08 Bestemmingsplan Kruisstraat 11 vm Drieeenheidskerk - Zienswijze 3 volledig (geanonimiseerd)

INGEKOMEN 1 e M’l 2023 College van B&W postbus 354 7570 AJ Oldenzaal

Oldenzaal, 14 juni 2023

Hoort bij raadsbesluitnr. 1390 van 29 mei 2024, de griffier,

R.d.G.

Aantal bijlagen: 2

Betreft: zienswijze tegen ontwerp bestemmingsplan Kruisstraat 11.

Geacht college van B&W, Als direct betrokkenen en ondernemers aan de Kruisstraat maken wij bezwaar tegen het ontwerp bestemmingsplan Kruisstraat 11 en dienen wij hierbij onze zienswijze in. Het bestemmingsplan betreffende Kruisstraat 11 (beter bekent als de Drieeenheidskefk) voorziet in de transformatie van het voormalige kerkgebouw in 16 appartementen en een commerciële ruimte. Voorts worden er parkeervoorzieningen aangelegd op eigen erf en in het openbare gebied. Als directe buren zijn wij overvallen door een gepubliceerd bestemmingsplan. Wij zijn niet meegenomen in dit opgestelde plan en wij maken ons grote zorgen over de parkeerproblemen en de verkeersveiligheid. Wij zullen bovenstaande toelichten in dit bezwaar: 1.

Ten aanzien van de parkeerproblemen:

In de dagelijkse gang van zaken zijn er nu al problemen met parkeren. Met regelmaat zien we dat er In de omliggende straten geen beschikbare parkeerruimte is voor het parkeren van meer auto's dan nu het geval is. Wij zijn er bang voor dat het parkeerprobleem alleen maar zal toenemen door de bouw van 16 appartementen en een commerciële ruimte, Het bouwplan waarvoor het ontwerp van het bestemmingsplan is opgesteld, voorziet in 14 parkeerplaatsen op eigen terrein en 8 parkeerplaatsen in het openbaar gebied. Wij denken dat het niet realistisch is om te denken dat met deze parkeerplaatsen de parkeerdruk gelijk blijft of zal verminderen.

Er wordt in het bestemmingsplan gesproken over een parkeeronderzoek. Op loopafstand, binnen een straal van 100 meter van Kruisstraat 11, zouden 78 parkeerplaatsen liggen in het openbare gebied. Wij denken dat dit onjuist is, er zijn geen 78 parkeerplaatsen. Zelfs als je vanaf beide ingangen west en oost een straal van 100 meter aanhoudt zijn er 45 parkeerplaatsen in het openbare gebied en 10 parkeerplaatsen in de Dr. Arieënsstraat. (Deze parkeerplaatsen zijn overigens ook al meegeteld bij het parkeeronderzoek Jumbo Kuipers - zie bijlage 1). Deze 45 parkeerplaatsen worden nu gebruikt door buurtbewoners, de bezoekers aan de aanliggende ondernemers, kinderopvang Kangoeroe, de Meybreeflat en de Drieeenheidsschool en zijn het grootste deel van de dag bezet. In het parkeeronderzoek wordt genoemd dat op werkdagen er ±50 parkeerplaatsen bezet zijn en dit overeenkomt met een parkeerbezetting van ongeveer 65%. In de praktijk ervaren wij al een krapte aan parkeerplaatsen en staan de straten vol. Onze ervaring is dat er zeer regelmatig door bezoekers en bewoners een rondje extra wordt gereden om een parkeerplaats te vinden. Bewoners kunnen de auto niet parkeren op hun "eigen" parkeerplaats bij huis en bezoekers parkeren de auto nu al regelmatig 100 meter verderop. Daarnaast wordt er in dit parkeeronderzoek genoemd dat de kerk 3 parkeerplaatsen zou hebben. Dit is onjuist.

De kerk heeft 1 parkeerplaats, de andere 2 parkeerplaatsen zijn eigendom van Kinderopvang de Kangoeroe. In het bestemmingsplan wordt als oplossing genoemd: Door de herinrichting van het openbare gebied kunnen er aan de westzijde 5 parkeerplaatsen worden aangelegd en aan de oostzijde 3 parkeerplaatsen. Ook dit is onjuist, de parkeerplaatsen aan de westzijde zijn geen nieuwe parkeerplaatsen. De huidige situatie biedt ook, op precies dezelfde plek, al ruimte aan voor 5 auto's. Dit zijn alleen geen officiële parkeerplaatsen, maar worden al wel als zodanig gebruikt. De luchtfoto op het bestemmingsplan geeft bijvoorbeeld ook al 2 geparkeerde auto's aan op de westzijde, dit ter illustratie om maar aan te geven dat deze parkeerplaatsen aan de westzijde geen toevoeging zijn. Het parkeeronderzoek dat als basis dient voor het vaststellen van de parkeerbehoefte in de nieuwe situatie bevat onzes inziens dan ook vele aantoonbare fouten. Wij vinden het ook zeer vreemd dat dit onderzoek niet opgenomen is in de bijlages bij het bestemmingsplan. Wij hebben dit onderzoek opgevraagd bij betrokken ambtenaren om uit te kunnen zoeken wanneer dit parkeeronderzoek heeft plaatsgevonden. Wanneer, op welk moment van de dag, welke werkdag, zomer of winter, heeft dit onderzoek plaatsgevonden? Is er überhaupt een onderzoek ter plaatse geweest, of is dit vanachter een bureau bedacht?

