Document · PDF

1. Huisvestingsonderzoek toekomst gemeentehuis - 13 maart 2025

Gemeenteraad 19 juni 2025, gemeente OmmenBij agendapunt: Keuze scenariostudie gemeentehuis (903402)9.647 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Huisvestingsonderzoek gemeentehuis Ommen

23 december 2024 Gemeente Ommen Scenario’s toekomst gemeentehuis

Colofon Referentie

20241223/665/SAPBGB/SA

Contactpersoon

Jan Blaauw

Organisatie

Gemeente Ommen

Auteurs

ir. S.G. Aalbers CFA Pim Beckers MSc Gijs Bieze MSc

Inhoudsopgave 01

AANLEIDING ONDERZOEK ............................................................................................................................................................4

01.01

Introductie............................................................................................................................................................................................. 4

01.02

Aanleiding onderzoek........................................................................................................................................................................ 4

01.03

Onderzoeksopzet ............................................................................................................................................................................... 4

01.04

Leeswijzer .............................................................................................................................................................................................. 4

HUIDIGE SITUATIE ............................................................................................................................................................................5

02.01

Visie op ambtelijke organisatie ........................................................................................................................................................ 5

02.02

Omvang ambtelijke organisatie ...................................................................................................................................................... 5

02.03

Kenmerken gemeentehuis ................................................................................................................................................................ 5

02.04

Probleemanalyse ................................................................................................................................................................................. 6

SCENARIO’S TOEKOMST GEMEENTEHUIS ...............................................................................................................................8

03.01

Algemene uitgangspunten ............................................................................................................................................................... 8

03.02

Scenario 0 (nulmeting)....................................................................................................................................................................... 9

03.03

Scenario 0+ (Renovatie light)........................................................................................................................................................... 9

03.04

Scenario 1 (Renovatie) ...................................................................................................................................................................... 10

03.05

Scenario 2 (Sloop en nieuwbouw elders).................................................................................................................................... 10

03.06

Scenario 3 (Sloop en aanhuur elders).......................................................................................................................................... 10

FINANCIËLE DOORREKENING ................................................................................................................................................... 11

BEOORDELING SCENARIO’S OP BASIS VAN AFWEGINGSKADER ................................................................................ 14

05.01

Afwegingskader ................................................................................................................................................................................. 14

05.02

Beoordeling ........................................................................................................................................................................................ 15

CONCLUSIE EN ADVIES VOORKEURSSCENARIO................................................................................................................ 17

BIJLAGE 01 - BRONNENLIJST ................................................................................................................................................................................ 18 BIJLAGE 02 – REKENPARAMETERS ...................................................................................................................................................................... 19 BIJLAGE 03 – UITGANGSPUNTEN SCENARIO’S .............................................................................................................................................. 20 BIJLAGE 04 - RESULTATEN FINANCIËLE DOORREKENING ......................................................................................................................... 27 BIJLAGE 05 – VERGELIJKING SCENARIO’S......................................................................................................................................................... 30 BIJLAGE 06 – GEBIEDSEXPLOITATIE .................................................................................................................................................................... 31 BIJLAGE 07 - VERKENNING BESCHIKBARE PANDEN GEMEENTE OMMEN .......................................................................................... 32

AANLEIDING ONDERZOEK

01.01

Introductie

Het gemeentelijke vastgoed staat momenteel volop in de belangstelling bij de gemeente Ommen. Vanuit diverse invalshoeken wordt aandacht besteed aan en gewerkt aan de gemeentelijke vastgoedportefeuille en een goede vastgoedsturing. Zo is de gemeente bezig met het ontwikkelen van een nieuw vastgoedbeleid en wordt de beheerorganisatie van het gemeentelijk vastgoed herzien. Ook heeft de gemeenteraad met twee moties het College verzocht om toekomstscenario’s van het gemeentehuis en Het Laar uit te werken. 01.02

Aanleiding onderzoek

In de motie van het gemeentehuis, vastgesteld op 9 november 2023, stelt de raad dat een toekomstgerichte benadering van het gebouw de efficiëntie en effectiviteit van de gemeentelijke dienstverlening kan verbeteren en het welzijn van de gemeenschap kan bevorderen. Aangezien in de begroting is opgenomen dat voor het gemeentehuis voorlopig geen grote investeringen in verduurzaming worden gedaan, is besluitvorming over de toekomst van het gebouw cruciaal. Het niet voldoen aan de huidige duurzaamheidsnormen maakt het noodzakelijk om snel een keuze te maken over het toekomstig gebruik en de benodigde investeringen. Het College is verzocht om een gedetailleerde verkenning van de toekomstige gebruiksmogelijkheden uit te voeren en om de resultaten hiervan aan de raad voor te leggen. Met dit rapport wordt invulling gegeven aan de motie voor het gemeentehuis van Ommen. Dit rapport biedt een handvat voor de raad om inzicht te krijgen in de toekomstmogelijkheden van het gemeentehuis en om zo een weloverwogen beslissing te nemen. 01.03

Onderzoeksopzet

Voor dit onderzoek zijn diverse documenten van de gemeente Ommen geanalyseerd. Om een verder beeld te krijgen is nauw samengewerkt met de gemeente en zijn meerdere gesprekken gevoerd met Maurits Materman (MPGadvies) voor de samenhang met het nieuw opgestelde vastgoedbeleid en met ambtelijk opdrachtgever Jan Blaauw (gemeentesecretaris) voor de scope en richting van dit onderzoek. Bijlage 01 bevat een documentenlijst. Op basis van de documenten en de gesprekken zijn de (eerste) bevindingen, aandachtspunten en mogelijke scenario’s geformuleerd. Deze zijn in twee werksessies teruggekoppeld en getoetst. In de voorliggende rapportage zijn de bevindingen, scenario’s met bijbehorende (financiële) consequenties en het advies opgenomen. 01.04

Leeswijzer

Hoofstuk 02 schetst een beeld van de huidige situatie van het gemeentehuis Ommen. Vervolgens worden in hoofdstuk 03 verschillende scenario’s toegelicht met de mogelijke toekomst van het gemeentehuis. Hierna volgt in hoofdstuk 04 de financiële doorrekening van de scenario’s en in hoofdstuk 05 het afwegingskader en de beoordeling van de scenario’s. Tot slot bevat hoofdstuk 06 de conclusies en advies voor het voorkeurscenario. Dit rapport biedt daarmee de benodigde informatie en inzichten om de raad te ondersteunen bij het maken van een weloverwogen keuze voor de toekomst van het gemeentehuis.

HUIDIGE SITUATIE

In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitgangspunten voor de scenarioanalyse toegelicht. Onderdeel hiervan zijn de visie op de ambtelijke organisatie (02.01), de omvang van de organisatie in FTE (02.02), de kenmerken van het bestaande gemeentehuis (03.03) en de probleemanalyse van het huidige gemeentehuis (03.04). Deze informatie is gebaseerd op opgevraagde documentatie en gesprekken met de gemeente. 02.01

Visie op ambtelijke organisatie

Het huidige gemeentehuis van Ommen is sterk verouderd en behoeft investeringen om het gebouw te laten voldoen aan de gemeentelijke wensen en eisen. In de Houtskoolschets uit 2018 schetst de gemeente enkele duidelijke uitgangspunten voor de ambtelijke organisatie. De gemeente Ommen wil een organisatie zijn die veel in samenwerking met haar burgers en samenwerkingspartners onderneemt, op kleine schaal, en nadruk legt op “met en door anderen laten doen tenzij…”. Belangrijke pijlers zoals efficiëntie, toekomstgerichtheid en wendbaarheid zijn op dit moment nog steeds belangrijk voor de gemeente en hebben ook een weerslag in de te maken keuzes op het gebied van de ambtelijke huisvesting. De Houtskoolschets benadrukt dat de gemeente streeft naar flexibiliteit binnen de organisatiestructuur. Onderdeel van een flexibele (ambtelijke) organisatie is dat specifieke functies niet een volle FTE vragen. Daarnaast neemt hybride werken toe doordat medewerkers op kantoor en thuis werken.

