07a Voorkeursscenario voor (ver)nieuwbouw Twents Carmel College locatie Lyceumstraat - bijlage memo uitwerking scenario 3

Hoort bij raadsbesluitnr. 1259 van 6 maart 2023, de griffier,

I.I.

Memo Aan

C.c

Gemeente Oldenzaal Twents Carmel College Plaats

Datum

Zwolle

16 januari 2023

Kenmerk

Behandeld door

2210446/20230116

Erwin Veneklaas Slots (ICSadviseurs) Louk Linders (HEVO)

Onderwerp

Uitwerking scenario 3 haalbaarheidsonderzoek Twents Carmel College

Inleiding Op 31 oktober jl. heeft de gemeenteraad van Oldenzaal, op basis van de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek Twents Carmel College TCC), ingestemd met de (financiële) uitwerking van de voorkeursscenario’s (1A en 2A) voor de locatie Lyceumstraat. Aan dit besluit is middels een (aangenomen) amendement toegevoegd, dat bij de uitwerking van de voorkeursscenario’s 1A en 2A de mogelijkheid wordt berekend om (ook) het niet-monumentale deel van de buitengevel van de gehele voorzijde liggende aan de Lyceumstraat en gedeeltelijk Titus Brandsmastraat in originele staat te behouden. In deze memo is het amendement uitgewerkt in scenario’s en vergeleken met de scenario’s 1A en 2A. De verdere financiële uitwerking wordt toegelicht in een separaat document.

Uitwerking scenario 3 Uitgaande van het behoud van het gevelbeeld aan de voorzijde Lyceumstraat/Titus Brandsmastraat (dit betreft het bouwdeel 1955-1961), zijn drie varianten van scenario 3 uitgewerkt: ▪

▪

▪

Scenario 3A: in scenario 3A blijft de buitenwand behouden en wordt het achterliggende bouwdeel volledig gesloopt (inclusief dak). De gesloopte delen worden, passend bij de benodigde omvang, nieuw gebouwd. De buitengevel blijft, als letterlijke vertaling van het amendement, behouden als een “ruïneachtige” gevel (met behoud gevelopeningen, maar zonder glas, constructief versterkt zodat geen onveilige situatie ontstaat, het dak wordt verwijderd). Dit geeft een ander beeld dan in de huidige situatie. De nieuwbouw wordt elders op het terrein geplaatst. Het voordeel van dit scenario is dat de ruimtelijke inpassing achter de muur optimaal ingevuld kan worden. De kosten voor de constructieve aanpassing, herstel en aanhelen geveldelen grenzend aan sloop incl. gevelopeningen, het conserveren van de gevel en het afwerken van de interieurzijde bedragen in dit scenario ruim € 888.000; Scenario 3B: de bestaande buitengevel met kozijnen blijft behouden en wordt geïntegreerd in de hierachter te ontwikkelen nieuwbouw. Voor een deel blijft er een alleen een muur staan zonder dak en zonder glas in de kozijnen. Dit geeft een ander beeld dan in de huidige situatie. Omdat met de openingen van de bestaande muur rekening moet worden gehouden, kan dit consequenties hebben voor het optimaliseren van de gewenste ruimtelijke inpassing.

De kosten voor de constructieve aanpassing, herstel en aanhelen geveldelen grenzend aan sloop incl. gevelopeningen en het afwerken van de interieurzijde bedragen in dit scenario ruim € 1.130.000; Scenario 3C: in scenario’s 3A en 3B blijft het gevelbeeld beperkt behouden, aangezien wel de buitenwand (met gevelopeningen) blijft behouden, maar niet het dak. Wij hebben daarom gemeend

www.icsadviseurs.nl

Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Memo

een scenario 3C te moeten toevoegen. Dit scenario is vergelijkbaar met het eerder uitgewerkte scenario 1. Scenario 1 ging uit van een revitalisatie van bouwdeel 1955-1961. In scenario 3C zijn de bouwkundige ingrepen ingrijpender, doordat het gehele inbouwpakket wordt gesloopt met uitzondering van buitenwanden, dragende wanden en vloeren en houten dakspanten. In het bouwdeel wordt een geheel nieuw interieurpakket aangebracht inclusief nieuw te maken indeling. In het IHP is een dergelijke ingreep gedefinieerd als ‘vernieuwbouw’, dat wil zeggen dat het gebouw of bouwdeel zodanig wordt gerenoveerd dat de kwaliteit vergelijkbaar is met nieuwbouw. Bij revitalisatie wordt de levensduur met minimaal circa 20 jaar verlengd. In dit scenario blijft het gevelbeeld behouden, zowel de buitenwanden (met gevelopeningen) als het dak. Omdat het gebouw met constructie behouden blijft, kan dit consequenties hebben voor het optimaliseren van de gewenste ruimtelijke inpassing. Omdat bij revitalisatie van de gymzalen in bouwdelen 1970 en 1955-1961 niet wordt voldaan aan de ‘Oldenzaalse norm’ (nieuwe gymzalen hebben een zaalvloerafmetingen van 14x26 meter), is in scenario 3C gekozen voor nieuwbouw van de gymzalen. De inpandige gymzaal in het te revitaliseren bouwdeel 1955-1961 kan in de uitwerking een andere (nader te bepalen, onderwijskundige) functie krijgen.

