15. Initiatiefvoorstel stimulering Flexwoningen - raadsvoorstel en -besluit

Bijlagen 2023 7 juni 2023 Reg.nr. INTB-23-05982 Bijlagen: -

Agendapunt: 15

Voorstel tot het toewerken naar de realisatie van flexwoningen op kansrijke locaties

Aan de gemeenteraad

Inleiding De druk op de woningmarkt is enorm. Dat is in Oldenzaal niet anders. Woningzoekenden hebben in Oldenzaal te maken met een lange wachttijd en het aanbod is schaars. In Oldenzaal zijn er op dit moment circa 4000 actief wachtenden op een sociale huurwoning, op een bijna evenzo hoge sociale huurwoningvoorraad. De wachttijd wordt nog eens vergroot door de huisvesting van statushouders, uitstroom uit (zorg-)instellingen, relatieverbrekingen en overige spoedzoekers. Al deze facetten maken dat de wachttijd voor starters op de woningmarkt nog langer duurt. Onze jeugd heeft de toekomst. Niet alleen voor henzelf, maar ook voor de stad Oldenzaal. Het blijven binden van de jonge Oldenzaler aan onze stad is goed voor de demografische bevolkingsopbouw en het op peil houden van het voorzieningenniveau. Onze jeugd dreigt nu op zoek te moeten naar geschikte woonruimte buiten onze gemeente. Om de druk op de woningmarkt te verminderen en iedereen een passend (t)huis te kunnen geven, lijkt bouwen, bouwen, bouwen een gegeven waar we de nadruk op moeten leggen. Echter kan dit voor de lange termijn ook nadelige gevolgen hebben. Zo worden gronden voor een zeer lange periode belegd voor woningbouw, waar in de toekomst wellicht andersoortige functies beter passend zijn.

Het volledig benutten van uitbreidingslocaties én inbreidingslocaties om de woningnood te beteugelen, kan in de toekomst zorgen voor nog meer schaarste van gronden en functies die op dat moment wellicht wenselijker zijn. Denk bijvoorbeeld aan de toenemende verdichting en verstening van onze stad en de negatieve gevolgen die dit heeft voor het woon- en leefklimaat in onze stad. Een stad moet flexibel kunnen zijn voor mogelijk toekomstige ontwikkelingen. Door alleen te voldoen aan de huidige vraag door vaste woningen te bouwen, is de kans groter dat de stad Oldenzaal voor een langere tijdsperiode op slot wordt gezet. Dat als gevolg van een wooncrisis die alleen past bij de huidige tijdsgeest. Toekomstgericht bouwen is daarom het sleutelwoord, waarbij bouwen voor de doorstroming leidt tot een zo natuurlijk mogelijk verloop van de wooncarrière. Initiatief Flexwoningen kunnen voor bovenstaand probleem een (tussen-) oplossing zijn. De term flexwoningen kan op twee manieren uitgelegd worden: tijdelijke woningen met vaste bewoners of onroerend goed met tijdelijke bewoners (via een flex-huurcontract). In dit initiatiefvoorstel wordt met de term flexwoningen beide varianten bedoeld. Het gaat er om dat er een flexibele schil wordt toegevoegd aan het woningaanbod en er versnelling kan plaatsvinden in de woningbouwopgave. Op welke manier dit tot stand komt, is van ondergeschikt belang.

Flexwoningen zijn doorgaans woningen in het goedkope segment. Deze woningen zijn snel te realiseren en vaak bedoeld voor de doelgroepen die snel eigen woonruimte nodig hebben. Flexwoningen worden vaak gerealiseerd in een samenspel tussen gemeente, de woningbouwcorporatie en de fabrikant van flexwoningen. De wetgever geeft het college verschillende instrumenten om de ruimtelijke procedure versneld te doorlopen. Uiteindelijk zijn flexwoningen dan ook vaak bedoeld om de woningbouwopgave te versnellen. Het ministerie heeft de ambitie om jaarlijks 15.000 flexwoningen in Nederland te realiseren. Gemeenten zijn uiteindelijk eindverantwoordelijk voor de uitvoering.

Om flexwoningen te stimuleren zijn er meerdere subsidie- en stimuleringsregelingen: Rijksregelingen  Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen;  Taskforce Versnelling Tijdelijke Huisvesting;  Regeling huisvesting aandachtsgroepen (Rha);  Versnellingskamer Flexwonen;  Expertteam Woningbouw;  Flexpoolregeling.

