10 Voorkeursrecht bedrijfsterrein grenzend aan Zuid Berghuizen - Raadsvoorstel en -besluit

Bijlagen 2024 Nr. 17/2 Reg.nr. INTB-24-6417 Bijlagen: 4

Agendapunt: 10

Voorstel tot verlenging van het voorkeursrecht bedrijventerrein en omgeving grenzend aan Zuid Berghuizen ingevolge artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet

Aan de gemeenteraad

Inleiding Uw raad wordt voorgesteld om het besluit van het college van burgemeester en wethouders van 5 maart 2024 tot het nemen van een voorkeursrechtbeschikking op basis waarvan op de onroerende zaken van het bedrijventerrein en de omgeving grenzend aan Zuid Berghuizen voorkeursrecht is gevestigd, deze te verlengen. Door het verlengen van de voorkeursrechtbeschikking worden de ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied gemaximaliseerd en wordt prijsopdrijving voorkomen. Het voorkeursrecht heeft tot gevolg dat eigenaren en/of zakelijk gerechtigden in dit gebied, wanneer zij hun eigendommen of rechten wensen te verkopen, deze eerst aan de gemeente moeten aanbieden. De in de beschikking betrokken gronden hebben thans de bestemmingen “Bedrijf”, “Groen” en “Verkeer”. Er worden mogelijkheden gezien om deze locatie in de nabije toekomst te herontwikkelen voor o.a. woningbouw en aanverwante functies niet zijnde agrarische functies. In het kader van de beoogde herontwikkeling is het noodzakelijk (of op zijn minst gewenst) dat de gemeente de regie en sturing heeft. De gemeente wil de percelen (al dan niet samen met haar samenwerkingspartners) gaan herontwikkelen en kan regie pakken door de percelen te verwerven.

Gelet op de voornoemde actieve regierol van de gemeente, wordt voorgesteld de voorkeursrechtbeschikking van het college op basis waarvan op diverse onroerende zaken voorkeursrecht is gevestigd, te verlengen ingevolge artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet. Dat is een middel om een eerste recht van koop te kunnen blijven afdwingen en daarmee een instrument om eigendom te verwerven ten behoeve van de gewenste ontwikkelingen. Doel Met het vestigen van een voorkeursrecht op de onroerende zaken waarop het voorkeursrecht van toepassing wordt, beoogt de gemeente meer regie te kunnen voeren op de herontwikkeling van het gebied. Argumenten 1.1 Dit is een bevoegdheid van de gemeenteraad. De gemeenteraad kan bij voorkeursrechtbeschikking op basis van artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet voorkeursrecht vestigen voor de duur van maximaal 3 jaar. Binnen 3 jaar dient middels raadsbesluit een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan te worden vastgesteld, waarmee voorkeursrecht wordt verlengd.

1.2 Dit voorkomt grondposities marktpartijen Met het vestigen van voorkeursrecht wordt voorkomen dat derden strategische (grond)posities innemen. De grondposities worden als het ware bevroren en de marktpartijen kunnen geen gronden kopen zonder tussenkomst van de gemeente. 1.3 Dit geeft de gemeente een sterkere posities bij de verwerving van de percelen Het voorkeursrecht heeft als gevolg dat grondeigenaren eerst de gemeente in staat moeten stellen de percelen waarop voorkeursrecht is gevestigd te kopen vóórdat zij tot vervreemding aan een ander kunnen overgaan. Het voorkeursrecht geeft de gemeente een recht van eerste koop. 1.4 Het voorkeursrecht voorkomt prijsopdrijving Het voorkeursrecht gaat speculatie tegen. Het voorkeursrecht kan prijsopdrijving voorkomen. Prijsopdrijving heeft een nadelig effect op de financiële en economische haalbaarheid van de ontwikkeling van de percelen. Hiermee wordt voorkomen dat de gemeente de gronden voor een hogere prijs dan de marktwaarde moet kopen. 2.1, 3.1, 4.1 Dit zijn wettelijke verplichtingen De gemeente voldoet hiermee aan de wettelijke voorschriften die uit de Omgevingswet en Awb volgen. 6.1 Dit geeft de mogelijkheid om het voorkeursrecht langer in stand te houden Deze voorkeursrechtbeschikking kent een maximale geldigheidsduur van 3 jaar, nadat het besluit tot het nemen van een voorkeursrecht is genomen.

