1. Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3, Toelichting

Bestemmingsplan

Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3

Juli 2025

Vastgesteld

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

Bestemmingsplan Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3

Plannaam: Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3 IMRO-nummer: NL.IMRO.0175.wonen2012bp0007-VG01 Plantype: Bestemmingsplan Status: Vastgesteld Datum: 29 juli 2025

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

Inhoudsopgave HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 5 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 6 HUIDIG PLANOLOGISCHE REGIME .................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 8

HOOFDSTUK 2 HUIDIGE EN GEWENSTE SITUATIE ....................................................... 9 2.1 2.2

HUIDIGE SITUATIE ........................................................................................................................................ 9 GEWENSTE SITUATIE ................................................................................................................................... 11

HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER ........................................................................... 16 3.1 3.2 3.3 3.4

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 16 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 18 REGIONAAL BELEID ..................................................................................................................................... 23 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 25

HOOFDSTUK 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN ................................................... 31 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

GELUID .................................................................................................................................................... 31 BODEM.................................................................................................................................................... 32 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 32 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 33 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 35 GEUR ...................................................................................................................................................... 37 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 38 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 40 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 41

HOOFDSTUK 5 WATERASPECTEN........................................................................ 43 5.1 5.2

VIGEREND BELEID....................................................................................................................................... 43 WATERPARAGRAAF .................................................................................................................................... 44

HOOFDSTUK 6 TOELICHTING OP DE PLANREGELS..................................................... 46 6.1 6.2 6.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 46 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 46 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 47

HOOFDSTUK 7 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 49 HOOFDSTUK 8 VOOROVERLEG ........................................................................... 50 8.1 8.2 8.3

VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 50 INSPRAAK ................................................................................................................................................. 50 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 50

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 51 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5

INRICHTING BEOOGDE SITUATIE ............................................................................................................ 52 AKOESTISCH ONDERZOEK ..................................................................................................................... 53 BODEMONDERZOEK ............................................................................................................................ 54 QUICKSCAN NATUURWAARDEN............................................................................................................. 55 STIKSTOFBEREKENING ......................................................................................................................... 56

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld BIJLAGE 6 BIJLAGE 7

WATERTOETS .................................................................................................................................... 57 ZIENSWIJZENNOTA ............................................................................................................................. 58

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de herontwikkeling van het perceel aan de Hardenbergerweg nr. 1-3 (hierna plangebied), gelegen in de bebouwde kom van de kern Ommen. Ter plaatse van het plangebied is op dit moment een bedrijfsgebouw, waarbinnen een installatiebedrijf is gevestigd en een bedrijfswoning aanwezig. Initiatiefnemer is voornemens om ter plaatse een appartementengebouw bestaande uit twaalf appartementen en vier studio’s te realiseren. Hiervoor dient de huidige bebouwing te worden verwijderd. Het betreft bebouwing met een maximale hoogtemaat van 7.00 meter - 7.80 meter, afhankelijk van het gebouw. Tevens zal binnen het plangebied een gemeenschappelijke tuin, groenvoorzieningen, parkeergelegenheden en bergingen worden gerealiseerd. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een passende invulling gerealiseerd in een omgeving bestaande uit hoofdzakelijk woningen. Hierbij wordt ingespeeld op de huidige vraag naar appartementen en studio’s. Tevens wordt verouderde bebouwing verwijderd, wat het aanzicht van een kenmerkende plek in Ommen versterkt. Het voornemen is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan ‘Wonen Ommen’, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken.

Er zal worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de Hardenbergerweg 1-3, grenzend aan het centrumgebied van Ommen. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Ommen, sectie B met perceelnummers 189, 8188 en 8694. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in de kern Ommen en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven. Voor de exacte begrenzing wordt verwezen naar de verbeelding van voorliggend bestemmingsplan.

Afbeelding 1.1

Ligging plangebied in Ommen en ten opzichte van de directe omgeving (bron: PDOK)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

1.3

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0175.wonen2012bp0007-VG01) en een renvooi; regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidig planologische regime

1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan ‘‘Wonen Ommen’’, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Ommen op 27 juni 2013. Verder geldt ter plaatse de “Facetherziening parkeren Ommen”. Dit plan is vastgesteld op 19 juli 2018. Het bestemmingsplan ‘’Wonen Ommen’’ is het geldend bestemmingsplan voor wat betreft de gebruiks- en bouwregels. De facetherziening bevat regels omtrent parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheid. Het plangebied is op basis van het bestemmingsplan ‘’Wonen Ommen’’ voorzien van de enkelbestemming ‘Bedrijf’, de enkelbestemming ‘Woongebied’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’. Hierbij is eveneens de functieaanduiding ‘specifieke vorm van waarde – archeologische verwachting 1’ van toepassing. Tevens valt het plangebied binnen de gebiedsaanduidingen ‘vrijwaringszone – molenbiotoop 3’. In afbeeldingen 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is hierin indicatief aangegeven met de rode omlijning.

