08 TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22B Oldenzaal Centraal Parallelstraat - wijziging 1 - Bijlage 2 - Beeldkwaliteitsplan Oldenzaal Centraal Parallelstraat eo
Tekst van het document
Beeldkwaliteitplan
Oldenzaal Centraal Parallelstraat e.o. SAB Adviseurs in ruimtelijke ontwikkeling | Datum: mei 2023| Projectnummer: 190186
SAB
bezoekadres: Frombergdwarsstraat 54 6814 DZ Arnhem correspondentieadres: Postbus 479 6800 AL Arnhem T: 026-3576911 F: 026-3576611 E: info@sab.nl I: www.sab.nl
Opdrachtgever
Gemeente Oldenzaal
Projectnummer 190186
Datum
mei 2023
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
Inhoud
Inhoud 1. Inleiding
4
Doel & ambitie
4
Masterplan
5
Beeldkwaliteitplan Oldenzaal Centraal Bisschop
6
Aanleiding
4
Balderikstraat e.o. (fase 1) Welstandsnota
7
Beeldkwaliteitsplan
7
2. Stedenbouwkundig raamwerk
8
Mogelijke stedenbouwkundige uitwerking
10
3. Beeldkwaliteit bebouwing
12
2A. Woongebieden
17
Stedenbouwkundig raamwerk
1. Vrije elementen in het groen
2B. Inpassing bestaande panden
8
14 22
3. Beekwoningen
24
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
28
2. Parallelstraat
32
1. Noordelijke groenzone 3. Woonstraten 4. Parkzone Stakenbeek
30 34 37
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
1. Inleiding
1 Inleiding Aanleiding De stationsomgeving van Oldenzaal is in ontwikkeling. Als onderdeel van het vernieuwingsplan Stationspark Oldenzaal Centraal is woongebied Oldenzaal Centraal Bisschop
Centrum Oldenzaal
Balderikstraat e.o. (fase 1) gerealiseerd. De gemeente Oldenzaal is voornemens om ook Oldenzaal Centraal Parallelstraat e.o. (fase 2) te ontwikkelen. Ten opzichte van het herijkte masterplan voor het volledige gebied en het beeldkwaliteitskader uit 2007 zijn er een aantal belangrijke uitgangspunten gewijzigd. Zo krijgt de Parallelstraat een ander verloop en is er de wens om een aantal bestaande fabriekspanden te behouden. Daarom is een actualisatie van het beeldkwaliteitskader voor het gebied dat gelegen is tussen de Helmichstraat, het spoor, de Parallelstraat, de Stakenbeek en de achterzijden van de woningen aan de
Tegelijkertijd biedt het vernieuwde beeldkwaliteitsplan de mogelijkheid om actuele thema’s als klimaatadaptatie, Ligging van Oldenzaal Centraal Parallelstraat e.o. (fase 2) binnen Oldenzaal
4
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
n
samenhang tussen de verschillende fases blijft bestaan.
laa
vertrekpunt. Dit is van belang om ervoor te zorgen dat de
en
het beeldkwaliteitskader uit 2007 vormen daarvoor het
tt ko
t aa str
ich
Het door BDP Khandekar herijkte masterplan uit 2011 en
t elstraa Parall Plangebied fase 2 ek nbe e k Sta
ers
Bo
Fase 1
lm
ontwikkeling van Oldenzaal Centraal Parallelstraat e.o.
He
overzichtelijk en overkoepelend kwaliteitskader voor de
r pe Lo
Het doel van het beeldkwaliteitplan is het bieden van een
ne
Doel & Ambitie
oe Gr
Boerskottenlaan noodzakelijk.
1. Inleiding
natuurinclusief bouwen en circulariteit te verankeren. Dit beeldkwaliteitplan bevat concrete richtlijnen voor bebouwing, erfinrichting en openbare ruimte.
2011: Herijking Masterplan Oldenzaal Centraal
Het beeldkwaliteitplan is een inspiratiedocument en is bedoeld als een uitnodigend kader voor initiatiefnemers en leidraad voor de beoordeling van plannen door de gemeente Oldenzaal. Zo is de beoogde sfeer en ruimtelijke kwaliteit vastgelegd om het voormalig bedrijventerrein te transformeren tot een aantrekkelijke woonbuurt die goed is ingepast in de groene omgeving.
Masterplan Voor het plangebied Stakenbeek is het herijkte masterplan
Plangebied fase 2
Oldenzaal centraal uit 2011 het vertrekpunt. Dit plan gaat uit van de realisatie van hoofdzakelijk grondgebonden woningen binnen een aantal bouwvelden met daartussen groene, gedeeltelijk autovrije, woonstraten richting de Stakenbeek. De Bisschop Balderikstraat -Parallelstraat
Fase 1
is de ruggengraat van het plan en vormt een stevige laanstructuur. De Helmichstraat is de groene loper naar het station en vormt een belangrijke fietsverbinding richting het centrum. Tevens vormt dit de scheiding tussen fase 1 en fase 2. Als we naar fase 2 kijken valt op dat de Parallelstraat relatief dicht langs het spoor loopt. Van daaruit loopt een aantal
Herijking Masterplan Oldenzaal Centraal, 2011 (BDP Khandekar)
doodlopende woonstraten richting de Stakenbeek. Aan de Stakenbeek zijn bijzondere appartementenblokken gesitueerd met een halfverdiepte parkeeroplossing onder het groen.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
5
1. Inleiding
Beeldkwaliteitplan Oldenzaal Centraal Bisschop Balderikstraat e.o. (fase 1) Het beeldkwaliteitskader uit 2007 geeft een helder kader om een woonbuurt te realiseren met een dorpse schaal die past bij Oldenzaal, maar tegelijkertijd ook een duidelijke eigen identiteit heeft. Samenhang en variatie zijn in evenwicht. Hiernaast zijn de gerealiseerde woningen in fase 1 afgebeeld. Voor de bebouwing geldt dat deze een kap moet hebben en dat er met twee gevelmaterialen wordt gewerkt; een donkere plint en een lichte bovenzijde. Daarbij is er een verbindend element dat de boven en onderzijde met elkaar verbindt. Voor de appartementengebouwen geldt dat deze een afwijkende vormgeving hebben, die de entreefunctie versterkt. In de openbare ruimte valt het duurzame materiaalgebruik (gebakken klinkers) op en de zichtbare afstroming van regenwater. De aanwezige hoogteverschillen zijn middels keermuurtjes geaccentueerd. Zo is er een prettige groene woonbuurt ontstaan.