Binnen die geldigheidsduur dient ofwel een omgevingsvisie, programma of omgevingsplan te zijn vastgesteld. Het vaststellen van een omgevingsvisie of een programma in combinatie met artikel 9.1 lid 1 sub b van de Omgevingswet heeft tot gevolg dat de werking van het voorkeursrecht wordt verlengd met een periode van 3 jaar vanaf het moment van ingaan daarvan, tenzij voor dat moment de functie waarvoor het voorkeursrecht is gevestigd, is toebedeeld in een omgevingsplan. 7.1 Volmacht aan het college van burgemeester en wethouders vereenvoudigt de administratieve afhandeling van de aanwijzing Met deze volmacht kan het college niet alleen zorgen voor kennisgeving aan belanghebbenden van het onderhavige besluit tot het nemen van een voorkeursrechtbeschikking, maar daarnaast ook in het kader van deze beschikking op basis van de Omgevingswet handelingen te verrichten (of te laten verrichten), zoals onder meer het vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures en/of overige rechtsgedingen. Kanttekeningen 1.1 Het vestigen van voorkeursrecht vereist actie van de gemeente De planontwikkeling is nog in een pril stadium. Daarom vraagt deze voorkeursrechtbeschikking om actie van de gemeente, onder andere op het gebied van planprocedure en aankoopoverwegingen.

1.2 Gemeente loopt mogelijk een financieel risico Het nemen van een voorkeursrechtbeschikking betekent niet dat de gemeente verplicht is de door de eigenaren en zakelijk gerechtigden aangeboden grond aan te kopen. Dit kan per keer en per locatie worden bezien. Wel loopt de gemeente een financieel risico wanneer zij gronden aankoopt en de beoogde ontwikkeling geen doorgang vindt.

2

2.1 Beroep en bezwaar De procedure staat open voor beroep en bezwaar. Mochten beroep of bezwaar gegrond worden verklaard dan vervalt het voorkeursrecht en is de verkopende partij drie jaar lang vrij om te verkopen aan wie hij wil. Zienswijzen Het voorgenomen raadsvoorstel en -besluit is voorbereid met in achtneming van artikel 4:8 Awb. Belanghebbenden zijn vanaf 7 maart 2024 tot en met 17 april 2024 in de gelegenheid gesteld om schriftelijk en/of mondeling zienswijzen naar voren te brengen. BlenD Advocaten heeft namens een rechtspersoon en twee particulieren zienswijze ingediend. Hierna te noemen Indiener. Indiener kan zich niet verenigen met de voorkeursrechtbeschikking van 5 maart 2024. Indiener heeft hier – kort samengevat – de volgende redenen voor: 1. Als eerste gaat Indiener in op de situatie rondom de huurder van het terrein. Volgens Indiener is de directe aanleiding voor het vestigen van een voorkeursrecht gelegen in deze situatie: het door de huurder van het terrein zonder vergunning opslaan van 159 IBC’s met daarin afvalwater die zich op het terrein bevonden. Indiener is van mening dat de gemeente sinds dat moment haar pijlen op Indiener richt en geeft hierbij aan dat ook aan de betreffende rechtspersoon een last onder bestuursdwang door het college is opgelegd.

