09 Bestemmingsplan Schipleidelaan e.o. - ingediende zienswijze (geanonimiseerd)

BanjuiloïiC'ii Advocaten

H.B.

Hoort bij raadsbesluit 1084 van 31 mei 2021, de griffier, AANTEKENEN Raad van de gemeente Oldenzaal Postbus 354 7570 AJ OLDENZAAL Vooraf per e-mail: info@oidenzaal.nl

’s-Hertogenbosch, 14 januari 2021 Uw ref. Onzeref. 107820/MvG

mr. M.J.M.G. van Gerwen Advocaat / Attorney-at-Law T: +31 73 692 77 31 M: +31 62 377 66 39 F: +31 73 692 77 76 E: m.vangerwen@banning.nl

Betreft^U^p / Advies ZIENSWIJZE ONTWERPBESTEMMINGSPLAN ‘SCHIPLEIDELAAN EO’ Geachte Raad, De heei^HHIIIi en mevrouwflfllHI^^HHHBen hun kinderen mevrouwt en de heei^l^^HItoallen wonende aan de Schipleidelaan 11 te (7576 PC) Oldenzaal, alsmede hun kinderen de heeflHHHHP* wonende te Eindhoven, en mevrouw^m^^) wonende te Hengelo, hierna gezamenlijlc^^QP^), kiezen in deze zaak woonplaats aan de Spinhuiswal 2 te 'sHertogenbosch op het kantoor van Banning Advocaten van wie de advocaat mevrouw mr. M.J.M.G. van Gerwen in deze zaak tot gemachtigde wordt gesteld. Met dit schrijven wordt een zienswijze gegeven ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan ‘Schipleidelaan eo’, hierna het ontwerpbestemmingsplan, dat van 9 december 2020 tot en met 19 januari 2021 ter inzage Is gelegd. Inleiding 1.

Met het ontwerpbestemmingplan wordt een deel van de zogenoemde Groene zone - welke zone voorheen onderdeel uitmaakte van het terrein Hogt en nu wordt aangeduid met ‘Klein Afrika’ - uit het plangebied van het bestemmingsplan Terrein Hogt gehaaid. Hiermee verdwijnt de groene buffer tussen de woningen aan de Schipleidelaan en de dierenweide.

zijn mede-eigenaar van het belendend perceel, plaatselijk bekend Schipleidelaan

1 De hee

11. E: info<ö'banninq.nl W: VAW.banning.nl

T: +31 73 692 77 77 F: +31 73 692 77 83

Spinhuiswal 2 5211 JG, ’s-Hertogenbosch

PosibusJ7M 5200 DT 's-Hertogenbosch

Aliv dicristoH v.'fmk-n wmVitt <>p I';m\ v;m coit mvnvnhmi.M van opdracht mei HANNING N.V., waarop aijviiu'ite wnMv.\v:miun van loepassiuu zijn die ivn beperlintt van HnitspralrclijUiekl kantten en te rxuipWvn zijn via vuvvv.h.inninj'.nlfaija-tiitiiiii-vouiw.iaulon. UitslïtiktKl Nwlinkimk radii is van tcoiussint:. (ifscltiilvn v.tmlut oMdusk'l ('oslaiildihit ik Ivvocatie ivciila te *.s I

Suutluif .ucu-.itisd L ‘.s-l foU.^cnin.sch, KvK 171*70777.

■ BarfyiÉii!f| Advocaten

2.

Destijds is het ontwerpbestemmingsplan Terrein Hogt gewijzigd vastgesteld om met deze groene buffer en het bij het bestemmingsplan Terrein Hogt behorende landschapsplan/beplantingsplan het woon- en leefklimaat van de bewoners aan de Schipleidelaan te kunnen waarborgen.

3.

Met de voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan, die ziet op de aanleg en instandhouding van de 'houtsingel’2 en met een kwalitatieve verplichting is de aanleg en de instandhouding van de beplanting geborgd. Deze kwalitatieve verplichting is in 2015 vastgelegd in de notariële akte, waarmee de gemeente grond heeft geruild/overgedragen aan en Hiermee zijn ook de rechtsopvolgers van^^^t gebonden aan deze kwalitatieve verplichting.

4.

De kwalitatieve verplichting ziet met name op de aanleg en instandhouding van het groen dat conform de met de omwonenden gemaakte afspraken dient te worden aangeplant en in stand moet worden gehouden. Dit wordt hierna nader toegelicht.

Aanleiding 5.

Nadat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, hierna de Afdeling, had geoordeeld dat de exploitant van de dierenweide, hiernaflB^, de voornoemde groene buffer (hierna: de groenzone) niet als dierenweide mag gebruiken, ook niet op basis van het overgangsrecht, heeft de gemeente toegezegd handhavend te zullen optreden indien^^|| daar dieren laat lopen.

6.

Enige tijd geleden zijn er echter dierenhokken gebouwd op de groenzone en lopen er regelmatig dieren. Ten aanzien van de dieren werd aanvankelijk wel opgetreden, maar niet tegen de opgerichte gebouwen. Deze staan op grond die^HW inmiddels heeft verkocht aan zijn buren.

7.

zowel de gemeente als de omwonenden gevraagd of er niet een gezamenlijk plan voor het gebied kon worden ontwikkeld, maar daar is niet op gereageerd.

8.

Ifi/StSKÈtÊ heeft vervolgens uit de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan moeten vernemen dat niet alleen voor de dooffliB verkochte grond de bestemming wordt gewijzigd, maar dat de groenzone en een deel van de dierenweide de bestemming woondoeleinden krijgt. Dit met het kennelijke doel om de illegaal gerealiseerde bebouwing (dierenhokken) en het strijdig gebruik als dierenweide te legaliseren. Dit alles gecombineerd met de mogelijkheid om meer bijgebouwen voor (landbouw-)huisdieren op te richten.

2 Artikel 9.3 luidt: Voorwaardelijke verplichting: Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt In ieder geval gerekend

het gebruik van en het in gebruik nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig artikel 4 en 6 opgenomen bestemmingsomschrijving zonder de aanleg en instandhouding van de In artikel 3.1 onder f genoemde groenvoorzieningen met een visueel aischermende werking, zoals hagen en gebiedseigen bomen ter plaatse van de aanduiding 'houtsingel'.

2/22

Advocaten

De opzet van het ontwerpbestemmingsplan/keuze van de bestemmingen 9.

Onduidelijk is waarom gekozen is voor een (afzonderlijk) bestemmingsplan waarbij binnen het plangebied enkel in een bijgebouwenregeling wordt voorzien.

10.