Figuur 1: Bestaand gemeentehuis Ommen 02.02

Figuur 2: Plattegrond begane grond gemeentehuis

Omvang ambtelijke organisatie

De gemeentelijke organisatie Ommen is na de ontvlechting met gemeente Hardenberg in de Bestuurdienst Ommen-Hardenberg (hierna BOH) weer een volledig zelfstandige organisatie. De huidige organisatiefilosofie kenmerkt zich als een regie organisatie met een platte, wendbare structuur en een generalistische aanpak, waarin veel werkzaamheden worden uitbesteed aan derden. De traditionele functiebeschrijvingen voor medewerkers, gericht op specifieke taakvelden, zijn losgelaten en in plaats daarvan bestaan medewerkers rollen. De gemeente heeft aangegeven dat er op dit moment, en bij de huidige inrichting, voor 90 mensen werkplekken nodig zijn. Het betreft hier eigen personeel en bestuur, maar ook personeel van derden en samenwerkingspartners. 02.03

Kenmerken gemeentehuis

Ruimtestaat Het huidige gemeentehuis heeft een oppervlakte van 4.693 m² bruto vloeroppervlak (hierna: bvo). De meters die gebruikt worden voor het huisvesten van functies en (ondersteunende) activiteiten, het functioneel nuttig oppervlak van het gebouw (hierna: fno), bedraagt 2.579 m². De verhouding fno/bvo is 55%. In vergelijking met andere ambtelijke huisvesting is deze verhouding relatief laag. Dit betekent dat het gebouw inefficiënt is ingedeeld. Verder wordt de grootte van een gebouw vaak uitgedrukt in het verhuurbaar vloeroppervlak (hierna: vvo). Dit is het gedeelte van het gebouw waarvoor in principe huur gevraagd mag worden. Het huidige gemeentehuis omvat 3.802 m² vvo. Tabel 1 bevat de oppervlaktes en de verhouding ten opzichte van bvo.

Vloeroppervlakte

m²

Verhouding t.o.v. bvo

Bruto vloeroppervlak

4.694 m²

100%

Verhuurbaar oppervlak

3.802 m²

81%

Functioneel nuttig oppervlak

2.579 m²

55%

Tabel 1: Metrages gemeentehuis Energieprestatie Het gebouw gebruikt 207,98 kWh/m² aan fossiele energie per jaar. De energiebehoefte van het gebouw is 142,59 kWh/m² en het aandeel hernieuwbare energie van het gebouw is 20,6%. De hernieuwbare energie wordt opgewekt door zonnepanelen. Het huidige energielabel van het gemeentehuis is C. Het voldoet aan huidige regelgeving, maar nog niet aan de eisen voor een label A in 2030. Overige kenmerken van het gebouw staan in tabel 2. Installaties

Hoofdsysteem

Verwarming

HR 107 ketel

Warmwater

Elektrische boiler

Ventilatie

Balansventilatiesysteem

Koeling

Compressiekoeling

Verlichting

12,6 W/m² gemiddeld geïnstalleerd vermogen

Zonnepanelen

34.030 Wp

Tabel 2: Energetische kenmerken gemeentehuis 02.04

Probleemanalyse

Om een beter beeld te krijgen van de context en problematiek van het bestaande gemeentehuis zijn beschikbare documenten geraadpleegd en zijn in afstemming met de gemeente de belangrijkste aandachtspunten opgesteld: ‒

Het gemeentehuis is verouderd. Zowel functioneel, klimatologisch als technisch voldoet het gebouw niet aan de eisen en wensen van de gemeente.

‒

Functioneel worden veel ruimtes niet of suboptimaal gebruikt. Het gebouw heeft een unieke vorm met veel kleine hoeken en muren waardoor het gebouw veel overmaat bevat. De huidige raadzaal is echter weer te klein.

‒

Het toegangsbeheer is uitdagend. De toegang tot verschillende delen van het gebouw is lastig af te sluiten. Dit heeft negatieve gevolgen voor de veiligheid. Daarnaast is de toegankelijkheid beperkt, met name voor mensen met een mobiliteitsbeperking.

‒

De bezettingsgraad is laag. Steeds meer medewerkers kiezen ervoor om thuis of hybride te werken waardoor minder medewerkers naar kantoor komen. De bezetting van het gebouw is laag.

‒

Het binnenklimaat van het gebouw vraagt aandacht. De ventilatie en koeling moeten verbeterd of vervangen worden.

‒

Technisch en esthetisch gezien is het gebouw toe aan een (grootschalige) renovatie. Naast een deel van de klimaatinstallaties moeten het dak en de kozijnen vervangen worden. Ook vanuit duurzaamheid is dit wenselijk.

‒

De technische veroudering komt ook naar voren in het MJOP. De komende 20 jaar (t/m 2045) is gemiddeld € 185.000,- per jaar opgenomen in het MJOP. Met name de uitgave van € 2 miljoen in 2030 is fors (zie figuur 3).

MJOP Gemeentehuis 500.000 450.000

Ruim € 2 miljoen

400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

Figuur 3: MJOP gemeentehuis

SCENARIO’S TOEKOMST GEMEENTEHUIS

Op basis van de huidige situatie, de probleemanalyse en in afstemming met de gemeente Ommen zijn verschillende scenario’s bepaald (zie figuur 4). Scenario 0 is de nulmeting en betreft de voortzetting van het gebruik en beheer van het gebouw zoals deze nu is. De scenario’s variëren van grootschalige renovatie (Scenario 1) tot aan de sloop van het huidige gemeentehuis en nieuwbouw (Scenario 2) of aanhuur van een nieuw gebouw (Scenario 3). Elk scenario kent een sub-scenario, waarbij een uitgangspunt wordt gewijzigd1. Voor Scenario 0 is dit een uitbreiding van het huidige MJOP en kleinschalige renovatie. Bij de overige scenario’s wordt de bezettingsgraad verhoogd door toepassing van een zogenaamde flexfactor. De specifieke uitgangspunten van de scenario’s worden in de volgende paragrafen toegelicht. In bijlage 03 wordt een uitgebreid overzicht weergegeven van de uitgangspunten per scenario.

Figuur 4: Beschrijving van de scenario's. 03.01

Algemene uitgangspunten

Bovenstaande scenario’s hebben verschillende financiële en ruimtelijke uitgangspunten. Enkele uitgangspunten zijn echter van toepassing op alle scenario’s. De belangrijkste worden hier benoemd: ‒

Bij de doorrekening van de scenario’s is uitgegaan van een gemiddelde ruimtebehoefte van 30 m² bvo aan kantoorfuncties per FTE. Dit betreft de werkplek, maar ook ondersteunende functies zoals overlegruimte, opslag, kantine en toiletten. Voor de balies van burgerzaken is circa 160 m² bvo meegenomen en de raadzaal is in de nieuwe situaties met 30 m² uitgebreid tot 160 m² bvo.

‒

Bij de scenario’s waarin renovatie centraal staat (Scenario’s 0+ en Scenario 1a en 1b) is rekening gehouden met 10% inpassingsverlies. Een bestaand gebouw is minder efficiënt in te delen dan nieuwbouw.

‒

Om rekening te houden met een lagere bezetting hanteren veel gemeentes bij hun ruimtebehoefte bepaling een flexfactor. Met een flexfactor wordt rekening gehouden dat medewerkers niet allemaal tegelijkertijd aanwezig zijn. Door de toename van thuiswerken en het gebruik van flexibele werk plekken daalt deze flexfactor de afgelopen jaren. In de scenarioanalyse is in de basis uitgegaan van een flexfactor van 100%. Voor elke FTE wordt één werkplek meegenomen. Passend bij de visie van de gemeente Ommen op haar ambtelijke organisatie en de algemene landelijke trend is bij de sub-scenario’s een flexfactor van 70% gehanteerd. Voor elke FTE wordt dan 0,7 werkplek meegenomen2.

Voorbeeld: bij 100 FTE en een ruimtevraag van 30 m² bvo per fte is de ruimtevraag 3.000 m² bvo. Met een flexfactor van 70% daalt de ruimtevraag naar (100 x 70%) x 30 m² bvo = 2.100 m² bvo.

In het vervolg van deze rapportage wordt soms verwezen naar Scenario 3 en dus niet specifiek naar sub-scenario’s 3a of 3b. Bij de verwijzing staat dan de

ingreep centraal. Bijvoorbeeld, Scenario 3 verwijst naar het Scenario sloop en aanhuur elders. Of een flexfactor is toegepast is dan minder van belang. 2

De flexfactor wordt meestal toegepast op werknemers in plaats van op FTE. Voor de eenvoud is hier voor FTE gekozen. De flexfactor op werknemers is dan ook

lager. Op dit moment is een flexfactor van 0,5 op de werknemers niet ongebruikelijk.

‒

In lijn met het beleid van de gemeenten Ommen worden investeringen lineair afgeschreven.

‒

De huidige rente van de gemeente Ommen is 0%. In aansluiting op de huidige financieringsmarkt en het recente gepubliceerde IHP Onderwijs is ervoor gekozen om de rente op te laten lopen naar 1,0% in 2027 en naar 2,0% voor 2028 en verder.

