1. Gebiedsvisie Vlierlanden fase 3

Ommen Vlierlanden fase 3

Ruimtelijke ontwikkelvisie Amsterdam, 1 november 2023 www.must.nl

Landschapskamers van Arriën

Inhoud OMMEN VLIERLANDEN FASE 3

1. Inleiding 03

ruimtelijke ontwikkelvisie

2. Gebiedsanalyse 05 3. Drie scenario’s 14 4. Voorkeursvariant 25 Vijf bouwstenen voor het ruimtelijk en programmatisch raamwerk 33 5. Bestaande groencasco behouden en versterken 36 6. Het behoud van de groene entree. Het ‘Ik kom thuis gevoel 44 7. Plek voor het buurtschap gevoel in Sallands erven 48 8. Afmaken nieuwbouwwijk Vlierlanden 58 9. Doorzetten massa langs de Slagenweg 62 10. Aandachtspunten voor het vervolg 66

+ DIJK&CO

2

Inleiding AANLEIDING OMMEN VLIERLANDEN

Er is een groeiende vraag naar woningen in Ommen, daarom wil de gemeente de komende jaren een substantieel aantal woningbouwplannen ontwikkelen. In het Gemeentelijk Omgevingsplan Ommen (2013) worden hier verschillende locaties voor aangewezen, onder andere de uitbreidingslocatie Ommen Oost. Dit is één van de drie prioriteitsgebieden voor het realiseren van woningbouw in Ommen. De afgelopen decennia heeft de gemeente gronden in dit gebied aangekocht. Door

de financiele crisis van 2008 is de planvorming echter pas gestart in 2013 met het opstellen van een uitgangspuntennotitie en een (voorontwerp) bestemmingsplan voor de eerste fase: Vlierlanden fase 1. De nieuwbouwwijk Vlierlanden wordt gefaseerd ontwikkeld.

van Vlierlanden te gaan ontwikkelen. Dit wordt ook onderkend door de provincie met de opname van Vlierlanden fase 3 in de Regionale Woonagenda West Overijssel als sleutelproject. Vlierlanden fase 3 vormt een overgang tussen de stad Ommen en het omliggende landschap. Dit document bevat een visie die antwoord

Gezien de laatste ontwikkelingen in de woningmarkt en de vraag naar woningen in Ommen, heeft de gemeente zich nu voorgenomen om de derde en laatste fase

geeft op een mogelijke invulling van het plangebied zoals hier op de volgende pagina weergegeven.

+ DIJK&CO

3

Grens plangebied

Afbeelding 1 : Plangebied

+ DIJK&CO

4

2. Gebiedsanalyse

Om grip te kunnen krijgen op de locatie hebben we in het proces als eerste stap een gebiedsanalyse gemaakt. We hebben op grote schaal gekeken wat de kenmerken zijn van de stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteiten. En hoe het plangebied in de context ligt. Daarna hebben we verder ingezoomd om de kwaliteiten en kansen van de locatie in beeld te krijgen. Die vormen de basis voor de ontwikkeling van de ruimtelijke visie.

+ DIJK&CO

5

Hoewel het plangebied aan de rand van Ommen ligt zijn alle voorzieningen nabij. Het station ligt bijvoorbeeld op 10 minuten fietsafstand, net als de gehele binnenstad en het prachtige buitengebied.

Plangebied

+ DIJK&CO

6

Het plangebied van Vlierlanden fase 3 in de context van Ommen. De blauwe kruisjes geven missende verbinding weer die waardevol kunnen zijn voor de ontwikkeling van Vlierlanden fase 3.

+ DIJK&CO

7

1850

1900

1950

2020 Bron: Topotijdreis

+ DIJK&CO

8

Houtwallen Historische bebouwing Esdorp Arriën

Vlierlanden

Es Historische routes Galgen graven

Arriën Ommen

Historische elementen in het gebied van Vlierlanden fase 3.

Het gebied van Vlierlanden fase 3 bevindt zich tussen twee historische structuren

Esdorp Arriën herinneren verschillende oude boerderijen en schuren aan de lan-

langrijke wegen. Op historische kaarten van het gebied is te zien dat de houtwallen die zich nu in

en aan de rand van het Vechtdal. De Ommense wijk De Strangen, aan de westkant van Vlierlanden fase 3, is aangelegd op een hoger gelegen es en in het historische

ge geschiedenis van deze plek. In 2011 is

Vlierlanden fase 3 bevinden er in 1850 al waren. Deze belangrijke historische structuren zorgen ervoor dat fase 3 gevoelsmatig meer bij Arriën hoort dan bij Ommen

de historische Brink van het dorp hersteld en de historische routes in de omgeving vormen vandaag de dag nog steeds be+ DIJK&CO