Planologisch-juridisch, maar ook feitelijk, gaat het in de kern om een partiële herziening van het bestemmingsplan Buitengebied 2007. Waarom niet - zoals algemeen gebruikelijk - gekozen is voor een wijziging van het bestemmingsplan Buitengebied 2007, waarbij een bijgebouwenregeling op deze gronden is opgenomen als onderdeel van de (woon-)percelen aan de Schipleidelaan - laat zich niet anders verklaren dan dat er planologisch bewust een ‘knip’ is gemaakt ten aanzien van het bestemmingsplan Buitengebied 2007 en het bestemmingsplan Terrein Hogt. Dit heeft echter de nodige consequenties, die maken dat sprake is van strijd met onder andere het formele rechtszekerheidsbeginsel.3

11.

De schendig van het formele rechtszekerheidsbeginsel ziet ten eerste op het feit dat niet kan worden bepaald wat gezien het bestemmingsvlak hét bouwperceel is waarvoor de bijgebouwenregeling geldt. Ten tweede heeft het bouwperceel binnen het ontwerpbestemmingsplan geen hoofdgebouw, zodat vanuit het systeem van de wet en op grond van de definitie van bijgebouw niet kan worden bepaald of hier sprake is van bijbehorende bijgebouwen.

12.

Ten derde dienen voor wat de woning en het achtererf betreft de definities te worden gehanteerd zoals vastgelegd in het bestemmingsplan Buitengebied 2007. Dit terwijl voor het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan weer andere definities gelden. Ten vierde is op de verbeelding de aanduiding vermeld ‘specifieke vorm van wonen- T, maar deze aanduiding komt niet terug in de regels van het bestemmingsplan. Zie ter toelichting onderstaande verbeelding. Hierop is ook te zien dat het gaat om één bestemmingsvlak.

3 Het formele rechtszekerheidsbeginsel (of duldelijkheidsbeglnsel) houdt In dat besluiten duidelijk moeten zijn geformuleerd, met andere woorden voldoende houvast moeten bieden en niet voor verschillende uitleg vatbaar moeten zijn.

Bafiu; Advocaten

13.

Ten vijfde zijn daarmee niet de overige bepalingen van het bestemmingsplan Buitengebied 2007 van toepassing, zoals onder andere de antidubbeltelbepaling. Dit alles wordt hierna nader uitgewerkt onder het hoofdstuk 'Bouwperceel'.

Rechtszekerheid/Transparantiebeginsel 14.

Indien hetgeen^^^jponder randnummer 8 van deze zienswijze naar voren heeft gebracht niet de achterliggende bedoeling weergeeft van uw raad bij de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan dan zal dit uitdrukkelijk moeten worden vastgelegd.

15.

Het huidige bestemmingsplan Terrein Hogt heeft namelijk met name ten aanzien van het illegaal gebruik en bouwen zonder omgevingsvergunning binnen de bestemming ‘Groen’ al een trits aan handhavingszaken opgeleverd.

16.

De eis dat alle regels binnen het bestemmingsplan worden geformuleerd op een duidelijke, precieze en ondubbelzinnige wijze wordt algemeen gezien als een element van het rechtszekerheidsbeginsel, dat verlangt dat juridische teksten duidelijk en voorzienbaar zijn.

Huidige situatie 17.

Hoewel het bestemmingsplan Terrein Hogt, voor wat de groenzone, betreft destijds gewijzigd door uw raad is vastgesteld om zo het woon- en leefklimaat van de omwonenden te waarborgen (en de voorwaardelijke verplichting duidelijk omschrijft wat onder strijdig gebruik wordt verstaan) is verzuirnd^^^pte houden aan de verplichting om de hele op de verbeelding weergegeven houtsingel van 7 meter breed aan te leggen. f >O *

i. ft O ft O I

1

4/22

Barvni Advocaten

18.

Omdat het College van B&W er niet op heeft (willen) toezien dat de aanleg van deze houtsingel ter hoogte van de zuidelijke perceelsgrens van de woningen aan de Schipleidelaan en ter hoogte van de nieuw te bouwen woningen tot aan de Oude Almeloseweg werd aangelegd, vóórdat het terrein/de dierenweide in gebruik werd genomen (zoals het bestemmingsplan voorschrijft) is niet de binnen het bestemmingsplan voorgeschreven groene invulling van de groenzone ontstaan.

19.

Dit biedt nu onder andere^||D de mogelijkheid om te beweren dat het min of meer een stuk braakliggend terrein is. Dat zou niet het geval zijn geweest alsdfe de verplichting tot aanleg en instandhouding van de houtsingel (volledig) was nagekomen.

20.

Dit zal ongewenste precedentwerking hebben ter zake de nu opgenomen voorwaardelijke verplichting inzake de aanleg van de houtsingel. Zie hieronder

21.

Het College van B&W heeft zich namelijk eerder op het standpunt gesteld dat handhaving niet aan de orde as, omdat het hier om een particuliere, civielrechtelijk conflict tussen^HDen gaan.

22.

Dit is onjuist. Ten eerste gaat het om een publiekrechtelijke verplichting. Ten tweede gaat het om de nakoming door^Mftvan de met de gemeente gemaakte afspraken. Om de nakoming te verzekeren is door de gemeente bedongen datfl^^D25.000 euro aan boetes verbeurt aan de gemeente bij het niet nakomen van deze verplichting. Dit is onderdeel van de grondtransactie tussen de gemeente en^H^^ Deze boete is feitelijk al verbeurd. Dit zal hierna onder het vertrouwensbeginsel nader worden toegelicht.

23.

Er is dus nu geen enkele reden om aan te nemen dat zich nu wel houdt aan de verplichting de houtsingel aan te leggen, laat staan dat het College van B&W zal handhaven in het geval de aanleg en/of de instandhouding van de houtsingel uitblijft.

24.

Het belang van de kant van^|^H^B(dat feitelijk ook het belang van de gemeente is) is dat de dierenweide, die nu dooi^^^)als dierenpark wordt gebruikt, niet wordt uitgebreid met pakweg 2000 m2. Dit is het deel achter de woning van en achter de woningen Schipleidelaanlaan 17, 15 en 13. De houtsingel, die nu als een smalle (smaller dan 7 meter) 5/22

Banning Advocaten

scheidslijn de planologische begrenzing vormt van dierenweide, is daarbij geen belemmering om het als een geheel te exploiteren. Ook nu lopen er dieren in de (wel) aangelegde delen van de houtsingel. Ook de uitbreiding van de wandelpaden die^HM in de dierenweide heeft aangelegd ligt dan voor de hand. 25.

Indien en voor zover uw raad serieus werk wil maken van het houden van (met name)^HH aan de bestemmlngsplanregels, dan zal - Indien uw raad de groenzone en een deel van de dierenweide omzet naar woondoeleinden - een duidelijke bepaling opgenomen moeten worden wat onder strijdig gebruik in de zin van de gelegde bestemming wordt verstaan. Naar de mening van^^^BM moet daarbij expliciet worden bepaald dat de grond niet als dierenweide en/of dierenpark, al dan niet in combinatie met het huidige terrein van Klein Afrika, mag worden gebruikt c.q. geëxploiteerd.