‒

In de doorrekening van de scenario’s is uitgegaan van marktconforme langjarige gemiddeldes van 2,0% per jaar voor zowel opbrengsten- als en kostenstijgingen. Bijlage 02 bevat een overzicht van de rekenparameters.

03.02

Scenario 0 (nulmeting)

In dit scenario wordt het huidige gebruik en beheer van het gemeentehuis voortgezet zoals het nu is, rekening houdend met het benodigde (groot) onderhoud. Dit betekent dat het gebouw in zijn huidige staat blijft functioneren, waarbij alleen de noodzakelijke onderhoudsactiviteiten worden uitgevoerd uit het huidige MJOP. De huidige exploitatielasten voor het gemeentehuis blijven ongewijzigd. Deze omvatten alle kosten voor het gebruik en beheer van het gebouw, zoals energielasten, schoonmaakkosten, en andere dagelijkse operationele uitgaven. Naast de exploitatielasten en de onderhoudslasten uit het MJOP worden de huidige kapitaallasten meegerekend. De totale boekwaarde van het gemeentehuis bedroeg op 1 januari 2024 ruim € 300.000,-. De bijbehorende kapitaallast van € 31.000,- in 2025 is daarom relatief beperkt. Het MJOP kent een grote uitgave van € 2 miljoen in 2030. Voor een meer zuivere vergelijking met de overige scenario’s is in Scenario 0 een onderhoudsvoorziening opgenomen. Tot 2030 is een jaarlijkse onderhoudsdotatie van ongeveer € 450.000,- nodig. In 2030 en later bedraagt de dotatie € 85.000,De nulmeting dient als referentiepunt en stelt ons in staat om de impact van de vier andere scenario’s te evalueren ten opzichte van de huidige situatie. De nulmeting is geen realistisch scenario.

Zowel Republiq als de gemeente zelf achten het MJOP niet toereikend genoeg om het gebouw op een acceptabel kwaliteitsniveau te brengen en te houden.

03.03

Scenario 0+ (Renovatie light)

In dit sub scenario van Scenario 0 wordt het MJOP aangevuld met verschillende maatregelen om het gebouw technisch en functioneel meer lijn te brengen met de beoogde kwaliteit. Het totaalpakket aan maatregelen is aangemerkt als investering en wordt in 20 jaar afgeschreven. De investering in Scenario 0+ bevat de volgende maatregelen: ‒

Vervanging van de kozijnen met HR++ glas: De bestaande kozijnen worden vervangen door nieuwe, duurzame kozijnen met HR++ glas om de energie-efficiëntie van het gebouw te verbeteren. Dit zorgt niet alleen voor betere isolatie en een lagere energierekening, maar draagt ook bij aan het comfort van medewerkers en bezoekers.

‒

Dak vervanging: Het dak wordt volledig vernieuwd, inclusief verbeterde isolatie om warmteverlies te beperken en te voldoen aan de huidige duurzaamheidsnormen.

‒

Upgrade van technische installaties: De technische installaties in het gebouw, zoals verwarming, ventilatie en airconditioning, worden opgewaardeerd naar nieuwe en energiezuinige systemen. Dit verlaagt het energieverbruik en zorgt voor een stabiel binnenklimaat dat beter voldoet aan de eisen van gebruikers.

‒

Wand- en vloerafwerking: De wanden en vloeren in het gebouw krijgen een nieuwe afwerking. Dit geeft het interieur een frisse uitstraling en verhoogt het gebruikscomfort van de ruimtes.

‒

Verbeterde veiligheid en toegankelijkheid: Er worden aanpassingen gedaan om het gebouw veiliger en beter toegankelijk te maken voor alle gebruikers.

‒

Overige functionele aanpassingen: Er worden aanvullende functionele aanpassingen doorgevoerd om het gebouw beter aan te laten sluiten op de behoeften van de gemeentelijke organisatie en bezoekers. Dit omvat bijvoorbeeld aanpassingen aan de indeling van bepaalde ruimtes.

‒

Inbouwpakketten voor burgerzaken en raadzaal: Specifieke ruimtes, zoals de balie voor burgerzaken en de raadzaal, krijgen nieuwe inbouwpakketten om de functionaliteit en uitstraling van deze publieke ruimtes te verbeteren. Dit verhoogt de kwaliteit van dienstverlening en de uitstraling van het gebouw naar bezoekers.

Het gemeentehuis is groter dan het ruimtegebruik van de gemeentelijke organisatie. De overige ruimte wordt verhuurd.

03.04

Scenario 1 (Renovatie)

In dit scenario ondergaat het huidige gemeentehuis een ingrijpende renovatie, waarbij het doel is om het gebouw technisch, functioneel en bouwkundig te renoveren tot nieuwstaat. De levensduur van de investering bedraagt 40 jaar. De belangrijkste maatregelen in dit scenario zijn: ‒

De volledige buitenschil van het gebouw (dak, gevel en vloeren) wordt aangepakt en grondig geïsoleerd.

‒

De technische installaties krijgen een volledige upgrade naar een energie-efficiënt verwarming- en ventilatiesysteem (warmtepomp toepassing), die zorgt voor een duurzaam binnenklimaat. Ook worden door het hele gebouw moderne luchtbehandelingssystemen en LED-verlichting met bewegingssensoren geïnstalleerd om energie te besparen.

‒

Het gebouw wordt opnieuw ingedeeld zodat het efficiënter gebruikt kan worden.

‒

Nieuwe inbouwpakketten voor de raadzaal en burgerzaken, maar ook voor de kantoorruimten. Dit laatste omvat de werkplekken en de ondersteunende ruimte.

‒

Veiligheid en toegankelijkheid worden verder verbeterd en geoptimaliseerd.

Aangezien de renovatie zoals hier beschreven ingrijpend is en gedurende de uitvoering de gebruiksmogelijkheden van het gemeentehuis beperkt zijn, is tijdelijke huisvesting voor medewerkers en gemeentelijke diensten noodzakelijk. Hiervoor zijn huurkosten meegenomen. Net zoals in Scenario 0 is het gemeentehuis groter dan het ruimtegebruik van de gemeentelijke organisatie. De overige ruimte wordt verhuurd. 03.05

Scenario 2 (Sloop en nieuwbouw elders)

In dit scenario wordt het huidige gemeentehuis gesloopt, waarna de vrijgekomen locatie kan worden ontwikkeld voor woningbouw. Deze aanpak biedt de mogelijkheid om een efficiënt gemeentehuis te realiseren en tegelijkertijd in te spelen op de volkshuisvestelijke behoefte in Ommen. De gemeentelijke functies verplaatsen zich naar een nieuw gebouw op een andere, voor de gemeente strategisch gelegen locatie. De levensduur van de nieuwbouw investering is 40 jaar. De resterende boekwaarde van het gemeentehuis wordt afgeboekt. Voor de opbrengstpotentie van het gemeentelijk perceel is op basis van kengetallen en een normatief grondgebruik een grondwaarde bepaald. Uitgaande van een dichtheid van 60 woningen per hectare is op het perceel ruimte voor circa 120 woningen. Voor de prijssegmentering is 30% (sociaal), 40% (middensegment) en 30% (overig) gehanteerd, waarmee wordt aangesloten bij het woonbeleid van de gemeente Ommen, de woondeal en de prestatieafspraken met de provincie. Daarnaast kan de gemeente ervoor kiezen om meer nadruk te leggen op een maatschappelijk/volkshuisvestelijk programma, door bijvoorbeeld een doelgroepenbenadering (zoals zorgwoningen) of meer woningen te realiseren. De totale opbrengst van het woningbouwprogramma is berekend op € 4,3 miljoen.

Daarnaast is rekening gehouden met kosten voor de sloop van het bestaande gemeentehuis en bouw- en woonrijp maken kosten inclusief plankosten. Op basis van marktconforme uitgangspunten levert de verkoop van het perceel circa € 1,9 miljoen op. Voorzichtigheidshalve is in de business case rekening gehouden met verwervingskosten voor de toekomstige grond van het gemeentehuis. De verwerving van het nieuwe perceel tegen maatschappelijke grondprijs van € 150 per m² bvo leidt tot een resultaat van € 1,5 miljoen. Bijlage 06 presenteert een gedetailleerd overzicht van de uitgangspunten bij de vastgoed- en grondexploitatie.