9

Landschap & Klimaat Kenmerkend voor het landschap rondom Ommen is de aanwezigheid van dekzandruggen die lichte glooiingen in het landschap veroorzaken. De dijk die zich in het zuiden van Vlierlanden fase 3 bevind en het achterland beschermd tegen de Vecht is gebouwd op een van nature hoger gelegen plek die de overgang markeert van het beekdal naar de hogergelegen dekzandrug. Het zand van deze dekzandrug zorgt ervoor dat water snel infiltreert, overtollig regenwater wordt via de historische Galgengraven afgevoerd naar de Vecht. De bestaande greppels zorgen ervoor dat het water langer wordt vastgehouden en vertraagd wordt afgevoerd. De bestaande houtwallen en bomenrijen, vaak gecombineerd met de greppels zorgen voor een belangrijke ecologische kwaliteit en verbinden de verschillende plekken met elkaar waardoor ze als ecologisch netwerk functioneren.

Vlierenlandschap Essen- en kampenlandschap Rivierenlandschap Es Dekzandrug Dijk Bestaande groen structuren Projectgrens fase 3

Landschapsstructuren in het plangebied

+ DIJK&CO

10

Greppels Bestaande ecologische waarden De Galgen graven

Galgengrave n Vecht Overzicht van het huidige waterssyteem. Greppels en de Galgengraven lopen af richting de Vecht.

+ DIJK&CO

11

3 4 3

1 2

2

3 1

1

Oude en nieuwe woonboerderijen aan de Otmansweg

2

Voorzieningen vlakbij

3

Vlierlanden fase 1 & 2

4

Buurtschap Arriën

1

Galgen graven heeft veel ecologische waarde

2

Het gebied heeft van nature kleine hoogte verschillen Het gebied wordt afgewaterd door middel van greppels

3

1

1 2

1

4

2

3

3 4

2

Samenvatting van de ruimtelijke kwaliteiten

+ DIJK&CO

12

Historische houtwallen bieden grote natuuren ecologische waarde Veel bestaande wegen hebben een laanstructuur Langs de Arriërveldsweg wordt een brede natuurstrook aangelegd Het groene wandelpad langs de Galgengraven nodigt uit tot beweging

1

Slagenweg 50km/uur of 70 km/uur

2

Fietsverbinding naar het centrum gaat met een fietstunnel onder de Slagenweg

3

Door het gebied lopen historische routes

+ DIJK&CO

13

3. Drie scenarios

Om voor de aard en omvang van de ruimtelijke ontwikkeling tot een goede afweging te komen hebben wij drie mogelijke ruimtelijke scenario’s verkend die voortbouwen op de kwaliteiten in het plangebied. Ze zijn bedoeld om principes te verkennen voor de ruimtelijke en programmatische ontwikkeling van Vlierlanden Fase 3. De scenario’s worden in dit hoofdstuk verder uitgelegd. Ieder scenario verkend het maximale laadvermogen van de locatie in relatie tot de specifieke waardevolle landschappelijke kwaliteiten om zo tot een weloverwogen evenwicht te komen tussen de wens om enerzijds zoveel mogelijk woningen te realiseren en anderzijds zoveel mogelijk landschappelijke kwaliteit en identiteit van Arriën te behouden.

+ DIJK&CO

14

1. Lucht voor de bodem In het scenario Lucht voor de bodem kiezen we voor maximale ruimte voor de ontwikkeling van een gezond natuurlijk bodem- en watersysteem. De nieuwbouw is zo compact als mogelijk met een hogere dichtheid om zoveel mogelijk ruimte te

2. Esdorp +++ Het plangebied behoort van oudsher tot Arriën, een plek waar de buurtschap in Sallands erven centraal staat. In het scenario Esdorp +++ verkennen we hoe het gebied zich kan transformeren waarbij het Sallands erven concept verder wordt voortgezet in

3. Denken vanuit de houtwallen De houtwallenstructuur is tot op de dag van vandaag terug te vinden in het plangebied. Door de jaren heen zijn de houtwallen verminderd. In het scenario ‘Denken vanuit de houtwallen’ gaan we het groencasco versterken. Houtwallen

besparen.

het gehele plangebied. Naast de ruimtelijke kwaliteit van het erf speelt in dit scenario ook de sociale kwaliteit van het erf een belangrijke rol: omzien naar elkaar.

worden vernieuwd en versterkt. De bebouwing bevindt zich in lange lijnen parallel van de houtwallen.