26.

van mening dat dit mede ten doel heeft, c.q. zou moeten hebben, om zogenoemd 'favoritisme' en willekeur te voorkomen. Onder het in artikel 3:4 Awb vastgelegde willekeurverbod valt (zoals bekend) ook inconsistente beleidsvoering.

27.

Dat laatste is hier aan de orde, omdat binnen het bestemmingsplan Terrein Hogt expliciet is gekozen voor een groene invulling van dit gebied, dat de 'entree’ vormt van Het Hulsbeek, waarbij het ruimtelijk beleid is dat het moet gaan om de versterking van recreatie en groen.

Ruimtelijk beleid 28.

Tot op de dag van vandaag is het beleid dat enkel nog meegewerkt wordt aan plannen/ontwikkelingen in dit gebied indien het gaat om een recreatieve invulling van de entree van Het Hulsbeek. Dat was ook het uitgangspunt om mee te werken aan de herontwikkeling van het Terrein Hogt.

29.

De (planologische) voorgeschiedenis en het ontstaan van Klein Afrika, het beleid ten aanzien van het meewerken aan deze ontwikkeling, alsmede de afspraken die met de omwonenden zijn gemaakt volgen uit bijgevoegde raadsinfobrief van 1 juli 2015 (productie 1), de bestemmingsplankaart die hoort bij het bestemmingsplan Buitengebied 2007, met de legenda (productie 2) dat vastgesteld is in 2009 en de door de gemeente vastgelegde afspraken over de aanleg en instandhouding van de hagen en gebiedseigen bomen op het perceel (productie 3). NB. Voor de volledigheid: deze stukken zijn op 4 september 2015 door de gemeente ingediend in het kader van de beroepsprocedure bij de Afdeling inzake de vaststelling van het bestemmingsplan Terrein Hogt.

30.

In de raadsinfobrief is ten aanzien van de voorgestelde ontwikkelingen van^^^^lop het perceel Schipleidelaan/Oude Almeloseweg en de Binnenweg aangegeven dat tijdens de bespreking in het stedenbouwkundig atelier naar voren is gekomen dat een recreatieve invulling in samenhang met de realisatie van een pannenkoekenrestaurant en een dierenweide op het

6/22

Advocaten

naastgelegen terrein van^^Bpast in de gemeentelijke visie over Het Hulsbeek. Hier staat verder bij vermeld dat aandachtspunten zijn, dat deze invulling de entree van Het Hulsbeek dient te benadrukken en dat bij de ontwikkeling qua beeldkwaliteit/architectuur aansluiting wordt gevonden op de in het ontwerpplan Terrein Hogt opgenomen beeldkwaliteit. 31.

Ten aanzien van het meewerken aan ontwikkelingen vanflHBis als uitgangspunt gehanteerd dat met de realisatie van een pannenkoekenrestaurant en een open, transparante dierenweide invulling werd gegeven aan de gemeentelijke visie op Het Hulsbeek en nieuwe ontwikkelingen in dit gebied dienden hierbij aan te sluiten.

32.

Op geen enkele wijze wordt verklaard of deze visie is losgelaten voor onderhavig gebied en zo ja waarom, en zo nee, hoe de ontwikkelingen die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt zich verhouden met het substantieel verkleinen van dit gebied, c.q. de entree van Het Hulsbeek.

Ruimtelijk kader 33.

Het plan/project van e.a. dient getoetst te worden aan het ter plaatse geldende bestemmingsplan Buitengebied 2007, het bestemmingsplan Terrein Hogt, met inbegrip van het bijbehorende landschapsplan, de provinciale omgevingsvisie en -verordening, de integrale Hulsbeekvisie, de Structuurvisie Oldenzaal 2014 en de Stadsvisie 2025. In de plantoelichting bij het ontwerpbestemmingsplan ontbreekt de in dit verband de vereiste verantwoording van de keuze voor de gelegde bestemming.

Huidige planologische situatie Schipleidelaan /Oude Almeloseweg 34.

De Schipleidelaan is een ontsluitingsweg van de wijk De Thij. De bebouwing langs de westzijde van deze weg bestaat uit vrijstaande grondgebonden woningen in een bouwlaag met kap in een ruime groene setting. De woningen aan de Schipleidelaan maken onderdeel uit van het bestemmingsplan Buitengebied 2007, dat in 2009 is vastgesteld. Zie onderstaande uitsnede uit de als productie 2 bijgevoegde plankaart.

7/22

Bannin Advocaten

Oude Almeloseweg 35.

De Oude Almeloseweg vormt de hoofdtoegangsweg tot het recreatiegebied Het Hulsbeek. Met de herontwikkeling van het naastgelegen Terrein Hogt’ is, zoals de gemeente het aangeeft, naast een open en zorgvuldig ingerichte stadsrand een sfeervolle entree tot het recreatiegebied gerealiseerd.

36.

Daarbij is verder in het bestemmingsplan 'Terrein Hogt' bepaald dat het gebied een groene invulling moet krijgen.

37.

Daarvoor is in 2015 het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld door onderstaande wijziging op de verbeelding door te voeren:

38.

Dit heeft er ook toe geleid dat de groenzone vrij moest blijven van bebouwing en dat er geen dieren mochten lopen. Zie onderstaande uitsneden uit de verbeelding:

8/22

Ban

©

Advocaten

39.

Na de tussenuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 6 april 2016 in de beroepsprocedure inzake het bestemmingsplan Terrein Hogt is door uw raad ‘het Plan Hogt Oldenzaal landschappelijke en stedenbouwkundige verantwoording’ vastgesteld. Daarmee is tegelijkertijd het bestemmingsplan Terrein Hogt gewijzigd vastgesteld.

40.

Het betreft de ‘Onderbouwing van de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing van een nieuw te bouwen ensemble van vijf woningen en een pannenkoekenhuis op het plan Hogt te Oldenzaal ter toetsing aan het KGO-beleid (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) van de provincie Overijssel, hierna het landschapsplan. Dit landschapsplan is opgesteld door Bijkerk.

41.

Hierin staat verder dat het huidige landschap en de stedenbouwkundige structuur bestaat uit een afronding van bebouwing langs de Schipleidelaan met de bouw van 12 woonlocaties. Opgemerkt wordt dat deze woonlocaties 'op de Schipleidelaan' zijn gericht en zich, in stedenbouwkundige termen, 'van het landschap afkeren’.

42.

Voor de planuitwerking is het provinciaal beleid tot uitgangspunt genomen, waarbij het terrein ‘een van de visitekaartjes van Het Hulsbeek wordt aan dit gebied en de omgeving een kwaliteitsimpuls wordt gegeven, waardoor de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid wordt vergroot.'

43.

