1. Evaluatie en Actualisatie VAB beleid gemeente Ommen

Of die mogelijkheid bestaat, zal sterk afhangen van de locatie en de omgeving ervan. In dit verband kan ook worden gewezen op de mogelijkheid die het (tijdelijk) omgevingsplan Buitengebied biedt om onder voorwaarden vervolgfuncties ter plaatse van bouwvlakken toe te staan. In bijlage 1 bij deze Rood-voor-Rood regeling is aangegeven welke functies (anders dan wonen) onder voorwaarden mogelijk zijn. Deze functies zijn in beginsel gelijk aan de mogelijkheden die het (tijdelijk) omgevingsplan Buitengebied biedt. Inpassing en toevoegen omgevingskwaliteit (Artikel 8) Slopen van landschap ontsierende bebouwing alleen is niet voldoende voor het krijgen van de mogelijkheid om nieuwe bebouwing op te richten. Over de extra voorwaarden is een regeling opgenomen in artikel 8. Het nieuwbouwplan moet vanzelfsprekend architectonisch en landschappelijk worden ingepast, rekening houdend met het gemeentelijke welstandsbeleid en de door de gemeente

26 vastgestelde en/of aangehouden landschapstypering. Hierbij moet ook aandacht worden besteed aan een aantrekkelijke erfstructuur. Daarnaast moet er sprake zijn van een kwaliteitsimpuls, zodanig dat omgevingskwaliteit wordt toegevoegd. Dat kan op verschillende manieren. In de regeling is hierover opgenomen dat de nieuwe invulling duurzaam is, de kwaliteit van de omgeving versterkt en bijdraagt aan de leefbaarheid van het betrokken deel van het buitengebied. Dit impliceert ook dat eventuele negatieve gevolgen voor de omgeving dienen te worden vermeden dan wel gecompenseerd. De wijze waarop aan de toevoeging van omgevingskwaliteit vorm wordt gegeven, zal van geval tot geval verschillen. De gemeente hanteert hierbij haar gemeentelijk beleid (onder meer opgenomen in haar Omgevingsvisie Ommen Jouw Toekomst), en weegt de adviezen van de gemeentelijke Adviescommissie Omgevingskwaliteit (ondergebracht bij Het Oversticht) mee in haar besluit. Maatschappelijk draagvlak (Artikel 9) In het bijzonder ook voor het buitengebied geldt dat het wenselijk is dat er vanuit de omgeving draagvlak bestaat voor het Rood-voor-Rood-initiatief. De gemeente verlangt hier van de initiatiefnemer een actieve rol en dus dat hij/zij voor dit maatschappelijke draagvlak zorgdraagt.

Afwijkingsmogelijkheid/Hardheidsclausule (Artikel 10) Deze Beleidsregels bevatten de kaders die in veel gevallen tot een goede rood-voor-roodoplossing zullen leiden. Deze kaders vormen ook het uitgangspunt waaraan in principe de hand zal worden gehouden. Toch is het op voorhand niet uit te sluiten dat zich een situatie voordoet die anders is dan de situaties waarin de Beleidsregels concreet voorzien (compensatiewoning, alternatieve woonvormen of andere functies uit bijlage 1). Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarin de initiatiefnemer een combinatie wil maken van nieuwbouw voor wonen én bedrijvigheid. Of een situatie waarin niet een ‘doorsnee’ (compensatie-)woning gewenst is, maar de initiatiefnemer denkt aan een andere woonvormen die niet passen bij de in deze regeling aangehouden schil van 750 m3. Dergelijke, vaak meer innovatieve woonvormen zoals bijvoorbeeld tiny houses of voorzieningen op het gebied van mantelzorg, komen steeds vaker voor. Een bijzondere situatie die zich regelmatig voordoet is dat op de te slopen bebouwing zonnepanelen zijn gelegd waarvoor bij de sloop van de gebouwen om een oplossing wordt gevraagd. Voor dergelijke situaties die niet concreet geregeld zijn in de artikelen 3 tot en met 8 van de regeling, voorzien de Beleidsregels in een afwijkingsmogelijkheid (Artikel 10, lid 1).

Wanneer die mogelijkheid wordt benut, is sprake van maatwerk en zal in overleg met de gemeente moeten worden bepaald of medewerking kan worden verleend. Ook in deze situaties is vanzelfsprekend het uitgangspunt dat een aanzienlijke hoeveelheid voormalige agrarische bedrijfsbebouwing zal moeten worden gesloopt, dat de ontwikkeling architectonisch en landschappelijk wordt ingepast én dat omgevingskwaliteit wordt toegevoegd. In de ene situatie zal de toevoeging vooral worden geleverd door extra prestaties op het gebied van landschappelijke inpassing. In weer een andere situatie worden extra prestaties geleverd door het volledig energieneutraal uitvoeren van de nieuwe woning of het op een andere wijze bijdragen aan verduurzaming en klimaatadaptatie. Het gaat steeds om maatwerk dat van geval tot geval zal worden beoordeeld.

