2b - UIT-24-13323 Beantwoording schriftelijke vragen fractie SO en PvdA inzake motie regulering betaalbare woningen

Secretariaten van de fractie Solidair Oldenzaal en Partij van de Arbeid.

Ganzenmarkt 1 Postbus 354 7570 AJ Oldenzaal Telefoon (0541) 58 81 11 14+ netnummer 14 0541 E-mail info@oldenzaal.nl Internet www.oldenzaal.nl Bezoekadres Postadres

Datum 23 april 2024 Onderwerp Beantwoording schriftelijke vragen fractie SO en PvdA inzake motie ‘regulering betaalbare woningen' Uw brief van 25 maart 2024 Uw kenmerk Ons kenmerk UIT-24-13323 Zaaknummer Behandeld door Huub van Uum Telefoonnummer (0541) 58 81 74 Bijlage(n) 0

Geachte heer Bouwman en Kramer, Op 25 maart 2024 ontvingen wij de brief van de fracties van SO en PvdA over uw motie over regulering betaalbare woningen. U vraagt daarin naar de stand van zaken over de beantwoording van uw motie op 27 november 2023. In de motie riep uw raad ons college op om:  de visie van het college op regulering van betaalbare woningen te delen met de raad;  met de raad in discussie te gaan over de wenselijkheid van regulering van betaalbare woningen;  de raad voldoende handvatten te geven waarmee het haar kaderstellende rol kan pakken om, al dan niet gewenst, toe te werken naar regulering van betaalbare woningen in Oldenzaal. In uw brief stelt u de volgende vragen. Hieronder hebben wij cursief onze reactie gegeven. Hiermee geven wij invulling aan de opdracht die u in uw motie heeft verwoord. Wat heeft het college tot nu toe gedaan ter uitvoering van de motie ‘regulering betaalbare woningen’? Uw motie hebben wij betrokken bij ons bestuurlijk overleg met WBO Wonen over de woonagenda Oldenzaal. Uw motie voelt als een steun in de rug bij onze inzet om betaalbaar wonen nadrukkelijk met WBO Wonen uit te werken. Ons voorstel en uw raadsbesluit over wonen voor 1-2 persoonshuishoudens op de Zevenster en Molkenboerstraat te realiseren door WBO is daarvan al een eerste resultaat.

Datum 23 april 2024 Ons kenmerk UIT-24-13323 Paginanr. 2

Welke urgentie hangt het college aan de uitvoering van deze unaniem aangenomen motie? Uw unaniem aangenomen motie heeft hoge urgentie, net zoals onze inzet gericht op o.a. versnelling woningbouw in de sleutelprojecten Langestraat, Stakenbeek en De Graven Es en overige transformatie van inbreidingslocaties, wonen voor 1- en 2 persoonshuishoudens, de woonagenda met WBO Wonen, de regionale woonzorgvisie Twente en de visie Wonen, welzijn, zorg Oldenzaal 2030 en de Position paper verkenning verstedelijkingstrategie Oldenzaal. Wanneer kan de raad de visie van het college ontvangen? We stellen geen aparte visie op betaalbaar wonen voor Oldenzaal. Wel zijn we druk bezig om deze uitdaging te integreren in zowel de omgevingsvisie als de visie op stedelijke ontwikkeling. Vooruitlopend hierop delen we graag onze denkrichting met u. Betaalbaar wonen kent vele facetten. Betaalbaarheid is subjectief. Voor de ene bewoner is een goedkope sociale huurwoning onbetaalbaar, terwijl voor de andere bewoner de duurste woning betaalbaar is. Betaalbaarheid kan uitgelegd worden als de maandelijkse woonlasten bij een huur- of koopwoning, maar ook als de (eenmalige) prijs van een koopwoning. Een nieuwbouwwoning heeft daarbij vaak een hogere aankoopprijs dan een bestaande woning, maar daar staan lagere energielasten door betere isolering tegenover.

