11 Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan herontwikkeling voormalig Mariakerk - Bijlage 3a - Beroepschrift (geanonimiseerd).

.... Afdeling bestuursrechtspraak

Raad

van State

INGEKOMEN - 9 OKI 2025 i «n t

Raad van de gemeente Oldenzaal Postbus 354 7570 AJ OLDENZAAL

Datum

Ons nummer

8 oktober 2025

202504835/1/R3

Iiilic'htini'cn

Onderwerp

Oldenzaal Bp Herontwikkeling voormalige Mariakerk Procedure

Beroep

Geachte heer/mevrouw, Hierbij stuur ik u stukken die zijn ingediend in bovengenoemde procedure. De naam en het nummer van deze zaak zijn u eerder meegedeeld. U vindt ze bovenaan dit bericht onder "Onderwerp" en "Ons numrner'^. Ik verzoek u naar aanleiding van de stukken een verweerschrift in te dienen. U krijgt daarvoor tot en met 5 november 2025 de tijd. Privacy De Afdeling stuurt de stukken die u stuurt, door aan de andere partijen. Houdt u daar rekening mee als u stukken met privacygevoelige informatie stuurt. Voor meer informatie gaat u naar www.raadvanstate.nl/privacyverklaring. Aangezien dit bericht geautomatiseerd is aangemaakt, is dit niet ondertekend. Hoogachtend, de griffier

438423()(3At)

ï\>stbus 20019 - 25fMl EA IH'n Haag -T 070 426 44 26 - F 070 365 13 80 - www.raadvanstate.nl Bij corrt‘sp<Muientic do datum en het nummer van deze brief vermelden

I I

1

RAAD VAN STATE INGEKOMEN ^ Aan dc .\fdeling bcstuursreclitspraak van dc Raad van Sta c

2 7 AU6. 2025

Postbus 20019 2500 liA Den Haag

ZAAKNR AAN BEHANDELD DD

PAR

1-angcvccn. 25 augustus 2025 BijLigon L’u bnef van Kenmerk I'w kenmerk Onderwerp

1 H1X)2 bcrtjcp tegen vaststelling bestemmingsplan Herontwikkeling xtKirmaligc Manakerk gemeente Olden/aal

Cicaebt college. Namens de te Oldenzaal, hicma tc noemen client, stel ik beroep in tegen bet besluit van de raad van Oldenzaal van 23 |uni 2025, strekkende tot vast stelling van bet bestemmingsplan I lerontwikkeling voormalige Mariakerk. Ixn machtiging van client treft u als bijlage bij dit licrocpschnft aan Client woont tegenover de voormalige Manakerk en beeft direct uit/icbt op de tuin bij de kerk. I let bestemmingsplan \ oorzict onder meer in dc bouw \ an appartementen in deze tuin. Cbent beeft in zijn zienswijze over bet ontvicrpbestemmingsplan de raad verzoebt om in bet bestemmingsplan een regeling op ic nemen die waarborgt dat er afschermend groen wordt gerealiseerd en m stand gehouden. De raad heeft blijkens bet \ aststellingsbcsluit het verzoek van dient willi-n bnnorrrrn en beeft een zogeheten voonvaardelijke verpbehong in bet bestemmingsplan opgenomen. De verplichting die de raad in het bestemmingsplan beeft opgenomen is evenwel niet doel treffenei en is uit bet oogpunt van rechtszekerheid gebrekkig. Ik hebt dit hieronder toe. 1.

Voomaardelijke verplichting is onterecht niet gekoppeld aan de bestemming ‘Wonen’ Dc raad heeft de \ oorwaardelijke verpbchting om afschermend groen te reabseren en in stand tc houden gekoppeld aan de bestemming ‘Gemengd 1’. De bestemming ‘(Jemengd 1’ ligt op het voormalige kcrkgclioiiw en laat toe dat in het gebouw een woonzorginstcllmg, dienstverlening, kantoren en horeca wordt gevestigd.

r

-2-

i. Client heeft dc raad evenwel niet verzocht om afschermend groen om het kerkgebouw te re­ aliseren. Het kerkgebouw staat op ruime afstand van de woning van ebent. Cbcnt verzocht om afschermend groen om dc nieuw te bouwen appartementen, die op korte afstand van zijn woning zullen worden gcreaUsccrd. Met dc regeling zoals in het bestcmminplan opgeno­ men kunnen dc appartementen worden gercabseerd en in gebruik genomen zonder dat daar­ aan gekoppeld is dc verpbehting om afschermend groen te reabscren en in stand te houden. Dat heeft dc raad bbjkcns haar besluit niet beoogd. Ik bcht dit hieronder toe. Cbënt heeft in zijn zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn verzoek om afscher­ mend groen als volgt onderbouwd: ‘Daar waar ik nu nog betrekkebjk vrij uitzicht heb op dc pastorietuin zullen appartementen verrijzen. Met de ontwikkelende partij heb ik een aantal afspraken kunnen maken over dc inrichting van het terrein en het aanbrengen en in stand houden van enig afschermend groen. Deze afspraken zijn evenwel niet afdwingbaar vastgelegd in het bestemmingsplan terwijl ook dat onderdeel was van mijn afspraak met de ontwik­ kelende partij’. Dc raad heeft bbjkcns het bij het vaststeUingsbesluit behorende amendement beoogd tege­ moet te willen komen aan dc bovenstaande wensen van cbcnt.

