Document · PDF

1. Huisvestingsonderzoek toekomst Het Laar - 13 maart 2025

Gemeenteraad 19 juni 2025, gemeente OmmenBij agendapunt: Keuze scenariostudie Het Laar (903897)6.298 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Huisvestingsonderzoek Landgoed Het Laar

23 december 2024 Gemeente Ommen Scenario’s toekomst Het Laar

Colofon Referentie

20241223/665/SAPBGB/SA

Contactpersoon

Jan Blaauw

Organisatie

Gemeente Ommen

Auteurs

ir. S.G. Aalbers CFA Pim Beckers MSc Gijs Bieze MSc

Inhoudsopgave 01

AANLEIDING ONDERZOEK ............................................................................................................................................................4

01.01

Introductie............................................................................................................................................................................................. 4

01.02

Aanleiding onderzoek........................................................................................................................................................................ 4

01.03

Onderzoeksopzet ............................................................................................................................................................................... 4

01.04

Leeswijzer .............................................................................................................................................................................................. 4

HUIDIGE SITUATIE ............................................................................................................................................................................5

02.01

Landgoed Het Laar............................................................................................................................................................................. 5

02.02

Probleemanalyse ................................................................................................................................................................................. 6

SCENARIO’S TOEKOMST HET LAAR ........................................................................................................................................... 7

03.01

Algemene uitgangspunten ............................................................................................................................................................... 7

03.02

Scenario 0 (nulmeting)....................................................................................................................................................................... 7

03.03

Scenario 1 (maatschappelijke functie) ............................................................................................................................................ 8

03.04

Scenario 2 (commerciële functie).................................................................................................................................................... 8

03.05

Scenario 3 (gemengd maatschappelijke en commerciële functie) ......................................................................................... 8

03.06

Terugval scenario (verkoop) ............................................................................................................................................................. 8

03.07

Huurniveaus en mogelijke invulling het Laar ............................................................................................................................... 9

FINANCIËLE DOORREKENING ................................................................................................................................................... 10

BEOORDELING VARIANTEN OP BASIS VAN AFWEGINGSKADER................................................................................. 13

05.01

Afwegingskader ................................................................................................................................................................................. 13

05.02

Beoordeling ........................................................................................................................................................................................ 14

CONCLUSIE EN ADVIES VOORKEURSSCENARIO................................................................................................................ 15

BIJLAGE 01 - BRONNENLIJST ................................................................................................................................................................................ 16 BIJLAGE 02 – REKENPARAMETERS ...................................................................................................................................................................... 17 BIJLAGE 03 – UITGANGSPUNTEN SCENARIO’S .............................................................................................................................................. 18 BIJLAGE 04 - RESULTATEN FINANCIËLE DOORREKENING ......................................................................................................................... 19 BIJLAGE 05 – VERGELIJKING SCENARIO’S......................................................................................................................................................... 21

AANLEIDING ONDERZOEK

01.01

Introductie

Het gemeentelijke vastgoed staat momenteel volop in de belangstelling bij de gemeente Ommen. Vanuit diverse invalshoeken wordt aandacht besteed aan en gewerkt aan de gemeentelijke vastgoedportefeuille en een goede vastgoedsturing. Zo is de gemeente bezig met het ontwikkelen van een nieuw vastgoedbeleid en wordt de beheerorganisatie van het gemeentelijk vastgoed herzien. Ook heeft de gemeenteraad met twee moties het College verzocht om toekomstscenario’s van het gemeentehuis van Ommen en Landgoed Het Laar uit te werken. 01.02

Aanleiding onderzoek

In de motie met betrekking tot Het Laar, vastgesteld op 9 november 2023, verzoekt de gemeente Ommen om op korte termijn een afgewogen toekomstige koers te bepalen voor de invulling van Het Laar om zo onnodige langdurige leegstand van het vastgoedobject te voorkomen. Voor het bepalen van de koers wordt gebruikgemaakt van het werk dat de raad heeft verricht binnen het participatietraject voor het toekomstige gebruik van het landgoed, zoals beschreven in het raadsvoorstel van 23 juni 2023. Het College is verzocht om een gedetailleerde verkenning van de toekomstige gebruiksmogelijkheden uit te voeren en om de resultaten hiervan aan de raad voor te leggen. Met dit rapport wordt invulling gegeven aan de motie voor Het Laar. Dit rapport biedt een handvat voor de raad om inzicht te krijgen in de toekomstmogelijkheden van Het Laar en om zo een weloverwogen beslissing te nemen. Tijdens het perspectiefgesprek van de raad werd een duidelijke voorkeur uitgesproken voor het behoud van Huize Het Laar en het inzetten van het landgoed voor meer maatschappelijke doeleinden, met name zorggerelateerde functies. Een aanvullende motie, aangenomen ten tijde van het voorliggende huisvestingsonderzoek, benadrukt dit standpunt verder.

Hierin is onder meer besloten om eenmalig €250.000 te reserveren in 2025 voor de uitwerking van een toekomstvisie voor Het Laar als multifunctioneel centrum, in afwachting van de uitkomsten van dit onderzoek. 01.03

Onderzoeksopzet

Voor dit onderzoek zijn diverse gegevens over het landgoed en gerelateerde objecten geanalyseerd. Daarnaast is ook de ‘afronding leertraject raad & participatie huize ’t Laer’ meegenomen als context voor de koersbepaling. Om een nauwkeuriger beeld te krijgen van de context en de aandachtspunten van belang bij Het Laar zijn er meerdere gesprekken gevoerd met Maurits Materman (MPGadvies) voor de samenhang met het nieuw opgestelde vastgoedbeleid en met ambtelijk opdrachtgever Jan Blaauw (gemeentesecretaris) voor de scope en richting van dit onderzoek. Bijlage 01 bevat een documentenlijst. Op basis van de documenten en de gesprekken zijn de (eerste) bevindingen, aandachtspunten en mogelijke scenario’s geformuleerd. Deze zijn in twee werksessies teruggekoppeld en getoetst. In de voorliggende rapportage zijn de bevindingen, mogelijke scenario’s met bijbehorende (financiële) consequenties en het conclusie en advies opgenomen. 01.04

Leeswijzer

Hoofstuk 02 schetst een beeld van de huidige situatie van landgoed Het Laar. Vervolgens worden in hoofdstuk 03 de verschillende scenario’s toegelicht die mogelijke toekomstige gebruiksvormen van Het Laar beschrijven. Hoofdstuk 04 bevat de resultaten van de doorrekening van de scenario’s. Hoofdstuk 05 introduceert een afwegingskader om de scenario’s te beoordelen en tot slot bevat hoofdstuk 06 de conclusies en advies voor het voorkeurscenario. Dit rapport biedt daarmee de benodigde informatie en inzichten om de raad te ondersteunen bij het maken van een weloverwogen keuze voor de toekomstige koers voor de invulling van landgoed Het Laar.

