08a Resultaten haalbaarheidsonderzoek Twents Carmel College - bijlage Presentatie haalbaarheidsonderzoek TCC - resultaten

Informatiebijeenkomst TCC Gemeenteraad Oldenzaal

Hoort bij raadsbesluitnr. 1225 van 31 oktober 2022, de griffier,

ValidSigned door Hans Brokers op 03-11-2022

Opdrachtgever

Datum

ICSadviseurs

24 oktober 2022

Referentienummer

Samenstelling

2210446

Erwin Veneklaas Slots

Agenda • Aanleiding

• Proces • Uitwerking scenario’s per locatie: • Financiële consequenties • Vragen

Aanleiding

TCC - ruimtelijk • Het aantal leerlingen neemt in Oldenzaal o.b.v. de leerlingenprognose af van 3.852 (2022) tot 3.133 (2035), daarna lichte stijging naar 3.251 (2042) (-600 / -15,6%). • Hierdoor neemt de normatieve ruimtebehoefte af. • De huidige omvang niet-bekostigde ruimte neemt hierdoor toe van circa 15.000 m² bvo tot 19.000 m² bvo (2042). Dit is circa 33% tot 42%.

• Elke m² bvo kost circa €65 per jaar, zodoende kost dit TCC jaarlijks circa 975k (2022) tot 1,4 miljoen •

Wanneer rekening gehouden wordt met 10% ‘geaccepteerde leegstand’ dan kost dit TCC €877.500 tot €1.111.500 per jaar

TCC - financieel • Door de leerlingendaling nemen de totale opbrengsten de komende 5 jaar af met 6,4 miljoen (-14%) • Echter, de totale huisvestingslasten blijven gelijk (circa 3,8 miljoen). •

Dit is exclusief nieuwe, niet begrote, planvorming!

• Hierdoor neemt de huisvestingsratio TCC-breed toe van 7,9% (2022) tot 9,1% (2026). • In absolute bedragen is dit een overschrijding van ruim €100.000 tot €420.000 per jaar op de taakstellende 8,0% huisvestingsratio •

Bij gemiddeld 10% overmaat (in plaats van huidige 30% tot 42%), kan de huisvestingslast €800.000 tot €1.200.000 lager uitvallen. Dit komt overeen met een huisvestingsratio van 6,5%

Locatiegegevens

Huisvestingsratio exclusief taakstelling

Naam locatie

2022

2023

2024

2025

2026

Potskampstraat

9,8%

10,9%

11,9%

12,4%

12,6%

Lyceumstraat

6,6%

7,0%

7,2%

7,3%

7,6%

De Thij

9,0%

8,5%

8,9%

9,2%

9,6%

Losser

6,2%

6,3%

6,1%

5,9%

6,0%

Denekamp

8,5%

9,1%

10,3%

8,2%

8,8%

Praktijkonderwijs TCC

6,1% 7,9%

5,7% 8,2%

6,1% 8,7%

5,9% 8,7%

6,6% 9,1%

Proces

Haalbaarheidsonderzoek TCC Planning haalbaarheidsonderzoek TCC

oktober 40 41 42 43

november 44

45

46

maart

april

mei

47 … 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

juni 21

22

juli

augustus

23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

september 35

36 37 38 39

Voorbereiden, bepalen uitgangspunten Opdrachtv erstrekking Voorbereidend onderzoek Potskampstraat Herberekening ruimtebehoefte Stuurgroep Raadsinformatiebrief toesturen aan de Raad

4-nov 16-nov

Inventarisatie Update bouwkundige en onderwijskundige schouw + inv esteringsov erzicht Lyceumstraat Opstellen bouwkundige en onderwijskundige schouw + inv esteringsov erzicht Potskampstraat Opstellen bouwkundige en onderwijskundige schouw + inv esteringsov erzicht Thijcollege en praktijkonderwijs I nformeren teams TCC wat naar stuurgroep-raad geformuleerd gaat worden Projectgroep Stuurgroep Raadsinformatie + locatiebezoek Lyceumstraat, ev t. raadsbrief

16-5 n.t.b.