6
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
1. Inleiding
Welstandsnota De gemeente Oldenzaal heeft in 2012 een welstandsnota opgesteld. Met de nota tracht de gemeente de ruimtelijke kwaliteit te behouden en waar nodig te versterken. Binnen de gemeente zijn zes deelgebieden te onderscheiden die ieder een eigen karakter en kenmerken hebben. Het plangebied valt in deelgebied 2 ‘schil’. De Schil rondom het centrum heeft een tuinstedelijk karakter. Opvallend zijn de forse beeldbepalende bedrijfspanden op belangrijke plekken.
Beeldkwaliteitplan Voor (her)ontwikkelingsprojecten is een beeldkwaliteitparagraaf in een bestemmingsplan of beeldkwaliteitplan vereist. Dit geldt ook voor de ontwikkeling van de Oldenzaal Centraal Parallelstraat e.o. Het beeldkwaliteitplan is leidend ten opzichte van de welstandsnota en bevat criteria die er voor zorgen dat een bouwplan aansluit bij de beoogde ruimtelijke opzet en inrichting van de openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan vormt, na vaststelling door de gemeenteraad, het toetsingskader voor de welstandscommissie. Daarbij heeft het college van B&W de bevoegdheid om vrijstelling te verlenen op de in het voorliggende beeldkwaliteitplan genoemde maatvoering, hoogten, dakhallingen, mits sprake is van een zorgvuldige ruimtelijke inpassing en na goedkeuring van de stadsbouwmeester.
Deelgebieden welstandsnota Oldenzaal
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
7
2 Stedenbouwkundig raamwerk ing
ot sk er n
a nla te
P
m 23
P
Bo
ca. 22m
10m
zien de voor
weren geluids
oe Gr
Parallelstraat
ne
S
c
pe
Lo r
m 3,5
1
in 0m
.2
P
S
0m
.2
in
20
40
60
80
100m
eek
nb
m
t aa str ich lm He
0 8
m
50
m
c
. ca
3m
6 a.
4m
3 a.
e Stak
groen (handhaven) geluidswerende voorziening Water(berging)
langzaamverkeersroute
woonveld
Parallelstraat
parkeren
dwarsstraten
mogelijk nieuwe brug (calimiteiten)
beekstraten
niet te behouden bedrijfspanden
speelplek behoud huidige bomen Stakenbeek nieuwe bomen (indicatief) Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
mogelijk behoud bedrijfspanden behoud van bedrijfs/kantoorpanden hoekaccent bebouwing
2. Stedenbouwkundig raamwerk
Stedenbouwkundig raamwerk
raamwerk flexibel; de panden kunnen worden ingepast, maar ook een ontwikkeling zonder de bestaande
In de loop van de tijd zijn diverse omstandigheden
panden is mogelijk. De ligging van de dwarsstraten en
veranderd. Dit geldt niet alleen voor de woningbehoefte
bouwvelden daartussen is hierop afgestemd. Zo kan
en marktomstandigheden, maar ook voor gemeentelijk
vanuit het westen het gebied fasegewijs ontwikkeld
beleid en andere wettelijke kaders. Dit heeft geleid tot het
worden en kan de beslissing over het al dan niet
aanpassen van de ruimtelijke structuur, maar wel in de geest
inpassen van de panden van Zwartz later genomen
van het herijkte Masterplan uit 2011. De belangrijkste gewijzigde uitgangspunten zijn: »
worden. »
bijvoorbeeld hulp- en vuilnisophaaldiensten verbinden
Het verloop van de Parallelstraat. Twee bestaande
we de dwarsstraten via beekstraten. De exacte ligging
kantoorpanden aan het spoor blijven mogelijk behouden, waardoor de Parallelstraat een andere ligging heeft gekregen. De Parallelstraat sluit vloeiend aan op de Boerskottenlaan en Bisschop Balderikstraat en krijgt een vergelijkbaar laanprofiel als in fase 1. »
De oude fabriekspanden van Zwartz hebben lange tijd de identiteit van het gebied bepaald en zijn dan ook cultuurhistorisch waardevol. Inpassing van (een deel van) deze panden is dan ook een belangrijke ambitie. Tegelijkertijd is het niet zeker of het technisch en financieel haalbaar is om de panden te herontwikkelen
Omwille van flexibiliteit en bereikbaarheid voor
van de beekstraten volgt in de uitwerking. »
Vanuit het oogpunt van klimaatadaptatie en versterken van de biodiversiteit is het uitgangspunt om zoveel mogelijk bestaande bomen te behouden. Bebouwing langs de Stakenbeek is dan ook niet langer wenselijk. Hier voorzien we in een brede parkzone, die ruimte biedt aan waterberging, een speelplek en een informele wandel- en fietsroute langs de beek. Aan de Stakenbeek zijn wel bijzondere woningen gesitueerd die een tweezijdige oriëntatie kennen.