27 Naast het feit dat zich een situatie kan voordoen waarin de Beleidsregels naar de letter niet voorzien, is ook denkbaar dat het in een concrete situatie niet mogelijk is om volledig en in alle opzichten aan de voorwaarden uit de Beleidsregels te voldoen, dan wel dat aan die voorwaarden moeten voldoen in een concrete situatie stuit op bezwaren van overwegende aard. Om in dergelijke situaties toch toe te kunnen werken naar een oplossing die voor de aantrekkelijkheid van het landschap wenselijk is, is in de Beleidsregels een hardheidsclausule opgenomen (artikel 10, lid 2). Met toepassing van deze hardheidsclausule kan in bijzondere situaties onder omstandigheden toch medewerking worden verleend. Voorwaarde is dan wel dat nog meer dan in situaties die binnen de kaders van de Beleidsregels passen, omgevingskwaliteit wordt toegevoegd. In deze situaties wordt voor wat betreft het toevoegen van omgevingskwaliteit meer verlangd dan bij initiatieven die voldoen aan de voorwaarden uit de Beleidsregels. Artikel 8 wordt dan in dit opzicht dus strenger toegepast. Te denken valt aan een situatie waarin de bestaande bebouwing of een deel daarvan moet worden gehandhaafd omdat deze monumentaal, karakteristiek en/of vanuit cultuurhistorie waardevol is.

Hierdoor kan het zijn dat het aantal benodigde sloopmeters op de slooplocatie bij lange na niet wordt gehaald en het niet mogelijk is om sloopmeters van elders te verwerven. Te denken valt ook aan een situatie waarin de wens bestaat om een deel van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing te handhaven en deze in te passen in de nieuwe functie/inrichting op de locatie. Deze wens kan bijvoorbeeld bestaan omdat een deel van de agrarische activiteiten wordt beëindigd, maar een ander deel wordt voortgezet. Het kan zijn dat daardoor het aantal sloopmeters niet wordt gehaald, en/of dat niet wordt voldaan aan het uitgangspunt dat álle voormalige agrarische bedrijfsbebouwing dient te worden gesloopt. Te denken valt ook aan situatie waarbij de sloop van een gebouw en de bouw van de compensatiewoning niet in tijd aan elkaar gekoppeld plaats kunnen vinden. Deze situatie kan zich met name voordoen wanneer een verzekeraar bestaande agrarische gebouwen niet langer wil verzekeren. Op grond van de hardheidsclausule wil de gemeente dan tot maximaal 2 jaar de ruimte geven voor de realisatie van een compensatiewoning op de locatie of elders. De gemeente beschouwt een dergelijke situatie niet als een voucherregeling. Artikel 10 biedt ook de ruimte om het saneren c.q.

opruimen van asbest te stimuleren door bijvoorbeeld het slopen van minder meters toe te staan, een ruimere compensatiemogelijkheid te bieden, of om anderszins een maatwerkoplossing mogelijk te maken. Slotbepalingen (Artikel 11) In de slotbepaling van de Beleidsregels zijn nog twee belangrijke, meer algemene uitgangspunten vastgelegd. Dat betreft in de eerste plaats het feit dat initiatiefnemer zich ervan bewust moet zijn dat sloopmeters die worden ingezet om op grond van deze Beleidsregels in aanmerking te komen voor nieuwbouw, niet mogen terugkeren. Dit zal ook worden vastgelegd in de gemeentelijke besluitvorming over het initiatief. In de tweede plaats is in deze slotbepaling bepaald dat ieder initiatief ook zal moeten voldoen aan alle overige regels uit beleid van de overheid of uit wettelijke voorschriften. Ook als dus aan de voorwaarden uit deze Beleidsregels is voldaan, is het niet vanzelfsprekend dat medewerking aan het initiatief kan en zal worden verleend. Daarvoor is ook nodig dat het voldoet aan ander beleid en wetgeving. Eerder is in deze toelichting al gewezen op bijvoorbeeld regels die dienen ter bescherming van de natuur. Ook is altijd voorwaarde dat omliggende agrarische bedrijven nu en in de toekomst niet onevenredig in hun bedrijfsvoering mogen worden beperkt.

28

Bijlage 1: Geactualiseerd beleidsregels rood voor rood Functies die met toepassing van deze Regeling kunnen worden toegestaan (art. 7, lid 1): Niet-agrarische bedrijven en agrarische hulpbedrijven, zoals:   

Loonbedrijf Hoveniersbedrijf Veearts, hoefsmederij

Recreatiebedrijven, zoals:     

Manege Paardenstalling/paardenpension Dagrecreatie Recreatief nachtverblijf Conferentieaccommodatie

Overige dienstverlening, zoals:    

Zorgboerderij Natuur- en milieueducatie Dierenpension Kantoor (zonder baliefunctie)

