09. Uitvoering motie woningdelen (1e wijziging legesverordening 2026) - Raadsvoorstel en -besluit

Bijlagen 2026 21 april 2026 Nr. 17/3 Reg.nr. INTB-26-07195 Bijlagen: 2

Agendapunt: 9

Voorstel om per 1 juni 2026 geen leges meer te heffen als aan de Beleidsregel woningdelen wordt voldaan.

Aan de gemeenteraad

§ 1 Inleiding De woningmarkt is erg krap. Het vinden van woonruimte is erg moeilijk, zeker voor starters. Naast dat we inzetten op nieuwbouw, benutten we de mogelijkheden in de bestaande bouw. Woningdelen is een bewezen succesvol instrument om de woningvoorraad beter te benutten. Bij woningdelen heeft een inwoner een eigen slaapkamer en deelt vaak gemeenschappelijke voorzieningen zoals de keuken en de woonkamer. Woningdelen kan zowel in koop- als sociale huurwoningen. Uit onderzoek van onderzoeksbureau BMC, blijkt dat woningdelen in Oldenzaal theoretisch gezien veel potentie heeft. In de gemeenteraad is in 2024 de motie ‘Wonen’ van WG Oldenzaal en CDA aangenomen. Hierin roept de raad, het college op om woningdelen nadrukkelijker te faciliteren en reguleren. Naar aanleiding van deze motie heeft adviesbureau BMC, het rapport woningdelen opgesteld voor Oldenzaal. Dit rapport is in september 2025 gezamenlijk met Raadsinfobrief UIT-24-13463 met u gedeeld, wij hebben toen aangegeven om met de adviezen uit het rapport aan de slag te gaan. Deze voorliggende maatregel komt hier uit voort. Nu is het nodig om te bepalen op welke wijze de gemeente woningdelen beter kan faciliteren en reguleren. Kleinschalige vormen van woningdelen, zoals inwonen, friendswonen en hospitaverhuur kunnen bijdragen aan een efficiënter gebruik van de bestaande woningvoorraad.

In het huidige omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) wordt een woning als volgt beschreven: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van een afzonderlijk huishouden. Dit maakt woningdelen met ‘vreemden’ dus niet mogelijk zonder dat daarvoor een omgevingsvergunning is verleend. Aan het verkrijgen van deze omgevingsvergunning zitten leges van € 225,- verbonden. Uit landelijke bronnen zoals Platform31 blijkt dat de kosten voor leges een drempel vormen, waardoor minder mensen aan inwonen, hospitaverhuur en friendswonen willen doen. § 2 Doel Het mogelijk maken en bevorderen van woningdelen in bestaande woonruimte zodat meer woningen/woonplekken beschikbaar komen en krapte op de woningmarkt wordt verlicht. § 3 Argumenten 1.1 Geen leges bevordert woningdelen vooruitlopend, op aanpassing van het omgevingsplan In het omgevingsplan van Oldenzaal is geregeld dat woningdelen door meer dan één huishouden zonder omgevingsvergunning niet is toegestaan. Daarvoor moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd die € 225,- aan leges kost. In de praktijk wordt het bedrag van € 225,- aan leges als een drempel ervaren om gebruik te maken van de verschillende vormen van woningdelen. Het gaat in dit geval specifiek om artikel 2.6, vierde lid, sub i, zoals opgenomen in de bijlage van de Verordening op de heffing en invordering van leges 2026.

In dit artikel wordt opgenomen dat een vrijstelling van leges geldt voor inwonen, hospitaverhuur en friendswonen voor zover geen sprake is van

woningsplitsing, geen zelfstandige wooneenheden ontstaan, het aantal woningen niet toeneemt en wordt voldaan aan de Beleidsregel Woningdelen. Door het wijzigen van de legesverordening wordt woningdelen laagdrempeliger, met name voor doelgroepen zoals starters en alleenstaanden. Dit vergroot tevens de bereidheid om woningdelen legaal te organiseren, waardoor de gemeente beter zicht houdt op deze woonvormen en kan sturen op kwaliteit, veiligheid en leefbaarheid. Door de legeskosten op nul te zetten en door een professioneel platform voor hospitaverhuur in te schakelen brengen we de drempel voor woningdelen verder omlaag. Het structureel wegnemen van deze drempel vraagt om een aanpassing van het omgevingsplan, waarin deze vormen onder voorwaarden worden toegestaan. Omdat een omgevingsplanwijziging tijd vergt, wordt voorgesteld om vooruitlopend een vrijstelling van leges voor inwonen, hospitaverhuur en friendswonen voor zover geen sprake is van woningsplitsing, geen zelfstandige wooneenheden ontstaan, het aantal woningen niet toeneemt voorgesteld. 1.2 Huidige druk op woningmarkt vraagt om snelle oplossingen Gezien de huidige druk op de woningmarkt en de moeilijke doorstroom in Oldenzaal is het wenselijk om snel stappen te zetten. Woningdelen is een relatief eenvoudige manier om in een korte tijd woonplekken te realiseren.