Landelijke cijfers maken duidelijk dat in algemene zin de betaalbaarheid afneemt. In het raadsprogramma en de woondeal Twente is betaalbaarheid een nadrukkelijk item. Ook heeft het een sterk raakvlak met bestaanszekerheid. Onze koers baseren we op de richtlijnen van uw raad zoals vastgelegd in het raadsprogramma. We verdelen onze inspanningen over diverse uitdagingen in het woondossier, om op efficiënte wijze de gewenste versnelling te realiseren, rekening houdend met onderlinge samenhang. Ook de Woonagenda en het bijbehorend actieprogramma is hierbij relevant. Voor iedereen een thuis, voldoende goede, passende betaalbare en beschikbare woningen en bestaanszekerheid zijn daarin belangrijke ambities. WBO heeft onlangs in ons overleg hierover ook haar zorgen geuit over de extra druk op de woningmarkt die wordt veroorzaakt door de vraag naar midden huurwoningen. De vraag naar midden huurwoningen is gestegen mede als gevolg van oplopende wachttijden voor sociale huur en door beperktere toegang voor middeninkomens tot het koopsegment. Onder het betaalbare segment vallen de sociale huurwoningen, huurwoningen vanaf de sociale huurgrens tot een max. van € 1.000 per maand en koopwoningen tot € 355.000 (woondeal Twente 2022). Het kabinet wil tot en met 2030 981.000 woningen realiseren waarvan twee derde betaalbaar.

Tot 2023 gold de NHG-grens als maatstaf voor wat als betaalbare koopwoningen gold. Door de sterke stijging van de NHG-grens is deze vanaf 2023 losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. De huidige betaalbaarheidsgrens van € 355.000 in 2023 wordt geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Voor 2024 betekent dit dat de betaalbaarheidsgrens wordt vastgesteld op € 390.000. Eind 2024 wil de provincie samen met de gemeenten de eind 2022 ondertekende Woondeal Twente evalueren en actualiseren. De kritische succesfactoren ten aanzien van betaalbare woningbouw zijn daarvan wat ons betreft een onlosmakelijk onderdeel.

Datum 23 april 2024 Ons kenmerk UIT-24-13323 Paginanr. 3

Naar onze mening komt betaalbaarheid het best tot uiting door voor doorstroming te bouwen en het ontwikkelen van een verhuisketen. Doorstroming betekent dat huishoudens verhuizen van de ene naar de andere woning. De woning die zij achterlaten, komt hierdoor beschikbaar voor anderen. Wij zijn van mening dat we zo op een efficiënte manier bij dragen dat meer mensen in een geschikte woning gaan wonen. Door doorstroming komen immers woningen vrij voor diverse 1- en 2 persoonshuishoudens en gezinnen. Zo kunnen meerdere huishoudens een stap zetten in hun wooncarrière als gevolg van het toevoegen van 1 nieuwbouwwoning. Door doorstroming komt altijd vroeg of laat in de verhuisketen 1 of meerdere betaalbare woningen vrij, die voor starters en jongeren aantrekkelijke woningen vormen. Om zoveel mogelijk betaalbare woningen vrij te spelen is een divers nieuwbouwprogramma voor doorstromende jongere en oudere huishoudens gewenst, waaraan wij zowel in de huur-als koopsector invulling geven. Uit recente cijfers van Funda blijkt dat van het koopaanbod 25% goedkoper is dan € 350.000, waarvan slechts 5% is goedkoper dan € 250.000. Voor dit bedrag is het tegenwoordig vrijwel onmogelijk een nieuwbouwwoning te realiseren. Wordt naar het aantal verkochte woningen gekeken dan blijkt dat meer dan 50% goedkoper is dan € 350.000, waarvan 20% goedkoper dan € 250.000.

Wij streven ernaar om in afspraken met WBO en projectontwikkelaars zoveel mogelijk betaalbare rijenwoningen en appartementen op te nemen. De vraag is in hoeverre het verder reguleren van betaalbare woningen effectief en realistisch is gelet op de ontwikkelingen op de woningmarkt en uw ambitie om 1000 woningen tussen 2020 en 2030 te realiseren. Wij willen daarom als uitwerking van het actieprogramma bij de Woonagenda samen met de woonpartijen verkennen wat de verdere mogelijkheden zijn bij zowel de sociale huur als de particuliere sector. Wij zijn daarbij van mening dat de starterslening een adequaat instrument is. Er zijn 21 startersleningen in 2023 en 9 startersleningen in het 1e kwartaal van 2024 toegewezen en verleend. Er is begin 2024 sprake van een flinke toeloop, waardoor we voorzichtig kunnen concluderen dat starters erin slagen een woning te kunnen kopen. Medio 2024 zijn echter aanvullende middelen noodzakelijk om te starterslening in 2024 te kunnen blijven continueren. Wanneer wordt de raad in positie gebracht om haar kaderstellende rol te pakken zoals in de motie verwoord? Uw raad kan bij o.a. het op te stellen volkshuisvestingsprogramma, omgevingsvisie en nota grondbeleid uw kaderstellende rol oppakken. Het rijk stelt in de nieuwe ‘wet versterking regie op volkshuisvesting’ elke gemeente verplicht een volkshuisvestelijk programma op te stellen.