03.06

Scenario 3 (Sloop en aanhuur elders)

Ook in Scenario 3 wordt het huidige gemeentehuis gesloopt en wordt de vrijgekomen locatie ingezet voor volkshuisvestelijke behoefte. Hierbij gelden dezelfde uitgangspunten als in Scenario 2. In plaats van nieuwbouw kiest de gemeente ervoor om een bestaand pand elders in de gemeente aan te huren om gemeentelijke functies te huisvesten. Om het aangehuurde pand geschikt te maken voor gemeentelijke dienstverlening zijn kosten voor inbouwpakketten opgenomen. Dit scenario biedt de gemeente flexibiliteit en de gemeente vermijdt hier de investering en tijd die gepaard gaan met nieuwbouw. Daarnaast kan de gemeente toch een moderne werkplek voor de gemeentelijke organisatie aanbieden, mits er een geschikt huurpand beschikbaar is in de omgeving.

FINANCIËLE DOORREKENING

In onderstaande tabellen staan de resultaten van de doorrekeningen van de vier scenario’s, inclusief de sub-scenario’s. De cijfers in de tabellen laten de financiële situatie zien ná de benodigde investeringen. Het betreft in alle scenario’s de cijfers van 2028 aangezien alle investeringen zijn gefaseerd in 2027. Na de tabellen volgt een korte toelichting op de opvallende punten uit de resultaten. Bijlagen 04 en 05 bevatten uitgebreidere weergaven van de financiële doorrekening.

Basis scenario’s

0. Nulmeting

1a. Renovatie

2a. Sloop en nieuwbouw elders

3a. Sloop en aanhuur elders

m² bvo ambtelijke huisvesting

4.693 m²

3.325 m²

2.993 m²

m² vvo verhuurd

0 m²

1.094 m²

0 m²

Investeringsbedrag in 2027

€ 0,-

- € 16.860.000

- € 11.494.000

- € 1.992.000

Incidentele baten & lasten in 2027

€ 0,-

- € 709.000

€ 1.038.000

€ 1.487.000

Exploitatiebaten in 2028

€ 0,-

€ 105.000,-

€ 0,-

Exploitatielasten in 2028

- € 442.000

- € 371.000

- € 297.000

- € 486.000

Onderhoud (MJOP) in 2028

- € 448.000

- € 139.000

- € 89.000

-€0

Kapitaallasten in 2028

- € 23.000

- € 822.000

- € 547.000

- € 137.000

Saldo in 2028

- € 913.000

- € 1.227.000

- € 933.000

- € 623.000

Exploitatie in 2028

Tabel 3: Resultaten doorrekening scenario's (x € 1.000).

Sub-scenario’s

0+. Renovatie ‘light’

1b. Renovatie + flexfactor

2b. Sloop en nieuwbouw elders + flexfactor

3b. Sloop en aanhuur elders + flexfactor

m² bvo ambtelijke huisvesting

3.325 m²

2.434 m²

2.183 m²

m² vvo verhuurd

1.094 m²

1.807 m²

0 m²

Investeringsbedrag in 2027

- € 7.444.000

- € 16.396.000

- € 8.509.000

- € 1.570.000

Incidentele baten & lasten in 2027

€ 0,-

- € 533.000

€ 1.064.000

€ 1.513.000

Exploitatiebaten

€ 105.000

€ 173.000

€ 0,-

Exploitatielasten

- € 384.000

- € 336.000

- € 261.000

- € 354.000

Onderhoud (MJOP)

- € 199.000

- € 139.000

- € 65.000

- € 0,-

Kapitaallasten

- € 536.000

- € 790.000

- € 404.000

- € 108.000

Saldo in 2028

- € 1.014.000

- € 1.092.000

- € 730.000

- € 462.000

Exploitatie in 2028

Tabel 4: Resultaten doorrekening sub-scenario’s (x € 1.000). Investering ‒

Scenario 3b (Sloop en aanhuur) heeft met € 1,6 miljoen de laagste initiële investering. Het huurpand hoeft immers alleen geschikt gemaakt te worden voor de gemeente.

‒

Scenario 1 (Renovatie) vergt veruit de grootste investering. Het gehele gebouw moet gerenoveerd worden, terwijl een deel door de gemeente wordt gebruikt. Dit scenario brengt aanzienlijke financiële verplichtingen met zich mee.

‒

De investering in Scenario 0+ (Renovatie ‘light’) ligt in lijn met de investeringen in Scenario 2 (Sloop en nieuwbouw). Het kwaliteitsniveau van beide gebouwen verschilt echter behoorlijk: een ‘lichte’ renovatie versus nieuwbouw. Dit komt met name door het verschil in grootte.

Incidentele baten en lasten ‒

Bij Scenario 1a en 1b (Renovatie) zijn er kosten vanwege de tijdelijke huisvesting van de ambtelijke organisatie. Deze kosten bedragen €709.000 bij Scenario 1a en bij scenario 1b €533.000. Bij Scenario 1b zijn de kosten lager door de toepassing van de flexfactor.

‒

Scenario 2a en 2b (Nieuwbouw) en Scenario 3a en 3b (Aanhuur) hebben verhuiskosten naar het nieuwe gebouw. Deze kosten bedragen €93.000 bij Scenario 1a en bij scenario 1b €68.000. Verder zijn er de volgende aanvullende incidentele baten en lasten: ￭

De sloopkosten bedragen €198.000.

￭

De verkoop van de kavel van het huidige gemeentehuis levert een eenmalige baat van ongeveer €1,9 miljoen op.

￭

Bij scenario 2a en 2b (Nieuwbouw) moet nieuwe grond voor het gemeentehuis worden aangekocht voor € 449.000,-

￭

Bij sloop van het huidige gemeentehuis moet de boekwaarde van het pand versneld worden afgeschreven. Dit resulteert in een afboeking van €212.000.

‒

Het saldo van incidentele baten en lasten laat zien dat Scenario 2a, 2b, 3a en 3b waarin sloop en nieuwbouw of aanhuur plaatsvind financieel aantrekkelijker zijn door de verkoopopbrengst van de kavel terwijl Scenario 1a en 1b (Renovatie) alleen (beperkte) eenmalige kosten genereert. De toepassing van de flexfactor biedt in elk scenario financieel voordeel.

Kapitaallasten ‒

Scenario 0 (nulmeting) en Scenario 3 (Sloop en aanhuur) hebben beperkte kapitaallasten aangezien respectievelijk niet of beperkt worden geïnvesteerd.

‒

Ondanks dat Scenario 1a (Renovatie) een veel grotere investering vergt dan Scenario 0+ (Renovatie ‘light’) liggen de kapitaallasten dichter bij elkaar dan het verschil in investeringen. Dat komt door het verschil in afschrijvingstermijnen.

‒

Scenario 2 (Sloop en nieuwbouw) heeft relatief lage kapitaallasten door de afschrijvingstermijn van 40 jaar.

Exploitatiebaten ‒

Alleen Scenario 0+ (Renovatie ‘light’), Scenario 1a (Renovatie) en Scenario 1b (Renovatie + flexfactor) genereren exploitatiebaten van respectievelijk € 105.000, € 105.000 en € 173.000 per jaar. Door de grote overmaat in het gebouw kunnen ruimtes verhuurd worden aan derden. Dit brengt echter onzekerheid met zich mee vanwege mogelijke leegstand. De andere scenario's (Sloop en nieuwbouw en Sloop en aanhuur) genereren geen jaarlijkse exploitatiebaten aangezien deze op maat gebouwd of gehuurd kunnen worden.

Exploitatielasten ‒

Scenario 2 (Sloop en nieuwbouw) heeft de laagste exploitatielasten (bandbreedte € 297.000 t/m € 261.000 per jaar), wat komt door lagere energie- en onderhoudskosten bij nieuwbouw.

‒

Scenario 3 (Sloop en aanhuur) heeft relatief hoge exploitatielasten (bandbreedte € 486.000 t/m € 354.000 per jaar) vanwege de huurkosten.

Onderhoudskosten (MJOP) ‒

Scenario 0 (Nulmeting) heeft de hoogste onderhoudskosten met ongeveer € 450.000 per jaar. Om de uitgave van € 2 miljoen in 2030 te kunnen doen moet namelijk via een dotatie in de voorziening worden gespaard.

‒

Scenario 3 (Sloop en aanhuur) heeft geen jaarlijkse onderhoudskosten, wat logisch is aangezien het onderhoud onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder valt.

‒

Scenario 2 (Sloop en nieuwbouw) heeft de laagste onderhoudskosten voor een eigen gebouw (met bandbreedte van €89.000 t/m € 65.000 per jaar), wat komt door de lagere onderhoudsbehoefte van nieuwbouw en een kleinere omvang van het gebouw.

Jaarlijks saldo ‒

Het resultaat van de renovatie scenario’s (Scenario 0+ en Scenario 1a + b) zijn het meest negatief en liggen redelijk in lijn met elkaar. De omvang van het huidige gebouw vergt een forse investering wat niet terug wordt verdiend door huuropbrengsten.