en een passende functie te geven. Daarom is het
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
9
0 10
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
20
40
60
80
100m
2. Stedenbouwkundig raamwerk
Mogelijke stedenbouwkundige uitwerking Op de pagina hiernaast is een mogelijke stedenbouwkundige uitwerking weergeven van het stedenbouwkundig raamwerk. Deze uitwerking biedt 91 woningen en bestaat uit een mix van vrijstaande woningen, twee-onder-éénkapwoningen, rijwoningen, patiowoningen en appartementen. Ten noorden van de Parallelstraat bevinden zich twee bestaande kantoorpanden en een nieuw appartementengebouw. Deze parkeren tussen de gebouwen en de geluidswerende voorziening. Parkeren vindt plaats op eigen terrein (bij vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen) of in de openbare ruimte middels langsparkeren op de dwarsstraten en haaksparkeren in de beekstraten. De Helmichstraat krijgt een stevige begeleiding door de rijwoningen. Deze parkeren op een binnenterrein, zodat de auto’s grotendeels uit het zicht zijn van de openbare ruimte. Bij de panden van Zwartz is ruimte voor een centrale parkeervoorziening, die goed bereikbaar is vanaf de Parallelstraat. Hiernaast is ook een alternatieve verkaveling te zien voor het noordelijke en oostelijke deel, die aantoont dat er binnen het raamwerk flexibiliteit is.
Alternatieve voorbeelduitwerking, zonder panden van Zwartz en bestaande kantoorpanden
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
11
n
a nla te
oe Gr ne
c
pe
Lo
m 3,5
r
1
. ca
m
50
0m
eek
enb Stak
.2
0m
.2
in
m
t aa str ich lm He
S
3
in
P
m
2A
m
3 .6
4m
3 a.
Parallelstraat
ca
ot sk er
2B
P
m 23
P
Bo
ca. 22m
10m
1
ing
zien de voor
weren geluids
3. Beeldkwaliteit bebouwing
3 Beeldkwaliteit bebouwing Het plangebied Stakenbeek fase 2 is een gebied met verschillende sferen en is daarmee op te delen in enkele deelgebieden. Voor elk deelgebied beschrijven we de beeldkwaliteit voor de bebouwing en erfinrichting in samenhang.
1. Vrije elementen in het groen
Dit zijn de bestaande kantoorpanden, aangevuld met een nieuw woongebouw tussen de geluidswerende voorziening en het spoor.
2A. Woongebieden
De woongebieden beslaan het grootste deel van het gebied. In dit deegebied gaan we in op de kaders voor de vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap-woningen en rijwoningen in dit gebied.
2B. Inpassing bestaande panden
De inpassing van de panden van Zwartz vraagt om eigen spelregels die we in dit deelgebied behandelen.
3. Beekwoningen
De Stakenbeek kent een bijzondere groene kwaliteit. De beekwoningen krijgen een bijzondere architectonische uitstraling passend bij deze unieke situering. Dit vraagt dan ook om eigen spelregels.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
13
3. Beeldkwaliteit bebouwing
1. Vrije elementen in het groen
De ruimte tussen de Parallelstraat, het spoor en de Groene Loper is grotendeels groen ingericht. Twee bestaande panden worden mogelijk gehandhaafd, maar krijgen bij voorkeur een nieuw gezicht aan de Parallelstraat. Een nieuw woongebouw voegen we als derde blok aan het rijtje toe. Deze blokken liggen rondom vrij in het groen. In bouwmassa en oriëntatie, vertonen de gebouwen samenhang. De bestaande gebouwen hebben een lichte kleurstelling. Het nieuwe gebouw krijgt een lichte, natuurlijke uitstraling, die past bij de bestaande kantoorpanden. Door dezelfde materialisatie en eenvoudige vormentaal te gebruiken worden de drie gebouwen familie van elkaar. Daarnaast is het mogelijk de twee bestaande panden te slopen en drie nieuwe woongebouwen in het groen te ontwikkelen.
14
Referentie alzijdig appartementengebouw in een groene omgeving met natuurlijke kleuren en materialen.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
Referentie van appartementen met een hellend dak
3. Beeldkwaliteit bebouwing
14m 4 lagen
Nieuw woongebouw naast bestaande panden min. 15m
3 lagen 2 lagen 1 laag
Drie nieuwe woongebouwen min. 20m max. 550 m2
Typologieën, oriëntatie en rooilijnen
Overgang privé-publiek
»
Nieuwe gebouwen krijgen de functie wonen.
Bouwvolume en bouwhoogte »
»
»
Er is een sterke ritmiek tussen de gebouwen die bijdraagt aan een situering
eenvoudige en duidelijk herkenbare
die herkenbaar is vanaf Parallelstraat en
als vrij element in het groen. Wandwerking aan de parallelstraat is niet
hoofdmassa. De footprint van een
parkeergelegenheid. Dit kan ook door een
gewenst.
gebouw is maximaal 550 m2.
goede inrichting van de buitenruimte (looproute)
»
Minimale afstand tussen woongebouwen is 20 meter, tussen een
»
woongebouw en gebouw zonder woonfunctie geldt minimaal 15 meter. »
Nieuwe gebouwen bestaan uit een
Eventuele bergingen zijn geïntegreerd in de bouwmassa.
Nieuwe gebouwen krijgen één hoofdentree,
naar de entree. »
De huidige kantoorpanden zijn dubbelzijdig
Nieuwe gebouwen reageren op dwarsstraten doordat zij deels in de zichtlijn
»
De maximale bouwhoogte is 14 meter.
staan.
»
Gebouwen hebben een flauw hellend
»
Gebouwen liggen direct en rondom in het groen.
»
Buitenruimtes op de begane grond binnen
»
Gebouwen kennen een alzijdige oriëntatie, met nadruk op de Parallelstraat.
dak van 20-50 graden met een alzijdig
»
Entrees van nieuwe gebouwen bevinden zich bij voorkeur aan de westzijde,
karakter.
zodat zij vanaf de Parallelstraat én de parkeergelegenheid herkenbaar zijn.
georiënteerd.
de hoofdmassa van het gebouw. Tuinen met bijbehorende erfafscheidingen zijn niet toegestaan.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
15
3. Beeldkwaliteit bebouwing
Gevelopbouw
Detaillering
»
Lichte architectuur met grote gevelopeningen.
Kleur- en materiaalgebruik »
»
Zorgvuldige detaillering.
