8 - 1607-2021 Noabershof - verslag en factsheet 2.0 Noabershof Thijsniederweg

“Verslag” (cq factsheet 2.0) Noabershof Thijsniederweg Opgesteld n.a.v. gesprekken met fracties GL, CDA, PvdA , WG en VVD. We hebben in dit document getracht vragen en antwoorden, aanvullingen op de eerste versie van de factsheet, vanuit onze gesprekken met de verschillende fracties weer te geven. Het is niet te beschouwen als een samenvattend gespreksverslag. Het is wel een weergave van de verschillende onderwerpen, vragen en invalshoeken die aan de orde zijn gesteld. De gesprekken zijn gevoerd met de fracties van Groen Links (8 december), CDA (9 december), PvdA (21 december),WG Oldenzaal (5 januari) en VVD (12 januari). Helaas hebben we van de fractie van D’66 geen uitnodiging voor een gesprek mogen ontvangen. Doelstelling van het gesprek voor NHO (Noabershof Olnzl) was tweeërlei: 1. 2.

Toetsen van de (h)erkenning van de maatschappelijke waarde van het woonconcept knarrenhof en Verkennen van de politieke bereidheid om dit inwonerinitiatief bereikbaar te maken voor alle inwoners.

Uit alle gesprekken is gebleken dat de steun voor het woonconcept er is en dat goed wordt begrepen tegen welke achtergrond van sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen dit initiatief moet worden begrepen. Echter, ook werd duidelijk dat vertaling van deze steun in daadwerkelijke facilitering van de collectieve voorzieningen veel politieke voeten in de aarde heeft. Er werden vanuit de verschillende fracties dan ook geen concrete toezeggingen gedaan. Wel werden er aanvullende vragen gesteld, gezocht naar verbinding van het woonconcept met de omliggende wijk, gezocht naar draagvlak “van onderop”, gesproken over precedentwerking en ook kwam het financiële effect voor de gemeente aan de orde. Het onderwerp Knarrenhof / Noabershof is al meerdere malen onder de aandacht van de gemeenteraad gebracht. Voor het eerst bij brief van december 2018 (deze brief is echter niet door de raad besproken maar ter afhandeling in handen gegeven van het college) en recentelijk nog in het politiek forum (bij de bespreking van het STEC-rapport en de woonprogrammering). Hieronder nu “factsheet 2.0” waarin we ook antwoorden hebben opgenomen op vragen, opmerkingen en kanttekeningen zoals die in de gesprekken aan ons zijn voorgelegd. Te beginnen met de inrichtingsschets (versie november 2020):



  

 

1.

WBO gaat, onder voorbehoud van goedkeuring door de RvT, 4 danwel 5 woningen in het hof realiseren Hofhuis: links onderin, gearceerd, Hoftuin: gearceerd groen. 17 danwel 18 woningen variërend van 7,2 m danwel 8,4 m breed (onderlinge verdeling kan variëren afhankelijk van von-prijs en werkelijke belangstelling ). Totale kaveloppervlakte ca 4552 m2 Benodigde oppervlakte collectieve voorzieningen: ca. 1440 m2 (hofhuis 170m2, hoftuin en hofpaden 1270 m2).

De vastgestelde marktconforme grondprijs voor de bouwkavels van de koopwoning is inmiddels een door ons geaccepteerd feit. Ook de landelijke stichting Knarrenhof heeft zich daar bij neergelegd (ook al constateert Knarrenhof dat dit de op één na hoogste grondprijs totnutoe is van al haar lopende projecten).

2.

De collectieve voorzieningen zijn, naast een goed ingevuld noaberschap door de bewoners, essentiele elementen in het woonconcept van het noabershof. Elementen die binnen dit niet-commerciële project (een burgerinitiatief!) een sociaal-maatschappelijke waarde vertegenwoordigen. Deze bieden de bewoners mogelijkheden tot activiteit en aandacht voor elkaar, tot ontmoeting, tot het tegengaan van eenzaamheid, tot beweging en tot samenwerking. 3. Het hofhuis én de hoftuin (zie de gearceerde vlakken in de situatieschets hierboven) zíjn die essentiele collectieve voorzieningen. Wij beschouwen deze dan ook niet als vallend onder het begrip bouwkavel zoals vermeld onder punt 1 van deze factsheet. 4. De collectieve voorzieningen hebben primair een preventieve functie voor de bewoners van het hof . We verwachten dat deze preventieve functie, naast een levensloopbestendige woningbouw een besparing zal leveren aan zorg. 5. De aard en wijze waarop de collectieve voorziening van het hofhuis ook een wijkfunctie kan hebben is aan de op te richten vereniging van bewoners. Het hof in Zwolle als voorbeeld nemend zien we dat daar activiteiten worden georganiseerd waarvoor ook de buurtbewoners voor worden uitgenodigd. 6.