Verder geeft Indiener aan niet op de hoogte te zijn van de gestelde illegale opslag en is van mening dat zij door het faillissement van de huurder van het terrein ernstig in haar belangen wordt geraakt en hierdoor aanzienlijke schade lijdt. Volgens Indiener wil de gemeente een herhaling van de situatie rondom de huurder van het terrein voorkomen, maar biedt dit volgens Indiener geen rechtvaardiging voor het vestigen van een voorkeursrecht. Het college kan zich niet vinden in de stellingname van Indiener. Het vestigen van het voorkeursrecht staat geheel los van de situatie rondom de aangetroffen afvalstoffen op het terrein. Dit is een aparte van het vestigen van een voorkeursrecht losstaande procedure. De aanzegging van de last onder bestuursdwang was en is bedoeld om einde te maken aan de overtredingen door de huurder van het terrein, die door de Omgevingsdienst was geconstateerd. Wij achten deze locatie kansrijk voor een toekomstige transformatie, en hebben daarom een voorkeursrecht gevestigd. Er worden mogelijkheden gezien om deze locatie in de nabije toekomst te herontwikkelen voor o.a. woningbouw en aanverwante functies, niet zijnde agrarische functies. Hiermee willen wij voorkomen dat derden strategische (grond)posities innemen. Het is voor ons van belang dat wij als gemeente de regie voeren bij de herontwikkeling.

Door nu het voorkeursrecht te vestigen wordt voorkomen dat nieuwe marktpartijen strategische (grond)posities innemen. In dergelijke gevallen gaan marktpartijen een inschatting maken welke ontwikkelingsrichting de gemeente op zal gaan, en zullen dan mogelijk proberen strategische (grond)posities in te nemen met als gevolg dat wij onze regierol (onze sturende rol voor een bepaalde richting) verloren zien gaan. Dat willen wij voorkomen. Dit wil niet zeggen dat wij Indiener gaan dwingen om te verkopen, wij willen alleen het voorrecht vestigen, zodat indien Indiener van plan is zijn grondpositie te verkopen, de gemeente het eerste recht van koop heeft. Kort gezegd brengt het vestigen van een voorkeursrecht met zich mee dat de grondposities worden bevroren en dat marktpartijen geen onroerende zaken kunnen kopen.

3

2. Indiener is van mening dat niet voldaan is aan de wettelijke vereiste van “niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van die functie (artikel 9.1, lid 1 aanhef en onder c Omgevingswet)”. Indiener vult verder aan niet bekend te zijn met de herontwikkeling van locatie en dat dit noch in een beleidsdocument is benoemd noch in het bedoelde besluit daarover iets is vermeld. Weliswaar is het juist dat bij het vestigen van een voorkeursrecht de exacte functies nog niet hoeven vast te staan, maar dat betekent niet dat op de een of andere dag een standpunt wordt ingenomen om een andere functie toe te denken. Volgens Indiener heeft de situatie rondom de huurder van het terrein de gemeente op het idee gebracht om voorkeursrecht te vestigen. Daarbij worden de uitlatingen van de wethouder aangehaald. Indiener blijft het standpunt herhalen dat er enkele, enigszins concrete herontwikkelingsgedachte bestaat. Dit blijkt temeer doordat er meerdere functies kunnen worden toegedacht. Het voorkeursrecht dient (onder meer) ter verwezenlijking van een bepaalde functie en biedt ons de regiefunctie over de gewenste herontwikkeling. Met het voorkeursrecht kunnen wij sturen op bijvoorbeeld ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Ook al zijn de plannen nog niet tot in detail uitgedacht.

In de Omgevingswet heeft de wetgever het mogelijk gemaakt, gelet op de mogelijkheden die de Omgevingswet biedt, dat de nieuwe functie bij vestiging van een voorkeursrecht nog niet concreet toegedacht behoeft te zijn. Dit volgt met zoveel woorden uit artikel 9.1, lid 1 aanhef en onder c Omgevingswet. Wij hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt door vroeg in het stadium een voorkeursrecht te vestigen zonder dat er concrete plannen voorhanden zijn. Wij achten namelijk deze locatie kansrijk voor transformatie, en gaan hiernaar onderzoek doen. Een nieuwe functie als woningbouw, intensivering bedrijfsfunctie, en/of andere niet-agrarische functies al dan niet met bijbehorende voorzieningen/functies zou hier een goede invulling aan kunnen geven. Ten aanzien van hetgeen wordt genoemd met betrekking tot de huurder van het terrein, verwijzen wij naar de eerder opgenomen reactie onder punt 1. Deze plannen moeten nog uitgewerkt worden. Onderdeel van de uitwerking betreft het opstellen van een omgevingsvisie en vervolgens het opstellen van een omgevingsplan. Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het raadsvoorstel om een voorkeursrecht te vestigen aan te passen. Daarnaast heeft deze belanghebbende ook een bezwaarschrift ingediend tegen de vestiging van voorkeursrecht. Het bezwaarschrift heeft geen gevolgen voor het raadsvoorstel en -besluit.