Scenariovorming Opstellen scenario's Opstellen afwegingskader Projectgroep Stuurgroep

11-7

Ev t. raadsinformatiebrief

Rapporteren Uitwerken rapport haalbaarheidsonderzoek, adv ies v oorkeursscenario Projectgroep Stuurgroep Collegebesluit en besluit Stichting Twents Carmel College (23-8 stukken aanlev eren) Raadsforum + Raadsv ergadering

• • • •

Focus op locatie Lyceumstraat, doorkijk andere locaties gelijkwaardig meegenomen vanwege integraal beeld Project- en stuurgroep gemeente en TCC Werkgroep per locatie Second opinion op kostenramingen door Hevo

30-8 12-9

Uitwerking scenario’s per locatie

Lyceumstraat

Uitgangspunten scenario’s • Duurzaamheids- en klimaatmaatregelen • Onderwijskundige/functionele aanpassingen (uitwerking n.t.b. na besluitvorming)

E E

E

• Gericht op periode 20-40 jaar • Gericht op zoveel als mogelijk Energie Neutraal Gebouw (ENG) • Reduceren normatieve overmaat m²’s

• Kapel inzetten als onderwijsruimte; WBO wil kapel verkopen, muziekschool verhuist, woonfunctie vervalt. Variant A/B met en zonder kapel.

C

C B

D D

B

A A Kapel

Scenario’s Lyceumstraat Scenario 1 A/B

Scenario 2 A/B

Renovatie/nieuwbouw/sloop waarbij behoud van het huidige aanzicht het uitgangspunt vormt. Met/zonder kapel.

Reduceren tot het monumentale gebouwdeel en aanvullend nieuwbouw. Met/zonder kapel.

+ Behoud huidig aanzicht

- Verlies (deel) huidig aanzicht

- Complexer om de functionaliteit te verbeteren en capaciteit te reduceren

+ Eenvoudiger om de functionaliteit te verbeteren en capaciteit te verbeteren

Scenario 3

Scenario 4

Variant op scenario 1 en 2: extra leerjaar en/of niveau op de Thij huisvesten. Verkleint de noodzaak tot het afstoten van ruimte en maakt grotere capaciteitsreductie op de Lyceumstraat mogelijk

Volledig afstoten van de Lyceumstraat (teruggave aan de gemeente, sloop of anderszins) en normatief passende nieuwbouw bij de Thij, anders elders.

- Wijkt af van huidig onderwijsconcept

- Politiek en financieel uiterst complex

- Verlaagt overmaat TCC breed

+ Functioneel, duurzaam en passend gebouw

Uitwerking scenario’s Scenario 1A

Scenario 1B

Scenario 2A

Scenario 2B

Onderwijskundig Proces/planning/organisatie Profilering Technische kwaliteit en duurzaamheid Flexibel en toekomstbestendig Passend bij ruimtebehoefte Samenwerking Verkeersveiligheid (ll. naar locatie)

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Financieel excl. gymzalen

€ 15.552.306

€ 17.882.027

€ 21.499.785

€ 22.397.508

Financieel incl. gymzalen

€ 16.669.278

€ 18.998.999

€ 24.972.465

€ 25.870.188

Financieel incl. gymzalen en tijdelijke huisvesting

€ 18.870.606

€ 21.200.327

€ 27.173.793

€ 28.071.516

Draagvlak werkgroep

→ Voorkeursscenario 1A of 2A. Aanschaf en renovatie kapel is kostbaar, onderwijskundige functionaliteit is beperkt. 2A sluit beste aan op kwaliteitsniveau IHP, investeringsbedrag is echter fors hoger dan van 1A. Uit berekening jaarlasten (kapitaallasten en exploitatie) moet blijken hoe scenario’s zich financieel verhouden tot elkaar.