Er wordt door Bijkerk een 4-tal gebieden onderscheiden, waarbij 1) de bebouwing aan de Schipleidelaan wordt gekenschetst als wonen aan de voorzijde van de laan en tuinen aan de zuidzijde. 2) Het nieuwe erfensemble, waarbij sprake is van een verwijzing naar het voormalige landschapsbeeld waar erfensembles per traditie voorkomen. 3) Het pannenkoekenrestaurant als inleiding van de recreactieve sfeer van Hulsbeek én 4) het gebied dat de Groene zone wordt genoemd. Dit gebied wordt als volgt omschreven: ‘Een transparant groen gebied met groepen opgaand geboomte in de dierenweiden. Dit hele gebied wordt omsloten door passend opgaan groen in de sfeer van hakhoutstruwelen. Deze geven dichtheid op zichthoogte, ook op termijn en zijn landschappelijk verantwoord.'

44.

Verderop in het landschapsplan wordt de Groen zone beschreven als een transparant groen gebied waarin nog bestaand opgaand hout en weilandjes als dierenweide In een groene 9/22

Bannin Advocaten

omgeving worden aangelegd. Dit groen draagt volgens het landschapsplan bij aan de kwaliteit van dit gebied. 45.

Onder Groene inpassing (pagina 14) wordt de basisinspanning weergegeven om te komen tot een ingetogen ensemble in het groen passend in een woonomgeving als de Thij. 'Ook zijn de beplantingsplannen gedetailleerd uitgewerkt voor de beplantingen ter hoogte van achtertuinen van de bewoners aan de Schipleidelaan en de beplantingen ter hoogte van de perceelsgrens metl^m-

46.

Dit is in onderstaande uitsnede uit het landschapsplan gevisualiseerd:

47.

Hiervoor is de voorwaardelijke verplichting van artikel 9.3. opgenomen in het bestemmingsplan. Zie de bevestiging van de gemaakte afspraken in de brief van 15juli 2015 (productie 3).

48.

De begrenzing van het bestemmingsplan Terrein Hogt is volgens de gemeente afgestemd op de begrenzing van het geldende bestemmingsplan Buitengebied 2007. Het terrein Hogt vormt als het ware een groene 'enclave' binnen het bestemmingsplan Buitengebied 2007 en de overgang van het stedelijk gebied naar Het Hulsbeek.

49.

Enkel in de daarvoor aangeduide dierenweide mogen dieren lopen.

10/22

Bannin Advocaten

50.

Voor de volledigheid, met name nu de plantoelichting bij het ontwerpbestemmingsplan niet duidelijk is over het feit dat er geen dieren mogen lopen in de groenzone, is volledigheidshalve de kernoverweging van de Afdeling in de uitspraak van 28 augustus 2019 (201807915/1/A1) weergegeven. (Dit betreft een van de eerder genoemde handhavingszaken).

51.

De Afdeling oordeelt dat het gebruik als dierenweide van de eerdergenoemde 30 meterstrook in strijd is met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

52.

Dit motiveert de Afdeling als volgt: "Ten aanzien van het gebruik van de dierenweide 6. betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het gebruik van de dierenweide voor zover het gaat om de zogenoemde 30 meterstrook, wordt beschermd door het overgangsrecht met betrekking tot gebruik in het bestemmingsplan. Hij voert daartoe aan dat door het college en^^t^niet aannemelijk is gemaakt dat het gebruik van deze strook als dierenweide op de peildatum van het overgangsrecht reeds plaatsvond. Een beroep op het gebruiksovergangsrecht kan daarom niet slagen, aldus^g^^} 6.1. Het bestemmingsplan "Terrein Hogt" is op 27 juni 2016 gewijzigd vastgesteld naar aanleiding van de tussenuitspraak van de Afdeling van 6 april 2016 (ECLi:NL:RVS:201 6:915). Bij deze gewijzigde vaststelling is de dierenweide nader geclausuleerd ten opzichte van het oorspronkelijk op 28 april 2015 vastgestelde bestemmingsplan "Terrein Hogt", in die zin dat het mogen houden van dieren op de dierenweide 30 meter In zuidelijke 201807915/1 /Al 6 28 augustus 2019 richting is opgeschoven. De Afdeling heeft in de einduitspraak van 14 december2016 (ECLI:NL:RVS:2016:3309) de motivering van de in het gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan gehanteerde afstanden van de dierenweide ten opzichte van de woningen aan de Schipleidelaan, waaronder die van niet onredelijk geacht.

Niet in geschil is dat de dierenweide is aangelegd en in gebruik is tot aan de grens met de gronden die de aanduiding "groenvoorzieningen met een visueel afschermende functie, zoals hagen en gebiedseigen bomen ter plaatse van de aanduiding 'houtsingel" hebben. Dat wil zeggen dat de 30 meter strook niet in acht wordt genomen waar het gaat om het gebruik van de dierenweide. De rechtbank heeft het standpunt van het college gevolgd dat dit gebruik wordt beschermd door het overgangsrecht in artikel 13.2 van de planregels. 6.2. Omdat zich in hoger beroep heeft beroepen op het gebruiksovergangsrecht zoals neergelegd in artikel 13.2 van de planregels, toetst de Afdeling aan deze gehele bepaling. Nu het gebruik op de peildatum, naar niet in geschil is 24 augustus 2016, ter discussie heeft gesteld, wordt derhalve ook getoetst of de situatie op die peildatum voor de toepassing van het overgangsrecht wel relevant is. Artikel 13.2, aanhef en onder d, van de planregels bepaalt dat het overgangsrecht, zoals neergelogd onder a, niet van toepassing is op gebruik dat reeds in strijd was met het

11/22

voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. Het college en in navolging daarvan de rechtbank, hebben geconcludeerd dat dit niet het gevat is. Daarbij hebben zij als 'het voorheen geldende bestemmingsplan' het op 28 april 2015 vastgestelde bestemmingsplan "Terrein Hogt" aangemerkt. De uitleg die het college en de rechtbank aan 'het voorheen geldende bestemmingsplan' hebben gegeven volgt de Afdeling niet. Het voorheen geldende bestemmingsplan is in dit geval niet het op 28 april 2015 vastgestelde bestemmingsplan "Terrein Hogt", maar het daaraan voorafgegane bestemmingsplan "Het Hulsbeek, partiële herziening 2001 Het vaststellingsbesluit van het op 28 april 2015 vastgestelde bestemmingsplan "Terrein Hogt" is bij de uitspraak van de Afdeling van 14 december 2016 vernietigd, zodat dit plan niet onherroepelijk is geworden. De omstandigheid dat dit bestemmingsplan enige tijd gelding heeft gehad, maakt niet dat daardoor aanspraak kan worden gemaakt op het gebruiksovergangsrecht in het op 27 juni 2016 gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan "Terrein Hogt". Deze omstandigheid maakt wel dat het gebruik overeenkomstig dat in werking getreden plan door de latere vernietiging niet illegaal wordt in de periode tussen de inwerkingtreding en de vernietiging van dat plan.