In onderstaande plattegronden zijn per scenario de beoogde ingrepen weergegeven. De tekeningen zijn schetsmatig van opzet en hebben als doel visueel inzichtelijk te maken welke ingrepen zijn voorzien. De vorm en locatie van de getekende nieuwbouwdelen wordt bepaald tijdens de uitwerking van het ontwerp en kan afwijken van de in deze memo getoonde plattegronden. Blauw = nieuwbouw (levensduur(verlenging) 40 jaar) Oranje = vernieuwbouw (levensduur(verlenging) 40 jaar) Groen = revitalisatie (levensduur(verlenging) 20 jaar) Bruin = behoud gevel (levensduur(verlenging) 40 jaar) De kapel blijft in de scenario’s behouden, maar heeft geen onderwijsfunctie meer.

Scenario 3A

Scenario 3B

Scenario 3C

www.icsadviseurs.nl

2/7

Memo

Per scenario zijn de kosten, in een bijgevoegde vertrouwelijke bijlage, gedetailleerd uitgewerkt op basis van een bouwtechnische en functionele schouw. In onderstaand schema zijn de kosten van de scenario’s 3A, 3B en 3C op hoofdlijnen inzichtelijk gemaakt en vergeleken met scenario’s 1A en 2A1 (zoals opgenomen in het rapport Haalbaarheidsonderzoek TCC). Financiële consequenties per type ingreep Ingreep Bouwdeel revitalisatie (ver)nieuwbouw permanent subtotaal revitalisatie gymzaal bouwdeel 1970 excl. sloop bouwdeel 1970 revitalisatie gymzaal bouwdeel 1955-1961 (ver)nieuwbouw gymzalen (ver)nieuwbouw gymzaal in bouwdeel 1955-1961 totaal excl. incidentele sloopkosten sloop bouwdeel 2002 + herinrichten terrein (incidentele kosten) totaal incl. incidentele sloopkosten

Scenario 3A Scenario 3B Scenario 3C € 4.844.827 € 7.873.218 € 4.936.187 € 17.775.352 € 11.566.533 € 12.314.572 € 22.620.179 € 19.439.750 € 17.250.759 € € € € € € € 3.472.680 € 3.472.680 € 3.472.680 € € € € 26.092.859 € 22.912.430 € 20.723.439 € 184.337 € € 346.053 € 26.277.196 € 22.912.430 € 21.069.492

Alle genoemde bedragen zijn inclusief 21% btw. De geraamde kosten zijn stichtingskosten. Deze bestaan uit bouwkosten, directiekosten en bijkomende kosten zoals honoraria, onvoorzien, leges, NUTS-voorzieningen en (voor zover relevant en benoemd in de raming) sloopkosten. Stichtingskosten zijn exclusief tijdelijke huisvesting, inrichting binnen en buiten, eventuele bodemsanering, asbestverwijdering en bouwrijp maken. De bedragen zijn, gelijk aan de ramingen uit het rapport Haalbaarheidsonderzoek TCC, gebaseerd op prijspeil juli 2022. Het IHP is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2020. Zodra de budgetten voor een ‘nieuwe’ voorziening in de gemeentebegroting staan is het advies, in lijn met het IHP, het investeringsbudget jaarlijks te indexeren met de BDB-index (Bureau Documentatie Bouwwezen), zodat de kans dat er een tekort komt op het budget wordt verkleind. Door voortschrijdend inzicht in de voorbereidende fase kan dit leiden tot aanpassing van de investeringen zoals opgenomen in dit haalbaarheidsonderzoek. De tijdelijke huisvesting die nodig is tijdens de uitvoering van de revitalisatie/vernieuwbouw en na ingebruikname voor het tijdelijk opvangen van de piekbehoefte in het leerlingenaantal, wordt bekostigd door het Twents Carmel College/Stichting Carmelcollege. Het hiervoor geraamde bedrag van ruim € 2,2 miljoen is niet opgenomen in de raming.