Afbeelding 1.2

Uitsnede plankaart geldend bestemmingsplan ‘Wonen Ommen’ (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld 1.4.2

Beschrijving huidige bestemmingen

Woongebied De voor ‘woongebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: Wonen, beperkt tot het bestaande aantal woningen; aan huis gebonden beroep en bestaande garageboxen. Tevens zijn de gronden bestemd voor verkeers- en verblijfsvoorzieningen, parkeervoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en water, waterhuishoudkundige doeleinden, waterberging en zorgwoningen. Bouwregels Voor zover in de verbeelding geen bouwvlak is aangegeven, mogen de gebouwen de rooilijn niet overschrijden is uitsluitend het bestaande aantal woningen per bouwperceel toegestaan. Bedrijf De voor ‘Bedrijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven in de categorieën 1 en 2 van de, als bijlage bij de planregels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten; bestaande bedrijfswoningen en volkstuinen; productiegebonden detailhandel en openbare nutsvoorzieningen met bijbehorende bouwwerken, parkeervoorzieningen en onbebouwde gronden. Bouwregels De gebouwen mogen de rooilijn niet overschrijden, de afstand van de hoofdgebouwen tot de zijdelingse bouwperceelgrens dient minimaal 3 m te bedragen, dan wel tenminste de afstand van het bestaande gebouw tot de zijdelingse bouwperceelgrens indien deze minder bedraagt.

Waarde – Archeologische verwachtingswaarde De voor 'Waarde – Archeologische verwachtingswaarde’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de verwachte archeologische waarden. Bouwregels Op de voor ‘waarde – Archeologische verwachtingswaarde’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van de verwachte archeologische waarden. Afwijken van de bouwregels Gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemmingen zijn op deze gronden slechts toelaatbaar, indien daarvoor omgevingsvergunning door burgemeester en wethouders is verleend. Omgevingsvergunning wordt verleend indien is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

Omgevingsvergunning is niet vereist ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van waarde – archeologische verwachting 1 indien er geen grondwerk wordt verricht dieper dan 50 cm onder maaiveld en er geen hei – en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht; en het te bouwen oppervlak een omvang heeft die kleiner is dan 2.500 m2 ‘Vrijwaringszone – molenbiotoop 3’ De gronden ter plaatse van de aanduiding vrijwaringszone - molenbiotoop 3 zijn behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de functie van de molen als werktuig en zijn waarde als landschapsbepalend element. Bouwregels De ter plaatse van het plangebied geldende vrijwaringszones zijn opgenomen ter bescherming van de functie van de molens. In de regels is vastgelegd dat binnen een afstand van 100 tot 300 meter van de molen de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan de hoogte berekend met behulp van de volgende formule: H(x)=x/50 + 0,2*Z waarin:

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld • • •

H(x)= de maximaal toelaatbare hoogte X = de afstand tot de molen Z = askop-hoogte

De Lelie ligt op circa 150 meter afstand van het plangebied. Deze korenmolen heeft een askop-hoogte van 16,9 meter. Op basis van de voorgenoemde formule mag de bouwhoogte maximaal ((150/50)+(0,2*16,9)=) 6,38 meter bedragen. Ter plaatse van de bebouwing zal sprake zijn van verspringingen in bouwhoogtes. Hierbij zal de hoogte gekoppeld aan de molenbiotoop worden overschreden. In het hoofdstuk vooroverleg zal nader op het gevoerde overleg met de molenstichting worden ingegaan. Tevens zal de bebouwing middels hoogtes planologisch worden verankerd in de regels, waarbij niet meer dan benodigd is planologisch wordt toegestaan. 1.4.3

Strijdigheid

Het realiseren van de voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Dit aangezien op basis van het geldende bestemmingsplan het niet is toegestaan om ter plaatse 16 woningen, onderverdeeld in appartementen en studio’s te realiseren. De beoogde bebouwing past namelijk niet binnen de geldende bouw- en gebruiksregels. Het gaat hierbij ondermeer om het bebouwingspercentage en de goot- en bouwhoogte. In voorliggend geval is in het geldend bestemmingsplan vastgelegd dat het bebouwingspercentage niet meer dan 70% van het bouwperceel mag bedragen naast dat de hoofdvorm op minimaal 3 meter van de zijdelingse perceelgrens dient te worden gerealiseerd. Verder ligt het plangebied binnen de gebiedsaanduidingen ‘Vrijwaringszone – molenbiotoop 3’. De molenbiotoop heeft betrekking op de ‘Korenmolen De Lelie’. De ter plaatse van het plangebied geldende vrijwaringszone is opgenomen ter bescherming van de windaanvoer ten behoeve van de molen. In de regels is vastgelegd dat binnen een afstand van 100 tot 300 meter van de molen de bouwhoogte van nieuw te realiseren bebouwing niet meer mag bedragen dan de hoogte berekend met behulp van de volgende formule: H(x)=x/50 + 0,2*Z waarin: • • •