Onze relatie met welzijn en zorg, naar de toekomstige bewoners toe maar zeker ook naar de wijk, is al vroegtijdig onderkend en vormgegeven met intentieverklaringen met Impuls, CarintReggeland, Zorgfederatie Oldenzaal, Zorggroep St. Maarten en WBO. 7. Er is veel waardering en steun voor de ontwikkeling en realisatie van dit soort woonconcepten. Zowel landelijk (bijv. de motie van Tweede Kamerleden Heerma/CDA en Marijnissen/SP d.d. 17 sept 2020) als lokaal (bijv. het STECrapport woonprogrammering Oldenzaal). Steun die voortkomt uit het besef dat de toenemende vergrijzing samen moet gaan met de sterkere nadruk op zelfredzaamheid en de noodzaak van duurzame levensloopbestendige woonprogrammering. 8. In vrijwel ieder landelijk partijprogramma is het realiseren van ‘meer seniorenwoningen’ als belangrijk onderwerp opgenomen. De programma’s van CDA, CU, PvdA, D’66, GL, 50+ zijn op het gebied van ouderenhuisvesting duidelijk (zie ook het artikel uit TC Tub van 12 december 2020 hiernaast). Zal dit landelijke besef ook een vervolg gaan vinden in de gemeentelijke partijpolitieke programma’s ? 9.

Er is, onder druk van de Tweede Kamer, door de minister van BZK, bij brief van 6 november 2020 (kamerstuk 32847-694), voor 2021 een budget beschikbaar gesteld om het geclusterd wonen voor ouderen te stimuleren en gemeenten te faciliteren om mee te werken door een passende grondprijs te hanteren voor met name algemene voorzieningen zoals de ontmoetingsruimte. N.B.: Het budget is inmiddels opgehoogd naar €40 miljoen! 10. Wij willen als lokale vereniging Noabershof Olnzl bereikbaar en betaalbaar zijn voor meerdere inkomensklassen. Er zijn bij ons leden die zich alleen maar een huurwoning kunnen veroorloven. Maar ook leden die alleen op koop zijn aangewezen. Het gaat echter in alle gevallen om gelijkgestemden die de binding voelen om in het hof te willen wonen. 11. De fundingmogelijkheid vanuit het beschikbaar komende landelijke budget (zie punt 9) biedt de kapstok om de aanvankelijke grondprijs voor de collectieve voorzieningen te handhaven maar daar wel een rijkssubsidie op van toepassing te kunnen verklaren! 12. Ongeacht wel of geen subsidiering op de collectieve voorzieningen, de bewoners van de koopwoningen betalen samen de uiteindelijke grondprijs voor deze collectieve preventieve investering. En daarnaast ook nog voor de bouw van het hofhuis. Een flinke toeslag op de prijs voor een woning in het hof vanuit solidariteit en preventie overwegingen.

Daarbij zullen de duurdere woningen een relatief (en absoluut) hogere bijdrage leveren. Het is een vorm van inclusief wonen die nieuw is en wordt omarmd vanuit een nieuwe opvatting van wonen als "gelukkige Oldenzaler". 13. Speculatie? Op het moment van daadwerkelijke aankoop van de woning vindt er een taxatie plaats. Indien blijkt dat de marktwaarde van de woning opdat moment boven de aankoopprijs ligt treedt de meerwaarde-clausule in werking. De vastgestelde meerwaarde wordt daarin gedefinieerd als verkregen korting en dient te worden terugbetaald bij (door)verkoop. Deze terugbetaling komt deels ten goede aan de landelijke stichting Knarrenhof én deels aan de gemeente (indien de gemeente daarvoor kiest! En áls ervoor wordt gekozen dan betreft dus het aandeel van de grondwaarde in de meerwaarde van de collectieve voorzieningen).