Provinciale regelingen  Subsidie Flexibele huisvesting;  Flexpools versnelling woningbouw. Doel en doelgroepen Het doel van dit initiatief is: 1. versnelling aanbrengen in de woningbouwopgave; 2. het toevoegen van een flexibele schil aan het woningaanbod; 3. het blijven binden van de jonge Oldenzaler aan onze stad. De doelgroep voor flexwoningen verschilt per gemeente, vaak worden deze woningen gebruikt voor spoedzoekers. Welke doelgroep exact in de Oldenzaalse flexwoningen gehuisvest moeten worden is een inhoudelijke afweging. Wij stellen voor om deze invulling over te laten aan het college en de WBO. Argumenten voor uitvoeren initiatief De jonge Oldenzaler blijft verbonden aan Oldenzaal Door het toevoegen van tijdelijke woningen in het goedkope segment, ontstaat er meer aanbod in de sociale woningmarkt. Daarmee wordt de jonge Oldenzaler de kans geboden om in zijn of haar eigen stad te blijven wonen, dicht bij vrienden en familie. Daarmee wordt deels voorkomen dat de jonge Oldenzaler vertrekt naar grotere omliggende steden zoals Enschede of Hengelo. Flexwoningen passen binnen de geldende beleidskaders In de door de gemeenteraad vastgestelde Woonvisie wordt gewag gemaakt van vijf speerpunten als het gaat om initiatieven waaraan het college haar medewerking wil verlenen. De speerpunten zijn: 1. Doelgroepen (1-persoonshuishoudens, lagere inkomens); 2. Wonen en zorg; 3.

Stedelijke vernieuwing; 4. Verduurzaming bestaande voorraad; 5. Programmeren en zuinig ruimtegebruik. Het initiatief voor tijdelijke flexwoningen, vaak bedoeld voor 1-persoonshoudens, starters en inwoners met een smallere beurs, past binnen speerpunt 1. Met flexwoningen wordt er tevens zuinig omgegaan met de beschikbare ruimte in Oldenzaal, temeer de gronden na een x-aantal jaar in oorspronkelijke staat teruggeleverd kunnen worden. Daarmee passen flexwoningen ook goed binnen speerpunt 5. Er wordt tegemoetgekomen aan extra woningen De gemeenteraad heeft de ambitie gesteld om de komende jaren 1000 woningen extra te bouwen. Met het toevoegen van flexwoningen wordt bijgedragen aan deze ambitie.

2

Er wordt gebouwd voor de doorstroming Door het bouwen van flexwoningen wordt er in geringe mate bijgedragen aan de doorstroming op de woningmarkt. Er wordt voor een aantal jaar een tussenoplossing geboden om sneller uit de wooncrisis te komen Door een tijdsspanne van enkele jaren de woningen te kunnen vergunnen, wordt er juist voor deze periode een oplossing geboden waarbij Oldenzaal niet vast blijft zitten aan lange termijn-bebouwing. Door expliciet overeen te komen dat de gronden na de exploitatieperiode teruggeleverd moeten worden naar oorspronkelijke staat kan er draagvlak ontstaan in de omgeving. Het concept flexwoningen roept al gauw weerstand op bij de omgeving waar de flexwoningen gepland worden. Niets is zo permanent als een tijdelijke oplossing. Deze zorgen kunnen weggenomen worden door expliciet in de overeenkomst met de WBO op te nemen dat de gronden na afloop van de vergunningentermijn in haar oorspronkelijke staat moeten worden teruggebracht. Vaste gebouwen met tijdelijke bewoning Het concept flexwoningen hoeft niet per definitie te betekenen dat er fysieke flexwoningen worden toegevoegd aan het woningaanbod. Ook kan gedacht worden aan tijdelijk gebruik van gebouwen die geschikt zijn voor flexwonen. Denk aan leegstaande kantoren of winkels. In dit geval wordt er gewerkt met een zogenoemd flex-huurcontract.