‒

Scenario 3 (Sloop en aanhuur) heeft het laagste negatieve saldo, op afstand gevolgd door Scenario 2 (Sloop en nieuwbouw). De extra huurkosten zijn lager dan de extra kapitaallasten bij een nieuwbouwinvestering.

‒

Toepassing van de flexfactor levert logischerwijs een besparing op. Deze besparing is bij nieuwbouw of aanhuur groter dan bij renovatie. Bij renovatie moet immers nog steeds het gehele gebouw gerenoveerd worden.

Risico’s De financiële risico’s verschillen per ingreep. Renovatie (scenario 1) van het bestaande gemeentehuis is complexer dan de andere scenario’s. De omvang van de werkzaamheden zijn op voorhand lastig in te schatten. Bovendien ligt het investeringsniveau hoger omdat het hele pand aangepakt moet worden, ondanks dat niet alle vierkante meters door de gemeente worden benut. Bij nieuwbouw (scenario 2) kan gericht worden gebouwd en heeft de gemeente de mogelijkheid bij te sturen, bijvoorbeeld op het ontwerp, om (financiële) risico’s te beperken. Bij aanhuur (scenario 3) zijn de risico’s lager door de beperkte investering. Verder loopt de gemeente bij renovatie (scenario 1) in tegenstelling tot andere scenario’s risico op de verhuur. De vrijkomende ruimten kunnen mogelijk niet, beperkt of tegen een lager huurniveau verhuurd worden. Tabel 5 geeft een bandbreedte weer van het financiële risico per scenario op de investering en het exploitatiesaldo per jaar. Investering Exploitatiesaldo Scenario

Laag

Hoog

Laag

Hoog

0+. Renovatie ‘light’

-- € 7.444.000

- € 10.794.000

- € 1.014.000

- € 1.470.000

1a. Renovatie

- € 16.860.000

- € 23.604.000

- € 1.227.000

- € 1.718.000

1b. Renovatie + flexfactor

- € 16.396.000

- € 22.954.000

- € 1.092.000

- € 1.529.000

2a. Sloop en nieuwbouw

- € 11.494.000

- € 14.942.000

- € 933.000

- € 1.213.000

2b. Sloop en nieuwbouw + flexfactor

- € 8.509.000

- € 11.062.000

- € 730.000

- € 949.000

3a. Sloop en aanhuur

- € 1.992.000

- € 2.590.000

- € 623.000

- € 810.000

3b. Sloop en aanhuur + flexfactor

- € 1.570.000

- € 2.041.000

- € 462.000

- € 601.000

Tabel 5: Risicobandbreedte investering en exploitatiesaldo In bijlage 04 is het risico per scenario met een risico-pluim weergegeven. Het risico op over- of onderschrijding van de investering (en daarmee de kapitaallasten), de exploitatielaten en de exploitatieopbrengsten is per scenario ingeschat. Zo ontstaat een bandbreedte, de pluim, die een indicatie geeft van het financiële risico van het desbetreffende scenario. De renovatie scenario’s laten op basis van bovenstaande redenering een groter risico zien.

BEOORDELING SCENARIO’S OP BASIS VAN AFWEGINGSKADER

In dit hoofdstuk worden de verschillende scenario’s beoordeeld. Het doel is om inzicht te geven in de sterke en zwakke punten van elk scenario. Dit vormt de basis voor het advies in hoofdstuk 6. 05.01

Afwegingskader

Voor de beoordeling van de scenario’s wordt het afwegingskader van het vastgoedbeleid van de gemeente Ommen als uitgangspunt gehanteerd. De “Waardedriehoek” uit het vastgoedbeleid is voor het gemeentehuis uitgebreid naar een afwegingskader met vijf criteria: 1.

Maatschappelijke meerwaarde: Bij de maatschappelijke beoordeling wordt gekeken of de functie van het vastgoed aansluit bij de door de gemeente vastgestelde beleidsdoelstellingen. Het vastgoed moet ruimte bieden aan een maatschappelijke instelling of functie die deze doelen ondersteunt.

Financiële meerwaarde: De financiële haalbaarheid van elk scenario wordt beoordeeld op basis van een verantwoord exploitatiemodel. Verder wordt gekeken of de benodigde investeringen binnen de financiële kaders en het budget van de gemeente passen.

Portefeuille waarde. Deze indicator evalueert of het vastgoedobject goed wordt benut en of het voldoet aan de technische en duurzaamheidsdoelen van de gemeente. Het doel is om ervoor te zorgen dat het vastgoedobject een positieve bijdrage levert aan de totale gemeentelijke vastgoedportefeuille.

Strategie. Het scenario moet passen binnen de lange termijn strategie van de gemeente. Dit houdt in dat het vastgoedobject en het bijbehorende scenario aansluiten bij de toekomstvisie van de gemeente, zoals ontwikkelingen op het gebied van ruimtelijke ordening, duurzaamheid en gemeentelijke dienstverlening. Daarnaast is flexibiliteit belangrijk: de gemeente moet in staat zijn om bij te sturen als toekomstige ontwikkelingen daarom vragen.

Beschikbaarheid: De mate waarin een pand of grond in de omgeving van Ommen (op korte termijn) beschikbaar is en die voldoet aan de functionele en strategische eisen van de gemeente.

Figuur 5: Afwegingskader gemeentelijk vastgoed

05.02

Beoordeling

Onderstaande tabel bevat de samenvatting van de beoordeling van de verschillende scenario’s. Per criterium kan de beoordeling goed (groen), redelijk (oranje) of slecht (rood) zijn. Indien een scenario slecht (rood) scoort op een criterium betekent dit niet automatisch dat het betreffende scenario is uitgesloten. Ook komt het voor dat een criterium niet goed worden beoordeeld omdat het bijvoorbeeld afhankelijk is van het beschikbare aanbod zoals het geval is bij Scenario 3 (Sloop en aanhuur). Deze zijn in onderstaand overzicht beoordeeld met een gestreept bolletje. Scenario’s

Maatschap-

Financieel

pelijk

Portefeuille Benutting

Technisch

Strategie

Beschikbaar-

Duurzaamheid

heid

Scenario 0+ Renovatie light Scenario 1a Renovatie Scenario 1b Renovatie + flexfactor Scenario 2a Nieuwbouw elders Scenario 2b Nieuwbouw elders + flexfactor Scenario 3a Aanhuur elders Scenario 3b Aanhuur elders + flexfactor

Tabel 6: Beoordeling scenario's gemeentehuis Ommen Maatschappelijke meerwaarde Alle scenario's ondersteunen de huisvestingsvraag van de gemeente Ommen en dragen daarmee bij aan beleidsdoelen (score: groen). Hierbij zijn wel nuances te maken. In Scenario 0+ en Scenario 1 kan de overmaat aan ruimte verhuurd worden aan derden. Dit biedt mogelijkheden om huisvesting te bieden aan andere maatschappelijke instellingen. Daar staat het risico op leegstand tegenover. Bij scenario 0+ wordt de huisvestingsvraag kwalitatief minder goed ingevuld dan bij Scenario 1 t/m 3. Verder dragen Scenario 2 en 3 bij aan de volkshuisvestelijk doelstelling van de gemeente doordat woningen kunnen worden gerealiseerd. Financiële meerwaarde Scenario 0+ (Renovatie light) en Scenario 1 (Renovatie) zijn financieel onaantrekkelijk. De hoge investering dan wel korte afschrijvingstermijn leiden tot hoge kapitaallasten. Daarnaast bestaat het risico op leegstand. Ook is het risico op hogere investeringskosten bij renovatie het hoogst. Deze kosten zijn moeilijk in te schatten en bijsturing op kosten is in tegenstelling tot nieuwbouw beperkt mogelijk. Scenario 2 (Sloop en nieuwbouw) vraagt ook om een aanzienlijke initiële investering, maar is lager dan bij renovatie omdat op maat gebouwd kan worden.