H(x)= de maximaal toelaatbare hoogte X = de afstand tot de molen Z = askop-hoogte

In afwijking van het vorenstaande geldt bij vervanging van bestaande bebouwing de bestaande bouwhoogte ten hoogste is toegestaan, indien sprake is van herbouw op dezelfde locatie. Deze bouwhoogte wordt gewijzigd. Hierbij dient te worden opgemerkt dat in de beoogde situatie de bebouwing grotendeels lager wordt gerealiseerd dan wat reeds ter plaatse aanwezig is, met uitzondering van de rooilijn Hardenbergerweg. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een adequaat juridisch-planologisch kader voor de voorgenomen ontwikkeling en toont aan dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met ‘een goede ruimtelijke ordening’.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied en de gewenste situatie gegeven. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Ommen beschreven. In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieu- en omgevingsthema's de revue. Hoofdstuk 5 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 6 en 7 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Tot slot gaat hoofdstuk 8 in op het vooroverleg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

HOOFDSTUK 2

2.1

HUIDIGE EN GEWENSTE SITUATIE

Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Hardenbergerweg nr. 1-3, nabij het centrum van Ommen. In de omgeving van het plangebied komen zowel woonpercelen, infrastructurele voorzieningen, groenvoorzieningen en maatschappelijke voorzieningen voor. Hierna wordt nader op de ruimtelijke structuur rondom en binnen het plangebied ingegaan. Ten noorden van het plangebied is aan de Haven Oost een woonperceel gesitueerd. Hierbij bevindt in het verlengde een tuincentrum (Welkoop). Ten noordoosten van het plangebied is de gemeentelijke begraafplaats gesitueerd. Ten oosten en zuiden van het plangebied zijn aan de Hardenbergerweg meerdere woonpercelen aanwezig. Het betreffen zowel vrijstaande- als twee-onder-één-kapwoningen. Ten westen van het plangebied is een groenperceel gesitueerd met in het verlengde een uitvaartcentrum. Het betreft het Uitvaartcentrum Ommen. De ten zuiden/zuidwesten gelegen wegen, respectievelijk de Den Lagen Oordt en de Doctor A.C. van Raaltestraat dienen als toegangsweg naar het centrum van Ommen. Het plangebied zelf bestaat uit een bedrijfsgebouw met aangrenzend een bedrijfswoning. Ter plaatse van het bedrijfsgebouw is een installatiebedrijf gevestigd. Rondom de bebouwing zijn zowel parkeergelegenheden, verharding als een tuin aanwezig.

Het bedrijfsgebouw heeft een maatvoering van circa 7.5 meter wat betreft de bouwhoogte en is op nagenoeg de perceelgrens, aangrenzend met de ten oosten gelegen woning gesitueerd. Hierbij gaat het om twee kapvormige eenheden. Het plangebied is middels twee in- en uitritten op de Haven-Oost ontsloten, naast dat er een wandelpad naar de woning is, bereikbaar via de Hardenbergerweg. In afbeelding 2.1 is de huidige situatie ter plaatse van het plangebied (rode omlijning) met een luchtfoto weergegeven. In afbeelding 2.2 en 2.3 zijn twee straatbeelden vanaf zowel de Haven Oost als de Hardenbergerweg opgenomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

Afbeelding 2.1

Luchtfoto huidige situatie (Bron: PDOK)

Afbeelding 2.2

Straatbeeld vanaf de Hardenbergerweg (Bron: Google Streetview, 2021)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

Afbeelding 2.3

2.2

Straatbeeld vanaf de Haven Oost (Bron: Google Streetview, 2017)