»
Gevels krijgen een duidelijke relatie met het
»
Evenwichtige gevelopbouw en toevoegingen
maaiveld door aandacht voor de plint. Hier zijn grote
Natuurlijke materialen in lichte gedekte tinten (hout, baksteen, glas, metaal).
»
Een flauw hellend dak (evt. middels schijnconstructie) met
transparante gevelvlakken gewenst (volledig blinde
een alzijdig karakter van metaal, leisteen of keramische
gevels niet toegestaan).
elementen. Zonnepanelen zijn meeontworpen met het
»
Herkenbare entree is onderdeel van de gevel.
dakvlak. Groene daken zijn eveneens toegestaan.
»
De gevels zijn in samenhang ontworpen en kennen
»
een alzijdig karakter. Balkons zijn integraal onderdeel
de groene omgeving in te passen en het natuurinclusieve
van het gevelontwerp. De bovenste laag kan een ijlere vormgeving krijgen,
»
zodat het dak lichter lijkt.
Gevelbegroeiing is mogelijk om de bebouwing nog beter in karakter te versterken.
»
Integreer waar mogelijk natuurinclusieve maatregelen, zoals nestkasten voor vogels of vleermuizen of bijenstenen in de architectuur van de bebouwing.
16
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
afstemmen op de architectuur.
3. Beeldkwaliteit bebouwing
2A. Woongebieden
De woongebieden krijgen, aansluitend op Oldenzaal Centraal Bisschop Balderikstraat e.o. (fase 1), de uitstraling van een modern tuindorp. We hebben een levendige groene buurt met een kleinschalig karakter voor ogen met enkele typische elementen die voor een herkenbare karakteristiek en samenhang zorgen. De twee bindende elementen voor de woongebieden zijn het gebruik van twee kleuren in de gevel en de aanwezigheid van toegevoegde verticale volumes aan een helder dakvlak. Door deze beeldkwaliteit aan alle bebouwing toe te kennen ontstaat een goede balans tussen samenhang en variatie, zoals ook in fase 1 het geval is. De Helmichstraat is een belangrijke noord-zuid verbinding tussen de wijk Zuid-Berghuizen en het centrum van Oldenzaal. De straat loopt over in de Groene Loper die het spoor ongelijk kruist. Om aan te sluiten bij het stedelijke karakter van de Groene Loper komt er aan de Helmichstraat een stevigere wand van rijwoningen.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
17
3. Beeldkwaliteit bebouwing
kap 2 lagen
traat
els Parall voordeuren
zadeldak
3m 3m 5m
lessenaarsdak
kap
3m 5m 3m 5m
schilddak
3m
5m 2 lagen
samengesteld dak met accent op de hoek
Typelogiën, oriëntatie en rooilijnen
Bouwvolume en bouwhoogte
Kapvorm en kaprichting
»
»
»
Binnen de woonvelden is een diversiteit aan woningen aanwezig: rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen.
herkenbare hoofdmassa met een kap. »
Rooilijnen van woningen aan de dwarsstraten liggen
»
op 3 tot 5 meter van de erfgrens evenwijdig aan de De Helmichstraat kent een stevigere wand van rijwo-
»
18
De woningen zijn maximaal twee bouwlagen met kap
» »
Woningen hebben in de basis een zadeldak, schilddak of lessenaarsdak met de nok evenwijdig aan de straat.
»
en hebben een maximale bouwhoogte van 10 meter.
straat. Dit zorgt voor een rustig en informeel beeld. »
De woningen bestaan uit een eenvoudige en duidelijk
Woningen gelegen aan de parallelstraat hebben in de basis een langskap.
Bijgebouwen zijn altijd ondergeschikt aan het
»
Kappen hebben een dakhelling van 20-50 graden.
hoofdvolume.
»
Samengestelde daken zijn mogelijk op hoeken van
Eventuele carports en garages bevinden zich minimaal
ningen in een vaste rooilijn op 3 meter van de erfgrens.
3 meter achter de voorgevel van de hoofdmassa
De woningen aan de Parallelstraat volgen de oriëntatie
en zijn meeontworpen met de architectuur van de
van de bouwvelden. Hoekwoningen hebben een
woning.
woonvelden of in een zichtlijn. »
Daken van bijgebouwen zijn altijd ondergeschikt aan het hoofdvolume.
»
Toegevoegde elementen zoals dakkapellen,
overhoekse oriëntatie. De fictieve rooilijn ligt op 3
verspringende goten of elementen die door de goot
meter. Voordeuren bevinden zich aan de Parallelstraat.
heen steken, zijn in samenhang met het totaalontwerp.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
3. Beeldkwaliteit bebouwing
twee contrasterende kleuren in de gevel
Gevelopbouw
Kleur- en materiaalgebruik
»
»
Het hoofdkenmerk van de gevels binnen de woonvelden is het gebruik van twee kleuren. Een uitzondering daarop zijn de woningen aan de Helmichstraat, deze kennen een gevel van één kleur.
»
baksteen, maar ook andere materialen zoals stuc, hout
De gevel heeft een horizontale geleding. Het donkere deel bevindt zich aan de onderzijde en het lichtere deel aan de bovenzijde van de gevel. 50% tot 80% van de gevel heeft een donkere kleur. Het kan ook een verspringend geheel
en keramische materialen zijn denkbaar. »
vormen. Lichte geveldelen voorkomen dat woningen teveel opwarmen. »
Volledig gesloten zijgevels, die grenzen aan het openbaar gebied zijn niet toegestaan.
Het hoofdmateriaal voor de gevel is (gekeimde)
Dakbekleding bestaat uit matzwarte gebakken pannen of groene daken.
»
Kozijnen en detaillering in samenhang met het architectonisch ontwerp.
»
Zonnepanelen zijn meeontworpen met het dakvlak.