HUIDIGE SITUATIE

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitgangspunten voor de scenarioanalyse toegelicht. Als eerste wordt een korte beschrijving gegeven van het landgoed (02.01), gevolgd door de belangrijkste kenmerken van het vastgoed (02.02). Het hoofdstuk eindigt met de probleemanalyse en een beschrijving van de financiën (02.03). 02.01

Landgoed Het Laar

Het statige, witte landhuis, dat midden 18e eeuw werd herbouwd in de Franse stijl, is het middelpunt van het landgoed en wordt omringd door een weelderig park en een indrukwekkende oprijlaan. Naast het hoofdgebouw bevat het landgoed unieke elementen, zoals het Tokvoorthuis, een koetshuis en een ijskelder. De beuken- en eikenlanen geven het gebied een karakteristieke uitstraling. Oorspronkelijk functioneerde het landhuis voornamelijk als jachtslot en was onderdeel van de Besthmer Marke, een vereniging van personen actief tot 1853. Tegenwoordig is Landgoed Het Laar aangewezen als Rijksmonument, gewaardeerd om zijn authentieke details en het omringende bosrijke landschap.

Figuur 2: Plattegronden Huize Het Laar

Figuur 1: Vooraanzicht van Huize Het Laar Ruimtestaat

Landgoed Het Laar omvat naast het hoofdgebouw (figuur 1) meerdere gebouwen en gronden. Voor de scenarioanalyse zijn de metrages van het hoofdgebouw (landhuis), het Tokvoorthuis en de woning/koetshuis als uitgangspunt gehanteerd. De verhuurbare meters (vvo) zijn die meters waarvoor toekomstige huurders een huurbedrag betalen. In deze rapportage hanteren we een verhouding vvo/bvo van 79%, passend bij de monumentale bouw van de vastgoedobjecten. Vloeroppervlakte

m² bvo

m² vvo

Aandeel

Hoofdgebouw

808 m²

641 m²

68%

Tokvoorthuis

98 m²

78 m²

Woning/koetshuis

287 m²

227 m²

24%

Totaal

1.193 m²

946 m²

100%

Tabel 1: Metrages belangrijkste vastgoedobjecten Landgoed Het Laar. Rijksmonumentenstatus Landgoed Het Laar in Ommen heeft de status van Rijksmonument, wat betekent dat het door de Nederlandse overheid erkend is als een locatie met bijzondere cultuurhistorische waarde. Deze status beschermt zowel het landhuis als de bijgebouwen, zoals het koetshuis, tokvoorthuis, de ijskelder en het omliggende parklandschap met zijn kenmerkende lanen en oprijlaan. Als Rijksmonument moet het landgoed volgens specifieke richtlijnen worden onderhouden en mogen er enkel restauraties en aanpassingen worden gedaan die de historische waarde respecteren en behouden. Deze beschermde status garandeert dat het erfgoed van Het Laar behouden blijft voor toekomstige generaties en dat de geschiedenis en architectonische details van het landgoed worden bewaard. Deze monumentstatus betekent dat er bij ingrepen in het vastgoed extra eisen worden gesteld, welke doorgaans kostenverhogend doorwerken. Hier is rekening mee gehouden in de bepaling van de investeringsniveaus in de scenarioanalyse.

02.02

Probleemanalyse

Om een beter beeld te krijgen van de context en problematiek van Landgoed Het Laar zijn beschikbare documenten geraadpleegd en is er in afstemming met de gemeente een analyse van de belangrijkste aandachtspunten opgesteld: ‒

Het Laar is verouderd: de huidige gebouwen zijn niet toekomstbestendig. Zowel klimatologisch als technisch voldoen de gebouwen niet aan de eisen en wensen van de gemeente. Ook niet als het achterstallig onderhoud wordt uitgevoerd.

‒

Achterstallig onderhoud: Er is sprake van achterstallig onderhoud. Verschillende ingrepen zijn nodig om het vastgoed in haar cultuurhistorisch waarde te behouden. Posten voor achterstallig onderhoud zijn opgenomen in het MJOP en zijn meegenomen in de doorrekening.

‒

Verduurzaming: Er zijn verschillende verduurzamingsmaatregelen benodigd om Het Laar te bevorderen naar de gewenste duurzaamheidsprestatie. Onderdeel hiervan zijn het aanpakken van het enkelzijdige monumentenglas.

‒

Huidige huurcontracten: Het landgoed wordt momenteel grotendeels gehuurd door een horecaondernemer. De huurder gebruikt het landgoed voor feesten en partijen. Het huidige huurcontract loopt binnenkort af. De overige ruimten in hand worden op dit moment niet volledig verhuurd.

‒

Onderhoudslasten: In het MJOP zijn de komende 20 jaar (tot en met 2045) relatief grote ingrepen gepland. Vooral wanneer het achterstallig onderhoud wordt meegerekend heeft de gemeente op korte termijn een omvangrijke (financiële) opgave om Het Laar naar gewenste staat te krijgen.

‒

Lokaal sentiment en wens voor maatschappelijke invulling: Landgoed Het Laar heeft duidelijke cultuurhistorische waarde en deze waarde wordt ook onderkent door de inwoners van de gemeente Ommen. Uit het participatietraject, geïnitieerd door de raad, blijkt dat een maatschappelijke invulling dan ook gewenst is.