Dat laat echter onverlet dat na de vernietiging tegen het alsdan ontstane illegale gebruik weer kan worden opgetreden. In deze benadering, die afwijkt van die van het college en de rechtbank, krijgt de uitkomst van de bestemmingsplanprocedure daadwerkelijk betekenis. Het betoog van het college dat om te voorkomen dat het op 28 april 2015 vastgestelde bestemmingsplan "Terrein Hogt" aanspraken op het overgangsrecht zou doen ontstaan, om een voorlopige voorziening tegen het vaststellingsbesluit had moeten verzoeken, wordt dus 201807915/1 /Al 7 28 augustus 2019 niet gevolgd. Dit geldt ook voor het beroep van het college op de uitspraak van de Afdeling van 28 november2001 (ECLI:NL:RVS:2001 :AD7067), waarin de Afdeling heeft overwogen dat een herziening van het bestemmingsplan wat betreft uitsluitend de planregels, ook relevant is voor de datum van het van kracht worden van het bestemmingsplan, ook waar het gaat om het overgangsrecht. Ook daaruit kan niet worden afgeleid dat in dit geval het op 28 april 2015 vastgestelde bestemmingsplan "Terrein Hogt" moet worden aangemerkt als 'het voorheen geldende bestemmingsplan' in artikel 13.2, aanhef en onder d, van de planregels.

Het bestemmingsplan "Hot Hulsbeek, partiële herziening 2001" stond voor het gedeelte van het perceel waar thans de dierenweide is gesitueerd toe dat ten hoogste 70 recreatiewoningen en een dienstwoning werden gerealiseerd. Ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan in april 2002, bestond ter plaatse geen dierenweide zoals die thans aanwezig is. Het gebruik als dierenweide van de eerdergenoemde 30 meterstrook is derhalve in strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan. Dat gebruik wordt daarom niet beschermd door het overgangsrecht in artikel 1 3.2, aanhef en onder a, van de planregels. Het betoog slaagt.

Banning Advocaten

Hobbymatig- of bedrijfsmatig houden van dieren? 53.

Indien met het ontwerpbestemmingsplan is beoogd dat het houden van dieren is toestaan, dan is maar de vraag of het houden van dieren, met een dergelijk grondareaal, zeker waar liet betreft, nog passend is binnen de woonbestemming. Ook hier blijkt niet dat de raad zich rekenschap geeft van wat dit kan betekenen voor de omliggende woonpercelen, met name voor Zeker nu de dieren tot aan de perceelsgrens kunnen lopen en het ontwerpbestemmingsplan het lijkt toe te staan dat op 7 meter afstand (de breedte van de houtsingel) een bijgebouw voor dieren mag worden gebouwd a la de bebouwing op het terrein Klein Afrika.

54.

Er wordt in algemene termen gesteld dat geen sprake is van inbreuk op het woon- en leefklimaat, maar daarbij is de vraag of alle kadastrale percelen bij elkaar worden geteld voor het bepalen van de hinder (in totaal zeker 3000m2), of dat het is beoordeeld per kadastraal perceel. Ook hier is geen sprake van een draagkrachtige onderbouwing. Sterker nog, naar de mening van wordt veel bewust in het midden gelaten.

55.

Of een activiteit als het bedrijfsmatig of hobbymatig houden van dieren moet worden aangemerkt, dient per geval bekeken te worden. Wel volgt uit de jurisprudentie dat het hierbij gaat om de volgende criteria. Het gaat om de hinder van de activiteit, huisvesting van dieren (zijn er speciale voorzieningen), en de omgeving (in landelijk of in stedelijk gebied).

56.

Indien een activiteit op grond van voornoemde criteria als het bedrijfsmatig houden van dieren wordt beschouwd, zal deze over het algemeen niet passend zijn binnen een woonbestemming. Maar ook het hobbymatig houden van dieren past niet altijd binnen een woonbestemming.

57.

In de rechtspraak is bepaald dat de vraag of een bepaalde activiteit in strijd is met de woonbestemming beoordeeld moet worden aan de hand van de ruimtelijke uitstraling die dat gebruik gezien zijn aard, omvang en intensiteit heeft. Bepalend hierbij is of deze uitstraling van dien aard is dat deze planologisch gezien niet meer valt te rijmen met de woonfunctie van het betrokken perceel.

58.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, hierna te noemen de Afdeling, heeft in de uitspraak van 5 september 2018 (ECLkNLRVS: 2018:2923) geoordeeld dat het houden van 11 (dwerg-)geiten, 2 bokken en 4 schapen in strijd was met de woonbestemming.

59.

De Afdeling overweegt dat (1) het om een perceel in een woonwijk gaat, (2) dat de dieren zowel in- als uitpandig worden gehouden, (3) en de dieren vrij zijn om zich over het gehele perceel te bewegen. Dit gebruik conflicteert volgens de Afdeling gezien de continuïteit, de aard en de omvang met de woonbestemming.

60.

Dit motiveert de Afdeling als volgt:

13/22

BaniïiÉiMïj Advocaten

‘7.2. De rechtbank heeft terecht, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 1 maart 2017, ECLI:NL:RVS:2017:550, overwogen dat de vraag of het bestreden gebruik van het perceel in strijd is met de woonbestemming moet worden beantwoord aan de hand van de ruimtelijke uitstraling die dat gebruik gezien zijn aard, intensiteit en omvang heeft. 7.3. Hoewel de rechtbank heeft overwogen dat het perceel is gelegen in een woonwijk, heeft zij, anders dan [appellante] betoogt, daarbij onderkend dat de omgeving kenmerken vertoont van een overgang van bebouwd gebied naar buitengebied. Zij heeft echter een groter belang gehecht aan het feit dat het perceel en de aangrenzende percelen een woonfunctie hebben. De Afdeling overweegt in dit verband nog dat hoewel het perceel aan de rand van de woonwijk is gelegen, het wel tot die woonwijk behoort. Anders dan [appellante] verder betoogt, heeft de rechtbank niet alleen gekeken naar de ligging van het perceel, maar bij haar oordeel ook betrokken hoeveel dieren er op het perceel aanwezig zijn, hoe deze dieren worden gehuisvest en waar ze zich op het perceel kunnen bevinden. Zij heeft in dit verband overwogen dat de dieren zowel in- als uitpandig worden gehouden en vrij zijn om zich over het gehele perceel te bewegen.

Het betreft, aldus de rechtbank, weliswaar een perceel van enige omvang, maar, gelet op het grote aantal dieren dat als groep een beslag legt op de omgeving, conflicteert het gebruik gezien de continuïteit, de aard en de omvang ervan met de woonbestemming. De Afdeling ziet in het aangevoerde geen grond voor het oordeel dat de rechtbank ten onrechte tot dit oordeel is gekomen. Dat de Afdeling in andere zaken het houden van dieren niet in strijd met de in die zaken op de desbetreffende percelen rustende woonbestemming heeft geacht, leidt niet tot een ander oordeel. Elke zaak moet op zijn eigen merites worden beoordeeld. De Afdeling is derhalve met de rechtbank van oordeel dat het aantal dieren dat op het perceel wordt gehouden in strijd is met de woonbestemming. Het betoog faalt.” 61.