»
Integreer waar mogelijk natuurinclusieve maatregelen, zoals nestkasten voor vogels of vleermuizen of bijenstenen in de architectuur van de bebouwing.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
19
3. Beeldkwaliteit bebouwing
elementen op het dak die doorlopen in de gevel
element dat vanaf het maaiveld doorloopt in het dakvlak
max. 1/3
Detaillering
Hoogteverschillen opvangen
»
»
Om een eenheid binnen het plangebied te verkrijgen heeft elk hoofdgebouw, met uitzondering woningen aan de Helmichstraat, toegevoegde verticale volumes die de verwevenheid tussen dakvlak en gevel versterken. Dit kunnen elementen in het dakvlak zijn die doorlopen in de gevel of elementen die vanaf het maaiveld doorlopen in het dakvlak. Deze volumes zijn ondergeschikt aan de gevel; zijn maximaal één derde van de gevel, mogen maximaal 0,5 meter voor de rooilijn liggen en moeten voor de herkenbaarheid van de kap onder de nok blijven. Bij de rijwoningen aan de Helmichstraat is het mogelijk hoekwoningen een steviger accent te geven door een
»
lessenaarsdak. Evenwichtige gevelopbouw en toevoegingen afstemmen op de architectuur.
»
20
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
Hoogteverschillen in het gebied worden terrasvorming overbrugd.
»
Géén geleidelijk glooiend verloop van hoogteverschillen.
3. Beeldkwaliteit bebouwing
Lage haag (maximaal. 1,00 meter) Hoge haag (1,80 meter) Muurtje (minimaal 0,50 meter, maximaal 1,00 meter) hoge haag
Parallelstraat: hoofdgebouw min. 3m afstand van alle erfgrenzen min. 3m achter rooilijn voorgevel
min. 3m
carport/ garage min. 3m achter rooilijn voorgevel
min. 3m min. 4,5m lage haag
max. 4m
Overgang privé-publiek »
Erfafscheidingen dragen bij aan de sfeer en uitstraling van een tuindorp.
Erfinrichting »
»
Erfafscheidingen aan de voorzijde van woningen aan de woonstraten bestaat uit een lage haag, maximaal 1,00 meter.
kapwoningen hebben minimaal twee parkeerplaatsen
»
Erfafscheidingen aan de voorzijde van woningen aan de Parallelstraat en Helmichstraat bestaat uit een muurtje,
op eigen terrein. Deze bevinden zich achter de
maximaal 1,00 meter. Deze muurtjes staan op grond van de gemeente.
voorgevel van het hoofdgebouw. Daarbij zijn twee
Bij woningen die aan twee zijden aan de openbare ruimte grenzen wordt de voortuinafscheiding ook langs de
parkeerplaatsen naast elkaar (minimaal 4,5m) het
zijdelingse erfgrens toegepast, tot minimaal 3,00 meter achter de voorgevelrooilijn van de hoofdbebouwing.
uitgangspunt.
» »
Erfafscheidingen op de zijdelingse en achterste erfgrens, die aan de openbare ruimte grenzen, krijgen een hoge haag
»
van 1,80 meter. »
Vrijstaande woningen en twee-onder-een-
Enkele inritten maximaal 4 meter breed. Samengevoegde inrit maximaal 7 meter breed.
Hagen mogen variëren per straat. Soorten hagen welke kunnen worden toegepast zijn liguster, veldesdoorn, haagbeuk
»
en rode beuk.
Eventuele carports en garages bevinden zich minimaal 3 meter achter de voorgevel van de hoofdmassa.
»
Hagen worden aangeplant binnen uitgeefbaar gebied met een instandhoudingsverplichting.
»
Hoogteverschillen worden bij de erfafscheidingen opgevangen.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
»
Aan de Parallelstraat dienen hoofdgebouwen minimaal 3 meter van alle erfgrenzen afstand te houden.
21
3. Beeldkwaliteit bebouwing
2B. Inpassing bestaande panden
Voor de panden van Zwartz geldt dat gekeken wordt naar een passende herbestemming. Daarbij zijn diverse functies denkbaar. De beeldkwaliteitseisen zijn dan ook algemeen. Het credo is ‘behoud door ontwikkeling’. Ook is de samenhang tussen de bebouwing en de erfinrichting van groot belang om de industriële sfeer en uitstraling te versterken.
22
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
3. Beeldkwaliteit bebouwing
Compositie en massa
Overgang privé publiek
»
De bouwhoogte is maximaal 6 meter.
Kleur- en materiaalgebruik »
»
»
Vanuit het credo ‘behoud door ontwikkeling’ kunnen
voorkeur. Dit kunnen zowel lichte als donkere tinten
eventueel hogere bouwvolumes toegevoegd worden tot maximaal 10 meter. Deze houden minimaal 10
het ensemble. »
Ambitite is om ter plaatste van de voormalige
een groene uitstraling door gevelbegroeiing.
schoorsteen van het fabriekscomplex een element
aan de Boerskottenlaan.
»
Industriële uitstraling en detaillering.
(follie-achtige constructie) te realiseren als
Evenwichtige en samenhangende compositie van oude
»
Evenwichtige gevelopbouw en toevoegingen
herkenningspunt van het complex.
gebouwen en nieuwe toevoegingen »
Volledig gesloten gevels worden voorkomen of krijgen
Zorgvuldige overgang van bebouwing naar openbare ruimte, waarbij erfafscheidingen zijn meeontworpen in
zijn. »
meter afstand tot de erfgrenzen van de bebouwing »
Natuurlijke materialen in gedekte tinten hebben de
Parkeergelegenheid dient op eigen terrein gerealiseerd
afstemmen op de architectuur. »
Integreer waar mogelijk natuurinclusieve maatregelen,
te worden. Dit kan op maaiveld of binnen de
zoals nestkasten voor vogels of vleermuizen of
bouwmassa.