MJOP

Achterstallig onderhoud

450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045

Figuur 3: Onderhoudslasten uit het MJOP het Laar

SCENARIO’S TOEKOMST HET LAAR

In de scenario’s voor Het Laar wordt gevarieerd met de invulling van het landgoed. Scenario 0 is de nulmeting en betreft de voortzetting van het gebruik en beheer van de gebouwen zoals deze nu zijn. Scenario’s 1, 2 en 3 omvatten verschillende nieuwe invullingen: maatschappelijk, commercieel of een mix van beide. Deze scenario’s moeten worden gezien als een bandbreedte voor van wat mogelijk is in Het Laar. Als terugval scenario is ook de mogelijkheid om Het Laar te verkopen meegenomen in dit onderzoek.

Figuur 4: Beschrijving van de scenario's. 03.01

Algemene uitgangspunten

Bovenstaande scenario’s hebben dezelfde ruimtelijke uitgangspunten, maar verschillen op het gebied van de benodigde investeringen in de gebouwen en de toekomstige huurniveaus. Enkele uitgangspunten zijn van toepassing op alle scenario’s. De belangrijkste worden hier benoemd: ‒

In lijn met het beleid van de gemeente Ommen worden investeringen lineair afgeschreven.

‒

De huidige rente van de gemeente Ommen is 0%. In aansluiting op de huidige financieringsmarkt en het recent gepubliceerde IHP Onderwijs is ervoor gekozen om de rente op te laten lopen naar 1% in 2027 en naar 2,0% voor 2028 en verder.

‒

In de doorrekening van de scenario’s is uitgegaan van marktconforme langjarige gemiddeldes van 2,0% per jaar voor zowel opbrengsten- als kostenstijgingen. Bijlage 02 bevat een overzicht van de rekenparameters.

‒

Voor elk scenario is een vormfactor van 79% aangehouden. Dat betekent dat 79% van het bruto vloeroppervlak wordt gezien als verhuurbaar vloeroppervlak. De benodigde investeringen in de gebouwen worden berekent op m² bvo. De huren worden gerekend over het aantal m² vvo.

03.02

Scenario 0 (nulmeting)

In dit scenario wordt het huidige gebruik en beheer van het landgoed voortgezet zoals het nu is, rekening houdend met het huidige MJOP aangevuld met het achterstallig onderhoud. Dit betekent dat de huidige functie van gebouw blijft behouden, waarbij wel de noodzakelijke onderhoudsactiviteiten (inclusief achterstallig onderhoud) worden uitgevoerd. De exploitatielasten blijven ongewijzigd. Deze omvatten alle kosten voor het gebruik en beheer van de gebouwen, zoals energielasten, schoonmaakkosten, en andere dagelijkse operationele uitgaven, maar ook de onderhoudskosten voor het groen (zoals de bossen) en de gelieerde objecten. Ook wordt de aanname gedaan dat de huidige huurovereenkomst wordt verlengd en de huurinkomsten de komende jaren gelijk blijven (gecorrigeerd met opbrengstenstijging). Naast de exploitatielasten en de onderhoudslasten uit het MJOP worden de huidige kapitaallasten meegerekend. De totale boekwaarde van Het Laar bedroeg op 1 januari 2024 ruim € 330.000,-, waarvan een groot deel de grond betreft, waarop niet wordt afgeschreven. De kapitaallast van € 6.000,- in 2025 is daarom relatief beperkt. De nulmeting dient als referentiepunt en stelt ons in staat om de impact van de drie andere scenario’s te evalueren ten opzichte van de huidige situatie. De nulmeting is geen realistisch scenario.

Zowel Republiq als de gemeente zelf achten het MJOP en het achterstallig onderhoud niet toereikend genoeg om het gebouw op een toekomstbestendig niveau te brengen en te houden. Zo

heeft ook de huidige huurder aangegeven bereid te zijn om het contract te verlengen, op voorwaarde dat er verduurzamingsinvesteringen in het gebouw worden gedaan. 03.03

Scenario 1 (maatschappelijke functie)

In dit scenario worden investeringen in de gebouwen gedaan voor verduurzaming en verbetering van de technische staat. De investeringsopgave is bepaald door de ingrepen uit het MJOP t/m 2036 naar voren te halen, aangevuld met de volgende ingrepen: ‒

Kozijnvervanging en HR++ beglazing

‒

Dakvervanging

‒

Verbetering installaties

Daarmee komen de investeringslasten uit op € 1.550,- per m² bvo exclusief bijkomende kosten. Ook wordt het achterstallig onderhoud meegenomen in de investering. Aangezien de beoogde functie in dit scenario een maatschappelijke functie is, wordt 21% btw meegenomen. Tevens worden inbouwpakketten voor maatschappelijke functies meegerekend. Door bovengenoemde investeringen wordt het pand naar het gewenste technische- en functionele niveau gebracht waardoor maatschappelijke functies gehuisvest kunnen worden. In de doorrekening is gerekend met een maatschappelijke huur van € 75,- per m² vvo. 03.04

Scenario 2 (commerciële functie)

Het tweede scenario heeft grotendeels dezelfde uitgangspunten als Scenario 1. Het verschil zit in het investeringsniveau voor de inbouwpakketten, de btw en de huuropbrengsten: ‒

De inbouwpakketten voor commerciële functies zijn van hogere kwaliteit en vragen om een hoger investeringsbedrag.

‒

Doordat de huurder commerciële activiteiten begaat kan de btw over de investering worden verrekend. Dit betekent dat geen btw over de investeringsbedragen zijn gerekend.

‒

Commerciële huurniveaus liggen hoger dan maatschappelijke huurniveaus. In dit scenario is gerekend met een huur van € 150,per m² vvo.

03.05

Scenario 3 (gemengd maatschappelijke en commerciële functie)

Het laatste scenario betreft een mix aan maatschappelijke en commerciële functies. Te denken valt aan een maatschappelijke functie gecombineerd met een horeca-functie. Voor de doorrekening is uitgegaan van 50/50 maatschappelijk en commercieel. De investeringskosten voor de inbouwpakketten zijn ook volgens deze verhouding toegepast. Vanwege de verdeling in functies is ook de btw aangepast. 50% van 21% btw is toegerekend aan de investering. Het huurniveau is bepaald op 50% van de vvo voor € 75,- per m² en de andere 50% voor € 150,- per m². 03.06

Terugval scenario 4 (verkoop)

Als terugval scenario is ook de mogelijkheid om Het Laar te verkopen meegenomen in dit onderzoek. De verkoopvariant laat zich moeilijk vergelijken met de andere varianten. Het uitgangspunt is dat verkoop van het landgoed een mogelijke optie wordt naar mate de andere scenario’s minder (financieel) haalbaar zijn voor de gemeente Ommen. Voor de verkoopvariant is de taxatiewaarde per 1-1-2023 in tabel 2 opgenomen. De vastgestelde waarde in 2023 bedraagt € 782.000,- voor het Laar inclusief 27 hectare grond. Taxatie 1-1-2023

Vastgestelde waarde

Het Laar 2

€ 524.000

Het Laar 2a

€ 41.000

Het Laar 2b

€ 217.000

Totaal

€ 782.000

Tabel 2: Taxatiewaarde Het Laar.