+ DIJK&CO

15

Scenario 1 Lucht voor de bodem

Proefverkaveling scenario 1, lucht voor de bodem

+ DIJK&CO

16

Groenstructuur

Watersysteem

Uitsplitsing van de vier verschillende thema’s ter verduidelijking van scenario 1

Infrastructuur

Fietsstructuur

+ DIJK&CO

17

Doorsnede A-A’

+ DIJK&CO

18

Scenario 2 Esdorp +++

Proefverkaveling scenario 2, Esdorp +++

+ DIJK&CO

19

Groenstructuur

Watersysteem

Uitsplitsing van de vier verschillende thema’s ter verduidelijking van scenario 2

Infrastructuur

Fietsstructuur

+ DIJK&CO

20

Doorsnede A-A’

+ DIJK&CO

21

Scenario 3 Denken vanuit de houtwallen

Proefverkaveling scenario 3 Denken vanuit de houtwallen

+ DIJK&CO

22

Groenstructuur

Watersysteem

Uitsplitsing van de vier verschillende thema’s ter verduidelijking van scenario 3

Infrastructuur

Fietsstructuur

+ DIJK&CO

23

Doorsnede A-A’

+ DIJK&CO

24

4. Voorkeursvariant

Op basis van de scenarioverkenning zijn de belangrijkste kansen en bedreigingen voor de ontwikkeling van Vlierlanden Fase 3 in beeld gekomen. Deze vormen de basis voor de Voorkeursvariant die in in dit hoofdstuk nader is uitgewerkt. De scenario’s laten om te beginnen zien dat de bestaande landschappelijke structuur en de kwaliteiten van het buurtschap Arriën een belangrijke basis vormen voor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Maar deze stelt ook duidelijk beperkingen. Willen we de kwaliteit benutten dan is het niet mogelijk om door te gaan op de wijze waarop Vlierlanden Fase 1 en Fase 2 zijn gerealiseerd. Daarvoor is het landschap en de kwaliteit te kwetsbaar. Dit betekent dat we op zoek moeten naar een ruimtelijk voorstel dat inspeelt op de specifieke kwaliteiten die er al zijn en deze, waar nodig, ook nog versterkt.

+ DIJK&CO +

25

Het beste van drie werelden De locatie ligt letterlijk tussen drie wezenlijk verschillende kwaliteiten: de zorgvuldig vormgegeven stadsrand van Ommen, de onvoltooide rand van Vlierlanden fase 1&2 en het historische dorp Arriën. De Voorkeursvariant brengt het beste van deze drie werelden bij elkaar: de ruimte van de groene stadsentree, de structuur van landschapskamers en buurtschappen die passen bij Arriën en een goed vormgegeven afronding van de wijk Vlierlanden. Zo onstaat er een ruimtelijk raamwerk met stedenbouwkundige en landschappelijke structuren die de ruimte biedt aan het ontwikkelen van drie wezenlijk verschillende woonmilieus die ook inspelen op de verschillende woonbehoeften van de bewoners in en om Ommen. De open Es van Arriën blijft behouden en de nieuwbouw is straks door houtwallen aan het zicht onttrokken. De stadsentree krijgt een groen karakter, passend bij de landschap-

pelijke kwaliteiten van Ommen, met aan de noordzijde twee markante bouwblokken, als vooruitgeschoven posten van de stad Ommen. En aan de noordrand wordt de stedenbouwkundige structuur van Vlierlanden netjes afgemaakt zodat de wijk een herkenbaar gezicht en een prettige entree krijgt. Belangrijk onderdeel van de Voorkeursvariant is de versterking van een fijnmazig en veilig fietsnetwerk die de stad, Arriën en en het buitengebied goed met elkaar verbinden. Zo worden stad en landschap beter met elkaar verbonden en profiteren de bewoners van dit deel van Ommen optimaal van de nabijheid van alle voorzieningen in de stad en het ommeland.

+ DIJK&CO

26

4.

5.

1.

3.

2.

Voorkeursvariant op hoofdlijnen

+ DIJK&CO

27

1

1

Woonboerderij als woningtypologie

2

Saamhorigheid van een buurtschap voor de nieuwe wijk

1

Hoogte verschillen voor water opvang/infiltratie

2

Greppelstructuur uitbereiden

1

Historische houtwallen als ecologische typologie Wandelroute langs Galgen graven en aansluiten op bestaande paden Gebied aansluiten op omliggende verbindingen

3

2

1

2

1

2

2 2

3

1

3

Overzicht van de potenties en kansen in het plangebied

+ DIJK&CO

28

1

Slagenweg 50km/uur

2

Extra fietsverbinding

3

Historische routes als aanleiding

?