Gewenste situatie

Het voornemen bestaat uit de bouw van een appartementengebouw bestaande uit zestien eenheden. Om de bouw van het appartementengebouw mogelijk te maken wordt de bestaande bebouwing binnen het plangebied gesloopt. Het beoogde appartementengebouw zal bestaan uit twee lagen, waarbij zes appartementen en twee studio’s op de begane grond zijn gesitueerd en zes appartementen en twee studio’s op de eerste verdieping. Zowel bij de appartementen als de studio’s zal er sprake zijn van een verschillend maatvoering. Tevens zullen er enkele uitpandige balkons worden gerealiseerd. Wat betreft de bouwstijl zal aansluiting worden gevonden met het huidige bebouwingslint naast dat er sprake zal zijn een verspringing en wisselende kleursamenstelling. Hierbij worden de studio’s gesitueerd aan de Hardenbergerweg in lijn met de huidige woningen gerealiseerd en zal het gebouw, georiënteerd op de HavenOost als losse eenheid worden beschouwd. Gelet op de aanwezigheid van de molenbiotoop zal de bouwhoogte planologisch strak worden vastgelegd. Hierbij varieert de bouwhoogte tussen de 7.00 en de 7.80 meter. Hierdoor is de bouwhoogte grotendeels lager dan wat reeds ter plaatse aanwezig is. Daarnaast zal in het bestemmingsplan ook worden opgenomen dat de afstand tot de perceelgrens ten opzichte van de omliggende woningen minimaal 3 meter zal bedragen. Deze afstand is groter dan wat nu het geval is.

Tevens zal ieder appartement beschikken over een eigen uitpandige berging naast dat de studio’s een gezamenlijke berging krijgen. Het appartementengebouw zal beschikken over een gezamenlijke binnentuin waarbij veel vergroening van toepassing is. Er worden tot slot in totaal zestien parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd; voor iedere wooneenheid een eigen parkeerplaats. Deze parkeergelegenheden bevinden zich aan de noord- noordoostzijde. Het plangebied wordt middels één gezamenlijke in- en uitrit op de Haven Oost ontsloten.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld Voor de gehele situering en uitstraling wordt verwezen naar bijlage 1 behorende bij de toelichting. In afbeelding 2.4 t/m 2.7 zijn impressies van de beoogde situatie opgenomen.

Afbeelding 2.4

Situatieschets (Bron: IAA)

Afbeelding 2.5

Zijaanzichten (Bron: IAA)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

Afbeelding 2.6

Zijaanzicht Haven Oost (Bron: IAA)

Afbeelding 2.7

Vooraanzicht Hardenbergerweg (Bron: IAA)

2.3

Verkeer en parkeren

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld 2.3.1

Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling, evenals een eventuele toename van de verkeersgeneratie. 2.3.2

Verkeersgeneratie

Voor het bepalen van de verkeersgeneratie is aangesloten op de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 744 (2024)' van het CROW. In het kader van de voorgenomen ontwikkeling wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten: • • •

Stedelijke zone: rest bebouwde kom; Verstedelijkingsgraad: weinig stedelijk (Bron: CROW); Functie: ‘Huur, appartement, sociale huur kleiner dan 75 m2’.

Voor het beoogde appartementengebouw is daarmee sprake van de volgende verkeersgeneratie. Functie

Huur, appartement, sociale huur, kleiner dan 75 m2 Huur, appartement, sociale huur, kleiner dan 75 m2 Totaal

Verkeersbewegingen per weekdagetmaal (gemiddeld) 3.3

Aantal woningen

Totale parkeerbehoefte

12

39,6

3.3

4

13,2

52,8

De beoogde appartementen brengen een verkeersgeneratie van afgerond 53 verkeersbewegingen per weekdagetmaal met zich mee. Gelet op de huidige situatie is ter plaatse een vrijstaande woning en een installatiebedrijf aanwezig, met bijbehorende verkeersgeneratie. Met de voorgenomen ontwikkeling treedt er een beperkte toename op wat betreft het aantal verkeersbewegingen. De Hardenbergerweg en de Haven Oost zijn van ruim voldoende omvang om de verkeersgeneratie verkeersveilig te geleiden. De ontsluiting van het plangebied vindt, evenals in de bestaande situatie, plaats via de Haven Oost plaats. Wat betreft verkeersgeneratie voorziet de voorgenomen ontwikkeling in geen belemmering. 2.3.3

Parkeerbehoefte

Op basis van de parkeernorm wordt aangesloten bij de CROW publicatie 744. Dit als herziening op parkeernormen nota ‘Parkeernormennota Ommen’ uit 2018. Hierbij valt het plangebied binnen de zone ‘rest bebouwde kom’. Uitgangspunt in het parkeerbeleid is dat nieuwe ontwikkelingen het parkeren op eigen terrein op moeten lossen. Wanneer dit niet mogelijk is, kan gekeken worden naar parkeren in de openbare ruimte. Hierbij dient wat betreft parkeren in de zone ‘rest bebouwde kom’ te worden uitgegaan van de gemiddelde norm. Gelet op de sociale huur, ongeacht de soort wooneenheden wordt in beide situaties aangesloten bij ‘Huur, appartement, sociale huur. Echter, voor de volledigheid is hieronder wel een splitsing weergegeven. Functie Huur, appartement, sociale huur, kleiner dan 75 m2 Huur, appartement, sociale huur, kleiner dan 75 m2 Totaal