Vergelijking scenario’s 1A, 2A, 3A, 3B en 3C en advies In het rapport Haalbaarheidsonderzoek TCC zijn de scenario’s 1A en 2A uitgewerkt. In scenario 1A wordt het bestaande gebouw grotendeels gerevitaliseerd en beperkt uitgebreid met nieuwbouw. In scenario 2A worden de bouwdelen 1955-1961 en 1970 gesloopt en vervangen door nieuwbouw. In beide scenario’s wordt, evenals in de scenario’s 3A, 3B en 3C, de kapel buiten beschouwing gelaten.

1 Het investeringsbedrag van scenario 2A wijkt af van het rapport Haalbaarheidsonderzoek, omdat bij de berekening van de beschikbare

capaciteit een inpassingsverlies van 10% is gerekend. In het rapport stond tekstueel vermeld dat met 10% inpassingsverlies was gerekend, maar in de onderliggende formule was uitgegaan van 15%. Dit is gecorrigeerd in deze memo.

www.icsadviseurs.nl

3/7

Memo

Blauw = nieuwbouw Groen = revitalisatie

Scenario 2A

Scenario 1A

In onderstaande overzichten zijn de oppervlaktes en financiële consequenties van deze scenario’s vergeleken met de in deze memo uitgewerkte scenario’s 3A, 3B en 3C. Ruimtebehoefte per scenario Ingreep

Bouwdeel

scenario 1A 1925 1955-1961 1970 1994 2002 2009 1925 (kapel)

scenario 2A Scenario 3A Scenario 3B Scenario 3C 2.972 2.972 2.972 2.972 0 0 0 3.975 0 0 0 82 769 769 769 1.423 2.231 0 2.231 200 593 593 593 593 0 0 0 6.565 4.334 6.565 9.245 0 0 0 0 6.565 4.334 6.565 9.245 5.909 3.901 5.909 8.321

omvang gebouw na sloop correctie gymzalen (bouwdeel 1970 + 1955) omvang gebouw onderwijskundig excl. gymzalen beschikbare capaciteit minus 10% inpassingsverlies

2.972 3.975 458 1.423 282 593 0 9.703 792 8.911 8.020

benodigde capacit eit kort e t ermijn (2028) benodigde capacit eit lange t ermijn (2039)

9.523 8.781

9.523 8.781

9.523 8.781

9.523 8.781

9.523 8.781

761 742 10.414 9.672 891 891

2.873 742 10.180 9.438 657 657

4.880 742 9.956 9.214 433 433

2.873 742 10.180 9.438 657 657

461 742 10.448 9.706 925 925

patio nieuwbouw permanent nieuwbouw modulair/tijdelijk (gebruik deel 15 lokalen tijdelijke huisvesting) omvang gebouw korte termijn omvang gebouw lange termijn verschil met benodigde capaciteit korte termijn verschil met benodigde capaciteit lange termijn

www.icsadviseurs.nl

4/7

Memo

Financiële consequenties per type ingreep Ingreep Bouwdeel revitalisatie

scenario 1A scenario 2A Scenario 3A Scenario 3B Scenario 3C € 11.011.128 € 7.873.218 € 4.844.827 € 7.873.218 € 4.936.187 1925 €

3.799.110 €

3.799.110 €

3.799.110 €

3.799.110 €

1955-1961 €

4.438.620 €

-

€

-

€

-

€

-

1970 €

-

-

€

-

€

-

€

-

1994 €

1.603.759 €

1.020.751 €

871.233 €

975.051 €

-

2002 €

633.709 €

2.517.427 €

-

€

2.517.427 €

601.146

2009 €

€

3.799.110

535.930 €

535.930 €

87.347 €

535.930 €

535.930

sloop bouwdeel 1955-1961 + herinrichten terrein €

-

€

-

€

-

€

-

€

-

sloop bouwdeel 1970 + herinrichten terrein €

-

€

-

€

-

€

-

€

-

sloop bouwdeel 1994 + herinrichten terrein €

-

€

-

€

45.700 €

45.700 €

-

sloop bouwdeel 2002 + herinrichten terrein €

-

€

-

€

-

€

-

€

-

sloop bouwdeel 2009 + herinrichten terrein €

-

€

-

€

41.437 €

-

€

(ver)nieuwbouw permanent

-

€

2.660.150 €

11.220.390 €

17.775.352 €

11.566.533 €

12.314.572

bouwkundig €

12.132.482

2.446.175 €

9.239.203 €

15.692.593 €

9.239.203 €

behoud gev el bouwdeel 1955-1961

€

838.530 €

888.443 €

1.133.014 €

sloop bouwdeel 1955-1961 + herinrichten terrein

€

800.846 €

852.506 €

852.506 €

-

213.975 €

341.811 €

341.811 €

341.811 €

182.091 -

sloop bouwdeel 1970 + herinrichten terrein € sloop bouwdeel 1994 + herinrichten terrein