Op 22 mei 2023 hebben wij een gesprek gehad met betrokken ambtenaren van uw gemeente en hebben bovenstaande vragen over de validiteit van dit onderzoek voorgelegd. Zij konden hier geen antwoord op geven. Wel werd aangegeven dat het niet nodig is om het parkeeronderzoek op te nemen in de bijlagen van het bestemmingsplan, Wij vinden dit zeer vreemd en wij kunnen ons ook niet voorstellen dat dit juist is. Ter vergelijking, bij het bestemmingsplan Jumbo Kuipers is het parkeer- en verkeeronderzoek gewoon in te zien en bijgevoegd bij het bestemmingsplan. Wij hebben op 25 mei 2023 nogmaals, nu schriftelijk, gevraagd om het parkeeronderzoek te kunnen inzien en het zo spoedig mogelijk naar ons op te sturen, tot op vandaag hebben wij dit niet ontvangen. In het gesprek van 22 mei 2023 werd op onze vragen over het parkeren ook steeds weer verwezen naar de parkeerbehoefte van de oude functie als kerk, terwijl toch duidelijk in het bestemmingsplan genoemd staat: "De parkeernormen uit de CROW zijn in principe bedoeld Voor de nieuwere situaties en niet voor de oude situaties zoals in dit geval. Recente parkeercijfers ten tijde dat de kerkfunctie nog aanwezig was ontbreken. Het vergelijken van de parkeereis bij functieverandering op basis van de CROW kan dan ook een vertekend beeld geven.

Maatwerk zoals benoemd in de paragraaf parkeer bij functieverandering is dan ook van toepassing." Er moet dus maatwerk door herinrichting komen. Dit wordt in het bestemmingsplan omschreven als: "Om de parkeervraag in het bestaande openbare gebied zoveel mogelijk te beperken is het eigen erf en het aansluitende openbaar gebied zo optimaal mogelijk heringericht. Op eigen terrein kunnen; 11 parkeerplaatsen in de voormalige pastorietuin, 2 parkeerplaatsen ter plaatse van de ingang en 1 parkeerplaats ter plaatse van het voormalige Kruisgebouw worden toegevoegd. Er kunnen dus 14 parkeerplaatsen op eigen erf worden toegevoegd. Door de herinrichting van het openbare gebied kunnen er aan de westzijde 5 parkeerplaatsen worden aangelegd en aan de oostzijde 3 parkeerplaatsen. In totaal worden er dan 22 parkeerplaatsen toegevoegd." Zoals eerder aangegeven zijn de parkeerplaatsen aan de westzijde er nu ook al. Er worden dus slechts 17 parkeerplaatsen toegevoegd voor 16 appartementen en een commerciële ruimte. De prijzen van de appartementen vallen in een hoger prijssegment. Het is dan ook waarschijnlijk dat de toekomstige bewoners twee auto's bezitten. Ook de toekomstige bewoners, en de werknemers en bezoekers van de commerciële ruimte, zullen dus al voor extra parkeerbezetting in de directe omgeving zorgen.

In het bestemmingsplan is de conclusie parkeerbehoefte: "Door herinrichting openbaar gebied en eigen erf worden er 22 parkeerplaatsen toegevoegd. Op het maatgevende moment genereert het transformatieplan scenario zakelijke dienstverlening een parkeerbehoefte van 22 parkeerplaatsen, hetgeen in overeenkomst is met het aantal toegevoegde parkeerplaatsen. In het scenario maatschappelijk is de behoefte op het maatgevend moment 28 parkeerplaatsen t.o.v. de aan te leggen 22 plaatsen een tekort van 6 parkeerplaatsen. Dat tekort kan in de omgeving worden opgevangen. Op het maatgevend moment leveren de scenario's voor de omgeving een parkeerbezetting op tussen de 72% en 78% hetgeen aanvaardbaar is. Het transformatieplan vormt met in achtneming van de aanleg van 22 parkeerplaatsen geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan."