De hinder en overlast en daarmee de aantasting van het woon- en leefklimaat moet uiteraard In onderhavige kwestie vanuit het hele plangebied bekeken worden en wat het ontwerpbestemmingsplan mogclijk maakt. Alleen dan kan worden geoordeeld of er sprake is van een activiteit die passend is bij een woonbestemming. Dat wordt hier erg lastig, omdat hier niet te bepalen is om hoeveel bouwpercelen het gaat. Dit wordt hieronder uitgewerkt. Dit maakt dat het ontwerpbestemmingsplan in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Bouwperceel 62.

Ter zake het bouwen van bijbehorende bouwwerken is bepaald dat de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per bouwperceel niet meer bedraagt dan 30m2. In het ontwerpbestemmingsplan is bouwperceel gedefinieerd als een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan (lees het ontwerpbestemmingsplan) een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Dit betreft dus niet het bestemmingsplan Buitengebied 2007.

14/22

Advocaten

63.

In het bestemmingsplan Buitengebied 2007 is een aanvulling op deze definitie gegeven. Daar staat: een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten: indien en voor zover twee bouwpercelen middels de aanduiding 1 bouwvlak vormend met elkaar zijn verbonden worden deze aangemerkt als één bouwperceel dan wel één bestemmingsvlak.

64.

Ten aanzien van bestemmingsvlak geldt dat het moet gaan om een op de plankaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. Het plangebied van het ontwerpbestemming is vormgegeven als één bestemmingsvlak.

65.

Gezien het feit dat het hoofdgebouw alleen binnen het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied 2007 kan worden gerealiseerd (met inachtneming van de regels inzake het bouwperceel/bestemmingsvlak en bouwvlak) kan er binnen het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan geen hoofdgebouw worden opgericht om de bestemming woondoeleinden te realiseren. Daarmee kan er gezien onderstaande definities ook geen sprake zijn van een bijbehorend bouwwerk.

66.

De definitie in het ontwerpbestemmingsplan maakt dat het bij een bijbehorend bouwwerk (voor zover hier relevant) namelijk moet gaan orn een op zichzelf vrijstaand gebouw dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

67.

Bij een hoofdgebouw, of gedeelte daarvan, gaat het (op grond van de wet en het bestemmingsplan) om het gebouw dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

68.

Nu het bestemmingsplan Buitengebied 2007 verder bepaalt dat enkel bouwpercelen die door middel van ‘de aanduiding 1 bouwvlak vormend met elkaar zijn verbonden'aangemerkt worden als één bouwperceel (dan wel één bestemmingsvlak), vormen de percelen in het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan en die zijn opgenomen in het plangebied van het bestemmingsplan Buitengebied 2007 planologisch niet één bouwperceel.

69.

Wat hier de onduidelijkheid vergroot is dat er is gekozen voor de systematiek van één bestemmingsvlak. Of het bestemmingsvlak (zie hieronder) gelijk staat aan één bouwperceel of meerdere bouwpercelen en hoeveel bijbehorende bouwwerken er per saldo opgericht mogen worden volgt niet uit het ontwerpbestemmingsplan.

70.

Ook staat niet vast welk deel van het plangebied planologisch gezien aan welk hoofdgebouw gekoppeld moet worden.

71.

Ter illustratie: er is niet gekozen voor de wijze waarop de bijgebouwenregeling bijvoorbeeld in onderstaand bestemmingsplan is vormgegeven.

15/22

Bannin Advocaten

72.

Dit alles is niet zonder belang gezien het feit dat er ook nog overige bouwwerken zijn toegestaan, waarvoor geen limiet is gesteld ten aanzien van het aantal m2. Bovendien leert de praktijk dat het college van B&W In de vele procedures waar de uitleg van het bestemmingsplan Terrein Hogt aan de orde was (omdat het bestemmingsplan Terrein Hogt niet scherp genoeg was geformuleerd en ruimte liet voor een interpretatie van de regels) de kant van kiest.

73.

herhaalt hier daarom dat als uw raad kiest voor de vaststelling van het bestemmingsplan Schipleidelaan e.o., dat dan zeker dient te zijn dat^^^B niet meerdere bouwpercelen en dito bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken gaat claimen. Hetgeen overigens ook tot een ongelijke behandeling zou leiden ten opzichte van de andere omwonenden. Met andere woorden: voor zover uw raad tot vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan overgaat is het in ieder noodzakelijk dat de betreffende bouwpercelen worden opgenomen op de verbeelding, zoals (bij wijze van voorbeeld) in voornoemd bestemmingsplan van de gemeente Hedel is bepaald.

74.

Daarbij zal duidelijk moeten worden bepaald - en op de verbeelding vastgelegd moeten worden - dat enkel op het deel van het plangebied dat kadastraal direct grenst aan de woonpercelen aan de Schipleidelaan, één (1) bij de bestemming behorend bijbehorend bouwwerk van maximaal 30m2 mag worden opgericht en niet achter Schipleidelaan 17, 15 en/of 13.

75.

Zie voor een nadere toelichting verder onderstaande weergave van de verbeelding, waarbij de zijdelingse perceelsgrens tussen^J^^en de rechterbuurman (vanuit het plangebied gezien) door^^fl^povereenkomstig de zijdelingse kadastrale perceelsgrens van de buren links van de woning van^^^(vanuit het plangebied gezien) is doorgetrokken op de verbeelding.

16/22

Advocaten

76.

Daarbij moet voor het overige alle bebouwing, dus bijbehorende bouwwerken en overige bouwwerken, verboden worden op het resterende doel van het perceel van^m^en bepaald dient te worden dat daar ook geen dieren mogen lopen.

77.

Indien tot vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan wordt overgegaan, dan wel indien het voorgaande niet eenduidig wordt vastgelegd, dan wordt het vertrouwen geschonden dat mag ontlenen aan de gemaakte afspraken met uw raad, die hebben geleid tot de gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan Terrein Hogt om zo de groenzone planologisch te vrijwaren van gebouwen/bouwwerken en van dieren, met een groene inrichting, alsmede aan het opnemen van de kwalitatieve verplichting in de leveringsakte van de grond aan^HAom zo een goed woon- en leefklimaat te kunnen waarborgen.

78.

Dit houdt ook verband met het feit dat uw raad de feitelijke situatie tot uitgangspunt dient te nemen, zijnde de situatie dat de dierenweide niet meer als onderdeel van het restaurant wordt geëxploiteerd. Er is geen sprake meer van een ondergeschikte, bij het restaurant behorende dierenweide. Al was het maar datfl^^ volgens de stukken van de gemeente rond de 400m2 aan bebouwing voor het houden van de dieren heeft gerealiseerd binnen de dierenweide en het restaurant een maximale omvang heeft van 600m2.

79.