Deze investering wordt niet gedekt door de grondopbrengst van de huidige locatie omdat er ook nog verwerving- en grondkosten zijn op de nieuwe locatie. Nieuwbouw biedt wel besparing op de energie- en onderhoudskosten. Door het toepassen van de flexfactor in Scenario 2b daalt de ruimtevraag, waardoor de initiële investering en exploitatielasten lager uitvallen. Scenario 3 (Sloop en aanhuur) heeft de laagste investering en exploitatielasten. Portefeuille toegevoegde waarde Scenario 0+ (Renovatie light) biedt slechts beperkte waarde voor de vastgoedportefeuille. Vanuit techniek en duurzaamheid gezien is het gebouw niet optimaal. Ook is er kans op onderbenutting door de grote overmaat in het gebouw. Scenario 1 (Renovatie) verbetert de technische en duurzaamheidsprestatie aanzienlijk en biedt mogelijkheden voor optimalisatie door herinrichting van de

bestaande ruimte, hoewel het risico op onderbenutting aanwezig blijft. Scenario 2 (Sloop en nieuwbouw) biedt hoge toegevoegde waarde door een nieuw en op maat gemaakt toekomstbestendig gebouw dat voldoet aan alle technische en moderne duurzaamheidseisen. Daarnaast kan het gebouw multifunctioneel worden gebouwd, wat ten goede komt voor de benutting op korte- en middellange termijn. Scenario 3 (Sloop en aanhuur) is afhankelijk van de eigenschappen van het gehuurde pand. De gemeente kan een pand zoeken dat goed aansluit bij de ruimtebehoefte, waardoor de benutting goed is. De gemeente kan kiezen voor een technisch goed en duurzaam gebouw, maar is hierbij afhankelijk van de beschikbare gebouwen. Strategische waarde Scenario 0+ (Renovatie light) sluit beperkt aan op de strategische doelen van de gemeente, omdat het gebouw grotendeels in zijn huidige staat blijft en onvoldoende flexibel is voor toekomstige veranderingen. Scenario 1 (Renovatie) verlengt de levensduur van het gebouw aanzienlijk en maakt het geschikt voor toekomstig gebruik. Het gebouw biedt minder flexibiliteit in gebruik. Daarbij gaat de gemeente door de hoge investering een langjarige verplichting aan. In Scenario 2 (Sloop en nieuwbouw) kan een functioneel, flexibel, duurzaam gebouw worden gerealiseerd. Ook hier gaat de gemeente een langjarige (financiële) verplichting aan.

Maar met nieuwbouw is er ook een kans om met een multifunctioneel ontwerp te sturen op alternatieve aanwendbaarheid. Scenario 3 (Sloop en aanhuur) biedt de grootste flexibiliteit. De financiële verplichting is het laagst en de gemeente legt zich vast voor de duur van het huurcontact. Beschikbaarheid Bij zowel Scenario 0+ (Renovatie light) als Scenario 1 (Renovatie) blijft de gemeente gebruik maken van het huidige gebouw. Dit betekent dar er geen afhankelijkheid is van externe beschikbaarheid. Scenario 2 (Sloop en nieuwbouw) vereist geschikte bouwgrond die beperkt beschikbaar is. Scenario 3 (Sloop en aanhuur) is afhankelijk van de beschikbaarheid van een passend huurpand. Dit geeft de grootste onzekerheid. Het aantal bestaande, beschikbare én geschikte gebouwen in Ommen is beperkt. Huur van een nieuw te ontwikkelen gebouw leidt tot een hoge huur. Een huur die hoger is dan de kapitaallasten bij nieuwbouw.

CONCLUSIE EN ADVIES VOORKEURSSCENARIO

Aanhuur van een nieuw gemeentehuis (Scenario 3) is het meest aantrekkelijke scenario. Dit scenario geeft de laagste financiële lasten, het gebouw sluit aan op de gemeentelijke behoefte en huur biedt de gemeente flexibiliteit. De gemeente gaat immers geen grote langjarige verplichting aan. Ook draagt dit scenario bij aan de volkshuisvestelijke beleidsdoelstellingen. Het belangrijkste nadeel van dit scenario is het risico dat in Ommen geen geschikte panden beschikbaar zijn. Advies is om snel een verkenning op te starten naar de mogelijkheden van huur in Ommen3. Renovatie (Scenario 0+ en 1) vinden wij geen goed alternatief voor huur. De financiële lasten zijn hoog, zowel bij een lichte als grootschalige renovatie. Bij een lichte renovatie is de kwaliteit van het gebouw nog beperkt, terwijl bij een grootschalige renovatie de gemeente een grote financiële verplichting aangaat. Beide scenario’s kennen daarnaast grote risico’s op leegstand en op kostenoverschrijdingen. Ook komt er geen locatie vrij voor nieuwbouw, hoewel dit geen doel op zich is. Nieuwbouw (Scenario 2) vinden wij het beste alternatief voor aanhuur (Scenario 3). De financiële lasten zijn lager dan bij renovatie en het gebouw sluit aan op de gemeentelijke behoefte. Door toepassing van een flexfactor is optimalisatie mogelijk.

De financiële verplichting is groot, maar in lijn met Scenario 0+ (Renovatie light) en lager dan bij Scenario 1 (Renovatie). Bij nieuwbouw is er tevens de kans om via het ontwerp te sturen op alternatieve aanwendbaarheid, bijvoorbeeld naar (zorg)appartementen. Zo kan de gemeente op termijn meer flexibiliteit creëren. Tegelijkertijd ontstaat op de vrijgekomen plek ruimte voor woningbouw, wat bijdraagt aan de volkshuisvestelijke doelstellingen. In dit scenario is de beschikbaarheid van een andere locatie in de gemeente onzeker. Alternatief is om het gebouw op de bestaande locatie te realiseren. Dit gaat wel ten koste van een deel van het woningbouwprogramma, maar de aankoop van grond voor de andere locatie komt te vervallen. In dit onderzoek zijn verschillende scenario’s doorgerekend, afgewogen en beoordeeld. Andere scenario’s of combinaties van scenario’s zijn ook mogelijk, zoals het huren van ruimte voor ambtelijke huisvesting en het kopen van een (kleine) locatie voor publieke dienstverlening en de raadzaal. Dergelijke combinaties bieden mogelijk nieuwe perspectieven, maar behoorden niet tot de scope van dit onderzoek.

Bijlage 07 bevat een globale verkenning van panden in de gemeente Ommen met een oppervlakte groter dan 2.000 m², die potentieel geschikt kunnen zijn

voor het aanhuur scenario. Uit de verkenning blijkt dat alle 44 panden momenteel in gebruik zijn. Veruit het merendeel van deze panden heeft geen huidige kantoorfunctie en ongeveer de helft dateert van vóór het jaar 2000.

BIJLAGE 01 - BRONNENLIJST ‒

M6: Motie toekomst gemeentehuis Ommen

‒

Procesplan gemeentehuis Ommen

‒

Vastgoedbeleid en Afwegingskader vastgoed gemeente Ommen

‒

Houtskoolschets Ommen 4.0

‒

Meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) gemeentehuis Ommen

‒

Overzicht exploitatiegegevens gemeentehuis Ommen

‒

Specificatie materiële vaste activa met kapitaallasten en boekwaarden van gemeentehuis Ommen

‒

Taxatie verslag gemeentehuis Ommen

‒

Plattegronden gemeentehuis Ommen

‒

Energieprestatie gemeentehuis Ommen

‒

Overige beschikbare onderzoeksrapporten

BIJLAGE 02 – REKENPARAMETERS Parameters Kostenstijging

2025 2,00%

Opbrengstenstijging

2,00%

Rente

0,00%

2026

2027

2028

2029

2030

2031 e.v.

2,00%

2,00% 0,00%

2,00% 1,00%

2,00% 2,00%

Beschouwingsperiode exploitatiemodel Startjaar:

2025

Duur model:

BIJLAGE 03 – UITGANGSPUNTEN SCENARIO’S Renovatie light Ruimtegebruik bvo gemeentehuis - waarvan bvo burgerzaken - waarvan bvo raadzaal Inpassingsverlies bij renovatie bvo totaal Renovatiemaatregelen Renovatie & aanpassing pand Kozijnvervanging en HR++ beglazing Dakvervanging Installaties Wand, vloerafwerking Veiligheid en toegankelijkheid Overige functionele aanpassingen Renovatie/verduurzaming per m² Financieel Investeringsbedrag Renovatie en verduurzaming Aandeel bijkomende kosten Investeringsbedrag per m2 Verhouding renovatie/nieuwbouw Investeringsbedrag o.b.v. aantal m² bvo Inbouwpakketten Inpassingsverlies bij renovatie Burgerzaken Raadzaal Totaal aan inbouwpakketten Effect op onderhoudslasten Reductie van energielasten

Scenario 0+

Kapitaallasten investering Afschrijvingspost Renovatie gemeentehuis Inbouwpakketten

4.693 163 160 4.693

148 per m2 bvo 100 per m2 bvo 600 per m2 bvo 150 per m2 bvo 100 per m2 bvo 100 per m2 bvo 1.098