Zoals hierboven aangegeven, ondanks dc ongetwijfeld goede intenties van dc raad waarborgt dc verpbehting die in het be­ stemmingsplan is opgcnomeii niet dal dc appartementen met m gebruik mogen worden ge­ nomen als dc verplichting om afschermend groen te reabscren en in stand te houden niet wordt nagekomen. 2. Voorwaardelijke verplichting biedt onvoldoende zekerheid dat afschermend groen tot stand komt Artikel 3.3.1 van dc planregcls luidt als volgt; ‘tot een met dc bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gebouwen en onbebouwde gronden ten dienste van dc in 3.1 opgenomen activiteiten zonder de aanleg binnen 24 maanden na het onherroepebjk worden van dii besleiiiiningsplan en instandhou ding van de grocnmaatrcgclcn en aanleg van 59 parkeerplaatsen waarvan minimaal 15 plaat­ sen in een parkeerkelder conform het in Bijlage 2 bij dc regeb opgenomen schetsontwerp groenstructuur’. In Bijlage 2 is onder meer een tekening opgenomen genaamd ‘Schetsontwerp mei. groen­ plan’. In dc legenda bij deze tekening is het volgende opgenomen: A. De inrit zoveel mogebjk naar het wesien veiplaalscn. In het werk bekijken of dit mo gebjk is. B. Nieuwe boom 1' grootte C. Nieuwe boom 1' grootte, soort Ulmus Glabra D. Nieuwe boom r/T grootte E. Nieuwe boom 2' grootte F.

Nieuwe boom 3' grootte Nieuw aan te leggen groenstrook: Groenstrook 2 m breed Beplanting bestaat uit 1 bestaande bomen De ondergroeing bestaat uit heesters Uiteindebjke hoogte heesters 3 - 5 m hoog

- 3» Beslaande uit een n| heesters De plantafstand tn de ri| bedraagt circa 1,50 m De heCTters worden geme-ngd aangeplant De maat van de heesters is minimaal 80 100 cm hoog Bestaande beukenhaag op de erfgrens handhaven Deze beplantingsxoorschnften bieden op zichzelf, maar ook in samenhang met elkaar bezien met de rechtszekerheid die een bestemmingsplan behoort te bieden. \'erder zi)n de voor­ schriften niet voldoende dcK-ltreffcnd. Ik bcht dat hieronder toe. definitie van een heester ts een verhoutende plant die vanaf de bodem vertakt en winter­ hard is. Heesters zijn er in verschillende soorten en maten. Kr zijn heesters die met groter dan 1 meter hoog worden .Met laagblip ende srxirten wordt niet de beoogde afscherming ge realiseerd. Op basis van het voorschnft ‘uitcindeb|ke hoogte heesters ^ 5 meter hoog’ zal de gemeente met kunnen optreden tegen de on\ crhtioptc aanplant van heesters dic de hoogte van 3 tot 5 meter nwiit zullen bereiken. Wanneer is het moment aangebroken waarop de uit eindeli|ke hoogte van de heesters kan worden bepaald? Dc \erplichting om een forse beuk tegenover de woning \an dient te handhaven wordt ken neb|k tot uitdrukking gebracht met het voorschnft ‘Beplanting bestaat uit I bestaande bo men’.

Binnen het rood omkaderde terreingedeelte op de tekening van Bijlage 2 bij de planre gels staan meerdere bomen, waardoor met duidelijk is welke boom moet worden gehand haafd. Afgezten hien an, m de formulenng ‘beplanting bestaat uit 1 bestaande bomen’ kan geen \ erplichting worden gele/en. L'it de beplantingsvoorschriften volgt niet wat onder een nieuwe boom 1' of 2‘ soort moet worden verstaan. V'erder lelden de betreffende viKirschriften er met toe dat er binnen een re debjke termijn bomen met enige afscheimende werking ontstaan. Met de aanplant van een éénjang rwijgje van de betreffende soort wordt al aan het beplantingsv<H>rschrift voldaan. Den voorschnft over de minimale maat v an een nieuw te planten boom liad met mogen ont breken. De breedte van de striMik viMir afschermende beplanting bedraagt 2 meter. Hierbinnen moet zowel de bestaande beukenhaag als de hogere afschermende beplanting een plaats krijgen.

Het IS met denkbaar dat in een stnnik van 2 meter breed zowel een beukenhaag als heesters met de kennelijk beoogde hoogte van 3 tot 5 meter een plaats kunnen krijgen De raad legt hiermee een met uit te voeren v erplichting op Afsluitend Op grond van het vorenstaande v erzoek ik u om; dit beroep gegrond te verklaren; het besluit van de raad van Oldenzaal van 23 juni 2025 te vernietiging en de raad gelegen heid te geven de gebreken in het bestemmingsplan te herstellen; de kosten die dient heeft moeten maken in verband met dit beroep aan hem te v ergoeden.

•

I

Machtiging Ondergetekende

wonende aan de

nachügt

om namens hem beroep in te stellen, een voorlopige voorziening te vragen en hem in rechte te vertegenwoordigen inzake het besluit van de raad van CHdenzaal van 23 juni 2025 strekkende tot vaststellii^ van het bestemmingsplan ‘Herontwikkeling voormalige Mariakerk’. Oldenzaal, 25 augustus 2025

I

i I i

HomL Ac^h 5,001^ ^5'00 £^A

>

: t