10. Herziening grondexploitatieopzetten 2025 - Raadsvoorstel en -besluit

Bijlagen 2025 11 november 2025 Nr. V38/4 Reg.nr. INTB-25-07029 Bijlagen: 1

Agendapunt: 10

Voorstel tot vaststelling van de herziening grondexploitatie opzetten 2025

Aan de gemeenteraad § 1 Inleiding Jaarlijks herziet de gemeente alle actieve grondexploitaties. De volgende complexen zijn bij de herzieningen 2025 beoordeeld: 107 178 179 184 209 210 211 320 330 410

Bedrijventerrein Jufferbeek Zuid; Wijkerslocatie Ootmarsumsedijk/Oude Oldenzaalsedijk; Wijkerslocatie Lemseloseveldweg / Kaltersweide; Raccordementslijn / Gerard Hollinkstraat; De Graven Es gebied 9; De Graven Es gebied 10a (Gravenweide); De Graven Es gebied 10B (Gravenbeek); Oldenzaal Centraal Stakenbeek 1e fase (Bisschop Balderikstraat); Oldenzaal Centraal Stakenbeek 2e fase (Parallelstraat); Deurningerstraat 39 / Topsportpand.

§ 2 Doel De notitie Grondbeleid in begroting en jaarrekening van het BBV schrijft voor dat jaarlijks een herziening van de grondexploitatiebegroting dient plaats te vinden. Hiermee bewaakt de gemeente of de ramingen in de grondexploitaties toereikend zijn en geeft zij inzicht in de voortgang en verwachte resultaten van de grondexploitaties. In de vertrouwelijke bijlage Herziening grondexploitatieopzetten 2025 informeren wij u over de belangrijkste wijzigingen binnen de complexen. § 3 Argumenten 1.1 De uitgangspunten en parameters dienen jaarlijks te worden herzien en vastgesteld door de raad Voor de bepaling van de te hanteren parameters is gebruik gemaakt van externe bronnen die objectieve data verschaffen zoals GWW-index 2025 CBS, Metafoor Outlook Grondexploitaties 2025, Uitgangspunten begroting 2026 gemeente Oldenzaal en wettelijke regelgeving (BBV). Conform de uitgangspunten hebben we bij deze herzieningen de opbrengsten voorzichtigheidshalve gebaseerd op de vastgestelde grondprijzen en meerjarig geen prijsstijging geraamd. Indicatief hebben we bij deze herzieningen ook de effecten van jaarlijks 1% hogere uitgifteprijzen voor woningbouwkavels doorgerekend. Dit resulteert in een opbrengstenstijging van € 680.000 gedurende de totale looptijd van de in exploitatie zijnde complexen. a.

Er wordt verwacht dat de prijzen licht blijven stijgen en de werkvoorraad stabiliseert De stijging voor grond-, weg- en waterbouw (GWW) zet voorzichtig door in 2025. De officiële raming van het CBS per januari 2025 liet een stijging zien van 2,1% ten opzichte van het jaar

b.

c.

d.

e.

f.

daarvoor. Op basis van de Outlook Grondexploitaties 2025 lijkt deze index ook meerjarig stabiel te blijven en vervolgens vanaf 2028 af te vlakken tot 2%. Voor de plankosten 2026 t/m 2029 wordt aangesloten bij de financiële uitgangspunten begroting 2026 gemeente Oldenzaal, waarbij wordt uitgegaan van een loonkostenstijging van 3,6%. Voor 2030 e.v. wordt een kostenstijging van 2% voorgesteld (Metafoor Outlook grondexploitaties 2025). Voor de opbrengsten woningbouwkavels en bedrijventerreinen rekenen we vanaf 2026 met de tarieven van de nota grondprijzen 2024, en dus een opbrengstenstijging van 0%. Dit is ingegeven vanuit behoedzaamheid en de historische ontwikkeling van de grondprijzen en het daarbij horende grondprijzenbeleid binnen de gemeente Oldenzaal. Voor de inzichtelijkheid en in afstemming met de accountant presenteren we bij de herzieningen 2025 echter ook het effect van een scenario van jaarlijks 1% hogere uitgifteprijzen voor woningbouwkavels. Voor de onnauwkeurigheid van de ramingen wordt een bandbreedte van 5% gehanteerd van de nog te maken kosten. Deze bandbreedte wordt gehanteerd voor onvolkomenheden (onbekende risico’s) in het ontwerp (extra sanering, nieuwe regelgeving uitvoering, praktijk pakt anders uit dan ontwerp, etc.).

Bij kleine projecten en projecten in de eindfase wordt een gering bedrag opgenomen voor de uiteindelijke afronding van het project (herbestrating, afwerking openbaar gebied, wateroverlast c.a.). Als dit risico niet optreedt wordt het bedrag aan het resultaat toegevoegd. Het rentepercentage voor de meerjaren prognoses in 2025 vast te stellen op 0,8% overeenkomstig voorgeschreven richtlijnen voor renteberekening door Commissie BBV; De bepaling van het rentepercentage voor de prognoses wordt gebaseerd op de vastgestelde renteomslag bij de Programmabegroting 2026 (0,3%), verhoogd met de maximale toegestane opslag van 0,5%. Tussentijdse winstbepaling op basis van de wettelijk (BBV) voorgeschreven POC-methodiek. Naar rato van de voortgang van het project wordt tussentijds winst verantwoord vanaf het moment dat de looptijd van de grondexploitatie tien jaar of minder bedraagt. Voor Oldenzaal specifiek gelden aanvullend nog de volgende spelregels: - kosten worden verminderd met de interne middelen uit reserves naar rato van de gerealiseerde kosten die hier betrekking op hebben; - bij subsidies worden kosten verminderd met de subsidie voor zover kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op deze subsidie.