Onze conclusie over de parkeerproblematiek: Er is zeer creatief omgegaan met de cijfers uit een parkeeronderzoek waar vele aantoonbare fouten in staan. Uitgaande van 17 nieuwe parkeerplaatsen, opgeteld bij de 45 bestaande parkeerplaatsen worden de genoemde percentages in het bestemmingsplan van de parkeerbezetting, heel anders en is er sprake van 100% bezetting op het maatgevende moment, en een tekort van 10 respectievelijk 16 parkeerplaatsen ( uitgaande van de genoemde 50 geparkeerde auto's in het onderzoek). Wat stellen we voor: Een nieuw parkeeronderzoek waarin duidelijk wordt vastgesteld waar de 100 meter grens ligt met een juiste telling van het aantal beschikbare parkeerplaatsen. Daarnaast graag een uitspraak over een aanvaardbaar bezettingspercentage van de parkeerplaatsen voor de omwonenden, huidige ondernemers en toekomstige bewoners is dan ook ons voorstel als basis voor maatwerk voor een nieuwe herinrichting. 2.

Ten aanzien van de verkeersveiligheid

Door de herinrichting van het openbare gebied kunnen er aan de westzijde 5 parkeerplaatsen worden aangelegd. Die parkeerplaatsen grenzen direct aan de fietsstraat Ootmarsumsestraat, mag dat? De extra parkeerplaatsen aan de oostzijde worden insteekhavens, met dus achteruit rijdend verkeer in een drukke Kruisstraat met fietsverkeer van met name schoolgaande jeugd. Is dit wenselijk vanuit de verkeersveiligheid? En als dit al zou mogen, moet je dit willen vanuit het veiligheidsgevoel van de schooljeugd en hun ouders? Hoe is de verdere verkeersregulatie? Is er een inschatting gemaakt van de te verwachten toenemende parkeerdruk aan de Ootmarsumsestraat? Zal dit niet tot problemen leiden op de (nu nog veilige) fietsstraat? Auto's kunnen immers gaan keren als blijkt dat er geen parkeerplaats beschikbaar is. Richting de tunnel kan er een sluiproute ontstaan op de Dr. Nolensstraat. Wij denken dat het zoeken naar een parkeerplaats zal verergeren door toename van de verkeersdruk met de daarbij behorende verkeersonveilige situaties met passerende fietsers en schoolgaande jeugd. 3.

Diverse problematiek

Naast de parkeerproblematiek en verkeersveiligheid hebben we nog een aantal onderwerpen ter overwegingen voor u. Hoe past het plan binnen uw eigen doelstellingen voor wat betreft milieu? De 11 parkeerplaatsen die op eigen terrein gepland staan vervangen een huidige situatie van een tuin met alleen maar groen. De gemeente steunt de Global Goals en zorgt in de direct aangrenzende wijk Glinde/Hooiland dat stenen vervangen worden door groen. Hoe denkt de gemeente over dit bestemmingsplan wat groen verandert in stenen? De bezetting commerciële ruimte. Hoe zeker is het dat er in een nabije toekomst niet wordt onderverhuurd of extra inpandig werkruimte gecreëerd wordt, met als gevolg een toename van de parkeerdruk?

4.

Tot slot de omgevingsdialoog

Tot slot willen we aangeven dat we niet goed geïnformeerd zijn bij de totstandkoming van dit bestemmingsplan. Wij hebben in de buurt navraag gedaan bij de Drieeenheidsschool, de ondernemers, de kinderopvang en meerdere omwonenden. Niemand is voorafgaand op de hoogte van het huidige gepresenteerde plan gebracht. Onderstaande tekst is opgenomen in het bestemmingsplan: "Het bouwplan is door de initiatiefnemers, z (aannemingsbedrijf) aan de omwonenden gepresenteerd op 8 december 2021. (zie bijlage il bij het bestemmingplan). Op deze goed bezochte voorlichtingsavond is een concept versie uitgaande van 12 appartementen en commerciële ruimte gepresenteerd. Het getal van 12 appartementen staat ook nu nog steeds op de projectwebsite (zie bijlage 2) ' Ha afloop van de presentatie kregen de aanwezigen de mogelijkheid om vragen te stellen en/of opmerkingen te geven op de plannen. Er werden door verschillende personen vragen gesteld m.b.t. het parkeren en de inkijk/privacy in de nieuwe situatie. Enkele andere personen gaven complimenten op de plannen. De meeste vragen konden direct worden beantwoord. Enkele openstaande vragen worden tijdens individuele gesprekken besproken (Q1 2022)". Wij hebben een gesprek gehad met de heer in het eerste kwartaal van 2022 over het eerste plan voor de Kruisstraat 11.