Potskampstraat

Uitgangspunten scenario’s • Duurzaamheids- en klimaatmaatregelen • Onderwijskundige/functionele aanpassingen i.v.m. herindeling gebouwdelen (uitwerking n.t.b. na besluitvorming)

• Gericht op periode 20 jaar • Gericht op zoveel als mogelijk Energie Neutraal Gebouw (ENG) • Reduceren normatieve overmaat m²’s

Scenario’s Potskampstraat Scenario 1a of 1b Scenario 2

Afstoten van gebouwvleugel 4/5/6/7, herindelen en verduurzamen te behouden gebouwdelen, nieuwbouw gymzalen, herontwikkelen vleugel en/of deel sportveld.

Praktijkonderwijs inpassen in de Potskampstraat, gebouw PrO afstoten.

+ resulteert in een structurele reductie van de te exploiteren capaciteit;

- PrO inpassen vraagt om investeringen, financieel effect niet inzichtelijk

+ herontwikkelingspotentie = dekking;

+ Beperkte capaciteitsreductie (-2.500 m² bvo)

-

Relatief nieuw bouwdelen worden afgestoten.

Scenario 3 Als 1a/1b, maar afstoten bouwdelen 2 en 3. T.o.v. scenario 1a/b:

- Huidige PrO locatie functioneert goed

Scenario 4 Huidig gebouw verduurzamen en aanpassen tot de huidige eisen.

- Gebouw niet genoemd in IHP;

+ oude gebouwdelen worden afgestoten

- Huisvestingslasten nemen toe in plaats van af

+/- wellicht andere herontwikkelingspotentie hoek Potskampstraat/Vos de Waelstraat.

+/- Opstellen kostenraming maakt financieel effect concreet.

Uitwerking scenario’s Scenario 1A

Scenario 1B

Scenario 2

Scenario 3

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Financieel exclusief gymzalen

€ 12.352.865

€ 12.352.865

€ 18.572.451

€ 15.838.943

Financieel inclusief gymzalen

€ 15.678.475

€ 15.678.475

€ 19.569.144

€ 16.835.636

Onderwijskundig Proces/planning/organisatie Profilering Technische kwaliteit en duurzaamheid Flexibel en toekomstbestendig Passend bij ruimtebehoefte Samenwerking Verkeersveiligheid (ll. naar locatie) Draagvlak werkgroep

→ Voorkeursscenario 1B of 3. Voor inhuizing van Praktijkonderwijs is geen draagvlak bij het team Praktijkonderwijs, de kosten van dit scenario liggen fors hoger dan die van de andere scenario’s. Er lijken mogelijkheden voor herontwikkeling van vrijkomende gebouwdelen en/of een deel van het sportterrein. Onderzocht moet worden of de herontwikkelingspotentie van scenario 1B verschilt van scenario 3 en of dat opweegt tegen het verschil in €’s.

Praktijkonderwijs

Scenario’s Praktijkonderwijs Scenario 1

Scenario 2

Huidige situatie behouden zoals hij is. Het praktijkonderwijs is financieel gezond, tevreden met haar locatie en heeft geen niet-bekostigde ruime.

Inpassen in een andere locatie van TCC en de huidige locatie afstoten (teruggave aan de gemeente).

+/- reductie huisvestingslast elders realiseren

- Inpassing in een andere locatie van TCC vraagt investeringen: 1) om deze locatie passend te maken aan het praktijkonderwijs 2) mogelijk aanpassingen op PrO t.b.v. nieuwe gebruiker +/- Reduceert omvang gebouwcapaciteit TCC breed beperkt. Heeft daarnaast mogelijk ook invloed op het net wel/niet kunnen afstoten van een compleet gebouwdeel.

Reflectie vanuit de locatie • De locatie is heel erg blij met de locatie. Deze is gebouwd naar hun wensen en zijn hier erg tevreden mee. • Praktijkonderwijs is de locatie waar geen overmaat aan de orde is. • Er wordt met veel zorgen tegen het scenario gekeken om het Praktijkonderwijs in te passen in de Potskampstraat. •

Verschillende doelgroepen naast elkaar

•

Overlast naar de buurt door werken in de buitenruimte

•

Veiligheid in en rondom het gebouw

•

Aanpassingen in het nieuwe gebouw

Uitwerking scenario’s Scenario 1

Scenario 2

Samenwerking

n.v.t.

n.v.t.