3.989.237

30% van aanneemsom 100%

10% 1.000 per m2 bvo 1.500 per m2 bvo

Tot 2048

40 euro per m2 12 euro per m2 52 50 euro per m2

Reductie 25%

187.729 56.319 244.047 234.661

4.693 3.325 1.368 1.094

80% van bvo -

1.100 330 1.430 1.430 6.711.305

179.300 264.000 443.300

Begin 2028

Kengetallen nieuwe exploitatie Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Onderhoudslasten Energielasten Restant ruimte Ruimtebeslag Huidige m2 Nieuwe m2 Restant Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Financieel Inbouwpakket Huurniveau

4.693 163 160 10%

aanname

per m2 bvo 90 per vvo per maand

98.490

Termijn 20 20

Jaarbedrag 335.565 22.165

Renovatie

Scenario 1a

Ruimtegebruik Fte's gemeente Fte's derden Totale fte's Flexfactor bvo kantoorfunctie per fte bvo burgerzaken bvo raadzaal Inpassingsverlies bij renovatie totale bvo gemeentelijk apparaat bvo externen bvo totaal Financieel Investeringsbedrag Aanneemsom per m2 nieuwbouw Aandeel bijkomende kosten Investeringsbedrag per m2 Verhouding renovatie/nieuwbouw Investeringsbedrag Inbouwpakketten Inpassingsverlies bij renovatie Kantoorruimte Burgerzaken Raadzaal Totaal aan inbouwpakketten Tijdelijke huisvesting Verhuiskosten (2x) Huurlasten per m2 Aanpassingen huurpand Tijdelijke huisvesting

45 45 100% 30 163 160 10%

aanname

3.325 1.368 4.693

30% van aanneemsom 100%

10% 500 per m2 bvo 1.000 per m2 bvo 1.500 per m2 bvo

30 per m2 bvo 130 per m2 bvo 50.000 stelpost

Kengetallen nieuwe exploitatie Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Onderhoudslasten Energielasten

199.518 432.289 50.000 681.807

Reductie 50%

131.410 28.159 159.569 164.263

4.693 3.325 1.368 1.094

80% van bvo per m2 bvo 90 per vvo per maand

98.490

Termijn 40 20

Jaarbedrag 356.919 96.415

Kapitaallasten investering Afschrijvingspost Renovatie gemeentehuis Inbouwpakketten Instandhoudingskosten voor renovatie Instandhoudingskosten

Tot 2063

28 euro per m2 6 euro per m2 34 35 euro per m2

2.340 702 3.042 3.042 14.276.775

1.485.000 179.300 264.000 1.928.300

Begin 2028

Restant ruimte Ruimtebeslag Huidige m2 Nieuwe m2 Restant Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Financieel Inbouwpakket Huurniveau

90 90 2.700 163 160

5 per m2 bvo

23.466

Renovatie + flexfactor

Scenario 1b

Ruimtegebruik Fte's intern Fte's extern Totale fte's Flexfactor bvo kantoorfunctie per fte bvo burgerzaken bvo raadzaal Inpassingsverlies bij renovatie totale bvo gemeentelijk apparaat bvo externen bvo totaal Financieel Investeringsbedrag Aanneemsom per m2 nieuwbouw Aandeel bijkomende kosten Investeringsbedrag per m2 Verhouding renovatie/nieuwbouw Investeringsbedrag Inbouwpakketten Inpassingsverlies bij renovatie Kantoorruimte Burgerzaken Raadzaal Totaal aan inbouwpakketten Tijdelijke huisvesting Verhuiskosten (2x) Huurlasten per m2 Aanpassingen huurpand Tijdelijke huisvesting

Effect op onderhoudslasten Reductie van energielasten

45 45

aanname

Kapitaallasten investering Afschrijvingspost Renovatie gemeentehuis Inbouwpakketten Instandhoudingskosten voor renovatie Instandhoudingskosten

90 63 1.890 163 160 2.434 2.259 4.693

30% van aanneemsom 100%

10% 500 per m2 bvo 1.000 per m2 bvo 1.500 per m2 bvo

Begin 1

146.058 316.459 50.000 512.517

Tot 2063

28 euro per m2 6 euro per m2 34 35 euro per m2

Reductie 50%

131.410 28.159 159.569 164.263

4.693 2.434 2.259 1.807

80% van bvo -

2.340 702 3.042 3.042 14.276.775

1.039.500 179.300 264.000 1.482.800

30 per m2 bvo 130 per m2 bvo 50.000 stelpost

70% 30 163 160 10%

per m2 bvo 90 per vvo per maand

Termijn 40 20

5 per m2 bvo

162.642

Jaarbedrag 356.919 74.140

23.466

Sloop & nieuwbouw elders Ruimtegebruik Fte's intern Fte's extern Totale fte's Flexfactor bvo kantoorfunctie per fte bvo burgerzaken bvo raadzaal totale bvo Financieel Investeringsbedrag Sloopkosten bestaand pand Aanneemsom per m2 nieuwbouw Aandeel bijkomende kosten Investeringsbedrag per m2 Investeringsbedrag Inbouwpakketten Kantoorruimte Burgerzaken Raadzaal 160 Totaal aan inbouwpakketten Verhuiskosten Verhuiskosten Tijdelijke huisvesting

Scenario 2a

45 45 100% 30 163 130

90 90 2.700 163 130 2.993

30% van aanneemsom

190.075 2.340 702 3.042 9.294.781

aanname

41 per m2 bvo

500 per m2 bvo 1.000 per m2 bvo 1.500 per m2 bvo

1.350.000 163.000 240.000 1.753.000

30 per m2 bvo

89.790 89.790

28 euro per m2 6 euro per m2 34 35 euro per m2

83.804 17.958 101.762 104.755

Kengetallen nieuwe exploitatie Planmatig onderhoud Dagelijks onderhoud Onderhoudslasten Energielasten Restant ruimte Ruimtebeslag Nieuwe m2 Eigen gebruik Restant Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Financieel Inbouwpakket Huurniveau

80% van bvo -

per m2 bvo 90 per vvo per maand

Kapitaallasten investering Afschrijvingspost Afschrijving investering nieuwbouw Inbouwpakketten Verkoop perceel Gemiddelde grondwaarde Sloopkosten Verwerving grond Bouwrijp maken Woonrijp maken Parkeren maaiveld POK VTU Onvoorzien Nominaal saldo

2.993 2.993 -

100%

40 20

216 per m2

Jaarbedrag 232.370 87.650

4.324.959 190.075 448.950 240.000 960.000 319.200 291.916 222.412 170.928 1.481.478

Sloop & nieuwbouw elders + flexfactor Ruimtegebruik Fte's intern Fte's extern Totale fte's Flexfactor bvo kantoorfunctie per fte bvo burgerzaken bvo raadzaal totale bvo Financieel Investeringsbedrag Sloopkosten bestaand pand Aanneemsom per m2 nieuwbouw Aandeel bijkomende kosten Investeringsbedrag per m2 Investeringsbedrag Inbouwpakketten Kantoorruimte Burgerzaken Raadzaal 160 Totaal aan inbouwpakketten Verhuiskosten Verhuiskosten Tijdelijke huisvesting

Scenario 2b

45 45 70% 30 163 130

90 63 1.890 163 130 2.183

30% van aanneemsom

190.075 2.340 702 3.042 6.830.761

aanname

41 per m2 bvo

500 per m2 bvo 1.000 per m2 bvo 1.500 per m2 bvo

945.000 163.000 240.000 1.348.000

30 per m2 bvo

65.490 65.490

28 euro per m2 6 euro per m2 34 35 euro per m2

61.124 13.098 74.222 76.405

80% van bvo -

per m2 bvo 90 per vvo per maand

2.183 2.183 -

100%

40 20

216 per m2

Jaarbedrag 170.769 67.400

4.324.959 190.075 448.950 240.000 960.000 319.200 291.916 222.412 170.928 1.481.478

Sloop & aanhuur nieuw pand

Scenario 3a

Ruimtegebruik Fte's intern Fte's extern Totale fte's Flexfactor bvo kantoorfunctie per fte bvo burgerzaken bvo raadzaal totale bvo

45 45

aanname

Financieel Investeringsbedrag Sloopkosten bestaand pand

41 per m2 bvo

90 90 2.700 163 130 2.993

190.075

160

Restant ruimte Ruimtebeslag Nieuwe m2 Eigen gebruik Restant Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Financieel Inbouwpakket Huurniveau