De wet biedt de mogelijkheid om gronden tijdelijk (maximaal 10 jaar) anders te gebruiken dan in het bestemmingsplan is vastgelegd, namelijk via artikel 4.11 van bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht. Straks zal echter de vergunningaanvraag van de flexwoningen onder het regime van de Omgevingswet vallen. Keuze voor een vijftigtal flexwoningen Het ministerie heeft de ambitie om jaarlijks 15.000 flexwoningen te realiseren. Oldenzaal heeft circa 31.919 inwoners (maart 2023). Nederland telde in maart 2023 circa 17.842.933 inwoners. Dat betekent dat Oldenzaal ongeveer 0,18 procent van de Nederlanders telt. Gesimplificeerd kan Oldenzaal een bijdrage leveren door naar rato 27 flexwoningen per jaar toe te voegen, hoewel dit voor Oldenzaal natuurlijk niet jaarlijks het geval is. De ambitie van het ministerie is wel om 15.000 flexwoningen per jaar toe te voegen. Vijftig flexwoningen in Oldenzaal is naar verhouding dus aan de lage kant. Tegelijkertijd heeft Oldenzaal de ambitie om 1000 woningen bij te bouwen. Met vijftig flexwoningen wordt er een flexibele schil toegevoegd van 5% op de totale ambitie: niet onevenredig. Daarnaast is de kans groot dat met vijftig flexwoningen het concept rendabel gemaakt kan worden. Andere gemeenten met ongeveer dezelfde inwoneraantallen kennen vaak een hogere kwantitatieve ambitie.

Mede gelet op het compacte karakter van de stad Oldenzaal, de schaarste aan gronden en overige ambities, lijkt vijftig een getal dat past bij de maat en schaal van Oldenzaal. Woondeal Twente Op 21 december 2022 heeft het college de Woondeal Twente ondertekend. De woondeal is een samenwerking tussen het ministerie, de provincie, de gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties. De Woondeal Twente kent een aantal onderwerpen waarop de komende jaren de focus komt te liggen, waaronder versnelling van de woonopgave en betaalbaarheid van woningen. Het concept flexwoningen sluit goed aan op deze twee speerpunten. Doorkijk naar Omgevingswet Op 1 januari 2024 wordt de Omgevingswet van kracht. De Omgevingswet bundelt verschillende wetten in één wet. Onder de Omgevingswet wordt het in principe makkelijker om flexwoningen te kunnen realiseren. Het omgevingsplan (vervanger van het bestemmingsplan) biedt straks de mogelijkheid om locaties aan te wijzen voor flexwoningen. Aan deze locaties moeten wel voorwaarden worden gekoppeld. Echter moet deze aanwijzing wel gebeuren op basis van gemeentelijk beleid en goed onderbouwd zijn (evenwichtige toedeling van functies). 3

Kanttekeningen en risico’s Flexwoningen roept doorgaans weerstand op en vraagt om een goed doorlopen participatietraject Zie kopje ‘Participatie’ Beeldkwaliteit Flexwoningen worden doorgaans gezien als een veredelde container waarin gewoond kan worden. Echter is er de afgelopen jaren vanuit esthetisch oogpunt gewerkt aan een prettige uitstraling van flexwoningen, waardoor qua uitstraling nauwelijks valt af te leiden dat het gaat om flexwoningen. In Oldenzaal zou gestreefd moeten worden naar een zo hoog mogelijke beeldkwaliteit. Zie paragraaf referenties. Tegen de aan te vragen vergunning staat bezwaar en beroep open Ambtelijke capaciteit Zie kopje ‘Ambtelijke kosten’ Onrendabele top In sommige gevallen hebben flexwoningen te maken met een onrendabele top. Het is soms lastig om de business-case sluitend te maken wat daardoor zorgt voor weinig enthousiasme bij verschillende partijen. De onrendabele top kan met de juiste wil en houding echter wel vermeden worden, mits alle partijen hetzelfde doel voor ogen hebben. Te denken valt bijvoorbeeld aan stapeling van flexwoningen waardoor de grondkosten gedrukt kunnen worden. Maar ook kan gedacht worden aan een langere doorloopfase (bijvoorbeeld 15 jaar in plaats van 10 jaar) en/of het opschalen naar meer flexwoningen.