Verkeersveiligheid (ll. naar locatie)

n.v.t.

PRO naar Potskampstraat

Onderwijskundig

Proces/planning/organisatie Profilering Technische kwaliteit en duurzaamheid Flexibel en toekomstbestendig Passend bij ruimtebehoefte

Draagvlak werkgroep Financieel

? € 1.712.897

€3.515.936

zie Potskampstraat

→ Voorkeursscenario 1. Het Praktijkonderwijs heeft voorkeur op de huidige locatie te blijven. Inpassing van basisonderwijs is mogelijk voor circa 300 leerlingen + kinderopvang/bso. Dit betekent dat voor een deel van de leerlingen van De Wendakker, De Linde en De Maten een andere oplossing moet worden gevonden. Huisvesting in De Thij is een betere oplossing, ook vanwege de verkeersveiligheid van leerlingen uit de wijk naar de Leliestraat.

De Thij

Scenario’s De Thij Scenario 1

Scenario 2

Gebouwdeel afstoten t.b.v. andere gebruiker. Bijvoorbeeld een deel op de begane grond of 2e verdieping.

Eigen ruimtegebruik verhogen zodat elders meer ruimte afgestoten kan worden. Bijvoorbeeld een extra leerjaar (3?) en/of specifieke onderwijsrichting.

- Afstoten complex vanwege gebouwstructuur, kan wellicht wel met soortgelijk gebruiker (onderwijs/maatsch.) + Hoge huisvestingslasten, aanvullende dekking en/of reductie noodzakelijk

Scenario 3 Sportgebouw afstoten (322 m² bvo onderwijscapaciteit) + relatief eenvoudige reductie - heeft slechts beperkt effect

Het hoofdgebouw is gebouwd voor circa 1.360 leerlingen. Inclusief de onderwijsruimten in de sportaccommodatie kan de Thij ruim 1.400 leerlingen huisvesten. Momenteel heeft De Thij er 1.000. - Vraagt om een aanpassing van het onderwijsconcept (bijv. leerjaar 3) + Maakt reductie elders eenvoudiger realiseerbaar, op de Thij complex

Uitwerking scenario De totale kosten voor benodigde duurzaamheids- en klimaatmaatregelen bedragen: € 3.240.918 incl. btw. Dit bedrag is exclusief de onderwijskundige aanpassingen ten behoeve van en als gevolg van het primair onderwijs of andere maatschappelijke organisatie(s). Om de inpassing en bijbehorende kosten te bepalen wordt voorgesteld een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. Het lijkt mogelijk een deel van het basisonderwijs of een andere maatschappelijke organisatie in te passen in de normatieve overmaat van locatie De Thij.

Financiële consequenties

Investeringskosten en huisvestingsratio

Aanbevelingen

Aanbevelingen I.r.t. de ramingen:

• • •

De ramingen zijn gebaseerd op prijspeil juni 2022; er moeten afspraken worden gemaakt over eventuele indexeringskosten; Tijdelijke huisvesting en evt. kosten voor fasering nader uitwerken; Onderhoud en bijpassende vervangingsinvesteringen (meerjarenonderhoudsplan) zijn nog niet opgenomen. Deze kunnen worden geïntegreerd in het project, zodat dubbelingen in de kosten van de verbetervoorstellen en de meerjarenonderhoudsplannen worden voorkomen.

Onderwerpen om bij de uitwerking in de definitiefase rekening mee te houden: •

Energie en exploitatie: opstellen exploitatieraming;

•

Veiligheid: tijdens renovatie en bereikbaarheid van installaties tijdens onderhoud;

•

Uitstraling: uitgangspunt is dat de huidige uitstraling behouden blijft, inpandig zijn wel aanpassingen meegenomen in de raming;

•

Duurzaamheid en circulariteit: naast verbeteringen op klimaat- en energie-technisch gebied ook kijken naar natuur-inclusief (groendaken, nestkastjes, maar ook het inrichten van terrein wat ontstaan is bij gesloopte bouwdelen) en circulariteit (hergebruik bouwkundige elementen).

26 september 2022