€

-

€

-

€

sloop bouwdeel 2009 + herinrichten terrein

€

-

€

-

€

subtotaal revitalisatie gymzaal bouwdeel 1970 excl. sloop bouwdeel 1970 revitalisatie gymzaal bouwdeel 1955-1961 (ver)nieuwbouw gymzalen (ver)nieuwbouw gymzaal in bouwdeel 1955-1961 totaal excl. incidentele sloopkosten sloop bouwdeel 2002 + herinrichten terrein (incidentele kosten) totaal incl. incidentele sloopkosten

€ € € € € € € €

13.671.279 902.997 403.497 14.977.773 340.323 15.318.096

€ € € € € € € €

19.093.607 3.472.680 22.566.287 22.566.287

€ € € € € € € €

22.620.179 3.472.680 26.092.859 184.337 26.277.196

€ € € € € € € €

19.439.750 3.472.680 22.912.430 22.912.430

€ € € € € € € €

-

-

17.250.759 3.472.680 20.723.439 346.053 21.069.492

De scenario’s zijn in onderstaand schema op verschillende criteria vergeleken met elkaar. Ten behoeve van de vergelijking met de nieuw toegevoegde scenario’s, zijn ten opzichte van het rapport Haalbaarheidsonderzoek TCC enkele criteria toegevoegd of in betekenis aangescherpt (en enkele waarop de scenario’s niet onderscheidend zijn achterwege gelaten): ▪

▪

▪

Technische kwaliteit en duurzaamheid: de mate waarin de kwaliteit van de huisvesting passend en duurzaam is. Hier is het aspect circulariteit toegevoegd. Daarbij gaat het onder andere om hergebruik van bestaande gebouwdelen, constructies en/of materialen. Flexibel en toekomstbestendig. Hierbij kijken we tevens naar (de kwaliteit van) het binnenmilieu. Dit betreft onder andere de daglichttoetreding en de mate waarin de gewenste onderwijskundige functionaliteit in het gebouw kan worden gerealiseerd. Gemiddelde levensduurverlenging: de gemiddelde levensduur na uitvoering van het scenario (inclusief gymzalen) is als volgt berekend ((€’s revitalisatie/totaal €’s scenario) * 20] + [(€’s (ver)nieuwbouw/totaal €’s scenario) * 40]).

De criteria ‘samenwerking’ en ‘verkeersveiligheid’ zijn achterwege gelaten, omdat deze niet van toepassing zijn op de beoordeling van de scenario’s voor locatie Lyceumstraat. De nieuw toegevoegde scenario’s 3A, 3B en 3C zijn niet besproken met de werkgroep; daarom is het criterium ‘draagvlak werkgroep’ niet opgenomen. Onderstaande criteria zijn ongewijzigd overgenomen uit het rapport: ▪ ▪ ▪ ▪

Onderwijskundig, de mate waarin het scenario aansluit op de onderwijskundige visie van de locatie/TCC. Proces/planning/organisatie, praktische impact op organisatie, fasering, mate waarin het scenario eenvoudig/op korte termijn uitvoerbaar is. Profilering, de mate waarin het scenario bijdraagt aan het profiel van de locatie/TCC. Passend bij ruimtebehoefte: aansluiting op de op korte en lange termijn benodigde ruimtebehoefte.

De beoordeling van de criteria is net als in het rapport weergegeven met een “handje”. Daaraan kan grofweg de betekenis worden gegeven: ▪ ▪ ▪

Groen = goed tot uitstekend Geel = voldoende Rood = onvoldoende

www.icsadviseurs.nl

5/7

Memo

Op basis van ons onderzoek en deze vergelijking adviseren wij scenario 2A als voorkeursscenario, met 3C als een redelijk alternatief. Aan dit advies liggen de volgende argumenten ten grondslag: ▪