03.07

Huurniveaus en mogelijke invulling het Laar

De scenario’s voor Het Laar (maatschappelijk, commercieel of gemengd) bieden een bandbreedte van mogelijke invullingen en bijbehorende opbrengstniveaus. Voor een afgewogen keuze is het belangrijk om zowel de impact van de gekozen functie op de exploitatie van Het Laar te evalueren, als ervoor te zorgen dat deze aansluit bij de wensen van de inwoners en de cultuurhistorische waarde van het landgoed. De gemeente heeft daarom al een participatietraject doorlopen, waarbij inwoners, de Raad en andere belanghebbenden actief hebben meegedacht over de toekomst van Het Laar. Dit proces leverde waardevolle inzichten op en resulteerde in zes hoofdsuggesties voor de toekomstige invulling van het landgoed. Daarnaast zijn er door ons aanvullende ideeën naar voren gebracht1. Figuur 5 biedt een overzicht van de mogelijke invullingen van Landgoed Het Laar, waarbij zowel de maatschappelijke meerwaarde als de potentiële opbrengst van elke invulling worden weergegeven.

Figuur 5: Een weergave van de mogelijke invullingen voor het Laar.

Met de aangenomen aanvullende motie verzoekt de Raad om Het Laar uitsluitend in te zetten voor maatschappelijke doeleinden (Scenario 1), met name gericht

op zorg gerelateerde functies. In de motie wordt tevens €250.000 gereserveerd in 2025 voor de uitwerking van een toekomstvisie voor Het Laar als multifunctioneel centrum in afwachting van de uitkomsten van het huisvestingsonderzoek.

FINANCIËLE DOORREKENING

In onderstaande tabel staan de resultaten van de doorrekeningen van de vier scenario’s, waaronder de nulmeting. De cijfers in de tabel laten de financiële situatie zien ná de benodigde investeringen. Het betreft in alle scenario’s de cijfers van het jaar 2028, aangezien alle investeringen zijn gefaseerd in 2027. Na de tabel volgt een korte toelichting op de opvallende punten uit de tabel. Bijlagen 03 en 04 bevatten uitgebreidere weergaven van de uitgangspunten en financiële doorrekening. Bijlage 05 zijn de saldi van de scenario’s op jaarschijven grafisch weergeven. Scenario

0. Nulmeting

1. Maatschappelijke functie

2. Commerciële functie

3. Gemengd maatschappelijk & commercieel

Investering inclusief btw

€0

- € 3.794.000

- € 3.446.000

- € 3.636.000

Kapitaallasten

- € 7.000

- € 265.000

- € 240.000

- € 251.000

Exploitatiebaten

€ 66.000*

€ 76.000

€152.000

€114.000

Exploitatielasten

- € 41.000

- € 36.000

Onderhoud (MJOP)

- € 136.000

- € 59.000

- € 66.000

- € 62.000

Saldo in 2028

- € 118.000

- € 284.000

- € 191.000

- € 235.000

* het huurcontract is reeds beëindigd. In de nulmeting is voor de vergelijking het huidige huurcontract gecontinueerd.

Tabel 3: Resultaten financiële doorrekening scenario's (x € 1.000). Investering ‒

Scenario 1 (Maatschappelijke functie) vraagt met € 3,8 miljoen om de hoogste investering, ondanks relatief lagere inbouwkosten. Dit hogere bedrag komt door de toevoeging van 21% btw, die niet kan worden verrekend voor maatschappelijke functies.

‒

Scenario 2 (Commerciële functie) heeft een lagere investering van € 3,4 miljoen. Hoewel de inbouwkosten hier hoger zijn dan bij Scenario 1 (vanwege de hogere kwaliteitseisen voor commerciële functies), leidt de btw-verrekening tot lagere totale investeringskosten.

‒

Scenario 3 (Gemengd) heeft een investeringsniveau van € 3,6 miljoen, waarmee deze tussen de investeringen van de andere scenario’s in zit. Dit komt door een gemengde btw-toepassing en een verdeling van de inbouwkosten over zowel maatschappelijke- als commerciële functies.

Kapitaallasten: ‒

Scenario 0 heeft de laagste kapitaallasten van € 7.000,- per jaar, omdat er geen nieuwe investeringen worden gedaan en de bestaande kapitaallasten laag zijn.

‒

De kapitaallasten van Scenario 1 t/m 3 liggen redelijk in lijn met elkaar. De investeringen verschillen beperkt en de afschrijvingstermijn van 20 jaar is gelijk bij elk scenario.

Exploitatiebaten ‒

Scenario 0 (Nulmeting) levert de laagste exploitatiebaten van € 66.000,- per jaar, aangezien het gebruik ongewijzigd blijft. Hierbij hoort de kanttekening dat voor de vergelijking met de andere scenario’s het reeds beëindigde huurcontract gecontinueerd is. Het betreft dus een fictieve situatie, maar is wel toegepast ten behoeve van een zuivere vergelijking.

‒

Scenario 1 (Maatschappelijke functie) heeft met € 76.000,- per jaar de laagste exploitatiebaten na de nulmeting door het lagere maatschappelijke huurniveau.

‒

Scenario 2 (Commerciële functie) genereert de hoogste exploitatiebaten van € 152.000,- per jaar, door een hogere commerciële huurprijs (€ 150,- per m²).

‒

Scenario 3 (Gemengd) ligt met € 114.000,- per jaar logischerwijs tussen beide scenario’s in door de mix van maatschappelijke en commerciële huur (€ 75,- en € 150,- per m²).