Overigens heeft^^BB ondanks dat er maar 200m2 aan bijgebouwen gerealiseerd mag worden, die elk maximaal 30m2 groot mogen zijn, in het kader van de legalisering en op advies van het College van B&W een groot aantal kleinere bijgebouwen aangevraagd en daar ‘overige bouwwerken’ niet zijnde gebouwen aan vastgeplakt. Verder zijn er nog vele bouwsels voor de kleine(re) dieren en grote volières geplaatst.

80.

zal (en dit is heel waarschijnlijk ook de reden waarom om bestemmingsplanwijziging heeft verzocht) dit deel (feitelijk) als onderdeel van de dierenweide, met uitbreiding bouwwerken/gebouwen gaan exploiteren. Daarbij wordt het terrein van Klein Afrika nu al aangeduid als dierenpark en ook als zodanig gebruikt. Het dierenpark is naast de gasten van het restaurant opengesteld voor publiek, waarvan entree wordt geheven.

81.

Zie bijgevoegd artikel dat is geplaatst op de website van Klein Afrika en de foto’s die aantonen dat de mogelijkheid bestaat om door het hele terrein te lopen over de aangelegde paden en de dieren te voederen, zie productie 4 en productie 5.

Schending artikel 3.1.6 Bro 82.

Artikel 3.1.6 Bro (Besluit omgevingsrecht) geeft de aspecten aan ten aanzien waarvan in de plantoelichting verantwoording moet worden gedaan, te weten a. de keuze van de bestemmingen; b. de watertoets; c. de uitkomsten van het bestuurlijk overleg; d. de uitkomsten van het planologisch onderzoek (dit betreft de in artikel 3.2 Awb neergelegde plicht van de gemeente om bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis te vergaren omtrent relevante feiten en af te wegen belangen); e. de inspraakuitkomsten en f. de inzichten over de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan. Het toetsen van de

Bannin Advocaten

uitvoerbaarheid is een van de belangrijkste verplichtingen waaraan de gemeente moet voldoen bij het vaststellen van een bestemmingsplan. is van mening dat het honoreren van het opgewekte vertrouwen aan de vaststelling van het bestemmingsplan in de weg staat. Opgewekt vertrouwen aan de kant van de gemeente/schending van het vertrouwensbeginsel 83.

Ook al wordtdoor middel van de inperking en/ of wijziging van de voorwaardelijke verplichting op grond van het ontwerpbestemmingsplan deels ‘ontheven' van zijn verplichtingen ter zake de aanleg van de houtsingel, dan gelden nog steeds de civielrechtelijke verplichtingen in de vorm van een kwalitatieve verplichting.

84.

Naar de mening var^^^^pistaat deze verplichting als zodanig, maar in ieder geval vanwege het door de raad opgewekte vertrouwen, aan de uitvoering van het bestemmingsplan in de weg. Dit vanwege het feit dat door alle betrokken partijen, waaronder het College van B&W en uw raad,P^^en met de omwonenden, waaronder dus^Q^^pde afspraak is gemaakt dat het landschapsplan/beplantingsplan van Bijkerk uitgevoerd moet worden en in stand gehouden moet worden. Dit ziet ook op de inrichting van het terrein en de afstand van de bebouwing op 30 meter uit de perceelsgrens, zie onder andere randnummer 46 van onderhavige zienswijze.

85.

In de akte van levering Plan ‘De Hogt' te Oldenzaal (productie 6) tussen de gemeente, enfllHPis de navolgende kwalitatieve verplichting opgenomen4: "ADDENDUM KOOPOVEREENKOMST Verkoper en koper verklaarden vervolgens dat tussen hen een addendum op de koopovereenkomst de dato twaalf mei tweeduizend vijftien (12-05-2015) is opgesteld.” De tekst van dit addendum luidt woordelijk als onderstaand: "Op 14 september 2015 opgesteld addendum koopovereenkomst dd 12 mei 2015. De op 12 mei 2015 tussen^^/^f^^^^ aangegane koopovereenkomst behoeft aanpassing op grond van de nadere uitwerking van de voorwaardelijke verplichting, voor wat betreft de aanleg en instandhouding van de zo geheten houtsingel. Deze voorwaardelijke verplichting heeft de raad opgenomen in artikel 9.3 van de regels van het op 28 april 2015 gewijzigd vastgestelde bestemmingsplan "Terrein Hogt". Daarnaast zijn gewijzigde afspraken gemaakt met betrekking tot de asbestsanering zoals bedoeld in artikel T en "u“ van bovengenoemde koopovereenkomst. Zowel voor de uitwerking van de voorwaardelijke verplichting t.a.v. de zo geheten houtsingels alsmede omtrent de asbestsanering zijn in dit addendum de navolgende aanvullende afspraken gemaakt, welke geacht worden onderdeel uit te maken van de koopovereenkomst van 12 mei 2015. Tevens zijn onder 3. toegevoegd de op de overeenkomst betrekking hebbende tekeningen."

4 Deze kwalitatieve veiplichting is bijvoorbeeld ook opgenomen in de leverlngsakte van 21 mei 2019, verleden door notaris Mollema, inzake de verkoop van grond dooi^^^p aan de eigenaren van Schlpleidelaan 21.

18/22

Enzovoort. Volgens raadsbesluit van 28 april 2015 wordt tot een met de bestemming strijdig gebruik in ieder geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de in artikel 4 en 6 opgenomen bestemmingsomschrijving zonder de aanleg en in stand houding van de in artikel 3.1 genoemde groenvoorziening met een visueel afschermende werking, zoals hagen en gebiedseigen bomen ter plaatse van de aanduiding houtsingel. De nadere afspraken over de aanleg zijn vastgelegd in de brief van de gemeente Oldenzaal van 15 juli 2015, kenmerk "UIT-15-06528 alsmede in die brief aangehechte inrichtingstekening van A. Bijkerk van juli 2015, met als kenmerk welke inrichtingstekening tevens gehecht is aan dit addendum. Naast de in het bestemmingsplan opgenomen publiekrechtelijke waarborg dat de groenvoorzieningen worden aangelegd en in stand worden gehouden heeft ^^^^zich verplicht om in de verkoopovereenkomsten terzake de volgende kwalitatieve verplichting op te nemen: a. Dat de inrichting van het groen zal plaatsvinden overeenkomstig de afspraken met de buurtbewoners zoals vastgelegd in de inrichtingstekening van A. Bijkerk met als kenmerk b. Dat het betreffende groen door en voor rekening van de grondeigenaar deugdelijk wordt onderhouden opdat de uiteindelijk beoogde verschijningsvorm daadwerkelijk wordt bereikt en in stand gehouden. o.

