12 Gebiedsvisie Jufferbeek Noord - bijlage 7 spelregels uitwerking gebiedsvisie Jufferbeek Noord

Hoort bij raadsbesluit 1093 van 28 juni 2021, de griffier,

H.B.

Spelregels uitwerking Gebiedsvisie Jufferbeek Noord Wethouder Alida Renkema heeft overleg gehad met leden van de gemeenteraad en met een huidige gebruiker van het gebied. Hieruit is o.a. gebleken dat:  burgerparticipatie met duidelijkheid voor de bewoners een belangrijk aspect is van het proces;  in een vroeg stadium aandacht moet zijn voor uitvoeringsaspecten van de visie;  de milieucategorisering van de toekomstige bedrijven van belang is ten aanzien van de functie wonen. Op basis van bovenstaande zijn spelregels opgesteld en is de zinsnede in de gebiedsvisie over het voorbehoud verwijderd. Doel Doel van Jufferbeek Noord is het ontwikkelen van een werklocatie, benodigde bedrijfskavels, onder de randvoorwaarden zoals die door de gemeenteraad in zijn nota van Uitgangspunten zijn vastgesteld, te weten:  Ontmoeten staat centraal;  Veilig en gezond;  Geen onderlinge hinder en belemmeringen;  Geen negatieve consequenties voor (lopende) initiatieven elders in de stad;  Rekening houden met bestaande functies;  Doordachte fasering. Grote en diverse vraag naar bedrijfsterrein In opdracht van de provincie en de 14 Twentse gemeenten is in 2018 door het bureau Stec een vraag en prognoseonderzoek uitgevoerd naar bedrijfsterreinen in Twente dat zich uitstrekt over de periode 2019-2030.

In mei 2019 hebben de Provincie en de 14 Twentse gemeenten ingestemd met het afsprakendocument ‘Programmeren bedrijventerreinen Twente 2019 – 2022’ en de daarbij behorende bestuursovereenkomst getekend. Aan Oldenzaal is een vraag is toebedeeld van 24,1 ha en dat Jufferbeek Noord (12 ha netto) ontwikkeld kan worden. Op dit moment zijn we over alle grond in Jufferbeek Zuid die niet is verkocht e/of in optie (circa 6 ha aan Europastry) is gegeven, in gesprek. Er vinden momenteel veel gesprekken plaats over de nog beschikbare grond in Jufferbeek Zuid (koop/verlenging opties) en er wordt concreet verwacht dat dit binnenkort tot overeenkomsten leidt. Dit betekent dat er wachtlijsten voor bedrijfskavels komen. Proces Zodra de visie is vastgesteld stellen we het volgende proces voor waarbij we onderscheid maken tussen de drie deelgebieden, deelgebieden ‘Ontmoeten en Verbinden’, ‘Maken’ en ‘Groen en Wonen’. Waarbij wij direct na het vaststellen van de visie starten met het ontwikkelen van de gronden in eigendom bij de gemeente. Uitwerking algemeen: Voor het hele gebied wordt een ruimtelijk verkenning/schetsplan met globale exploitatieopzet opgesteld. De eerste stap in het proces van de uitwerking van de visie is het voeren van gesprekken met de bewoners in het gebied om te horen wat hun wensen zijn. Als dit duidelijk is kan verder worden gewerkt aan de uitwerking van de deelgebieden.

Omdat de meeste gemeente eigendommen liggen in de deelgebieden ‘Groen en Wonen’ en ‘Ontmoeten en Verbinden’ starten we met deze gebieden. Met het derde deelgebied wordt later gestart omdat dit gebied geen gemeente eigendom is, er veel woningen in dit gebied aanwezig zijn en het financieel een lastig gebied is. Het is belangrijk dat een fase niet in ontwikkeling kan worden genomen als er een financieel tekort op zit. In de kadernota is opgenomen dat voor de daadwerkelijke realisatie van de verschillende fases eventuele tekorten volledig afgedekt moeten zijn. Daarom is voorgesteld om middelen hiervoor te gaan reserveren.