Door de legesvrijstelling wordt woningdelen laagdrempeliger. Normaliter worden leges pas aan het einde van het jaar geactualiseerd. Wij vinden het zeer wenselijk om al eerder stappen te zetten. Een tussentijdse aanpassing van de leges kan bijdragen aan het versnellen van woningdelen en aan een efficiënter gebruik van de bestaande woningvoorraad. Hierom stellen wij voor om de kosten voor deze leges al tussentijds op nul euro te stellen. § 4 Kanttekeningen 1.1 Vrijstelling leges levert lagere legesinkomsten op voor de gemeente Voor de gemeente brengt een vrijstelling of verlaging van leges kosten met zich mee, inclusief eventuele extra inzet van vergunningverleners en toezichthouders. De verwachting is dat de extra werkdruk beperkt blijft en de inkomsten aan gemiste leges beperkt blijven. In vergelijkbare gemeenten gaat het namelijk de eerste paar jaren om circa vijf tot tien aanvragen per jaar. De maatregel is vanwege de woningnood nu passend, maar kan in de toekomst minder wenselijk zijn; daarom kan de vrijstelling of verlaging worden teruggedraaid wanneer nodig. 1.2 Vergunningsplicht zorgt voor meer administratieve lasten en blijvende drempel Het verlagen van de leges naar € 0,- kan woningdelen stimuleren, maar de vergunningplicht blijft uit onderzoek van Platform31 alsnog een blijvende drempel voor woningdelen.

Het duurzaam borgen van woningdelen vraagt om een structurele oplossing. 1.3 Omwonenden kunnen zorgen hebben over de leefbaarheid Woningdelen kan een goede bijdrage leveren aan de doorstroming op de woningmarkt in Oldenzaal. Maar woningdelen kan leiden tot ongewenste risico’s zoals: verrommeling, ondermijning, parkeeroverlast, geluidsoverlast en ongewenste concentraties van arbeidsmigranten. Via de Beleidsregel Woningdelen worden alleen kleinschalige vormen van woningdelen gefaciliteerd binnen bepaalde kaders. Hierdoor blijft de overlast naar verwachting zeer beperkt. 2

§ 5 Resultaten van overleg en inspraak (inclusief burgerinitiatief) N.v.t. § 6 Financiën Het aanpassen van de leges heeft op dit moment geen direct meetbare financiële impact omdat een vergunningsaanvraag nog niet is voorgekomen. Daarnaast is de verwachting dat het ook geen grote impact op de uitvoering heeft omdat het aantal naar verwachting tussen de 5-10 (info andere gemeenten) ligt. Van belang hierbij is wel dit blijvend te monitoren en bij grote afwijkingen te handelen. Om hospitaverhuur te faciliteren maken we gebruik van matchingsplatform Hospi Housing. Zij verzorgen de matching tussen huurder en verhuurder en bieden begeleiding van begin tot eind. §7

Globale Goals

11. Duurzame steden en gemeenschappen

9. Industrie, innovatie en infrastructuur

17. Partnerschap om doelstellingen te bereiken

§ 8 Uitvoering De vervolgstappen die genomen moeten worden zijn het optimaliseren van de informatievoorziening, promotie van woningdelen en zorgen voor een goede borging van woningdelen. Voor de uitvoering van hospitaverhuur wordt een samenwerking gestart met het matchingsplatform Hospi Housing. Daarnaast werkt het college aan het uitwerken van woningdelen in het omgevingsplan. Het aanpassen van het omgevingsplan is een proces dat tijd kost, minimaal 1,5 jaar. Wat maakt dat hier op de achtergrond aan gewerkt wordt en de te zijner tijd de raad separaat geïnformeerd wordt en om besluitvorming gevraagd wordt. § 9 Communicatie Betrokkenen partijen intern worden ingelicht. Tevens worden inwoners geïnformeerd via gemeentelijke kanalen. In de vergadering van het presidium van 21 april 2026 is besloten uw raad te adviseren tot behandeling en besluitvorming over te gaan.

Oldenzaal, 8 mei 2026 Het college van burgemeester en wethouders, de secretaris,

de burgemeester,

G.A. Tiebot

P.G. Welman

Bijlagen 1. Beleidsregel Woningdelen 2. 1e wijziging Legesverordening

3

Nr. 1549

De raad van de gemeente Oldenzaal;

gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 21 april 2026, nr. 17/3, reg.nr. INTB-26-07195; gelet op de artikelen 156, eerste en tweede lid, aanhef en onderdeel h, en 229, eerste lid, aanhef onderdeel b, van de Gemeentewet en de artikelen 2, tweede lid, en 7 van de Paspoortwet en artikel 13.1a van de Omgevingswet;

besluit:

1. per 1 juni 2026 aanvragen als bedoeld in artikel 2.6, vierde lid, sub i, zoals opgenomen in de bijlage van de Verordening op de heffing en invordering van leges 2026, vrij te stellen van leges, indien de aanvraag uitsluitend gaat over inwonen, hospitaverhuur of friendswonen en geen sprake is van woningsplitsing, geen zelfstandige wooneenheden ontstaan, het aantal woningen niet toeneemt en wordt voldaan aan de beleidsregel Woningdelen; 2. de 1e Wijziging van de Verordening op de heffing en de invordering van leges 2026 (Legesverordening 2026) vast te stellen.

Vastgesteld in de openbare vergadering van 18 mei 2026 De griffier, {{esl:Signer1:Capture:size(250,55), offset(-50,-6)}}

C.H. Hartendorp

de voorzitter, {{esl:Signer2:Capture:size(250,55), offset(-50,-6)}}

P.G. Welman

2