Exploitatielasten ‒

Alle scenario’s hebben vergelijkbare exploitatielasten. Voor alle drie de scenario’s is rekening gehouden met een energielasten reductie van 50%.

Onderhoudskosten (MJOP) ‒

Scenario 0 (Nulmeting) heeft € 136.000,- aan onderhoudskosten op basis van huidige MJOP inclusief voorziening voor het achterstallig onderhoud. Bij de andere scenario’s is het achterstallig onderhoud voor 50% meegenomen omdat anders dubbelingen ontstaan met de investeringen in verduurzaming. Daarnaast is het achterstallig onderhoud opgenomen in het investeringsbedrag en niet in het onderhoud omdat het naar verwachting als een integrale ingreep wordt uitgevoerd.

‒

De onderhoudskosten voor de overige scenario’s zijn ongeveer gelijk.

Jaarlijks saldo ‒

Scenario 0 (Nulmeting) heeft het laagste negatieve saldo van -/- € 118.000 per jaar. De nulmeting is geen realistisch scenario, omdat zowel Republiq als de gemeente zelf het MJOP en het achterstallig onderhoud niet toereikend genoeg achten om het gebouw op een toekomstbestendig niveau te brengen en te houden.

‒

Scenario 1 (Maatschappelijke functie) heeft het grootste negatieve saldo van -/- € 284.000.- per jaar, door de hoge investering en bijbehorende kapitaallasten, maar vooral door het laagste huurniveau van € 75,- per vvo.

‒

Scenario 2 (Commerciële functie) heeft een negatief saldo van -/- € 191.000,- per jaar, wat het financieel meest gunstige scenario is na de nulmeting. De kapitaallasten zijn wat lager, maar met een huur van € 150,- per vvo genereert dit scenario de hoogste opbrengsten.

‒

Scenario 3 (Gemengde functie) heeft een saldo van -/- € 235.000,- per jaar. Dit ligt logischerwijs tussen Scenario 1 en 2 in.

Risico’s De risicoprofielen verschillen minimaal per scenario, maar alle scenario’s hebben wel een hoog risicoprofiel door zowel mogelijke kostenoverschrijding bij investering en daaruit voortvloeiende hogere kapitaallasten als mogelijke leegstand die leidt tot lagere huuropbrengsten. De Rijksmonumentenstatus van het Laar brengt extra complexiteit en beperkingen met zich mee, waardoor de kans op kostenoverschrijdingen toeneemt. De omvang van de werkzaamheden is op voor hand lastig in te schatten. Scenario 3 (Gemengd) biedt het meeste flexibiliteit door de mix van maatschappelijke en commerciële functies wat het risico op leegstand verlaagt. De maatschappelijke functies in scenario 1 (Maatschappelijk) en Scenario 3 (Gemengd) maken mogelijk gebruik van gemeentelijke subsidies voor het betalen van de huur. Dit heeft aanvullende financiële gevolgen voor de gemeente omdat de gemeente de maatschappelijk huur (€75 per m² vvo) dan deels zelf betaald. Deze structurele kosten zijn niet meegerekend en kunnen de negatieve exploitatie verder vergroten. Bij Scenario 2 (Commercieel) speelt dit risico niet, maar commerciële huur geeft wel een groter verhuurrisico, alleen al door de hoogte van de huur. Daarnaast moet er natuurlijk vraag zijn naar commerciële ruimtes.

Het terugval scenario (Verkoop) heeft de laagste financiële risico’s, omdat exploitatie en onderhoud volledig worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Het grootste risico in dit scenario is het vinden van een geschikte koper en een goede verkoopprijs. In alle scenario’s moet verhuur voldoen aan de wet Markt en Overheid. Deze wet stelt eisen aan de hoogte van de huur (kostendekkend). Wel kan de gemeente met een algemeen belang besluit hier van afwijken. Ook moeten partijen volgens het Didam-arest een gelijke kans hebben om het pand te kunnen huren. De gemeente moet daarom de (onderhandse) verhuur openbaar bekend maken of moet het pand openbaar aanbieden.

Tabel 4 geeft een bandbreedte weer van het financiële risico per scenario op de investering en het exploitatiesaldo per jaar. Investering Exploitatiesaldo Scenario

Laag

Hoog

Laag

Hoog

1. Maatschappelijke functie

- € 3.794.000

- € 6.070.000

- € 284.000

- € 426.000

2. Commerciële functie

- € 3.446.000

- € 5.514.000

- € 191.000

- € 306.000

3. Gemengde functie

- € 3.636.000

- € 5.818.000

- € 235.000

- € 329.000

Tabel 4: Risicobandbreedte investering en exploitatiesaldo In bijlage 04 is het risico per scenario met een risico-pluim weergegeven. Het risico op over- of onderschrijding van de investering (en daarmee de kapitaallasten), de exploitatielaten en de exploitatieopbrengsten is per scenario ingeschat. Zo ontstaat een bandbreedte, de pluim, die een indicatie geeft van het financiële risico van het desbetreffende scenario.

BEOORDELING VARIANTEN OP BASIS VAN AFWEGINGSKADER

05.01

Afwegingskader

Voor de beoordeling van de scenario’s wordt het afwegingskader “de Waardedriehoek” uit het vastgoedbeleid van de gemeente Ommen als uitgangspunt gehanteerd (zie figuur 7): 1.

Maatschappelijke meerwaarde. Bij de maatschappelijke beoordeling wordt gekeken of de functie van het vastgoed aansluit bij de door de gemeente vastgestelde beleidsdoelstellingen. Daarnaast moet het vastgoed de gemeentelijke huisvestingsvraag beantwoorden door ruimte te bieden aan een maatschappelijke instelling of functie die deze doelen ondersteunt.

Financiële meerwaarde. De financiële haalbaarheid van elk scenario wordt beoordeeld op basis van een verantwoord exploitatiemodel. Verder wordt gekeken of de benodigde investeringen binnen de financiële kaders en het budget van de gemeente passen.

Portefeuille toegevoegde waarde. Deze indicator evalueert in hoeverre een vastgoedobject bijdraagt aan de balans tussen passende huisvesting en toekomstbestendigheid, waarbij gekeken wordt naar benutting, flexibiliteit, technische kwaliteit en duurzaamheid. Het doel is om ervoor te zorgen dat het vastgoedobject een positieve bijdrage levert aan de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille.