bijenstenen in de architectuur van de bebouwing.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
23
3. Beeldkwaliteit bebouwing
3. Beekwoningen
De woongebieden kennen een bijzondere beëindiging aan de parkzone Stakenbeek. Deze ‘koppen’ grenzen aan het groen, waardoor de tweezijdige oriëntatie van de bebouwing belangrijk is. Hier komen de hoogteverschillen tot uitdrukking. Aan de straatzijde sluiten de blokken aan, terwijl de terrasvormige buitenruimte verhoogd ligt ten opzichte van de parkzone. Elk blok kent een sterk samenhangende massa met een alzijdige uitstraling, waarin de erfafscheidingen integraal onderdeel zijn van de architectuur. De blokken onderling kennen een eigen verschijningsvorm, maar zijn wel familie van elkaar. Zo geldt voor het meest westelijke blok dat deze de entree aan de Stakenbeek heeft en een privé tuin aan de noordzijde. Dit vanwege de zichtbaarheid vanaf de Werner Helmichstraat. Voor de overige blokken geldt dat zij een terrasvormige meeontworpen buitenruimte hebben aan de Stakenbeek. Het meest westelijke blok gaat mee in de ritmiek en uiterlijke verschijningsvorm van de beekwoningen maar volgt de oriëntatie van de spelregels van de Helmichstraat in ‘2A. Woongebieden’.
Beekwoning 1:200
voorzijde woning
terras; ‘voor’zijde
berging is meeontworpen
45m NAP
Erfafscheiding is meeontworpen in architectuur
42,6m NAP ppl op eigen terrein min. 3, max. 5m max. 24m
24
Waterberging
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
43,2m NAP
41,6m NAP
3. Beeldkwaliteit bebouwing
kap 2 lagen 1 laag
lessenaarsdak
zadeldak
Eén blok is één samenhangende massa met een sculpturaal karakter en een verbijzondering op de hoeken van het blok
Typologieën, oriëntatie en rooilijnen
Bouwvolume en bouwhoogte
Kapvorm en kaprichting
»
»
»
Er zijn verschillende aaneengesloten woontypologieën mogelijk, zoals rijwoningen, terraswoningen, patiowoningen en drive-in woningen.
»
»
»
Eén blok is één samenhangende massa met een sculpturaal karakter en een verbijzondering op de hoeken van het blok.
»
De rooilijnen van de woningen liggen evenwijdig
De woningen bestaan uit één of twee bouwlagen met kap, met een
hebben. »
maximale bouwhoogte van 10 meter.
aan de beekstraten en volgen de oriëntatie van de
»
De maximale diepte van de kavel is 24 meter.
woonvelden.
»
Aan de zijde van de Stakenbeek krijgen de woningen buitenruimtes
Kappen dienen een simpele opzet te Zadeldaken (langs- en dwarskappen) en lessenaarsdaken zijn toegestaan.
»
Kappen hebben een dakhelling van 2050 graden.
De woningen hebben twee volwaardige ‘voorzijden’
in de vorm van (dak)terrassen en balkons, met uitzondering van het
waarop zij georiënteerd zijn; de beekstraat én de
meest westelijke blok De diepte van het terras is 3 tot 5 meter.
van en de sculpturaliteit van de hoofdmassa.
Stakenbeek.
»
Bergingen zijn meeontworpen met de bouwmassa aan de straatzijde.
Het meest westelijke blok oriënteerd zich met de
»
Geen aanbouwen aan de zijde Stakenbeek, bijgebouwen zijn
voorzijde naar de Stakenbeek.
»
Kappen ondersteunen de samenhang
uitgesloten.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
25
3. Beeldkwaliteit bebouwing
Gevelopbouw
Kleur- en materiaalgebruik
»
»
De blokken zijn onderscheidend aan de woonvelden.
Detaillering »
»
De gevel van de woningen bestaat uit één lichte kleur, in
De noordgevel naar de woonvelden toe is relatief gesloten. De zuidgevel opent zich naar het park en de
»
Stakenbeek. Deze gevel heeft een transparante
De materialen sluiten aan op de groene omgeving. (Gekeimde)
uitstraling door toepassen van grote glasvlakken
baksteen, stuc, hout, keramische materialen in lichte tinten en
en de gevels ogen licht. Zonwering is
glas zijn passend. Ook gevelbegroeiing is toegestaan.
meeontworpen met de architectuur.
»
Gesloten gevels aan de zijkanten van woningen
»
Eventuele dakbekleding bestaat uit matzwarte gebakken pannen of groene daken.
die aan de openbare ruimte grenzen zijn niet
»
Zonnepanelen zijn meeontworpen met het dakvlak.
toegestaan.
»
Integreer waar mogelijk natuurinclusieve maatregelen, zoals nestkasten voor vogels of vleermuizen of bijenstenen in de architectuur van de bebouwing.
26
uitgevoerd worden, zoals (gekeimde) baksteen of
natuurlijke aarde- of wittinten. »
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
Accenten in de gevel kunnen in donkere tinten met donker (gebeitst) hout.
»
Kleine accenten zijn bijvoorbeeld kozijnen, lateien of dakkapellen.
»
Evenwichtige gevelopbouw en toevoegingen afstemmen op de architectuur.
3. Beeldkwaliteit bebouwing
Hoogteverschillen opvangen
Overgang privé-publiek
»
»
Hoogteverschillen in het woongebied worden terrasvorming overbrugd.
»
Een geleidelijk glooiend verloop van hoogteverschillen
Erfafscheiding is afgestemd op en in samenhang
»
»
is van toepassing in het park.
De hoogte van de erfafscheiding aan de voor- en
»
van terrasniveau (oogt hoger aan de zijde van de beek). Bij woningen die aan twee zijden aan de openbare
Geen achteruitgangen van de terrassen van de woningen naar het park.
achterzijde (terras) is maximaal 1 meter ten opzichte »
De privacy op de terrassen wordt gewaarborgd door het hoogteverschil met het park.
ontworpen met de architectuur van de woningen.