Het stedenbouwkundig en landschappelijk raamwerk

+ DIJK&CO

29

Sociaal Midden Vrij/App.

Proefverkaveling met mogelijke woningdifferentiatie

+ DIJK&CO

30

1.

340

300

300+ Max aantal woningen in proefverkaveling

Twee bouwblokken bij de Stadsentree hebben verschillende mogelijke invullingen kennen met meer of minder appartementen

+ DIJK&CO

31

Woningdifferentiatie in cijfers

Proefverkaveling

+ DIJK&CO

32

Groenstructuur

Watersysteem

Uitsplitsing van de vier verschillende thema’s ter verduidelijking van de proefverkaveling

Infrastructuur

Fietsstructuur

+ DIJK&CO

33

Vogelvlucht perspectief van de proefverkaveling

+ DIJK&CO

34

Vijf bouwstenen van de voorkeursvariant

De Voorkeursvariant kan ontleed worden in vijf bouwstenen die van cruciaal belang zijn. Deze vormen het robuuste casco waarbinnen nog ruimte is voor verdere optimalisatie en uitwerking in een stedenbouwkundig plan met het bijbehorende landschapsplan. De vijf bouwstenen zijn: 1. Bestaande groencasco behouden en versterken, 2. Behoud van een groene entree. Het ‘Ik kom thuis gevoel’, 3. Plek voor het buurtschap gevoel in Sallands erven, 4. Afmaken nieuwbouwwijk Vlierlanden, 5. Doorzetten massa aan de hoek Slagenweg.

+ DIJK&CO

35

5. Bestaande groencasco behouden en versterken (1/5) + DIJK&CO +

36

Zoals in de analyse aangeven vormt het bestaande landschap de basis voor de ecologische en landschappelijke kwaliteiten. Deze vormen het uitganspunt voor de toekomstige ontwikkeling. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste groenstructuren die worden versterkt verder onderzocht en uitgelegd.

In oude kaarten zijn de oude houtwallen nog duidelijk terug te zien. Bron: topotijdreis.nl

+ DIJK&CO

37

Het micro reliëf van het essenlandschap is tot op de dag van vandaag terug te vinden in het landschap. Bron: AHN.nl

+ DIJK&CO

38

Groenstructuur De bestaande houtwallenstructuur en bomenrijen worden versterkt en aangevuld. Tevens worden er meer vrijstaande bomen en bosjes aangeplant om de landschappelijke structuur en kwaliteit te versterken. Verderop in dit document kun je zien wat het versterken van de groenstructuur kan betekenen voor de biodiversiteit in het gebied.

Bestaand groen Nieuw groen Bestaande bomen Nieuwe bomen

Bestaande en nieuwe groen structuren

+ DIJK&CO

39

Waterstructuur De bestaande greppelstructuur wordt aangevuld en gaat functioneren als waterafvoersysteem voor de toekomstige woonwijk. Via deze greppels wordt het water richting de Galgen graven en de wadi naast de Slagenweg afgevoerd. Gecombineerd met de houtwallen vormen zij tegelijkertijd de basis voor de ecologische structuur

Bestaande en nieuwe groen structuren

+ DIJK&CO

40

1.

Houtwal

Wadi

Bomenrij

2.

3. 4.

Erf

Verschillende landschappelijke structuren met de biodiversiteit uitgelicht.

+ DIJK&CO

41

1.

2. Houtwal met greppel

Bomenrij met onderbegroeiing Vleermuis Grote bosmuis Steenuil Kerkuil Bijen Vlinders

Vleermuis Das Marter achtige Egel Grote bosmuis Steenuil

Overige insecten Overige vogelsoorten

+ DIJK&CO

42

Kerkuil Bijen Vlinders Overige insecten Overige vogelsoorten

3.

4. Erf

Wadi Vleermuis Kikker Pad Kleine vogels Bijen Vlinders

Overige insecten Overige vogelsoorten

+ DIJK&CO

Vleermuis Marter achtige Egel Grote bosmuis Steenuil Kerkuil

43

Mussen Zwaluwen Bijen Vlinders Overige insecten Overige vogelsoorten

6. Behoud van een groene entree. Het ‘ik kom thuis gevoel’ (2/5) + DIJK&CO

44

De tweede bouwsteen is het behouden van de ‘groene entree’ bij binnenkomst van Ommen. Het groene weidse karakter van de entree wordt als een kwaliteit gezien waar de inwoners van Ommen trots op kunnen zijn. De entree kan meerdere functies krijgen door de combinatie van een gebied waar gewandeld en gefietst kan worden. Maar ook waar overtollig regenwater kan worden geïnfiltreerd in de bodem door het gebruik van het huidige microreliëf.