Wij herkennen ons niet in bovenstaande tekst, de vragen over het parkeren konden niet beantwoord worden. We hebben toen afgesproken een vervolggesprek te plannen op 15-02-2022 samen met de betrokken ambtenaar van de gemeente. Dit gesprek werd op het laatste moment afgezegd door de heer en is tot op heden niet gevoerd. Het huidige plan omvat inmiddels 16 woningen. En dat is tot op heden nog niet door hem aan ons meegedeeld. De "verplichte" informatiebijeenkomst over een bouwplan klinkt goed, maar heeft geen zin als de plannen al vastliggen, de voorwaarden voor een dergelijk gesprek vrijblijvend zijn en controle met gemeentelijke opvolging op de uitkomsten van zo'n gesprek ontbreekt. Onzes inziens moet het uitgangspunt voor een omgevingsdialoog zijn: respect voor eikaars belangen. In casus is geen sprake van een dialoog. Er is slechts eenzijdig informatie verstrekt over de "oude plannen" van 12 appartementen en een commerciële ruimte. De nieuwe plannen met 16 appartementen en een commerciële ruimte, beschreven in dit bestemmingsplan zijn nooit voorafgaand overlegd met de buurt. Van enig draagvlak bij de buurt is dan ook geen sprake. Nu, terwijl het bestemmingsplan er al ligt, is er een presentatie gehouden op 24-05-2023, De uitnodiging is hiervoor is 12 mei 2023 ontvangen door slechts een klein aantal omwonenden en dat is toch echt mosterd na de maaltijd.

In deze presentatie werd bovendien een getal van 12 ' wooneenheden genoemd. Het daadwerkelijke aantal van 16 wooneenheden is niet genoemd, de aanwezigen zijn overbluft met onjuiste informatie, Wij willen u meegeven dat voor de direct omwonenden, de huidige ondernemers, dit bestemmingsplan enorme consequenties heeft.

Op basis van boven staande argumenten hebben wij bezwaar tegen het onderliggende ontwerp bestemmingsplan en hoewel u al heeft toegezegd medewerking te verlenen aan het initiatief willen we u overwegen, gelet op het bovenstaande, géén medewerking te verlenen aan de realisatie van het bouwplan in de huidige vorm en het ontwerp van het bestemmingsplan niet ter vaststelling aan de gemeenteraad aan te bieden. Wij gaan ervan uit dat u ons van de verdere ontwikkelingen op de hoogte houdt. Namens onderstaande ondernemers en omwonenden. Hoogachtend,

O

Q

O

ontAAMtfKiM'nbokui*»* 2-

X

O On?v»lVK»kr*$ h<ovho Koipm | \

X

3 uütxntmgp^kMiupAo'étt't:

X

+

O Bcsl.ind | CyUsefj/Gebruikfr/Downloads/uilbrekling pArkceffiipACileil lbv dc-jumbo ad deken schollemtriiat parketf'mX-2CK2)pdf

'S I \y

V Tekenen

•

^ I CD

Hardop voori*2«n

-

+

E3 I,

»

v*» 2* | ^

(Ö

^ Q

0

®

ï

Q.

l’ •

u«ie parKccmwoeven ooacruntwen: temonert, oeiodtcM en unQpvxceroca in paragraaf trordco de/a motttven verder urtgevrarkt.

«> O

i* O a •f

frgwur 3: OrKltm<‘afl»V*d p*/t>«ercodKio«V, Biavw: de*!r>«m»«J» H/*r*n »n perkMrterrm. Geel: Jurriw vettigino.

o ki

^ 17'C Zonnig 0tSt____________________________________________________________________________________________________________ 9 H - G >

j P Typ hier om te zoeken

Keypoint Consultancy Advies bureau Verkeer en mobiliteit als uitvoerend onderzoeksbureau

Bijlage 1: Betrokken straten in het parkeeronderzoek Jumbo-Kuipers

O

U

- Won*n trt«« kuMlMik

O

Ö

X

—

+

a"

bttp>//3een.nl

v'o

^ <8)

O

X

i’ - (b) o.

3^ccA \ WON IN IN II \

/l) KI NSI WI.KK XI

o Home

Nieuws

Intcrcsso

■ ■w +

BINNENKORT IN VERKOOP Wonen op een bijzondere plek. groots & stijlvol tegelijk. De monumentale Drieëenheldkerk wordt getransformeerd noar 12 luxe appartementen en I multifunctionele bedrijfsruimte. De voorbereidingen jljn In vdle gang en de komende tijd worden de Ideeën en plannen vetder ulige*etkt door Architectenbureau John Velthuis uil Okjenzaal

□

Schrijf je alvast In en blijf op de hoogte!

P Typ hier om te zoeken

P 17'C Zonnig

Bijlage 2: Beschrijving van het project op de projectwebsite van drie-een

oist -

/>?.

5

/yJf <~l£)/T/

o

r.

is

■£/

-vi

’-T>

"&