9 - UIT-24-13320 Raadsinfobrief grondprijzen gemeentelijke bouwkavels 2024

RAADSINFOBRIEF Aan de leden van de raad en de forumleden

Ganzenmarkt 1 Postbus 354 7570 AJ Oldenzaal Telefoon (0541) 58 81 11 14+ netnummer 14 0541 E-mail info@oldenzaal.nl Internet www.oldenzaal.nl Bezoekadres Postadres

21 mei 2024 Onderwerp Grondprijzenbrief 2024

Datum college

Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk

UIT-24-13320

Zaaknummer

Esther Meijer (0541) 58 81 11 Bijlage(n) Grondprijzennotitie

Behandeld door Telefoonnummer

Geachte leden van de raad en forumleden, Op dit moment biedt de gemeente op enkele locaties woningbouw- en bedrijfskavels te koop aan. Daarnaast hebben ontwikkelende partijen van bouwprojecten belangstelling voor bouwkavels voor projectmatige bouw. Wij vroegen een onafhankelijk taxateur advies uit te brengen over de te hanteren uitgifteprijzen. Daarmee konden wij beoordelen of de grondprijzen die de gemeente voor bouwkavels hanteert nog marktconform zijn. Besluit college Naar aanleiding van het advies heeft ons college besloten de uitgifteprijzen voor gemeentelijke bouwkavels conform het bijgevoegde advies vast te stellen en deze grondprijzen in te laten gaan op 21 mei 2024. De op 23 maart 2021 vastgestelde prijzen op trokken we in per 21 mei 2024. Actuele grondprijzen voor grondgebonden woningbouwkavels De wijzigingen op de markt geven aanleiding de grondprijzen voor woningbouwkavels omhoog bij te stellen. De basis grondprijs voor alle woningbouwkavels voor grondgebonden woningen in de vrije sector komt daarmee op € 315 per m2 exclusief btw en exclusief bijkomende kosten. De bijlage bevat de grondprijsontwikkeling bij gemeenten in de buurt van Oldenzaal sinds 2021. De voorgestelde prijsstijging is vergelijkbaar met prijsstijgingen die deze gemeenten doorvoerden.

De grondprijs voor sociale woningbouwkavels (voor gestapelde dan wel grondgebonden woningen) blijft vastgesteld op 70% van de grondprijs voor vrije sector woningbouw. De prijs voor grondgebonden sociale woningbouwkavels lag op € 210 per vierkante meter (70% van € 300 per vierkante meter). Deze stijgt nu met 5% naar € 220 per vierkante meter (70% van € 315 per vierkante meter).

Datum 21 mei 2024 Ons kenmerk UIT-24-13320 Paginanr. 2

Wijziging grondprijzen voor gestapelde woningbouw in de vrije sector De gemeente verkoopt af en toe kavels voor de bouw van (projectmatig) gestapelde woningen (appartementen). Dit soort bouwwerken hebben specifieke locatie gebonden factoren zoals in-/uitpandig parkeren, bebouwingspercentage, bouwhoogte etc. Voor deze gronden besloot ons college per locatie de waarde vast te stellen op basis van de door uw raad vastgestelde residuele grondwaarde-methode. Bij deze waarderingsmethode gaat de gemeente uit van de (planologisch) maximale invulling van de te verkopen kavel op basis van de vierkante meters gebruiksoppervlakte (GBO). Deze methode paste de gemeente ook toe tot 2021. Sinds 2021 werkte de gemeente voor de grondprijs van gestapelde woningbouw in de vrije koopsector met een bandbreedte van € 400 tot € 450 per vierkante meter gebruiksoppervlak en daarbij de voorwaarde dat de grondprijs in ieder geval boven € 300 per vierkante meter kaveloppervlak moet liggen (de prijs van grondgebonden woningbouw in de vrije koopsector). Op die wijze hadden ontwikkelaars bij aanvang van het project een indicatie van de grondprijs en hing het mede van hun bouwplan af welke prijs uiteindelijk betaald moet worden.