Maatschappelijk

Financieel

2 3

Portefeuille Figuur 7: Afwegingskader “de Waardedriehoek” uit het vastgoedbeleid Ommen

05.02

Beoordeling

De tabel hieronder bevat de samenvatting van de beoordeling van de verschillende scenario’s. Per criterium kan de beoordeling goed (groen), redelijk (oranje), slecht (rood) of niet van toepassing (grijs/wit) zijn. Indien een scenario slecht (rood) scoort op een criterium betekent dit niet automatisch dat het betreffende scenario is uitgesloten. Scenario

Maatschap-

Financieel

Portefeuille

pelijk Benutting

Technisch

Duurzaamheid

Flexibiliteit

Scenario 1 Maatschappelijke functie Scenario 2 Commerciële functie Scenario 3 Gemengde functie Terugval scenario Verkoop

Tabel 5: Beoordeling scenario's Het Laar

Maatschappelijk Het gemeentelijk beleid schrijft duidelijk voor dat vastgoedobjecten in de (kern)portefeuille een maatschappelijke functie dienen te hebben of een antwoord moeten zijn op een huisvestingsbehoefte van een maatschappelijke instelling of functie die gemeentelijke doeleinden ondersteunt. De huidige invulling van het landgoed valt hier niet onder. Het betreft immers een grotendeels commerciële invulling. Ook Scenario 3 draagt door de commerciële invulling niet bij aan maatschappelijke doelstellingen. Scenario’s 1 en 3 bevatten beide maatschappelijke functies. Scenario 1 is volledig maatschappelijk, maar Scenario 3 is door de mix aan functies mogelijk beter te exploiteren. Het verkoop scenario scoort groen aangezien de gemeente dan geen pand in haar portefeuille meer heeft dat niet bijdraagt aan maatschappelijke doelstellingen. Daarbij kan de gemeente bij verkoop eisen stellen aan het toekomstig gebruik. De Rijksmonumenten status garandeert dat het erfgoed van Het Laar behouden blijft voor toekomstige generaties en dat de geschiedenis en architectonische details van het landgoed worden bewaard. Financieel Vanuit financieel oogpunt zijn alle scenario’s, waaronder de voortzetting van huidig gebruik en beheer niet rendabel. De benodigde investeringen worden in elk scenario niet goedgemaakt door de huur.

De financieel meest gunstige exploitatie betreft het commerciële scenario, echter vraagt dit nog steeds om een investering van € 3,5 miljoen om het pand toekomstbestendig te krijgen. Verkoop biedt een directe financiële opbrengst, zonder verdere kapitaal-, exploitatie- of onderhoudslasten voor de gemeente. Dit scenario biedt maximale financiële ontlasting op korte- en lange termijn. Portefeuille Scenario’s 1, 2 en 3 zorgen voor verbeteringen in de technische staat en duurzaamheid van het pand door ingrepen zoals HR++beglazing, dakvervanging en technische installaties. Deze verbeteringen verhogen de energie-efficiëntie en verlengen de levensduur van het gebouw, wat aansluit bij de gemeentelijke duurzaamheidsdoelstellingen. Echter, de rijksmonumenten status beperkt de mogelijkheden voor verduurzaming en structurele aanpassingen, waardoor het pand minder goed aansluit bij de duurzame ambities van de gemeente en het pand niet flexibel kan worden ingericht. Door renovatie wordt het pand beter benut en geschikt gemaakt voor maatschappelijke of commerciële functies. Toch blijft het onzeker of voldoende huurders gevonden worden voor volledige bezetting. Scenario 3 is door de mix aan functies mogelijk het best te benutten, maar ook dat is onzeker.

Omdat na verkoop Het Laar geen onderdeel meer uitmaakt van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is scenario 4 niet beoordeeld op het criterium portefeuille.

CONCLUSIE EN ADVIES VOORKEURSSCENARIO

De afweging over de toekomst van Landgoed Het Laar draait voornamelijk om de vraag: "Hoeveel waarde hecht de gemeente aan

het behouden van Het Laar in eigen bezit?" Alle scenario’s tonen immers een negatief exploitatieresultaat, wat betekent dat het landgoed financieel gezien een kostenpost blijft. Om deze kosten te rechtvaardigen, moet de maatschappelijke bijdrage van Het Laar opwegen tegen de negatieve financiële impact. Bij een volledig commerciële invulling ontbreekt die maatschappelijke meerwaarde, wat dit scenario minder passend maakt. Scenario 2 met een commerciële invulling valt hierdoor volgens ons af. Een maatschappelijke of een gemengde invulling levert wel een maatschappelijke bijdrage. Scenario 1 met een maatschappelijke invulling is in lijn met de aanvullende motie, waarin een duidelijke voorkeur door de Raad is uitgesproken voor een maatschappelijk functie, met name gericht op zorg gerelateerde functies. De uitdaging is hier om een passende gebruiker te vinden. Bij een gemengde invulling is dit naar verwachting eenvoudiger omdat meer mogelijke functies in Het Laar gehuisvest kunnen worden. Behoud van Het Laar kent verschillende risico’s. De investering in een monumentaal pand kan (veel) hoger uitvallen. Ook beperkt de Rijksmonumenten status de aanpassings- en daarmee de gebruiksmogelijkheden van het pand. Daarnaast kunnen de exploitatiekosten hoger uitvallen en de verhuuropbrengsten tegenvallen, zeker indien leegstand ontstaat.

Scenario 1 (maatschappelijk) en Scenario 3 (gemengd) maken gebruik van maatschappelijke functies. Mogelijk moet de gemeente de huur voor deze maatschappelijke functies subsidiëren. Deze structurele kosten zijn op dit moment niet meegerekend in de scenario’s en kunnen de negatieve exploitatie verder verslechteren. Verkoop van landgoed Het Laar lijkt ons daarmee een reële mogelijkheid. De gemeente hoeft niet te investeren en in plaats daarvan genereert de gemeente een directe opbrengst. Verkoop ontlast de gemeente van toekomstige kapitaal-, onderhouds- en exploitatiekosten. De Rijksmonumentenstatus garandeert het behoud van de cultuurhistorische waarde van het pand. Bij de verkoop kan de gemeente eisen stellen, bijvoorbeeld om de openbare toegankelijkheid te verzekeren. Wij adviseren de gemeente om de verkoop van Landgoed Het Laar te overwegen, zeker als binnen de gemeente Ommen er geen maatschappelijke instelling is met een huisvestingsbehoefte waaraan de gemeente financieel wil bijdragen.