Bij binnenkomst van Ommen kom je op de Slagenweg. De entree heeft een weidskarakter met een open blik.

+ DIJK&CO

45

A

A’

Proefverkaveling met onderdeel van de groene entree uitgelicht.

+ DIJK&CO

46

Doorsnede A-A’ van de groene entree. Waarin je plek ziet voor langzaam verkeer, maar ook voor waterinfiltratie in de wadi’s.

+ DIJK&CO

47

7. Plek voor het buurtschap gevoel in Sallands erven (3/5) + DIJK&CO

48

De agrarische identiteit van Arriën is duidelijk te herkennen aan het Essenlandschap. Maar richt je je ogen op de architectuur dan kun je daar ook een opvallende eenheid in herkennen. In heel Salland zijn Sallands erven opgebouwd met dezelfde principes in de stedenbouw en architectuur. In dit hoofdstuk onderzoeken wij welke ruimtelijke principes het buurtschap gevoel en Sallands erven kunnen versterken. En welke elementen toepasbaar zijn voor Vlierlanden fase 3.

2. Karakteristiek voor het Vechtdal (oude landschap) is de schijnbaar losse strooiing van (hoofd- en bij)gebouwen op de erven

1. De erven zijn deels besloten door singels of bomenrijen

3. Wegen over het erf

6. Het ‘rafelig’ silhouet van de ensembles

4. Veel kleine bijgebouwen

in het oude landschap tegenover de strakke singels en erfbosjes op de erven

5. Bescheiden siertuin op het voorerf in

combinatie met de nutstuin (moestuin en fruitgaard)

Analyse van een Sallands erf. (Bron. Provincie Overijssel Inspiratieboek voor de transformatie van erven en boerderijen in Overijssel)

+ DIJK&CO

49

1. Rieten zadeldak met wolfseind(en)

2. Naar binnen geplaatste

baanderdeur aan achterzijde (‘onderschoer’)

Stal 7. Dakraam in wolfseind komt voor

3. Luiken en deuren harde groene kleuren

4. Soms combinatie van riet en pannen

6. Soms gepleisterde voorgevel

Hoofdgebouw 5. Windveren en kozijnen wit of crème

Kapschuur

+ DIJK&CO

50

Analyse van gebouwtype te vinden op een Sallands erf.

Verschillende kapvormen te vinden in het plangebied

+ DIJK&CO

51

Hoofdgebouw

Stal

Kapschuur

Gebouwen kunnen worden verlengd of krimpen

1 unit = 90m2

Gebouwen kunnen worden verlengd of krimpen

1 unit = 137m2

+ DIJK&CO

Gebouwen kunnen worden verlengd of krimpen

1 unit = 136m2

52

In deze studie hebben we gekeken hoeveel woningen er in een boerderijtype gebouw type passen. Met een variatie aan vierkante meters.

Minimaal 30 woningen

2. Gezamenlijk gedeelde parkeervoorzieningen op het erf

1. Collectief groen centraal op het erf

Maximaal 40 woningen

Variabel aantal woningen binnen een Sallands erf. Met een minimum van 30 en maximum van 40. Bij hoger aantal gaat het gevoel van een Sallands erf verloren doordat het gevoel van anonimiteit wordt vergroot.

3. Ingang op het “voorerf” en aan de straatzijde

7. Greppels rondom de houtwallen voor de afwatering van overtollig water

6. Woongebouwen komen overeen met

4. Bescheiden siertuin op het voorerf in

de gebouwen van de traditionele Sallands erven

combinatie met de nutstuin (moestuin en fruitgaard)

5. Houtwallen op de randen vormen een landschapskamer

+ DIJK&CO

53

Uit de analyse van de Sallands erven hebben we een aantal ontwerp principes meegenomen, die belangrijk zijn voor de vertaling naar een hedendaagse Sallands erf met een Sallandse identiteit.

B’

A’ A

B

100 m

32 woningen

150 m Proefverkaveling van een Sallands erf.