Maar dit zorgde er ook voor dat de gemeente niet altijd de optimale grondprijs ontving of dat ontwikkelende partijen kostenverhogende factoren zoals inpandig parkeren maar beperkt in overweging namen. Nieuw: grondprijzen voor woonwagenstandplaatsen Uitgifte van standplaatsen kan plaatsvinden op basis van verkoop of verhuur. Onderzoek naar prijzen voor woonwagenstandplaatsen laat een zeer grote fluctuatie in grondprijzen zien. Ook bestaan grote verschillen in de oppervlakte van standplaatsen. Op basis van vergelijking met andere gemeente is geen duidelijke lijn te trekken. Onderzoek (VNG okt. 2022) toont aan dat er geen sprake is van een kostendekkende exploitatie voor woonwagenstandplaatsen. Daarom besloot ons college bij de uitgifte van dergelijke kavels aan de woningbouwvereniging aansluiting te zoeken bij de prijzen voor grondgebonden sociale woningbouw, te weten 70% van de grondprijs voor vrije sector woningbouwkavels. Bij uitgifte van standplaatsen in de vrije sector (koop-standplaatsen) hanteert de gemeente de grondprijs voor vrije sectorwoningen. Nieuw: grondprijzen voor tiny houses Tiny houses zijn een bijzondere woonvorm. Hierbij is sprake van woningen met een beperkt woonoppervlakte en een kleine kavel. Op veel plaatsen in het land experimenteren gemeenten met deze woonvorm. Vaak hebben de tiny houses een tijdelijk karakter.

De gemeente Oldenzaal geeft permanente kavels voor tiny houses uit (er is geen sprake van een tijdelijk karakter). Daarom besloot ons college bij de uitgifte van dit type kavels om aansluiting te zoeken bij de prijzen voor grondgebonden woningbouw in de vrije sector. Door de kleine kavels blijft de koopsom voor een kavel voor een tiny house gering en daarmee betaalbaar voor starters. Actuele grondprijzen voor bedrijfskavels en maatschappelijk vastgoed De markt geeft op dit moment geen aanleiding de grondprijzen te wijzigen voor:  bedrijfskavels;  commercieel maatschappelijk vastgoed;  niet commercieel maatschappelijk vastgoed.

Datum 21 mei 2024 Ons kenmerk UIT-24-13320 Paginanr. 3

Overzicht wijzigingen grondprijzen

Vrije sector grondgebonden woningbouw Kavel voor een woonwagenstandplaats in de vrije koopsector Kavel voor een tiny house in de vrije koopsector Sociale sector grondgebonden woningbouw Kavel voor een woonwagenstandplaats in de sociale huursector Gestapelde woningbouw vrije sector

Gestapelde woningbouw sociale sector

Bedrijfskavels

Commercieel maatschappelijk Niet commercieel maatschappelijk Kavels voor kantoren

Grondprijzen 23 maart 2021

Grondprijzen 21 mei 2024

€ 300 n.v.t.

€ 315 € 315

n.v.t.

€ 315

€ 210 n.v.t.

€ 220 € 220

Bandbreedte van € 400 tot € 450 per m2 gebruiksoppervlakte Bandbreedte van € 280 tot € 315 per m2 gebruiksoppervlakte Prijs afhankelijk van de ligging: € 135, € 155 of € 165 per m2 € 225 € 160 Taxatie per locatie

Taxatie per locatie

Taxatie per locatie

Prijs afhankelijk van de ligging: € 135, € 155 of € 165 per m2 (ongewijzigd) € 225 (ongewijzigd) € 160 (ongewijzigd) Taxatie per locatie (ongewijzigd)

Ingangsdatum Grondprijzennotitie 2024 De nieuwe grondprijzen gelden vanaf 21 mei 2024. Daar waar de gemeente voor die datum een optieovereenkomst sloot met gegadigde(n), blijven de prijzen uit die optieovereenkomst van toepassing. Financiële gevolgen De grondprijzen hebben gevolgen voor de grondexploitaties. De verkoopopbrengst neemt bij een deel van de complexen met ca. 5% toe door de grondprijsstijging van € 300 naar € 315. Het betreft een toename van ongeveer € 900.000 voor de complexen:  Ootmarsumsedijk/Oude Oldenzaalsestraat;  Kaltersweide;  Oldenzaal Centraal Stakenbeek 2e fase;  De Gravenbeek. Voor de meeste complexen zijn er geen of weinig gevolgen omdat:  de gemeente voor de meeste kavels binnen een aantal complexen met gegadigden al optieovereenkomsten afsloot;  de grondprijs niet wijzigt voor kantoorkavels en bedrijfskavels;  de gemeente binnen enkele complexen alle kavels al verkocht.

Datum 21 mei 2024 Ons kenmerk UIT-24-13320 Paginanr. 4

Grondslag besluit In de nota Grondbeleid 2020 stelde uw gemeenteraad de grondprijsmethodieken vast. Op basis daarvan bracht de taxateur zijn advies uit. De vaststelling van uitgifteprijzen voor bouwgrond delegeerde uw Raad in de nota Grondbeleid aan het college. Tot slot Heeft u nog vragen naar aanleiding van deze brief? Neemt u dan contact op met Esther Meijer, bereikbaar via de mail op e.meijer@oldenzaal.nl of via telefoonnummer 06 34 45 69 43.

Met vriendelijke groet, het college van burgemeester en wethouders

de secretaris

Bijlagen 1. Grondprijzennotitie

de burgemeester