14. Ook behoort het tot de mogelijkheden om bij doorverkoop deze meerwaarde clausule door te zetten naar de nieuwe eigenaren zodat er sprake blijft van bereikbaarheid en betaalbaarheid. Ook dat in overleg en afstemming met de gemeente. 15. Er loopt een longitudinale studie naar de effecten van dit woonconcept. Op de bewoners, maar zeker ook op de maatschappelijke kosten. Vooralsnog is de aanname dat de besparing op ondersteuning vanuit de Wmo op kan lopen naar €750 / jaar/ woning (ofwel maximaal €16.500 op jaarbasis). Op de ziektezorgkosten kan het zelfs oplopen tot €3.000/jaar/bewoner. 16. Uitgaand van een ruimtebeslag van 1440m2 voor de algemene voorzieningen én veronderstellend dat er een compensatiemogelijkheid van 50% mogelijk blijkt kan de gemeente worden gecompenseerd met een subsidie van €216.000 (1440 m2 * €150). De bruto-opbrengst voor de gemeente is en blijft onverminderd €300/m2. Feitelijk is hiermee geen korting gegeven door de gemeente, maar is er gesubsidieerd vanuit een daartoe in het leven geroepen “grondverkoopcompensatiefonds”. 17. Het bouwen van een levensloopbestendige woning vraagt standaard al een meerprijs van €25.000 ten opzichte van een “normale” woning. 18. Het is vastgesteld dat het doorstroomeffect op de woningmarkt 1 op 3 bedraagt: 1 verhuizing brengt een doorstroomeffect van 3 verhuizingen op de woningmarkt met zich mee. 19.

Voor meer (achtergrond)informatie, zie onze website: www.noabershofolnzl.nl danwel de website van de landelijke stichting Knarrenhof: www.knarrenhof.nl Voor de meest recente nieuwsbrief van Knarrenhof: https://knarrenhof.nl/nieuwsbrief-december-2020/#meer 20. Indien de raad dat op prijs stelt kan NHO een bezoek organiseren aan een reeds gerealiseerd hof. Zelf poolshoogte nemen, spreken met bewoners kan aanvullend en verhelderend werken. 21. Tot slot: er stonden bij de landelijke stichting Knarrenhof op 1 december 22.400 deelnemers in 327 gemeenten ingeschreven. In ongeveer 80 gemeenten lopen er op dit moment initiatieven en projecten. Dit geeft wel een goede indicatie van het draagvlak “” van onderop”. Overigens, ook van “bovenaf” (zie punten 7,8 en 9) is er draagvlak.

Vervolgvoorstel Ons aanvankelijke plan was om dit “verslag (c.q. factsheet 2.0)”, naast uiteraard aan alle gesproken fracties, aan te bieden aan de griffier van de gemeenteraad met daarbij het verzoek om het in het presidium aan de orde te stellen. De keuze voor deze route is voornamelijk ingegeven door onze overweging om een sterke “politisering” van ons verzoek te voorkomen: het is niet onze bedoeling om een fundamentele politieke discussie te ontlokken. Onze intentie is om verbinding te zoeken. Niet op ideologische overeenstemming of op basis van meerderheid van zetels, maar op basis van een praktische en, naar wij menen, acceptabele route. Een route die recht doet aan de maatschappelijke waarde van dit inwonerinitiatief. Maar ook een route die past binnen het gemeentelijke (grond)beleid en daarmee politiek-bestuurlijk gezien verdedigbaar is. Met het politiek forum van maandag 18 januari in het vooruitzicht (onderwerp woonprogrammering) zien we echter ook nog een ander podium waarop onze gesprekken en deze factsheet een rol zou kunnen gaan spelen. We bieden daarom deze factsheet zeker ook aan als achtergrondinfo voor de fracties.

Of het nu in het politiek forum aan de orde komt danwel via griffier / presidium , ons verzoek is om namens de raad aan het college te vragen om actief en op korte termijn te onderzoeken of, hoe en in welke mate de aangekondigde rijkssubsidiering (zie hiervoor punt 9) op de collectieve voorzieningen van het Noabershofproject Thijsniederweg van toepassing kan zijn.

Noabershof Olnzl Ron Ensink, voorzitter, noabershof.olnzl@gmail.com