Parkeernorm 0,8

Aantal woningen 12

Totale parkeerbehoefte 9.6

0,8

4

3,2

12,8

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld Gelet op het vorenstaande is er sprake van een parkeerbehoefte van afgerond 13 parkeerplaatsen. In voorliggend geval worden er drie zones, opgedeeld in 11, 4 en 1 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hierbij wordt ruimschoots aan de parkeerbehoefte voldaan en heeft feitelijk gezien iedere woning een eigen parkeergelegenheid. Hiermee kan op eigen terrein worden voorzien in de parkeerbehoefte. In afbeelding 2.8 is een uitsnede van de parkeergelegenheden weergegeven.

Afbeelding 2.8

2.3.4

Invulling gronden m.b.t. parkeren (Bron: initiatiefnemer)

Conclusie

Het aspect ‘verkeer en parkeren’ vormt geen belemmering voor de in deze bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

HOOFDSTUK 3

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en waar nodig doorvertaald op de verbeelding en in de regels.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

3.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 3.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2.

Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio’s

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. 4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 3.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

3.1.2

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 3.1.3

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten in het rijksbeleid

De ontwikkeling raakt geen rijksbelangen. Ten aanzien van de ladder voor duurzame verstedelijking geldt dat de beoogde ontwikkeling uitgaat van zestien wooneenheden. Hierna wordt ingegaan op het voornemen. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt bijvoorbeeld vanaf twaalf woningen dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Uit Afdelingsjurisprudentie blijkt dat de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in grote mate casuïstisch wordt beantwoord. Zo heeft de Afdeling uitgemaakt dat de bouw van 11 woningen niet als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. De raad is van oordeel dat gelet het aantal woningen dat het plan mogelijk

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld maakt, het plan niet voorziet in een woningbouwlocatie of andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 eerste lid, aanhef en onder i van het Bro. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro is dan ook niet van toepassing (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling gaat uit van het realiseren van zestien woningen. Hierbij zal de huidige bedrijfswoning komen te vervallen, waarbij per saldo vijftien woningen worden toegevoegd. Gelet op het feit dat er meer dan 11 woningen worden toegevoegd, wordt geconcludeerd dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat betreft de harde en zachte plancapaciteit wordt verwezen naar het gemeentelijk beleid, opgenomen in hoofdstuk 3.3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het ruimtelijk verzorgingsgebied kan worden beperkt tot de gemeente Ommen.

Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Eén van de belangrijke kwalitatieve opgave in de gemeente Ommen ligt de komende jaren met name in het toevoegen van levensloopbestendige woningen (seniorenwoningen) en starterswoningen. Voorliggend plan voorziet in deze kwalitatieve behoefte. De appartementen op de begane grond zijn levensloop bestendig waardoor deze appartementen geschikt zijn voor senioren. De appartementen op de etage kunnen voor verschillende doelgroepen worden bedoeld. De appartementen/studio’s op de etage zijn middels een trap te bereiken. Het toevoegen van de appartementen bevordert de doorstroming op de woningmarkt van Ommen. Voor een nadere toelichting op de behoefte wordt verwezen naar de toetsing aan de gemeentelijke woonvisie in paragraaf 3.3.4 van deze toelichting. Ligt de stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. De herontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied van de kern Ommen. Hiermee is sprake van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, indachtig het doel van de ladder voor duurzame verstedelijking, waarbij wordt gestreefd naar een optimale benutting van de ruimte in stedelijk gebied.

Conclusie Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat er sprake is van een behoefte en de ontwikkeling is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee voldoet het voornemen aan de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.

3.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening. 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of ‘rode draden’ bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. Met de Omgevingsverordening wordt de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridische geborgen. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: 1. 2. 3.

Of – generieke beleidskeuzes Waar – ontwikkelingsperspectieven Hoe – gebiedskenmerken

Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kun je aan de hand van deze drie stappen bepalen of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. In afbeelding 3.1 is het Uitvoeringsmodel weergegeven.

Afbeelding 3.1

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

3.2.3.1 Of - Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen van de provincie. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld beleidkeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. 3.2.3.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend.

Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. 3.2.3.3 Hoe - Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in onze omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 3.2.4

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Toetsing van voorliggend initiatief aan het uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel geeft globaal het volgende beeld. 3.2.4.1 Of - generieke beleidskeuzes Ten aanzien van de generieke beleidskeuzes is met name ‘Realisatie nieuwe woningen’ (artikel 2.2.2) van belang.

Artikel 2.2.2: Realisatie nieuwe woningen Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van een appartementengebouw bestaande uit 16 appartementen/studio’s. Hierbij dient één woning te worden gesloopt, naast de aldaar aanwezige bedrijfsbebouwing. De appartementen worden gerealiseerd op een inbreidingslocatie in de kern Ommen waarbij in de nabije omgeving met name woonpercelen zijn gesitueerd. Hierbij past het voornemen op basis van de regionale woonagenda en het gemeentelijke woonbeleid binnen de behoefte aan woningen in de kern Ommen (zie paragraaf 3.3.1 en 3.4.3 van deze toelichting). Gelet op het vorenstaande wordt voldaan aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. 3.2.4.2 Waar – ontwikkelingsperspectieven Het plangebied ligt in de bebouwde kom van Ommen en behoort tot het ontwikkelingsperspectief ‘Woon en werklocaties buiten de stedelijke netwerken‘. In afbeelding 3.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied is weergegeven met de rode contour.

Afbeelding 3.2

Uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart (Bron: Provincie Overijssel)

“Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken” De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het ‘Ontwikkelingsperspectief’ In dit geval wordt met de herontwikkeling een stedenbouwkundig verantwoorde en functioneel passende ontwikkeling gerealiseerd, waarbij een aantrekkelijke woonlocatie ontstaat nabij het centrumgebied van

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld Ommen. De ontwikkeling vormt geen belemmering voor overige functies in de omgeving en doet geen afbreuk aan enig historisch erfgoed. De beoogde bebouwing past in de stedenbouwkundige uitstraling van Ommen. Geconcludeerd wordt dat het voornemen resulteert in een impuls van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse en in overeenstemming is met het ter plaatse geldende ontwikkelingsperspectieven. 3.2.4.3 Hoe – Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De ‘Natuurlijke laag’ en de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap’ kunnen in dit geval buiten beschouwing worden gelaten aangezien de oorspronkelijke waarden van deze lagen niet meer voorkomen in het plangebied. Ten aanzien van de ‘Laag van beleving’ wordt opgemerkt dat op de gebiedskenmerkenkaart het plangebied niet is gelegen binnen een gebiedstype van de ‘Laag van beleving’ en kan daarom in dit geval ook buiten beschouwing gelaten worden. 1.

De ‘Stedelijke laag’

In de stedelijke laag is de koppeling van de sociale en fysieke dynamiek van de stedelijke functies aan het verbindende netwerk van wegen, paden, spoorwegen en kanalen een belangrijk ordenend principe. Efficiëntie en nabijheid zijn belangrijke vestigingsoverwegingen, maar daarbij wordt kwaliteit eigenheid en onderscheidend vermogen (mede gevormd door de historie) van de regio steeds belangrijker. Steden zijn de economische motors van Overijssel. Ook hier is sprake van een rijk palet: dorpen met centrumfuncties, landstadjes, steden en stedelijke netwerken. Elk met een eigen karakteristieke ruimtelijke, sociale en functionele opbouw en kwaliteiten. Het plangebied is volgens de stedelijke laag gelegen in het gebiedstype ‘Historische centra binnensteden’. In afbeelding 3.3 is dit weergegeven. Het plangebied is weergegeven met de rode contour.

Afbeelding 3.3

Uitsnede van de stedelijke laag (Bron: Provincie Overijssel)

“Woonwijken 1955 – nu” De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

22

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaatsvinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Toetsing van het initiatief aan de “Stedelijke laag” De beoogde bebouwing voegt zich qua maat, schaal en uitstraling goed in het bestaande stedenbouwkundige beeld en structuur van dit deel van Ommen. Het vorenstaande komt tot uiting door de bouwhoogte en bouwmassa af te stemmen op de omgeving. Verder wordt beoogd om door middel van onder andere materiaalgebruik, kleuren en de parcellering van de bebouwing, het geheel goed op te laten gaan in de omgeving. Geconcludeerd wordt dat de geldende gebiedskenmerken van de ‘Stedelijke laag’ de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg staan. 3.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciale beleid

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met het provinciale beleid

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Woonagenda West-Overijssel 2021-2025

