8 - UIT-22-13094 Raadsinfobrief onderzoek investeerders in regio Twente

RAADSINFOBRIEF Aan de leden van de raad en de forumleden

Ganzenmarkt 1 Postbus 354 7570 AJ Oldenzaal Telefoon (0541) 58 81 11 14+ netnummer 14 0541 E-mail info@oldenzaal.nl Internet www.oldenzaal.nl Bezoekadres Postadres

23 augustus 2022 Onderwerp Onderzoek investeerders in de regio Twente

Datum college

Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk

UIT-22-13094

Zaaknummer

Huub van Uum (0541) 58 81 11 Bijlage(n) 2

Behandeld door Telefoonnummer

Geachte leden van de raad en forumleden, Op 21 december 2021 hebben wij uw schriftelijke vragen over de opkoopbescherming woningen beantwoord. Wij hebben daarin aangegeven nut en noodzaak van de regeling voor de Oldenzaalse woningmarkt te willen onderzoeken. In deze brief informeren wij u over de resultaten van dit onderzoek. Vervolgens geven wij onze overwegingen om de regeling niet in Oldenzaal in te voeren. Het onderzoek Wij hebben samen met 8 Twentse gemeenten het Kadaster gevraagd inzicht te geven in het aandeel en aantal investeerders op de woningmarkt en andere kopers, in het bijzonder koopstarters. U vindt het rapport in de bijlage. De belangrijkste conclusies uit dit onderzoek voor deze 8 gemeenten waaronder Oldenzaal specifiek geven wij hier weer. Totale woningmarkt:  In de 8 gemeenten is sprake van een groei van het aantal kooptransacties tussen 2013 en 2017 met daarna een stabilisatie. De piek was in 2017 en 2018. De meeste woningen zijn verkocht en gekocht door eigenaar-bewoners, veelal onderling. Particuliere investeerders kopen vaker van eigenaar-bewoners dan bedrijfsmatige investeerders.  In Oldenzaal is sprake van een groei van het aantal woningaankopen tussen 2014 en 2015 met daarna een stabilisatie. In de periode 2009 tot en met 2021 verkochten eigenaar-bewoners ruim 3780 woningen. De meeste woningen werden verkocht aan andere eigenaar-bewoners (91%).

Dit is aanmerkelijk hoger dan het gemiddelde aandeel onderling verkocht door eigenaar-bewoners in Nederland. Buy tot let  Het aandeel buy to let (door investeerders) in Nederland ligt in de periode 2009-2021 gemiddeld op 7%. Hoogste aandeel buy to let in Twente is Almelo met 12%, het laagste in de gemeente Hellendoorn met 3%. In Oldenzaal betreft het 4%. Buy to let is vooral een stedelijk fenomeen. Investeerders kopen vooral woningen in de wijken en rondom de stedelijke en

Datum 23 augustus 2022 Ons kenmerk UIT-22-13094 Paginanr. 2



dorpskernen. Investeerders kopen niet altijd in dezelfde wijken als koopstarters. Koopstarters en investeerders kopen het vaakst in de onderste prijsklassen en komen elkaar tegen in de tussenwoningen. Investeerders kopen relatief vaker oudere woningen. In Oldenzaal lijkt het aandeel buy to let licht toe te nemen tot 2020, maar het schommelt sterk. De wijk De Thij is populair onder zowel investeerders als koopstarters. Koopstarters zijn steeds vaker aangewezen op de prijsklassen van 200.000 tot 325.000 euro. Investeerders en koopstarters kopen beide tussenwoningen en relatief vaak jaren 70 woningen.

Woningvoorraad  Alleen in de gemeente Almelo is het aandeel in bezit van investeerders toegenomen ten koste van het aandeel in bezit van eigenaar-bewoners.  In Oldenzaal groeit het aandeel in bezit van eigenaar-bewoners ten koste van het aandeel in bezit van woningcorporaties. Het hoogste aandeel in bezit van investeerders is in de binnenstad. Nieuwbouwvoorraad  Het grootste aandeel nieuwgebouwde woningen in bezit van investeerders betreft de gemeente Almelo (18%).  In Oldenzaal bezitten investeerders vrijwel geen nieuwgebouwde woningen (1%). Investeerders in Zuid-Berghuizen en De Thij In onze raadsinfobrief hebben wij aangegeven te willen bekijken of in Zuid-Berghuizen en de Thij woningen worden opgekocht door beleggers waardoor schaarste ontstaat aan goedkope en middel dure koopwoningen of de leefbaarheid onder druk staat. Uit het onderzoek blijkt dat van de 50 in 2021 verkochte woningen in Zuid-Berghuizen 37% door koopstarters en 6% door investeerders is gekocht. In de Thij is van de 90 verkochte woningen 51% door koopstarters en 11% door investeerders gekocht. In absolute aantallen betreft dit nog geen 15 woningen aangekocht door investeerders (bedrijfsmatig en particulier).

Het aantal aan investeerders verkochte woningen in Zuid-Berghuizen en de Thij is van een zodanig beperkte omvang dat hierdoor geen schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen ontstaat of de leefbaarheid onder druk staat. Overleg met marktpartijen Wij hebben een plaatselijke makelaar geconsulteerd over de laatste ontwikkelingen qua investeerders op de woningmarkt. Er blijkt sprake van een trendbreuk. Investeerders verkopen momenteel meer woningen dan dat zij aankopen. Buy to let voor investeerders is op dit moment minder interessant door de sterk gestegen koopprijzen. Daarnaast werkt de aanpassing van de overdrachtsbelasting voor koopstarters per 1 januari 2021 positief voor koopstarters. Onderzoek en opkoopbescherming in andere Twentse gemeenten Het is op dit moment met uitzondering van de gemeente Enschede nog niet duidelijk hoe de andere Twentse gemeenten naar de onderzoeksresultaten kijken en in hoeverre zij opkoopbescherming willen invoeren. Het gezamenlijk periodiek monitoren van de cijfers verdient in onze ogen aanbeveling.

Datum 23 augustus 2022 Ons kenmerk UIT-22-13094 Paginanr. 3

Conclusie: geen opkoopbescherming in Oldenzaal De nut en noodzaak van de regeling opkoopbescherming voor de Oldenzaalse woningmarkt kunnen we niet aantonen. De opkoopbescherming is voor Oldenzaal geen effectief en hanteerbaar beleidsinstrument. Daarentegen is de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw wel effectief. Slechts 1% van de nieuwbouw is verworven door investeerders. Deze zelfbewoningsplicht hanteren wij al decennia bij de verkoop van onze kavels en nieuwprojecten in Oldenzaal. Ook WBO hanteert het bij de verkoop van sociale huurwoningen. Wij concluderen dat de zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw goed en de opkoopbescherming niet past bij de Oldenzaalse woningmarkt. Tot slot Heeft u nog vragen naar aanleiding van deze brief? Dan kunt u contact opnemen met Huub van Uum, bereikbaar (0541) 58 81 11.

Met vriendelijke groet, het college van burgemeester en wethouders

de secretaris

de burgemeester