Voor de behandeling hiervan is een separate procedure van toepassing. Vervolg Na besluitvorming door de raad zullen de volgende acties worden opgepakt door het college: 1. bekendmaking van de voorkeursrechtbeschikking door deze te verzenden naar de eigenaren en/of zakelijk gerechtigden; 2. binnen 4 dagen na bekendmaking de voorkeursrechtbeschikking ter inschrijving in de openbare registers van het kadaster aanbieden; voorkeursrecht is op het moment van inschrijving gevestigd; 3. kennisgeving van de terinzagelegging van de voorkeursrechtbeschikking in het gemeenteblad (offieciëlebekendmakingen.nl); 4. voortzetting van de planontwikkeling.

4

Belanghebbenden kunnen tegen uw besluit bezwaar en beroep in stellen, zodat van een zorgvuldige rechtsbescherming steeds sprake is.

Oldenzaal, 17 mei 2024 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris,

de burgemeester,

G.A. Tiebot

P.G. Welman

Bijlagen 1. grondtekening; 2. perceelslijst; 3. brief eigenaren; 4. kennisgeving ter inzagelegging (publicatie in gemeenteblad).

5

Nr. 1380

De raad van de gemeente Oldenzaal;

gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 7 mei 2024, nr. 17/2, reg.nr. INTB-24-06416; gelet op artikel 9.1 lid 1 sub c van de Omgevingswet

besluit:

vast te stellen het voorkeursrecht bedrijventerrein en omgeving grenzend aan Zuid Berghuizen ingevolge artikel 9.1 lid 1 onder c van de Omgevingswet te verlengen 1. Ingevolge artikel 9.1 lid 2 van de Omgevingswet een voorkeursrechtbeschikking te nemen op basis waarvan op meerdere onroerende zaken, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale kaart/tekening (bijlage 1) en de bijbehorende en daarvan deel uit makende lijst met onroerende zaken, vermeldende de kadastrale aanduiding van de in de voorkeursrechtbeschikking opgenomen onroerende zaken, de grootte alsmede de naam en vestigingsplaats van de eigenaar, één en ander volgens de registers van het kadaster d.d. 29 mei 2024 (bijlage 2), een voorkeursrecht wordt gevestigd, met de aantekening dat op deze onroerende zaken eerder zijn betrokken in de voorkeursrechtbeschikking van het college van 5 maart 2024. 2. Toepassing te geven aan artikel 3:41 van de Awb door de voorkeursrechtbeschikking bekend te maken aan de belanghebbenden door toezending van deze beschikking, per aangetekende brief (bijlage 3). 3. Toepassing te geven aan artikel 16.32b van de Omgevingswet en bekend te maken van de terinzagelegging van de voorkeursrechtbeschikking en deze bekendmaking conform 16.32b jo artikel 12 van de Bekendmakingswet te publiceren in het gemeenteblad (zie bijlage 4).

4. De voorkeursrechtbeschikking binnen 4 dagen na bekendmaking ervan aan de belanghebbenden ter inschrijving aanbieden in de openbare register van het kadaster. 5. Tegen het voorgenomen besluit/voorkeursrechtbeschikking wel zienswijze ingediend. 6. De voorkeursrechtbeschikking vervalt van rechtswege drie jaar na het ingaan daarvan, of zoveel eerder als in een omgevingsvisie, programma een niet agrarische functie is toegedacht en waarvan het (huidige) gebruik afwijkt van die functie of in een omgevingsplan een niet agrarische functie is toegedeeld en waarvan het gebruik afwijkt van die functie. 7. Het college van burgemeester en wethouders volmacht te verlenen alle in het kader van de Omgevingswet noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten), zoals onder meer het vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures en/of overige rechtsgedingen. Vastgesteld in de openbare vergadering van 29 mei 2024 de griffier,

B.C. de Groot

de voorzitter,

P.G. Welman