»
Kerende voorzieningen aan beekzijde liggen op gemeentegrond.
ruimte grenzen wordt de afscheiding aan de voor- en achterzijde ook langs de zijdelingse erfgrens toegepast. »
De erfafscheiding tussen de woningen is maximaal 1,8 meter hoog en is tevens meeontworpen met de architectuur.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
Lage gebouwde erfafscheiding (minimaal 0,50 meter, maximaal 1,00 meter) Hoge meeontworpen erfafscheiding (1,80 meter)
27
n
pe r
c . ca
m
50
eek
enb Stak
0m
0m
.2
in
m
t aa str ich lm He
S
4
.2
P
in
m
.
ca
3
m 63
1
4m
3 a.
Lo
m 3,5
a nla te
ne
Parallelstraat
ot sk er
oe Gr
2
P
m 23
P
Bo
ca. 22m
10m
1
ing
zien de voor
weren geluids
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
4 Beeldkwaliteit openbare ruimte Net als bij het hoofdstuk beeldkwaliteit bebouwing zijn er voor de openbare ruimte verschillende deelgebieden te onderscheiden. De grenzen tussen deze deelgebieden zijn minder hard, ze vloeien in elkaar over. De openbare ruimte valt in de volgende vier deelgebieden uiteen: 1. Noordelijke groenzone 2. Parallelstraat 3. Woonstraten 4. Parkzone Stakenbeek
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
29
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
1. Noordelijke groenzone De noordelijke groenzone krijgt een parkachtige uitstraling. De ambitie is dat de groenzone wordt begrensd door een ‘groene’ geluidswerende voorziening van het spoor aan de noordzijde, waardoor het een besloten karakter krijgt. Het groen in het park heeft een natuurinclusieve uitstraling: beplanting bestaat uit voornamelijk gebiedseigen inheemse soorten. Parkeren wordt landschappelijke ingepast in het groen. Het gebied heeft een semi-openbaar karakter.
30
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
hoogte n.t.b. spoor hoogte n.t.b. spoor hoogte n.t.b. spoor
talud min. 5m getrapt talud min. 5m talud met element
parkeren onder de geluidswerende voorziening
min. 5m
met hagen omzoomd
Groen
Geluidswerende voorziening
Verharding en parkeren
»
»
»
Het groen heeft een parkachtige uitstraling, bestaande uit bloemrijk grasland en solitaire bomen.
» »
Geschikte bomen zijn gebiedseigen inheemse soorten,
Aan de noordzijde bevindt zich een geluidswerende voorziening ter afscherming van het spoor.
Parkeren op maaiveld of (deels) in/onder de geluidswerende voorziening.
De hoogte van de geluidswerende voorziening aan
»
Verharding wordt zoveel mogelijk beperkt.
zoals eiken, beuken, fruitbomen of een notenboom.
de spoorzijde volgt uit het akoestisch onderzoek en is
»
Verharding van de rijbaan in de parkeerkoffers bestaat
Rondom de parkeerkoffers is een haag aanwezig,
geregeld in het bestemmingsplan. Van belang is dat
bijvoorbeeld de landschappelijke haagbeuk (Carpinus
het talud aan de zijde van de Parallelstraat minimaal
»
betulus). »
uit betonstraatstenen in een lichte tint. »
Parkeerplaatsen worden verhard met grasstenen ten
5m hoog is en een groene uitstraling krijgt.
behoeve van regenwaterinfiltratie, eventueel met een
Het talud wordt ingezaaid met een meerjarig bloemrijk
uitstapstrook van een paar strekken klinkers of anderzins.
grasmengsel voor biodiversiteit en beplant met
»
inheemse heesters.
Eventuele paden bestaan uit halfverharding, bijvoorbeeld achterhoeks padvast.
»
De parkeerplaatsen op het maaiveld worden ingepakt met een (gemengde) haag.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
31
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
2. Parallelstraat De Parallelstraat is de hoofdontsluitingsroute van de woonvelden en sluit aan op de Bisschop Balderikstraat. Door het glooiend verloop krijgt de straat de uitstraling van een parkachtige laan. Een dubbele bomenrij aan weerszijden draagt hier aan bij. Daarnaast wordt de rijbaan begeleid door brede groene bermen die tevens een waterbergende functie hebben.
Parallelstraat
8,5m
32
23m
6m
6,5m
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
2m
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
Groen
Verharding
Straatmeubilair
»
»
»
Aan weerszijden van de rijbaan is een brede groenstrook aanwezig. De groenstroken functioneren
»
De rijbaan bestaat uit roodbruine straatbakstenen (vergelijkbaar met fase 1).
De verlichting toont verwantschap met de Bisschop Balderikstraat.
als wadi voor regenwateropvang.
»
Trottoirs worden gerealiseerd in betontegels.
»
De verlichting wordt uitgevoerd in een metaalkleur.
In de groenstroken is aan weerszijden een dubbele
»
Inritten bestaan uit grasstenen.
»
Langs de rijbaan worden waar nodig natuurlijk
bomenrij aanwezig van minimaal 2 grootte, maar bij
»
Langs de straat zijn geen parkeerplaatsen aanwezig.
voorkeur 1e grootte Aanplant in zelfde ritmiek als in
»
Inritten naar woningen zoveel mogelijk beperken
e
fase 1 zodat een structurerende laanstructuur otnstaat.
en waar mogelijk twee woningen ontsluiten via één
Geschikte soorten zijn soorten van de eerste orde die
samengevoegde inrit.
uitziende anti-parkeermiddelen geplaatst.
tegen tijdelijke overstroming kunnen. »
Wadi’s worden ingezaaid met een meerjarig bloemrijk mengsel dat goed tegen tijdelijke overstroming kan.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
33
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
3. Woonstraten Het plangebied kent naast de hoofdontsluiting, Parallelstraat, twee soorten ingerichte woonstraten; dwarsstraten en beekstraten. De woonstraten haaks op de Parallelstraat noemen we dwarsstraten en hebben een vast profiel van 13,5 meter breed. Aan weerszijden van de straat bevinden zich woningen. Het profiel bestaat uit een voetpad, een rijbaan waar tevens op geparkeerd wordt en een bredere groenzone voor waterberging met bomen. De straten evenwijdig aan de Stakenbeek, de beekstraten, hebben geen vast profiel. Het profiel kent een rijbaan van minimaal 5,4 meter breed en aan één zijde een voetpad. Het profiel kan worden aangevuld met haaksparkeerplaatsen
Dwarsstraat (woonstraat noord-zuid)
omzoomd met een lage haag en waar mogelijk bomen of langsparkeren op de rijbaan.