+ DIJK&CO

54

Doorsnede A-A’

+ DIJK&CO

55

Doorsnede B’-B

+ DIJK&CO

56

Landelijk wonen met een gezamenlijk karakter in Sallands erven Bron: Veghels Buiten, Pauwert Architectuur

Wonen op een gemeenschappelijke zorg Sallands erf te Lettele Bron: Erve Oostermaet, Ziegler Branderhorst

Referenties voor Sallands erven

Een nieuwe buurtschap op een oude boerderij Bron: CPO de Lindehoeve

Kleine overgang van privé naar een groen collectieve ruimte Bron: Buurtschap Veld te Eindhoven + DIJK&CO

57

8. Afmaken nieuwbouwwijk Vlierlanden (4/5) + DIJK&CO

58

Doordat de geurcirkel van varkenshouderij Sterken verdwijnt. Ontstaat er ruimte om Vlierlanden fase 2 ‘af te maken’ tot aan de Otmansweg. De Otmansweg kenmerkt zich door een bomenlaan met een greppelstructuur. Het typische karakter van een agrarisch buitengebied laan. Door nieuwe U-vormige hof woningen toe te passen richting de Otmansweg. Krijgt de Otmansweg een nieuw gezicht, waarbij huidige bomen en greppelstructuur wordt versterkt.

2. Inrit via de achter- / binnenkant van het hof. Geen parkeren op de straatzijde .

1. Privé tuinen aan de binnenkant van het hof

Minimaal 25 woningen

Maximaal 30 woningen

Variabel aantal woningen binnen een bouwveld

3.Voordeur aan de straatzijde

6. Parkeren aan de binnenkant van het hof

5. Gebouw gevormd als een U vorm 4. Voorkant aan de laan zorgt voor een nieuw gezicht van de Otmansweg

Conceptuele weergave van de U vormige hof woningen

+ DIJK&CO

59

Proefverkaveling van het afmaken van Vlierlanden fase 2, door middel van U vormige hofwoningen

+ DIJK&CO

60

Collectief binnenhof, omsloten door rijwoningen Bron: Hudsons Rotterdam, Orange architects

Autoluwe straat in de herstructurering Lakerlopen te Eindhoven Bron: Rufus de Vries, MUST

Referenties

Veel ruimte voor groen tussen de woningen en het straatleven Bron: KAW, Tilburg Rosmoleg

Woningen die direct grenzen aan een bomenlaan Bron: Eva Lanxmeer Culemborg + DIJK&CO

61

9. Doorzetten massa aan de hoek Slagenweg (5/5)

In de laatste bouwsteen kijken we naar de hoek van Slagenweg. Deze twee bouwvelden liggen ingeklemd tussen de Otmansweg en de Slagenweg. Daarbij is entree van dit nieuwe gedeelte mogelijk via een nieuwe entree aan de Otmansweg. Deze wijk is opgebouwd door een rechte verkaveling aan de Otmansweg die de bomenrij volgt. Hierdoor krijgt de Otmansweg twee nieuwe gezichten. De onderzijde van de wijk is opgebouwd door kavels die van elkaar verspringen, waardoor er een organische verkaveling ontstaat.

+ DIJK&CO

62

2. Entree via de Otmansweg

Minimaal 40 woningen

Maximaal 50 woningen

Variabel aantal woningen binnen een bouwveld

1. Collectief groen aan de binnenkant

3. Gebouwen vormen een open blok

6. Parkeren in architectuur opgelost

4. Appartementen als twee uitkijkposten

5. Zicht door open beplanting vanaf de

die de entree van Ommen markeren

Slagenweg

Conceptuele weergave van de woningen aan hoek van Slagenweg

+ DIJK&CO

63

Proefverkaveling van het gedeelte hoek Slagenweg

+ DIJK&CO

64

Geworteld Wonen: groen, ondernemend en samen Bron: INBO

Je auto ‘verstopt parkeren’ onder deze veranda woning in Almere Bron: Onix architecten

Referenties

Duurzame buurtschap met een maximale natuurbeleving Bron:MIX architectuur, te Kerkebosch Zeist

De gevels opgebouwd uit hout wat een verfijnd en natuurlijke uitstraling geeft. Bron:8A Architecten te Nijmegen Lent + DIJK&CO

65

10. Aandachtspunten voor vervolg Als conclusie van ons advies hebben wij een aantal aandachtspunten opgeschreven waar voor het vervolgonderzoek extra aandacht aan moet worden besteed. 1. Behoud van de bestaande groenstructuur en historische elementen moet overeind blijven. Dit geeft een natuurlijk raamwerk voor de ontwikkeling van fase 3. 2. Het groene raamwerk versterken en uitbreiden om het groene karakter van Vlierlanden fase 3 te waarborgen. Voor-

af aan de ontwikkelingen genoeg ruimte incalculeren voor dit groene raamwerk van het plangebied.

5. Ontwikkeling Kindplein Oost moet niet ten koste gaan van huidige fietsverbinding Alteveerweg.

3. De twee appartement blokken zijn een herkenningspunt voor de entree van Ommen. Zorg ervoor dat het herkenbaar blijft met een massa aan de hoek van de Slagenweg.