Dat bij niet-, niet tijdige of niet behoorlijke nakoming van de verplichting de grondeigenaar ten behoeve van de gemeente een direct opeisbare boete van 25.000.euro verbeurt, met de bevoegdheid van de gemeente om daarnaast nakoming in rechte af te dwingen. De hiervoor onder c. genoemde boete zal door de gemeente niet op onredelijke gronden worden opgelegd. Voorts zal de gemeente de grondeigenaar altijd vooraf in do gelegenheid stellen om alsnog uit te voeren, hetgeen door de grondeigenaar is nagelaten, zodat er dan geen aanleiding is tot oplegging van die boete. Teneinde de grondgedachte van het knoopert voor de kopers van de knooperfwoningen zeker te stellen zal de groensingel tussen de knooperfwoningen en de dierenweide rondom te allen tijde door de grondeigenaar in stand dienen te worden gehouden. Dit geldt zowel voor het groen dat op de knooperfkavels ligt als ook voor de groensingels die onderdeel zijn van de koopovereenkomst tussen IHi Tenslotte zijn de volgende bescheiden toegevoegd, welke geacht worden deel uit te maken van onderhavige overeenkomst: a. De verkooptekening met als kenmerk IDX.2015, waarop gearceerd is aangegeven, dat een terrein groot 29.309 m2, onderdeel uitmakend van de kadastrale percelen 7511 en 3279 aan^^^Dwordt verkocht.

Advocaten

b. Tekening "PLAN OLDENZAAL", kenmerhGfQKÊÊÊÊi30-DG W. waarop het te verkopen terrein van 29.309 m2 eveneens is aangegeven en waarop per 15-07-2015 tevens is vermeld de inrichting van de houtsingels. c. Het boekwerkje 'PLAN HOGT, BEPLANTINGSVOOHSTELLEN "versie 19 mei 2015", welke voorstellen ten grondslag liggen aan de uitwerking van de hiervoor onder b. bedoelde tekening." 86.

In dit verband wijst nog op de recente uitspraak van de Afdeling van 25 maart 2020, (ECLI:NL:RVS:2020:872). Hierin geeft de Afdeling de criteria waaraan een beroep op het vertrouwensbeginsel in het omgevingsrecht moet voldoen 4.5. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1694 overweegt de Afdeling dat bij de beoordeling van een beroep op het vertrouwensbeginsel in het omgevingsrecht drie stappen moeten worden doorlopen. De eerste stap is de juridische kwalificatie van de uitlating en/of gedraging waarop de betrokkene zich beroept. Bij de tweede stap moet de vraag worden beantwoord of die toezegging aan het bevoegde bestuursorgaan kan worden toegerekend. Indien beide vragen bevestigend worden beantwoord, en er dus een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel kan worden gedaan, volgt de derde stap. In het kader van die derde stap zal de vraag moeten worden beantwoord wat de betekenis van het gewekte vertrouwen Is bij de uitoefening van de desbetreffende bevoegdheid.”

87.

De gemeente heeft toegezegd (en deze toezegging vindt zijn weerslag in het bestemmingsplan en in de grondtransactie mettflfe) dat op alle mogelijke manieren zou worden geborgd dat HH) (c.q. de grondeigenaar) de uitvoering van het landschapsplan, meer specifiek het inrichtingsplan van Bijkerk naleeft en dat dit ook geldt voor de rechtsopvolgers.

88.

Als de gemeente geen nakoming vraagt van deze afspraken en met een bestemmingsplan (dat los staat van het bestemmingsplan Buitengebied 2007 en het bestemmingsplan Terrein Hogt) de afspraken die de gemeente met de omwonenden heeft maakt ten behoeve van één partij ter zijde wil schuiven, dan raakt dat aan de vraag of er sprake is van een betrouwbare overheid, meer specifiek aan het beginsel van een onpartijdig bestuur. In ieder geval staan de met de gemaakte afspraken opgewekt vertrouwen in de weg aan de bevoegdheid tot vaststelling van het bestemmingsplan voor zover dit ziet op het deel van het plangebied dat vanuit het woonperceel van gezien grenst aan de woonpercelen Schipleidelaan 17, 15 en 13.

89.

Het getuigt ook van een zekere minachting van het recente oordeel van de Afdeling om via een achterdeur toch weer een feitelijke uitbreiding van de dierenweide en bebouwing voor het houden van dieren toe te staan in een strook die vrij dient te blijven van gebouwen/bouwwerken en dieren.

Antidubbeltelbepaling 90.

Ten eerste Is in strijd met artikel 3.2.4 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geen anti­ dubbeltelbepaling opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. 20/22

BanrÉ/M? —

Advocaten

91.

4 '!

Daarnaast is hier de vraag of op grond van de antidubbeltelbepaling (artikel 7) van het bestemmingsplan Terrein Hogt het bestemmingsplan uitvoerbaar is. NB.: Hier staat: Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

92.

CUP heeft het terrein Klein Afrika opgesplitst door delen van de groenzone te verkopen aan zijn buren. Daarnaast wordt het terrein/perceel van Klein Afrika ook planologisch opgesplitst door de wijziging van de bestemming 'Groen' en een deel van het perceel met de aanduiding dierenweide om te zetten in woondoeleinden met een bijgebouwenregeling. Binnen het bestemmingsplan Terrein Hogt geldt voor het perceel de mogelijkheid om bijbehorende bouwwerken, gebouwen zijnde, op te richten met een maximale oppervlakte van 200 m2.

93.

Met de eerdere vergunningverlening is door^H^) het maximaal aan m2 aan bijgebouwen gerealiseerd.

94.

Dit betekent dat op het deel van het terrein/perceel dat bestemd is voor de dierenweide niet meer bijbehorende bouwwerken gebouwd mogen worden en op het deel van het terrein/perceel dat bestemd is voor de groenzone mag in het geheel niet gebouwd worden.

95.

Het hele terrein/perceel betreft met andere woorden de 'grond waarop de antidubbeltelbepaling betrekking heeft.

96.

Door een deel van het perceel/de grond (het terrein van Klein Afrika) af te splitsen, c.q. het oorspronkelijke perceel op te splitsen en door het vervolgens te bestemmen voor woondoeleinden met een bijgebouwenregeling wordt het verbod op het bouwen van bijbehorende bouwwerken groter dan 200m2 omzeild.

97.

Op grond hiervan moet naar de mening van worden aangenomen dat de antidubbeltelbepaling in het bestemmingsplan Terrein Hogt aan vergunningverlening voor een bouwplan tot het bouwen van meer bijbehorende bouwwerken in de weg staat.

98.

Nu namelijk de grond in het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan al eerder onderdeel is geweest van een bouwplan waarbij de maximale bebouwing op deze grond (al) is gerealiseerd, moet worden aangenomen dat deze grond, bij de beoordeling of vergunning kan worden verleend voor de oprichting van een bijbehorend bouwwerk in het plangebied, buiten beschouwing dient te blijven.

99.

Daarmee is het ontwerpbestemmingsplan voor dit deel onuitvoerbaar.

21/22

BaiwiifMj] Advocaten

Conclusie: Het is op deze gronden datflü^^D uw Raad verzoekt het ontwerpbestemmingsplan Schipleidelaan e.o. niet vast te stellen.

22/22