3.3.1.1 Algemeen De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten en hun partners werken al jaren samen aan een kwantitatieve en kwalitatieve balans op de woningmarkt. De partijen maken periodiek meerjarige afspraken over opgaven en ambities. De druk op de woningmarkt en de woningtekorten zijn hoog. Steeds meer huishoudens hebben moeite de gewenste woning te kopen of huren in de regio. De provincie Overijssel en Overijsselse gemeenten voelen de urgentie daar wat aan te doen. Er moeten de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd worden, maar er moeten ook gezamenlijk manieren gevonden worden om de dynamiek en slaagkansen binnen de bestaande woningvoorraad te vergroten. De druk op de woningmarkt is niet de enige uitdaging: ook de investeringsopgave in bestaande wijken en op transformatielocaties, de verduurzaming van de woningvoorraad en de huisvesting van bijzondere doelgroepen vragen aandacht. Tot slot kan wonen niet los gezien worden van regionale opgaven zoals verstedelijking, de vitaliteit van de dorpen en steden en de transitie van het platteland. Wonen vormt in deze grote opgaven een belangrijke sleutelfunctie en heeft een rol als (financieel) drager in deze opgaven. 3.3.1.2 Ruim baan voor lokale woningbehoefte en tekorten Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030.

Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen willen de provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten en hun partners als regio een groei van 35.000 - 40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen. Tabel 1 laat zien dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte plannen ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit voor 9.000 - 14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities. De huidige capaciteit, en dus de omvang en verdeling van de zoekopgave naar

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

23

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld extra capaciteit voor autonome behoefte en voor verstedelijkingsambities, verschilt per gemeente. De genoemde aantallen in tabel 2 vormen een voorstelling van de behoefte en geven de richting aan, maar zijn uiteindelijk de uitkomst van het sturen op kwaliteiten. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden, de dorpen en het platteland. Basis van de regionale aanpak is dat gemeenten zich inzetten om te voorzien in de lokale behoefte, zoveel mogelijk adaptief programmeren, binnen de bandbreedtes van de langetermijn-woningbehoefteprognoses. Gemeenten nemen de verantwoordelijkheid om hun woningbouwprogramma daarbij zoveel mogelijk aan te sluiten op de huidige en de te verwachten toekomstige woningvraag.

Tabel 1: Inventarisatie harde en zachte plancapaciteit najaar 2020

Tabel 2

Woningbouwopgave West-Overijssel tot 2030

3.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de ‘Woonagenda West-Overijssel 2021-2025 Zoals blijkt uit de woonagenda is er in de West-Overijsselse gemeenten de komende jaren behoefte aan nieuwe woningen om de druk op de woningmarkt en de woningtekorten te verlagen. Het gaat hier niet alleen in kwantitatieve zin om nieuwe woningen maar ook kwalitatief gezien moet gestuurd worden op de lokale behoefte. De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling levert een (beperkte) bijdrage aan het verlagen van de druk op de woningmarkt en de woningtekorten. In paragraaf 3.4.3 wordt ingegaan om het gemeentelijke woonbeleid waaruit blijkt dat tevens wordt aangesloten op de kwalitatieve behoefte in de gemeente Ommen (starterswoningen). Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de ‘Woonagenda WestOverijssel 2021-2025’.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

24

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Toekomstvisie “Het Ommer Motief”

3.4.1.1 Algemeen Het Ommer Motief bevat de strategische koers van de gemeente Ommen tot en met 2020. Deze toekomstvisie is vastgesteld door de raad op 18 december 2008. Het Ommer Motief is samen met bewoners, maatschappelijke organisaties en het bedrijfsleven opgesteld. Het doel van Het Ommer Motief is om een betekenisvol kader te bieden dat mede richting geeft aan de besluiten en het handelen van de gemeente, maar dat ook bewoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties prikkelt tot het (mede) ontwikkelen en uitvoeren van plannen. 3.4.1.2 Toekomstperspectief Ommen zet in op ontwikkeling op basis van haar sterke en kenmerkende kwaliteiten, het groene en gastvrije toeristische karakter. Een plek waar het aangenaam wonen en verblijven is. Deze kernkwaliteiten vormen het fundament voor nieuwe ontwikkelingen. Eén en ander is uitgewerkt in een aantal speerpunten, te weten: leven, wonen, werken en landschap. Met betrekking tot voorliggend bestemmingsplan is het thema ‘wonen’ van belang. Wonen Ommen biedt volop ruimte om te wonen. Ruimtelijk zet Ommen in op campusachtige ontwikkelingen met nieuwe woningen in een groene setting. Streefbeeld is een zo evenwichtig mogelijke bevolkingsopbouw, zonder dat de gemeente de kop in het zand steekt voor de gevolgen van ontgroening en vergrijzing. Het ingezette woningbouwbeleid voor starters en senioren wordt voortgezet.