Participatie Doordat flexwoningen vaak worden gebouwd op een locatie waarbij de omgeving doorgaans andere verwachtingen heeft bij de invulling van de gronden, is een goed participatietraject noodzakelijk. Dat betekent dat omwonenden nauw moeten worden betrokken bij de totstandkoming van het inrichtingsplan. Financiën/Financiële gevolgen Financiële afspraken met de WBO Met de WBO zullen te zijner tijd afspraken moeten worden gemaakt over de verdeling van de kosten. Het meest voor de hand liggend is dat de WBO gemeentegrond in bruikleen neemt voor de realisatie van flexwoningen. Kosten zullen gemaakt worden voor het bouwrijp maken van de locatie, aanleg, beheer en onderhoud. Subsidies Om de business-case rendabel te krijgen kan aangesloten worden bij de vele subsidieregelingen die ons land rijk is (zie inleiding). Voor sommige regelingen moet een project wel eerst aangemeld worden bij het ministerie. De minister is bevoegd om uiteindelijk subsidie toe te kennen aan een gemeente. Dit is een onzekere factor. Ambtelijke kosten Het toevoegen van een concept aan de lokale woonagenda zorgt voor een verzwaring van het takenpakket van het ambtelijk apparaat. Niet alleen voor de afdeling Ruimte, maar ook voor andere domeinen, zoals het sociale domein. Het concept flexwoningen vraagt ook om een integrale benadering.

Sectoraal denken is vaak funest, omdat daarmee het concept onvoldoende tot wasdom komt en de meerwaarde van flexwoningen al gauw teniet wordt gedaan. Kortom: het concept flexwoningen vraagt veel afstemming, zowel intern als met externe partijen. En dat kost fte’s. De gemeente Oldenzaal kent al veel uitdagingen en daar wordt dit concept aan toegevoegd. Dit betekent dat de ambtelijke kosten logischerwijs zullen stijgen. Mocht er onverhoopt geen gebruik gemaakt kunnen worden van de subsidieregelingen van het Rijk of de provincie, dan heeft de raad in haar 4

raadsprogramma budget beschikbaar gesteld voor het verwezenlijken van haar ambitie. Voorgesteld wordt om eerst de mogelijkheden van rijkssubsidie te benutten en pas daarna de extra kosten te dekken uit het budget Raadsprogramma.

Uitvoering en communicatie Na het raadsbesluit zal het college in gesprek gaan met WBO en worden de mogelijkheden voor financiering onderzocht. De raad wordt periodiek op de hoogte gebracht van de resultaten van de gesprekken en de voortgang. Het college komt met een uitwerking van kansrijke locaties welke aan de raad worden voorgelegd. Nadat er een kansrijke locatie is gevonden en de raad een besluit heeft genomen, draagt het college zorg voor een goede communicatie en participatie met de buurt/omgeving. Referenties Zoals eerder benoemd is het streven naar een zo hoog mogelijke beeldkwaliteit. Voorkomen moet worden dat het veredelde containers worden zonder uitstraling. Enkele referenties van flexwoningen die goed bij Oldenzaal zouden passen: Flexwoningen Nijkerk Flexwoningen Schijndel

In de vergadering van het presidium van 7 juni 2023 is besloten uw raad te adviseren tot behandeling en besluitvorming over te gaan.

Oldenzaal, 16 juni 2023 Het presidium, de griffier,

de burgemeester,

J.H. Brokers

P.G. Welman

Bijlagen -Flexwoningen Nijkerk -Flexwoningen Schijndel

5

Nr. 1293

De raad van de gemeente Oldenzaal;

gelezen het voorstel van het raadspresidium van 7 juni 2023, reg.nr. INTB-23-05982; gelet op artikel 4.4 uit het Reglement van Orde voor de gemeenteraad 2018,

besluit:

vast te stellen een voorstel tot het toewerken naar de realisatie van flexwoningen op kansrijke locaties 1. het college in overleg te laten treden met de WBO om gezamenlijk toe te werken naar de realisatie van een vijftigtal flexwoningen in Oldenzaal; 2. te zoeken naar kansrijke locaties waar flexwoningen tot stand gebracht kunnen worden met een zo hoog mogelijke beeldkwaliteit; 3. de raad enkele voorstellen te geven voor een geschikte locatie, waarna de raad haar voorkeur voor een locatie of locaties kan uitspreken; 4. de te maken ambtelijke kosten te dekken uit de beschikbare gelden, horende bij het Raadsprogramma 2022-2026; 5. de overige kosten te dekken uit aan te vragen subsidies bij het Rijk of bij Provincie Overijssel.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 26 juni 2023 de griffier,

de voorzitter, {{esl:Signer2:Capture:size(250,55), offset(-5

J.H. Brokers

P.G. Welman