6. De noord/zuid fietsverbinding heeft een positieve invloed voor een snellere verbinding naar het centrum. Ook voor Vlierlanden Fase 1 en 2.

4. Behoud Slagenweg 50km/h voor de ontwikkeling van fase 3.

+ DIJK&CO

66

7. De Otmansweg als ‘langzaam verkeerstraat’ geeft een extra kwaliteitsimpuls voor het middengebied en de hof woningen.

8. De Otmansweg heeft in zijn huidige profiel op veel plekken aan één zijde een bomenrij, in het toekomstige profiel moeten dit bomen aan twee zijden worden. Het versterken van deze bomenlaan heeft positieve gevolgen voor de biodiversiteit door het microklimaat wat wordt gevormd door een dubbele bomenrij. Bij het toevoegen van bomen moet goed gekeken worden naar de boomsoorten, door het toevoegen van andere soorten wordt de biodiversiteit vergroot en de kans op plagen en/of ziektes verminderd.

12. Neem de principes mee van het Sallandse erf als ontwerpuitgangspunt voor de landschapskamers.

9. Kijk naar mogelijkheden waarbij het parkeren wordt weggewerkt in de architectuur/openbare ruimte.

14. Om langzaam verkeer te stimuleren is het belangrijk dat er goed naar het voetpaden netwerk wordt gekeken. De onderlinge verbinding van de ontwikkelvelden en doorwaadbaarheid van het gebied voor voetgangers is een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling als geheel.

10. Onderzoek mogelijkheden voor biobased bouwen.

13. Om de ontwikkeling van Vlierlanden fase 3 goed te laten aansluiten op het bestaande waternetwerk is het van groot belang dat het huidige watersysteem goed in kaart wordt gebracht. De mogelijkheid om het nieuwe watersysteem van Vlierlanden fase 3 aan te takken op het bestaande netwerk van greppels en sloten biedt daarnaast ook kansen voor de biodiversiteit.

11. Ontsluit het middengebied op de Slagenweg. Daardoor wordt de Otmansweg een langzaam verkeerstraat.

+ DIJK&CO

67

Vanuit de projectgroep hebben we op verschillende thema’s waardevolle aandachtspunten meegekregen. Belangrijk voor het vervolgonderzoek om deze punten te onderzoeken voor het vervolg. Verkeer - Aansluiting deel “Sallandse erven” op de Slagenweg is op zich mogelijk, maar dan alleen bij 50 km/uur. Wel van belang om dit goed in lijn met het lopende onderzoek van Movares te houden (waar de mogelijkheden voor 70 km/u worden onderzocht). Afstemming lijkt ons noodzakelijk. Is er al bekend wanneer er een definitief advies/besluit ligt? (Nog niet bekend, visie gaat uit van 50km/h) - De getekende fietsroutes, met name langs de oostzijde van Slagenweg en Vlierendreef, liggen er op dit moment nog niet. Zou mooi zijn als dat alsnog lukt, maar de vraag is of er voldoende ruimte is. - Aansluiting op de Vlierendreef zelf is een aandachtspunt (hoe sluit je het

éénzijdig tweerichtingenfietspad aan op de hoofdrijbaan?) - Gelijkvloerse fietsoversteken op de Slagenweg moeten we niet willen. Er wordt juist overal gewerkt aan tunnels, dus hier twee toevoegen lijkt ons niet verstandig. Kan sowieso alleen bij 50 km/u. (Hier een tunnel toevoegen is waarschijnlijk lastig, gegeven de watergang die er loopt.) - Is het mogelijk om een fietsroute via de Otmansweg naar Vlierlanden fase 2 (via Markeboek) in te richten? Lijkt nu wel een pijl te staan, maar zou ook bij kunnen dragen aan de fietsvriendelijkheid om dat verder door te trekken. - Let op de koppeling met de ontwikkeling van Kindplein Oost, de fietsroute over de Alteveerweg zal iets veranderen (eromheen komen te liggen) Water/klimaat - Ik had al aangegeven dat het verstandig is om de lokale waterhuishouding in beeld te brengen. In het plan worden nu aannames gedaan en ik kan niet goed inschatten waarop deze zijn gebaseerd.