BIJLAGE 01 - BRONNENLIJST ‒

M5: Motie toekomst Huize Het Laar

‒

M5: Motie Uitwerking perspectief gesprek – Huize het Laar

‒

Procesplan Het Laar

‒

Raadsvoorstel (incl. bijlagen) Afronding leertraject raad & participatie Huize Het Laar

‒

Afwegingskader vastgoed gemeente Ommen (definitief)

‒

Overzicht exploitatiegegevens Het Laar

‒

Specificatie materiële vaste activa met kapitaallasten en boekwaarden van Het Laar

‒

Bouwkundige rapportage Het Laar (4 objecten)

‒

Taxatie verslagen Het Laar

‒

Plattegronden Het Laar

‒

Overige beschikbare onderzoeksrapporten

BIJLAGE 02 – REKENPARAMETERS

Parameters Kostenstijging

2025 2,00%

Opbrengstenstijging

2,00%

Rente

0,00%

2026

2027

2028

2029

2030

2031 e.v.

2,00%

2,00% 0,00%

2,00% 1,00%

2,00% 2,00%

Beschouwingsperiode rekenmodel Startjaar:

2025

Duur model:

BIJLAGE 03 – UITGANGSPUNTEN SCENARIO’S Maatschappelijke functie Ruimtegebruik Verblijfsruimte Verkeersruimte Toiletruimte Badruimte Kleedruimte Bergruimte Technische ruimte Buitenruimte Totale bvo Verhouding/vormfactor Maatschappelijke functies Commerciële functies Overige ruimtes Totale meters Tokvoortshuis De Woning / Koetshuis Totaal Financieel Renovatie & aanpassing pand Renovatie/verduurzaming per m2 Achterstallig onderhoud Onderhoud MJOP tm 2036 Kozijnvervanging en HR++ beglazing Dakvervanging Installaties Renovatie/verduurzaming per m² Aandeel bijkomende kosten Investeringsbedrag incl. eventuele btw Inbouwpakketten Maatschappelijke functies Commerciële functies Overige ruimtes Inbouwpakketten Nieuwe huurexploitatie Maatschappelijke functies Commerciële functies Totale huuropbrengsten Effect op onderhoudslasten Reductie van energielasten Instandhoudingskosten Nieuwe onderhoudslasten Kosten voor tuin, park en bosbeheer Achterstallig onderhoud Landgoed Het Laar - Landhuis Landgoed Het Laar - woning Het Laar 3 Landgoed Het Laar - Tokvoorthuis Landgoed Het Laar - Prieel Totaal achterstallig onderhoud Kapitaallasten investering Afschrijvingspost Renovatie & aanpassing pand Inbouwpakketten Planning Renovatie het Laer Inbouwpakketten

Scenario 1

100% 0% 0%

bvo 555 169 56 29 808 100% 808 808 98 287 1.193

Commerciële functie vvo

79% 641 641 78 227 946

1.550 50% 575 276 100 600 1.551 30% btw:

296

1.849.866 238.917

21%

626.635 3.285.656

Aan Uit Uit btw:

250 500 21%

298.366 361.022

Begin Tot 2028 2048 5 per m2 bvo 25 per m2 bvo 370 per ha

70.942 70.942 Reductie 50% -4.042 -29.837 -25.973

75 -

-283.570 -56.488 -137.776 -176.566 -654.400 Termijn 20 20 Jaar 2027 2027

Jaarbedrag 164.283 18.051

Ruimtegebruik Verblijfsruimtes Verkeersruimtes Toiletruimte Badruimte Kleedruimte Bergruimte Technische ruimte Buitenruimte Totale bvo Verhouding/vormfactor Maatschappelijke functies Commerciële functies Overige ruimtes Totale meters Tokvoortshuis De Woning / Koetshuis Totaal Financieel Renovatie & aanpassing pand Renovatie/verduurzaming per m2 Achterstallig onderhoud Onderhoud MJOP tm 2036 Kozijnvervanging en HR++ beglazing Dakvervanging Installaties Renovatie/verduurzaming per m² Aandeel bijkomende kosten Investeringsbedrag incl. eventuele btw Inbouwpakketten Maatschappelijke functies Commerciële functies Overige ruimtes Inbouwpakketten Nieuwe huurexploitatie Maatschappelijke functies Commerciële functies Totale huuropbrengsten Effect op onderhoudslasten Reductie van energielasten Instandhoudingskosten Nieuwe onderhoudslasten Kosten voor tuin, park en bosbeheer Achterstallig onderhoud Landgoed Het Laar - Landhuis Landgoed Het Laar - woning Het Laar 3 Landgoed Het Laar - Tokvoorthuis Landgoed Het Laar - Prieel Totaal achterstallig onderhoud Kapitaallasten investering Afschrijvingspost Renovatie & aanpassing pand Inbouwpakketten Planning Renovatie het Laer Inbouwpakketten

Scenario 2

0% 100% 0%

1.550 50% 575 276 100 600 1.551 30% btw:

555 169 56 29 808 100% 808 808 98 287 1.193

Gemengd maatschappelijk/commercieel

79% 641 641 78 227 946

296

1.849.866 238.917

626.635 2.715.418

250 500 0%

596.731 596.731

Begin Tot 2028 2048 5 per m2 bvo 30 per m2 bvo 370 per ha

141.885 141.885 Reductie 50% 4.042 35.804 -25.973

Uit Aan Uit btw: 150

-283.570 -56.488 -137.776 -176.566 -654.400

20 20 Jaar 2027 2027

Jaarbedrag 135.771 29.837

Scenario 3

50% 50% 0%

555 169 56 29 808 100% 404 404 808 98 287 1.193

79% 320 320 641 78 227 946

1.550 50% 575 276 100 600 1.551 30% btw:

296

1.849.866 238.917

11%

626.635 3.000.537

Aan Aan Uit btw:

250 500 11%

149.183 298.366 494.541

Begin Tot 2028 2048 5 per m2 bvo 28 per m2 bvo 370 per ha

35.471 70.942 106.414 Reductie 50% 4.042 32.820 -25.973

75 150

-283.570 -56.488 -137.776 -176.566 -654.400

20 20 Jaar 2027 2027

150.027 24.727

BIJLAGE 04 - RESULTATEN FINANCIËLE DOORREKENING Per scenario wordt de grafiek met het exploitatiesaldo met een beschouwingsperiode van 2025 tot en met 2040 weergegeven. De cijfers in de tabel daarboven betreffen de eerstkomende 8 jaar. Ieder scenario heeft daarbij een eigen risicobandbreedte weergegeven door de pluim in de grafiek. De risicoprofielen verschillen minimaal per scenario, maar de scenario’s hebben een relatief hoog risicoprofiel door zowel mogelijke kostenoverschrijdingen bij investering en daaruit voortvloeiende kapitaallasten als mogelijke leegstand resulterend in minder huuropbrengsten. Scenario 0 - Nul-meting Totale investeringslasten Maximale financieringsbehoefte Na investering: Verhuuropbrengsten Exploitatielasten Onderhoudslasten Kapitaallasten Saldo

€0 -€ 128.000 2025 € 62.000 -€ 39.000 -€ 123.000 -€ 6.000 -€ 106.000

2026 € 63.000 -€ 40.000 -€ 144.000 -€ 6.000 -€ 127.000

2027 € 64.000 -€ 41.000 -€ 129.000 -€ 7.000 -€ 113.000

2028 € 66.000 -€ 41.000 -€ 136.000 -€ 7.000 -€ 118.000

2029 € 67.000 -€ 43.000 -€ 146.000 -€ 6.000 -€ 128.000

2030 € 68.000 -€ 44.000 -€ 130.000 -€ 6.000 -€ 112.000

2031 € 70.000 -€ 44.000 -€ 76.000 -€ 6.000 -€ 56.000

2032 € 71.000 -€ 45.000 -€ 50.000 -€ 6.000 -€ 30.000

-100.000

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

-200.000 -300.000 -400.000 -500.000 -600.000 Scenario 0 - Nul-meting

Scenario 1 - Maatschappelijke functie Totale investeringslasten Maximale financieringsbehoefte Na investering: Verhuuropbrengsten Exploitatielasten Onderhoudslasten Kapitaallasten Saldo

-€ 3.794.000 -€ 4.089.000 2025 €0 -€ 39.000 -€ 30.000 -€ 6.000 -€ 75.000

2026 €0 -€ 40.000 -€ 31.000 -€ 6.000 -€ 77.000

2027 €0 -€ 41.000 -€ 27.000 -€ 227.000 -€ 295.000

2028 € 76.000 -€ 36.000 -€ 59.000 -€ 265.000 -€ 284.000

2029 € 78.000 -€ 37.000 -€ 60.000 -€ 264.000 -€ 283.000

2030 € 79.000 -€ 37.000 -€ 62.000 -€ 264.000 -€ 284.000

2031 € 81.000 -€ 38.000 -€ 63.000 -€ 264.000 -€ 284.000

2032 € 83.000 -€ 39.000 -€ 64.000 -€ 264.000 -€ 284.000

-100.000

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

-200.000 -300.000 -400.000 -500.000 -600.000 Nulmeting

Scenario 1 - Maatschappelijke functie

Scenario 2 - Commerciële functie Totale investeringslasten Maximale financieringsbehoefte Na investering: Verhuuropbrengsten Exploitatielasten Onderhoudslasten Kapitaallasten Saldo

-€ 3.446.000 -€ 3.721.000 2025 €0 -€ 39.000 -€ 30.000 -€ 6.000 -€ 75.000

2026 €0 -€ 40.000 -€ 31.000 -€ 6.000 -€ 77.000

2027 €0 -€ 41.000 -€ 27.000 -€ 207.000 -€ 275.000

2028 € 152.000 -€ 36.000 -€ 66.000 -€ 241.000 -€ 191.000

2029 € 155.000 -€ 37.000 -€ 67.000 -€ 240.000 -€ 189.000

2030 € 158.000 -€ 38.000 -€ 68.000 -€ 241.000 -€ 189.000

2031 € 161.000 -€ 38.000 -€ 70.000 -€ 241.000 -€ 188.000

2032 € 164.000 -€ 39.000 -€ 71.000 -€ 241.000 -€ 187.000

-100.000

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

-200.000 -300.000 -400.000 -500.000 -600.000 Nulmeting

Scenario 2 - Commerciële functie

Scenario 3 - Gemengd maatschappelijk/commercieel Totale investeringslasten Maximale financieringsbehoefte Na investering: Verhuuropbrengsten Exploitatielasten Onderhoudslasten Kapitaallasten Saldo

-€ 3.636.000 -€ 3.922.000 2025 €0 -€ 39.000 -€ 30.000 -€ 6.000 -€ 75.000

2026 €0 -€ 40.000 -€ 31.000 -€ 6.000 -€ 77.000

2027 €0 -€ 41.000 -€ 27.000 -€ 218.000 -€ 286.000

2028 € 114.000 -€ 36.000 -€ 62.000 -€ 251.000 -€ 235.000

2029 € 116.000 -€ 36.000 -€ 64.000 -€ 247.000 -€ 231.000

2030 € 118.000 -€ 37.000 -€ 65.000 -€ 244.000 -€ 228.000

2031 € 121.000 -€ 38.000 -€ 66.000 -€ 243.000 -€ 226.000

2032 € 123.000 -€ 38.000 -€ 68.000 -€ 244.000 -€ 227.000

-100.000

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

-200.000 -300.000 -400.000 -500.000 -600.000 Nulmeting

Scenario 3 - Gemengd maatschappelijk/commercieel

BIJLAGE 05 – VERGELIJKING SCENARIO’S

Scenario's baseline Scenario 0 - Nul-meting

Scenario 1 - Maatschappelijke functie

Scenario 2 - Commerciële functie

Scenario 3 - Gemengd maatschappelijk/commercieel

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

-50.000

-100.000

-150.000

-200.000

-250.000

-300.000

-350.000

2037

2038

2039

2040

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15501923/2