Dat betekent doelgroepneutrale en levensloopbestendige woningen nabij voorzieningen, zowel in het bereikbare als het luxe segment. Ook wordt door het aanbieden van woningen in een aantrekkelijke omgeving geïnvesteerd in het behouden en aantrekken van jonge gezinnen. Voorzieningen als sport, kinderopvang en onderwijs ondersteunen het woningbouwbeleid. 3.4.1.3 Toetsing van het initiatief aan de toekomstvisie “Het Ommer Motief” Wanneer de gewenste ontwikkeling wordt getoetst aan bovenstaande toekomstperspectief, kan geconcludeerd worden dat met het toestaan van de bouw van de beoogde appartementen wordt aangesloten bij de gemeentelijke beleidsambities op het gebied van wonen. Er wordt ingezet op doelgroepneutrale in het bereikbare segment. Bovendien liggen de woningen nabij het centrum van Ommen, dichtbij voorzieningen. Geconcludeerd kan worden dat de gewenste ontwikkeling goed aansluit bij de toekomstvisie “Het Ommer Motief”. 3.4.2

Omgevingsvisie Ommen

3.4.2.1 Algemeen De gemeente Ommen heeft in 2021 een nieuwe omgevingsvisie vastgesteld. Met als thema ‘Ommen jouw toekomst’ is de gemeente samen met inwoners, plaatselijke belangen, ondernemers en maatschappelijke organisaties en partners de toekomst gaan verkennen. De ambitie hierbij is dat Ommen zich ontwikkeld tot een groene, gastvrije, geïnspireerde en gezonde verblijfsgemeente. De omgevingsvisie betreft een integrale visie voor de toekomst. De visie vervangt het GOP. Nieuwe ontwikkelingen, transities en opgaven hebben impact op de economie, omgevingskwaliteit en samenleving. Het maakt een actualisatie van de visie op de toekomst wenselijk. Het behouden en verder versterken van de omgevingskwaliteit in het gevarieerd landelijk gebied, Ommen en de kernen staat voorop. Nieuwe opgaven en transities wil de gemeente inpassen met behoud van de omgevingskwaliteit die zo kenmerkend is voor de gemeente. Met deze omgevingsvisie geeft de gemeente ook invulling aan de eisen die de nieuwe Omgevingswet stelt.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

25

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld 3.4.2.2 Missie en ambitie Ommen ontwikkelt zich op basis van haar kernkwaliteiten tot een groene, gastvrije, geïnspireerde en gezonde woon- en verblijfsgemeente. Ommen ontwikkelt zich op basis van haar sterke en kenmerkende kwaliteiten, het groene en gastvrije toeristische karakter. Ommen is een plek waar het aangenaam wonen en verblijven is. Een woon- en verblijfsgemeente met een evenwichtige bevolkingsopbouw, een aantrekkelijke omgevingskwaliteit en vitale leefbare kernen. Het duurzaam behouden en verder ontwikkelen van de kernkwaliteiten, met als basis de 4 G’s: groen, gastvrij, geïnspireerd èn gezond. Een innovatieve gemeente op het gebied van recreatie en toerisme, in samenhang met het bieden van ontwikkelmogelijkheden voor Agro & Food, landschap en natuurwaarden. Een gemeente waar ontspanning, welzijn en sport verbonden zijn met educatie en zorg.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

26

Bestemmingsplan “Wonen Ommen, herziening Hardenbergerweg 1-3” Vastgesteld 3.4.2.3 Ambitie ten aanzien van wonen Ommen wil als verblijfsgemeente haar inwoners een gezonde en vitale samenleving bieden. Het behouden en verbeteren van de samenhang en leefbaarheid in de kernen en wijken staat hoog op de agenda. De gemeente voorziet in de woonvraag van de eigen inwoners: jongeren, starters, jonge gezinnen, ouderen en bijzondere doelgroepen. De gemeente wil woningen en gebouwen duurzaam en levensloopbestendig bouwen. De gemeente stelt mensen in staat zo lang mogelijk zelfstandig in onze gemeente te blijven wonen. Ze draagt zorg voor een samenleving waar iedereen aan mee kan doen, met goede, toegankelijke en hoogwaardige voorzieningen op het gebied van onderwijs, zorg, sport en cultuur en een gevarieerd aanbod aan winkels, horeca en ontspanning. Wonen in een lommerrijke, groene en veilige omgeving, die goed bereikbaar is over de weg en het spoor en beschikt over een goede utilitaire en recreatieve fiets- en wandelinfrastructuur. Gericht op het behoud van de kernkwaliteiten en daarmee het borgen van een vitale en leefbare samenleving zet de gemeente erop in meer woningen te bouwen dan op basis van de eigen behoefte nodig is.