500 per m2 bvo 1.500 per m2 bvo 2.000 per m2 bvo

1.350.000 244.500 320.000 1.914.500

30 per m2 bvo 90% van bvo 130 per m2 vvo 40 per m2 vvo per m2 vvo

89.790 2.694 350.181 107.748 457.929

2.993 2.993 -

100% 80% van bvo -

per m2 bvo 90 per vvo per maand

100% 30 163 130

216 per m2

95.725

4.324.959 190.075 240.000 960.000 319.200 291.916 222.412 170.928 1.930.428

Sloop & aanhuur nieuw pand + flexfactor Ruimtegebruik Fte's intern Fte's extern Totale fte's Flexfactor bvo kantoorfunctie per fte bvo burgerzaken bvo raadzaal totale bvo

Scenario 3b

45 45

aanname

Financieel Investeringsbedrag Sloopkosten bestaand pand

Investeringsbedrag Inbouwpakketten Kantoorruimte Burgerzaken Raadzaal Totaal aan inbouwpakketten Aanhuur Verhuiskosten Aanhuur vloeroppervlak (vvo) Huurlasten Service- & energiekosten Overige huurlasten Totale aanhuurkosten per jaar Restant ruimte Ruimtebeslag Nieuwe m2 Eigen gebruik Restant Verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) Financieel Inbouwpakket Huurniveau

41 per m2 bvo

90 63 1.890 163 130 2.183

190.075

160

500 per m2 bvo 1.500 per m2 bvo 2.000 per m2 bvo

945.000 244.500 320.000 1.509.500

30 per m2 bvo 90% van bvo 130 per m2 vvo 40 per m2 vvo per m2 vvo

65.490 1.965 255.411 78.588 333.999

2.183 2.183 -

100% 80% van bvo -

per m2 bvo 90 per vvo per maand

70% 30 163 130

216 per m2

75.475

4.324.959 190.075 240.000 960.000 319.200 291.916 222.412 170.928 1.930.428

BIJLAGE 04 - RESULTATEN FINANCIËLE DOORREKENING Per scenario wordt de grafiek met het exploitatiesaldo met een beschouwingsperiode van 2025 tot en met 2040 weergegeven. Ieder scenario heeft daarbij een eigen risicobandbreedte weergegeven door de pluim in de grafiek.

Scenario 1a | Renovatie Totale investeringslasten Maximale financieringsbehoefte Na investering: Verhuuropbrengsten Exploitatielasten Onderhoudslasten Kapitaallasten Saldo

-€ 16.860.000 -€ 18.394.000 2025 €0 -€ 417.000 -€ 23.000 -€ 31.000 -€ 471.000

2026 €0 -€ 425.000 -€ 24.000 -€ 31.000 -€ 480.000

2027 €0 -€ 873.000 €0 -€ 661.000 -€ 1.534.000

2028 € 105.000 -€ 371.000 -€ 139.000 -€ 822.000 -€ 1.227.000

2029 € 107.000 -€ 378.000 -€ 142.000 -€ 810.000 -€ 1.223.000

2030 € 109.000 -€ 386.000 -€ 145.000 -€ 800.000 -€ 1.222.000

2031 € 111.000 -€ 393.000 -€ 148.000 -€ 788.000 -€ 1.218.000

2032 € 113.000 -€ 401.000 -€ 151.000 -€ 773.000 -€ 1.212.000

1.000.000 500.000 -500.000

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

-1.000.000 -1.500.000 -2.000.000 Nulmeting

Scenario 1a - Renovatie

Scenario 1b | Renovatie + flexfactor Totale investeringslasten Maximale financieringsbehoefte Na investering: Verhuuropbrengsten Exploitatielasten Onderhoudslasten Kapitaallasten Saldo

-€ 16.396.000 -€ 17.726.000 2025 €0 -€ 417.000 -€ 23.000 -€ 31.000 -€ 471.000

2026 €0 -€ 425.000 -€ 24.000 -€ 31.000 -€ 480.000

2027 €0 -€ 697.000 €0 -€ 634.000 -€ 1.331.000

2028 € 173.000 -€ 336.000 -€ 139.000 -€ 790.000 -€ 1.092.000

2029 € 176.000 -€ 343.000 -€ 142.000 -€ 779.000 -€ 1.088.000

2030 € 180.000 -€ 350.000 -€ 145.000 -€ 769.000 -€ 1.084.000

2031 € 183.000 -€ 356.000 -€ 148.000 -€ 757.000 -€ 1.078.000

2032 € 187.000 -€ 364.000 -€ 151.000 -€ 743.000 -€ 1.071.000

1.000.000 500.000 -500.000

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

-1.000.000 -1.500.000 -2.000.000 -2.500.000 Nulmeting

Scenario 1b - Renovatie + flexfactor

BIJLAGE 05 – VERGELIJKING SCENARIO’S

Baseline scenario's gemeentehuis Ommen Scenario 0 - Nul-meting

Scenario 0+ - Renovatie light

Scenario 1a - Renovatie

Scenario 1b - Renovatie + flexfactor

Scenario 2a - Sloop & nieuwbouw elders

Scenario 2b - Sloop & nieuwbouw elders + flexfactor

Scenario 3a - Sloop & aanhuur nieuw pand

Scenario 3b - Sloop & aanhuur nieuw pand + flexfactor

1.000.000 750.000 500.000 250.000 2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

-250.000 -500.000 -750.000 -1.000.000 -1.250.000 -1.500.000 -1.750.000 30

2037

2038

2039

2040

BIJLAGE 06 – GEBIEDSEXPLOITATIE

Vastgoedexploitatie Programmaverdeling Prijssegment Segmentatie Specifieke verdeling

Sociaal Sociaal 30% 20%

Midden Middenhuur

Duur

80%

30%

Goedkoop 40% 40%

Sociale huur appartement Sociaal

Sociale huur rijwoning Sociaal

Middenhuur appartement Middenhuur

Appartement klein Goedkoop

Appartement middel Middelduur

Appartement groot Duur

Rijwoning Duur

Tweekapper Duur

WAAR 120

20% 7

80% 29

30% 14

40% 19

30% 14

0% -

50% 18

11.976

10.074

70 78% 55 5 4,0 23

100 78% 78 70 2,5 110

75 78% 59 5 4,0 24

65 78% 51 5 4,0 21

85 78% 66 5 4,0 26

100 78% 78 5 4,0 30

120 82% 98 100 2,5 148

160 82% 131 100 2,5 164

38.179.797 31.553.552

670 4,50% 178.667 147.658

880 4,50% 234.667 193.939

1.050 4,75% 265.263 219.226

5.000 0,00% 253.500 209.504

5.150 0,00% 341.445 282.186

5.300 0,00% 413.400 341.653

4.000 0,00% 393.600 325.289

4.000 0,00% 524.800 433.719

2.159 2.100 147.000 16,0% 23.520 4,0% 6.821 3,0% 4.430 34.771 24% 181.771

1.423 1.400 140.000 16,0% 22.400 4,0% 6.496 3,0% 5.818 34.714 25% 174.714

2.183 2.100 157.500 16,0% 25.200 5,0% 9.135 4,0% 8.769 43.104 27% 200.604

2.183 2.200 143.000 16,0% 22.880 5,0% 8.294 5,0% 10.475 41.649 29% 184.649

2.500 2.200 187.000 16,0% 29.920 5,0% 10.846 5,0% 14.109 54.875 29% 241.875

2.500 2.200 220.000 16,0% 35.200 5,0% 12.760 6,0% 20.499 68.459 31% 288.459

1.423 1.650 198.000 16,0% 31.680 5,0% 11.484 7,0% 22.770 65.934 33% 263.934

1.669 1.700 272.000 16,0% 43.520 5,0% 15.776 7,0% 30.360 89.656 33% 361.656

-34.112 13.000 13.000 186

19.225 17.500 17.500 159

18.622 18.622 248

24.855 24.855 382

40.311 40.311 474

53.194 53.194 532

61.355 61.355 415

72.063 72.063 439

100% 100%

Middel 30%

50%

30%

Vastgoedexploitatie

Parkeerexploitatie

Woningtype Segment Doelgroep Verdeling Aantal Ruimtgebruik bvo Vormfactor go Overige bvo Gebouw-/woonlagen Kavel Opbrengst Marktwaarde per m2 Huur per maand BAR Marktwaarde per eenheid Marktwaarde excl. btw Stichtingskosten Aanneemsom BKK (+20%) Aanneemsom per m2 Aanneemsom Opslag BK Bijkomende kosten Opslag AK Algemene kosten Opslag W&R Winst & Risico Totale bijkomende kosten % van de aanneemsom Stichtingskosten excl. btw Grondwaarde Residuele grondwaarde Handmatige grondwaarde Te hanteren grondwaarde Gemiddelde grondwaarde per woning Gemiddelde grondwaarde per m2

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15501872/1