Deze wetgeving is nog niet formeel vastgesteld. Daarnaast heeft u binnen de P&C cyclus, zoals bij de begroting in de jaarrekening, de mogelijkheden om invulling te geven aan uw kaderstellende rol. Ten aanzien van uw vraag om handvatten hebben we de volgende oplossingsrichtingen en instrumenten voor het verruimen van de betaalbare woningvoorraad:  toevoegen door nieuwbouw en transformatie;  behouden betaalbare woningen in de woningvoorraad;  beter benutten van betaalbare woningen;  verruimen van betaalbaarheids-mogelijkheden;  verbeteren ruimtelijke spreiding betaalbare woningvoorraad.

Datum 23 april 2024 Ons kenmerk UIT-24-13323 Paginanr. 4

Het Rijk heeft in januari 2023 het “Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters: een handreiking aan gemeenten” gepubliceerd. Hieruit kunnen we afleiden dat wanneer de gemeente denkt aan een eenzijdige claim op een bouwlocatie voor betaalbare koopwoningen, dit alleen kan via een doelgroepenverordening uit het Besluit ruimtelijke ordening. Een doelgroepenverordening is echter niet het instrument om ook de woningen aan de beoogde doelgroep toe te wijzen. Hiervoor is een Huisvestingsverordening (zie Huisvestingswet) nodig, die ook een onderbouwing eist voor de noodzaak tot ingrijpen van de gemeente. Op dit moment heeft Oldenzaal geen huisvestingsverordening. Dit jaar verkennen wij In regionaal verband samen met de andere Twentse gemeenten de mogelijkheden van een regionale huisvestingsverordening. Een doelgroepenverordening heeft voor bestaande bestemmings- en omgevingsplannen geen effect. De verordening is alleen van kracht voor nieuw vast te stellen bestemmings- en omgevingsplannen en geldt niet met terugwerkende kracht voor al eerder vastgestelde bestemmings- en omgevingsplannen. Zoals wij uw raad dit voorjaar hebben aangegeven zijn al veel bestemmingsplannen vastgesteld voor ons nieuwbouwprogramma. Voor nieuwe omgevingsplannen is een doelgroepenverordening in onze ogen niet effectief.

Er is immers geen bouwplicht om met verlies te bouwen – het eenzijdig opleggen van maximale prijzen kan leiden tot bouwuitval en uw ambitie van 1000 woningen ondergraven. Gebiedspecifiek is het makkelijker om de juiste afspraken te maken. Wij willen daarom in gemeentelijke exploitatiegebieden in overleg gaan met de ontwikkelende partijen om tweezijdige afspraken mee te nemen over betaalbaarheid. Onze insteek daarbij is dat ook door bouwen voor doorstroming betaalbare huuren koopwoningen op de markt komen. U kunt uw kaderstellende rol optimaal pakken door de starterslening te continueren. U kunt bij de voorjaarsnota uw afweging maken om extra middelen voor de starterslening in 2024 beschikbaar te stellen. Indicatief betreft dit € 840.000 (24 leningen van € 35.000). Is het college het met ons eens dat in tijden van een wooncrisis er daadkracht nodig is om moties als deze snel en adequaat op te pakken? Daar zijn we het uiteraard mee eens. Zie beantwoording vraag 2. Hoe zijn de contacten verlopen met de samenwerkingspartners om deze motie ten uitvoer te brengen? (Bijvoorbeeld WBO Wonen, HMO, etc.) De contacten met WBO Wonen zijn goed en constructief. Afspraken zijn vastgelegd in de woonagenda 2023-2027. Zij wil versneld betaalbare woningen realiseren op locaties als Zevenster, Molkenboerstraat en Gravenbeek.

Het is aan HMO in samenwerking met WBO om een concrete invulling te geven aan de betaalbaarheid binnen het project Langestraat / Nieuwe Post.

Datum 23 april 2024 Ons kenmerk UIT-24-13323 Paginanr. 5

Tot slot Heeft u nog vragen naar aanleiding van deze brief? Neemt u dan contact op met Huub van Uum, bereikbaar via h.vanuum@oldenzaal.nl.

Met vriendelijke groet, het college van burgemeester en wethouders

de secretaris

de burgemeester