van een aanduiding de maximale bouwhoogte vastgelegd. Dit gelet op de verspringing van de bebouwing waarbij wordt afgeweken van de hoogtes vanwege de aldaar geldende molenbiotoop. Tevens is gelet op de ingediende zienswijzen het ontwerp aangepast. Hierbij is nadrukkelijk ingegaan op de situering, waarbij geen hoofdgebouw binnen drie meter ten opzichte van de perceelgrenzen is toegestaan. Waarde – Archeologische verwachtingswaarde (artikel 4) De voor ‘Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en) (basisbestemming), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van verwachte archeologische waarden. De betreffende dubbelbestemming is overgenomen van het bestemmingsplan “Wonen Ommen”.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

48

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

HOOFDSTUK 7

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan/ bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan/ bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. In het voorliggende geval worden de gemeentelijke kosten, op basis van de legesverordening, verhaald op initiatiefnemer. Met initiatiefnemer wordt tevens een planschadeovereenkomst gesloten zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

49

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

HOOFDSTUK 8

8.1

Vooroverleg

8.1.1

Het Rijk

VOOROVERLEG

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmings- en bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 8.1.2

Provincie Overijssel

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro zal voorliggend bestemmingsplan voorgelegd worden aan de provincie Overijssel. 8.1.3

Waterschap Vechtstromen

Het waterschap is geïnformeerd door gebruik te maken van de ‘digitale watertoets’. Hieruit bleek dat de zogenaamde ‘normale procedure’ van toepassing is. De bijbehorende standaard waterparagraaf is opgenomen in de bijlage 5. Het waterschap dient nog advies uit te brengen. 8.1.4

Stichting Ommer Molens

De in het voorliggende bestemmingsplan besloten ontwikkeling is voorgelegd en besproken met Stichting Ommer Molens. Dit aangezien er sprake is van een overschrijding wat betreft de bouwhoogtes conform de geldende molenbiotoop. In het overleg met de molenstichting is geconcludeerd dat het projectgebied ten zuidoosten van het projectgebied ligt, waarbij de rol van de wind gering is. Dit aangezien in Nederland veelal te maken is met een aanlandige wind uit het zuidwesten, westen of noordwesten. Verder is tussen het plangebied sprake van vrije ruimte waarbij de wind niet belemmerd wordt. Het voornemen is voorgelegd aan de Stichting Ommer Molens waarbij de molenstichting akkoord heeft gegeven op de invulling dan wel bouwhoogtes van de gronden.

8.2

Inspraak

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. In voorliggende geval is direct een ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd.

8.3

Zienswijzen

Het bestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken als ontwerp ter inzage liggen. Gedurende de periode 17 september tot 27 oktober 2023 zijn in totaal drie zienswijzen binnengekomen. Deze zienswijzen zijn zowel door initiatiefnemer dan wel de gemeente beantwoord. Voor de gehele beantwoording van de zienswijzennota wordt verwezen naar bijlage 7 behorende bij de toelichting.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

50

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

51

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

Bijlage 1

Inrichting beoogde situatie

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

52

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

53

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

Bijlage 3

bodemonderzoek

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

54

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

Bijlage 4

Quickscan natuurwaarden

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

55

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

Bijlage 5

Stikstofberekening

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

56

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

Bijlage 6

Watertoets

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

57

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

Bijlage 7

Zienswijzennota

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

58