- Voor het bestemmingsplan is er een wettelijke verplichting, afhankelijk van de omvang van het plan, om een watertoetsprocedure te doorlopen. In aanloop naar de nieuwe omgevingswet zal dit vervangen worden door de “weging van het waterbelang”. In essentie verandert er qua inhoud niets, allen dat de waterbelangen meer geborgd zullen gaan worden en dat water en grond een leidend principe hebben. - Voor Vlierlanden fase 3 adviseer ik om “de weging van de water belangen” alvast op te gaan stellen waarbij in eerste instantie en met name de focus zal liggen op de huidige situatie en of dat mogelijke problemen op kan leveren met de belangen van het waterschap. Daarnaast is het sowieso verstandig op het waterschap al in een vroeg stadium te betrekken bij het planproces. Vertaling ambities - Eind vorig jaar of begin dit jaar is er gesproken over de duurzaamheidsambities. Hierbij is o.a. “Het Ambitieweb” besproken. Mijn vraag, is daar nog iets mee gedaan? + DIJK&CO

68

Zo ja, waar ligt de focus. Zo nee, wordt er nog een duurzaamheidssessie georganiseerd. Leefbaarheid - Zie flyer Age-Friendly wonen. - De Planontwikkeling voor de Woongaard in Groningen levensloopbestendig, grote gezinshuizen met accent op elkaar ontmoeten. Zie verder: www.dewoongaardgroningen.nl vervolg Wonen - Gerekend is met sec grondgebonden woningen (behoudens de appartementen) - Voor de sociale huurwoningen is al eens gesproken over het realiseren van beneden bovenwoningen (BeBo’s) daarmee kan het aantal woningen worden opgeplust. - Daarnaast is het nog discussiepunt hoeveel bouwlagen de appartementen kunnen worden. - Kortom de vraag om meer met bandbreedtes te werken danwel na consultatie

met Vechtdal Wonen de aantallen/type woningen beter te duiden. - Tevens de vraag op de 30/40/30 verder te differentiëren in: 1 a 2 pers huishoudens – appartementen, BEBO, Rijwoningen, RUGRUG woningen 2^1/1 woningen. - Perceel 567 is geen eigendom van gemeente maar gezien de plannen zal hier grondverwerving noodzakelijk zijn. Sallandse Erven - In de bestaande houtwallen-structuur worden 3 nieuwe Sallandse Erven ingebed, daarnaast kan er op de plek van de huidige varkensboerderij een nieuw erf ontstaan en langs de Hardenbergerweg een iets kleiner erf, naast het bestaande huis van de Hardenbergerweg 89. In de huidige visie zijn ca. 30 woningen binnen een landschapskamer en dus op 1 Sallands erf gesitueerd in een rechthoekige opzet rondom een groot, groen middenveld. Voor een erf is dit een erg groot aantal woningen. - Onderzoek of de bebouwing binnen een landschapskamer opgedeeld kan worden in 2, 3 of 4 kleinere erven, ontsloten vanaf

een gezamenlijk pleintje met het groen aan de buitenkant. - Onderzoek of de bebouwing per erf als een los ensemble gegroepeerd kan worden in plaats van de stringente rechthoeken (zie structuur van Arriën). - Integreer bergruimtes en buitenruimtes in de bebouwde volumes en zorg voor groene erfafscheidingen. Voorkom dat het erf zichtbaar afgebakend wordt door dichte schuttingen of tuinhuizen (uitstraling van een erf in plaats van individuele tuinen). - Werk met verschillende goothoogtes en volumes (o.a. groetere footprint bij lagere goothoogte) Advies voor de verdere uitwerking - De Hardenbergerweg is een belangrijke (langzaam-)verkeersroute van waaruit het ‘Park Arriën’ beleefd wordt. Onderzoek of het erf naast nr. 89 kan vervallen of verplaatst worden naar een andere plek in het plangebied. - Overweeg om de bebouwing op te knippen in kortere rijen en organische vormen, om een Vinex-uitstraling te voorkomen. + DIJK&CO

69

Een geslaagd voorbeeld voor een geslaagde landelijke uitstraling vind ik Steenbrugge in Deventer (ontw. Luc Bos Stedenbouw). - Zorg dat de groene, parkachtige uitstraling richting Slagenweg behouden blijft, bijv. door parkeerplaatsen ondergronds, overdekt (met groen dak) of half verdiept aan te leggen.

Must Stedebouw Wouter Veldhuis Björn Mensink Saïde Köppel

Dijk&co Landschaparchitectuur Rob van Dijk Iris van der Walle

Gemeente Ommen

Ridderspoorweg 140 1032 LL Amsterdam T +31 (0)20 470 20 13

Tussen de Bogen 60 1013 JB Amsterdam T +31 20 6 232 256

Chevalleraustraat 2 7731 EE Ommen

mail@must.nl www.must.nl

info@dijkenco.nl www.dijkenco.nl

+ DIJK&CO

70

Feddo Zielstra Ilse Ramaker