2.1 Grondexploitaties dienen jaarlijks te worden herzien en worden vastgesteld door de raad Met de herziening grondexploitatieopzetten 2025 voldoen wij aan de wettelijke verplichting tot jaarlijkse herbeoordeling van de grondexploitaties en informeren wij u tevens over de belangrijkste wijzigingen binnen de complexen. 3.1 De raad kan besluiten de geheimhouding op te heffen, maar geadviseerd wordt deze te laten voortduren totdat het werk gerealiseerd is en de exploitatie is afgesloten. Het is ongewenst en voor de gemeente nadelig wanneer deze informatie in de openbaarheid komt omdat dit marktverstorend kan werken. Daarom wordt geadviseerd om over te gaan tot het opleggen van geheimhouding (op grond van artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2 sub b en i van de Wet open overheid). § 4 Kanttekeningen 1.1 De parameters zijn gebaseerd op schattingen De parameters zijn schattingen die gebaseerd zijn op externe bronnen die objectieve data verstrekken en op ervaringen uit het verleden. De ontwikkelingen worden jaarlijks gevolgd en volgen volgend jaar tot een volgende herziening. § 5 Resultaten van overleg en inspraak (inclusief burgerinitiatief) N.v.t.

2

§ 6 Financiën Het totaal aan nog te maken kosten (exclusief uit te nemen resultaat en risico’s) bedraagt € 17,6 miljoen en daarnaast moeten nog € 40,2 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd worden. Vanwege de omvang van deze bedragen is risicomanagement een belangrijk onderdeel binnen het grondbedrijf. In de complexen houdt de gemeente rekening met € 2,9 miljoen voor project specifieke risico’s. Ten opzichte van 2024 nemen de risico’s met ruim € 0,7 miljoen af. De afname van de project specifieke risico’s komt met name door de afdekking (aanvullend krediet) van verwachte tegenvallers. Wanneer risico’s zich niet voordoen of kunnen worden afgewenteld vallen de begrote bedragen vrij ten gunste van het resultaat. Voor de specificaties van bovenstaande ontwikkelingen en de financiële impact op de diverse complexen verwijzen we naar de vertrouwelijke bijlage. § 7 Globale Goals 9. Industrie, innovatie en infrastructuur

11. Duurzame steden en gemeenschappen

§ 8 Uitvoering Met vaststellen van de herzieningen 2025 wordt een indicatie gegeven voor de (meerjarige) stand van zaken van de lopende grondexploitaties van de gemeente Oldenzaal en met de beschikbaar gestelde budgetten kan verder worden gegaan met de betreffende gebiedsontwikkelingen. § 9 Communicatie Geheimhouding De bijgevoegde grondexploitatieopzetten inclusief onderbouwing en specificaties bevatten vertrouwelijke informatie. Het is ongewenst en voor de gemeente nadelig wanneer deze informatie in de openbaarheid komt, omdat dit marktverstorend kan werken. Daarom legde het college geheimhouding op de herziening grondexploitatieopzetten 2024 (op grond van artikel 87 van de Gemeentewet en artikel 5.1 lid 2 sub b en i van de Wet open overheid). Uw raad kan besluiten de geheimhouding op te heffen, maar wordt geadviseerd deze te laten voortduren totdat het werk gerealiseerd is en de exploitatie is afgesloten. In de vergadering van het politiek forum van 1 december 2025 is besloten uw raad te adviseren tot behandeling en besluitvorming over te gaan.

Oldenzaal, 5 december 2025 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris,

de burgemeester,

G.A. Tiebot

P.G. Welman

Bijlagen 1. Herziening grondexploitatieopzetten 2025 (geheim)

3

Nr. 1510

De raad van de gemeente Oldenzaal;

gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 11 november 2025, nr. V38/4, reg.nr; INTB-25-07029 gelet op 108 van de gemeentewet

besluit:

1. de volgende gewijzigde uitgangspunten voor het opstellen van de herziene grondexploitaties vast te stellen: a. voor de kosten van grond- weg en waterbouw 2026-2027 te rekenen met een kostenstijging van 2,1% (CBS index grond-, weg- en waterbouw 2025), en vanaf 2028 een index van 2% te hanteren (Metafoor Outlook grondexploitaties 2025); b. voor de plankosten 2026 t/m 2029 te rekenen met een loonkostenstijging van 3,6% (cf. financiële uitgangspunten begroting 2026 gemeente Oldenzaal). Na 2029 e.v. wordt een kostenstijging van 2% voorgesteld (Metafoor Outlook grondexploitaties 2025); c. voor de opbrengsten van woningbouwkavels en bedrijventerreinen vanaf 2026 te rekenen met de tarieven van de vastgestelde nota grondprijzen 2024, en derhalve een opbrengstenstijging van 0%; d. in het kader van project specifieke risico’s per project een percentage van 5% van de nog te maken kosten te hanteren voor onverwachte tegenvallers; e. de rente vast te stellen op 0,8% in 2025, overeenkomstig voorgeschreven richtlijnen voor renteberekening door Commissie BBV; f. tussentijdse winstbepaling op basis van de wettelijk voorgeschreven POC-methodiek, waarbij voor Oldenzaal specifiek: g. kosten worden verminderd met de interne middelen uit reserves naar rato van de gerea-liseerde kosten die hier betrekking op hebben; h.

bij subsidies kosten worden verminderd met de subsidie voor zover kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op deze subsidie; 2. de herziening grondexploitatieopzetten 2025 vast te stellen; 3. de geheimhouding op de grondexploitaties te laten voortduren totdat de betreffende exploitaties zijn gerealiseerd en de opzet is afgesloten.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 15 december 2025 De griffier,

de voorzitter,

C.H. Hartendorp

P.G. Welman