6,1m
34
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
5,4m
2m
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
Verharding »
De rijbaan bestaat uit roodbruine straatbakstenen.
Parkeren »
Zie ook ‘Erfinrichting’ op pagina 21.
»
Trottoirs worden gerealiseerd in (30x30) betontegels.
»
Op de dwarsstraten wordt aan de oostzijde langs geparkeerd.
»
Inritten bestaan uit grasstenen.
»
In de beekstraten is aan één zijde haaksparkeren óf langsparkeren op straat.
»
Parkeerplaatsen worden uitgevoerd in grasstenen.
»
Het plangebied kent één parkeerhof binnen in een woonveld, ten behoeve van de rijwoningen aan de Helmichstraat. De ontsluiting bevindt zich aan de Helmichstraat.
»
Parkeerhofjes, parkeerpleinen en haaksparkeerplaatsen binnen de woonvelden worden waar mogelijk omzoomd door (gemengde) hagen.
»
Voldoende elektrische oplaadpunten in openbaar gebied realiseren.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
35
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
Groen
Straatmeubilair
»
»
De woonstraten hebben een groene uitstraling vanwege de groenzone langs de rijbaan ten behoeve van regenwateropvang.
De verlichting binnen de woonvelden heeft een dorps karakter en sluit aan op fase 1.
»
De groenzones worden ingezaaid met een meerjarig bloemenmengsel voor biodiversiteit.
»
De verlichting wordt uitgevoerd in een metaalkleur.
»
De bomen staan verspreid in de groenzone en bestaan uit verschillende soorten die wisselen van grootte.
»
Langs de rijbaan in de wadi worden waar nodig
»
De hagen rondom de parkeerplaatsen (in de beekstraten) bestaan uit een bladverliezende soort, bijvoorbeeld haagbeuk (Carpinus betulus).
36
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
natuurlijk uitziende anti-parkeermiddelen geplaatst.
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
4. Parkzone Stakenbeek
De Stakenbeek is de verbinding tussen Oldenzaal centraal en het landschap. De parkzone van de Stakenbeek krijgt een impuls met brede natuurvriendelijke oevers en losse boomgroepen. Het hoogteverschil wordt in deze groenzone deels opgevangen. Daarnaast dient de parkzone voor gedeeltelijke regenwateropvang in de vorm van een wadi. De aanleg van paden langs de beek maakt het gebied toegankelijk voor voetgangers en fietsers. In het groen wordt een grotere speelplek gecreëerd met natuurlijke speelaanleidingen, zoals boomstammen en stapstenen.
Parkzone Stakenbeek 1:200
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
37
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
Groen
Verharding en bruggen
Wadi’s
»
»
»
De groenzone langs de Stakenbeek heeft een landschappelijke uitstraling. Het talud is licht glooiend en loopt af richting de beek. De Stakenbeek heeft aan
en fietsers. »
de zijde van het plangebied een natuurlijk talud (1:1). Bomen bestaan uit een mix van inheemse parkbomen
»
»
waterminnende soorten goed denkbaar, zoals wilg.
flauwe taluds. »
In de wadi’s komen vaste planten die goed tegen
Eventuele informele smalle voetgangersroutes worden
overstroming kunnen, bijvoorbeeld Kruipend
uitgevoerd in een halfverharding.
zenegroen, Pluimspirea, Purper Leverkruid,
Bruggen hebben een lichte en transparante uitstraling.
Bosooievaarsbek, Daglelie, Vingergras, Gewone
Onderbeplanting bestaat uit verschillende inheemse
Materialen zoals hout en metaal kunnen worden
smeerwortel, en Echte valeriaan
heesters. Daarnaast worden er meerjarige bloemrijke
gebruikt.
»
mengsels ingezaaid in de groenzone.
38
In de groenzone van de Stakenbeek komen wadi’s voor het bergen van regenwater. De wadi’s krijgen
De fiets-/voetpaden worden verhard in asfalt, zodat er een doorlopend geheel ontstaat met fase 1.
met verschillende grootte. Langs het water zijn »
De parkzone is alleen toegankelijk voor voetgangers
»
Naast de vaste planten kunnen éénjarige zadenmengels een divers en kleurrijk beeld versterken.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
Straatmeubilair
Spelen
»
»
Om van het park langs de Stakenbeek een geheel te maken, wordt het straatmeubilair uit fase 1 ook
Centraal gelegen in de groenzone komt een natuurlijke speelplek van 500 m2, toegankelijk voor kinderen uit fase 1 en 2 van woongebied Stakenbeek.
toegepast in fase 2.
»
Eventueel is aanvullend een speelplek in de noordelijke groenzone nabij de zendmast mogelijk.
»
De verlichting wordt uitgevoerd in een metaalkleur.
»
Speeltoestellen zijn van een natuurlijke materiaal, zoals hout, touw en net.
»
Afvalbakken zijn metaal met zwart.
»
Geen speeltoestellen in wadi’s.
»
Natuurlijke bankjes.
»
Er zijn natuurlijke speelaanleidingen aanwezig, zoals een liggende speelboom, speelkeien en stapstenen in wadi’s.
»
Een hondenspeelveld is mogelijk in de noordelijke groenzone nabij de zendmast.
Beeldkw aliteitplan | Oldenzaal C entraal Parallelstraat e. o. | SAB
39