▪

▪

▪

▪

▪

In de scenario’s waarin bouwdelen worden vervangen door nieuwbouw, kan beter dan in revitalisatiescenario 1A worden ingespeeld op onderwijskundige wensen en ambities. In scenario 3C wordt de onderwijskundige inpassing (flexibele indeelbaarheid, kunnen creëren van clustergroepen, kleine en grote ruimtes met andere omvang dan de huidige klaslokalen) enigszins, maar naar verwachting niet onoverkomelijk, beperkt door het handhaven van de bestaande constructieve indeling; De kwaliteit van de huisvesting is in alle scenario’s passend en duurzaam. In alle scenario’s blijven bestaande bouwdelen gehandhaafd; de omvang verschilt per scenario (in 3A de minste oppervlakte, in 1A de meeste, gevolgd door 3C). In scenario’s 1A en 3C blijft de bestaande constructie gehandhaafd; in deze scenario’s scoort de circulariteit dus hoger dan in de andere scenario’s. Wellicht dat restmaterialen van te slopen bouwdelen kunnen worden hergebruikt; De flexibiliteit en toekomstbestendigheid wordt in het scenario waarin wordt gerevitaliseerd (1A) minder beoordeeld dan in de vernieuwbouwscenario’s. Dit wordt beïnvloed doordat het bestaande gebouw, met name de constructieve indeling, uitgangspunt is voor de indelingsmogelijkheden en door de korte afschrijvingstermijn. De scenario’s 1A, 3B en 3C scoren op het onderdeel ‘binnenmilieu’ minder dan scenario’s 2A en 3A.

Als in scenario’s de bestaande gevel, gevelopeningen en constructie blijven behouden, dan heeft dat ten opzichte van nieuwbouw consequenties voor het optimaliseren van de gewenste ruimtelijke inpassing. De aanwezigheid van gevelopeningen en daglicht (of deels afwezigheid daarvan aan de Titus Brandsmastraat-zijde) bepaalt, naast de constructie, in belangrijke mate de indeling van het gebouw. Als de buitenschil gehandhaafd blijft, moet er aan de binnenzijde worden geïsoleerd. Dit zorgt voor een dikkere schil aan de binnenzijde en daardoor minder gebruiksoppervlak. In scenario 3A wordt de nieuwbouw los van de gevel gerealiseerd; dit wordt daarom ook als minder toekomstbestendig beoordeeld. Verwachting is echter dat na revitalisatie respectievelijk vernieuwbouw in scenario’s 1A, 3B en 3C zowel het binnenmilieu als de ruimtelijke inpassing op een voldoende tot goed niveau kunnen worden gebracht, mits, waar nodig, enkele aanpassingen kunnen worden gedaan in de gevelopeningen; Alle scenario’s voldoen op lange termijn aan de benodigde ruimtebehoefte. In alle scenario’s is de normatieve leegstand op lange termijn minder dan 10% van de totale oppervlakte. Deze is daarom passend te noemen; De gemiddelde levensduur is het hoogst in scenario 3A (36 jaar), direct gevolgd door 3C (35 jaar).

Scenario 2A (33 jaar) heeft een kortere gemiddelde levensduur dan 3C; dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat bouwdeel 2002 blijft behouden en wordt gerevitaliseerd. De levensduur van 3B is gelijk aan 2A, de levensduur van 1A is met 24 jaar significant korter dan de andere scenario’s; In de scenario’s 1A en 3C blijft het huidige gevelbeeld maximaal behouden. Naar ons idee wordt het gevelbeeld voornamelijk bepaald door de buitengevel, de gevelopeningen en de dakconstructie. De dakconstructie vervalt in scenario 3A, wat resteert is een gevel met een “ruïne-achtige” uitstraling, waardoor dit scenario daarom naar ons idee minder voldoet aan het amendement dan scenario’s 1A en 3C. In scenario 3B wordt een nieuwe dakconstructie gerealiseerd, waarbij uitgangspunt kan zijn dat deze wordt gerealiseerd in lijn met de huidige dakconstructie. Bij scenario 2A kan als uitgangspunt aan de architect worden meegegeven dat de nieuwbouw (ongeveer) op de huidige plek van bouwdeel 1955-

www.icsadviseurs.nl

6/7

Memo

▪

1961 dient te worden gerealiseerd én het gevelbeeld (gevelopeningen en dakconstructie) van het huidige bouwdeel terug dient te komen in het ontwerp. Naar ons idee kan daarmee ook met uitvoering van scenario 2A tegemoet worden gekomen aan het amendement; Het handhaven van de gevel van het bouwdeel 1955-1961 aan de Lyceumstraat/Titus Brandsmastraat in de vorm zoals voorgesteld in scenario 3A en 3B is een kostbare ingreep, die naar ons idee onvoldoende onderwijskundige en stedenbouwkundige meerwaarde heeft ten opzichte van de andere scenario’s.

www.icsadviseurs.nl

7/7