Uitwerking in deelgebieden: 1. Groen en Wonen 2. Werklocatie Ontmoeten en verbinden 3. Werklocatie Maken Ad 1 en Ad 2: ‘Groen en Wonen’ en werklocatie ‘Ontmoeten en Verbinden’ Opstellen ruimtelijk verkenning/schetsplan met globale exploitatieopzet, waarbij:  direct nadat de visie is vastgesteld regels worden opgesteld met betrekking tot de insteek voor de gesprekken met de bewoners in september 2021;  direct na het vaststellen van de visie wordt de opdracht geformuleerd voor een bureau voor het opstellen van een bestemmingsplan en zal voor september 2021 opdracht worden verleend;  belanghebbenden hun inbreng kunnen leveren in het totstandkomingsproces (o.a. landschapsplan van den Engh) en de bewoners duidelijkheid krijgen over het al dan niet inpassen/ verplaatsen van woningen, zodat optimaal mogelijk draagvlak bij belanghebbenden ontstaat;  groen en woonfuncties worden ingepast, bedrijven kunnen niet zomaar naast een woning gerealiseerd worden. Daarbij is zonering, afstand houden, een belangrijk middel om te voorkomen dat er hinder ontstaat.

Voor de milieuzonering is de VNG publicatie Bedrijven en Milieuzonering een belangrijk standaardwerk dat zal worden gehanteerd;  een afwegingskader ontstaat voor initiatieven binnen het gebied;  overleg plaatsvindt met de provincie over de ontsluiting vanaf Ossenmaatstraat en hoe deze wordt vorm gegeven;  de waterhuishouding met helofytenfilter wordt geoptimaliseerd. Aan de Ossenmaatstraat ligt een helofytenfilter, het uitgangspunt is dat deze blijft liggen, maar wellicht is meer opvang nodig. Dit moet worden onderzocht;  de veiligheidszones spoor, hoogspanning, ondergrondse leiding in kaart worden gebracht. In het gebied Jufferbeek Noord zijn deze aanwezig. Dit heeft tot gevolg dat niet in de directe omgeving van deze voorzieningen kan worden gebouwd. Dit moet dus worden uitgezocht;  dit de basis vormt voor het omgevingsplan;  een aantrekkelijk vestigingsklimaat ontstaat voor bedrijven (eventueel op te stellen behoefte-onderzoek) passend bij een gemengd bedrijventerrein zoals Het Hazewinkel en uitgifte van bedrijfskavels binnen enkele jaren mogelijk is;  een kostendekkende exploitatie mogelijk is voor het gebied ‘Ontmoeten en Verbinden’ en, bij een eventueel faciliterende rol van de gemeente, waarbij minimaal de kosten (inclusief bijdrage bovenwijks) verhaald worden.

Bij gebied ‘Groen en Wonen’ hangt de financiële haalbaarheid helemaal af van de hoeveelheid percelen dat hier kan worden uitgegeven. En dat hangt af van het aantal eigenaren dat binnen Jufferbeek Noord besluit te verhuizen. Zie ook het laatste punt onder Ad 3. Ad 3: Werklocatie ‘Maken’ Opstellen ruimtelijk verkenning/schetsplan met globale exploitatieopzet, waarbij:  belanghebbenden worden uitgenodigd om hun inbreng te leveren in het totstandkomingsproces waardoor zo optimaal mogelijk draagvlak bij belanghebbenden ontstaat;  onderzocht wordt hoe dit deelgebied te ontsluiten vanaf de Hazewinkelweg en hoe deze ontsluiting vorm te geven;  uitgifte van bedrijfskavels op de middellange termijn mogelijk is;  een afwegingskader wordt opgesteld voor initiatieven binnen het gebied;  een indicatie voor een noodzakelijke reservering voor de ontwikkeling van dit gebied en de daaraan gekoppelde financiële gevolgen van het gebied Groen en Wonen wordt gegeven.

Bedrijven Voor de twee werklocaties, de deelgebieden ‘Ontmoeten en Verbinden’ en ‘Maken’ geldt het volgende: De accountmanager bedrijven brengt samen met het team grondzaken de behoefte van bedrijven aan kavels in beeld. Alle bedrijven hebben een informerend gesprek met de accountmanager bedrijven. De accountmanager beoordeelt (in samenwerking met team Grondzaken ) of het bedrijf past op de werklocatie gelet op visie en ruimtelijk schetsplan. Bewoners gebied Iedereen die op dit moment een woning bewoont en bezit in de deelgebieden ‘Ontmoeten en Verbinden’ en ‘Maken’ kan bij de collega’s van Grondzaken’ informeren naar mogelijkheden om te verhuizen naar het gebied ‘Groen en Wonen’ en aangeven wat de wensen zijn. De collega’s van Grondzaken voeren de gesprekken met de bewoners.