29

Bijlage 2: Sloopmeterregister Voorwaarden Voor registratie van gesloopte gebouwen in de sloopbank gelden de volgende voorwaarden: A. Het gaat om voormalige (agrarische) landschap ontsierende bedrijfsgebouwen gelegen in het buitengebied van de gemeente Ommen; B. Het oppervlak te slopen bebouwing op een erf bedraagt minimaal 150m2 aan sloopmeters. C. Als er op de slooplocatie minder dan 150 m2 aan bijgebouwen blijft staan, wordt het verschil van het te slopen oppervlak aan sloopmeters afgetrokken, met als reden dat het bij recht mogelijk is om bij een woonbestemming 150 m2 aan bijgebouwen op te richten. D. Alleen gebouwen worden geregistreerd. Bouwwerken die geen gebouw zijn (zoals sleufsilo’s of overkappingen) worden niet geregistreerd in de sloopbank. E. Bebouwing die buiten de regeling valt, zoals mestkelders en mest- en torensilo’s worden niet opgenomen in het register. F. Gebouwen moeten legaal zijn opgericht. G. Gebouwen mogen niet monumentaal, karakteristiek of cultuurhistorisch waardevol zijn. Werking sloopmeterregister (procedure) Het sloopmeterregister is een hulpmiddel waarmee wordt beoogd de uitwisseling van sloopmeters te bevorderen en zo bij te dragen aan het opruimen van landschap ontsierende bebouwing en het verbeteren van de leefbaarheid in het buitengebied.

Daar waar een initiatiefnemer onvoldoende sloopmeters heeft voor een compensatiewoning in het kader van het rood-voor-rood beleid kan hij sloopmeters betrekken van elders. Voorwaarde is wel dat deze initiatiefnemer tenminste 500 m2 aan sloopmeters vanuit de eigen locatie inbrengt voor een compensatiewoning en minimaal 1.500 m2 in het geval van twee compensatiewoningen. In het sloopmeterregister kunnen eigenaren van landschap ontsierende bebouwing aangeven dat zij op hun locatie tenminste 150 m2 aan sloopmeters hebben gesloopt, die zij ter beschikking kunnen stellen aan een initiatiefnemer die sloopmeters tekort komt. De registratie in het sloopmeterregister geldt uitsluitend sloopmeters van gebouwen die aantoonbaar zijn gesloopt, waarbij de sloopdatum onderdeel is van de registratie. De sloopmeters van gesloopte gebouwen zijn tot 5 jaar na registratie in te zetten in een initiatief in het kader van Rood voor Rood. Na 5 jaar vervalt de registratie in het sloopmeterregister.

30 Een registratie in het sloopmeterregister geeft geen rechten. Het is een hulpmiddel in de vorm van een sloopbewijs. Nadat gebouwen/een sloopbewijs in een initiatief zijn ingezet, vervalt de registratie in het sloopmeterregister. In het register wordt vastgelegd voor welke ontwikkeling de sloopmeters van de gesloopte gebouwen zijn ingezet. Het is aan de initiatiefnemer en de eigenaar om onderling overeenstemming te bereiken over de bijbehorende voorwaarden waaronder sloopmeters worden ingezet in een initiatief, waaronder een mogelijke vergoeding voor de inbreng van sloopmeters van elders. De van elders in te brengen sloopmeters dienen integraal onderdeel zijn van de rood-voor rood aanvraag door initiatiefnemer. Geregeld wordt dat sloopmeters die in het sloopmeterregister worden opgenomen niet worden teruggebouwd. De eigenaar dient dit schriftelijk te verklaren. Waar nodig past de gemeente 1 x per jaar het Omgevingsplan hierop aan. De gemeente stelt als voorwaarde dat transactie met minder dan 150 m2 aan sloopmeters niet worden toegestaan. Dit doen we om het opknippen in kleine stukjes te voorkomen en het werkbaar te houden. Ook is de ervaringen in andere gemeenten dat de kwaliteitswinst anders te beperkt is. Een registratie in het sloopmeterregister is overdraagbaar. Overdracht wordt gemeld aan de gemeente.

Voor wijziging van de tenaamstelling in de sloopbank is een ondertekend document (overeenkomst of brief) nodig met de handtekening van de kopende en verkopende partij. In dit document hoeven geen bedragen te worden genoemd Eigenaren die sloopmeters laten registreren en initiatiefnemers die op zoek zijn naar sloopmeters in het sloopmeterregister gaan er mee akkoord dat hun contactgegevens door de gemeente over en weer beschikbaar worden gesteld. Dit maakt het mogelijk vraag en aanbod met elkaar te verbinden. De gemeente gaat zorgvuldig met deze informatie om. De gemeente kan mensen met elkaar in contact brengen, maar neemt geen deel aan afspraken/onderhandelingen tussen eigenaren en initiatiefnemers. Aanmelden van sloopmeters voor het sloopmeterregister is mogelijk door een aanmeldformulier op te vragen bij de gemeente. Dit formulier moet ingevuld worden en rechtsgeldig ondertekend teruggestuurd worden naar de gemeente. Daarna worden de sloopmeters en locatie in het register geregistreerd. Gebouwen die tot maximaal 3 jaar voor de datum van het inwerking treden van de geactualiseerde rood voor rood regeling zijn gesloopt kunnen alsnog worden aangemeld voor opname in het sloopmeterregister.